少走5分钟房价多10万 沿着伦敦地铁线路找投资房

正如满身的经脉是人体生机活力的保障,公共交通是大城市的命脉。伦敦市政府不断加大公交投入,从明年9月12日开始五条地铁线路将加开夜班车实现24小时运营,在建的横贯城铁(Crossrail)将于明年区段试运营2018年全线通车、规划中的纵贯城铁(Crossrail 2) 明后年有望获政府批准、Bakerloo地铁线向伦敦东南地区延伸的规划立项也在紧锣密鼓地进行中。根据不同机构的预测,这些沿线的房地产价格增幅,势必超出其它区域获得额外的大幅增值潜力。

伦敦地铁运营线路图

 

楼盘与地铁相辅相成:通勤便捷5分钟 房价高出10万镑

伦敦作为最受推崇的国际大都市之一,从150年前发明了地铁公交系统以来,新建线路不断开通运营。如今,面积仅有1600平方公里的伦敦(不到北京全市面积的十分之一、上海的四分之一、广州的五分之一),遍布着超过670公里的不低于600个车站的轨道公交网线(地铁、轻轨、电车和火车等)。正是这些公交系统承载着民众的正常出行,保持着伦敦的生机和活力。在这样的系统下,每一个新建或改造的地铁线路,将给经济注入新的血液,也就意味着包括房地产在内的沿线经济指标利好。

按照伦敦市政府的预测,伦敦居民总量将从当前800万人,在2030年超过1000万。这势必给伦敦的住房市场和公共交通系统带来巨大的压力。因此,如何通过更新升级伦敦的命脉交通系统,同时在伦敦大外环高速M25周边兴建更多的住宅缓解房价飙升局面,成为政府的燃眉之急。

几大地铁线路的兴建延伸和沿线兴建新的楼盘是相辅相成的。没有良好公共交通配套的楼盘很难实现规模效应,而地铁公交所到之处,人脉旺盛,升级焕发。

根据《英国房产周刊》的统计,未来五年,伦敦大部分新建住宅集中在泰晤士河沿线的两大区域:一是Hammersmith到Tower Bridge市中心段的南岸,价格高昂。主要楼盘包括绿地集团的兰姆公馆、巴特西电站大型楼盘小区、万达集团的九榆一号等;另外是伦敦东区的各大旧船坞码头区,包括有中国港资背景的格林威治半岛超大型小区、皇家码头新区、银城新区、以及总部基地集团的亚洲商务港新区等,价格差别较大。

这些大型项目除了沿泰晤士河的共同特点之外,还有就是深受伦敦的新建或规划延伸的地铁线路所推动刺激。

交通命脉将给沿线房产带来新的生机,推动刺激沿线房产高于其它地区的额外升值。按照伦敦交通便利程度和房价的比例关系,通勤时间每减少5分钟,平均房价就高出约10万英镑的基本规律非常恰当。因此,任何一条加开的夜班车、新修的地铁所节省的旅途时间,都将以房地产价格上升的形式兑现。

加拿大申请房贷须做足准备 信用好材料全才能过关

加拿大贷款的程序和中国有显著不同,很多人初来加拿大想要安置家业,但对加拿大的银行体系以及贷款手续并不了解,更对自己在加拿大凭借什么资料的辅助能够成功获得房屋贷款一无所知。

加拿大成功申请房贷三大程序

  • 加拿大申请房贷前提:信用记录良好

在中国,申请人想要获得贷款首先要通过正规文件证明自己有偿还能力,银行站在不信任的角度在审视您的申请,检验您是否能够有资格获得贷款。而在加拿大情况就不一样了,大部分加拿大商业银行根据贷款人的申请资料,凭借信用记录的信息来审核贷款人的资格,一般情况下只要您的信用记录保持良好,而且能够证明自己申请时所陈述的内容,银行都会同意放款。

  • 加拿大申请房贷步骤:审批、验证、放款

加拿大银行的按揭贷款流程大致分为三个步骤:审批、验证以及放款。通常情况下,只要贷款人能够如实填写贷款申请,及时全面的提供银行所需要的文件,银行都会如期发放款项的。

移民出现纰漏导致不能成功获得贷款的情况一般因为收入证明不过硬、首付来源解释不清、房屋实际价值与银行估计不符、房屋结构有改建现象以及产权交割情况存在疑点等。但要是这些情况都不存在,一切都非常顺利的话那么从申请提交按揭贷款到获得银行批复只要一到两个工作日。在这方面加拿大银行的效率还是比较高的,当然也有例外,每个人情况不同可能需要的时间也会不一样,信用记录这些硬性条件有问题就可能导致花费更多时间等待。

  • 审核内容:房价、收入、首付、居民身份

银行审核的内容从上述内容也能初见端倪,主要包括对于房价、收入、首付以及居民身份这四个项目的审核。只有这四项都没有问题,才能保证顺利获得贷款。只要银行觉得不够证据证明就会一而再再而三的向您索要相关信息,直到银行满意为止。

建议:请律师,多咨询

律师会处理贷款文件的审核,对于新移民来说,繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗,要花很长的时间进行研究,即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利,关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验,银行便会通知律师,并把贷款文件交给代理律师。想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构,不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

人权与责任:英国移民类签证申请中涉及到的独立抚养权问题

刘鹏:欲申请英国移民签证的国内父母,想要证明子女的独立抚养权,一方独立抚养孩子的时间须越长越好。

近年来,一些希望携带年幼子女移民英国的家庭,可能会始料未及地遭到拒签。为什么?英国移民局认为,父母中的一方对子女并无独立抚养权,因此子女作为副申请人遭拒。

申请拒签主要出现在以下两种情况:

  1. 亲身父母离异
  2. 父母一方申请投资移民或企业家移民

后者申请遭拒的主因是,认为父母携带子女移民英国是理所当然的事情,却不知英国相关法律条款在这一点上与中国有截然不同的概念:在父母双方都健在且与子女有定期交流/提供经济支持的情况下,父母中的一方将子女带离另一方,是不利于子女成长的。中国申请人对此拒签理由措手不及,也是中英文化差异的一个体现。

独立抚养权的问题产生

在定居类签证导向下容易产生独立抚养权。例如申请英国投资移民签证英国企业家移民签证英国工作签证的子女在跟随主申请人移居英国时,容易触发此类问题。

学生签证及临时工作签证类别因为没有定居导向,通常不会涉及到此类问题。 因为学生签证并无永居导向。也就是说,只有移民局认为,父/母一方将要永久性地将子女带离另一方,独立抚养权的问题才会被考虑进签证申请中。

什么是独立抚养权?

在过去10多年的工作经验当中发现,中国申请人概念中的独立抚养权与英国移民法律中的独立抚养权是有着完全不同的独立意义解释的。

很多中国申请人认为,只要法庭判决上写着抚养权归母亲,母亲就拥有对孩子的完全独立的抚养权。 但是,从实践中来看,中国的法庭判决往往同时要求父亲定期支付扶养费或者教育,生活费用,在这种情况下,母亲拥有的只是日常的抚养权,而不是英国法律意义上的完全独立抚养权。

完全独立抚养权(Sole Responsibility),以下是英国政府对于独立抚养权的解释:

SET7.8 What is sole responsibility?

A sponsoring parent (see SET7.2) must be able to show that he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period.If the sponsoring parent and child are separated, the child will normally be expected to have been in the care of the sponsoring parent’s relatives rather than the relatives of the other parent. An application should normally be refused if the child has been in the care of the other parent’s relatives and the other parent lives nearby and takes an active interest in the child’s welfare.

The following factors should be considered in assessing sole responsibility:

  • Are the parents married / in a civil partnership?
  • If the parents’ marriage / civil partnership is dissolved, which parent was awarded legal custody, which includes assumption of responsibility for the child?
  • Where there is a custody order the ECO should take care to ensure that the issue of a settlement entry clearance to the child will not contravene the terms of the custody order. See list for countries whose custody orders can be recognised as valid in UK (copy is available on this guidance page).
  • Does the marriage / civil partnership subsist, but the parents do not live together?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, how long has the sponsoring parent been separated from the child?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what were the arrangements for the care of the child before and after the sponsoring parent migrated?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what has been / what is the sponsoring parent’s relationship with the child?
  • Has the sponsoring parent consistently supported the child, either by: direct personal care; or by regular and substantial financial remittances?
  • By whom, and in what proportions, is the cost of the child’s maintenance borne?
  • Who takes the important decisions about the child’s upbringing, for example where the child lives, the choice of school, religious practice etc?

(原文请看:https://www.gov.uk/government/publications/children-set07/children-set07#set78-what-is-sole-responsibility)

文章大意:

孩子父母中的一方,在一定长的时间跨度内,独自对于孩子负有完全的亲代责任(he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period)。

注意这句话中的两个重点:

  1. 对于时间跨度的要求
  2. 对于“完全”的定义

英国学区房花样多 投资者该如何甄别与避免投资风险?

韦朝贺:“好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房

学区房在房地产投资中一直都是一个不错的选择,无论国内还是英国,不管政策调控也好,金融危机也罢,学区房一直是海外投资者眼中的高富帅和香饽饽,小荷才露尖尖角,楼花已被抢入手。虽然,除伦敦以外的英国其他城市的房产市场,都在过去几年里持续低迷,然而,学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。本期,我想聊的不仅仅是学区房的好处,根式想用多年的从业经验给大家打几个预防针,任何投资都有风险,学区房也不例外。

随着近几年来留学英国的学生数不断增多,很多实力派家长往往都不惜重金为孩子们购买靠近学校的学区房,目的无非是为了孩子将来的发展及上下学的人身安全。可怜天下父母心,特别是对于我们中国父母来讲,古有孟母三迁,现有择邻而居,一切都是为了孩子,为了能够让孩子有一个比较好的学习环境,只要家庭经济条件许可,都会未雨绸缪的选择学区房。此类经典案例有很多,最知名的要数年初时在美国纽约曼哈顿街区,一母亲为了刚刚两岁的女儿未来能顺利踏进名校而买下一套650万美元的公寓。同样的,在英国70%的外国买家中,为子女读书买房的华人占了60%。

好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房

首先诸位家长要了解,自己所要投资的房产是否真正在看中的名校录取范围之内。通过与一位在当地Council任职的朋友得知,如今多数公立学校都是按照距离来录取新生,并且申请人数及录取范围也会逐年改变,很多开发商口中的“黄金地段学区房”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩,不过也不用担心,很多信息其实是可以通过街道办事处(Local Council)的网站上去获取,因为这些信息在英国是公开的。

其次我们不得不了解的是,一些所谓的好区域的房产在英国未必是重点学区房。要知道什么都有例外,众所周知,英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求,而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房,从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道即使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的学校,当然,也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不一定。

拿Richmond的Barnes区举例,有个小学它Key Stage 2(英国公立小学生11岁是所需接受的第二关键阶段考试)的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96%;英语和数学同时达到Level 5的比例高达76%(跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多(前首相托尼布莱尔的孩子就读的小学),但Barnes附近的中学却声名狼藉,原因就是因为Barnes的中产阶级的孩子都几乎是在私校就读的。

另外值得一提的是,英国的公立中学,大部分公立中学是综合性学校(Comprehensive School),就是说录取是按“就近原则”,少部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取。这就是所谓的文法学校(Grammar School),一流的文法学校比很多私校还要好。我当年念A LEVEL的老师就是这么说的,如此一来,以考试录取而非以学区录取的话,学区房就失去了其原有的含义。

公立学校(State School)的普遍入学原则

  • 小学

英国公立小学有三种:第一种是街道办事处控制(Local Council)的公校。入学是按就近入学的原则。过去很多小学有个catchment区,先录取catchment区的孩子,但现在很多council(特别是伦敦)都取消了catchment,这样录取完全按照申请人的住宅距离排队,每年申请的人数不同,录取的距离就不同。比如说可以找到每个小学以前录取位置的地图,虽然每年录取距离会不一样,但差别不大。申请的时候一般可按喜好申请5所,但对学校来说,所有申请都是平行的,都按照距离录取,这和中国高考现在实行的平行志愿一样,学生有一二志愿的差别但学校录取没有一二志愿的差别。

第二种是英国国教(Church of England)办的公校。录取方式同上(可在学校网站得到相关信息admission policy)。

第三种是天主教(Roman Catholic)会办的学校。该类学校一般教友优先。教会办的学校大部份都比较好。

  • 中学

英国公立中学有两类:第一类是按照距离入学。这和小学一样,学校一般称为comprehensive(综合性学校)。所谓的community school和city academy都是这种,教会系统也有中学。有些地方的中学有link school(或者feeding school)系统,就是说一个中学和几个小学link,对link小学的学生录取优先,但现在很多council开始取消link系统了

第二类是通过选拔入学。英国的Grammar School或者Selective School一般都会使用选拔的形式,因为此类学校等同于国内的重点中学。

Grammar School的甄别方式与入取方法

大部分Grammar School的名字里面没有Grammar,名字里面有Grammar的有可能是私校。这类学校教学质量很好,一流的Grammar school教学成绩比很多私立学校还好。这类学校1940年代建立,申请Grammar school除了填council的统一的表以外还要填学校单独的表。

Grammer School入学录取有三种方法:

第一种,完全看入学考试成绩(考试时间一般在提前一年的10月份,从英国任何地方来的学生都同等对待。

第二种,把名额分成两部分,一部分保留给本council的孩子另外一部分公开招,当然都是按照入学成绩录取。

第三种,按照考试成绩录取但只录取本council的孩子,比如说Berkshire有很多Grammar School,没有太突出的但都不错,它就只收本council的孩子,外地孩子可以去考但入学之前必须搬入council地区。最后,为大家附上两个不同的学校排名,给大家自行甄别。

避免投资风险的3大原则

我们都知道房产买卖租赁是一种特殊商品交易。有着交易金额大,周期长,流程复杂等特性,一旦出现违约,诈骗等,对于当事人的损失无法估量。而随着房地产经纪行业的发展,一些不法经纪人也浑水摸鱼,利用各种言语的技巧花招等等坑害投资人或者购房者的利益。这是在国内和海外市场都有可能出现的问题。尤其对于想要投资海外房产的投资者来说,由于距离远的问题,完全了解一国甚至一个城市的地产市场是没办法在短短的旅行期间就能完成的。加上各种媒体信息的断章取义或者模糊指引,更加让海外房产市场如雾里看花。

近期火热的澳洲投资团,美国抄底团等等,指引了不少国内投资者把资金投到海外房产市场。首先必须肯定投资海外房产一定是有盈利机会的,但是发达国家各种政策的变化频率和市场变化速度是远远快于中国的。这里有必要提醒大家对于海外房产投资的风险一定要慎重评估。原则是这样:

  • 再好的基本面也有例外。投资者投资的每处房产会受到该国家基本政策和市场的影响。但是比如房租,落实到某一处房产的时候就是切实的价格,跟基本面有关,但是却有特殊性。周围都涨,唯独我的房子不涨,这种情况也经常出现。
  • 再好的中介也是一锤子买卖。中介的特点在海内外还真是一样的,买房前你是大爷,买房后就会被牵着鼻子走。因为投资金额大,因此很多买家基本买一套房子就不知道下一次什么时候再买了。房产中介更加深谙此道,因此不要听任何中介的花言巧语,交订金前一定请他把所有的款项交付时间确定下来。海外买房的特点是律师交易。这点与国内有着十分的不同,律师服务的好坏也会影响购房过程的顺利实施,律师费其实不高,更重要的是服务要迅速周到。
  • 房产中介的价值不在于给你介绍了什么房源,或者帮你要来什么好处,而在于对市场时机的把握。土豪客户这点可以忽略。对于精明的投资者来说,开发商投放市场的房子都在那里而且大差不差,自己用英文搜搜也都有了,根据你的资金情况,开发商能放出的。但是后续的服务比如律师,银行贷款,房屋再出租,装修等等才是需要注意的。

韦朝贺专栏全集:

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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地铁方便了生活还是造福了开发商?Crossrail最新城铁将再次抬高伦敦房价

 

胡悦:地铁,是方便生活的交通工具,还是造福开发商捞金的枢纽?

Crossrail是伦敦最令人期待的城铁建设项目,2018年即将开通运行,为伦敦创造更为快捷的交通运输。自从Crossrail建设规划2008年对外公布以来,有关铁路沿线房产的讨论一直是热门话题,英国开发商们也摩拳擦掌,看好这一增值潜力巨大的沿线地块。

Crossrail西起伦敦的Reading(雷丁镇),东至Shenfield镇(申菲尔德),沿线一共40个铁路站点,总长75英里。根据英国多家房产机构预测,从现在起到2018年crossrail开通运行的这4年间,沿线站点周围的房地产价格将平均上涨16万英镑,增幅高达60%,是同时期伦敦房价涨幅的两倍。

对于现在居住在Crossrail沿线、伦敦郊区的超过150万人来说,他们到伦敦的通勤时间将大大缩短。伦敦更多的上班一族,也将买房的目光投向了这一潜力股区域。下面我挑选了几个重点路段,为你介绍这段新建城铁的沿线房产情况:

1、从ReadingWest Drayton

从Reading到West Drayton ,是Crossrail最西边的一段铁路。下图显示了Crossrail高铁线路开通之后,从以下各站点到伦敦Tottenham Court Road,节省下来的时长。

  • Reading至Tottenham Court Road节省时长: 3分钟
  • Twyford至Tottenham Court Road节省时长:12分钟
  • Maidenhead至Tottenham Court Road节省时长:30分钟
  • Taplow至Tottenham Court Road节省时长:29分钟
  • Burnham至Tottenham Court Road节省时长:29分钟
  • Slough至Tottenham Court Road节省时长:15分钟
  • Langley至Tottenham Court Road节省时长:31分钟
  • Iver至Tottenham Court Road节省时长:31分钟
  • West Drayton至Tottenham Court Road节省时长:29分钟

因此,Reading至West Drayton沿线站点的房屋价格,也将因为Crossrail的开通而带来新一轮的涨幅。其中M4沿线的区域是Crossrail的大赢家。

Crossrail 最西边站点Reading将迎来未来六年的房价增长。现在从Reading到伦敦的帕丁顿车站,其实已经有了一条快速铁路线,不到30分钟即到伦敦市中 心。因为有一些全球Top 50公司的总部都设在Reading,不少IT和金融公司也建在这里,随着crossrail再次提速这里的通勤交通,有业内人士预计, Reading的房屋价格将在未来六年上涨50%。

在M4沿线西边区域,目前在建的公司办公室,有四分之一都在Reading。这里还是排名前十的购物地点。再加上Reading这里已经有快速火车通往伦敦帕丁顿车站,根据当地政府的统计,在Reading的15万居民中,有24000人是每天通勤伦敦上班的。

Twyford是crossrail西边另一个受益的站点。这里本身好学校众多,也有大型超市方便居民生活,之后crossrail的开通将让这里更为热门。

希斯罗机场的扩建也让这个区域受益。其中Maidenhead, Slough, Iver, Burnham和Langley这几个地方被看好,因为不在飞机飞行路线内。一个100万英镑的项目正在建设中,将新建一个新的图书馆、社区、高中和超过500套住宅。

2、West DraytonActon——今年房价涨幅最高的路段

由于Crossrail开通后将大大节省这个路段往返伦敦的时间,今年以来它是Crossrail沿线房价涨幅最高的一个路段。其实帕丁顿那里已经有非常便捷的火车通勤伦敦市中心,现在加上crossrail的开通,这里的交通将再次升级,促进沿线比如West Drayton,Hayes & Harlington和Southall附近区域的新房建设。下图显示的是这一路段至伦敦市中心将节省的时长:

  • Hayes & Harlington至Tottenham Court Road节省时长:27分钟
  • Southall至Tottenham Court Road节省时长:28分钟
  • Hanwell至Tottenham Court Road节省时长:27分钟
  • West Ealing至Tottenham Court Road节省时长:18分钟
  • Ealing Broadway至Tottenham Court Road节省时长:13分钟
  • Acton  mainline至Tottenham Court Road节省时长:28分钟
  • Paddington至Tottenham Court Road节省时长:9分钟

由于这些crossrail西边沿线站点的交通提速最明显,越来越多的房产买家看好这片区域。希斯罗机场M4区域一直以来是伦敦的卫星城,是重要的商业区域,但并不是生活便利的居民区。借着crossrail的建设,大伦敦政府批准了更多的公共用地给开发商,因此这边的住宅新房将如雨后春笋大规模建设起来。

如果你在希斯罗机场或附近商业园区工作的话,West Drayton是一个非常不错的居住地选择。这里生活成本低、设施便利。借着crossrail的开通,这里将建设全新的“花园小区”,包含775个新房、大型超市、养老院和绿地等。

这里附上从Reading至Whitechapel,目前沿线的平均房价(见下图)。

16年实施英国“买房出租”投资者贷款受阻房价得控

准备“买房出租”(Buy-to-let)的投资者要面临新的测试以证明他们购房的支付能力,估计会有成千上万的人会面临房贷申请被拒的可能,或因此支付更高的利息。

这个新政被启用是源于欧洲坚持要对“意外房东(accidental landlords)”借钱的政策进行修改,因为,目前在总额160万份的“买房出租房屋按揭贷款中,大约有1/5的申请者属于这种情况。

什么是“意外房东”?符合以下两种情况的任一一种的业主就可以称之为“意外房东”:

  • 因为継承的原因拥有了一套房产;
  • 想卖出一套房产,但是没有成功,只好转而出租。

在财政部公开发表的一分相关的咨询文件中指出,在这些“意外”的个例中,贷款申请者成为“房东”的原因并不是他们自觉自愿的一种投资行为,而是由于各种意外事件被迫促成的,所以政府希望将这些借贷者纳入一个更有保障性的框架内。

这个新政将于2016年3月实施,可能会对英国房产市场有一定的影响。

2013年,英国共有15.1万份“买房出租”房贷被成功借出。在新的政策下,由于借贷者要通过支付能力测试,该类型的房贷量可能会减少。大多数现有的“买房出租”型贷款在计算额度时会与该房产的租金收入相关联。如果支付能力测试新政得以执行,意味着年长的业主可能再也难以申请到“买房出租”型房贷,因为大多数的借款机构要求借款者提供一份他们在退休之前还清全款的计划。按照惯例,欧洲的法规不会影响到英国的房贷市场,但是这个新政策也是按揭信用指引(Mortgage Credit Directive)的一部分,可能也会对其它种类的房贷起到一定的冷却作用。

英国房屋抵押贷款机构协会(Council of Mortgage Lenders)发言人认为受到新政策影响的借贷者会少于“买房出租”类贷款申请总额的20%,但他们也无法提供精确的预估。

房屋贷款申请咨询师则指出,新的政策将会增加房贷申请者的费用。

人们普遍担心“买房出租”的投资者可能会促高房价,从而将买房自住者挤出市场。由于英国的房地产有保值、房租收益高等特点,所以海外投资者蜂拥而至,以“买房出租”的方式进行长线投资。

房地产数据专家Hometrack最近的一项调查显示,9月份,英国房价呈零增长状态,这也是19个月以来,英国房价出现了首个零增长的月份。

张思琪专栏全集:

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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加拿大置业房产税不容忽视 不同地区每年税率都有差别

加拿大买房,付完房款、签字交屋之后就大功告成了吗?并非如此。屋主还得每年向政府缴纳房产税,而且这还不是一笔小数目。

由于在加拿大Property Tax(房产税)每年每户缴纳的金额都是不容忽视的一笔大开销,因此加拿大房产税的金额也是一个影响到人们买房的重要因素,房屋价值越高,  房产税缴纳的金额也就越高,也难怪有时候还会听到那些拥有房产的人们调侃说买得起房却养不起房。

税率不会每年都相同:房产税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。

每个城市的税率也不同:安大略省Mississauga今年的税率为0.926648%,反而比多伦多的房产税税率要高,但要回头研究往年的税率的话今年税率也在走低的状态。例如,2012年的0.943698%,2011年的0.962611%。

需根据政府给出的账单按时支付:房产税每年会寄出Installment (分期付款),一般由上下半年分两张寄出,每张有3个账单,按时支付。房产税多少一般在房屋Listing上有记录。

1、房屋价值×税率=房产税

根据上表我们能够知道今年(2013年)多伦多的房产税收取比例,居民住房的税率比例约为0.746%,如果我们比较去年的比例0.7711981%会发现有所下降。人们估算房产税只要把自有的房屋价值乘上这个税率系数就可以大致知道自己今年所需要缴纳的房产税是多少钱了。

2、房屋和地皮价值怎么定?

在安大略省,MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation(市政物业评估公司,网址为:http://www.mpac.on.ca/)。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。

3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的税率范围

很多人买房的时候不知道准确的税率比例,一般都会粗略的用0.6% ~ 0.9%这个范围来大致计算,这个比率比较科学,因为大多地区普遍房产税比率范围就在此中间,所以买房时您可以凭借此,来衡量是否您能承受这个范围的房产税。这里提供一个多伦多房产税“计算机”的链接,输入您的房产价值就能知道您要交多少房产税了。


 

  • 房产税税率低是好事?不一定!

很多人一定会说:“税率走低对于房屋持有者来说不就是件天大的好事了。”这种说法幷不全面,从上文的数字数据上来看今年的税率的确比往年要低,但是光看这个税率值就暗暗自喜是不正确的。您的房屋价值在这一年内的涨幅程度可能远不止这几个小小百分比的差别。

从多伦多房地产排行榜(Toronto Real Estate Board)一月至今的房产市场报告,我们可以知道,即使今年房产交易市场并不如去年那样火爆,但是成交的平均金额依旧有所上涨,就5月这一个月来看就比往年上涨了5%之多。从大体房市我们也能初见一些端倪,其实每年房产税都在涨,政府才是最终受益者,凭借上涨的房价每年都能多出不少财政收入,因此从这个角度来说,受害的还是消费者这一方。

  • 你缴纳的房产税最终都去哪儿了?

拿着纳税人的钱,政府也不能不管事,政府每年的财政开销很大一部分是从收取房产税而得,他们也用着我们缴纳的税费支撑起城市的公共设施。就2012年市政开销图来看,警察、交通、偿还外债、消防系统、都花费了很大部分的财政收入,当然省政府瞎管的教育系统也花费了不少银两。

相信只要房产税在合理范围内,政府又能善用这些经费,大家都能享用完善公共设施带来的福利的话,这些钱就不会交的没有意义了。

经纪江晓清专栏全集

江晓清解析加拿大房产投资

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居外研究——发布海外房市研究报告 解读各国投资热点

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美国最新房价走势:2016年11月最新美国房价走势

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英国最新房价走势:2016年10月最新英国房价走势

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加拿大最新房价走势:2016年11月最新加拿大房价走势

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新加坡最新房价走势:2016年11月最新新加坡房价走势

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最新消息:英国最新移民修改法案昨日出台 投资移民确认上涨至200万英镑

2014年10月16日,英国内政部出台了最新的移民修改法案,一直以来各方猜测也尘埃落定。修改方案主要着重在加强驱逐非法违反公众利益的犯罪分子出境,限制这部分人群的上诉权利;进一步完善行政复议程序;打击以虚假名义如假结婚或假同性伴侣关系,虚假工作职位等的签证申请;以及抬高高资产人群的申请门槛,如100万英国投资移民要求抬升至200万英镑投资,希望更高效拉动英国经济。

英国政府通常在每年的4月及10月出台修改方案,通过收集移民签证官审核申请时总结的案例经验,结合采纳多方机构,如英国移民咨询委员会(MAC Migration Advisory Committee)等机构提供的建议而做出修改,主要为了保证现行的移民条例能够切合实际情况,有效服务于英国经济及社会发展。

英国彼得森律师行提供第一手PBS计点积分制主要修改总结,敬请各位读者持续关注后期关于英国家庭生活,永居申请,行政复议程序等的政策修改分析。

最新的修改案对投资移民有大幅度的修改,但修改的内容并没有超出彼得森律师行的推测。

在今年2月份英国移民咨询委员会(MAC)已经递交给英国政府一份调研报告,建议将投资移民资金额度从100万英镑抬升至200万英镑。涨价的消息在今日得到英国移民及安全部长詹姆斯·布罗肯希尔的公开声明确认

针对投资移民的修改方案将于2014年11月6日正式实施。请注意在实施前已经获得投资移民签证的申请人将不受新政策的影响。

法案内容概括

Tier 1 INVESTOR 英国投资移民

变更声明可以概括为:

投资移民的门槛由100万英镑上涨到200万。

新的修正方案将于2014年11月6日正式实施。在实施前已经获得投资移民签证的申请人将不受新政策的影响。

在200万的投资中,要求200万英镑全额投资在指定的方式(比如国债,公司债,股票以及英国公司),同时取消投资额中25%可用于购房或定期存款的选择。

正式移除以贷款方式申请投资移民的相关条例。

Tier 1 Entrepreneur 英国业家移民:

相对于新政策着力于修改投资移民的要求,对企业家移民的政策要求没有显著修改,但并不代表英国政府对企业家真实性的审核有所放松。一直关注英国移民政策的各位应该有注意到,英国政府从今年的4月,7月,10月有逐步加强对企业家移民的审核标准。

在英国递交的企业家移民申请,要求20万英镑资金必须已经在英国境内。体现出英国政府进一步审核申请人在英国设立企业的真实意愿。

出台更严谨的技术审核以联名账户,多个账户作为资金证明的真实性,以及加强审核以多份文件共同证明的日期及金额要求,同时也加强审核已投资到企业当中的资金真实性。

除了资金要求,英国政府也进一步规范了关键词的定义。比如“风险投资公司”,“新企业”,以及“房产开发及房产管理”等。换言之,在准备证明材料时需要更加严谨和专业的指导,以切合每一项定义的要求。

政策分析

现在我将对这4条法案更改逐一分析。第一个问题,英国政府为何要将投资者签证的门槛从100万提高到200万?这个问题很好解释,英国现在缺少资本投资,看看中英两国高层领导人这两年相互互访的频率和中国提供给英国的贷款数额吧,英国缺钱的现实不难看出来。

第二个问题,英国为什么要在这个时间点上(2014年10月)推出这个政策?其实这是跟全球范围内的移民趋势息息相关的。早在今年6月,加拿大就已经宣布暂停所有的投资移民申请,这让中国的移民投资人捉襟见肘。紧接着,上个月美国政府宣告本年度EB-5移民签证名额售罄开始进入排期,这个投资50万美元两年获取美国绿卡的投资类签证曾一度被中国人看成是获取国外永居的快速途径。

来自北美洲的两个投资大国纷纷将中国人拒之门外的现实让越来越多的投资人把目光转向了欧洲,而作为母语为英语的英国自然而然成为了移民者心目中的“黄金宝地”。

第三个问题,为什么英国政府开始限制投资类型,并且取消了投资中的25%投资于房产和定期存款的要求呢?限制投资类型的考虑出自于英国整体经济的走向,虽然经济好转,英国政府近年来仍然处于财政赤字的状态下,政府需要投资人购买国债,政府相关的公司债,和其他类型能够向这个国家基础行业注入资金的债券,这是卡梅伦政府背后的所想。至于为何取消25%在投资房产上的选项,这是由于这些年英国国内房价看涨,越来越多的人(尤其是年轻人)开始抱怨自己买不起房子,越来越多来自海外的房产投资让英国国内的房价持续攀升,为了缓解英国本土人民购买房产的压力,保守党取消了投资者购买房产的要求。

最后一个问题,为什么取消贷款方式的投资移民?答案是,英国政府要钱,同时急着要钱。虽然对于100万英镑的投资移民,移民者一定需要证明出自己拥有200万的资产,这样英国这边的银行才会贷款给投资者100万英镑,但是贷款归贷款,对于英国经济的直接注资才是政府想要看到的。英国政府对于投资者的还贷能力还是很信任的,但是明显现在政府想要投资者立刻拿出现金,对英国的经济发展最初立竿见影的影响。

后续影响

从目前的情况来看以及当前英国政治选票情况分析来看,联合政府推出相关涨价要求显然是为了响应选民的呼声,包括进一步要求来促进英国经济,包括禁止投资房产以抑制房价增高等等手段。 但是个人认为总总手段并不是不欢迎投资移民,而是在尽力规范投资移民的相关规则,评估投资给英国本土经济带来的真实贡献。

作为目前市场上最快,最安全的主流大国的移民项目,2个月之内获得英国相关移民签证,并且由国家担保相应投资回报,相信仍然会对中国申请人有很大的吸引力。 快捷,安全,回报稳定,绿卡保障,都是英国移民项目的总总好处,相信此次涨价并不会影响到中国地区市场的移民热潮,反而会激发更多的申请人对英国移民的关注。

专业建议

从过去10几年的从业经验来看,并且结合近几年英国政府逐步完善的网上申请系统来研究。我们认为我们仍然有机会帮助到我们的客户对T1 100万英镑投资移民申请作出有效的时间控制,最多可以争取到3周左右的时间,也就是在11月31日以前如果您认为您能够符合现行的英国移民局要求的资金及基本来源解释,我们是仍然能够帮助客户按照老的政策来处理签证申请。

需要注意的是,关键时刻需要有专业的机构以及专业的人士来帮助大家做出充分的准备以及专业的判断,建议大家联系例如环球移民这样的比较大的专业机构来进行专业分析和专业处理。

刘鹏律师专栏全集:

刘鹏诠析英国移民与投资

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巴菲特教我房产投资“湿地论”

股神巴菲特的“湿地理论”

沃伦•巴菲特(Warren Buffett),举世闻名的投资家,坐拥数百亿美元的个人资产,在多年的世界财富排行榜上,一直稳居前列,被誉为“股神”。他在长期的股票投资活动中总结提炼出了许多超越一般投资者观念的独到理论,而这些理论在实践运用中被证明是极其正确的。

针对股票投资,他有一种做法曾引起我的兴趣,那就是在股市中,他不去选择那些市值已经很高,受到众人追捧的“成熟股”,因为他认为这种股票的上涨空间已经非常有限。但同时也不选择那些市值虽然很低,可却没有什么发展前途的“蛮荒股”。而是极力搜索那些目前市值不高,市场关注度有限,但因为某些特殊因素的存在,而藏下了巨大的潜力的股票,就像是那些自然条件优越,但还未经开垦的湿地一样。他买下这样的股票后,只是等待时机成熟,坐等获取丰厚回报。靠着这一做法,巴菲特曾在数以万计的股票种类中选择了若干不为他人关注的股票,而这些股票最后都实现了数百倍的价值上升。

我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现,巴菲特这种股票投资的做法其实完全可以移植到房地产投资中,也就是说,能够给投资者带来最大回报的房地产,一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热,不为很多人重视,价格还相对处在一个低位的对象,就像一片容易为人忽视的“湿地”,但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。而投资者又能够看准形势,及早买入该地区的房地产,将来肯定能收获巨幅升值。反过来,等到那些地区被开发成熟,价格已经被推得很高的时候,投资者再来介入,获利的空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后,机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者们一条重要理论——“湿地理论”。

“湿地”的例子在各国的房地产业发展中可谓比比皆是,以我们所熟悉的中国房地产业为例,上海浦东的房地产发展就是最具典型性的。上海浦东在20年以前,是一处“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”之地,备受上海人的冷落(据有关数据显示,1990年前后浦东的平均房价只有1,000元左右)。但20年后,却变成为上海房地产发展的领头羊(根据2010年的统计,浦东新区的平均房价达到了每平方米25,600元),成为人们置业购房趋之若鹜的所在(从1990年到2008年,浦东新区仅户籍人口就增加了60万)真可谓是“沧海桑田”。在这当中起到决定性作用的,毫无疑问就是中国政府于90年代开始的“浦东开发”政策。如果没有开发开放的政策,没有包括道路交通在内的各种基本建设,没有经济金融的一系列规划布局,也就不可能有房地产业的兴盛。

细细想来,在正式实施具体的规划建设之前,浦东开发其实早有征兆:90年代初的上海,要取得经济发展的突破,必须要寻找新的发展空间,浦西已经人满为患,大规模的基础设施改建成本巨大,唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东,才能一展手脚,这也就是浦东必定会成为开发开放的选地。当然最主要的是,上海从90年代开始获得巨大发展契机是一切的前提。由此可见,能否在最初阶段,准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向,对于选准最佳“湿地”至为关键。