Category: Special Investment Column

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法国房产投资中不可或缺的人物——公证人

法国公证人是向国家宣誓过的公务员，按自由职业者的方式独立执业。他们为购房者拟定的购房合同要严格遵循法国的各项法律法规，并且受到国家的管理，以便给予法国本地投资者以及外国投资者最安全的保障。

公证人制度在法国盛行已久，距今已经有近两千年的历史，拥有不可取代的地位。尤其是在房产交易过程中，他们负责从法律的角度保障房产交易的安全。他们的职责主要在以下三方面：

  • 公证人确定所提供的各项房产交易信息均符合法律规定，不存在欺诈现象，同时确定房产交易过程中将不会产生利益冲突。
  • 公证人负责将购房者的意愿正式化，并且保障投资者可以与他们的承诺紧密相连，这样可以提高交易各方的信任程度。
  • 负责拟定购房合同

同时，公证人的另一项任务是保障房产交易合同的内容是公正、公平的，没有任何一方会受到损失。因此，公证人从法律的角度保障了投资者的各项权益，购房者可以放心的长期将自己的储蓄投资到一项被国家法律认可的项目中。

此外在房产交易过程中，公证人在一定程度上担任了投资顾问的角色。购房者先与房产经纪人接触，确定购买某项房产的意愿，下面公证人就需要完成以下几方面的顾问任务：

  • 公证人可以帮助投资者制定投资方案
  • 确定该项房产的投资价值
  • 负责投资交易过程中的所有法律手续
  • 收集所有必要文件以便拟定购房合同

另外，房产转售也需要由公证人全权负责法律事宜：

  • 公证人负责确保房产转售可以尽快结束，并且以合理的价格出手。
  • 如同以上所述的公证人在新房、一手房的购房过程中的角色一样，他们也需要负责房产转售过程中所有的法律及税务手续。

为了完成在房产交易中的不同任务，公证人将会根据任务的性质收取一定的费用，也就是我们所说的公证费：

  • 新房和一手房交易：公证费用为2.5%-3% 的房产含增值税售价

综上所述，我们便可以知道，公证人在法国房产市场的任何一种类型的房产交易中都是必不可少的。对于中国投资者来说，这是与国内购房非常不一样的一点，一定要注意。

在法国购置新房和一手房的交易程序是怎样的？毕竟购买新房的公证费用会低很多，手续也相对简单。以下我来简单介绍：

1、与法国的职业房产经纪人接触，选择心仪房产项目

2、与房地产商签署房产预定合同，将选定的房产预留，并向公证人的监管账户汇定金

3、房地产商将您签好的预定合同寄给公正人

4、当公证人收到预定合同和定金后，开始准备购房合同

5、公证人进行相关法律程序，向购房者解释购房合同内容，争得双方同意

6、如果购房者同意购房合同中的所有条款，对于外国购房者可以选择两种方式签署购房合同：

  • 第一种是直接来到法国公证处签署
  • 第二种如果本人不方便来到法国，可以在国内的法国驻中国大使馆签订授权委托协议，授权法国公证处代购房者签订购房合同

7、购房者付房款以及公证费

  • 期房：一期房款约为房产含增值税总价格的18%-19%+公证费（约3%）
  • 现房：支付实际售价减去定金的价格+公证费（约3%）

8、公证处收到付款后，向购房者邮寄购房合同原件。至此，购房者正式成为法定业主。如您购买的是期房，业主则需要继续根据公证处的付款通知分阶段付清余款。

法国的公证人是购房者与开发商之间的一座法律桥梁。在法国购买房产，一切都是在公证人和法律的监管之下，程序更加透明、公正。可以更好地避免日后购房者与开发商有可能产生的矛盾，更加安全、可靠。

注：文中所涉及的数据为指向性的，供参考，如有变动，以实际法律规定为准。

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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决定澳洲房产“长期增值”的四大主因 投资房产就靠它们了

在选择房地产投资对象的时候，人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引，从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区，因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛，于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

但在我看来，这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样，房地产是一种长线投资，而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候，必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素，而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面：人口规模；开发潜力；居住环境；教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来；某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入，但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火，昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后，我们要看到这样的数据：昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本， 2010年的统计数据显示，它已拥有近400万多人口。不仅如此，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到797万（请见下图），到那时，它的人口总数将超过悉尼，这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。
此外，澳大利亚的某些城市，因其单一产业结构，决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如，如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动，那对珀斯房地产业一定会受影响。反之，墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模，它相对更能任凭风吹雨打，我自岿然不动。

区域开发潜力

房产发展固然需要一定的人口规模，由于地区过于成熟，但包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼。虽然在很多方面都具有领先优势，但由于它的人口规模相对于其可开发的地区而言，已经处于饱和状态。然而对老区进行“除旧布新”式的改造，在澳大利亚的国情和法律制约下，成本太高，所以没有执行的可能性。因此，悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之，墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似，也在趋于饱和，但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口，用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件，决定了它的发展潜力：

1）土地资源丰富，房价为东南区一半，升值空间大；

2）距离CBD最近；距离菲利普湾较近；位于墨尔本国内和国际机场的中间；

3）新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点；

4）墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城；

5）政府重点投资发展的地区。（请见下图）

教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，目前它吸引了40万留学生，这其中还有13万中国学生。澳洲政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房地产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲平均房价为8千澳元，2010年为56万澳元），基本上稳定保持在7~8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此，这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素，共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

金凯平专栏全集：

金凯平墨尔本房产投资

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2015年澳洲首府城市房价继续升值 长期收益前景更值得期待

日前，RP Data公布了2014年12月澳洲房价指数报告，我对该报告进行了一些整理和分析：

以上数据截止2014年12月31日

从图表中我们不难发现，澳洲各首府城市房价较11月份增长0.9%；年度增长7.9%；年度资本收益增长12.2%。2014年最后一个季度，首府城市整体房价增长1.6%，其中珀斯增长2.8%，悉尼增长2.3%，布里斯班增长1.8%，创季度最大增长记录，显示出较强的增长潜力；而达尔文下跌1.7%，堪培拉下跌3.4%。总体来说，虽然澳洲整体房产市场年度收益增长速度稍有放缓，但大多数城市仍呈现积极的结果，投资前景仍然值得期待。

过去1年澳洲各首府城市房价涨幅图

根据以上过去12个月各首府城市房价涨幅图可知，悉尼年增长12.4%领跑市场。虽然整体澳洲房产市场增长较去年温和，年度增长7.9%，而堪培拉作为纯政治性的首都，房价趋势较不乐观，是唯一负增长的城市。此外，墨尔本年增长7.6%，是本年度除悉尼以外，唯一增长超过5%的首府城市。这也说明，悉尼、墨尔本作为澳洲发展最为成熟、数一数二的首府城市，仍然是众多投资者心中最为青睐的投资地，稳定的市场，较高的需求，都为投资者提供了强大的信心。

预测：2015年澳大利亚房价将继续升值

据我通过分析预测，尽管资本收益速度在目前阶段稍有放缓，但房价总体仍在上升，海外投资者看重的是更为长期的资本收益前景。2015年各首府城市房价将继续升值。

这种预测不是无的放矢，重要因素有二：一、据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

二、澳元汇率也是影响房产市场价值变化的一个重要因素。随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。所以，投资澳洲房产仍是一个不错的选择，发展潜力较大。

当然，投资有风险，选择需谨慎。如何合理把握入市时机，最大化规避风险，选择合适的投资平台必不可少。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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任性的中国投资者意大利在向你们招手 2类新申根签证任你选

 继美国，加拿大，澳大利亚，新西兰之后，欧盟国家如塞浦路斯，匈牙利，保加利亚，立陶宛，希腊，爱尔兰，葡萄牙，西班牙纷纷开始通过投资来鼓励移民，希望将投资移民作为吸铁石来吸引更多的外国资金。这其中，尤其是中国人对通过投资海外房地产来获取所谓的“黄金签证”显示了极大的兴趣。以葡萄牙为例：葡萄牙外交部最近统计了在2013年下发的356张因为投资获得的居住证中，有279张都是在葡萄牙投资房地产后获得的。

为吸引更多中国投资，意大利驻华大使馆推出了相应计划：“选择性居住”签证以及“长期多次往返”申根签证

为吸引更多中国投资，意大利驻华大使馆推出了相应计划：“选择性居住”签证以及“长期多次往返”申根签证这两项措施来吸引中国个人投资。

  • “选择性居住”及“长期多次往返”申根签证

长期多次往返申根签证

该签证是欧盟直接提供的申根签证。欧盟希望其成员国在签证申请人满足相关条件的情况下尽量给予长期（5年）旅游（商务）签证。意大利驻华大使馆因此决定，任何已投资意大利房产，并去过某一欧盟国家至少一次的签证申请人给予5年旅游签证。

一般的申根签证只允许申请人在欧洲申根国家一次最多停留90天，全年不超过6个月。但获有“长期多次往返”签证的人可以在纯粹旅游或者投资的目的下，在意大利投资房地产，而并非必须移民。

除了经济效益方面的考虑，投资意大利房产的原因多种多样

选择性居住签证

选择性居住签证／居留证是为了吸引国外投资而产生，并且同时提供不同的选择目标。获得签证的投资者在到达意大利之后要转换成选择性居留证。

对于那些希望通过投资国外房地产为自己和家庭的未来提供多样选择的人们来说，该签证为最佳的选择。

中国投资者应该根据自身需要来决定是否要在意大利居住。据统计，2014年共签发数百张居留证，投资平均额为30~40万欧元。

除了经济效益方面的考虑，投资意大利房产的原因多种多样。比如子女教育、城市污染等原因。而所有这些可能触动的点使得投资房地产成为一个重要的目标。而意大利因其生活质量和风格一直是中国人最想参观的欧洲国家之一。

 

Andrea Faini专栏全集

Andrea解析意大利房产投资

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世界高端游客钟爱海岛——普吉岛 房产投资者的热带天堂

 

据《中国游客境外旅游调查报告》(Chinese International Travel Monitor)显示，泰国普吉岛2014年成为中国游客节假期最热门的旅游目的。为什么？因为，美丽的白色沙滩和清澈见底的蓝色海水。这就是为什么中国乃至世界各地的高端游客会如此钟爱这个美丽的海岛。

投资普吉岛理由之一：房价每年上涨至少10%

据泰国旅游局统计数据表明，自2011年以来，普吉岛房价每年上涨至少10%。

普吉岛大部分旅游业以及房产开发商集中在该岛有着50公里长的海岸线的西海岸。在这里，游客们可以享受到华丽的海滩和在安达曼海边欣赏日落美景，还可以看到最高档的、独一无二的五星级度假村，以及许多价值数百万美元的豪华别墅。

在过去的四年里，高档建筑用地的持续短缺导致土地价格迅速飙升，这反过来导致公寓和别墅价格越来越高。该岛屿受大众欢迎的黄金地段也变得越来越稀缺，所以，价格一定会进一步上涨，这意味着未来公寓和别墅价值增长是可以得到保证。面对普吉岛房价上涨，开发商反应迅速，缩小公寓面积，以便大多数买家继续买得起公寓和别墅。这意味着仍有可能以25万元人民币的价格买到岛上的公寓，而个别住房起价70万元。

投资普吉岛理由之二：

普吉岛的游客数量逐年增加，外国人永久住在普吉岛的数量也同样如此，这意味着这里的租金收益率相比东亚其他大多数旅游胜地要高。许多开发商推出保证租赁方案（Guaranteed Rental Scheme），2~5年的周期收益率为6% ~9%。这些方案也可适用于30天的个人使用，所以, 投资者可以从中既可以达到商业投资目的，又可以用于自娱。

  • 旅游设施不断更新与改建

与泰国其他大多数地区相比，普吉岛对基础设施的投资巨大。在众多项目中最引人注目的是1.8亿美元的普吉岛国际机场扩张项目，该项目计划于2015年中期完成。为了应对不断提高上升的游客需求，直飞普吉岛预定和包机的航班每年都大幅增加。如今，亚洲的大多数主要城市可以直接飞往普吉岛。2013年旺季期间，飞往普吉岛的航班数量比2012年增长了27%。

普吉岛同时还是重要的游轮目的地，除了飞机，越来越多的游客由海路来到普吉岛。普吉岛的深海港口（Deep Sea Port）目前正在扩建阶段，以便同时停靠两个大型游轮。

这一正在进行中的5亿美元的普吉岛基础设施改善项目还包括该岛道路网络的升级，以便来往游客的旅行更加便捷。泰国两个最大的零售连锁店共同耗资10亿美元投入该岛的建筑、升级以及上购物中心的建设，这将使普吉岛吸引游客的地方不仅仅只是美丽的海滩，以及芭东热闹的夜生活。

所有这些基础设施的改善项目将使普吉岛成为一个对游客和外籍人士越来越有吸引力的旅游和居住地，也将带来更多的游客和外籍人士，这肯定会导致岛上的租金收益率延续上升态势以及资本收益强劲增长。

所以，无论买家在这里是要买度假屋，还是买永久居住地，或是为了作为高收益投资，普吉岛真的是所有房产投资者的热带天堂。

Emily专栏全集

Emily 解析泰国房产投资

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西班牙房产投资案例（二）：“房子再便宜，咱都不能要！”

在海外置业投资，问题千千万万，但汇集起来最关键的问题无非是：如何对房屋的质量把好关？今天我就用自己亲生参与的案件与大家分享如何鉴别房屋质量。

2014年的4月，来自于浙江的金先生来向我咨询全家投资移民方案，他在中国主要从事餐饮业。考虑到其子女的教育和食品安全健康等问题，通过在西班牙经商多年的好友周先生牵线，决定举家移民西班牙。

和他会面后，我首先建议他先找住宅再办理后续的移民事项。金先生夫妇申请了30天的旅游签证并且成功延期至50天，有了充足的时间作为保障，金先生誓要找到自己满意的未来之家。

在其老友周先生的协助下，金先生首先在马德里的La Moraleja区开始了地毯式的扫房考察。两个星期后，已经看了超过30套别墅的金先生，升级成为半个“马德里别墅专家”。但家中四位成员众口难调，这30多套别墅中鲜有让全家都满意的。

几天后的一个下午突然接到了金先生的电话，他欣喜地说，终于找到全家人都满意的房子了，希望能尽快办理买房手续。大喜之下，我们立即对房屋展开法律调查。金先生看中的是La Moraleja区的一套别墅，房型好，装修得体，面积为175.4平方米，自带24.2平方米的院子。最重要的是，房东热情地表示愿意尽快脱手别墅，并在价格上给予优惠。经过我们和金先生的对比，百米内相似的别墅价格都要高出其5%－10％左右， 金先生认为这是难得的机会，所以一再叮嘱要尽快完成交易手续。

我方律师与房东Carlos就定金合同的内容和签署时间进行了磋商，Carlos很配合的和我们达成了共识。根据法律程序，我方律师向房东索要房契进行房屋数据核对。但不知何故，一向配合的Carlos找出各种借口开始拖延。

律师的职业直觉感到其中可能有问题，于是向房屋所在地的财产登记处索取了该房的官方登记信息。奇怪的事是：根据Carlos提供的房屋面积分布图，该别墅的面积有175平方米，而根据该地区财产登记处的信息，该房屋的面积仅为130.70平方米，两个数据中的面积相差25%，这是为什么呢？律师致电Carlos进行询问。Carlos解释到：2010年，自己对别墅进行了扩建，在二楼的平台上搭建了一层楼，所以两层的房子变成了现在的三层。根据西班牙现行的市政规定，考虑到建筑的承重性，房主和邻居的人身安全，凡是建筑扩建都必须向当地政府提出申请，并附上扩建图纸，通过政府批准后方能开工，否则属于非法建筑。在我们的坚持下， Carlos拿出了政府的批文，该批文明确指出Carlos 扩建的44.3的面积中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米属于非法建筑，应该在2013年5月前拆除。

随后，在对相关文件的进一步研究中还发现了另外一个问题：这栋别墅的属性是（Vivienda de protección oficial），中文译为官方保护房，这和中国的经济适用房有些相似。这种特殊的房源可能大家还不了解：它是西班牙在城市扩张时，为了吸引更多的家庭来本地小区定居，区政府会出台一些优惠政策，比如子女众多的家庭自建别墅，政府会给予税收优惠或财政补助。作为交换，政府限制这类房屋用于营利目的。因此每次出售，出租前均要申报政府批准，而且房屋的售价要按政府当年的限定价格来出售，不能自主定价，如果买来投资，无疑对未来相当不利。

听了我们的调查结果后，金先生点头称是：“这房子我们不买，再便宜，咱都不能买！”

两星期后，经过多方寻找，金先生在别处看中自己喜欢的另一处房产，通过了律师调查并顺利地办理了各项手续。

诚然，买房时都希望能以实惠的价格买到自己心爱的房产，但有时候价格并不是越实惠越好。像金先生第一次看中的房子，虽然看上去实惠，但实际上因为没有按照市政府规定在2013年拆除违建部分，如果被蒙在鼓里购买此房后，不但要支付一笔拆迁的费用，可能还要面临市政府的罚款。最郁闷的是，自己花钱购买的房屋面积将在拆除违建部分后大范围缩水，并造成不可挽回的损失。

在此建议，买房前一定要寻求专业律师的帮助，认真核对房屋的各项资料，仔细地对房屋的各项背景进行法律调查，规避未来可能出现的各种陷阱和纠纷。

季奕鸿律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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海外投资者不仅活跃在匈牙利房屋买卖市场 更“激活”租赁市场

在2000年，海外购房者和投资者——尤其是西欧人，在匈牙利房地产市场表现相当活跃；但自危机爆发以来，就很少听到他们的消息了。匈牙利最大的房屋中介商之一Duna House近期研究指出，2014年第三季度，匈牙利房地产市场的外籍人士绝对数量在增长，尽管此前三年他们的整体份额在萎缩。

Duna House分析团队负责人Gabor Rutai称，2012年，匈牙利的购房者中有2%是外国人，这些海外置业者在当年第三季度完成的交易数为420。2013年同期外籍买家的市场份额下滑了1.9%。2014年，尽管匈牙利房地产市场好转，海外买家所占市场份额还是只有1.8%，第三季度外籍买家人数约为515。

外籍人士不仅在匈牙利买房，也活跃在租赁市场。对比同期数据，外国人在匈牙利的租赁份额维持在12%，相对十分稳定。另外，该国十分之一的出租房产都为外籍人士所拥有。

匈牙利45%的外国买家都来自欧盟成员国——小部分是美国人，房产平均交易价为1480万匈牙利福林。中东买家数量占比为10%，房产平均交易价为1680万匈牙利福林。第二大主要购买群体来自斯拉夫地区，主要是俄罗斯和乌克兰买家，占比达30%，购买均价为2330万匈牙利福林。剩余15％的海外买家是出手阔绰的远东土豪，平均花费高达2670万匈牙利福林。

77%的外海置业者都将房子买在匈牙利首都，主要集中在布达佩斯第七和第八区。从第六区的交易记录来看，海外买家的目标是60平方米的公寓，成交均价为1400万匈牙利福林。

Duna House的数据显示，匈牙利42％的租客都来自欧盟成员国，29%来自中东，20%来自远东，10％来自俄罗斯或乌克兰。46%的租客聚集在首都，主要在第五、六、七区。另外，佩奇市(Pécs)、德布勒森市Debrecen和塞格德（Szeged）的大学城也有很多租客，主要是海外留学生。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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10件事让你明白如何选择好地段投资

“地段，地段，地段”，这句老生常谈的话我们已经听过数百遍了，但是我们确实需要确定自己是否真的买对位置。我整理出10个重要因素帮助大家确定所选的房产位置是否合适。顺序没有特定性。其中部分因素较为明显，而其他一些因素则不那么明显。希望有所帮助！

  • 人口统计

这也许不是你研究房产时想到的第一件事，但该地区居民年龄的结构对长期房产投资的成功至关重要。例如，如果您的目标是先出租3~4年，然后再卖给首次购房的买家，你应该找25~34岁这个年龄段人口比例较高的地区。

此外，是想选择1年内人口增长了10%的社区作为投资目标还是人口正在不断下降的社区？

人口减少意味着住房的需求在降低，所以找到这些地区很重要。如何怎么找？从美国人口普查网站的交互式地图上就可以看到这些趋势。

  • 学校

大多数年轻夫妇，尤其是美国夫妇，在一个新地区租房或是买房时会考虑当地学校系统。如果你的房产所在地区有 A或B级学校，就会吸引更高水准的租户。这些区域的房价高，而且普遍升值比全国平均水平更快。很多网站都有学校的信息，而这里是一个很好的起点。

  • 家庭收入

你可以花几分钟查找附近的家庭平均收入，这可以节省一笔巨款。家庭收入越高，你的房产出租和转售价格就更高。

如果让你在一套售价为10完美元的房屋，其社区平均家庭收入为3.5万美元，和一栋售价为11万美元的房屋，社区平均家庭收入为7万美元之间做出选择的话，显然后者在租赁和转售市场更占优势。

ZipDataMaps.com和City-Data.com可以搜索社区家庭收入信息。

  • 就业统计数据

虽然很难确定某一街区或邮区的失业率，但在城市和大都市还是有一些可靠的信息，值得了解你的房产所在区域的失业率。

  • 犯罪统计数据

房屋所在地区的犯罪率是很重要的，因为不论买还是租，都需要居住安全。有时这些数字可以被断章取义；例如，一个城市可能犯罪率高于平均水平，但当地的街道却是非常安全的。所以，买家需要对房屋所在社区进行深入了解。

  • 租金比较

很显然，每一位投资者在出租自己房屋之前都会对租金做一个比较。但请注意，如果买房是为了纯投资，对于卖方所提供的租赁市场信息需思量再三。即使是通过美国房地产房源共享系统(MLS)在公开市场上购买，自己也应该找出至少三个类似的房产租金数据。

Zillow和Craigslist网站上都能查到相关的信息

根据Zillow和Realtor.com等网站的信息，很难发现自己所买的房屋价格是否被抬高。使用地图功能将你所看中房产所在的街区放大，并查看附近其他房产最近的出售价格。在最终决定掏腰包时，确保可以查到至少2~3个其他类似房产的出售价格。

  • 临近主要资方

了解在自己的住宅所在社区有没有例如医院、军事基地、跨国公司等的主要资方。这些信息很有用，因为这些资方对当地的房地产市场有非常大的影响。从旧金山地区谷歌公司直班车沿途地区房地产的变化就可见一斑。

不管怎样，对于未来的房东而言，房产与大型资方之间的通勤距离越短越好，所以在签下买房合同时，需要先查证这种情况。

  • 临近当地便利设施

无论房屋是出租给学生、蓝领工人，还是年轻的家庭，每个人都喜欢住在设施好的地方。房产附近是否有公园、酒吧、餐馆和商店？步行或驾驶距离远不远？如果找的是公寓社区，池塘和公共景观领域是否得到良好的维护？

  • 基础设施的改善计划

如果当地政府规划改善自己住宅社区的基础设施，这将对房产投资盈利产生深远的影响。基础设施的改善可能是简单地在拐角处建立一个新的儿童公园，或是添加一个车道，缩短通勤距离。而大项目，如地铁周边扩建、建立新购物中心或商业公园，也有巨大的影响。

希望以上所总结的10点能在你签约前对如何选择与了解房屋社区有所帮助。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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澳洲房产投资成功秘诀——重视售后服务

身在国内，要到海外买房置业，最大的挑战是什么？那就是买了房子后遇到问题怎么办？能找谁？谁能帮助你？

众所周知，在海外买房会遇到许多避免不了的问题。而主要的三大问题就是：语言、委托和差异。而这些看似会发生在不经意之间的事情，却直接可以影响投资的顺利与否。

  • 语言障碍

首先，很多国内购房者会遇到一个语言障碍。在澳大利亚，如果业主不擅长英语，那么无论是开通水电煤、宽带网络等基本生活所需服务，还是和维修或者增补房屋设施的机构联系都会有困难。而这些事情又是在澳大利亚买了房子以后所不可避免的。如果要雇佣帮手，花费大不说，假如有十万火急的事一时半会未必就找得帮手。

  • 委托亲朋好友

其次，如果购房者身在国内，因为无法时刻了解到自己的房产出租和维护等各种情况，则也不得不委托当地的亲戚、朋友，或者雇佣什么人来替自己与房屋中介保持联络、应对突发事宜。但以上这些人平时都有自己的工作和日常生活，很难有足够的精力来应付，所以他们都非最理想的嘱托对象。

  • 生活习惯差异

其三，即使购房者亲自来到澳大利亚居住，语言上也没有太大问题，仍然会因为中澳两地生活、工作习惯上的不同而遇上一些头疼的问题。比如房子如果出现了一些虽不严重，却又希望及时得到修缮的问题，类似纱窗的损害，水管的渗水等等。可是这类维修工作，即便是有合同保障，却因为澳大利亚的法律和习惯问题，工人上门服务会比较拖沓（其实这类工作在澳洲基本上都是住户、业主自己动手就处理了）。这对于习惯了国内一个电话，药到病除的投资者来说，肯定会感到不便。

正由于有以上这些问题的存在，那么国内的购房者或投资人士在买房之前，最好先了解一下自己所要购置房产的销售商和发展商，是否能够有足够保障的售后服务。一般而言，销售商们往往对售前服务非常重视，但一旦买了房子，他们就会对你的诉求反应比较慢了。

我的建议是，对于从国内到澳大利亚来买房的人士，要特别注意销售商的售后服务有没有包括这样一些内容：

买房前：

  • 代办申请银行贷款；
  • 代办申请澳洲政府有关批准手续；
  • 代办申请出国探访的签证手续；

造房过程中：

  • 解决建房中产生的问题（与建筑商沟通）
  • 完工后的验房

房屋建完后：

  • 代理业主与出租中介机构联系，解决出租问题
  • 出租过程中的一系列问题（比如简单的屋内设施维修问题等）

购房以外的服务：

  • 接机服务
  • 帮助临时租房
  • 帮助买车
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金凯平墨尔本房产投资

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安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅区更是好学区

走在街道上，暖洋洋的阳光沐浴在身上，轻和的春风迎面吹来，两边的植物被重新披上绿装，树木也渐渐长出新丫。寒冷和大雪过后，终于能和加拿大漫长的冬天说声再见了，相信大家早已经准备好迫不及待褪去冬天的懒散，进入繁忙的生活状态，逐步将在冬天不便操作而搁置的各项事宜重新拾起。

加拿大房地产市场常年遵从着人们的这种活动状态，每年一到春天市场就会开始慢慢活跃。关注房地产市场的人们也开始增多。本期我要介绍位于安大略密市的Lorne Park豪宅区。
Lorne Park社区是Mississauga西南角有名的社区，它是以加拿大前总督——Marquess of Lorne所命名，整个社区历史悠久，并且由于得天独厚的地理位置，早期一度是多伦多富人们休闲度假的场所。时至今日，这里依旧弥漫着富裕的气息，很多房产都价值百万以上。

生活在这里的富人们不仅要缴纳不菲的地税，有些甚至还承担起了养护门前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子，这是我再熟悉不过的豪宅街了。每每行驶在这条路上总是情不自禁多看两眼街道两旁造型和风格都相当高档的住宅，它们每间房屋都有自己的特色，行行种种的豪宅总是让人唤起很多对生活的憧憬。

  • 环境怡人

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息，社区内绿化覆盖面积很高，Lorne Park社区中的许多豪宅就处在大片绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地，大面积的绿地和贯穿球场的涓涓小溪，让人更加享受打球的惬意时光。眼看春天已经逼近，气温也逐渐上升，约上三五好友或是带上全家人在社区内著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休闲小憩都是不错的选择。更值得一提的是这里离安大略湖非常近，爱好游船的人们可以从这里出发，享受水面上驰骋的感觉。

总之，居住在这个社区将永远都能感受到自然的味道，并且切身感受到身处恬静社区的安逸感。

  • 交通便捷生活设施齐全

社区内的生活配套设施完善，离高中不远处就是社区活动中心，社区内还有Lorne Park图书馆、游泳池、滑冰场可供居民享用。Loblaws，Metro等超市也是采购生活所需的好去处。同时社区内出行也很便捷，CN Railway（加拿大国家铁路）贯穿整个区域，QEW高速公路大大缩短了前往多伦多市区的时间。

就学“圣地”之一

学校方面这里也同样出众，Lorne Park Secondary School是这个区最有盛名的高中，也是住在Mississauga的父母们最梦想孩子能够就学的“圣地”之一，学校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前，今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。还有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School这几所中小学校，并且向北几分钟车程就能到达多伦多大学Mississauga分校。

学区房聚集地

另外，由于这里处在Lorne Park Secondary School校区，距离多伦多大学等好学校非常近，很多家长选择在这里购置房产能够方便孩子得到良好教育。

  • 社区优秀

发展成熟

  • 70%房屋建造年限在25~60之间


人口结构清晰

这片区域内的人口组成单纯、朴实。其中62%以上由已婚家庭构成，单身的人口占30%左右。年龄分布平均，45~54岁的中年人比例最大为19.15%，65岁以上的老人比例小于15%，居民年龄整体比较年轻。

高收入人群

正因为这里的青少年人口较高超过20%，社区居民的普遍学历也相当高，半数以上的人拥有大学及大学以上文凭。良好的受教育程度使得这类白领的比例比整个Mississauga高出约13%，因此这里的居民收入状况也非常可观，家庭年收入达到$16.2万上下，比Mississauga平均水平高出近一倍。

优秀的居民也是整个社区安全的保障，同时买家也可以预估住在这里后，将来邻里相处也会很融洽。

如果你也正想在春天来临之际为自己的“小家”奔波一番，不如多关注一下Lorne Park这个在Mississauga历史悠久又出色的社区。这里人杰地灵是一个不可多得的居住地，或许在这里可以找到自己心仪的新家。

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