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汇率利率双走低 英国房贷有哪些优惠？

除了英国按揭贷款的固定利率和浮动利率纷纷降到历史最低点，英镑对人民币汇率也跌至两年最低（1:9.4989）。对于投资或自住购房者来说，汇率和利率的双双走低，将会大大降低购房者的资金成本。

年前，来自英国最大的按揭贷款咨询公司Mortgage Advice Bureau的数据显示，贷款利率已刷新记录。根据Moneyfacts.co.uk的数据，Mortgage Advice Bureau发现，平均两年期固定利率在去年年底下降了27个基点，至2014年11月的3.44%。三年期固定利率则降至历史最低的3.52%，而浮动利率也创下新低，平均为2.38%。截至2014年11月，浮动利率下跌了28个基点，是各类利率中下跌最大的。

于此同时，近期英镑对人民币汇率跌至了两年来最低点。和两年前的10.5相比，现在购房者可以以9.45左右人民币换得1英镑。这近100个基点的英镑下跌， 让购房者节约了货币兑换的成本。 。

以下，我以一分25年期15万英镑的贷款为例，为大家整理了不同贷款机构可提供的优惠利率，以及相比半年前，汇率降低带来的资金节省。

  • 40％首付

针对短期利率，约克郡建筑协会（Yorkshire Building Society）可提供两年期固定利率为1.39%的贷款，服务费为975英镑。25年期15万英镑的抵押贷款每月的还款额为612英镑，两年内支付15,682英镑。相比半年前，汇率从10.5跌至9.45，兑换15，682英镑，可节省16466人民币。

汇丰银行提供5年期固定利率为2.48%的贷款，服务费为999英镑。一份25年15万的贷款每月还款691英镑，五年内支付42,497.5英镑。汇率降低可为购房者节省44622人民币。

  • 25％首付

针对2年固定利率，切尔西建筑协会的利率为1.59%，服务费为1675英镑。对于15万英镑的贷款，贷款申请者每月需支付626英镑，前两年共支付1.6719万英镑。

汇率降低可为购房者节省1.7555万人民币。

此外，英国邮局还提供5年期固定利率为2.75%的贷款，费用为1495英镑。因此，对同样一份25年期15万英镑的贷款来说，每月的还款额为712英镑，5年共支付42,918英镑。汇率降低可为购房者节省45064人民币。

  • 10％首付

英国邮局提供2年期固定利率为2.95%的贷款，费用为995英镑。一份25年期15万英镑的贷款，每月还款727英镑，两年内需支付1.8452万英镑。汇率降低可为购房者节省1.9375万人民币。

Furness 建筑协会提供一份低利率的5年期固定利率贷款，利率为4.09%，费用为999英镑。25年期15万英镑的贷款每月还款818英镑，5年的花费为50,105英镑。汇率降低可为购房者节省52610人民币。

对于现金购房者来说，汇率下降带来的成本节省更加明显。以伦敦房屋平均成交价227.619英镑为例，购买现房可节省23.9万人民币。

根据财政部大臣乔治·奥斯本先生提出的新印花税政策，购买房价在93.75万英镑以下房产的业主，将少支付一定比例的印花税，而这一价值额度涵盖了大部分的英国房产。

另外，根据巴克莱银行联合英国经济和商业研究中心（Cebr）的报告预计，英国央行很有可能在2015的下半年将基准利率从长年以来不变的0.5%调至0.75%，幷在年底上调到1.25%。基准利率的上调，未来会引起按揭贷款房主每月的还款额增加，

如果现在购房，选择5年期固定利率则可以很好的应对这一变化。央行利率上调还有可能在未来引起汇率上涨，此时的汇率优势将有可能在短期内不再重现。

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在英国投资移民法案最终修订版发布前 投资者该怎么做？

年前，我受邀参与MAC（英国移民事务咨询委员会）关于移民法规修改更新的讨论会。会议主要探讨了继2014年11月6日起，Tier 1 Investor 英国投资移民涨价之后新政策的实施以及出现的问题，内政部也预计将于2015年4月6日发布相应的新移民法规细则。

Tier 1 英国投资者移民项目的概述

Tier 1 投资者移民项目，是为非欧洲经济区的公民开放，使得他们和家人可以通过在英国投资至少200万英镑这种方式，来英国居住和工作。

只要他们符合相关的投资要求，并满足居留上的额外要求，Tier 1投资者及其家人通常在5年后就有资格申请英国的永久居留权（或两，三年后，如果他们采取加速路线之一）。在英国居住满5年后，包括至少1年的永久居留，Tier 1投资移民有资格获得英国国籍。

2014年11月6日起Tier 1投资移民项目法规调整

继MAC在2014年发表的一份报告，英国内政部在11月6日宣布对Tier 1 投资移民项目做一些调整，其中包括:

  • 提高了先前的最低投资门槛，100万英镑。现为200万英镑
  • 投资金额的全部都应用于购买在英国正常运营的公司的股票或债务，以及英国国债。而不是先前的75%（其余的25%可以投资英国房地产）
  • 取消了保持投资总市值不低于最初投资门槛的要求

最新变化的问题

在以上的调整宣布后不久，一些实际问题立刻显现。

尽管内政部意在取消所谓的“补仓”要求，即维持投资的市值不变，可是新的要求仍然变相地达到了维持投资市值的结果。新规定指出，当一个证券被出售时，Tier 1投资者必须以该证券的成本价购买另一个符合要求的证券。

举例：

投资者最初以10万英镑买了一支债券，随后以8万5千英镑卖出。那么这个投资者必须以10万镑再买进另一支债券或股票。同理，如果投资者最初以10万英镑买了一支债券，随后以11万5千英镑卖出。那么投资者仍必须以10万镑再买进另一支债券或股票。

内政部又提出进一步的要求，即购买新的证券必须在同一报告期内完成。根据以往的移民条例，投资者允许在下一个报告期结束之前对其投资账户进行“补仓”。

意见反馈

在MAC的讨论会上，一些移民顾问、投资经理和私人银行对内政部的新条例做了意见反馈。他们认为新条例过度复杂，很难执行。尤其是投资者在买卖了数次以后，就很难记录每个证券的购买价，特别是同一个证券在不同的时间以不同的价格买入的情况下，投资者很难确定该证券的成本价。此外，要求投资者在同一报告期内补仓，这可能会迫使投资者在金融市场表现不佳的时候追加投资。

总之，业内人士认为，这些变化将会打击高净值人群申请英国投资移民的积极性。此外，投资者可能会采取非常保守的方式来投资，采取“买入并持有”的策略，从而导致他们100%投资到英国国债。

这违背了MAC的建议。移民法规应该鼓励Tier 1 投资者移民像”普通”投资者一样，投资于多元化的产品。

内政部咨询

针对这些反馈，内政部成立了一个工作组，由移民律师、私人银行家和投资经理来审查新的Tier 1投资移民法规。在工作组的讨论中，内政部明确了其投资移民项目的目标：

  • 鼓励多元化分散的投资策略，而非之前的以国债为绝对主导的策略
  • 取消了维持投资市值的规定
  • 确保投资者在整个投资期中，持有符合要求的投资产品

修订提议

经过数次工作组的讨论会，以下折衷提案已交付内政部：

  • 引进了维持本金的要求。换句话说，一旦Tier 1投资者将200万（或500万，1000万）投资到了允许的投资产品后，在英国生活期间，所有的本金必需维持投资状态。
  • 如果一项投资亏本卖了，不应该要求以前项投资成本价购买新的项目。这种情况，应该要求Tier 1投资者以这项投资的出售价来购买新的投资。就此提议，内政部担心这会影响到投资本金，因此工作组进而又提出，如果一项投资以盈利出售，投资者应当按照出售价来购买新的投资。换句话说，投资者应该把盈利的部分保留在其投资账户中用于再投资，而不可以把盈利部分提出。
  • 当一项投资被卖出后，Tier 1 投资者应当在下一个报告期结束之前，或者6个月之内，两者取其近，买入另一项符合移民法规的投资。
  • 投资本金不能用于支付管理费，交易费或各种交易中所产生的税赋，这些税费会使最初的投资本金低于规定的投资门槛。然而，如果Tier 1 投资者在一开始投资超过 200万 （或500万，100万），这些税费可以从超出投资门槛的部分中支付，前提是超出的部分必需在税费生成之前投资。举个例子，如果一个200万英镑的 Tier 1 投资者实际投资210万，那么10万英镑以内的税费可以从投资账户中支付。
  • Tier 1 投资者应该可以从投资账户中提取利息和股息收益。

工作组和内政部一致认为以上的修订提议合理地权衡了内政部的两个宗旨：允许Tier 1 投资者作为一个“普通”的投资者；确保投资者在英国居住的整个期间，维持其投资状态不变。

接下来的步骤

内政部已经同意接受这些建议，现在需要等部长的批准。内政部因而起草了移民法规草案，由该工作组审查。该小组提出了一些修改，以确保法规草案完全反映他们的建议。虽然，目标是让这些新规则从2015年4月6日起生效，内政部提出追溯变化到2014年11月6日。

因此，任何在 2014年11月6日 之后申请的 Tier 1 投资者，都可以按修改后的法规投资。为了推动这项工作，内政部已承诺在正常的3月16日截止日期之前，发布4月6日的移民规则修改。

内政部还同意进一步参与未来在Tier 1 投资人项目上可能的变化。

个人解读

内政部承诺在2015年3月16日之前会公布最终修订好的Tier 1投资移民法案。因此我建议2014年11月6日之后投资的移民需要注意：

  • 在英国居住期间保持其本金 (200万，500万或1000万)投资在内政部所允许的投资清单上。
  • 新法规不再需要Tier 1投资者在投资账户的市值低于最初投资门槛的时候，追加本金，即 “补仓”。
  • 如果投资者出售一项投资，必须在下一个报告期结束前，或6个月之内，以出售金额再购买一项新的投资。以避免在市场不景气的情况下被迫加大投资。
  • 投资本金部分不能用于支付管理费，交易费和交易产生的税赋。实际操作上，投资者应在投资账户中放入超过投资门槛的一部分金额用于支付这些税费。
  • 投资者可以从投资账户中提取债券利息或股票分红。
  • 买卖中产生的盈利部分，或叫资本增值部分，必须保留在投资账户中用于再投资，而不可以提取出来。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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多伦多房产投资后起之秀——Richview区

多伦多是加拿大最大的城市，亦超越芝加哥成为北美第4大城市。多伦多市是大多伦多地区的心脏地区，也是安大略省南部人口稠密区的一部分。金融城之一、最宜居城之一和种族最多样化之一概括了多伦多的所有特征。

除了一些被新移民所熟悉的社区以外， 如今坐落在多伦多市西边Etobicoke的Richview社区也越来越被人们所认识。许多人被这里的社区环境和地理位置吸引，不少人逐渐选择在这里安居乐业，其中也不乏一些我们耳熟能详的“大人物”，例如多伦多市长Rob Ford和加拿大总理Stephen Harper。

  • 地理位置

Richview社区东至Royal York Rd，西至高速路hwy427，南北边以Eglinton Ave及Dixon Rd为界。可以说它被诸条主干道所包围，其交通便捷程度有目共睹。

此外，Richview周边的几个小区也颇受当地人欢迎，如Princess Anne Manor、Humber Heights、Humber Valley Village等，这些社区普遍环境一流，公园遍布，尤其到了夏季郁郁葱葱的社区环境让许多人陶醉。

社区概述

Richview社区男女比例相当，男性占50.87%，女性占49.13%，社区规模适中， 人口密集程度不高，所以其中的人员复杂性也相对比较不明显。

整个社区的移民比例低于多伦多城市水平，本地居民占绝大多数，社区中普通话的使用者比例极低。英语及意大利语的使用人数最高，因此白人社区的特点在这里都得以体现。

社区的主体人群为青壮年，其中20—44岁的人群超过四分之一，已婚人群比例为62.39%。整个社区年龄分布合理，各年龄段的人们都愿意选择在这里居住。区中65岁以上老年人比例超过19%，这也很好的验证了社区历史的悠久，以及环境的优美和安逸。

Richview社区家庭总体受教育程度较高，家庭收入稳定，多数人拥有良好的职业。绝大部分的居民从事着服务和零售业、还有不少从事管理相关工作，因此这个社区白领比例很高。

15.85%的居民拥有College，28.5%的居民University以上文凭，社区内家庭平均收入为$156,052，高出了多伦多的平均水平。

Richview社区的房屋几乎百分之百都是Single Detached独立屋，在这里半独立的比例非常少，并且社区内租住比例也近乎于零。这种单一的住房形式保障了社区内人口的组成，避免了过多的流动人口，变相的保证了这个社区极高的安全度。

作为一个有一定历史根基的成熟社区，Richview社区内的房屋普遍年龄偏大，百分之六十以上的房屋年龄在26-60之间，更有将近百分之三十的房屋拥有超过60年的房龄，小于10年的新房的比例较低。

  • 交通出行

住在Richview社区出行十分便捷，不用数分钟就能到达hwy427及hwy401，区内还有多条TTC公交车经过，如果去多伦多市区上班， 那么达成地铁也并不麻烦。

从这里出发去多伦多国际机场只要短短十分钟， 如果您在机场附近上班，那么住在这里就再方便不过了。

许多有学龄儿童的家庭在安家时都会首当其冲考虑的孩子的教育问题。并且，学校教育这一因素如今不仅是选择居住社区的重要因素，更是成为不少投资人青睐的投资项目。

Richview社区中拥有诸多让家长放心满意的学习，从小孩子就能在这里接受到优质的教育，这使得不少家长对这个社区的好感又增加了不少。

社区中的Richview Collegiate Institute（RCI）是一所口碑很好的双语高中，学校通过广泛的学术课程以及校外课程来培养孩子，旨在培养孩子们的领袖精神和终身学习习惯。自1958年以来，学校及学生、家长和社区的多方努力，已将RCI打造成为了Etobicoke社区中的优秀高中。学校常年在全省范围内的文化考试中名列前茅。更是在科学和数学竞赛中多次排名达到10%。

更难得的是，学校提供的实习机会为学生打造了获得工作经验的平台。实习机会种类繁多，包括有保健，法律，传媒，信息技术，教育，技术行业和零售等不同领域。这让学生有机会体验“动手”的学习。

  • 娱乐设施

Richview社区不仅被美丽的自然风光环绕，而且如画的风景中休闲娱乐设施也不少，生活配套设施也很完善。拥有诸多购物中心和公园，还有图书馆、老年公寓等，这些设施足以满足人们日常生活所需、丰富人们的健康生活。

这个美丽的社区以它独特的魅力慢慢被新移民发掘，希望大家通过本期的介绍对Richview社区能有更全面的了解。

【附】：

Richview区中的小学Elementary Schools：

  • All Saints Catholic School
  • Dixon Grove Junior Middle School
  • Father Serra Catholic School
  • Hilltop Middle School
  • Parkfield Junior School
  • St. Eugene Catholic School
  • St. Marcellus Catholic School
  • Transfiguration of Our Lord Catholic School
  • Valleyfield Junior School
  • Westway Junior School

Richview区中的高中High Schools：

  • Central Etobicoke High School
  • Kipling Collegiate Institute
  • Richview Collegiate Institute
  • Scarlett Heights Entrepreneurial Academy

购物中心

  • 1500 Royal York Road Plaza
  • Martingrove Plaza
  • Richview Square
  • Westway Centre

公园

  • Alex Marchetti Park
  • Denfield Park
  • Green Meadows Park
  • LIon’s Gate Park
  • Martin Grove Gardens Park
  • Redgrave Park
  • Richview Park
  • Silvercreek Park
  • Stonehouse Park
  • Valleyfield Park
  • Westway Park
  • Widdicombe Hill Park
  • Willowridge Park

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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美国休斯顿地区购房热点之“明湖”

明湖（Clear Lake)

明湖是休斯顿的一个地区，位于休斯顿东南方向约25英里，沿45号高速公路, 位于休斯顿和加尔维斯顿（Galveston）岛之间。明湖地理位置得天独厚，环境优美，风景秀丽，呈现典型的海滨风貌，是休斯顿地区可以享受海滨城市浪漫生活方式不可多得的地方。再加上学区优质，房价适中，社区安全等优势，明湖也一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产

由于靠近休斯顿太空总署，加上附近有多所石油公司和化工厂，明湖吸引了大批的专业人士定居于此；另外，明湖地处休斯顿和加尔维斯顿两城市的中点，在这两个城市工作都可能在明湖居住，如在休斯顿市中心、医学中心，或者加尔维斯顿的UTMB工作常选择在这里定居；加之，明湖的小学、初中和高中都非常好，吸引了大批注重子女教育的父母。明湖房地产没有明显受到2009年金融危机的影响，而自2013年经济复苏以来，总体房价已上涨了20%以上。

除了西北部少数的几个小区，明湖大部分小区都属于Clear Lake High School学区，而这正是购房者喜欢选择的小区，主要有：Pine brook、Brookwood、Bay Oaks、Bay Forest等等。在这些小区中， Pine Brook的房子相对较新，它分南北两区，北区的房子建于1997~2002年，南区的房子则建于1994~1997年。

学校

明湖的学校属于Clear Creek ISD，也是大休斯顿地区最好的学区之一。小学，初中，高中都很好。Clear Lake High School是休斯顿地区最大的高中之一，在德州1713所高中的排名是第87位。

交通

明湖地区的交通很方便，沿45号高速公路通往休斯顿市中心，新开通的HOV lane/Toll way有效地缓解了上下班堵车的问题。另外，Metro公司在休斯顿东南方向也设有多条公交线路，住在明湖的居民可以就近搭乘，包括：244，246，247，249路可到达市中心， 297路可到达医学中心。

人口情况

明湖约6.5万人口，是一个以白人为主的社区，各族裔和睦相处，相互包容相互尊重，邻里关系非常融洽。明湖居住了近一半的工程师，包括航天中心和炼油厂的专业人士等，其平均受教育程度和家庭年收入都遥遥领先于休斯顿其他地区。

生活和娱乐

  • 休斯顿太空中心（Space Center Houston）

休斯顿太空中心是明湖最著名的旅游观光目的地之一。因阿波罗11号在此升空而全球闻名。在太空中心既可近距离接触大量珍贵的实物展品，如月球岩石、返回舱和阿波罗11号的运载火箭等，又可乘小火车进入宇航中心，参观火箭发射控制中心，是外地游客参观休斯顿的首选观光地。

  • 阿曼德河口自然中心（Armand Bayou Nature Center ）

它是美国最大的城市野生保护区之一，这里保护着2500英亩天然湿地、森林，草原，沼泽栖息地等；生活着超过370种鸟类，哺乳动物，爬行动物和两栖动物，以及数以千计的原生植物；1728英亩的湖泊上提供着各式各样的水上活动包括帆船、水上摩托艇、滑水，钓鱼、游泳、皮划艇和独木舟等等。

  • Kemah海滨小镇

在这里，人们不但可以在海滨漫步观赏海景，还可以乘坐游船出海游览；这里还有一座刺激好玩的儿童游乐园，有木质过山车、惊险飞车、摩天轮、现场表演以及周末庆祝活动；沿海岸边风格各异的水上餐馆也吸引着游客。

另外，喜欢出海的，从明湖驱车去Galveston海边也不超过30分钟。

住在明湖购物十分方便，距离Baybrook mall仅需5分车程。Baybrook mall由5家主体店（Dillard’s, JCPenney, Macy’s, Sears, 和大型的Forever 21）和170多家零售店组成，占地1,240,000 平方英尺（115,200平方米），是休斯顿南部最大的购物中心之一，并且还计划2015年进行扩建，增加户外商城和生活方式中心（lifestyle center）。

尽管离中国城较远，但是明湖周围好的中餐馆也很多，如大四川等。

医疗

Clear Lake Regional Medical Center 以及 St. John’s Hospital

孟洁如专栏全集：

经纪孟洁茹全面剖析休斯顿房产市场

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8万美元住上600平米房屋 只在巴拿马

2008年的金融危机所诱发的降价潮，使巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象。在此之前，很多北美和欧洲人曾在这郁郁葱葱的山谷中置业，危机期间，由于缺乏资金而不得不折价出售。不过，并不是集体抛售，买家需反复观察市场，找到一个积极的卖家才能有成还价的可能。

现今，奇里基省已成为巴拿马最受欢迎的退休地之一。在该省的博克特（Boquete）市附近的山庄和峡谷中，居住着大约有1.2万名外籍人士。因为这里的山景房不仅非常宽敞，还折价出售，降幅高达50%。

降价的原因是，首先，那些想出售豪宅的业主，如今在定价上变得更加可信；其次，巴拿马本地人开始购房。开发商们意识到，应该将目标着眼于正逐渐增长的本土中产阶级市场，供应小块土地和小户型房产。

虽然巴拿马经济发展良好，最低工资标准也位居拉丁美洲首位，当地政府也鼓励买房，所有买家（包括外国人），在购买低于12万美元的新房时能获得较低的抵押贷款利率。但相比之下，奇里基省有更好的基础设施，尤其是David-Boquete高速公路的改善，使交通变得更为便利，所以市民不必非得住在他们工作的地方。

这一切，不仅大幅刺激了新房地产开发，还提振一个健康的二手房市场。事实上，买家也可以在一些旧小区内买房，价格更具弹性，因为当地人偏爱新屋。

巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象

海外投资者如何在巴拿马买房？

  • 财产权

巴拿马的外籍人士享有与本地人同样的购买和拥有财产权，主要包括海滨物业，但没有人（不管是巴拿马人还是其他）能拥有海滩。因为该国法律规定，涨潮线内22米的土地属于公共海滩。

另外，外国人不可以拥有巴拿马与哥斯达黎加、哥伦比亚交界10公里内的房产。由于奇里基省西部与哥斯达黎加接壤，所以看房时这一点很重要。

  • 房产公司和经纪人

寻找一家成熟、信誉度高的房地产公司合作也非常重要。在巴拿马，房地产经纪人必须获得官方许可才能正式从业，大多数房地产经纪人还管理出租物业。

另外，巴拿马没有北美的MLS系统。在大多数拉美国家，每一个房地产经纪人都有自己的房源。经纪人之间的合作都是个人、非正式层面上的，而不是通过一个有组织的系统。

在那里，不是所有的房产都 “名正言顺”，所以一定要让房地产经纪人（代表你，而非卖方）和律师一起确认你的目标房产有清晰的公共注册记录。应该避免那些“有权占有”（Right of Possession）类房产，因为日后想将此类房产注册登记非常困难，有时候几乎不可能。“租借地”(concessions)类地产多为政府所有，或是企业出租，它们并不适合买来当住宅。

  • 特殊单词

西班牙语中，Se Vende意为“出售”，Se Alquila意为“出租”。当你在找房时，多看看这些标记会有所帮助。杂货店的公告牌也是寻找房源的好地方，人们会在上面发布房屋出租和出售的告示。

另外，“unfurnished”在巴拿马意为空的。通常来说，“unfurnished”地产没有家电或其它东西。但相对的“furnished”的房子可能也不包含你预期的配置，所以一定要确认到底包含哪些东西。

  • 贷款

外国人购房首付30%，抵押贷款利率在3.25%至6%之间。有70或75岁最高年龄限制，安规定，相关人士必须提供收入和居住状况证明。一般来说，申请人会被要求提供人寿保险和住房保险。 

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我为什么留在了英国——前电视人看《穹顶之下》有感

在2015年2月的最后一天、两会召开的前夕，沉寂了一年之久的柴静，携纪录片《穹顶之下》出现在公众眼前。从央视离职后的她，被定义为“自媒体”、“公民记者”。这场因名人效应引发的大众对雾霾的集体重新关注，被描述为自媒体力量的兴起、与主流媒体完美合作的示范。

柴静的《穹顶之下》

可就在一夜间，对柴静自费百万拍摄雾霾纪录片的惊叹关注，全被淹没在网上铺天盖地的质疑、诋毁、甚至人身攻击、个人喜好里。视频流传的当天晚上我完整地看了一遍，从新闻由头、事实呈现、追溯原因，到多方剖析、经验借鉴、行动建议，加上柴静条理清晰、思维连贯、语速得当、字字珠玑的演讲串联，这个纪录片的专业性可谓毋庸置疑。

曾身处与柴静一样的职业背景，我深知作为一名致力于追寻、记录、报道事实真相的记者，对关注家国天下的责任感，常常与改变不了现实的无力感冲撞、碰击、斗争。记者的职责不是改变，而是督促改变。这种改变的困难和阻力却是常人难以想象——《穹顶之下》号召环保体制的变革、政府部门的作为、你我行为习惯的改变，这种督促远未见效之前首先得到了大众对其行为动机、利益集团背景、私人八卦的阴谋论的诋毁，可想而知前方还有多少重重阻力。

我不是柴静的粉丝。她歪着头向对面的嘉宾咄咄逼人时，担心她活得太沉重。这几年好了一些，脸上多了很多笑容——《穹顶之下》的演讲我们就可以看到。无论如何，这个片子激发了我对雾霾的重新审视。

刚来英国留学时，我曾有整整八个月的时间没有回国。飞机落地北京首都机场的那一刻，我的心情雀跃极了。当我进了航站楼走向安检台的时候——我深深地记得那个画面——T3航站楼里可以用“尘土飞扬”来形容，空气里满满的黄土颜色和灰尘的味道，我下意识地捂住口鼻。这座我曾经非常熟悉的城市，因八个月的离开，带给我鼻子、呼吸道强烈的不适应感——也许因为在英国习惯了那里的蓝天白云。

英国是一个多雨的国家。我们都知道，在国内开车的人最害怕洗车后的第二天下雨——车白洗了，雨一淋全是花花的泥点子。在英国，尤其是住house的居民，习惯将车停在路边或露天院子里。当然这边很少暴雨，而平日里的淅沥小雨，是根本不用担心车子弄脏的。甚至人人都没有下雨天打伞的情况——至少雨不脏。如果你住在伦敦市中心，比如金丝雀码头的某栋高楼里，平时天晴的时候，你完全可以远眺到15英里外的希思罗机场——据说曾经的北京，也能在后海银锭桥远眺到西山。

三个月前我因工作需要回国出差，一名曾在英国留学的男士，带着妻子和刚出生几个月大的宝宝过来咨询移民英国的事宜。他从英国毕业回来北京，创立了自己的公司，而且发展相当不错，但他现在，执意重回英国。“尤其结婚生了孩子之后，很多时候想带宝宝出门遛个弯儿，但空气实在太差劲了，常常雾霾，就不敢带孩子出去了。”他对我说：“为了孩子的成长，看来我必须得带他们重回英国”。

柴静拍《穹顶之下》也提到了自己的女儿。她在片子里并未讲女儿未出世患肿瘤与雾霾之间是否存有因果关系，但是由于关心女儿的健康问题而开始与雾霾死磕，从母亲的立场来看，是十分能够被理解的。食品安全、大气污染、成长环境等等这些在国内不能被忽视的问题，对于我这个还没当妈的人来说，已经为将来的孩子考虑到了，何况成千上万的母亲呢！必须承认，这也是我选择留在英国的原因之一。

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西班牙投资居留签证详解 看看是否适合你 | 西班牙

2013年9月28日星期六，西班牙政府出台14/2013号企业家法案，确定申请通过投资获得西班牙居住证的所需条件，所谓的“黄金签证”由此而来。截至目前，该签证的推出已经一年有余。

虽然有些批评家认为这项措施是不必要的，但由于非营利性的居留证意味着外国人只要有足够的经济能力就可以获得西班牙居留证，企业家法案中所列的要求即可帮助促进文书工作，也可为潜在投资者获得居留证提供安全保障。

为了方便外国人入境，西班牙政府将授予计划通过投资申请居留证的人员新签证，如投资者、企业家、高素质的专业人员、研究人员等。

投资者获签基本要求：

  • 医疗保险
  • 无犯罪记录证明
  • 足够经济能力供（至少1年）西班牙生活

投资者获签投资要求（完成以下任一投资即可）

  • 不动产投资总额需达到50万欧元（需提交土地登记书）

可一次性投资，也可多次投资。其中必须不含不动产负债、费用支出以及税金。

  • 拥有西班牙国债200万欧或西班牙银行存款达100万欧或参与西班牙公司投资达100万欧

如果是投资商业项目至少符合下列任一条件:

  • 创造就业
  • 对经济有影响；
  • 对科学、技术创新有重大贡献

另外，也可以接受外国个人通过法人(公司)进行投资，条件是其注册地非税率很低的国家或地区（即所谓的避税地区），并且申请人拥有绝对多数投票权，可以任命或开除董事会的成员。

从企业家法案中可以推断，首先，投资者必须办理好一年期的居住签证，而一旦开始投资活动，并符合法律要求，就可以申请投资者居留证。居留证可让投资者在西班牙居住期超过一年。着重需要强调的就是需要证明其在提交申请60天之前已完成获得居留证的前提投资。

根据投资类型，投资者有可能需要出示西班牙经济部发放的相关投资证书。在某些情况下，有可能要求出示公证人证书。为了获得居留证资格，申请人必须在批准居留期间至少前往西班牙一次。

创业及商业活动

计划在西班牙创业的外国人可以申请此类居留证，进入以及留在西班牙，以采取必要的行动。

创业活动被定义为本质上有所创新的活动，对西班牙产生特定的经济利益，并且必须通过政府管理总署有关机关审核。

此类项目需符合下列条件之一:

  • 创造就业
  • 对业务开展地区有重大的经济投资
  • 对科学创新和调查有相关贡献

该投资有可能是通过某个公司进行，条件是其注册地非避税区，并且申请人拥有绝对多数投票权，可以任命或开除董事会的成员。

在更新居住证前，投资者有权逗留在西班牙，最长可达一年。受益人可在整个申根区无限制旅游(包括西班牙、法国、德国、奥地利、比利时、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、希腊、匈牙利、冰岛、意大利、拉脱维亚、立陶宛、捷克共和国、列支敦士登、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛文尼亚、斯洛伐克、瑞典和瑞士)。

首次居留签证期限为2年，若申请人符合既定要求，可再延长2年。延长签证通过相关的行政机关办理，假如官方没有回应(行政沉默)，将被视为默示同意。

入境条件可见3月15日欧洲委员会制定的562/2006号条规,，该条规为管理过境人员流动制定了共同体代码 (即申根代码)。

投资者可以申请亲属团聚，配偶及18岁以下子女，或是18岁以上，但因残疾无法独立的子女可以申请共同签证或授权。

若您正准备通过投资获得西班牙居留证，您必须考虑到该国体系与其它国家不同。

 

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美国休斯顿地区购房热点之“梨城”

梨城（Pearland）

梨城大部分地区隶属 Brazoria County，少部分属于Fort Bend County 或者Harris County。位于休斯顿市中心正南方向约15英里，距离德州医学中心仅9英里。由于有着安全的社区、平易近人的房价、优质的学校以及优美的田园风光，因此，梨城一直是华人中产阶层的购房热点。

  • 房地产

梨城是一个快速发展的城市，近年来，住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地，房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来，新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起，主要集中在：

  • Shadow Creek (Southlake 和 Shadow Ridge)
  • Highland Crossing
  • Lakes of Savannah
  • Riverstone (Pearland Parkway以东和Hughes Road以南)
  • Orchard Glen (extension of Pearland Farms on Veterans Drive)
  • Canterbury Park (Veterans Drive)等小区。

除了提供大量新建屋外，二手房的交易也很活跃。购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间，沿288号公路两边展开。

以288为界，分东西两边，两边各有特点：

  • 西边小区

地理位置：288公路和Almeda之间

主要小区：Shadow Creek Ranch

房屋特点：新建、地产税高

教育：小学与初中较好，高中一般

  • 东边小区

地理位置：位于288公路和Cullen Parkway之间

主要小区：SilverLake、Southdow、Sunrise Park、Autumn Lake、Country Place等

房屋特点：地产税地

教育：小学、初中与高中较好

  • 学校

梨城的小学和中学属于Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD（288号公路以东），普遍都相当不错，几乎所有小学都是Exemplary或者Recognized，而且学校排名都呈现稳步上升的趋势。以Glenda Dawson High School为例，自2012年德州排名第400多名，到2014年跃升为第120名，被誉为休斯顿地区一所冉冉升起的明星高中。

小贴士：

德州教育局把全美公立学校从高到低分为四个级别：Exemplary；Recognized；Academically Acceptable；Academically Unacceptable。

  • 交通

梨城交通状况一般，有一条288号高速公路通往市区，目前还没有HOV Lane，也没有公交线路。有人在上下班期间选择走Almeda Rd也是个选择。

  • 人口情况

梨城约13.3万人口，其中白人46.2%， 拉丁裔24.5%， 黑人17.4%，亚裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速，过去十年，人口增加了142%以上，位居大休斯顿地区人口增长速度第三的城市。随着人口的增加，梨城家庭年收入也一直在稳步增长，2013年的统计结果显示，41%的家庭年收入超过10万美元；由于大量的专业人士定居于此，梨城人口受教育水平也相当高，39.6%受过大学教育，18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全，2013年联邦调查局的统计显示，全年没有纵火案，抢劫案少于30起。

  • 生活和娱乐

位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所谓生活方式中心，无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。它是一个开放式的区域，由四家主体店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成，这里的商家相对集中，但又不像mall里高度密集，其间由步行街相连，并且还建有一个25英亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所时尚的小镇，既能感受到大城市生活的便利，又可体验田园生活的悠闲。

在娱乐方面，住在梨城选择就太多了。首先，这里不仅有五座大型公园，十几座便利的小区公园，还有三座狗公园，狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等；其次，沿288号公路向北驱车9英里，就可进入休斯顿著名的博物馆区，这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆；由博物馆区步行就可到达Herman Park和休斯顿动物园；再次，从梨城沿288号公路向南驱车10几英里，就可以到达Alvin的Forberg’s农场，在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果；如果愿意，还可以再往南驱车40英里到达Freeport，去海边游玩。

另外，梨城距离中国城和Galaria Mall都不算太远，分别是20英里和23英里。

经纪孟洁如全面剖析休斯顿房产市场

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中国申请人：不论门槛有多高我们移定了 英国移民局：且移且珍惜

 

随着2014年的过去，英国移民局相应的中国移民相关统计数据逐渐出台，本文仅就2015年1月5日收到的英国移民局内政事务署（Home Office）的最新数据统计做一个基本分析及说明：

一：数据统计

企业家移民签证（Tier1 Entrepreneur）- 2013年4月至2014年3月中国地区的所有的T1E申请情况：

  1. 中国地区申请拒签率高达67%；
  2. 直接被拒的申请人占总申请的19%；
  3. 面试后被拒的申请人占总申请的48%；
  4. 全球总申请拒签率为4

投资移民签证（Tier1 Investor）-2013年世界各地区的所有的英国投资移民申请情况：

  • 中国申请总数为187人，名列世界第一，占总申请人的31%；
  • 中国（31%）与俄罗斯（21%）的投资者占世界总数的52%。

二、数据解读

下面分别就读者比较关心的，中国地区英国投资移民和企业家移民情况进行数据解读以及专家分析。

2013年4月至2014年3月中国地区企业家移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据，精简后得到图1数据：

通过图1我们发现，大部分被拒签是在移民局面试后决定的， 换句话说，面试决定了英国企业家移民申请的成败。

从本次发放的数据统计来看，2013年4月至2014年3月，中国申请人在申请英国企业家移民时的拒签率仍然较高，为67%，其中在审查材料时被拒的占19%，在面试后被拒的占48%。

原因分析

通常情况下，能进入面试环节的申请人通常在打分阶段都获得了95分的基本分。但是仍然有大量的申请人在面试后被拒签。根据我接触到的大量拒签后的咨询发现，大部分拒签条款是245DB(f)这一条款。 此条款主要内容在于增加移民局通过面试判断申请企业家移民者的两个方面：

创业的真实性： 是否做过严谨的市场调查？是否有成熟的客户及市场需求？是否有相应的核心优势？是否有足够证据证明商业模式的可行性？

创业的能力考察： 能力包括两个部分，资金部分及企业家精神。其中资金部分是否是自有资金？企业家精神考核能力更广，包括商业思维能力，市场分析判断能力，运营管理能力等等。

如何应对？

我一直支持和鼓励所有的企业家移民申请人能够独立创业，其中申请企业家移民签证可以被认为是考核自己企业家精神的一种有效方法。

如何能让自己具备“企业家精神”？

申请人需要结合自己的工作经验，教育背景和兴趣爱好，并全面考量在公司运营期间需要的相关因素，以及需要解决的各方面难题。比如你的运营成本是多少，发展目标是什么，做过哪些市场调查和研究；甚至追溯到任何一个具体细节，比如企业会需要什么样人才，怎么请人，哪里打广告，打广告的费用是多少等等。

失败的申请人往往忽略了签证官真正看重的申请人的创业精神，以及组织建立和经营管理企业的综合才能。要具备这样的精神，需要先在思想上成为一个企业家，再在行动上向签证官证明，你正在向成为一个成功的企业家的目标积极准备着。最好的证明方法就是六个字，先创业，后移民。如果你已具备了这份企业家精神，就能从容应对签证官无论多么刁钻怎样发难，顺利通过企业家移民真实性审核（Genuine Entrepreneur Test），成功拿到签证。

英国合伙人：

英国合伙人目前来看是比较适合那些刚毕业，缺乏工作经验，没有商业运营经验但是有远大的理想与抱负，希望在英国开创自己的事业的申请人。由于年龄或者经验的关系，短时间之内无法具备“企业家精神”，那么选择一个正确的，合适的英国合伙人将成为一个快速移民英国，开展事业的方法。

找到合适的合伙人，在英国共同开展创业之旅，既解决签证难题，又获得工作经验并快速融入英国本土商业市场环境的机会。这个方法在过去2年当中已得到了充分的有效验证。 如果不能自己独立创办生意或者企业，那就花时间寻找一个真正适合自己的“英国合伙人”。

如何寻找合适的“英国合伙人”？

  • 寻找母校帮助： 大部分的大学都有自己的孵化园区，里面有很多不错的项目需要来自中国地区的人力与资金支持；
  • 英国政府的创业园区： 英国最大的创业孵化园区之一 － ROCK STAR HUB (磐石星创业园区)内有大量的适合高科技类，生物医药类，互联网项目可以选择；
  • 商业社交媒体平台：Facebook, linkin等英国比较流行的商业网站
  • 专业机构：London Partner (伦敦发展促进署), Peterson Law Associates(英国彼得森律 师行)等等专门帮助中国地区申请人寻找商业合作伙伴的机构。

2013年4月至2014年3月世界各地区投资移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据（精简后得到表2数据）：

进一步体现了相比全球申请人，中国对英国投资移民的青睐。

数据分析：

从本次发放的数据统计看来，2013年度4月至2014年3月办理英国投资移民中国申请人数为全球第一，占总申请人的31%；除中国与俄罗斯（21%）这两个主要的申请国（共52%），世界各地区所占的申请数比重较小。

以上数据可以看出，中俄两国的投资者在2013-2014年度仍然亲睐英国投资移民。对英国的移民倾向有很多不同的原因，比如英国完善的福利机制及社会保障，英国的教育环境等等。

三、变化趋势及建议：

从我接到众多咨询情况来看，无论申请门槛是多少，申请人特别是中国地区的申请人对于英国移民的热情丝毫不减。 反而促使英国政府对于申请的审核更佳严格，申请人更需要谨慎的准备申请材料。

我建议，申请人不仅需要考虑签证，更需要考虑整个家庭的变迁带来的影响，包括子女教育，商业规划，地产购置，资产配置，税务安排等等一些列的问题。所以，找到一个专业的，良好声誉的服务机构能大大的帮助都申请人在英国真正的安居乐业！

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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2015年4大伦敦房产投资潜力区 您不容错过

随着伦敦城市公交系统的伸展，政府对城市部分区域公共设施投资的加大，新的商业区和新楼盘在这些地区的不断建设，使伦敦市内的一些地区成为吸引购房者的理想购房区。这里我特别挑选了伦敦市内4个比较有潜力的地区加以详细介绍。

在伦敦这座国际大都市里，泰晤士河上计划建设的一座新的桥梁， 都会给伦敦相关区域的楼市造成影响。伦敦市内，一座地标性的建筑，或者是一个各方面都很优秀的新住宅小区也给周边楼市带来波动。

2015年伦敦需要特别注意的4大购房区域：

  • 西伦敦——Notting Dale

Notting Dale位于伦敦城市西北，属于城市邮政编码的W11区。处于伦敦城市地铁White City站和Ladbroke Grove站之间。说起Notting Dale人们恐怕并不熟悉，但是附近的Notting Hill（诺丁山）地区却是举世闻名，无人不知。

比起充满了人文情怀，文艺气息浓厚的诺丁山，Notting Dale区的发展起步较晚。二战之前，这里曾经是伦敦有名的贫民区，从本世纪50年代开始，政府加大对这里的投资，各种现代的新式建筑，居民小区开始兴建。

例如由著名的普氏集团开发的楼盘More West，楼盘由面积各异的单元房组成，可全额购买或选择shared ownership， 单元价格41.5万英镑起。Notting Dale区域重建计划的一部分由伦敦Kensington肯行顿 and Chelsea切尔西行政区负责，高端的建筑设计带有浓厚的艺术气息。富有美感的建筑给这里注入活力，使Notting Dale面貌一新。

  • 北伦敦——Hornsey

Hornsey位于伦敦北部, 属于城市邮政编码的N8区, 是伦敦历史比较悠久的老行政区之一, 1965年起划归Haringey行政区管辖范围。

Hornsey紧邻风景优美的亚历山大宫公园， 区域内有大量保存完好的维多利亚时期，和爱德华七世时期的古老建筑。这里交通方便，火车在30分钟内直达伦敦中心的Moorgate 车站和King’s Cross车站。Hornsey区域中心的购物街和商铺正在维修重建中，由于这里有大量古建筑的存在，重建计划在英国历史文化遗产保护委员会的保护下进行。

紧邻城市运河，在老供水厂旧址上兴建的New River Village，由600套新房组成， 一房的价格32.5万英镑起。

Hornsey中心也有新房元月份交工，一室单元的价格约30万英镑。

  • 东伦敦——Leyton

Leyton位于伦敦东部, 属于城市邮政编码的E10区。这里距Stratford仅1.5英里，紧邻2012伦敦奥运会的主会场。

Leyton位于伦敦3区，在地铁Central line线上。区内有伦敦最大的开放式绿地。

正在进行的开发建设使Leyton的地产投资潜力大增。这里的房型以维多利亚时期和爱德华七世时期的排屋为主。价格多在40万英镑到65万英镑之间。

这里的新房以维多利亚式的联排别墅和单元房居多，价格39.5万英镑起。

  • 南伦敦——Brockley

Brockley属于南伦敦, 城市邮政编码的SE4区。在80年代曾经是在伦敦市中心上班族的聚集地；随着伦敦Overground的延伸， 现在这里重新成为受城市年轻一族青睐的地方。

Brockley周边被公园和绿地环绕，环境优美，年轻的带小孩的家庭喜欢落户在这里。

这里的很多维多利亚式的大别墅现在被改建成较小的适合小家庭使用的单元房；Brockley也有现代的新单元房，联排别墅等多种房型。随着计划建设的East London line的延伸，Brockley也成为伦敦地产投资具潜力的新区域。

Minni专栏全集：

Minni谈英国伦敦房产投资

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