低成本活出高品质 智利首都圣地亚哥拉丁美洲的“瑰宝”

圣地亚哥(Santiago),智利的首都和最大的城市,由西班牙征服者佩德罗·德·瓦尔迪维亚(Pedro de Valdivia)建立于1541年。选择圣地亚哥,是因为当地的气候适宜、土壤肥沃、水分充足,且易于防守。虽然,好天气是许多外籍人士选择圣地亚哥的首要原因,但这只是该市众多优势的中的一个。

智利共和国首都:圣地亚哥

圣地亚哥是一座国际大都市,现代化的摩天大楼(包括拉丁美洲最高的建筑)和畅通高效的地铁系统,使生活变得舒适、方便。在许多高档餐厅里,有来自世界各地的流行美食,可搭配优质的智利葡萄酒。另外,这里的人文气息也非常的浓重:歌剧、芭蕾、百老汇热门剧、很棒的博物馆和随处可见的画廊。

一、生活在圣地亚哥

  • 适宜的气候——温和地中海气候

圣地亚哥坐落于一座狭长的山谷。夏季炎热干燥,白天平均气温在85华氏度(29.4摄氏度)和晚上平均气温在58华氏度(14.4摄氏度);冬季气候温暖,降雨适中,白天平均最高温度是58华氏度(14.4摄氏度)和晚上37华氏度(2.8摄氏度)。通常,穿着衬衣就可在城市里漫步——即使在冬天,也只需再加上一件外套。

如果拿智利中部和南加州作比较,除了好天气和佳酿,两地都是冲浪和滑雪的好去处。当然,圣地亚哥也分享一些加州所面临的挑战。比如空气污染,尤其在冬季,尽管情况正在改善。像加州一样,智利有地震,但当地的建筑物抗震标准在某种程度上减弱了危险。

  • 城市绿化环境优美——圣地亚哥两大公园
  • 圣卢西亚山(Santa Lucía Hill)
Santa Lucia Hill(图片来源:International Living)

圣地亚哥的高度文明还体现在那些美丽的、被精心维护的公园。被称为“空中花园”的圣卢西亚山(Santa Lucía Hill)占地16英亩,高226英尺,距离市中心的武器广场(Plaza de Armas)仅5个街区之遥。山上有人行道、露台、花园,山顶上还有始建于19世纪初的堡垒,可以俯视整个城市。

  • 都市公园(Metropolitan Park)

其圣地亚哥最大的公园。占地1780英亩,坐落在圣克里斯托瓦尔山(San Cristóbal Hill),较四周海域高出984英尺。园内设有动物园、植物园、天文台,以及两个巨大的室外游泳池,夏季向人们开放。

  • 低成本生活——每月平均2600美金(1600左右人民币)

圣地亚哥的生活成本要高于其它一些拉丁美洲城市,但许多外籍人士仍能在此以低于本国成本的价格,享有发达国家的舒适生活。

对于北美人来说,圣地亚哥便捷的公共交通、低廉的物业税和私人医疗保健费,能省下一笔钱。生活在此的外籍人士表示,每月私人医疗保健费在80~250美元,医疗服务周全。一对夫妇如果租一套带游泳池和有管理人员的两室户住宅,算上私人保健,要保持舒适的生活,每月最低成本在2600美元左右。

  • 充满活力的商业氛围——创业机会多

对于外籍人来说,这里最大的吸引力之一是有活力的商业氛围。圣地亚哥充满自主创业的机会,如果想增加退休收入,创办小生意,这里是个值得考虑的地方。

在所有的拉美国家中,智利的文化最容易被北美人所接受与适应。当地的经济发展深受美国影响。那里有美式杂货店、美国的服装品牌——从Gap到Brooks Brothers、美国的连锁餐厅——从Taco Bell到Tony Roma’s,以及40多家星巴克。

二、住在圣地亚哥

  • 4大最受外籍人士和旅行者欢迎区域:
  1. Santiago
  2. Providencia
  3. Las Condes
  4. Vitacura

1、Santiago区

总面积8.6平方英里的Santiago行政区内,建有历史悠久的“武器广场”(Plaza de Armas),位于Santiago区的东北部。广场内有很多的棕榈树和长凳,四周被几个历史建筑环绕,其中包括新古典主义城市大教堂(Metropolitan Cathedral)。

Santiago区内建有历史悠久的“武器广场”(Plaza de Armas)

“武器广场”的6个街区内是总统府区域,有许多一流的博物馆、美术馆、公园和1857年就开始营业的市剧院,是散步和观看人群的好地方。

2、Providencia区

位于Santiago东面,是一座大型住宅区,建有很多公寓大楼。Providencia安全又干净,有许多市场、商店、餐馆和咖啡馆,居住十分方便。东面是Las Condes和Vitacura区。

3、Las Condes和Vitacura区

这两个区是经济与文化的中心,也是高档住宅聚集的地方。生活在这两个地区的居民平均家庭收入属圣地亚哥最高。

大户型的行政公寓、8所私立精英学校、第二市剧院和该市最独特的高尔夫俱乐部the Club de Golf Los Leones都汇聚于此。

1、Santiago区

性价比最高。靠近“武器广场”的工作室(studio)和小户型公寓租金:

  • 无家具小户型公寓租金:450美元/月(2796人民币)
  • 有家具小户型公寓租金:800美元/月(4972人民币)

2、Providencia和 Las Condes区

  • 两室户优质公寓租金:1000~1600美元(6215~9944人民币)

注:具体价格视社区而定

Santiago、Providencia、Las Condes区出行贴士:

圣地亚哥共有5条地铁线,其中地铁1号线连接Santiago、 Providencia和Las Condes三个行政区。地铁非常方便,一张单程票只需要1美元多一点,一张塑料智能卡Bip只要2.6美元,可在任意地铁站充值。

西班牙投资房产案例(一):律师巧维权 一套别墅变两套

今年4月,江西的客人高先生携妻子来到西班牙中国律师事务所,希望能够得到我的帮助。以下,我就来讲述一下他的西班牙房产投资故事。

高先生从事房地产开发业,同时也是著名民营企业家。他喜欢旅游和收藏名表,曾多次来购买或者参加名表拍卖。之前来过西班牙,留下了比较好的印象。

今年年初,一位北京的朋友多次向其提起西班牙房产触底是投资的绝佳机会并且还可以顺便获得欧洲居留,几次三番,高先生有些心动。因为,西班牙的房产升值空间大;另外,儿子将近30,持有其地产公司的股份并已有澳大利亚绿卡

高先生因为国内生意走不开,没有时间坐“移民监”,所以一直没有移民。现在,西班牙投资移民签证只需每年入境一次而无在境内停留要求,高先生觉得相当于买房白得一张欧洲永久签证,大大方便自己多次来往欧洲扩大自己的收藏。于是今年4月,高先生趁来欧洲购物之际,赴西班牙考察房产。

高先生北京的朋友热情地安排其在马德里的熟人夏某人带领高先生看房,在夏某人的安排下,高先生1天半内就走访了马德里郊区Parla新区的多套别墅。由于全是新别墅,所以都自带花园,面积大,社区配套设施全。据夏某人介绍,欧洲国家的上流人士都追求独门独院的花园洋房,所以像Parla这种郊区是马德里富豪聚集的社区。由于经济危机,Parla别墅的价格已经下跌了近50%。鉴于高先生著名企业家的身份,根本不需要再去市中心看普通公寓。听了夏某人的建议,考虑到自己在西班牙停留的时间较短,一向出手豪爽的高先生立即转账5万欧元向开发商预定了一栋面积为236平方米的parla 别墅,总价为52.5万欧元。双方约定,高先生回国后汇出剩余房款,由夏某人帮其代办后面的手续,当晚就签订了定金合同。次日上午,高先生夫妇利用回国前最后一天在西班牙购物,并打车前往常去的一家华人餐馆用餐,每次也都会与其老板李先生攀谈一番。

高先生向李老板提到自己这次来西班牙投资了房产,在parla 区购置了一套50多万元的别墅云云。李老板在西班牙经商多年,自己家就在parla地区,听说高先生在当地买了50多万欧的房子不禁奇怪:该区为新区,别墅的均价十几万元左右, 高先生花50万欧元是买了什么豪宅?于是他不免好奇的打听房子是在什么位置。高先生拿出手机中拍下的房屋地址向李老板展示。李老板发现,高先生买的房屋与自家相隔不过几条街。于是李老板就纳闷了,都是差不多的房子,自己只花了十几万,虽然高先生的房子是新房,可是价格也不至于相差这么多,唯一的可能就是,高先生吃亏了。当李老板向高先生说出自己的疑惑幷介绍了Parla 区的真实状况后,高先生联想这几日买房的种种,顿时意识到自己被骗了。但想想自己明日就要回国,而且买房的押金也已经付了,平日精明的高先生一时也没了主意。在李老板的介绍下,高先生找到了我。

我向他分析说:“虽然你已经签订了房屋定金合同,即时生效,具备法律效力。但根据西班牙自由的市场经济体系,西班牙法律对房屋的定价幷没有限制。”在接受高先生的委托后,我们做了一番调查,向各方索要了有关的房屋信息后,我们认定此房屋中介对房产采取200%价格出售的行为违反了西班牙刑法第250条,让当事人无辜蒙受了经济损失,可以构成欺诈罪。随后致电中介,要求对方退还高先生的定金幷赔偿损失,否则将正式向对方发出律师函,提起诉讼。

考虑到中介人夏某是高先生朋友圈中的人,以及高先生需要购房换居留的需要,我建议双方以和为贵,让中介人按照市场实际价格幷且给予一定的优惠,以53万欧元的价格出售给高先生两套相同的别墅。高先生不但圆了其50万投资移民的梦想,还在原来的基础上“赚”了一套别墅。

西班牙是法律制度完善的欧洲国家,但在暴利的驱使下,还是有中介或开发商铤而走险,利用从中国投资客户不懂语言和对西班牙房地产市场不熟悉的特点,对房屋采取高于原15%~30%的价格进行销售。

自年初以来,我已经接待了数位购房前或者购房后对房屋价格产生质疑的同胞,经统计,虚高房价主要有以下两种情况:

  • 中介或者开发商选择郊区或一些较差的区,面积较大,房屋状况不错的房产向投资人强力推荐,投资人在不了解各区差别的情况下,会误以为房屋均价便宜,适宜投资。
  • 一些西班牙经济危机初期建好,但至今没有售出的楼盘房价都已跌30%。然而,开发商会以全新楼盘发售为由,以原价向中国投资人进行销售。

对此我建议,在买房前,先选择正规的机构,咨询专业人士,多方对比房价幷做好房屋核查。如果在比对后对房价产生质疑,可求助于专业的法律机构,委托他们对房屋状况进行审查,维护自己的合法权利。

季奕鸿律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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买澳洲房产 为子女留学建造结实“后盾”

留学和买房,这两个概念看上去有些风马牛不相及,然而在澳大利亚,买房其实完全可以成为留学的良好后盾。

留学澳洲的理由:

  • 高等教育是世界一流水平

澳洲目前共有40多所大学,其中有7所大学进入世界大学排名100强(根据英国《泰晤士报》2009年世界大学排名表和美国《新闻周刊》2009年世界大学排名表统计)。而其国立大学、墨尔本大学和悉尼大学这几所顶尖大学长期来稳定位居世界大学排名的前50位。

正是因为有着较高的国际声誉与学术水平,澳大利亚的高校学生当中海外留学生超过20%,其中,中国学生占最多数(据统计,2010年在澳中国留学生达12万7千人)。

中学教育轻松活泼,注重培养孩子的综合素质和多元能力

一些中国家长也会选择在高中阶段就把孩子送到澳大利亚去接受当地的教育。这既可以大大减轻孩子的学业压力,又因为提前适应了澳洲的学习与生活,就会让他们比来自国内读完高中的学生更容易进入澳洲的大学深造。

  • 灵活的移民政策

虽然,目前批准留学生获得澳大利亚永居权变得更为严格,但相对美国和欧洲的许多国家来说,澳大利亚仍然是获得“绿卡”最容易的地方。而且澳大利亚移民政策的特点是“时松时紧”,卡紧一段时间后,还会再放开。

因此,现每年都有源源不断的中国留学大军开赴澳大利亚,但也因此出现了许多现实问题,有些已经严重影响留学生顺利完成学业,而住宿更是一个突出问题:

问题一:租金价格不断上涨

在墨尔本,每间房间单独出租的价格至少已达到150澳元左右,这导致留学生一年在住宿上至少花费8千澳元(近5万人民币),再加上其他日常生活开销,一年的生活费差不多要2万澳元。

问题二:住宿环境不理想

留学生往往是很多人合租在一个别墅或公寓内,脏乱嘈杂不消说,安全系数也会有些问题。要想在这种环境里刻苦攻读、学有所成,的确不容易。即使愿意承担更多租金,也并不意味着就能租到称心如意的房子。因为,澳洲对于独租房屋有着很多严格的条件限制,留学生初来乍到、人生地不熟,往往很难获得房东的青睐,获得独租的机会。而且墨尔租房市场火热,常有一房难租的现象产生。我所接触到的不少送孩子到澳洲留学的父母,最担心的还是他们的居住问题。

有没有一种办法,可以化解这一难题呢?答案就是“以房养学”。

以房养学,就是在澳洲留学期间,父母为子女购买一套当地的房产,既满足住宿所需,又利用房产的增值,达到抵充留学期间给费用的目的。我们可以来算这样一笔账:

小王在中国读完了高一,想到澳大利亚来留学,如果他要从高二读到硕士毕业,那总共需要8年时间。在这8年里,他的学费和其他生活费用平摊下来,基本为1年4万澳元左右,那么8年的总花销要达32万澳元(近200万人民币)。

如果小王的父母在他到澳洲的伊始,就购买一套价值40万澳元左右的房子(如果在墨尔本西南区,根据2009年的标准,可以买到四居室的别墅),小王一个人住一间房,再可出租两间至三房。小王的父母只需支付30%的首付,即12万澳元即可。余下部分申请贷款,房租可用来抵消部分房贷。这样一来,小王不仅8年里可以省下6万多的房租支出,更重要的是澳大利亚的房产一般在78年左右可以有翻一番的增长幅度,而墨尔本西南区,像Point Cook这样的地区在最近几年中更是实现了5年翻一番的增幅。那么等到小王硕士读完,那套房子的总价也将增长到100万多。

小王8年留学总收支公式

100万房产总值-28万贷款-12万首付-32万生活支出-16万的还贷利息(按7%的年利率计算)-2万左右的买房相关费用(律师费、税费等等)=10万

从中可以看出,以房养学让小王免费读书8年,他们全家还净赚了10万澳元(约60多万人民币)。真是一举多得的美事。

其实我还真就遇到过一个现实例子:有一位来自昆山的王老先生,今年已60多岁,但还要在墨尔本购买房产。销售人员问他买房的目的,他说他有一个孙女,现在3岁,而家里人都希望她长大后能去澳大利亚留学,老先生现在买了一套在墨尔本西南区价值30万澳元的房产,那么等到孙女读大学时,这套房子就已经涨到100万澳元了,即可轻松实现孙女的留学之梦,还获得了巨大的投资回报。不仅如此,他还打算再买一套房产,因为他还有一个仅2个月大的孙子,希望在她18岁生日的那天,为他送上一套价值近120万的澳洲房子作为礼物。

所以,为了下一代的长远考虑,在澳大利亚买房是一个很好的选择。

金凯平专栏全集:

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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英国“买房出租”最赚钱 未来或将成为退休者理财方式之一

在过去的12个月中,英国的私人房东年平均收益为15%,相当于每套房产赚了2.7万镑,预计至2015年春天,他们的资产总值将到近1万亿英镑。

2015年,英国房东们资产总值将到近1万亿英镑

在过去的几年时间里,英国“买房出租”这一领域扩展迅猛。官方统计数据显示:自2001年起,大约有200万的业主加入了这个领域。英国房屋抵押贷款发放机构Kent Reliance预测到2016年,英国私人房东的人数将增加至500万,在英国所有业主中,以出租为目的投资客将达20%。

据英国国家统计局与土地注册处提供的数据显示:2001年,私人房东拥有的房产总值约为2621亿英镑,目前,这个资产资番了3.5倍,达9307亿英镑。2007年起,这个领域增长的61%要归功于伦敦房产的增值,伦敦私人房东的房产增值到了1660亿镑。

在私人买房出租领域,有41%的投资者集中在伦敦,产值达3773亿镑,另外有15%的投资者集中在东南部。

房屋出租市场,同时也能看到一个现金流的增长。其中,现金流在“买房出租”领域的增长额为34%。尽管英国房价上涨有趋缓的迹象,但Kent Reliance 预测,到2015年第二季度,“买房出租”领域的资产总值将超过1万亿英镑。该机构的报告同时指出,房价上涨会使租金/房价收益比值下降,但是房东的年度收益却增加了。去年,英国的私人房东相当于在每套房产里赚到了2.7475万英镑,平均收益额为15%,整个领域的总收益为1240万亿镑。

自2007年上一房价高峰至今,全英房东的平均收益为8.3万镑,其中伦敦的房东平均从每套房产中收益22.4257万镑。在整个英国,房东们每月可以收到38亿万英镑的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登(Andy Gloding)指出,2009年以来的英国房产复苏,让英国的房产投资者获益将近10亿英镑。但最根本的原因是租房需求的增长。“买房出租”领域在英国的繁荣并不是昙花一现,因为2001年来,英国新增的住户中,有80%的人住在出租房里。房价高、工资低等现状让买房变得越来越困难,英国人越来越适应长期租房的人生选择。

明年4月,英国关于养老储备金的新政策将会实施,到时退休人员可以提前一次支取养老退休金,人们相信将会有更多的现金涌入“买房出租”领域,作为退休人员理财的一种方式。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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“小佣金”换“大回报” 在加拿大卖房还是找经纪更靠谱

随着网络的日益进步,大家获得各类信息的来源更为广泛,很多人借着这一优势决定自己出售房屋,而不找代理经纪,希望就此省下一笔客观的代理费,以便增加一点现金流,为下一套新房做打算。

然而,听着好似简单可行,省下的钱也不少,但其中承担的风险和人力物力绝对是不容小觑的。今天我就详细来解答:私卖房屋与经纪代理有何不同?经纪能为卖方提供哪些自己难以达到的服务和工作?

  • 更多关注 

正如文章开头所说,如今网络盛行,各类房屋买卖网站层出不穷,将自己的房屋信息发布在各个网站获得关注也未尝不可,此外,像经纪一般在家门口插一块For Sale的牌子也简单易行。但是,房屋毕竟不是一笔小买卖,且不论真正能够触及到多少潜在买家,就仅凭放在一般网络媒体很难让人信服其真实性和可靠性。

众所周知,在加拿大大部分买家是通过MLS接触到房源的。而想让你的房子得到最多潜在买家的关注,MLS无疑是一个最优质的平台。MLS还受到地产局的管理,只有注册地产经纪才有资格将您房屋信息放到此系统中,专业可信程度也就大大加强了。

虽然,如今有些经纪公司现在仅提供“挂牌”服务,只要您支付一笔费用,就能将房子发布在MLS上,但MLS上的每个Listing的介绍和填写规范都需要注意,只有专业详尽的介绍才能更抓住他人眼球,要想自己将其写得出彩出色,一定会花掉您不少的时间和耐心

  • 更快更高价

通常人们的私卖心理就想要节约下来需要支付给经纪的佣金,幷且同时相信自己比经纪更了解自己的房屋,可以卖出更合适的价格。

但其实事实并非如此,有关的统计分析表明(NAR,National Association of Realtors),平均来讲,人们通过专业房地产经纪卖掉房子的价格要比自己私卖的价格高27%。拥有充分经验的经纪能够更准确的给房屋估价,通过对比相同的房子,不同的地区差价,相同的地区不同的或类似的房型,还有上市时间,房子的内部结构,状况,房龄等数十项资料综合判断,结合即将采用的售房策略,确定房屋的售价。还能及时给您提出忠恳有效的意见,让您投入小钱做一些改造,从而卖到更高价。

私售由于市场推广的平台狭隘、经验的匮乏,难以在短期能接触到合适的买家群,一般销售周期较长,其所滞后的交易也会导致您白白损失数月时间和一定房屋支出

  • 安全系数低

卖房时你要自己加强防范意识,安全问题必须要考虑。如果有人在看房时顺手牵羊拿走了您家的贵重物品对您的损失也是极大的。

通过经纪代理房屋,所有预约看房的买方代理经纪信息都有记录,买方来看房时有其经纪陪同,大大降低了您的安全隐患。

  • 操作过程难

一、私卖时您要面对各类买家,以及其强有力的代表经纪,如果您面对的是大牌经纪拥有极高的素养和谈判能力,杀价杀到你片甲不留、毫无还手能力都是非常有可能的。他们会挑出您房屋的所有缺点,牢牢压价,这种情景对您来说会是非常被动的。但如果您同样有一个经验十足的经纪代理,那么您的利益将会由您的经纪维护,他能用他的职业经验来帮助你保守住底线, 您也免于面对各类繁杂买家。您的代理经纪会尽一切可找出房子的亮点,能将价格抬高,与对方势均力敌的进行谈判。

二、面对房地产买卖的法律合约,很多人都是一知半解,对于如何面对Office中的种种条件是接受还是拒绝,分寸也不好把握。没有专业的人员协助,要是在法律文件中出错,对自己不利那您的损失将会很大。

三、另外,即便私售过程幷不艰难,到了最后关头买家也很难相信你,幷支付定金。就算最终买卖双方就价钱达成一致,买家也有可能疑惑和犹豫,因为他可能会顾虑无法证实你就是真实卖主,或者顾虑第三方的可靠性用以托管定金,买方会担心定金的安全。如果同过经纪买卖,押金则会放入专门信托账户,能避免被骗。地产经纪本身也有保险,如果他们的过失使你遭受损失,你将能得到相应赔偿。

房屋买卖是人们一生中的重要决策,在这一关键的转折中为自己省时省力省心,还能获得最大的主动权以及经济回报,是每个人都梦想的。即使在慎重决定下选择私售,也要尽可能的争取专业帮助,做好充足的准备。

雇佣房地产经纪的确会花费您一些佣金,但一个优秀的经纪,其为您争取来的时间、精力及专业价值都是远超佣金金额的。私售房屋表面看省下了几千元甚至万元,但其中的风险也是不可低估的。这也就是为什么现如今绝大部分人依旧选择地产经纪代理买卖房屋的原因。

江晓清专栏全集

华人经纪江晓清解析加拿大房产投资

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资深经纪解读11月多伦多房市走势:供需失衡持续走热

时间总是这样匆匆来去,挥手之间就已与昨日作别,因此不论我们身处何地何时都要把握住时下最重要的经济、生活的动脉,活在当下,让自己不要留下任何遗憾。我每月更新大多地区房地产市场走势,希望读者能感知大多地区的房产脉搏,为自己的买卖投资保驾护航。

11月房市持续火热供需不平衡交易量依然走高

多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)主席Paul Etherington透露,今年11月大多地区Greater Toronto REALTORS®对多伦多 MLS 系统的统计一共显示有6519起居民住房买卖交易,销售额比去年同期上升了2.6%。从今年1月至11月底,系统一共记录了8.8462万起交易,同比增长6.6%。这足以证明,今年房屋买卖市场的活跃程度有了显著的提升。

今年由于上市房屋数量有限,买家市场表现出了一定的焦虑,出现了供需不平衡现象。 而这直接也导致了价格的走高。今年一月以来,房价上涨了不少。11月的平均房价达到$57.7936万,较去年11月上涨了7.4%,累计今年的这11个月,总共涨幅达到8.4%,总体平均房价为$56.7198万。这一增长速度让不少之前就购入房产的投资者表示很欣喜,可以说这种增长势头是近几年最凶猛的。

对于持续不足的房源供给却仍能达到高交易量,这令不少人表示疑惑。对于这一现象Paul Etherington表示其主要原因是,现阶段的房贷额对于大多数家庭来说仍在可承受范围,贷款条件也能被大多数人接受。从长远来看,房屋投资依旧有“保障”,大家都想分一杯羹。

 

 

 

对比去年,各类房屋价格在11月都有了明显增长:

大多伦多地区总体房屋统计数据

总体来说,11月的房屋交易数量是一年当中的一个低值,较10月会有一定下降。

11月加拿大销售排名:

1、多伦多市

交易量:2661起

房屋均价:$61.6130万

2、Peel

交易量:1310起

房屋均价:$48.5754

  • Mississauga

交易量:726起

房屋均价:$50.5万左右

  • Brampton区

交易量:521起

房屋均价:$44.5034

3、Halton

交易量:501起

房屋均价:$61.2492

  • Oakville

交易量:173起

房屋均价:$77.7801

各类房屋类别的具体变化情况

  • 独立屋

11月的房屋市场从销量数据来看,在10月小高峰之后有明显的下降。大多地区总体11月独立屋销售3,068起,这比上月的4,163起少了不少,然而均价基本保持不变为$75.0112万。

11月加拿大独立屋销售排名:

1、 多伦多市

交易量:904所

房屋均价:$93.5122万

2、 Peel市

交易量:561所

房屋均价:$65万上下

  • Brampton区

交易量:278所

房屋均价:$50.4万

  •  Mississaug区

交易量:236所

房屋均价:$78.3083万

  • Caledon区

交易量:47所

房屋均价:$67.2453万

3、Halton市

交易量:275所

房屋均价:$76.2171万

  • Oavkille区

交易量:98起

房屋均价:$98.8183万

  • Burlingto区

交易量:70所

房屋均价:超过$74万

总体来说,11月的房地产市场稍稍褪去了前几月的热度,房屋交易速度放缓,平均房屋在市场的周期达到27天,叫价售价比也降到了98%的这一正常值。

  • 半独立屋(Semi-Detached

11月销售总共650起,平均成交价格$53.6864万,在市场上的周期天数比独立屋低了不少,为18天,并且叫价售价比为依旧保持100%。不得不承认,如今许多买家面对高价位的独立屋时,都理智的考虑选择半独立屋,在保证生活质量的同时也尽可能的将开销安排在可控范围。

11月加拿大半独立销售排名:

1、多伦多市

销售量:261起

房屋均价:$66.7178万

2、Peel

销售量:215起

房屋均价:$44.4175万

  • Mississauga区

销售量:106起

房屋均价:$49.5971万

  • Brampton

销售量:105起

房屋均价:$39.21万

  • Caledon区

销售量:4起

房屋均价:$43.8575万

3、Halton市

销售量:45起

房屋均价:$48.8029万

  • Malton区

销售量:21起

房屋均价:$45万

  • Oakville区

销售量:9起

房屋均价:$60.8222万

  • 镇屋(Condo Townhouse)

大多地区Condo Townhouse在11月一共销售509起,低于前两月的水平,平均价格与上月持平,为$390,559。

镇屋在11月大多地区的销售量为502起,总体平均价格起伏不大, 为$48.1428万。

每月销售量排名每月也都基本不变,这很大程度是由于各城市房屋比例所决定。销售量由高到低排名依次为多伦多、 Brampton、Milton,其中多伦多销售87起,均价回落到9月水平,为$655,194;Brampton销售65起,均价为$385,097;Milton销售49起,均价为$410,371。

11月加拿大Condo镇屋销售排名:

1、多伦多

销售量:184起

房屋均价:$43.1553万

2、Peel

销售量:188起

房屋均价:$36.7087万

  • Mississauga

销售量:147起

房屋均价:$38.6733万

  • Brampton

销售量:39起

房屋均价:$28.9041万

3、Halton市

销售量:42起

房屋均价:$37.7593万

  • Burlington区

销售量:18起

房屋均价:$39.2128万

  • Oakville

销售量:15起

房屋均价:$42.2167万

  • 公寓(Condo

大多地区11月中共有1,667起Condo公寓交易,比上月2,000多起交易有所减少,平均价格超过37万。

11月加拿大公寓(Condo)销售排名:

1、多伦多市

销售量:1199起

房屋均价:$39.4225万

2、Peel市

销售量:238起

房屋均价:$26.9774万

  • Mississauga

销售量:204起

房屋均价:$27.4352万

  • Brampton

销售量:31起

房屋均价: $22.7784万

 3、Halton

销售量:46起

房屋均价:$40.2730万

  • Oakville区

销售量:20起

房屋均价:$50万

  • Burlington区

销售量:16起,

房屋均价:$34.8175万;

  • Milton区

交易量:9起

  • Halton Hills

交易量:1起

纵观11月的各类房屋情况,、销量虽有一定的减少,但价格还在保持,买家想要在这个淡季中获利实属不易。

TREB的高级市场分析经理Jason Mercer在11月的报告中,毫无例外的继续支持价格仍会走高的观点,他相信在短期未来的阶段,房地产需多供少现象不会有及时的改观,买卖市场的不平衡还会继续推高房价,2015年大多房地产市场基本会以这个基调继续发展。

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华人经纪江晓清解析加拿大房产投资

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美国大休斯顿地区购房热点之“凯蒂”

凯蒂(Katy),位于休斯顿市中心正西方向约25英里,隶属 Harris County。凯蒂坐落于休斯顿地区最大的东西向主干道(即10号洲际高速公路)的南北两侧,位于Fort Bend、Harris 和 Waller三县交界,地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北贯通凯蒂市,可直达糖城。由于学区优质,房价适中,凯蒂市是休斯顿华人购房的另一热点。

房地产:

近年来,由于人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃。自2013年经济复苏以来,不仅二手房交易呈快速上升趋势,而且新建住宅也大面积开工。

近年来,由于人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃

尽管凯蒂面积很大,但购房者多选择Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school学区的房子。这两个学区的房子毗邻,位于10号高速公路和Westpark Tollway之间,Grand Lake parkway左右两边。这一区域也常被称为South Katy。在South Katy,受购房者青睐的小区有:Grand Lakes,Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。这些小区也大多是总体规划的小区, 小区内绿地、跑道、公园、湖泊、网球场、高尔夫球场等娱乐设施林立。这些小区的房子一般都比较新,绝大多数建于2000年以后。

2014年上半年凯蒂各主要小区独立住宅成交情况:

  • Kelliwood

成交量:41套

房屋中位价:37.2万美元

  • Cinco Ranch

成交量:522套

房屋中位价;34.9万美元

  • Grand Lakes

成交量:77套

房屋中位价:34.5万美元

  • Seven Meadows

成交量:48套

房屋中位价:32.7美元

  • Silver Ranch

成交量:41

房屋中位价:31.5万美元

  • Churchill Farms

成交量:6套

房屋中位价:27.9万美元

  • Falcon Ranch

成交量:20套

房屋中位价:27万美元

学校:

华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School

凯蒂的学校属于Katy ISD, 也是大休斯顿地区最好的学区之一,小学和中学都普遍非常好。 华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分别是第43和69位,表现非常不俗。休斯顿大学(University of Houston)和休斯顿社区大学(Houston Community College)均设有凯蒂校区。

交通

凯蒂交通也十分便捷, 有两条主要高速公路通往市中心,分别是10号高速公路和Westpark Tollway,到市中心约需30~50分钟车程。由于近期10号公路拓宽,不仅增加到单向八车道,还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane ,使得居住在凯蒂市的居民,远离了上下班堵车的困扰。 Metro公司在凯蒂也有多条公交线路,如221,222,228和229路可通往市中心,298路则通往医学中心。

人口情况

凯蒂有近30万的人口,是一个以白人为主的城市,华人多聚居在凯蒂南部。尽管以白人为主,但各族裔之间都能和睦相处, 互相尊重和包容。过去十年,凯蒂市人口增长达83%,其中亚裔人口增长超过100%。这种增长趋势预计将持续,预计凯蒂市人口今后每年至少增加1.2万。

生活和娱乐:

  • 购物
Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凯蒂市的购物娱乐中心

Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凯蒂市的购物娱乐中心。占地约1.3平方英里, 有200多家店。这里的商品以物美价廉著称,既有大家耳熟能详的大众品牌店,又有高端折扣店;除了商店,Katy Mills Mall里还有许多儿童娱乐设施,如滑梯、攀岩、小火车、旋转木马、弹球场、各种电子游戏等,而且在周末和节假日还经常举办各种活动;另外,还有一些特色餐厅,如雨林餐厅(Rainforest Café )也十分吸引小朋友;除此以外,还有一个20屏幕的AMC影院。

由于Katy Mills Mall是全封闭的室内购物中心,在炎热的夏季,一家老小在mall里逛吃玩,呆上一整天都不会腻。

  • 户外娱乐
George Bush Park是休斯顿地区最大的公园之一

凯蒂市有六座大型的公园,均配备了凉亭、烧烤炉、游泳池,运动场和野餐区。值得一提的是紧邻凯蒂市南部的George Bush Park,它占地7,800 英亩(32平方公里),是休斯顿地区最大的公园之一,该公园提供大量的足球场,棒球场、垒球场,射击场,模型飞机飞行场,以及众多的凉亭,游乐场,池塘和跑步/自行车道,还有狗公园等等,绝对是户外运动爱好者的乐园。

医疗

凯蒂市以优质的医疗设施而着称,很多医院在这里都有分支机构如 Memorial Herman Hospital,  Texas Children’s Hospital,Methodist Hospital等等。

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经纪孟洁茹全面剖析休斯顿房产市场

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美国贷款购房 YES OR NO?(上)| 美国

在初期考虑购房投资的资金来源及准备时,全现金交易还是申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者,那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资,从而实现资本的最优化利用;若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息,那么考虑到贷款产生的相关费用,在资金充裕的前提下,或许全现金购房会是较经济的选择。

RealtyTrac自2001年到2014年对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出,在2009年次贷危机之后,越来越多的房地产交易属于“全现金”交易(All-Cash Deals)。这种现象的存在还归因于:

1)随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场”(Seller’s Market),即供小于求的情况下,“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家;

2)越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场,往往这些投资者拥有足够的现金购买力;

3)受投资者追捧的“开发商新房交易”(Sponsor Deals)往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性,导致大量全现金交易的高占比。

美国贷款购房 YES OR NO

有人对于2014年曼哈顿市场的购房成交量进行了专门的调查,综合曼哈顿三类地产形式(共有公寓、合作公寓和独立别墅)计算下来,目前整个曼哈顿市场的“全现金”成交量达45%。若将含有“产权”的两类地产形式(共有公寓和独立别墅)案例挑出,它们的“全现金”成交量都高于贷款购房比例。那么这些数据是否代表着“抵押贷款的流行时代”已经过去?其实并非如此。 

“全现金”交易(All-Cash Deals)

“全现金”交易从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易(No Mortgage Contingency)。并非购房只能全部用现金。

“抵押贷款保护”(Mortgage Contingency)

一般要求买卖双方合同签署之后,买方在一定时间内进行贷款申请,若在规定时间内无法得到贷款批准,根据“抵押贷款保护”条例,则有权取消合同。

如果无“抵押贷款保护”,则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批,仍需要进行合同义务、交割房屋,视其等同为“全现金”交易。因此,上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。

贷款购房优势

  • 减免报税额

根据美国国税局(IRS)最新的公告936及相关信息,允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房,还从纵向涵盖了多样的借贷方式:如“购房贷款”(Mortgage)、“房屋净值贷款”(Home Equity Loan)和“信用贷款”(Line of Credit)。只要满足贷款项目是担保性贷款(Secured Debts)和所贷房屋自身条件(Qualified Home) 这两个条件,纳税人就可通过“法定扣减项目”(Itemized Deduction)享受相应的减免。其中,购房贷款总额不得超过100万美元,其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外,国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”(Tax Credit)。可以看出,美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

  • 灵活性

时间的灵活性。在卖方市场的大形势下,有条件的购房者完全可以先进行现金交割,之后,再向银行申请借贷项目;

项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”,上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房,还可以是用作其他投资,如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松,算是值得考虑的选择。(未完待续)

相关内容:美国贷款购房 YES OR NO(下)

(本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写)

 

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美国贷款购房 YES OR NO?(下)

上篇介绍了在美国买房子的两种方式。其中,我详细分析了通过贷款买房的优势。本期,我将讲述通过贷款买房如何顺利交割。

据上篇所述,贷款购房比全现金购房更为安全,然而,即使投资人确定了通过贷款方式购房,在后续的整个交易过程中,仍应注意以下问题才能保证顺利交割:

1、买方律师的前期调查工作

从实际操作上来说,买卖双方在签署合同正式生效之后,银行才会开始进行对贷款人的信用背景调查和所抵押房产的尽职调查。有时候银行贷款审批人员会做出“不予贷款”的决定,往往这些原因可能是因为房产本身不符合银行贷款审批政策。

例如,在银行贷款审批必须符合房利美政策的前提下,所抵押房产涉及重大建筑瑕疵或诉讼纠纷、不符合房利美政策对于入住比例的要求等。如果买方律师的前期尽职调查能够完善且准确地披露这些问题,购房者得以事先退出,那么就能尽量避免之后的被动局面。

2、购房合同中关于“贷款保护”的条款细节

如前文定义,合同是否拥有“贷款保护”条例关系到买方者在未得到贷款审批情况下是否享有自由的合同退出机制。另外,条款针对贷款保护期限也是非常重要的。现在,面向中国购房者的借贷市场,从之前的严格制度、到如今的“中国式”贷款审批模式。不仅许多大银行(如汇丰银行、富国银行和花旗银行)争相开创中国人贷款项目,许多亚洲背景的中小型银行(如华美银行等)也都进行针对中国人的特殊审核流程。虽然,大多中国购房者在美国的信用记录和资料甚少,相关银行采用“国内信用调查”和建立“国内卓越金融账户”方式降低贷款风险。当然,相应的操作下,会使得银行的贷款审批时间较长;因此,合同中所需的“贷款保护期”及相关条款应将这些因素事先考虑在其中。

3、选择“贷款购房”带来的额外费用

纽约州财税局(NYS Department of Taxation and Finance)对于购房贷款征收“贷款抵押税”(Mortgage Tax)。其税率根据州内房地产所在地郡的管辖不同以及贷款额大小来定。

以纽约市的贷款抵押税率为例:

  • 若贷款50万美元以下,税率为贷款的2.05%;
  • 若贷款50万或以上(共有公寓),税率为贷款的2.175%;
  • 若贷款50万或以上(除共有公寓外的其他房型),税率为2.80%,实为一笔不小的金额。

此外,银行处理申请人的贷款也会收取相关的费用,包括贷款申请费、房产估价费、信用调查费、及银行律师费等,根据贷款金额不同,费用在2~3千美金甚至更高。同时,作为银行放款的要求之一,银行硬性要求购房者在交割时购买并在整个贷款期间维持房屋保险,且受保额不能低于贷款金额,这笔开销通常会与地税一起汇总在每月月供中一并交付,从而增加了实际的月供金额,成为投资人不得不考虑的因素。

尽管一部分贷款开支在投资人将来出售房产时可以由会计师处理为买房费用而降低计算“资本收益税”(Capital Gain Tax)所需的纳税基数,但在最初购房时却增加了投资人必须准备的购房资金数。

综上所述,贷款购房涉及的内容庞杂、程序繁琐,投资者务必谨慎,事先咨询有经验的相关律师、会计师和银行贷款人员,以免后面出现意料之外的情况。

相关容:美国贷款购房 YES OR NO(上)

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

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让投资者边玩边赚钱的法国旅游地产

想象一下,每年自己将有机会在法国最美丽的地区度过美好的假期。同时享受着永久产权的豪华公寓,有着稳定的租金收益保障,并且不需要支付任何管理和维护费用。这样的投资是如何实现的呢 ?在回答这个问题之前,首先来了解一下法国的旅游业。

法国旅游度假地产等级:1至5星

对外出售法国旅游房产的原因

  • 世界第一大旅游国

2013年,法国迎接了近8500万全球游客,包括近170万中国游客,同比增长了23%。旅游产业创造了超过200万的就业岗位,以及420亿欧元的年营业额,占法国国民生产总值(GDP)的 7.4 %。

  • 满足日益增长的旅游需求和开发丰富旅游资源

法国旅游产业的领军人物杰拉德·布雷蒙 (Gérard Brémond) 先生提出建议,并由法国政府支持实施了众多法国旅游业跨时代的革新措施。其中最重要的一项就是将旅游度假地产销售给全球的机构和个人投资者。

旅游住宅的开发和经营是法国政府的战略重点,这也是法国可以更好的迎接全球游客的先决条件。政府对旅游业的开发既看重“量”,更注重“质”。2030年,法国将兴建足够接待1亿人次游客的旅游度假房产。同时 “质”更意味着这些房产的高质量,尤其是将重点兴建4至5星级规格的旅游度假地产。

法国旅游业的全球化始于上世纪50年代,从1970年起,实现了真正的腾飞。伴随着各项新政策的平稳推进,法国显著提高了它的游客接待水平。至今为止, 法国旅游住宅的总量如图所示:
那么什么是真正意义上的旅游度假地产 ?  必须要符合由法国经济统计局(INSEE)提出的各项条件:

  • 房屋内部必须要配备齐全的家具设施;
  • 由专业的旅游管理机构进行管理;
  • 向游客提供各项服务(接待,就餐,清洁等等);
  • 遵守众多法律规定的安全和质量规则

80年代初,许多来自法国本地以及全球的个人及机构投资者意识到,旅游度假地产市场的重大潜力,并开始投资这项产业,在 90年代末达到顶峰。

为什么在短短二十年内法国旅游地产投资就会取得巨大成功?又是怎样的投资优势吸引着他们?

  1. 丰厚的回报
  2. 无法比拟的税收优惠 
  3. 家庭度假优惠

这种投资方式一改往日单调的传统住宅投资方式,成为投资者们在欧洲备受青睐的投资。

旅游度假地产通常有两种投资方式:

  • 第一种:带有度假权的投资

优势:安全、收益高和能在所购房产内度假

  • 第二种:无度假权的投资

劣势:不可在所购房产内度假

优势:租金收益

这两种投资方式在国际领域也取得了巨大的成功。因为,它不仅适用于法国投资者,也同样适用于其它国家的投资者,没有国籍限制。无论是中国人,俄罗斯人还是美国人,都能享受以上两种投资方式,以及法式的“lifestyle ”。

法国以其文化、奢侈品及美食享誉全球。此外,它也拥有全球首屈一指的税收政策。法国政府是相当务实的,正如我在文章开头提到的,旅游业是法国GDP的主要来源之一。因此,为了鼓励旅游业的发展以及度假地产的投资,政府将旅游度假地产投资的税务条款归入到 “LMNP 非职业带家具出租”(Louer en Meublé non Professionnel),这样,租金收益的个人所得税几乎为0

这种旅游地产的开发和管理相结合的经营模式已经走向全球,并很快将被引进到中国。12月4日,法国Pierre & Vacances-Center Parcs 集团(皮埃尔度假及中心公园集团)与北京首创置业集团(Beijing Capital Land)签署了建立长期合作关系的战略协议。两大集团将鉴法国成功的商业模式,共同在中国发展旅游地产项目。这次合作再一次验证了“Made in France”的巨大成功,以及旅游地产美好的发展前景。

法国旅游地产投资贴士:

  • 购房时无需缴纳增值税(VAT)。因为增值税已由地产开发商交付过,这就意味着购房时即刻拥有20%的折扣(法国的VAT为20%)
  • 购房后与旅游运营商签订长达9至10年可续约的租约合同,这份合同将保障投资者每年的租金收益
  • 可在自己所购得房产中度假或者在旅游运营商管理的其它房产内度假

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威廉解析法国度假地产投资市场

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