Category: Special Investment Column

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6大基本经济要素决定2015澳洲房产市场走向

转眼已是2015年，纵观过去一年里澳洲房产市场的情况，似乎可以用“稳步上升，持续火热”八个字来形容。创纪录的投资贷款额度、不断刷新的周末清拍率，都显示出了澳洲房产市场的强劲。根据瀚亚集团数据分析部门总结的最新拍卖市场数据显示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。从中不难得出一个结论：2014年的拍卖市场明显强于2013年，整体市场行情也较之2013要好。

随着2014年的过去，不少人也更加关注接下来一年澳洲房产市场的动向。我通过各种调研与市场分析做预测，2015年，澳洲房产市场将受到以下6种经济因素的影响：

  • 失业率

据调查显示，截止2014年11月数据统计澳洲全国失业率为6.2%，是2002年9月以来最高纪录。这个创纪录的高失业率，对澳洲政府来说是“一等大事”，因为澳洲政府的执政理念便是经济至上，极其追求低失业率，所以可以肯定，接下来的一个财政年度，澳洲政府势必会做出一系列反应来增加就业岗位，降低失业率。

日前，澳洲审慎监管机关（APRA）致信给澳洲授权存款机构（ADIs），就风险评估、投资贷款、可维护性评估等方面提出建议，旨在加强良好的信贷行为，加速推进健全按揭贷款新政的实践。相信在健全贷款新政的同时，更加完善的体制也将为澳洲住宅市场提供一个更成熟安全的投资环境，发展也势必更为长远。

  • 住宅信贷承诺

住房金融数据显示，投资者是目前澳洲住宅需求的主要推动力。2014年10月，自住业主新增贷款117亿澳元，再融资目的贷款54亿澳元，而投资者贷款121亿。同比去年，自助业主新增贷款承诺上升0.8%，而投资贷款承诺上升19.8%。从中不难看出，首次购房者正在退出澳洲房产市场，投资者在支撑市场，接下来的一年，投资者仍将继续保持这种局面，但因贷款新政的可能实施，或许会产生些许变化，但总体趋势不会有太多改变。

  • 住宅审批

过去两年，住宅批准大幅松绑为新建筑提供了一个重要管道。截止2014年10月，在过去12个月里，共19.7529万份住宅审批。这些高数量的住宅审批，一方面是澳洲整体市场需求的一个体现；另一方面，受限于多单元建筑的高风险，最终能进入实际建筑阶段的项目会比预估要少。尤其对于悉尼、墨尔本等这类发展成熟的首府城市而言，可开发土地已极为有限，所以投资者或是自住者都应瞄准时机，尽早选择。 

  • 澳元汇率

在澳洲，人们通常喜欢将澳元与美元作比较。在月高峰结束后的2012年2月，澳元兑美元汇率为1.08，而到2014年11月，澳元兑美元的汇率跌至0.849，且大部分为最近发生的下跌，六个月之前的汇率为0.93美元。不管从哪方面说，澳元减弱了。而随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。

  • 利率

据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

根据以上一系列预测，澳洲房地产市场在2015年仍将继续增长，但增长速度是否会放缓，却跟数以百计可能影响市场方向的因素有关，不仅仅是以上所提到的6大因素。所以，对于投资者而言，需要谨慎选择投资平台，获取足够的市场信息，最大化的规避风险。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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加拿大这个冬天不太冷 9招冬季房屋节能省钱诀窍

每到冬季各种节日纷至沓来，打折季也层出不穷，总感觉自己的荷包不保，钱如流水直往外流，每每这时，总是幻想自己是真正的土豪。那么既然我们每个人赚的钱是有限的，那么我们就应该将自己有限的收入用到极致，将每一分钱都花在刀刃上。接下来就与大家分享几招冬季房屋省钱小诀窍。

季房屋省钱小诀窍

1、在保证舒适温暖的前提下，将自动调温器设置于最低值。

中央供暖每升高一度，将会使您的燃油费用攀升3%，这笔开销绝对不能低估。只要牺牲自己的一点点“风度”，穿一件薄毛衣就能省下不少钱。

2、每月或根据需要清洁或更换炉上过滤器。

3、根据需要清洁热风出风管道、板式取暖器、墙式烘炉和散热器，确保它们并没有被家具、地毯或者窗帘阻挡，影响散热及出风的顺畅。

以上两条建议看似不起眼，但实际可以达到提升10%的能源效率，大大节省了开销。

4、房屋本身的保暖材质也很大程度上影响到了冬季房屋能源的节省。

5、善于使用厨房、浴室和其他地方的换气扇。

合理使用换气扇能发挥超出想象的功能，风扇能在短短1小时内将暖空气充满整个房屋。但切记，一旦风扇完成其使命，就要及时关闭。

此外，尽量将房屋内的湿度水平保持在30%~60%之间。

9招冬季省钱妙招

6、白天在房屋进行供热期间，尽可能的将朝南方向的窗帘和百叶窗打开，让日光尽可能多的晒进屋内。到了晚上再将窗帘拉上，以减少并有效阻隔窗外的寒意，让房屋的保温环境更有效。

反之，这一做法也有效适用于降温的时候。白天尽可能多关上窗帘，阻挡外部热浪，以及减少日照，而晚上则是尽可能开窗通风，用自然凉风减少屋内的能源消耗。

7、将房屋内那些不常使用的空间封闭起来

有些房间或角落平时在家并不常常使用，这个时候可以选择将这里暂时封闭起来，关掉或降低这里的供热，达到节约能源的目的。现在许多中控调温器能够进行区域划分，这也对于家庭节约能源的方便操作有所帮助。

当然，如果关掉局部供暖会影响您整个房屋的供暖，这一招就不能随便用了。此外，还要注意一些细节，例如：如果使用热泵来为房屋供暖，切记不能随意关闭通风口，关闭通风口可能会损坏热泵。

8、在房屋装修过程中，也要考虑到保温涂层和双层窗户的使用。

如果这样的装修或改造工程超过了自己的预算，也可以选择更为经济节省的办法，用透明塑料窗户薄膜护住窗户。这些塑料薄膜价廉物美，差不多每扇窗户花费在$4~$6。这种特殊的薄膜能够有效隔绝室内外的空气，断绝窗口内外的冷热空气交换，能够非常有效的减少25%~50%由于窗户所流失的热能。

9、“填缝”也是冬季节能最简单有效的节能省钱方法之一。

漏风是冬天的大忌，房屋再暖和也抵不住外界冰冷的大环境。要是门窗多处漏风浪费的能源就不是一点半点了。

要格外注意填补房屋外部结构中木材，砖和乙烯基壁板中的细缝，当然室内门窗的边沿也要进行改进。

以上就是一些比较实用的冬季房屋节能技巧，希望大家在这个冬季能够拥有经济的温暖。

江晓清专栏全集：

华人经济江晓清解析加拿大房产投资

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2015年英国商业房产涨势不断 投资回报或高达12%

根据一份新的英国房地产前景发展报告称，2014年伦敦商业地产市场租金大幅上涨，并有望在2015年继续保持上涨势头。同时施罗德(Schroders)报告指出，英国经济复苏与低水平发展显示商业地产供需平衡对业主更为有利。

2015年英国伦敦商业地产市场回报率高达12%

该报告称，2014年英国商业地产发展迅猛，无杠杆收益可能接近20%。因投资者寻求收益，今年大部分房地产业绩均由于房价下降而促成的。展望2015年，总体回报率有望达到双位数。商业地产租赁增长为此做出巨大贡献，预计商业地产租金上涨速度将加快。

报告分析指出，在办公楼租赁方面，伦敦市中心崛起成为国际会计，法律，媒体和科技公司的聚集地，促使办公楼空置率回落到金融危机前的水平。此外，城市的黄金地段和英国西部，发展较慢的地区如法灵顿，国王十字区和南岸地区的办公楼空置率也得以改善。

同时报告称，人口数量大幅上升后，伦敦大部分地区的零售业租金上涨。越来越多的年轻人选择住在伦敦市区而不是像父母那样搬到郊区居住。这样会使布里克斯顿，哈克尼和新十字区等之前较落后的地区得到迅速发展。

伦敦外部地区的租金上涨幅度不一，部分地区房地产市场已复苏。例如在曼彻斯特的办公楼因有赖专业服务行业的蓬勃发展成为地级市中表现出色的地区。此外，布里斯托尔，爱丁堡等城市和一些较小的市场如阿伯丁，布莱顿，剑桥和雷丁等拥有强劲本土经济的地区均有良好的办公空间需求。

英国西南部和中部地区工业地产租金上涨2%。该报告指出这是由于来自传统的土地占有人，如建筑商的开发需求周期性复苏，同时受在线零售业推动，快递包裹数量急速增加，需要更多的仓储空间。

总的来说，随着英国经济逐步改善，商业地产租金进一步上涨，所得收益相当可观，预计明年英国商业地产将有更好的发展。最新的投资房地产论坛(Investment Property Forum)预测指出，2015年英国商业地产的总回报率将在10%到12%之间。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读

 

 

 

2015年英国移民趋势分析预测及2014移民政策汇总

本次专栏，我想对2014年英国所有的移民政策做一次全面的简要总结及归纳，并对2015年英国移民政策变化趋势做相应分析及推断，供广大对英国移民感兴趣的同仁及朋友参考。

2015年英国移民5大趋势

1、总体数量仍保持高速增长

尽管面临投资移民涨价，企业家移民各项要求越加严格的趋势，申请英国的人数依然会是有增无减。

预计2014年全年英国移民人数将是2013年度的两倍，同时2015年应该迎来一个更高的高峰。

2、投资方式多样选择

公司债券、新能源、庄园、政府基础设施、股票等等之前鲜少有人考虑的投资方式将获得更多人的青睐。这与英国政府提高投资门槛的初衷是相符的。

3、企业家移民受追捧

2014年11月6日,在投资移民涨价前经历了前所未有的高峰期，过后必然又是新一轮的观望期。在这段期间，投资金额相对较小的企业家移民必然受到各方的咨询。由英国政府支持，欧洲首屈一指的中小企业创业园区Rockstar Hubs推出的“英国合伙人”加盟现有企业申请企业家移民的项目也势必将企业家移民申请推向新一轮高峰。

4、欢迎高含金量移民

未来，英国对于移民的趋势一定是逐步收紧。但对能够带来就业机会，促进英国经济，鼓励创新的高价值移民，英国政府一定是敞开大门。

高含金量移民包括了：毕业生企业家、企业家、投资移民和高新技术移民等。

5、英国房地产持续走热

尽管投资移民取消了25%的金额用作投资房产的政策，但无论是对于新移民，还是寻求长期稳定投资的高净资产人群，英国房地产始终都是高保值、收益可观的选择。

2014年12月3日，英国财政大臣George Osbourne宣布英国房产交易将执行全新的印花税政策。新政策将让98%的购房者受益。如果购买27.5万英镑的房产，12月4日之后成交的购房者将节约4500英镑的税款，大部分伦敦的购房者将从新政中获益。这一重大改革对于近期想要在英国购房的人群来说无疑是利好消息。

  • 2014年英国移民汇总

一、10大关键词

1、涨价

英国移民确认涨价了！投资移民最低门槛由100万英镑涨至200万英镑。

2、企业家精神

移民局提高境内申请企业家移民门槛，并对已获签的企业家进行调查。英国政府欢迎真正有创业想法和企业经营能力的人来英国，打击杜绝滥用签证系统的虚假申请。

3、英国合伙人

对于有资金，有想法，有闯劲，但缺经验，缺人脉，缺项目的企业家移民申请人，英国磐石星创业园区（Rockstar Hubs）提供的英国合伙人项目，一经推出，便引起极大反响。

4、英国房地产

怀着来英国“安家立业”的新移民带动英国房地产市场的“水涨船高”，各类学区房、新房、期房供不应求。英国大选前的房地产市场将一路飘红。

5、英国贷款移民

英国政府取消贷款移民。在欧洲经济普遍不景气的大环境下，英国政府希望有实力的投资者能够拿出现金投资，以对英国经济产生立竿见影的扶持效果。

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英国工作签证难办 何不选择在英国创业？

年底是英国毕业留学生纷纷打包回国的时节。办公室里陆续来过很多应聘实习的小伙伴，一问签证：不到三个月即将到期。他们最亟待解决的问题是：工作签证。而对于用人方来说，尚不够时间知道你有几斤几两、提供工签又费力繁琐，怎敢轻易允诺？

英国工签难致留学生流动性高 选择创业难上加难

这两年来，在留下来的中国学生中有半数以上是决心在英国创业的。他们通过企业家移民的方式留在英国开始创业之路。这种方式相比于挤破脑袋未必竞争得过的工作签证、刚刚提高至200万镑的投资移民签证、以及运气爆棚刚好找到当地人嫁/娶了的陪伴签证，都是更加门槛低、资金少、易掌控的。

但是，未就业先创业、面对的又是一无人脉、二不熟悉的外国市场，英国创业，想说爱你谈何容易？根据英国移民法规定，二十万镑须投入公司运营，三年之中产生至少两个以上当地就业岗位，才能顺利续签。这些困难都是让人打退堂鼓的原因，但是很多人不知道的是，在英国创业，可以寻找各方渠道、资源，最大程度地争取到扶持。

为什么在英国创业？

  • 中英两地的创业优/劣势

最近几年，两地政府其实都在大力投入、鼓励创业。尤其金融危机之后，科技创新领域引人关注：从北京中关村到伦敦科技城，两地政府都在发力打造自己的硅谷，各种创业项目涌现。但总体来说，国家越富裕发达，做生意的限制一般就越少。

  • 英国：创业成本低，名列世界第三；企业运营较为便利，位居世界第八
  • 中国：创业成本较高；经商易度排名全球96

由英国企业家中心智库发起的英国创业运动StartUp Britain调查显示，截至2014年11月初，已经有49.8176万家初创企业在英国建立。这个数量比去年提前一个月完成。预测2014年全年将有55万家初创企业在英国建立。英国企业家中心总监马特-史密斯认为，这一新记录的创造，归因于英国创业的低成本、经济复苏等综合因素。

中国也在逐步降低市场准入门槛，通过企业登记制度改革，今年新登记注册的公司呈现井喷式增长，前三季度达920万家（相形之下英国的体量远远不及），新增企业数量较去年增长60％以上。

英国创业的优势总体来说，门槛更低、政策更灵活、市场更透明。当然这里跟国内的商业环境相比，人脉相对少些、劳动力成本高些、环境更陌生些。

如何充分利用目前各方优惠条件去寻找资源和搭建人脉？

1、英国政府

由英国政府2012年创建并管理的Sirius项目（天狼星计划），为初创企业提供全方位支持，自2013年9月首次实施。申请成功者会被派驻英国主要城市的五个创业加速中心，获得导师培训和帮助。每个创业团队将得到为期12个月的签证作为创业周期；每个团队成员也会得到1.2万英镑的项目资金。

创业团队每隔三个月接受由英国贸易投资总署（UKTI）和创业加速中心的联合评估，评估平台的搭建、产品的成熟度、客户数量、投资潜力等。但是需要注意的是：这些创业团队在享有政府资源和投资的同时，最终不会享有创业项目的股权。

伦敦市长办公室也为初创企业提供创业贷款基金与创业帮扶。磐石星创业园区（Rockstar Hub）帮助伦敦市政府筛选合格的创业项目、向创业团队发放从3000镑至1万镑不等的创业贷款基金。

伦敦发展促进署（London&Partners）是伦敦市长办公室旗下的非盈利组织，只要所创办企业能够促进当地就业，也是能够得到相应的支持。比如超低费用租赁政府所提供的办公场所、享受企业资源对接等等。

2、英国银行

目前，英国银行不会轻易贷款给中小企业，除非有12个月以上公司稳定运营的财务账单，以作证明。但是，现在越来越多的英国银行都在通过第三方协议的形式为初创企业建立桥梁。

  • 苏格兰皇家银行（RBS)及其旗下国民西敏寺银行（Natwest）

在英国主要城市筹备建立八个初创企业加速中心，提供免费的办公场所，每个地方都能容纳超过80家企业，同时RBS为部分企业提供辅导服务（Mentoring service）。

  • 巴克莱银行

由初创企业学校（School for Startups）管理，帮助政府发放创业扶持贷款基金。

  • 劳埃德银行(Lloyds)

与初创企业营（Startupbootcamp)联盟，扶持金融技术公司。

其他还有汇丰银行、桑坦德银行(Santander)也都在酝酿类似服务。

以上种种英国政府及各个机构组织提供的便利条件、优惠政策，都是向国际学生、创业团队敞开大门的。关键是如何做个“有心人”，并且心怀孤注一掷、勇敢向前的“创业梦想”。

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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低成本活出高品质 智利首都圣地亚哥拉丁美洲的“瑰宝”

圣地亚哥（Santiago），智利的首都和最大的城市，由西班牙征服者佩德罗·德·瓦尔迪维亚（Pedro de Valdivia）建立于1541年。选择圣地亚哥，是因为当地的气候适宜、土壤肥沃、水分充足，且易于防守。虽然，好天气是许多外籍人士选择圣地亚哥的首要原因，但这只是该市众多优势的中的一个。

智利共和国首都：圣地亚哥

圣地亚哥是一座国际大都市，现代化的摩天大楼（包括拉丁美洲最高的建筑）和畅通高效的地铁系统，使生活变得舒适、方便。在许多高档餐厅里，有来自世界各地的流行美食，可搭配优质的智利葡萄酒。另外，这里的人文气息也非常的浓重：歌剧、芭蕾、百老汇热门剧、很棒的博物馆和随处可见的画廊。

一、生活在圣地亚哥

  • 适宜的气候——温和地中海气候

圣地亚哥坐落于一座狭长的山谷。夏季炎热干燥，白天平均气温在85华氏度（29.4摄氏度）和晚上平均气温在58华氏度（14.4摄氏度）；冬季气候温暖，降雨适中，白天平均最高温度是58华氏度（14.4摄氏度）和晚上37华氏度（2.8摄氏度）。通常，穿着衬衣就可在城市里漫步——即使在冬天，也只需再加上一件外套。

如果拿智利中部和南加州作比较，除了好天气和佳酿，两地都是冲浪和滑雪的好去处。当然，圣地亚哥也分享一些加州所面临的挑战。比如空气污染，尤其在冬季，尽管情况正在改善。像加州一样，智利有地震，但当地的建筑物抗震标准在某种程度上减弱了危险。

  • 城市绿化环境优美——圣地亚哥两大公园
  • 圣卢西亚山（Santa Lucía Hill）
Santa Lucia Hill(图片来源：International Living)

圣地亚哥的高度文明还体现在那些美丽的、被精心维护的公园。被称为“空中花园”的圣卢西亚山（Santa Lucía Hill）占地16英亩，高226英尺，距离市中心的武器广场(Plaza de Armas)仅5个街区之遥。山上有人行道、露台、花园，山顶上还有始建于19世纪初的堡垒，可以俯视整个城市。

  • 都市公园（Metropolitan Park）

其圣地亚哥最大的公园。占地1780英亩，坐落在圣克里斯托瓦尔山（San Cristóbal Hill），较四周海域高出984英尺。园内设有动物园、植物园、天文台，以及两个巨大的室外游泳池，夏季向人们开放。

  • 低成本生活——每月平均2600美金（1600左右人民币）

圣地亚哥的生活成本要高于其它一些拉丁美洲城市，但许多外籍人士仍能在此以低于本国成本的价格，享有发达国家的舒适生活。

对于北美人来说，圣地亚哥便捷的公共交通、低廉的物业税和私人医疗保健费，能省下一笔钱。生活在此的外籍人士表示，每月私人医疗保健费在80~250美元，医疗服务周全。一对夫妇如果租一套带游泳池和有管理人员的两室户住宅，算上私人保健，要保持舒适的生活，每月最低成本在2600美元左右。

  • 充满活力的商业氛围——创业机会多

对于外籍人来说，这里最大的吸引力之一是有活力的商业氛围。圣地亚哥充满自主创业的机会，如果想增加退休收入，创办小生意，这里是个值得考虑的地方。

在所有的拉美国家中，智利的文化最容易被北美人所接受与适应。当地的经济发展深受美国影响。那里有美式杂货店、美国的服装品牌——从Gap到Brooks Brothers、美国的连锁餐厅——从Taco Bell到Tony Roma’s，以及40多家星巴克。

二、住在圣地亚哥

  • 4大最受外籍人士和旅行者欢迎区域：
  1. Santiago
  2. Providencia
  3. Las Condes
  4. Vitacura

1、Santiago区

总面积8.6平方英里的Santiago行政区内，建有历史悠久的“武器广场”（Plaza de Armas），位于Santiago区的东北部。广场内有很多的棕榈树和长凳，四周被几个历史建筑环绕，其中包括新古典主义城市大教堂（Metropolitan Cathedral）。

Santiago区内建有历史悠久的“武器广场”（Plaza de Armas）

“武器广场”的6个街区内是总统府区域，有许多一流的博物馆、美术馆、公园和1857年就开始营业的市剧院，是散步和观看人群的好地方。

2、Providencia区

位于Santiago东面，是一座大型住宅区，建有很多公寓大楼。Providencia安全又干净，有许多市场、商店、餐馆和咖啡馆，居住十分方便。东面是Las Condes和Vitacura区。

3、Las Condes和Vitacura区

这两个区是经济与文化的中心，也是高档住宅聚集的地方。生活在这两个地区的居民平均家庭收入属圣地亚哥最高。

大户型的行政公寓、8所私立精英学校、第二市剧院和该市最独特的高尔夫俱乐部the Club de Golf Los Leones都汇聚于此。

1、Santiago区

性价比最高。靠近“武器广场”的工作室（studio）和小户型公寓租金：

  • 无家具小户型公寓租金：450美元/月（2796人民币）
  • 有家具小户型公寓租金：800美元/月（4972人民币）

2、Providencia和 Las Condes区

  • 两室户优质公寓租金：1000~1600美元（6215~9944人民币）

注：具体价格视社区而定

Santiago、Providencia、Las Condes区出行贴士：

圣地亚哥共有5条地铁线，其中地铁1号线连接Santiago、 Providencia和Las Condes三个行政区。地铁非常方便，一张单程票只需要1美元多一点，一张塑料智能卡Bip只要2.6美元，可在任意地铁站充值。

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西班牙投资房产案例（一）：律师巧维权 一套别墅变两套

今年4月，江西的客人高先生携妻子来到西班牙中国律师事务所，希望能够得到我的帮助。以下，我就来讲述一下他的西班牙房产投资故事。

高先生从事房地产开发业，同时也是著名民营企业家。他喜欢旅游和收藏名表，曾多次来购买或者参加名表拍卖。之前来过西班牙，留下了比较好的印象。

今年年初，一位北京的朋友多次向其提起西班牙房产触底是投资的绝佳机会并且还可以顺便获得欧洲居留，几次三番，高先生有些心动。因为，西班牙的房产升值空间大；另外，儿子将近30，持有其地产公司的股份并已有澳大利亚绿卡。

高先生因为国内生意走不开，没有时间坐“移民监”，所以一直没有移民。现在，西班牙投资移民签证只需每年入境一次而无在境内停留要求，高先生觉得相当于买房白得一张欧洲永久签证，大大方便自己多次来往欧洲扩大自己的收藏。于是今年4月，高先生趁来欧洲购物之际，赴西班牙考察房产。

高先生北京的朋友热情地安排其在马德里的熟人夏某人带领高先生看房，在夏某人的安排下，高先生1天半内就走访了马德里郊区Parla新区的多套别墅。由于全是新别墅，所以都自带花园，面积大，社区配套设施全。据夏某人介绍，欧洲国家的上流人士都追求独门独院的花园洋房，所以像Parla这种郊区是马德里富豪聚集的社区。由于经济危机，Parla别墅的价格已经下跌了近50%。鉴于高先生著名企业家的身份，根本不需要再去市中心看普通公寓。听了夏某人的建议，考虑到自己在西班牙停留的时间较短，一向出手豪爽的高先生立即转账5万欧元向开发商预定了一栋面积为236平方米的parla 别墅，总价为52.5万欧元。双方约定，高先生回国后汇出剩余房款，由夏某人帮其代办后面的手续，当晚就签订了定金合同。次日上午，高先生夫妇利用回国前最后一天在西班牙购物，并打车前往常去的一家华人餐馆用餐，每次也都会与其老板李先生攀谈一番。

高先生向李老板提到自己这次来西班牙投资了房产，在parla 区购置了一套50多万元的别墅云云。李老板在西班牙经商多年，自己家就在parla地区，听说高先生在当地买了50多万欧的房子不禁奇怪：该区为新区，别墅的均价十几万元左右， 高先生花50万欧元是买了什么豪宅？于是他不免好奇的打听房子是在什么位置。高先生拿出手机中拍下的房屋地址向李老板展示。李老板发现，高先生买的房屋与自家相隔不过几条街。于是李老板就纳闷了，都是差不多的房子，自己只花了十几万，虽然高先生的房子是新房，可是价格也不至于相差这么多，唯一的可能就是，高先生吃亏了。当李老板向高先生说出自己的疑惑幷介绍了Parla 区的真实状况后，高先生联想这几日买房的种种，顿时意识到自己被骗了。但想想自己明日就要回国，而且买房的押金也已经付了，平日精明的高先生一时也没了主意。在李老板的介绍下，高先生找到了我。

我向他分析说：“虽然你已经签订了房屋定金合同，即时生效，具备法律效力。但根据西班牙自由的市场经济体系，西班牙法律对房屋的定价幷没有限制。”在接受高先生的委托后，我们做了一番调查，向各方索要了有关的房屋信息后，我们认定此房屋中介对房产采取200%价格出售的行为违反了西班牙刑法第250条，让当事人无辜蒙受了经济损失，可以构成欺诈罪。随后致电中介，要求对方退还高先生的定金幷赔偿损失，否则将正式向对方发出律师函，提起诉讼。

考虑到中介人夏某是高先生朋友圈中的人，以及高先生需要购房换居留的需要，我建议双方以和为贵，让中介人按照市场实际价格幷且给予一定的优惠，以53万欧元的价格出售给高先生两套相同的别墅。高先生不但圆了其50万投资移民的梦想，还在原来的基础上“赚”了一套别墅。

西班牙是法律制度完善的欧洲国家，但在暴利的驱使下，还是有中介或开发商铤而走险，利用从中国投资客户不懂语言和对西班牙房地产市场不熟悉的特点，对房屋采取高于原15%~30%的价格进行销售。

自年初以来，我已经接待了数位购房前或者购房后对房屋价格产生质疑的同胞，经统计，虚高房价主要有以下两种情况：

  • 中介或者开发商选择郊区或一些较差的区，面积较大，房屋状况不错的房产向投资人强力推荐，投资人在不了解各区差别的情况下，会误以为房屋均价便宜，适宜投资。
  • 一些西班牙经济危机初期建好，但至今没有售出的楼盘房价都已跌30%。然而，开发商会以全新楼盘发售为由，以原价向中国投资人进行销售。

对此我建议，在买房前，先选择正规的机构，咨询专业人士，多方对比房价幷做好房屋核查。如果在比对后对房价产生质疑，可求助于专业的法律机构，委托他们对房屋状况进行审查，维护自己的合法权利。

季奕鸿律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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买澳洲房产 为子女留学建造结实“后盾”

留学和买房，这两个概念看上去有些风马牛不相及，然而在澳大利亚，买房其实完全可以成为留学的良好后盾。

留学澳洲的理由：

  • 高等教育是世界一流水平

澳洲目前共有40多所大学，其中有7所大学进入世界大学排名100强（根据英国《泰晤士报》2009年世界大学排名表和美国《新闻周刊》2009年世界大学排名表统计）。而其国立大学、墨尔本大学和悉尼大学这几所顶尖大学长期来稳定位居世界大学排名的前50位。

正是因为有着较高的国际声誉与学术水平，澳大利亚的高校学生当中海外留学生超过20%，其中，中国学生占最多数（据统计，2010年在澳中国留学生达12万7千人）。

中学教育轻松活泼，注重培养孩子的综合素质和多元能力

一些中国家长也会选择在高中阶段就把孩子送到澳大利亚去接受当地的教育。这既可以大大减轻孩子的学业压力，又因为提前适应了澳洲的学习与生活，就会让他们比来自国内读完高中的学生更容易进入澳洲的大学深造。

  • 灵活的移民政策

虽然，目前批准留学生获得澳大利亚永居权变得更为严格，但相对美国和欧洲的许多国家来说，澳大利亚仍然是获得“绿卡”最容易的地方。而且澳大利亚移民政策的特点是“时松时紧”，卡紧一段时间后，还会再放开。

因此，现每年都有源源不断的中国留学大军开赴澳大利亚，但也因此出现了许多现实问题，有些已经严重影响留学生顺利完成学业，而住宿更是一个突出问题：

问题一：租金价格不断上涨

在墨尔本，每间房间单独出租的价格至少已达到150澳元左右，这导致留学生一年在住宿上至少花费8千澳元（近5万人民币），再加上其他日常生活开销，一年的生活费差不多要2万澳元。

问题二：住宿环境不理想

留学生往往是很多人合租在一个别墅或公寓内，脏乱嘈杂不消说，安全系数也会有些问题。要想在这种环境里刻苦攻读、学有所成，的确不容易。即使愿意承担更多租金，也并不意味着就能租到称心如意的房子。因为,澳洲对于独租房屋有着很多严格的条件限制，留学生初来乍到、人生地不熟，往往很难获得房东的青睐，获得独租的机会。而且墨尔租房市场火热，常有一房难租的现象产生。我所接触到的不少送孩子到澳洲留学的父母，最担心的还是他们的居住问题。

有没有一种办法，可以化解这一难题呢？答案就是“以房养学”。

以房养学，就是在澳洲留学期间，父母为子女购买一套当地的房产，既满足住宿所需，又利用房产的增值，达到抵充留学期间给费用的目的。我们可以来算这样一笔账：

小王在中国读完了高一，想到澳大利亚来留学，如果他要从高二读到硕士毕业，那总共需要8年时间。在这8年里，他的学费和其他生活费用平摊下来，基本为1年4万澳元左右，那么8年的总花销要达32万澳元（近200万人民币）。

如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就购买一套价值40万澳元左右的房子（如果在墨尔本西南区，根据2009年的标准，可以买到四居室的别墅），小王一个人住一间房，再可出租两间至三房。小王的父母只需支付30%的首付，即12万澳元即可。余下部分申请贷款，房租可用来抵消部分房贷。这样一来，小王不仅8年里可以省下6万多的房租支出，更重要的是澳大利亚的房产一般在7到8年左右可以有翻一番的增长幅度，而墨尔本西南区，像Point Cook这样的地区在最近几年中更是实现了5年翻一番的增幅。那么等到小王硕士读完，那套房子的总价也将增长到100万多。

小王8年留学总收支公式：

100万房产总值-28万贷款-12万首付-32万生活支出-16万的还贷利息（按7%的年利率计算）-2万左右的买房相关费用（律师费、税费等等）=10万

从中可以看出，以房养学让小王免费读书8年，他们全家还净赚了10万澳元（约60多万人民币）。真是一举多得的美事。

其实我还真就遇到过一个现实例子：有一位来自昆山的王老先生，今年已60多岁，但还要在墨尔本购买房产。销售人员问他买房的目的，他说他有一个孙女，现在3岁，而家里人都希望她长大后能去澳大利亚留学，老先生现在买了一套在墨尔本西南区价值30万澳元的房产，那么等到孙女读大学时，这套房子就已经涨到100万澳元了，即可轻松实现孙女的留学之梦，还获得了巨大的投资回报。不仅如此，他还打算再买一套房产，因为他还有一个仅2个月大的孙子，希望在她18岁生日的那天，为他送上一套价值近120万的澳洲房子作为礼物。

所以，为了下一代的长远考虑，在澳大利亚买房是一个很好的选择。

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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英国“买房出租”最赚钱 未来或将成为退休者理财方式之一

在过去的12个月中，英国的私人房东年平均收益为15%，相当于每套房产赚了2.7万镑，预计至2015年春天，他们的资产总值将到近1万亿英镑。

2015年，英国房东们资产总值将到近1万亿英镑

在过去的几年时间里，英国“买房出租”这一领域扩展迅猛。官方统计数据显示：自2001年起，大约有200万的业主加入了这个领域。英国房屋抵押贷款发放机构Kent Reliance预测到2016年，英国私人房东的人数将增加至500万，在英国所有业主中，以出租为目的投资客将达20%。

据英国国家统计局与土地注册处提供的数据显示：2001年，私人房东拥有的房产总值约为2621亿英镑，目前，这个资产资番了3.5倍，达9307亿英镑。2007年起，这个领域增长的61%要归功于伦敦房产的增值，伦敦私人房东的房产增值到了1660亿镑。

在私人买房出租领域，有41%的投资者集中在伦敦，产值达3773亿镑，另外有15%的投资者集中在东南部。

在房屋出租市场，同时也能看到一个现金流的增长。其中，现金流在“买房出租”领域的增长额为34%。尽管英国房价上涨有趋缓的迹象，但Kent Reliance 预测，到2015年第二季度，“买房出租”领域的资产总值将超过1万亿英镑。该机构的报告同时指出，房价上涨会使租金/房价收益比值下降，但是房东的年度收益却增加了。去年，英国的私人房东相当于在每套房产里赚到了2.7475万英镑，平均收益额为15%，整个领域的总收益为1240万亿镑。

自2007年上一房价高峰至今，全英房东的平均收益为8.3万镑，其中伦敦的房东平均从每套房产中收益22.4257万镑。在整个英国，房东们每月可以收到38亿万英镑的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登（Andy Gloding）指出，2009年以来的英国房产复苏，让英国的房产投资者获益将近10亿英镑。但最根本的原因是租房需求的增长。“买房出租”领域在英国的繁荣并不是昙花一现，因为2001年来，英国新增的住户中，有80%的人住在出租房里。房价高、工资低等现状让买房变得越来越困难，英国人越来越适应长期租房的人生选择。

明年4月，英国关于养老储备金的新政策将会实施，到时退休人员可以提前一次支取养老退休金，人们相信将会有更多的现金涌入“买房出租”领域，作为退休人员理财的一种方式。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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“小佣金”换“大回报” 在加拿大卖房还是找经纪更靠谱

随着网络的日益进步，大家获得各类信息的来源更为广泛，很多人借着这一优势决定自己出售房屋，而不找代理经纪，希望就此省下一笔客观的代理费，以便增加一点现金流，为下一套新房做打算。

然而，听着好似简单可行，省下的钱也不少，但其中承担的风险和人力物力绝对是不容小觑的。今天我就详细来解答：私卖房屋与经纪代理有何不同？经纪能为卖方提供哪些自己难以达到的服务和工作？

  • 更多关注 

正如文章开头所说，如今网络盛行，各类房屋买卖网站层出不穷，将自己的房屋信息发布在各个网站获得关注也未尝不可，此外，像经纪一般在家门口插一块For Sale的牌子也简单易行。但是，房屋毕竟不是一笔小买卖，且不论真正能够触及到多少潜在买家，就仅凭放在一般网络媒体很难让人信服其真实性和可靠性。

众所周知，在加拿大大部分买家是通过MLS接触到房源的。而想让你的房子得到最多潜在买家的关注，MLS无疑是一个最优质的平台。MLS还受到地产局的管理，只有注册地产经纪才有资格将您房屋信息放到此系统中，专业可信程度也就大大加强了。

虽然，如今有些经纪公司现在仅提供“挂牌”服务，只要您支付一笔费用，就能将房子发布在MLS上，但MLS上的每个Listing的介绍和填写规范都需要注意，只有专业详尽的介绍才能更抓住他人眼球，要想自己将其写得出彩出色，一定会花掉您不少的时间和耐心。

  • 更快更高价

通常人们的私卖心理就想要节约下来需要支付给经纪的佣金，幷且同时相信自己比经纪更了解自己的房屋，可以卖出更合适的价格。

但其实事实并非如此，有关的统计分析表明（NAR，National Association of Realtors），平均来讲，人们通过专业房地产经纪卖掉房子的价格要比自己私卖的价格高27%。拥有充分经验的经纪能够更准确的给房屋估价，通过对比相同的房子，不同的地区差价，相同的地区不同的或类似的房型，还有上市时间，房子的内部结构，状况，房龄等数十项资料综合判断，结合即将采用的售房策略，确定房屋的售价。还能及时给您提出忠恳有效的意见，让您投入小钱做一些改造，从而卖到更高价。

私售由于市场推广的平台狭隘、经验的匮乏，难以在短期能接触到合适的买家群，一般销售周期较长，其所滞后的交易也会导致您白白损失数月时间和一定房屋支出。

  • 安全系数低

卖房时你要自己加强防范意识，安全问题必须要考虑。如果有人在看房时顺手牵羊拿走了您家的贵重物品对您的损失也是极大的。

通过经纪代理房屋，所有预约看房的买方代理经纪信息都有记录，买方来看房时有其经纪陪同，大大降低了您的安全隐患。

  • 操作过程难

一、私卖时您要面对各类买家，以及其强有力的代表经纪，如果您面对的是大牌经纪拥有极高的素养和谈判能力，杀价杀到你片甲不留、毫无还手能力都是非常有可能的。他们会挑出您房屋的所有缺点，牢牢压价，这种情景对您来说会是非常被动的。但如果您同样有一个经验十足的经纪代理，那么您的利益将会由您的经纪维护，他能用他的职业经验来帮助你保守住底线， 您也免于面对各类繁杂买家。您的代理经纪会尽一切可找出房子的亮点，能将价格抬高，与对方势均力敌的进行谈判。

二、面对房地产买卖的法律合约，很多人都是一知半解，对于如何面对Office中的种种条件是接受还是拒绝，分寸也不好把握。没有专业的人员协助，要是在法律文件中出错，对自己不利那您的损失将会很大。

三、另外，即便私售过程幷不艰难，到了最后关头买家也很难相信你，幷支付定金。就算最终买卖双方就价钱达成一致，买家也有可能疑惑和犹豫，因为他可能会顾虑无法证实你就是真实卖主，或者顾虑第三方的可靠性用以托管定金，买方会担心定金的安全。如果同过经纪买卖，押金则会放入专门信托账户，能避免被骗。地产经纪本身也有保险，如果他们的过失使你遭受损失，你将能得到相应赔偿。

房屋买卖是人们一生中的重要决策，在这一关键的转折中为自己省时省力省心，还能获得最大的主动权以及经济回报，是每个人都梦想的。即使在慎重决定下选择私售，也要尽可能的争取专业帮助，做好充足的准备。

雇佣房地产经纪的确会花费您一些佣金，但一个优秀的经纪，其为您争取来的时间、精力及专业价值都是远超佣金金额的。私售房屋表面看省下了几千元甚至万元，但其中的风险也是不可低估的。这也就是为什么现如今绝大部分人依旧选择地产经纪代理买卖房屋的原因。

江晓清专栏全集

华人经纪江晓清解析加拿大房产投资

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