Category: Special Investment Column

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为什么加拿大三大城市房产市场永保坚挺？住房、人口和移民潮

加拿大温哥华、卡尔加里和多伦多的房价显得过热，以至于，这三大城市的房产市场成为了瞩目的焦点。而就在所有人都在为这三大城市的房产市场为何如此坚挺而找不到原因之时，加拿大最大投行之一的满银利时证券公司(BMO Nesbitt Burns)为此做了一次市场调查，最终的结果令人有些意外——他们的住宅建筑量竟与人口增长率紧密挂钩。

对此现象，经济学家们有话要说：

高级经济学家Robert Kavcic称，“这是件好事情”。根据他本人的研究发现，处于历史低位的住宅建筑开工量已经跟上爆炸式增长的人口数 (年增率超4%)的步伐。相反，“在多伦多，随着人口增长率降低，住房开工量已经降到四年半以来的新低点”，Robert Kavcic补充说。这就意味着，没有真正的过度性建设，因此也无所谓市场触底。

另据多伦多道明银行的经济学家Brian DePratto指出，过去六个月中，房地产走势“远高于”人口增长所需匹配的水平。Brian DePratto称：“尽管房地产强劲增势初露端倪，我们仍然预计，明年加拿大的房屋供应量将未能达到约18万套的水平，但却能与人口增长相匹配。利率的逐步上升和不太严重的‘过度性建设’会有助于缓和楼市活动。”

加拿大央行对此则表示，“加国其它城市房地产市场出现了软着陆迹象”。不过，这并不意味着加拿大央行认为这三个城市处于困境，市场也没有任何关于房地产要崩盘的呼声。

对于加拿大的中国投资者来说又意味着什么呢？从纯粹的供需角度来分析，移民潮和投资者的需求正推动着加拿大房地产行业的发展。再加上低利率环境和加拿大吸引外资的友好政策，未来房地产行业发展基本面依然稳健。

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Craig Doherty解析加拿大房产投资

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“想投资房产获益 请找对投资顾问” 澳洲房产投资专家力荐

 

金凯平：希冀从房地产投资中获益的人们，请找对你们的投资顾问，让他们为你们指引一条正确的道路。

“金老师，我现在都不知道怎么办了。为了在墨尔本买房子，我听取了很多人的意见和看法，可是越听越糊涂了，因为每个人的说法都不一样，而且听上去谁都挺有道理的，你说我该听谁的？”

这是我的一个博友，通过电子邮件来向我诉说的烦恼。其实这样的情况我遇到已经不止一次了。每当我遇到这样的求助，总是会先问他们这样几个问题：

“你向哪些人咨询买房的意见和看法了？”

回答一般总是：“我的亲戚和朋友啊！”

“你为什么要向他们咨询呢？”

回答也一般总是：“我和他们比较熟悉”；或者“亲戚朋友总是为我好，所以不会坑我”；或者“他们当中有人生活在墨尔本，也买过房子，所以他们懂的。”

“你知道在房地产投资中，什么人的意见最重要？”

回答则一般总是：“可能是……我不大清楚……”

如果我们去购买一个价值几十万澳元的生意的话，相信绝大多数人都会非常慎重对待这项工作，非常愿意花费足够脑力、精力、时间以获取最好的回报。特别是当这个生意处在一个你以前从未涉及的地区和领域内的话，你往往更会依赖懂行的、专业的人士来为你出谋划策，提供有价值的经验和理论介绍，甚至协助你操办这个生意。大家会认为这个几乎就是天经地义的。然而，对待购买同样价值的房产的时候，不少人却抱着一种随意的心态，似乎感到凭借自己的经验能力就可以完全应对，或者只是参考一下周围亲戚朋友的意见。而事实上这种观念恰恰是造成很多人投资房地产失败，尤其是在澳大利亚投资失败的重要原因。

勿把亲戚朋友的意见作为投资首要参考

如果亲戚朋友根本就不生活在澳大利亚，也没有买过澳大利亚的房子，那么无论他们和你再熟悉、对你再了解、主观上再有帮你的意图，他们的意见都是没有任何参考价值的。因为澳大利亚的房地产和中国的房地产、美国的房地产或者世界其他国家的房地产都存在着很多差异，这决定了他们对这项投资的了解几乎为零。

其次，如果生活在澳洲，或者还在澳洲买过房子，是不是就该听听他们的意见了呢？答案仍然是否定的。作为一个普通购房者，虽然也能积累一定的经验教训；也会琢磨出一定的规律，但是普通购房者只是从个人角度出发，因此获得的经验也是极为狭隘有限的，这不仅不能给你提供足够的帮助，有时候甚至会起到南辕北辙的效应。比如说，有的人只买过自住房，因而他买房的全部理念都是围绕着怎样让自己感到舒适展开的，但对于租客有什么样的需求却是完全没有料想的；有的人购房完全是跟风，看大家买哪里的房子，自己也跟着买，完全不顾成本和发展潜力，其实是失败的投资，却依然会被他拿来当作成功的经验介绍给你；还有些人虽然也可能取得了自身投资的成功，但他们对你的优势、劣势、目标无法做出专业分析评估，因此也就不能给出恰当的建议。

一句话，你的亲戚朋友都不是房地产行业的专业人士，所以他们不但不能为你给出正确的建议，反而会七嘴八舌进一步弄乱你的思路想法。

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资深加拿大房产经纪谈中加购房差异

随着中国的快速发展，越来越多的人们走出国门，见识了更辽阔的世界，与此同时也让许多人有了新的思考和选择。海外移民的增加使得海外华人房地产市场日益繁荣，其中除了自住外还有不少投资房，但俗话说得好“一方水土养一方人”，每个地域都有着其自身的文化和制度，想要在海外购房势必要对其市场规范、房屋差异有所了解，那么作为移民大国的加拿大在此方面就和中国有怎样的差异呢？

一、 房源

中国：

每家中介公司持有各自的房源，不同中介公司持有不同或个别相同的房源。由于资源不共享的这一缺陷，使得买家往往需要同时和多加中介联络，才能获得更多房源。

为了招揽生意，每家中介都会将一些房源贴在店面外，供人们查看，这也形成了一道特殊的风景线。

加拿大：

所有注册地产经纪都共享一个相同的数据库。就拿多伦多为例，所有注册经纪都共享有一个相同的数据库（简称MSL系统），整个地产行业通过国家，省级地产协会以及RECO的多重管辖，已经发展得非常整体规范。

共享一个数据库的好处就是能够最高效的查找房源，不必再费时劳力的去每个地产中介寻找合适房源。此外，MSL系统上的房屋上市出租、出售信息有着统一的格式标准，也方便人们进行比较和筛选。

二、中介

中国：

地产公司=中介公司，地产中介为人们提供房产信息和服务。中介在买家和卖家之前起着中间人的角色，主要提供中介服务。

加拿大：

地产公司=经纪公司，加拿大的地产服务行业已经发展成了完善的经纪代理形式，房屋买卖、租赁过程中买家、卖家都有各自的地产经纪来进交易。买家、卖家和经纪是一种平等、相互信任的委托代理关系。这里要注意的是，您一旦和某一经纪签约后，在合约期限内不能再委托其他经纪进行交易。 买家或卖家可以根据自己的需要，选择与地产经纪之间不同程度的委托关系。它可以是CLIENT客户关系，也可以是CUSTOMER消费者关系。而地产经纪对于自己的CLIENT客户，或CUSTOMER消费者，也有着相应的不同义务和责任。

上文提到， 经纪共享一个房源渠道，所以在房源的角度来看，经纪们都站在同一起跑线，但经纪本身的实力水平却可能有天壤之别。加拿大的房产经纪都是需要经过正规培训及考核的，但一个优秀的经纪不仅了解买卖中的基本法律法规，土地的管理制度，房屋转让继承等各种手续，熟知行业操作规范这些大项，更是要懂得建筑的构造，房屋贷款的手续，有发现房屋优缺点的经验和极强的销售能力等等。大家在挑选经纪的时候一定要进行全面的比较和考量，不能一味的在乎经纪佣金，出色的经纪在交易过程中能给您带来远远高于期望的回报，不能贪小便宜而失大。

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泰国芭提雅：世界级的旅游度假胜地 出奇亲民的房产价格

Emily:芭提雅，不仅是世界热门海滨城市之一，更是投资房产的宝地。在这里，投资者可以获得丰厚的投资回报。

泰国，除首都曼谷外，游客和房地产买家最喜欢的地方就是芭提雅——一个迅速成为世界最热门游玩地的海滨度假城市。

世界最热门海滨度假城市

2013年芭提雅游客人数共900万人，创下历史新高，其中包括160万中国游客。当地旅游管理局预计，到2015年，每年将有200多万中国游客，届时中国将成为芭提雅最大的海外旅游市场。

为确保芭提雅成为真正的世界级度假城市，当地政府不断地在城市基础设施建设上注入大笔投资。如今，芭提雅正在为泰国2015年加入东盟经济共同体做准备，逐渐转变为东南亚的里维埃拉。除了快速扩张乌塔保国际机场外，2020年，在曼谷和芭提雅间将会有一条新建的高速铁路，把两地的行程从90分钟缩短至仅30分钟，使在芭提雅和曼谷两地间通勤成为可能，让越来越多在曼谷工作的泰国人选择迁居到这座房价便宜、生活质量高的旅游城市去。这不仅促进了芭提雅的发展，还方便了海外游客。

房价亲民 市场需求稳定

2008年以来，尽管芭提雅物价一直不断上升，但房价却出奇地亲民，中心城区的房价一般在140万泰铢起（26万人民币）。

芭提雅：世界最热门海滨城市之一

市区外，春武里省（Chonburi province）正渐渐成为东南亚重要的工业中心。大量的外企工厂利用当地东盟经济共同体的中心地位，把工厂建造在这里。而许多公司的高管则选择在芭提雅定居，这就保证了芭提雅房产出租和转售市场的稳定需求。这些需求不仅来自于世界各地，同样也来自泰国曼谷的中产阶级。对他们来说芭提雅是理想的周末休闲地，可以暂别首都的喧嚣和拥堵。

投资回报丰厚 退休生活理想地

芭提雅房产投资回报率已达到10%，有时，甚至可以保证房租的收入。而购买黄金地段期房的买家，在建设期间每年可获15~20%的利润。如此惊人的资本回报，毫无疑问会持续下去。 这里也是投资退休住宅的理想地。泰国针对50岁以上的人可签发特殊的退休签证，所以越来越多的人正卖掉国内住宅迁居到芭提雅。寒冷的冬天和昂贵的生活成本很快将变成记忆，在这里，每个月1万人民币就可以享受超级舒适的生活。芭提雅的医疗设施达到世界一流水平,对那些举家迁居的人来说，这里还有一流的国际学校。

总之，无论是为了获得在其他国家无法拥有的高回报，抑或仅仅是想在这个热带天堂为全家买一处度假住所，芭提雅永远是理想之选。而正是因为这些优势，也使芭提雅房产市场成为全球最为繁荣的城市之一。

Emily专栏全集

Emily 解析泰国房产投资

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让房产投资变得省时省力的6大秘诀

投资房产就与生活中其他的事物一样，每一位投资者起初都是抱着“试试看”的心态开始的。大部分人都是从一开始存了一笔钱，在拥有了自己的房子后想要 “钱生钱”。从这个角度看，投资结果的成败和整个投资体验的好坏将取决于当初数百个无法预知的变量。对于被动投资者，我一直建议他们从长计议，从一开始就做好长远打算。要想在长期获得成功和良好的投资体验，时间管理至关重要。让我们一起来看一下那些能够给被动投资者们不断带来一些成功的小秘诀。而这些，都是平日容易被投资者忽略的，以至于浪费了大量时间和精力，然后和普通买主一样变得疲倦最终没有进行任何购买和投资行为。

  • 让决策者与自己统一战线

在开始投资前，投资者需先完全明白自己的投资目的，然后写在纸上随时提醒自己。这对于在投资方面可以帮助自己的人来说，也有了准确的目标。

另外，与所有的决策者沟通（不论是自己的妻子或是丈夫），确保他们与自己是在统一战线。我见过数百个交易因决策人和投资者的意见不统一而付之东流。

  • 考虑自身财政状况

在与自己的决策人达成共识之后，第二步需要做的就是“考虑财政问题”，确保自己是有足够的资金来支付欲投资的房产。因为，我遇到过许多投资者在财政方面欠考虑，好不容易找到一处理想房产并签了合同之后发现，自己并没有没有足够的资金或是资源。

如果选择“纯投资性”住宅，房屋将按年出租给当地房产业人士；如果是投资一处度假住宅或者第二套住宅，可能就无法找到稳定租客，相应地，商业模式和财政情况 也与“纯投资性”住宅全然不同。需特别注意是，这两者的区别一定要理解透彻。所以，投资前务必充分理解自己的财政目标和期待。其次，咨询专业人士，可以为 自己节省大量的时间和金钱。

  • 挑选优秀经纪并同舟共济

在完成了以上所提到的步骤之后，投资者才可以开始看房。房产经纪，不了解的人总会对他们产生误解，觉得经纪只知道从投资者身上赚取利益。其实不然。想要找到一栋自己理想的房屋并投资，经纪是时刻或缺的较色。

如果您所想投资的房产位于两三线城市，或是一些不发达的国家，房产经纪就会给到投资者许多在网络上找不到的可靠信息。比如这个地区的历史和社区文化，购房与租房的最佳地段；豪华泳池和棕榈树从，常常用来掩盖房产糟糕或偏僻的地段等。所以，在投资前给自己物色一位理解自己需求的房产经纪并一直合作。这样可以避免在投资的道路上多走弯路。

  • 寻找一家可靠的物业管理公司

物业管理非常耗时，也很容易让人情绪化。如果自己住的较远，或者即使物业离自己很近，一般也不要试图亲自去管理，因为非常浪费时间。

在做购房开支计划时，就可以把物业管理费列入计划中。看房时可与几个口碑不错的物业保持联系，或让业内人士及朋友推荐。投资者亲自管理住宅，看似是节约了一笔开支，但是却浪费了大把的时间与精力，而且不利于扩大自己的地产投资规模。请相信我，凌晨3点赶赴租户家中修理管道，可不是一件美差。

  • 与自己的投资“团队”保持紧密联系

我经常听到许多非常复杂的问题，但其实很容易就可以避免。 每月只需花一个小时时间打理房产：打电话给物业确保一切OK；查看房产税和保险缴纳日期；电话管理人员，打听物业的情况；仔细查看花费清单和支出，并输入到会计软件或文件中；打电话给会计师确保各项税收准时申报。花一点时间在物业上，确保一切正常，这样问题就不会滋生，又节省时间。

  • 与当地业内人士建立并保持良好关系

总而言之，房产投资是一个花费巨大且十分复杂的领域。它涉及到商业、财务、银行、法律、市场和地区经济及人口信息等因素。我建议，投资者最好能：

  • 与专业人士建立良好关系（房产经纪、物业管理人员、律师等）
  • 坦然面对自己的目标与财政状况
  • 允许专业人士向自己提问
  • 向专业人还是提供所需信息

如果您负担不起每年需闲置几个月的度假住宅，需与专业人士沟通，他们会找到合理的解决办法。

许多买主把购房看作是一场和专业人士的斗争和表演秀。请一定开诚布公，信任专业人士，这样才能在不需花费数年的时间，使投资逐渐成功。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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你只需喝着咖啡聊着天 就能轻松投资澳洲房产

 

金凯平：在澳洲投资房产，是全世界最轻松的事。只需喝喝咖啡，聊聊天，就能轻松自如的应付投资中的繁琐事务。

“你要在国外买房子？有没有搞错？中国买个房子就够麻烦的，在外国不把你给累死啊！”

很多从来没有在国外买过房子的人，往往都会产生这样一种看法，既然国内做房产投资是一件很不轻松的事情，那么在国外买房子，肯定更会让人费心费力。

确实，如果按照中国的经验，个人从事房产投资，必定是一桩“辛苦”的行业。从买房到装修，从贷款到出租，大到要和政府部门打交道，小到每个月跟在房客屁股后面催房钱，可谓事无巨细，样样都得亲历亲为。

也正因为如此，不少人对到人生地不熟的海外投资更容易产生畏难心理，觉得：“我在国内都应付不过来，到国外买了房子，岂不要累死？”

其实不然！

以澳大利亚的房地产投资运作模式为例，如果你对它有所了解，就会惊讶的发现，在这里做一个房地产投资人，其实很轻松：

  • 无需绞尽脑汁计算贷款
  • 无需忙忙碌碌亲自奔走 
  • 无需严寒酷暑坐镇监工 
  • 无需精通英语处理文件 
  • 无需面对房客催租要账

仅仅在喝喝咖啡、会会朋友、聊聊闲天的这样一种惬意状态下就能自如应付自己的产业了。不夸张的说，投资房地产，大概是在澳洲所有行当中最为清闲的一种了。

是什么使澳大利亚房产投资要比在中国要轻松呢？合理的劳动力配置机制和成熟的产业服务。

  • 地产投资顾问

当你踏入澳洲房产这个领域，当你开始打算买地置业时，如果发现在你面前有很多情况选择，弄得你眼花缭乱，可你却毫无经验，不知如何取舍。专业的房地产投资顾问会根据投资者的和实际情况，挑选出最合适的购买对象。

  • 律师

当你看中了某一块土地，并打算去购买时，一大堆包括合同等在内的繁复文件还等着你去了解、弄懂、签署处理。这可能会让你挠头，你或许还担心自己的英语水平无法应对这些英文材料，甚至害怕会受骗上当。不用担心，只要你找到懂中文的律师（如今在澳大利亚有不少懂中文的律师），他们就会用其专业的能力和负责的职业精神，在没有任何沟通困难的情况下，帮你审核所有买房相关文件中的一切细节让你绝不做冤大头。

  • 贷款经纪人

当你需要向银行贷款时，可能搞不清这里的申请程序步骤；可能不善于和银行直接沟通；或者会被银行设置的种种借贷限制条款所烦恼。别着急，只要去找贷款经纪人，他们可以代替你解决一切程序问题，还可以为你扫除各种申请障碍，为你争取到最有利的贷款额度。

  • 建筑工人

当你的房子正式动工起建时，不用你流一滴汗、不用你弯一次腰、不用你操半分心，自有那孔武有力、技术精湛的澳洲建筑工人们来帮你挥汗如雨，从挖土打地基到立木添砖加瓦，从外装修到内装饰，直到将一套崭新的房子送到你手中才算了结。

  • 房屋出租中介

当你新房建成，准备出租的时候，房屋出租中介可以出面为你寻找到最理想的租客，从这时到找到租客，签署租房合同，收取房租，直至最后合同解除，都无需房主本人出面，去和形形色色的租客直接打交道。

在澳洲，这样良好的房地产投资服务机制下，切忌把中国的操作模式照搬过来，抱着“样样自己来”，“万事不求人”， 坚决不让“一分钱”从指间漏掉的观念。这才是真的会劳心劳力，而且还很有可能是“吃力不讨好”。因此，我认为在澳洲还是要学会轻轻松松的做地主。

金凯平专栏全集

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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花6万美元住海景公寓 只在厄瓜多尔萨利纳斯

International Living:世界上90%的人都想拥有一栋如海子诗句中所描述的房屋——面朝大海，春暖花开。厄瓜多尔的萨利纳斯就是最好的选择。

每天，从太平洋海浪拍打岩石的声响中醒来，阳光透过窗子照射进来，温暖着皮肤，走进阳台，俯瞰周边美景，清新、洁净、带着海洋气息的空气扑面而来，让身心彻底苏醒。从豪华公寓的顶层可以俯瞰停泊在海湾的白色盛大游艇，街头小贩推着满载新鲜椰子和冰水的小车在malecón贩卖。高高的公寓楼，恰到好处的嵌在长长的白沙滩上。虽然，时间尚早，海滩上还无人迹，不过很快，这里将被来此游玩与晒太阳的家庭所占领，但是此时此刻，这里的一切只属于你自己。

厄瓜多尔被评为全球十大养老天堂之首

如果，以上的这一切发生在美国加州，毫无疑问，你得支付大约75万美元购买太平洋观景公寓才能享有这一切。但在厄瓜多尔萨利纳斯的海滨城市，住宅与海滩不仅只有几步之遥，而且，20万美元的房屋，占地面积至少平均在1291平方尺，距离malecon较远的地方，房价仅需7万美元。

适合生活的5大理由

萨利纳斯坐落在阳光明媚的圣埃伦娜半岛，是一个有趣而热闹的度假小镇。海滨公寓，摇曳的棕榈树，温暖的天气——冬季平均75°F，夏天85°F，惬意的海滩生活，人们称它为“小迈阿密”，但它又独具特色。对于喜欢海滨式生活的人来说，这里是最为理想的目的地。

  • 房价亲民

在迈阿密，一套拥有壮丽海景的公寓不花费百万美元是无法购入囊中的。但在萨利纳斯，仅仅花费20万美元就可以拥有一间宽敞的独栋私宅。如果花费40万美元，完全可以住上奢华的住宅。

例如，我走访了萨利纳斯的两套高级公寓。其中一套公寓，内置顶级家居，占地面积为1291平方英尺的公寓，售价为20万美元，相当于154美元每平方英尺。而另一套占地1900平方英尺，位于malecón的南端豪华公寓，则以22万元出售了。

  • 降雨量最低的城市

萨利纳斯是厄瓜多尔每年降雨量最低的城市，每年不到五英寸，而迈阿密每年达到61英寸。

  • 没有飓风

与厄瓜多尔其它城市一样，萨利纳斯不像迈阿密会受飓风的干扰。

  • 交通便捷费用低

萨利纳斯是一个精致而易于管理的城市，乘坐出租车或公交车就可以遍游这座城市（退休人员公车费只需25美分）。此外，每周都有2此从首都飞往萨利纳斯的航班。

  • 成长中的城市

2014年1月，该国政府斥资44亿美元在机场建设的同时，价值50万美元的游艇码头也正在建设中。

相信，萨利纳斯已经做好了迎接游客源源不断的准备，并且不仅对富裕的厄瓜多尔人极具吸引力，对于外国人来说更具独特魅力。

这座城市可能你会在迈阿密投资了数百万美元购买一套充满壮丽海滨景色的公寓，但在萨利纳斯，你仅仅花费20万美元就可以拥有一间宽敞的独栋宅地。如果花费40万美元，你会得到额外的豪华体验。例如，一幢占地4305平方英尺，两层高，有三间卧室和三个浴室的房子的报价目前仅为350万美元。这里距离海滩仅仅几步路，并且有屋顶露台和大面积室外空间，是完美的娱乐场所。

厄瓜多尔的海滨城市萨利纳斯，房价亲民，生活成本低

投资出租收益大

在萨利纳斯，出租海滨公寓有很大的利润空间。在旅游旺季，出租4个月，潜在年度净收益为1,5200美元，或7.6％的年总收益率。

该镇仅有14家酒店，Malecón区只有低成本的，300美元一晚上全包的宿舍（Barceló Colón Miramar），而厄瓜多尔人来这里度假通常不住酒店，相反，他们更愿意购买一套房产，方便今后度假使用。但对于更多的外国游客来说，尤其是美国和加拿大人，除非他们愿意支付高昂的住宿费用，否则将无法找到理想的奢华酒店。

然而，厄瓜多尔人所出租的度假公寓基本物质不齐全，如：空调、洗衣机或干洗机、互联网、电视或有线电视，而这一些恰好是北美租客，乃至其他国家的租客所需要的，因此，市场无法满足短期和长期度假客对租赁房的需求。所以，如果想要赚取高利润，了解租客需求最重要。

生活成本低

萨利纳斯房价比较亲民，但生活成本是多少呢？这完全取决于个人的生活方式。通常。一对夫妇每月只需1200~1500美元就可以过上安逸的生活。

与厄瓜多尔其它城市一样，萨利纳斯一顿美味午餐，仅需2.6美元。其中，拥有两道菜和一杯酒。然而，在当地的Mercado，一沙滩袋的新鲜农产品仅售10美元；新鲜的金枪鱼或鲈鱼仅售3.5美元每磅；虾类4美元每磅。或者花费2.5美元的车费前往附近的La Libertad，那里的消费水平更低。

La Libertad，有一家名为El Paseo的美国商场，在那里几乎可以买到一切。从家电、盘子到锅。我甚至还看到一家有卖摩托车的超市！更妙的是，那里的电影首映票价只有4.2~6美元。

美中不足的是，在La Libertad买不到家具。不过只要开车25分钟，就可以找到Atahualpa，木匠艺术家会根据买家的具体需求用手工量身定做，而价格仅仅是美国普通家具店的三分之一或一半。

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危机下为何还要选择投资西班牙房产？ 给你不一样的投资思路

经济危机，债务纠纷，失业率居高不下？为什么还要选择西班牙？尽管经济危机以来关于西班牙的经济形势的负面报道不断，但是古语云：“危机=危中生机”。站在2014年的年底，我想再来深度归纳一下西班牙的投资形势。


西班牙房产投资三大趋势

  • 经济回暖15年有望增长1.5%  就业率大幅度上涨20%

过去的2013年，西班牙几大度假房投资胜地的房价出现了自全球经济危机爆发以来的第一次回升，面对这一现象，外界普遍回应这是西班牙房产市场未来会逐步回升的信号。与此同时，自2013年末以来，西班牙开始释放经济缓慢回苏的微小信号，到本月为止，西班牙已经维持了连续五个季度的经济正增长，本年第三个季度西班牙的失业率更是出现了同比下降20%的现象，着实让人大快人心。欧盟委员会总部布鲁塞尔最新的一份报告更是乐观的预计西班牙经济在2015年将总体增长1.5%，远超1.1%的欧盟平均值。

  • 房价触礁 未来无再下跌可能

纵观整个西班牙的房产形势，由于西班牙国内信贷政策连续数年紧缩，房地产在西班牙本地的销售一落千丈，价格持续下跌。西班牙房产的平均水平已跌至2007年同期价格的61%，有些地区甚至跌至原价的50%，基本已经达到 2002年的平均水平。专家预计，西班牙房价已基本触底，未来将不会出现大幅度的跌幅。

  • 旅游业德高望重 高档住宅成交量提升房产增值空间大

回望过去的一年，西班牙高档房产市场的国际成交量明显上升，众国际买家均表示，基于西班牙在世界旅游和休闲业的重要地位，迷人的气候，健康的生活方式，以及欧洲其他国家对西班牙作为其传统度假别墅的重视，他们都对西班牙房产市场的未来抱有乐观的态度并且看好西班牙房产今后的增值空间。

投资西班牙地产的名企与名人

  • 2011年，中信重工正式收购西班牙GANDARA公司
  • 2011年，加拿大PSP基金投资4亿欧元在西班牙购买多个地产项目。
  •  2012年，股神巴菲特以6亿美元的价格收购西班牙Caixa银行的保险业务。
  • 2012年，中国工商银行以2180万欧元的价格拍下了马德里政府中心区Recoletos大道的旧楼，改造成为其在马德里的总部。
  • 2013年，微软联合创始人比尔.盖茨旗下基金以1.135亿欧元购入西班牙最大建筑公司FCC6%的股份，成为该公司的第二大股东。
  • 2013年，美国私募基金黑石集团以1.255亿欧元的价格打包购买了马德里市的18幢。
  • 2014年，万达集团董事长，中国首富王健林一掷2.6亿欧元竞标下马德里的地标性建筑西班牙大楼。
  • 2014年，继2011年4亿欧元的投资后，加拿大PSP基金再一次投资，以1.4亿欧元拍下马德里CBD区Paseo de Castillana 200号的整栋大楼。
  • 2014年，美国投资界的两位巨头亿万富翁乔治·索罗斯和约翰·保尔森联合投资1.27亿欧元注资西班牙不动产投资信托Hispania (REIT) 。
  • ……

投资西班牙的十大优势

  • 西班牙是世界第十二大经济体，欧洲第四大经济体
  • 西班牙是欧洲仅次于英国，德国和法国之后最吸引外国投资的国家，在吸引外国直接投资方面，西班牙排名全球第十。
  • 西班牙是世界上商业活动和服务行业最活跃的国家之一。在商业活动方面，西班牙在出口和进口方面排名世界第十八和十四，而在服务行业上，出口和进口分别排名世界第八和十四。
  • 自由经济：在人口只有四千万的西班牙，注册在案的企业却有300多万，同时西班牙自由的创业环境和有吸引力的税收政策也吸引了众多跨国企业进驻。
  • 西班牙根本大法——宪法维护财产私有制的绝对性，并且没有对外国投资者制度上的歧视，外国投资者可以和西班牙公民一样拥有对其投资的绝对所有权，并且有处理，改造和出售其资产的权利。
  • 西班牙首都马德里是位居伦敦和柏林之后的欧洲第三大居住城市，赶超罗马和巴黎。
  • 西班牙是世界第三大旅游接待国，仅2013年就接待了超过六千万的世界游客，风景优美，气候宜人。
  • 西班牙房产平均水平在已跌至2007年同期价格的61%，有些地区跌至原价的50%，自2013年底，2014年初房价已经出现了0跌幅甚至正增长，正式抄底的最佳时机。
  • 西班牙无可比拟的地理位置，连接欧洲，北非，中东和南美洲，有13亿的潜在消费人群。西班牙有连接欧洲各大都市，北美和南美的直航，和亚洲的不少重要城市也开通了直航，目前马德里——北京，巴塞罗那——上海分别设有直航。
  • 西班牙瓦伦西亚和巴塞罗那的港口和欧洲最重要的港口通航，西班牙底部直布罗陀港口是和非洲沟通的唯一欧洲水路大门。

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季律师解析西班牙房产投资

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伦敦梅菲尔区——奢华时尚的集中营 高端投资客的新宠儿

伦敦，永远是有趣的， 每一个地区, 每一个角落都有她独特的魅力, 这次我们就从伦敦最经典的地区：Mayfair区开始讲述伦敦的故事吧!

 

梅菲尔区插画版地图

奢华与时尚的集中地

Mayfair 位于摄政街以西、海德公园东部，南北对接牛津街和皮卡迪利，是英伦奢华与时尚的集中地。

从十七世纪开始，这里就是英国贵族住宅区。英女王伊丽莎白二世就出生在Bruton街17号, 并在这个小区渡过了她的童年。

Shepherd Market 1938

这个优雅时尚的小区也隐藏了一个秘密。两百多年前，梅费尔区的 Shepherds Market 曾是当时上流社会的红灯区。现在妓院已经被 PRIVATE CLUB 高级俱乐部取代了。

近200年历史的伯灵顿拱廊购物街

十八世纪的英国盛行拱廊式购物街。1819年开业的伯灵顿拱廊（Burlington Arcade)购物街是伦敦最长的拱廊, 已经有近200年的历史。

1819年开业的伯灵顿拱廊（Burlington Arcade)购物街

玻璃屋顶下有两排精致的小店，里面包括一些伦敦最高档的古董店和珠宝店。拱廊门口永远有一位穿英式礼服的管理员。

伯灵顿拱廊附近还有两条闻名的绅士购物街是不能够错过的：杰明街 Jermyn Street和萨维尔街 Savile Row ，那里都是以传统的男士定制服装而闻名。

自1742年就开始营业的起司专卖店Paxton & Whitfield

这里也可以找到伦敦最古老的起司专卖店Paxton & Whitfield，以及伦敦第一家经销葡萄酒和烈酒的店铺Berry Bros & Rudd和英女王御用香水店Floris。

Berry Bros & Rudd和Floris

除了以上几家英国传统的商店之外, 还可以在位于布鲁克街（Brook Street）的Claridge’s酒店享受一下午传统的英式下午茶，他们曾荣获“伦敦最佳下午茶大奖”。就连维多利亚女王和现任的伊丽莎白女王也对此钟情不已。

Claridge’s不仅环境优雅，食物美味，服务更是堪称完美，而且三明治与 scone都可以再续。

荣获“伦敦最佳下午茶大奖”的Claridges Afternoon Tea

伦敦最昂贵地段成中国高端投资客新宠

根据Harrods Estates的报告，未来Mayfair很可能成为伦敦市中心最昂贵的地段。现新开发的顶级楼盘在两年内即可把Mayfair的房价推至7500英镑/平以上，超过Knightsbridge（骑士桥），而五年内，该区的房价则可能超过1万英镑/平。

梅菲尔最新房屋均价表

Mayfair房价的增长会以Grosvenor广场为中心点逐步扩散。在驻英的美国大使馆、美国海军办事处和加拿大大使馆迁出Mayfair区后，这些地方将被改造为80余套顶级公寓。两条街外的Mount街与South Audley街交汇处，将被改造成最高端的零售和餐饮店。再加上不远处还有多个新建豪宅楼盘，如Curzon街56-60号、Clarges大宅、In-and-out俱乐部以及Old Burlington街30号等。这些楼盘都将于2015年至2019年间完工，届时Mayfair房价将好不费吹灰之力的攀至1万英镑。

一直以来，梅菲尔区都是俄罗斯大亨和阿拉伯皇室成员的汇聚之地。但近年来，英国政府对中国公民赴英旅游投资放宽条件，再加上英镑贬值， 梅菲尔区也许会成为中国高端投资者的新宠。

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Mikiko畅谈伦敦房产

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1个小时行程1个别样世界：品味哈德逊河县的美酒、美食与美丽生活

Danica.Chen： 1个小时的行程，给了哈德逊河县居民一个不同的世界。

生活在纽约近郊的上班族，通常每天花在路上的时间需一个多小时，而就是这一个小时左右的路程，却给幸运的他们带来了一个不同的世界。与纽约市曼哈顿岛相望的哈德逊河县（Hudson County），就是我本期专栏中的“主人公”。

美食、美酒

毗邻哈德逊河的曼哈顿北部地区生活，丰富而祥和。那里有众多美味的餐厅、农场、葡萄园、食品商和冰淇淋制造商。友善好客的生活氛围，使这里拥有高质量的高档餐厅都门庭若市，发展节奏快速。因此，世界最具权威的厨师培训机构——著名的美国烹饪学院就落于此。

美国烹饪学校

哈德逊河县可谓美食家的天堂，纽约的大厨们都喜欢移居到哈德逊河附近，一边经营着他们一流的餐厅，一边享受这里令人唇齿留香的美食、依山傍山的风景、树木丛生的河域和恬静的生活。

这里的大农场是哈德逊河县一切美食的主要来源。农场每年为居民提供高质量的肉类、奶酪和葡萄酒。在我参观该农场时，对当地特产极为惊喜，特别是一种用鸭肉制成的香肠。

哈德逊河县可谓美食家的天堂

农场不用任何农药和化学物质种植蔬菜，而且，菜价非常便宜，居民只需用合理的价格就可以买到一 整个季度的有机蔬菜。另外，由于该地区的牲畜通常只吃草，所以，肉质比美国常见的谷物饲养工厂生产的肉更健康、更美味。黄油和牛奶产品也是用青草饲养出来 的，口感甜美。而由这个获奖农场自制的一种神奇、带有坚果味的独特奶酪，味道浓郁、香甜，散发着一丝朴素麝香味。我在这里停留期间，尝过8种不同的奶酪。不夸张的说，这里所产的奶酪都可与法国最好的奶酪相媲美。

美丽生活

我认识的一对刘氏夫妇在这里已生活了15年多，他们的房屋是近美国军事学院一处富丽堂皇的房产。这栋位于哈德逊河岸边的房产住房面积超过1000平方米，庭院修葺得十分漂亮。

我认识的一对刘氏夫妇在这里已生活了15年多，他们的房屋是近美国军事学院一处富丽堂皇的房产

在这里，可以俯瞰着河岸景色；秋天，这里将美丽和慷慨融汇在一起。金色、红色、橙色和绿色的树 叶就如同一束艳丽的花朵；夏天，很多好地方供人们徒步旅行、钓鱼、划船等娱乐活动；春天，树上的叶子也再度发芽，温暖的春雪将新英格兰从冬天中唤醒，重塑昔日的美景；冬季，虽雨雪充沛，但日照量却很惊人。滑雪、打猎以及任何能想到的，都能在这里得到满足。

在这里，可以俯瞰着河岸景色

住宅离曼哈顿只有45英里左右的距离，而离国内人最喜爱的购物去处——伍德贝瑞名牌折扣购物中心也只有15英里左右距离。每个周末，成千上万的消费者都会花上一个小时的时间从纽约赶往这家商城购物。

在这开曼哈顿仅有一个小时车程的地方，他们享受着舒适的乡村生活、美妙的饮食文化和欣赏着别样的纽约。

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