Category: Special Investment Column

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2015年米兰世博会将成为意大利房价上涨的助推剂

 在过去的15年里，意大利是欧洲境内投资房屋最具有保障的国家之一。部分如西班牙、葡萄牙、希腊甚或是美国的房价都出现了剧烈的下滑，下跌幅度甚至达到了40~50%。虽然，意大利两三线城市的房屋需求量较小，在一定程度上房价也出现了15~20%的下滑。但相反地，由于主要地区房屋的供不应求，房价出现了上涨势头。受到金融危机的影响，成交量已经出现了大幅下降，这也意味着建筑业的脚步会有所减缓。

2013年意大利房屋建造数量

来源：Euroconstruct

近月来，经济的逐步地好转肯定了意大利房产买卖市场的复苏。许多美国投资基金已经在意大利投资了数十亿欧元，当然，背后动机自然是多重的。其中最关键的两大原因是：Renzi总理对经济所传达的信心；2015年的米兰世博会给意大利带来的显著收益。

我认为，2015年的世博会能够让意大利房价上升20~30%。

为什么选择投资意大利？

  • 独一无二美景与商业城市
意大利迷人的风光

意大利虽然不属于一个大国，但是其商业城市及坐拥绝美湖海与山峦的绝美旅游景区，给投资者创建了多重机遇，特别是后者。所以我建议，海外投资者在选定投资城市时，需考虑到城市的可持续发展，慎重投资。

  • 适宜生活的环境与人文气息
定居在此的中国投资者被意大利纯净的空气，热情的人民，可口的美食与文艺复兴时的艺术气息所吸引

我常与一些购买了意大利房产并定居在那里的中国投资者交流，他们都被意大利纯净的空气，热情的人民，可口的美食与文艺复兴时的艺术气息所吸引。可以说，意大利的整体风格深受中国人的欣赏与热爱。

  • 高端医疗水平与优质教育质量
许多父母看中意大利大学的高质量教学把孩子送到意大利学习

人们不仅是因为意大利的教育而来到这里，同时也为其高端的医疗水平。许多父母看中意大利大学的高质量教学把孩子送到意大利学习。

  • 永久产权与免税持有
意大利房产不仅享有永久产权更有免税持有与租赁权

最后一个不容忽视的原因就是——意大利的房产不仅享有永久产权，更有与其他国家一样的免税持有与租赁权。

我期待更多的中国投资者来意大利享受午后的咖啡。

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Andrea解析意大利房产投资

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葡萄牙黄金签证四大骗术揭秘 海外投资者该怎样规避风险

季奕鸿：葡萄牙“黄金居留”政策是真实有效，掌握风险规避仍可安全投资。购房，是申请西班牙移民门槛最低，最便捷的手段。

近日，中西的多家权威媒体：如中国的新华社，中新社，西班牙的《国家报》《世界报》等均刊登报道了葡萄牙爆出的“黄金居留”丑闻。

这一丑闻的导火线是本月13日葡萄牙警方代号为“迷宫行动”的突袭搜查。据报道，警方突击搜查了内政部，司法部，边境管理和移民局等多处地点。搜捕行动后，司法部总秘书 Maria Antonia Anés，葡萄牙边境管理和移民局局长Manuel Jarmela, 葡萄牙公证注册处主席 Antonio Figueiredo，等数名高官被捕。这些官员被捕的原因皆与“以非法的途径协助外国人办理黄金居留以谋求非法收入有关。” 同时介入此案的还有两家中国移民公司，并且3名中国人已被收押，目前本案受贿的细节和金额还在紧密的调查中。

葡萄牙自2012年10月施行购 50万欧地产获“黄金居留”以来，两年内共签发1700 余张居留卡，其中 1400 余人约 80%的移民申请人都来自中国。早在1年前，葡萄牙移民中介市场就被传 “浑水很深”，但这似乎丝毫没有影响到这个欧洲移民的后起之秀。葡萄牙移民卡的受欢迎程度堪比美国，中国香港和澳大利亚等老牌移民大国，而且移民葡萄牙在业内人士口中往往是“非常容易获签”。受贿丑闻传出后，不少看官跌破了眼镜。那么葡萄牙移民为什么会如此 “容易”呢？中介们又采取了何种骗局？ 同样是投资50万欧元，在移民西班牙时又能吸取什么教训呢？

一、写低房价 谋取私利

写低房价，是此次丑闻中使用最频繁的骗局。写低房价就是制作所谓的“阴阳公证书”。中介私下告知买房：房东或开发商承诺给买方打些折扣，但作为交换，公证书上交易的价格要写的低一些，这样卖方就可以少交税。

比如50万欧元的房屋，在公证处，交易价格写成42万欧元，剩下的8万欧元通过现金私下交易，这样一来，私下交易的八万欧元，中介只需随便打张收条或者口头承诺已经支付，就可堂而皇之的将此钱揣入自己口袋中。等买房者发觉上当受骗，为时已晚，而且往往因为没有证据，这部分私下交易的金额就打了水漂。

二、送租约送家具 提高房价暗设陷阱

  • 虚假租约

葡萄牙很多房产都是以自带三年租约为噱头来吸引暂不打算居住的投资客。实际上，目前的葡萄牙房产出租率并不高，而且出租回报基本在3%左右。葡萄牙主流中等房产的售价一般在30~40万欧元之间，但不良开发商和中介将房价提高至 50万欧元，并赠送“三年租金”合同。目前已有多个被买家提起诉讼的案例，最甚者，有中介将价值24万欧元的房源以50万欧元进行销售。

也就是说，如果购买了被加10~15万欧元的房产，三年内被返还了6~7万欧的“租金”，但最终，5~10万欧元仍将落入中介的腰包。而且三年之后，房屋的出租率和租金不再有保障。

  • 白送家电家具

最常见的方式就是，移民中介或开发商采取前xx名购房者免费获赠新房家具和电器等手段，促使消费者在“抢便宜”心理的驱动下草率购房。这种促销的本质和三年包租的操作手法相似，都是提高房价后再变相将部分投资者多付的房款返还给投资者，造成白得家具和电器的假象。

  • 偏远郊区建中国人社区

一些来葡萄牙看房的投资者普遍反应当中介带他们去看的房屋大部分都位于新区，荒无人烟。“周围什么都没有，就是一个小区，四周是大荒地，我们一打听，其他的住户也都是移民来中国人”。因为当地核心地段的优质房源稀少，不利于加价操作，于是把一些偏远地区的房产硬性推销给中国投资者。

三、行贿官员 非法取得绿卡

在西方国家，公证处相当于国内的房产交易处，属国家单位。公证员审定房屋买卖双方的身份，并且作为第三人，如实地登记房屋交易的情况并出具具有法律效力的房屋买卖公证书。在葡萄牙的“迷宫行动”中，被捕高官直系亲属合伙开办的移民公司为了抢夺客源，在与官员勾结的情况下，打出了 100%成功率保证的牌子。还与葡萄牙公证处勾结，伪造文件，使得一些不符合移民条件的申请人，或者投资额度不满 50万欧元的申请人顺利获得绿卡。

四、伪造周围市场房价 欺骗投资人

鉴于关于移民房产欺诈的报道越来越多，中国投资者纷纷 “擦亮眼睛”。不少人看过中介介绍的房源后，不是马上购买，而是记下房子的地址和信息，在网上仔细比对同一地段的房价。一些消费者甚至自信地表示，在网络普及的信息时代，只要有一台电脑加上翻译软件的帮助，甚至能找到其他渠道的出售价格，对比后再买就一定不会被骗。

然而道高一尺，魔高一丈。针对精明的中国买家，葡萄牙中介们早已想出了应对之道：只代理郊区的新楼盘。这样，楼盘在网上没有相关的销售信息和价格，方便操控。于是就出现了上述一小区住几十个中国人的情况；自己花钱申请建设房产小网站。在自创的房产网站上高价挂出同样的房产，再向客人推销。

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现在投资伦敦房产是否万无一失？

房地产行业是历来受众多投资者青睐的规避投资风险的避风港湾，其安全指数甚至超过全球股票、政府债券等其他传统投资方式。英国近几年来经济恢复，就业率上升，房地产行业迅速回升。伦敦，享誉盛名的旅游之都，自然环境优美，社会稳定，并作为英国首都及国际金融中心，房地产行业发展历史悠久，集自然和人文优势为一身，历来备受全世界投资者的青睐。但是投资伦敦房地产是否毫无风险？在此，我将围绕伦敦房产的安全性进行一些分析和讨论。

短期面临价格压力

过去两年伦敦房价迅速上涨。据全英房屋抵押贷款协会进行的房产行业市场调查显示，2014年第二季度之前的12个月里，伦敦房价上升25.8%，但在未来的1年中可能会逐渐下降。英镑汇率上涨可能是房价下降的基本原因。汇率的上涨将会对国内买家还贷产生影响，并将影响国际采购商的英镑购买力。短期内英国房价将会受此影响而呈下降趋势。

短期面临政策风险

投资者和业主们还需要考虑其他因素。房地产行业相关税收政策已确定，并被列入明年的普选议事日程。房产税将对房产市场产生巨大影响，尽管房产税出台新政的可能性极低。地方议会税（家庭财产税）的改革也许是更好的解决之道。除此之外，更加严格的贷款政策或是银行进一步的新措施都将影响内部市场需求。

随着英国经济形势好转，国内需求的增加将弥补国际市场的不足，欧洲贸易伙伴的需求也随之增加，企业利润上升，失业率降低，银行又逐渐开始向外贷款。

长期有稳定的收益

尽管2015年伦敦房价上涨速度将会有所缓和，但从长远来说，伦敦房市发展仍然被普遍看好。人口的增长以及国内经济的发展，导致伦敦房源仍然短缺。长远来看，虽然伦敦房价可能会暂时下降，但仍将缓慢上升。对于许多投资者而言，房产仍然是安全投资首选。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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加拿大房产健康依旧 市场风险被高估

与加拿大房产市场相关的政策变化一直以来都牢牢牵动着人们的心， 毕竟房屋买卖对于很多人来说是一辈子最大金额的交易，大家都想将风险降到最低，在买卖过程中获得最大的获利。

据最近新闻报道，多伦多的房贷政策将会有所调整。听到这一消息，许多买家都开始疑虑加拿大房产市场的情况，担忧自己的投资和购买计划将有所影响，害怕往后的房地产市场是否会变得不如现在。但对于多伦多房产市场未来几年的大环境，许多专家都表示了积极的态度。

上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系统调查加拿大八个主要城市（多伦多，温哥华，卡尔加里，埃德蒙顿，渥太华，蒙特利尔，魁北克市和哈利法克斯）的房地产市场后表示，加拿大的房地产市场并没有在泡沫区域，将来遇到低迷期的“风险也很小”。

但有些经济学家反驳说，这种基于“向后看”所得出的积极评价并不可靠。CMHC首席经济学家鲍勃·杜根说道：“这种“向后看”的分析，就如同驾驶在高速路上，您却只看后视镜一样的危险。人们不能假定未来的市场发展总是会和过去一样。”

CMHC新的房价分析和评估框架，旨在延长调查研究时间，并更多的研究到加拿大其他城市的社区，使得能够更全面的评估房屋价格与四种风险因素的关系：需求过热，价格增速，过高估价（定价）及过多建设。

研究发现，总体而言，加拿大房地市场依旧比较健康，不少城市的房产市场风险有被高估的现象。

“高估风险最明显的是蒙特利尔和魁北克省，但趋势正在改善。高估风险的问题也存在于多伦多，卡尔加里和哈利法克斯，这些城市的市场并没有人们所说的过热或加速状况”。

对于多伦多的风险高估主要归结于平均收入和平均房价之间的差距，但对于总体的报告，综合各方面因素来说，这并不是唯一的研究对象。

虽然联邦住房机构的确也曾对多伦多和蒙特利尔发出了“忠告”，提到：“公寓在建单 位数目在其中心地段过多。相对于人口结构，多伦多房产数量的水平接近历史峰值，房产“库存”需要管理。这种过度建设仍然是这两个市场中存在的最大风险，开 发商需要从中找到适当平衡，在开发新项目之前要非常谨慎的衡量其他已建未售的公寓数量等信息。”

但是报告同时也继续指出多伦多已建成的房屋且尚未售出公寓数量，以及出租空置率“均低于其历史平均水平。” 对公寓市场研究的Urbanation公司高级副总裁肖恩·希尔德布兰德说，目前大约有16,210未售出的房屋在整个大多伦多地区的销售。这是从2013年春季在开发商加紧了大幅折扣、现金返还等优惠措施来缓解积压到现在纪录的低点。未售出的公寓数量仅今年第三季度就下降了11% 。现在整个GTA的Condo市场，空置及在建阶段的预售都能达到84％，这一数字也是创纪录的新高。

此外，自2013年开始，房价增长已经放缓，再加上25至35岁首次购房的年轻人收入在不断增加，都支撑着如今的多伦多市场，也使得市场出现近些年出现较大波动风险的可能降低。

下面一起来看几张代表性的图，看看大多地区房屋销售情况的近些年走势，从中来预测一下未来的情况。

房屋月总销售量

房屋月新增销售量

每月活动量

房屋成交平均价格

每月房屋成交平均所需天数

从上面五张图就能看出，每年的房地产市场有一定的规律可循，对比过去几年，2014年大多地区的房地产市场表现出了强大的买家市场，其每月房屋成交平均所需天数相对较少，买家活跃度高。其他各项数据都近些年的数据之内，对于年年涨的房价，也都是处于较为合理的增长范围，人们口中的房产泡沫相应来说还未到令人可怕的阶段。总体情况非常健康，依旧适合投资和买卖。

此外， CMHC在研究了房价相对于潜在的人口和经济影响（如失业率和利率）后，得出了加拿大最受关注和争议的温哥华房产市场处于“低风险”的结论。这一结果虽然让不少人感到吃惊，但CMHC发现，温哥华房价一直受到得到“个人可支配收入和长期的人口增长” 的支持，这都有效帮助了这座城市降低了市场风险。

报告中加拿大房地产市场 “热门Top 3” 之中的卡尔加里（其余为多伦多和温哥华），也被评为低风险。

尽管报告显示加拿大市场风险不高，但市场依旧不断发来“混合信号”，让我们认识到房产市场的迅速加温。全国各地2010年以来供给和需求已经在很大程度上平衡，平均房价已经上涨 6.9％ （1.9平均率通货膨胀高出3倍）。

总之，投资买卖房产需谨慎，不论对市场有多少信心，在确定进入市场后，都有必要寻求专业房产经纪的帮助，在交易过程中也谨记做到让自己的风险降到最低、利益获得最大。

江晓清专栏全集

华人经纪江晓清解析加拿大房产投资

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拥有一座法国葡萄酒庄园其实很简单

拥有一座法国葡萄酒庄园是很多海外投资者的终极梦想，其原因非常的显而易见。从法国的勃艮第到波尔多葡萄酒产区，酒庄不仅坐落于法国一些最美丽的地区，而且生产着全世界都垂涎欲滴的顶级葡萄酒。置身于悠然的田园风光，品着自制的葡萄酒，成为葡萄酒业漫漫历史长河中的一个小角色，想到这些，怎能不让人又惊又喜。

图片来源：International Living

然而，考虑到运营一个酒庄背后的繁琐工作，即使是最疯狂的葡萄酒爱好者也不得不就是否该逐梦葡萄园而三思。但是不管怎样，都没有放弃的理由。何况现在就有一种方式不仅可以实现法式酒庄梦，甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄园承租（Fermage）

Fermage, 是一种土地所有者将地产出租给租户（通常是农民或酿酒商）的一种长期农业合同。根据合同，承租人在土地上进行劳作，比如说生产葡萄酒或其它农作物；与此同时，土地所有者能继续在地产上居住。作为回报，土地所有者从租户处收取租金，而租金水平主要基于一项较为精确的评估：每公顷葡萄园的产酒量乘以特定厂区的标准比率基数。

图片来源：International Living

例如，如果庄主拥有一公顷健康的葡萄园，葡萄藤平均树龄够老，能生产罗讷河谷村级AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒，而葡萄酒年产量估值可能会达到3800升。在2011-2012年，罗讷河谷村级AOC的价格是99.47美元，那么这块地的年租金就相当于3779美元。

根据法国法律，Fermage承租合同期限最短也要9年，且自动续期。但承租人可以通过创立一个25年的一次性租约规避自动续约条款。如此长的合同期自然是有风险的，务必提前咨询经验丰富的律师。

如果不愿意承租，以下法国的3大地区是选购与酿制葡萄酒的最佳选择。

阿基坦大区(Aquitaine Region) 风景如画的梅洛葡萄园

在这个法国西南部的小型葡萄园，可以欣赏美景和品味宁静。巧的是，这个葡萄园还毗邻河口，离法国葡萄酒圣地波尔多地区只有30分钟的路程。虽然面积只有2.77公顷，但这个可爱葡萄园却有着生产优质波尔多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100％梅洛葡萄，平均产酒量高达每公顷5000升。

除了优质的葡萄藤，该葡萄园的不动产还包括一座迷人的石屋和额外的2.05公顷可种植土地。石屋有一间卧室，面积为1291平方英尺。

该地区葡萄庄园的售价约20.295万美元（15万欧元左右）。

阳光明媚的南法酒庄 地中海近在咫尺

科比耶尔嶙峋的岩石山丘和深蓝色的天空为这个位于法国南部地中海沿岸的朗格多克鲁西永（Languedoc Roussillon）产区的葡萄园提供了戏剧性的背景。

这里的葡萄园地处卡特里乡村心脏，而卡特里乡村因其丰富的历史和迷人的中世纪城镇及古堡而为众人所知。以传说中固若金汤的中世纪古堡而闻名的卡尔卡松、地中海的原始海滩和比利牛斯山的登山步道，均距此只有一个小时路程。该地区的年日照长达300天，庄主有大把的机会可以享受此地无穷魅力。

此地一占地10公顷葡萄园的一座爬满常春藤的三居室农舍售价大约在50万美元（38万欧元左右）。朗格多尔鲁西永的此类农舍都建有一个巨大的客厅、酒窖及所有必要的酿酒设备。甚至，有的农舍还配有5公顷的有机葡萄藤蔓、额外3公顷土地的可种植权、一个大花园和一块菜地。

未来葡萄酒旅游胜地 潜力无限的多尔多涅葡萄园

凭借温柔的深绿色山丘、古老的森林和风景如画的村庄群，多尔多涅省常被认为是法国最漂亮的乡村。多年来，成千上万的外国人都定居于该省西南地区，其优美的自然风光和宁静环境极具诱惑力。

图片来源：International Living

该地区的葡萄园拥有4.2公顷白葡萄酒AOC葡萄品种，5.6公顷红葡萄酒AOC葡萄品种，及7.8公顷树林和田地。庄园靠近一个有部分设施的小村庄，但距离热闹的贝尔热拉克镇只有45分钟不到的路程，贝尔热拉克镇具备各项服务和设施齐全。庄园普遍售价在73万美元左右（约55万欧元）。

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伦敦金丝雀码头 凤凰涅槃后成最新房产投资热区

伦敦主要金融商业区 国际著名景点

金丝雀码头（Canary Wharf）是英国伦敦主要的金融商业区。它坐落在泰晤士河东岸的Tower Hamlets 区 (post code E14), 距伦敦市中心 1区 (Zone 1) 约5km，距伦敦传统金融区Square Miles约3km。由于拥有全英最高、结构最前卫的建筑，因而成为国际驰名的景点。

图片来源；Tour Series

这里有着多元化的食宿服务，其中包括国际知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、万豪酒店（Marriott）等。超现代化的商场——金丝雀码头购物商场(Canary Wharf Shopping Mall) 是购物者的天堂。商场内品牌齐全，从高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服装连锁店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等应有竟有，各具特色。在那里，总是可以找到自己喜欢的东西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了让人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall内还有英国名厨 Jamie Oliver 开设的餐厅 Jamie’s Italian，与伦敦荣获饮食大奖的日本炉端烧餐厅ROKA 等名声响彻英国的餐厅，亦有多不胜数的酒吧食肆、潮流热点和亲切的鸡尾酒酒吧，令人流连忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，该区会定期举办各种活动和展览，还有造诣颇高的公众艺术 Public Art 展示。在这里会发现另一个完全不同的伦敦。文化爱好者可去参观码头区博物馆（Museum in Docklands），了解当地令人神往的历史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」号汽船，感受它那古朴的魅力。

伦敦金丝雀码头 起死回生传奇

金丝雀码头是伦敦都市更新的成功案例。在19世纪初，这里是负担全英国70%的货物进口量的船坞区。由于东区在工业与运输上的重要性，在大战期间遭到德军的密集轰炸，摧毁许多港口、铁路与工厂房舍。

图片来源：英国每日邮报

但随着港口业务式微，工业生产纷纷外移，东伦敦这一区的仓库都被废弃。直到八十年代，伦敦的商业用地不敷应求。

为了解决市中心的过度拥挤，英国政府透过私人开发带动整个码头区的都市改造与更新。以港湾、水岸结构开放空间的都市规划, 改善道路交通条件。

九十年代建成的伦敦地铁新线Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 轻轨)， 有效连结金丝雀码头和市中心1区 (Zone 1)。

还有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），该线路连接伦敦眼码头（London Eye Pier）,西敏寺码头（Westminster Pier）和金丝雀馆码头（Canary Wharf Pier）等伦敦著名地标和文物建筑。让伦敦东区的开发被视为一块提供高水准住宅与金融商业的新大陆, 成功带动当地的经济和商机.

图片来源：Crossrail

将于2018年全线开通的新铁路Crossrail， 金丝雀码头（Canary Wharf）将成为其最大的站点之一。

英国高房价区域之一

图片来源：Foxton

在金丝雀码头的商圈内，精品店琳琅满目，许多国际企业和银行总部也设于此。此区内的 One Canada Square 是目前英国第二高的摩天大楼，这让 Canary Wharf 成为全英国房地产最高价位的区域之一。此区迎合了伦敦市政府都市计划发展上的现代化需求，让伦敦市景观更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金丝雀码头租赁房屋的都是在附近银行工作的职员与年轻的上班一族。对于房屋投资者来说，40万英镑就可以买到实用面积约600平方英尺的1卧公寓。由于该区治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英镑左右，投资回报率约 5%。

图片来源：Savills Reserch

根据国际知名物业顾问公司Savills的调查数据显示，在金丝雀码头Canary Wharf 的金融街附近，购买价值50万英镑的房屋，28%是中国投资者。不少华人买家购买伦敦房产大部分都是为子女教育和将来移民做准备，因此，更是造就了投资金丝雀码头房地产热潮。

Mikiko.Lu专栏全集

Mikiko畅谈伦敦房产

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美国大休斯顿地区购房热点之“糖城”

近年来，美国第四大城市休斯顿房产交易十分活跃。自2011年以来，休斯顿地区是全美国房价增幅最快的第二大城市。这是由于随着能源、医疗及高科技产业工作机会的增加，以及相对较低的生活成本，吸引了大批的专业人士搬入休斯顿地区。

新移民定居休斯顿，面临的最紧迫的问题常常就是买房子。初来乍到、人生地不熟的购房者，迫切希望能在短期内买到满意的房子，他（她）们常常会有一些疑问，休斯顿地区哪里的房子比较受欢迎？哪里上班方便？哪里购物比较方便？哪里的房子保值？哪里的学校好？德州买房的程序是什么？现在的房地产市场行情怎么样？等等，等等。

为了解开这些疑问，本文我将根据自己的专业知识以及在休斯顿地区生活多年的经验，为大家提供一些信息，希望能为有这方面需要的读者起到参考与借鉴的作用。

【本文中提到的房子，如果不加以特别说明，指的都是独立住宅（Single-Family House)】

糖城 （Sugar Land）

糖城位于休斯顿市西南方向约20英里，隶属 Fort Bend County。 糖城拥有大量总体规划的社区（Master-Planned Community）、绿树成荫的街道、质优的学校、价格合理的房屋、卓越的医疗设施，以及遍布市区各个角落的公园、商场和餐厅，等等。因此，糖城一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产

由于糖城人口的快速增长，过去十年中，糖城的住宅房地产交易一直都十分活跃，2009年金融危机对糖城房市的冲击不大，自2013年房地产复苏以来，糖城房地产更是以迅猛的势头快速增长。

 

图片来源：魅力休斯顿网

糖城拥有数量众多的总体规划社区，这些社区在建设过程中就精心规划出了大片的绿地、跑道、公园、湖泊、高尔夫球场、社区俱乐部以及其他的娱乐设施，既赏心悦目又功能齐全。糖城为此还获得了首届德州风景城市的银质奖证书，其社区的公共道路和空间设计实现了风景区的最高标准。早在2006年，CNN MONEY杂志就将糖城评为“全美最适合居住的地方”(Best Place to live in the U.S.) 排名第三的城市，糖城的魅力也由此可见一斑。

从区域上讲，以“X”形交叉的59和6号公路将糖城大致分为东西南北四个区域，由于西区和南区的高中略优于东区和北区，则购房者常选择西区和南区的房子。比较受购房者青睐的小区有：Avalon，Commonwealth， First Colony, Greatwood，New Territory，Riverstone ，Sweetwater，Telfair等等。糖城的房子大多建于1990~2000年前后，目前出售的新房集中在Riverstone和Telfair。

2014年上半年糖城各主要小区独立住宅成交情况:

  • Avalon (16/$64.6万）
  • Commonwealth（15/$49万）
  • Greatwood（107/$30.9万)
  • New Territory(72/$31.1万)
  • Riverstone (170/$44.1万)
  • Sweetwater(13/$94.9万）
  • Telfair（61/$45.5万)

注： 括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校

图片来源：魅力休斯顿网

糖城能够吸引买房者的一个主要原因就是学区上乘。糖城的小学和中学属于Fort Bend ISD, 普遍都非常好，均为Exemplary或者Recognized。 Clements高中是糖城最好的高中，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他几所高中排名也都在120名以内。就连州长Rick Perry都评价Fort Bend ISD为大休斯顿地区的“Fittest School District”。

交通

图片来源：魅力休斯顿网

糖城交通十分便捷，共有三条主要的高速公路通往市中心，59号， 90号和Fort Bend Parkway Toll Road转90号。走这三条高速公路到市中心约需25~45分钟车程。由于近期59号公路开通了Toll Lane，走Toll Lane 一般不受上下班堵车的影响。如果上班不想开车，也可以乘公交车（Park and Ride），有两个公交公司在运营， Metro公司的公交车走59号高速公路的HOV Lane,  其中262/265路开往市中心，292路开往医学中心； Fort Bend Express的公交车，沿90号高速公路， 开往医学中心、Galaria和Greenway Plaza.

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英国房产印花税做出重大改革 本月4日起效

 

12月3日下午3点，英国财政大臣George Osborne公布了英国新的印花税税率体系，并且于次日，也就是说几个小时后的12月4日零时起生效。

英国的印花税（stamp duty）全称为土地增值印花税，即当购买房产时需向政府交纳的税。无论是自己居住还是用来出租，它的税率只与你购置房产的价格有关，并且在交房时支付。

之前的印花税税率为：

  • 低于£12.5万——不用交税
  • £125,001至£250,000为1％
  • £250,001至£500,000为3％
  • £500,001至£1,000,000为4％
  • £1,000,000至£2,000,000为5％
  • 高于£2,000,000 为7％

此次税务改革绝非一时兴起，因为英国政府认为，印花税税收没有问题，是税率体系有很不恰当。购置价格为£25万上下的房产时，税收方面会有一个大的落差。比如，一个家庭花费24.9万英镑购置房产时需要缴纳2490英镑印花税，而购置一个250,001英镑的房产则需要缴纳7500英镑的账单。这个问题导致了抵押贷款机构及地产代理机构的不满，他们认为这是导致房价一直徘徊于某个区间的原因。

基于此原因，改革后的税制体系参考了个人所得税的阶段计税的计算方法。之前税制可以被认为是“一刀切”的税收体系，而新税制则采取新的阶梯式税收政策。以下金额区间不是指房产价格，而是房产价格介于期间的部分是按此税率来收取的。

最新印花税税率为：

  • 低于12.5万英镑为0
  • £125,001至£250,000之间为2％
  • £250,001至£925,000之间为5％
  • £925,001至£1,500,000之间为10％
  • 高于£1,500,000为12％

请见下方的表格，以便大家更加清楚了解详情：

举例说明之一：房产价格为£180,000时，其中£125,000是不用缴税的。对其余£55,000(£180,000-£125,000=£55,000)需要缴纳2% Stamp Duty，为£1,100。而以之前税制来看，则需缴纳£1,800。所以这样看来，新税制对与大部分的买家来说是更加省钱了！

举例说明之二：房产价格为£300,000时，其中£125,000不用缴税。再接下来的£125,000需要缴纳2%，即£2,500。剩余的£50,000则需缴纳5%的税收，即£2,500。因此总的税费为£5,000与之前相比(£9,000)是节省了£4,000。

接下来更加清楚的对比表格来解读这一新政：

关于此次印花税的变化对于买家的影响，朝和地产和阳光房产的分析师和投资顾问们已经快速为购房者做出了最佳的应急预案：

第一、尽量购置低于£937,000的房产。在新政之下，该数额以下的房产会更为划算。

第二、购置介于£550,000至£750,000之间的房产则会最大程度省交税费。

以下是税费节省曲线图

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韦朝贺专栏全集：

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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德国商业地产的力量——中国乃至全球的投资机遇

德国的房产市场就是一个“童话”。住宅地产市场是一个“不老的传说”；商业地产是一块“吸金石”。由于商业地产的显著吸引力，吸引了全世界资金的大量涌入，使众多海外投资者在此市场的份额有所增长。

近期，商业地产市场在经历了较大幅度的上升后，为投资者奠定了较高水平的总回报率。稳定改善的就业市场以及有限的供给，决定了商业地产未来持续上涨的趋势。而低融资成本，为投资者提供了利用杠杆的机会，可以进一步提高回报率。在总体良好的市场情势下，城市间的对比向我们展示了每个城市市场不同的优势之处。

成交量——稳定上涨 持续上涨

处于最近一波全球经济复苏的浪潮中间，作为整个欧洲大陆的主力军，德国的GDP一直保持稳定上涨。房产市场对于经济的预期较为乐观，而这在商业地产市场上得到了放大。正如下图所示，2013年的市场总成交量较去年上涨了20%，达到了超过300亿欧元的总规模。这超高成交量一部分是由来自亚洲投资者的大规模交易导致的。这显示了，对于德国商业地产的持续升温的投资兴趣。而德国商业地产市场的稳定，安全，高收益，以及价格上涨空间，是其最大的特点。

关于商业地产当中的每个细分市场的交易量，我们收集了不同地产研究机构的分析数据，然后取他们的平均数。或许是由于统计和计量的方法的细微差别，他们的计数也会稍有不同。在对比了每个市场部分的交易量的变化趋势后，我们观察到了每个市场部分的交易量都在稳步上涨，除了零售地产以外。同前一年相比成交量的上涨（办公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都远远大于经济的成长量（0.4%）。这反映了德国商业地产市场的诸多优势，例如身处稳定的欧洲核心经济体，低利率环境，能够盈利的投资机会。德国商业地产能够很好的满足国际国内投资者的这些投资需求。

在过去的几年中，德国房地产正崛起成为一个稳健的投资市场。美国、英国以及其它经济体，房地产市场被认为是金融和经济危机的始作俑者，并不断积聚终将破灭的价格泡沫，而德国的房地产市场则有所不同。积极的因素是，该市场的投机活动更少，并且目前不存在房地产市场泡沫。造成这一情况的主要原因是低风险的固定利率抵押贷款，并且不存在次贷市场（即把私人抵押贷款发放给信用存疑的借款人）。

在过去的四年里，商业地产交易量不断攀升。大型交易对房地产总交易量起到了巨大的贡献，使国际投资者重新回到了德国市场。预计在2014年，随着资产从无形资产向有形资产转移，同时,利率维持在历史低位，成交量将继续攀升。另外，也有迹象表明价格将会持续上涨。

安全的投资——长期投资收益率高于处于低位的借贷成本

其他正面的因素连同低利率环境，共同成为该市场的优势。德国政府10年公债，一直被当作是欧洲的避险天堂，其价值已经越来越被高估，尤其是今年，其收益率已经降到了历史新低的1.5%。抵押贷款利率直接跟这个债券的收益率绑定。跟办公室、零售、物流以及其他商业地产的收益率相比，融资成本甚至低于平均收益率，更是远远低于优质收益率（prime yield），并且，这个差距在近年来有扩大的趋势。这给商业地产投资者提供了极佳的机会，利用杠杆进一步提高他们的收益率。

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如何降低土地税 减轻澳洲物业的持有成本

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。简单来说，土地税金额是基于土地拥有者在一个州或城市中，名下所持有的土地在未开发前（即还未盖房前的土地价值）计算的价值总和及税率。今天我们就来看一下有哪些方法可以帮助投资者降低土地税。

  • 分散物业投资地点

在不同的州与领地购买物业，很有可能就能降低需要缴纳的土地税金额。土地税与印花税一样，是由各州政府自行征收和管理的，因此，每个州或领地的税率也会有所不同，且是基于土地拥有者在一个州或领地中，名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。

目前，除去北领地以外，澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此，如果买家在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

举例

如果一位买家在新州购买了3块土地，每块地在未开发前的价值分别为20万澳元，21万澳元和30万澳元（总价值为71万澳元）。那么在2014年，这位买家需要缴纳$4868澳元的土地税。如果相反，这位买家分别在新州、维州和昆州各买一套物业，那么在2014年这位买家就不需要缴纳土地税，因为，其在每个州的物业土地价值都没有超过该州土地税的起征点。

  • 以公寓房取代别墅进行投资

一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为，同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，通常达不到土地税的起征点。

此外，各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策（需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房）。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言，因为没有自住房，可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

当然，购买公寓房也会产生其他相应的费用，例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本，如果物业管理费高于土地税费，那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。

  • 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买1套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

对于买家而言，在考虑如何降低土地税费的同时，也应当考虑自身的收入及税务情况。此外，由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同，因此，在投资初期阶段（例如买家名下有1-2套物业的时候），对于买家并未产生太大的影响，而当投资者名下的物业越来越多的时候，可能就会收到一笔很大的政府账单。因此，买家很有必要事先了解土地税的征收规定。我们也建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划，以备万全。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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