我为什么留在了英国——前电视人看《穹顶之下》有感

在2015年2月的最后一天、两会召开的前夕,沉寂了一年之久的柴静,携纪录片《穹顶之下》出现在公众眼前。从央视离职后的她,被定义为“自媒体”、“公民记者”。这场因名人效应引发的大众对雾霾的集体重新关注,被描述为自媒体力量的兴起、与主流媒体完美合作的示范。

柴静的《穹顶之下》

可就在一夜间,对柴静自费百万拍摄雾霾纪录片的惊叹关注,全被淹没在网上铺天盖地的质疑、诋毁、甚至人身攻击、个人喜好里。视频流传的当天晚上我完整地看了一遍,从新闻由头、事实呈现、追溯原因,到多方剖析、经验借鉴、行动建议,加上柴静条理清晰、思维连贯、语速得当、字字珠玑的演讲串联,这个纪录片的专业性可谓毋庸置疑。

曾身处与柴静一样的职业背景,我深知作为一名致力于追寻、记录、报道事实真相的记者,对关注家国天下的责任感,常常与改变不了现实的无力感冲撞、碰击、斗争。记者的职责不是改变,而是督促改变。这种改变的困难和阻力却是常人难以想象——《穹顶之下》号召环保体制的变革、政府部门的作为、你我行为习惯的改变,这种督促远未见效之前首先得到了大众对其行为动机、利益集团背景、私人八卦的阴谋论的诋毁,可想而知前方还有多少重重阻力。

我不是柴静的粉丝。她歪着头向对面的嘉宾咄咄逼人时,担心她活得太沉重。这几年好了一些,脸上多了很多笑容——《穹顶之下》的演讲我们就可以看到。无论如何,这个片子激发了我对雾霾的重新审视。

刚来英国留学时,我曾有整整八个月的时间没有回国。飞机落地北京首都机场的那一刻,我的心情雀跃极了。当我进了航站楼走向安检台的时候——我深深地记得那个画面——T3航站楼里可以用“尘土飞扬”来形容,空气里满满的黄土颜色和灰尘的味道,我下意识地捂住口鼻。这座我曾经非常熟悉的城市,因八个月的离开,带给我鼻子、呼吸道强烈的不适应感——也许因为在英国习惯了那里的蓝天白云。

英国是一个多雨的国家。我们都知道,在国内开车的人最害怕洗车后的第二天下雨——车白洗了,雨一淋全是花花的泥点子。在英国,尤其是住house的居民,习惯将车停在路边或露天院子里。当然这边很少暴雨,而平日里的淅沥小雨,是根本不用担心车子弄脏的。甚至人人都没有下雨天打伞的情况——至少雨不脏。如果你住在伦敦市中心,比如金丝雀码头的某栋高楼里,平时天晴的时候,你完全可以远眺到15英里外的希思罗机场——据说曾经的北京,也能在后海银锭桥远眺到西山。

三个月前我因工作需要回国出差,一名曾在英国留学的男士,带着妻子和刚出生几个月大的宝宝过来咨询移民英国的事宜。他从英国毕业回来北京,创立了自己的公司,而且发展相当不错,但他现在,执意重回英国。“尤其结婚生了孩子之后,很多时候想带宝宝出门遛个弯儿,但空气实在太差劲了,常常雾霾,就不敢带孩子出去了。”他对我说:“为了孩子的成长,看来我必须得带他们重回英国”。

柴静拍《穹顶之下》也提到了自己的女儿。她在片子里并未讲女儿未出世患肿瘤与雾霾之间是否存有因果关系,但是由于关心女儿的健康问题而开始与雾霾死磕,从母亲的立场来看,是十分能够被理解的。食品安全、大气污染、成长环境等等这些在国内不能被忽视的问题,对于我这个还没当妈的人来说,已经为将来的孩子考虑到了,何况成千上万的母亲呢!必须承认,这也是我选择留在英国的原因之一。

西班牙投资居留签证详解 看看是否适合你 | 西班牙

2013年9月28日星期六,西班牙政府出台14/2013号企业家法案,确定申请通过投资获得西班牙居住证的所需条件,所谓的“黄金签证”由此而来。截至目前,该签证的推出已经一年有余。

虽然有些批评家认为这项措施是不必要的,但由于非营利性的居留证意味着外国人只要有足够的经济能力就可以获得西班牙居留证,企业家法案中所列的要求即可帮助促进文书工作,也可为潜在投资者获得居留证提供安全保障。

为了方便外国人入境,西班牙政府将授予计划通过投资申请居留证的人员新签证,如投资者、企业家、高素质的专业人员、研究人员等。

投资者获签基本要求:

  • 医疗保险
  • 无犯罪记录证明
  • 足够经济能力供(至少1年)西班牙生活

投资者获签投资要求(完成以下任一投资即可)

  • 不动产投资总额需达到50万欧元(需提交土地登记书)

可一次性投资,也可多次投资。其中必须不含不动产负债、费用支出以及税金。

  • 拥有西班牙国债200万欧或西班牙银行存款达100万欧或参与西班牙公司投资达100万欧

如果是投资商业项目至少符合下列任一条件:

  • 创造就业
  • 对经济有影响;
  • 对科学、技术创新有重大贡献

另外,也可以接受外国个人通过法人(公司)进行投资,条件是其注册地非税率很低的国家或地区(即所谓的避税地区),并且申请人拥有绝对多数投票权,可以任命或开除董事会的成员。

从企业家法案中可以推断,首先,投资者必须办理好一年期的居住签证,而一旦开始投资活动,并符合法律要求,就可以申请投资者居留证。居留证可让投资者在西班牙居住期超过一年。着重需要强调的就是需要证明其在提交申请60天之前已完成获得居留证的前提投资。

根据投资类型,投资者有可能需要出示西班牙经济部发放的相关投资证书。在某些情况下,有可能要求出示公证人证书。为了获得居留证资格,申请人必须在批准居留期间至少前往西班牙一次。

创业及商业活动

计划在西班牙创业的外国人可以申请此类居留证,进入以及留在西班牙,以采取必要的行动。

创业活动被定义为本质上有所创新的活动,对西班牙产生特定的经济利益,并且必须通过政府管理总署有关机关审核。

此类项目需符合下列条件之一:

  • 创造就业
  • 对业务开展地区有重大的经济投资
  • 对科学创新和调查有相关贡献

该投资有可能是通过某个公司进行,条件是其注册地非避税区,并且申请人拥有绝对多数投票权,可以任命或开除董事会的成员。

在更新居住证前,投资者有权逗留在西班牙,最长可达一年。受益人可在整个申根区无限制旅游(包括西班牙、法国、德国、奥地利、比利时、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、希腊、匈牙利、冰岛、意大利、拉脱维亚、立陶宛、捷克共和国、列支敦士登、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛文尼亚、斯洛伐克、瑞典和瑞士)。

首次居留签证期限为2年若申请人符合既定要求,可再延长2年。延长签证通过相关的行政机关办理,假如官方没有回应(行政沉默),将被视为默示同意。

入境条件可见3月15日欧洲委员会制定的562/2006号条规,,该条规为管理过境人员流动制定了共同体代码 (即申根代码)。

投资者可以申请亲属团聚,配偶及18岁以下子女,或是18岁以上,但因残疾无法独立的子女可以申请共同签证或授权。

若您正准备通过投资获得西班牙居留证,您必须考虑到该国体系与其它国家不同。

 

胡晨晓律师专栏全集

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美国休斯顿地区购房热点之“梨城”

梨城(Pearland)

梨城大部分地区隶属 Brazoria County,少部分属于Fort Bend County 或者Harris County。位于休斯顿市中心正南方向约15英里,距离德州医学中心仅9英里。由于有着安全的社区、平易近人的房价、优质的学校以及优美的田园风光,因此,梨城一直是华人中产阶层的购房热点。

  • 房地产

梨城是一个快速发展的城市,近年来,住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地,房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来,新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起,主要集中在:

  • Shadow Creek (Southlake 和 Shadow Ridge)
  • Highland Crossing
  • Lakes of Savannah
  • Riverstone (Pearland Parkway以东和Hughes Road以南)
  • Orchard Glen (extension of Pearland Farms on Veterans Drive)
  • Canterbury Park (Veterans Drive)等小区。

除了提供大量新建屋外,二手房的交易也很活跃。购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间,沿288号公路两边展开。

以288为界,分东西两边,两边各有特点:

  • 西边小区

地理位置:288公路和Almeda之间

主要小区:Shadow Creek Ranch

房屋特点:新建、地产税高

教育:小学与初中较好,高中一般

  • 东边小区

地理位置:位于288公路和Cullen Parkway之间

主要小区:SilverLake、Southdow、Sunrise Park、Autumn Lake、Country Place等

房屋特点:地产税地

教育:小学、初中与高中较好

  • 学校

梨城的小学和中学属于Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD(288号公路以东),普遍都相当不错,几乎所有小学都是Exemplary或者Recognized,而且学校排名都呈现稳步上升的趋势。以Glenda Dawson High School为例,自2012年德州排名第400多名,到2014年跃升为第120名,被誉为休斯顿地区一所冉冉升起的明星高中。

小贴士:

德州教育局把全美公立学校从高到低分为四个级别:Exemplary;Recognized;Academically Acceptable;Academically Unacceptable。

  • 交通

梨城交通状况一般,有一条288号高速公路通往市区,目前还没有HOV Lane,也没有公交线路。有人在上下班期间选择走Almeda Rd也是个选择。

  • 人口情况

梨城约13.3万人口,其中白人46.2%, 拉丁裔24.5%, 黑人17.4%,亚裔9.3%,其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速,过去十年,人口增加了142%以上,位居大休斯顿地区人口增长速度第三的城市。随着人口的增加,梨城家庭年收入也一直在稳步增长,2013年的统计结果显示,41%的家庭年收入超过10万美元;由于大量的专业人士定居于此,梨城人口受教育水平也相当高,39.6%受过大学教育,18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全,2013年联邦调查局的统计显示,全年没有纵火案,抢劫案少于30起。

  • 生活和娱乐

位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心,它是2008年才建成的一所“生活方式中心”(lifestyle center)。所谓生活方式中心,无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。它是一个开放式的区域,由四家主体店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成,这里的商家相对集中,但又不像mall里高度密集,其间由步行街相连,并且还建有一个25英亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心,仿佛置身于一所时尚的小镇,既能感受到大城市生活的便利,又可体验田园生活的悠闲。

在娱乐方面,住在梨城选择就太多了。首先,这里不仅有五座大型公园,十几座便利的小区公园,还有三座狗公园,狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等;其次,沿288号公路向北驱车9英里,就可进入休斯顿著名的博物馆区,这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆;由博物馆区步行就可到达Herman Park和休斯顿动物园;再次,从梨城沿288号公路向南驱车10几英里,就可以到达Alvin的Forberg’s农场,在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果;如果愿意,还可以再往南驱车40英里到达Freeport,去海边游玩。

另外,梨城距离中国城和Galaria Mall都不算太远,分别是20英里和23英里。

经纪孟洁如全面剖析休斯顿房产市场

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中国申请人:不论门槛有多高我们移定了 英国移民局:且移且珍惜

 

随着2014年的过去,英国移民局相应的中国移民相关统计数据逐渐出台,本文仅就2015年1月5日收到的英国移民局内政事务署(Home Office)的最新数据统计做一个基本分析及说明:

一:数据统计

企业家移民签证(Tier1 Entrepreneur)- 2013年4月至2014年3月中国地区的所有的T1E申请情况:

  1. 中国地区申请拒签率高达67%;
  2. 直接被拒的申请人占总申请的19%;
  3. 面试后被拒的申请人占总申请的48%;
  4. 全球总申请拒签率为4

投资移民签证(Tier1 Investor)-2013年世界各地区的所有的英国投资移民申请情况:

  • 中国申请总数为187人,名列世界第一,占总申请人的31%;
  • 中国(31%)与俄罗斯(21%)的投资者占世界总数的52%。

二、数据解读

下面分别就读者比较关心的,中国地区英国投资移民和企业家移民情况进行数据解读以及专家分析。

20134月至20143月中国地区企业家移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据,精简后得到图1数据:

通过图1我们发现,大部分被拒签是在移民局面试后决定的, 换句话说,面试决定了英国企业家移民申请的成败。

从本次发放的数据统计来看,2013年4月至2014年3月,中国申请人在申请英国企业家移民时的拒签率仍然较高,为67%,其中在审查材料时被拒的占19%,在面试后被拒的占48%。

原因分析

通常情况下,能进入面试环节的申请人通常在打分阶段都获得了95分的基本分。但是仍然有大量的申请人在面试后被拒签。根据我接触到的大量拒签后的咨询发现,大部分拒签条款是245DB(f)这一条款。 此条款主要内容在于增加移民局通过面试判断申请企业家移民者的两个方面:

创业的真实性: 是否做过严谨的市场调查?是否有成熟的客户及市场需求?是否有相应的核心优势?是否有足够证据证明商业模式的可行性?

创业的能力考察: 能力包括两个部分,资金部分及企业家精神。其中资金部分是否是自有资金?企业家精神考核能力更广,包括商业思维能力,市场分析判断能力,运营管理能力等等。

如何应对?

我一直支持和鼓励所有的企业家移民申请人能够独立创业,其中申请企业家移民签证可以被认为是考核自己企业家精神的一种有效方法。

如何能让自己具备“企业家精神”?

申请人需要结合自己的工作经验,教育背景和兴趣爱好,并全面考量在公司运营期间需要的相关因素,以及需要解决的各方面难题。比如你的运营成本是多少,发展目标是什么,做过哪些市场调查和研究;甚至追溯到任何一个具体细节,比如企业会需要什么样人才,怎么请人,哪里打广告,打广告的费用是多少等等。

失败的申请人往往忽略了签证官真正看重的申请人的创业精神,以及组织建立和经营管理企业的综合才能。要具备这样的精神,需要先在思想上成为一个企业家,再在行动上向签证官证明,你正在向成为一个成功的企业家的目标积极准备着。最好的证明方法就是六个字,先创业,后移民。如果你已具备了这份企业家精神,就能从容应对签证官无论多么刁钻怎样发难,顺利通过企业家移民真实性审核(Genuine Entrepreneur Test),成功拿到签证。

英国合伙人:

英国合伙人目前来看是比较适合那些刚毕业,缺乏工作经验,没有商业运营经验但是有远大的理想与抱负,希望在英国开创自己的事业的申请人。由于年龄或者经验的关系,短时间之内无法具备“企业家精神”,那么选择一个正确的,合适的英国合伙人将成为一个快速移民英国,开展事业的方法。

找到合适的合伙人,在英国共同开展创业之旅,既解决签证难题,又获得工作经验并快速融入英国本土商业市场环境的机会。这个方法在过去2年当中已得到了充分的有效验证。 如果不能自己独立创办生意或者企业,那就花时间寻找一个真正适合自己的“英国合伙人”。

如何寻找合适的“英国合伙人”?

  • 寻找母校帮助: 大部分的大学都有自己的孵化园区,里面有很多不错的项目需要来自中国地区的人力与资金支持;
  • 英国政府的创业园区: 英国最大的创业孵化园区之一 - ROCK STAR HUB (磐石星创业园区)内有大量的适合高科技类,生物医药类,互联网项目可以选择;
  • 商业社交媒体平台:Facebook, linkin等英国比较流行的商业网站
  • 专业机构:London Partner (伦敦发展促进署), Peterson Law Associates(英国彼得森律 师行)等等专门帮助中国地区申请人寻找商业合作伙伴的机构。

20134月至20143月世界各地区投资移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据(精简后得到表2数据):

进一步体现了相比全球申请人,中国对英国投资移民的青睐。

数据分析:

从本次发放的数据统计看来,2013年度4月至2014年3月办理英国投资移民中国申请人数为全球第一,占总申请人的31%;除中国与俄罗斯(21%)这两个主要的申请国(共52%),世界各地区所占的申请数比重较小。

以上数据可以看出,中俄两国的投资者在2013-2014年度仍然亲睐英国投资移民。对英国的移民倾向有很多不同的原因,比如英国完善的福利机制及社会保障,英国的教育环境等等。

三、变化趋势及建议:

从我接到众多咨询情况来看,无论申请门槛是多少,申请人特别是中国地区的申请人对于英国移民的热情丝毫不减。 反而促使英国政府对于申请的审核更佳严格,申请人更需要谨慎的准备申请材料。

我建议,申请人不仅需要考虑签证,更需要考虑整个家庭的变迁带来的影响,包括子女教育,商业规划,地产购置,资产配置,税务安排等等一些列的问题。所以,找到一个专业的,良好声誉的服务机构能大大的帮助都申请人在英国真正的安居乐业!

刘鹏律师专栏全集:

刘鹏诠析英国移民与投资

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2015年4大伦敦房产投资潜力区 您不容错过

随着伦敦城市公交系统的伸展,政府对城市部分区域公共设施投资的加大,新的商业区和新楼盘在这些地区的不断建设,使伦敦市内的一些地区成为吸引购房者的理想购房区。这里我特别挑选了伦敦市内4个比较有潜力的地区加以详细介绍。

在伦敦这座国际大都市里,泰晤士河上计划建设的一座新的桥梁, 都会给伦敦相关区域的楼市造成影响。伦敦市内,一座地标性的建筑,或者是一个各方面都很优秀的新住宅小区也给周边楼市带来波动。

2015年伦敦需要特别注意的4大购房区域:

  • 西伦敦——Notting Dale

Notting Dale位于伦敦城市西北,属于城市邮政编码的W11区。处于伦敦城市地铁White City站和Ladbroke Grove站之间。说起Notting Dale人们恐怕并不熟悉,但是附近的Notting Hill(诺丁山)地区却是举世闻名,无人不知。

比起充满了人文情怀,文艺气息浓厚的诺丁山,Notting Dale区的发展起步较晚。二战之前,这里曾经是伦敦有名的贫民区,从本世纪50年代开始,政府加大对这里的投资,各种现代的新式建筑,居民小区开始兴建。

例如由著名的普氏集团开发的楼盘More West,楼盘由面积各异的单元房组成,可全额购买或选择shared ownership, 单元价格41.5万英镑起。Notting Dale区域重建计划的一部分由伦敦Kensington肯行顿 and Chelsea切尔西行政区负责,高端的建筑设计带有浓厚的艺术气息。富有美感的建筑给这里注入活力,使Notting Dale面貌一新。

  • 北伦敦——Hornsey

Hornsey位于伦敦北部, 属于城市邮政编码的N8区, 是伦敦历史比较悠久的老行政区之一, 1965年起划归Haringey行政区管辖范围。

Hornsey紧邻风景优美的亚历山大宫公园, 区域内有大量保存完好的维多利亚时期,和爱德华七世时期的古老建筑。这里交通方便,火车在30分钟内直达伦敦中心的Moorgate 车站和King’s Cross车站。Hornsey区域中心的购物街和商铺正在维修重建中,由于这里有大量古建筑的存在,重建计划在英国历史文化遗产保护委员会的保护下进行。

紧邻城市运河,在老供水厂旧址上兴建的New River Village,由600套新房组成, 一房的价格32.5万英镑起。

Hornsey中心也有新房元月份交工,一室单元的价格约30万英镑。

  • 东伦敦——Leyton

Leyton位于伦敦东部, 属于城市邮政编码的E10区。这里距Stratford仅1.5英里,紧邻2012伦敦奥运会的主会场。

Leyton位于伦敦3区,在地铁Central line线上。区内有伦敦最大的开放式绿地。

正在进行的开发建设使Leyton的地产投资潜力大增。这里的房型以维多利亚时期和爱德华七世时期的排屋为主。价格多在40万英镑到65万英镑之间。

这里的新房以维多利亚式的联排别墅和单元房居多,价格39.5万英镑起。

  • 南伦敦——Brockley

Brockley属于南伦敦, 城市邮政编码的SE4区。在80年代曾经是在伦敦市中心上班族的聚集地;随着伦敦Overground的延伸, 现在这里重新成为受城市年轻一族青睐的地方。

Brockley周边被公园和绿地环绕,环境优美,年轻的带小孩的家庭喜欢落户在这里。

这里的很多维多利亚式的大别墅现在被改建成较小的适合小家庭使用的单元房;Brockley也有现代的新单元房,联排别墅等多种房型。随着计划建设的East London line的延伸,Brockley也成为伦敦地产投资具潜力的新区域。

Minni专栏全集:

Minni谈英国伦敦房产投资

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法国房产投资中不可或缺的人物——公证人

法国公证人是向国家宣誓过的公务员,按自由职业者的方式独立执业。他们为购房者拟定的购房合同要严格遵循法国的各项法律法规,并且受到国家的管理,以便给予法国本地投资者以及外国投资者最安全的保障。

公证人制度在法国盛行已久,距今已经有近两千年的历史,拥有不可取代的地位。尤其是房产交易过程中,他们负责从法律的角度保障房产交易的安全。他们的职责主要在以下三方面:

  • 公证人确定所提供的各项房产交易信息均符合法律规定,不存在欺诈现象,同时确定房产交易过程中将不会产生利益冲突。
  • 公证人负责将购房者的意愿正式化,并且保障投资者可以与他们的承诺紧密相连,这样可以提高交易各方的信任程度。
  • 负责拟定购房合同

同时,公证人的另一项任务是保障房产交易合同的内容是公正、公平的,没有任何一方会受到损失。因此,公证人从法律的角度保障了投资者的各项权益,购房者可以放心的长期将自己的储蓄投资到一项被国家法律认可的项目中

此外在房产交易过程中,公证人在一定程度上担任了投资顾问的角色。购房者先与房产经纪人接触,确定购买某项房产的意愿,下面公证人就需要完成以下几方面的顾问任务:

  • 公证人可以帮助投资者制定投资方案
  • 确定该项房产的投资价值
  • 负责投资交易过程中的所有法律手续
  • 收集所有必要文件以便拟定购房合同

另外,房产转售也需要由公证人全权负责法律事宜

  • 公证人负责确保房产转售可以尽快结束,并且以合理的价格出手。
  • 如同以上所述的公证人在新房、一手房的购房过程中的角色一样,他们也需要负责房产转售过程中所有的法律及税务手续。

为了完成在房产交易中的不同任务,公证人将会根据任务的性质收取一定的费用,也就是我们所说的公证费:

  • 新房和一手房交易:公证费用为2.5%-3% 的房产含增值税售价

综上所述,我们便可以知道,公证人在法国房产市场的任何一种类型的房产交易中都是必不可少的。对于中国投资者来说,这是与国内购房非常不一样的一点,一定要注意。

在法国购置新房和一手房的交易程序是怎样的?毕竟购买新房的公证费用会低很多,手续也相对简单。以下我来简单介绍:

1、与法国的职业房产经纪人接触,选择心仪房产项目

2、与房地产商签署房产预定合同,将选定的房产预留,并向公证人的监管账户汇定金

3、房地产商将您签好的预定合同寄给公正人

4、当公证人收到预定合同和定金后,开始准备购房合同

5、公证人进行相关法律程序,向购房者解释购房合同内容,争得双方同意

6、如果购房者同意购房合同中的所有条款,对于外国购房者可以选择两种方式签署购房合同:

  • 第一种是直接来到法国公证处签署
  • 第二种如果本人不方便来到法国,可以在国内的法国驻中国大使馆签订授权委托协议,授权法国公证处代购房者签订购房合同

7、购房者付房款以及公证费

  • 期房:一期房款约为房产含增值税总价格的18%-19%+公证费(约3%)
  • 现房:支付实际售价减去定金的价格+公证费(约3%)

8、公证处收到付款后,向购房者邮寄购房合同原件。至此,购房者正式成为法定业主。如您购买的是期房,业主则需要继续根据公证处的付款通知分阶段付清余款。

法国的公证人是购房者与开发商之间的一座法律桥梁。在法国购买房产,一切都是在公证人和法律的监管之下,程序更加透明、公正。可以更好地避免日后购房者与开发商有可能产生的矛盾,更加安全、可靠。

注:文中所涉及的数据为指向性的,供参考,如有变动,以实际法律规定为准。

威廉专栏全集:

威廉解析法国度假地产投资市场

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决定澳洲房产“长期增值”的四大主因 投资房产就靠它们了

在选择房地产投资对象的时候,人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引,从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区,因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛,于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

但在我看来,这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样,房地产是一种长线投资,而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候,必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素,而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面:人口规模;开发潜力;居住环境;教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来;某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入,但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火,昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后,我们要看到这样的数据:昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口,而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本, 2010年的统计数据显示,它已拥有近400万多人口。不仅如此,根据澳大利亚统计局的可靠预测,到2056年,它的人口将会增长到797万(请见下图),到那时,它的人口总数将超过悉尼,这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。
此外,澳大利亚的某些城市,因其单一产业结构,决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如,如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动,那对珀斯房地产业一定会受影响。反之,墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模,它相对更能任凭风吹雨打,我自岿然不动。

区域开发潜力

房产发展固然需要一定的人口规模,由于地区过于成熟,但包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼。虽然在很多方面都具有领先优势,但由于它的人口规模相对于其可开发的地区而言,已经处于饱和状态。然而对老区进行“除旧布新”式的改造,在澳大利亚的国情和法律制约下,成本太高,所以没有执行的可能性。因此,悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之,墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似,也在趋于饱和,但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口,用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件,决定了它的发展潜力:

1)土地资源丰富,房价为东南区一半,升值空间大;

2)距离CBD最近;距离菲利普湾较近;位于墨尔本国内和国际机场的中间;

3)新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点;

4)墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城;

5)政府重点投资发展的地区。(请见下图)

教育出口潜力

留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业,目前它吸引了40万留学生,这其中还有13万中国学生。澳洲政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房地产发展的长期优势,还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲平均房价为8千澳元,2010年为56万澳元),基本上稳定保持在7~8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此,这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素,共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

金凯平专栏全集:

金凯平墨尔本房产投资

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2015年澳洲首府城市房价继续升值 长期收益前景更值得期待

日前,RP Data公布了2014年12月澳洲房价指数报告,我对该报告进行了一些整理和分析:

以上数据截止2014年12月31日

从图表中我们不难发现,澳洲各首府城市房价较11月份增长0.9%;年度增长7.9%;年度资本收益增长12.2%。2014年最后一个季度,首府城市整体房价增长1.6%,其中珀斯增长2.8%,悉尼增长2.3%,布里斯班增长1.8%,创季度最大增长记录,显示出较强的增长潜力;而达尔文下跌1.7%,堪培拉下跌3.4%。总体来说,虽然澳洲整体房产市场年度收益增长速度稍有放缓,但大多数城市仍呈现积极的结果,投资前景仍然值得期待。

过去1年澳洲各首府城市房价涨幅图

根据以上过去12个月各首府城市房价涨幅图可知,悉尼年增长12.4%领跑市场。虽然整体澳洲房产市场增长较去年温和,年度增长7.9%,而堪培拉作为纯政治性的首都,房价趋势较不乐观,是唯一负增长的城市。此外,墨尔本年增长7.6%,是本年度除悉尼以外,唯一增长超过5%的首府城市。这也说明,悉尼、墨尔本作为澳洲发展最为成熟、数一数二的首府城市,仍然是众多投资者心中最为青睐的投资地,稳定的市场,较高的需求,都为投资者提供了强大的信心。

预测:2015年澳大利亚房价将继续升值

据我通过分析预测,尽管资本收益速度在目前阶段稍有放缓,但房价总体仍在上升,海外投资者看重的是更为长期的资本收益前景。2015年各首府城市房价将继续升值。

这种预测不是无的放矢,重要因素有二:一、据最新数据显示,2014年12月官方利率保持在2.5%,若1月份没有召开储备银行董事会议,这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示,他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线,任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看,澳洲的低利率仍将保持一段时间,而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

二、澳元汇率也是影响房产市场价值变化的一个重要因素。随着澳元兑美元的继续贬值,澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力,房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。所以,投资澳洲房产仍是一个不错的选择,发展潜力较大。

当然,投资有风险,选择需谨慎。如何合理把握入市时机,最大化规避风险,选择合适的投资平台必不可少。

王鹏专栏全集:

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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任性的中国投资者意大利在向你们招手 2类新申根签证任你选

 继美国,加拿大,澳大利亚,新西兰之后,欧盟国家如塞浦路斯,匈牙利,保加利亚,立陶宛,希腊,爱尔兰,葡萄牙,西班牙纷纷开始通过投资来鼓励移民,希望将投资移民作为吸铁石来吸引更多的外国资金。这其中,尤其是中国人对通过投资海外房地产来获取所谓的“黄金签证”显示了极大的兴趣。以葡萄牙为例:葡萄牙外交部最近统计了在2013年下发的356张因为投资获得的居住证中,有279张都是在葡萄牙投资房地产后获得的。

为吸引更多中国投资,意大利驻华大使馆推出了相应计划:“选择性居住”签证以及“长期多次往返”申根签证

为吸引更多中国投资,意大利驻华大使馆推出了相应计划:“选择性居住”签证以及“长期多次往返”申根签证这两项措施来吸引中国个人投资。

  • “选择性居住”及“长期多次往返”申根签证

长期多次往返申根签证

该签证是欧盟直接提供的申根签证。欧盟希望其成员国在签证申请人满足相关条件的情况下尽量给予长期(5年)旅游(商务)签证。意大利驻华大使馆因此决定,任何已投资意大利房产,并去过某一欧盟国家至少一次的签证申请人给予5年旅游签证。

一般的申根签证只允许申请人在欧洲申根国家一次最多停留90天,全年不超过6个月。但获有“长期多次往返”签证的人可以在纯粹旅游或者投资的目的下,在意大利投资房地产,而并非必须移民。

除了经济效益方面的考虑,投资意大利房产的原因多种多样

选择性居住签证

选择性居住签证/居留证是为了吸引国外投资而产生,并且同时提供不同的选择目标。获得签证的投资者在到达意大利之后要转换成选择性居留证。

对于那些希望通过投资国外房地产为自己和家庭的未来提供多样选择的人们来说,该签证为最佳的选择。

中国投资者应该根据自身需要来决定是否要在意大利居住。据统计,2014年共签发数百张居留证,投资平均额为30~40万欧元。

除了经济效益方面的考虑,投资意大利房产的原因多种多样。比如子女教育、城市污染等原因。而所有这些可能触动的点使得投资房地产成为一个重要的目标。而意大利因其生活质量和风格一直是中国人最想参观的欧洲国家之一。

 

Andrea Faini专栏全集

Andrea解析意大利房产投资

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世界高端游客钟爱海岛——普吉岛 房产投资者的热带天堂

 

据《中国游客境外旅游调查报告》(Chinese International Travel Monitor)显示,泰国普吉岛2014年成为中国游客节假期最热门的旅游目的。为什么?因为,美丽的白色沙滩和清澈见底的蓝色海水。这就是为什么中国乃至世界各地的高端游客会如此钟爱这个美丽的海岛。

投资普吉岛理由之一:房价每年上涨至少10%

据泰国旅游局统计数据表明,自2011年以来,普吉岛房价每年上涨至少10%

普吉岛大部分旅游业以及房产开发商集中在该岛有着50公里长的海岸线的西海岸。在这里,游客们可以享受到华丽的海滩和在安达曼海边欣赏日落美景,还可以看到最高档的、独一无二的五星级度假村,以及许多价值数百万美元的豪华别墅

在过去的四年里,高档建筑用地的持续短缺导致土地价格迅速飙升,这反过来导致公寓和别墅价格越来越高。该岛屿受大众欢迎的黄金地段也变得越来越稀缺,所以,价格一定会进一步上涨,这意味着未来公寓和别墅价值增长是可以得到保证。面对普吉岛房价上涨,开发商反应迅速,缩小公寓面积,以便大多数买家继续买得起公寓和别墅。这意味着仍有可能以25万元人民币的价格买到岛上的公寓,而个别住房起价70万元。

投资普吉岛理由之二:

普吉岛的游客数量逐年增加,外国人永久住在普吉岛的数量也同样如此,这意味着这里的租金收益率相比东亚其他大多数旅游胜地要高。许多开发商推出保证租赁方案(Guaranteed Rental Scheme),2~5年的周期收益率为6% ~9%。这些方案也可适用于30天的个人使用,所以, 投资者可以从中既可以达到商业投资目的,又可以用于自娱。

  • 旅游设施不断更新与改建

与泰国其他大多数地区相比,普吉岛对基础设施的投资巨大。在众多项目中最引人注目的是1.8亿美元的普吉岛国际机场扩张项目,该项目计划于2015年中期完成。为了应对不断提高上升的游客需求,直飞普吉岛预定和包机的航班每年都大幅增加。如今,亚洲的大多数主要城市可以直接飞往普吉岛。2013年旺季期间,飞往普吉岛的航班数量比2012年增长了27%。

普吉岛同时还是重要的游轮目的地,除了飞机,越来越多的游客由海路来到普吉岛。普吉岛的深海港口(Deep Sea Port)目前正在扩建阶段,以便同时停靠两个大型游轮。

这一正在进行中的5亿美元的普吉岛基础设施改善项目还包括该岛道路网络的升级,以便来往游客的旅行更加便捷。泰国两个最大的零售连锁店共同耗资10亿美元投入该岛的建筑、升级以及上购物中心的建设,这将使普吉岛吸引游客的地方不仅仅只是美丽的海滩,以及芭东热闹的夜生活。

所有这些基础设施的改善项目将使普吉岛成为一个对游客和外籍人士越来越有吸引力的旅游和居住地,也将带来更多的游客和外籍人士,这肯定会导致岛上的租金收益率延续上升态势以及资本收益强劲增长。

所以,无论买家在这里是要买度假屋,还是买永久居住地,或是为了作为高收益投资,普吉岛真的是所有房产投资者的热带天堂。

Emily专栏全集

Emily 解析泰国房产投资

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