Special Investment Column – Page 141

购买澳洲楼花开发商在什么情况下才可取消售房合同？

最近一则悉尼房产开发商在出售楼花约一年多后取消合同退回定金的消息引起了不小震动。买家在2012-2013年签订了楼花的购房合同。在事隔2年之后，突然被告知该项目无法继续，以致所有楼花的合同均被撤销。

虽然买家在签订合同时的10%定金可以被悉数退回，但是购买楼花后等待的这一年多时间里，房价上涨的机会成本是再也追不回来了。那么，开发商究竟是否要承担所谓的“违约责任”呢？

在购买澳洲房产时，购房合同中都会有一条类似的条款，申明该合同是“有条件限制的合同”。简单来说，即双方履行合同约定的义务是建立在一些“先决条件”之上。通常这些“先决条件”包括：

（1）完成房屋建设

（2）完成相关政府机构登记

如果这些先决条件因任何原因无法被满足，那么开发商可以退回买家的定金，撤销该合同。在这种情况下是不存在违约责任的。

除此之外，购房合同中也可能提到开发商正在申请政府批文，如果开发商没有在指定时间内获得该批文，或是批文要求不符合开发商预期计划导致开发商无法接受的，则开发商有权撤销该合同。在这种情况下，撤销合同不失为对双方损失都降到最小的一种方式。

对于已经获得批文的项目，相对变化风险会降低不少，但并不表示在交房前就不存在撤销合同的可能性。值得注意的是，开发商是有权对已获批文进行修正申请的。如果修正申请被拒，或是不符合开发商要求的，则开发商也有权撤销合同。

其实，开发商递交的申请被拒或是被退回重审的事不在少数，大部分的申请在经过多次修改及协商后可能都会获批上市。其中不乏经过一些司法程序进行申诉的案例。上面提到的案例正是开发商在有批文的情况下，再次申请加建被拒之后，无奈选择撤销合同的方式。

对于买家而言，虽然最初投入的10%是没有损失掉，但这2-3年的等待期的机会成本就此丧失了。尤其是在目前房价水涨船高的大环境下，很难再以当初的价格买到相同类型的物业了。更别提买家投入的心血和精力。因此，买家在正式签订购房合同前，应当咨询自己的代理律师，并做好相关征询调查工作，了解该项目的批文申请情况，在考虑自身能够承担的风险的前提下再签订合同。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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别急着投资先来了解申请澳洲188签证的各项条件

188签证对于很多中国投资人和企业家来说具有很大的吸引力。此类澳洲移民签证分为三个子类：

188A 商业创新（Business Innovation ）
188B商业投资(Investor)
188C重大投资(Significant Investor)

所有188子类签证都需要申请人满足打分制系统下最低65分的要求。188C类签证的申请人很容易满足这一要求，他们只要在澳大利亚投资不少于500万澳元就可直接获得65分。188A和188B类签证申请人可以从几个方面累积获得分数。下面是我列举的几个得分点：

年龄
从商时间或投资经历
英语能力
净资产
公司营业额
学历

虽然分数越高越好，但是需要满足最低65分的要求才有资格递交签证申请。澳大利亚商业和投资移民项目分为前期递交移民意向书和后期邀请系统阶段。这也让澳大利亚边境及移民部可以选择最适合的申请人。一旦收到移民邀请函，在正式提交签证申请还有60天的准备时间。

在整个签证过程中还有最重要的一步——获得州或市政府的担保。这就意味着，如果想今后居住在悉尼，那么在提交提名意向书后，需向新南威尔士州政府提交州政府担保申请。然后，一旦获得了州政府担保，州或市政府会通知澳大利亚边境及移民部发放邀请函。

对于英语能力，澳大利亚移民部也规定了最低要求。如果达不到最低分数，只需额外付费仍然可以申请此类签证。所以，即使没有任何英语能力，依然可以申请并获得188类签证。18周岁以上的家庭成员，副申请人也是如此。

188A和188B签证的审理时间为12-18个月。188C签证审理时间为6-9个月，其目的是为了吸引更多重大投资人。澳大利亚边境及移民部已承诺改善这些处理时间，吸引更多的商务人士和投资者。通过精心准备，并提交所有必需的文件以完成申请，也可以加快签证的处理时间。

此三种签证都为4年临时签证，并且以明确的途径申请永居签证。我会在今后的文章中进行讨论。

以下为三种签证类型的详细内容：

澳洲188A的申请条件：

申请人需满足以下最低要求：

净资产至少达到80万澳元
在申请日之前的4年内，在澳洲境外拥有并经营公司至少达到2年
4年的2年，澳大利亚境外企业每年的年营业额至少达到50万澳元

这类签证主要针对的是在澳大利亚寻找商机的人，同时，也适合希望在澳大利亚生活和工作的人群。可以通过成立新公司、购买企业或者投资公司股份来实现。另外。澳大利亚商业计划书中对公司的业务描述与在中国的业务描述越接近越好。

假设今后，所从事的事业与递交申请时所描述的不一样。在改变之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商业投资

申请人需满足以下最低要求：

净资产达到225万澳元
将150万澳元的资金用于购买澳大利亚州或领地政府债券至少4年时间
在递交申请前的5年中至少有1年的从商或投资经历

此类签证申请人，必须将资金用于购买4年政府债券。如果收回投资，澳大利亚边境及移民部将接到通知并取消该签证。

该项投资的回报率是有保证的，每半年投资者会收到相应的利息。债券利率是从投资当天算起，所以这是非常安全且可靠的投资。除了可以自由的生活在澳洲，投资人也可以经营企业，虽然并不一定非要这样做。

另外，在4年临时签证的有效期内，必须实际居住在澳洲至少2年以符合申请永居签证的要求。

（注：以上2类签证，都必须先满足最低65分）

188C重大投资

申请人必须拥有至少500万澳元可以用于投资澳大利亚合规投资产品，投资期至少为4年。只什么是合规投资？从广义上讲包括以下投资：

政府债券
某些投资于澳大利亚的管理基金
直接投资于非上市的澳大利亚公司

在4年临时签证期限内，需累计在澳洲居住达160天才符合申请永居签证的条件。

虽然188C签证需要申请人投入大笔资金，但是它确实也给申请人带来了灵活性。此类签证适合在国内拥有公司的商人，并希望继续在国内经营他们的事业。一般情况下，往往是其配偶会与孩子定居在澳洲，而他们则留在中国继续经营企业。

我认为，投资人重要的是要真正了解每类签证的详细信息，再选择最适合的。为了今后可以申请永居签证，现在知道应该做了吧。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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申请欧洲永居证不一定要买房参与匈牙利30万欧债券计划即可实现

欧元汇率的大幅下降，欧洲良好的空气使越来越多的中国乃至其他国家的人都开始关注如何获得申根区和欧盟国家的居住证。

作为成立于1000多年前，人口仅1000万的匈牙利，虽是欧洲的一个小国家，但它却占据着一个非常有利的位置——临近德国、意大利和法国。在没有边境限制的匈牙利，乘坐公交或火车，只需要几个小时便可到达这些地方。海外投资者该如何获得匈牙利永居权？

匈牙利居住债券计划（Hungarian Residency Bond Program，简称HRBP）

2012年，匈牙利政府批准投资25万欧元债券获居留的政策，与次年2013年正式实施，并获以飞快的速度得到海外投资者的青睐。

截止2014年年底，匈牙利政府债务管理机构（Hungarian Government Debt Management Agency）共出售2213份居住债券给外国投资者。显然，其他几个欧盟国家也推出了类似匈牙利居住债券的活动，但他们中大多数，不是给出的价格较高（通常是50万欧元），就是必须有房地产方面的投资，才能获得居留证（例如，西班牙和葡萄牙计划）。鉴于匈牙利居住债券计划的成功，求胜心切的匈牙利政府向国会提交一项法案，从2015年1月1日开始，提高居住债券面值至30万欧元。法案实施后，匈牙利居住债券计划仍将在欧洲居住证市场上保持竞争力。

匈牙利居住债券计划优势

投资者无需在匈牙利购买房产

最近这段时间是投资房产的最佳时间。近年来的危机过后，房价刚刚开始每周、每月的递增。专家称，目前价格仍非常低，预计将在短时间内大幅提高。

居留许可证办理时间很短

预计在8个工作日内，匈牙利移民及公民局便可下发居留许可证

在匈牙利居住最短时间没有官方硬性要求（意味着申请人甚至无须移居匈牙利）
居留证可以自由往返欧盟地区所有申根国家（无签证要求）
该项目惠及配偶和未成年子女（18岁以下）
5年后还款（这意味着投资者不可退款的成本只有4.5万欧元的居留证办理费用）
该居留证基本上具有真正永久性（债券到期偿还后，申请人仍可获得永久居留权）

显然，这些优势使匈牙利居住债券计划在欧洲债券计划中名列前茅。同时，非常值得强调的是，该债券计划并不是获得匈牙利居留许可唯一的方式。还有其他几个方法，例如在匈牙利建立公司、开展业务等等。但最主要的，还是选择适合自己的。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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年后澳洲房产市场持续升温拍卖市场5年来表现最佳

随着中国农历新年的过去，不同于年前期间的不温不火，年后的澳洲房地产市场迎来了一个快速增长期。针对RP Data近期公布的最新澳大利亚全国拍卖市场数据，我做出了以下总结：

澳拍卖市场近期表现抢眼，自2009年来表现最佳

从以上各首府城市最新房产拍卖数据图，我们不难发现：全国加权平均清除率为77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨尔本表现稳定，清除率为76.5%，阿德莱德78.6%，拍卖市场增长强劲，布里斯班跟西澳珀斯较之去年有所上升，清除率分别为54.6%、40.0%。延续着前几周的强劲势头，前几周拍卖市场仍保持着一个健康积极的结果。根据我们瀚亚国际整理的前几年度数据表明，当前澳洲房产拍卖市场是自2009年9月以来表现最佳的时刻，不断出现的高清除率，在刷新纪录的同时也极大的增加了消费者信心。

高清除率持续，突显市场需求强劲，或带动房价增长

以上柱形图是澳洲房产市场上周的房屋拍卖清除率结果，值得我们注意的是，全国加权平均清除率为77.7%，为五年来同期最高数据，而悉尼的拍卖清除率更是达到了惊人的87.8%。不少人可能会问，关注这个有何用意？那么，我将继续给出一组数据，悉尼上上周的清除率为86.2%，加上本周的82.8%，这已是连续第四周清除率超过80%。众所周知，悉尼作为澳洲人口第一、经济第一、发展最为成熟的首府城市，一直以来就在某种程度上反应这整个市场的发展趋势。

沿着东海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在内，都维持着高清除率，这体现出极其强劲的市场需求。由此我们也不难推测，如果接下来几周拍卖市场仍重复当前的结果，则势必影响整个市场的价格。为何？很简单，因为清除率持续在80%左右，这是市场强烈支持卖家的信号，随之带来的房价上涨也应在预期之中。

总体而言，这对关注澳洲房产市场的投资人士来说是个好消息。同样不可忽视的是，寻找良好的投资平台，及时了解市场及政策的动态，从而选择最合适的投资方案，最大化规避风险。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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决定2015年年英国房产走势的5点热点

转眼4月将要来临，满城的春意盎然。回顾2014年英国房地产，让不少投资者看到了投资希望，例如出台的新印花税政策，减轻了海外购房者的税务压力。2015年，英国房地产市场的走势会如何？是不是更利于购房一族？以下我从5个方面来分析：

一、可支付能力

英国房价在2014年整体上涨4.6%。在过去三年内，英国房价涨幅惊人，升值比例达到25%，导致2014年的房价涨幅没有十分可观。但房子整体价格依旧呈现上升趋势。对于一直有购房计划的年轻人而言，即使贷款利率下降，或者贷款机构推出一系列优惠的贷款方案，也依旧只能‘叹房观止’。年轻购房者现在面临的严峻形势是：需要偿还学生贷款、紧缩的信用贷款、缓慢增长的收入和高昂的房屋花费。

二、贷款额度

过去5年里，贷款买房都需要办理繁杂的手续，贷款机构需要对贷款者的收入情况、家庭状况、以及偿还能力做出评估。

好消息是2015年政府将实行减少印花税的税收政策，在某些情况下贷款机构可接受3%的首付比例。但一些市场分析专家认为，3%的首付并没有听起来那么轻松，能够通过审核的贷款申请有限，同时机构发放的名额必定供不应求。如果贷款者的收入不增加，就不能从根本上解决问题，更不要过多期待这项政策能够为房地产业带来更多的收益。

三、贷款利率

2014年贷款利率出乎意料地违背主流预测，原本大家预测的应该在2014年初期上涨的利率却从年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果联邦储蓄总署（Federal Reserve）计划在2015年提高利率，那么贷款市场将会处于困境。但是从另一个方面考虑，如果经济不稳定，投资者纷纷购买政府债券以提供资金保障，那么通货膨胀则相对稳定，贷款利率也可能继续保持在较低水平。

四、房屋供给量

风险评估师Bill McMride认为，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市场异常活跃。尽管2014年的房屋销售总量不突出，但整体房价依然呈现上升趋势，房屋供给量短缺也是促进房价上涨的原因之一。房屋销售旺季通常从每年的2月份开始延续到春季，如果要增加房屋成交量，那么需要大量的现房涌入市场，否则没有房屋供给也就没有销量。

五、开发商计划

去年开发商提供的利润低的普通房产较少，反而更加专注奢华的利润高的大型小区，因此造成普通楼房销售量低的局面。此类建筑规划在2013年的反响明显，高昂的人工成本、土地和建筑材料费用也吸引了阔气的买家愿意为此买单。和2013年的销量相比，2014年略逊一筹，仅在最后一个月追赶上前一年的同期销量，略微提高0.2%。

频频上涨的租金也许能够刺激购房意向。但总体而言，2015年的房屋销售量依旧取决于贷款利率是否提高，开发商能否提供更多的普通楼房供给，并且被抑制的需求量能否在2015年得到释放。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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爱上西班牙生活的十大理由（上）

说到西班牙，跃入脑海的第一反应就是它那热情似火的红！不管是佛朗明哥舞者飞扬的红色裙摆，还是斗牛士手中的红色斗篷，再或是番茄大战飞溅四射的红色汁液，这些都是热情奔放的西班牙人的印证。如果它热情似火的红还不足以吸引你，那西班牙的美食和具有芬芳爽口的水果酒（Sangria）一定会深深吸引你。在此，我整理了十条让你爱上生活在西班牙的理由。

西班牙闻名世界的传统文化

弗拉明戈

来西班牙旅游的人，重要的行程之一就是欣赏佛朗明哥舞蹈。但佛朗明哥舞实际上并不是西班牙人所创，而是来源于住在西班牙南部安达卢西亚（Andalucia）的吉普赛人。自小能歌善舞的吉普赛人，将艰难生活的忧伤情绪抒发在自创的歌舞当中，这就是佛朗明哥舞的由来。

斗牛

斗牛是西班牙的国粹，风靡全国，享誉世界。只是近年来，在动物保护理念备受重视之下，人们对斗牛文化究竟是必须维护的民族传统文化还是一种虐待动物的血腥文化，存在争议。加泰隆尼亚区已经通过禁止斗牛活动的法案。但是西班牙很多人还是认为斗牛是西班牙特有的古老传统文化，更是国家的骄傲。

彰显着悠久历史、灿烂文化西班牙特色建筑

西班牙是有着悠久历史和灿烂文化的多民族国家。多民族的长时期融合，创造了西班牙独具一格的灿烂文化，复杂的历史变迁给西班牙留下了丰富多彩的文物古迹。遍及全国的天主教堂和南方阿拉伯式的房屋，是西班牙古代精湛建筑艺术的写照。

文化遗产大国

马德里自治大区的阿尔卡拉·德埃纳雷斯大学及古城区，阿尔卡拉·德埃纳雷斯是西班牙大文豪塞万提斯的出生地；

建筑大国

卡斯蒂利亚-莱昂自治大区的布尔戈斯大教堂。1984年被列入世界遗产名录的13世纪哥特式建筑。

多样自然景观大国

古埃尔公园、古埃尔宫和米拉府堪称高迪最经典的作品。因此于1984年共同被列入世界遗产名录。

西班牙缤纷多彩的节日让客人宾至如归

西红柿节

每年８月份，来自世界各地的游客都会聚集在西班牙小镇布尼奥尔，和当地居民一起庆祝这个别具特色的节日。每到举行“西红柿节”时，这个平日里很安静的小镇，便成为狂欢的海洋。人们来到这里，不是为了美景、美食，只为“打一场西红柿仗”。节日当天，人们纷纷走上街头，把西红柿当作“武器”，奋力相互投掷。西红柿不仅给人们带来了丰收的喜悦，也带来了狂欢的快乐。

奔牛节

奔牛节每年都在潘普洛纳镇举行。“奔牛之路”位于潘普洛纳市旧城区的一条狭窄的石板街，全长848米。主办单位会围好观赏的栅栏，以免让狂奔的牛只误伤群众。对游客而言，近距离观赏最刺激最有临场感。西班牙夏日独有的节日让游客们深深体会这一国家特有的火热与热情。

不容错过的西班牙美食

海鲜饭

西班牙饮食文化发达，东部是享有“西班牙国宝饭”美誉的海鲜饭发源地，西北部以生猛海鲜著称，南部以油炸食物和番茄冷汤闻名，中部则以烧烤为主。西班牙人烹饪食物，崇尚自然并重视用料搭配，保留了食材的天然风味，没有过分矫饰。西班牙海鲜饭是西餐三大名菜之一，与法国蜗牛、意大利面齐名。

Tapas

随着Tapas的发展，人们越来越精心制作它，Tapas在西班牙当地也成为一种小吃文化。

西班牙是一个旅游业极为发达的国家，人们认识西班牙菜几乎是从Tapas开始的。从蒜蓉橄榄油烫虾仁，西班牙火腿到腊肠煎蛋，无一不被世界食客们喜爱着。直至今日已经成为经典的Tapas艺术。

蓝天白云的西班牙海滩和海岛

海滩

真正来过西班牙的游客，才知道西班牙海滩的迷人之处不需要任何语言的修饰。每年都有大量的游客涌向这里沐浴地中海阳光。它不仅是欧洲其他国家首选的度假胜地，也是在全球享有盛誉的阳光海岸。西班牙被誉为：“出售阳光和海滩的国度” 全年至少有300天可以享受阳光的照耀。热情奔放的西班牙人总是以西班牙海滩为傲。在此我罗列几个西班牙最值得去的，风格迥异的海滩：

城市中的海滩–巴塞罗那海滩

来这里享受日光浴，晒成棕褐色是每一个西班牙人度假的首选；

奢华海滩—卡拉萨拉达海滩

伊维萨现在已被认为是西班牙狂欢派对的大众聚集场所；

神秘海滩—金沙海滩

对于经验丰富的旅行者而言，没有比选择到金沙海滩度假更好的方式来躲避城市的喧嚣和纷杂。这里一片静谧，给那些每天奔波于工作生活中的上班族一个很好的休息地点。

海岛

西班牙的海岛风景和这里的海滩一样美丽，位于大西洋的加利群岛和地中海的巴利阿里群岛都因他们的美丽山光水色而闻名于世。加利群岛各岛不仅有壮丽的火上景观，美丽的热带风光，还有一片第三世纪就存在的原始森林。群岛终年阳光明媚，常年吸引众多游客前来度假。此外，加利群岛是欧洲唯一的免税港，商品丰富，价格实惠。而巴利阿里群岛中最大的马约尔卡岛，风光绮丽，气候宜人。欧洲很多新婚夫妇视此岛为最好的蜜月指出，有“情人蜜月岛之称”

作家毕淑敏曾说：一个地方要适合私奔，要具备两个条件：一是风景秀美，在山川秀丽的地方才有心思谈情说爱；二要人迹罕至，只有在人少的地方，私奔才最安全。西班牙正是这样一座最适合私奔的浪漫之国度。（未完待续）

季律师专栏全集：

季律师解析西班牙房产投资

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澳大利亚政府向海外置业者收取买房申请费为哪般？

近日的一则新闻引起了许多当地及海外置业者的注意，报道称联邦政府欲向在澳购房的海外置业者收取申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取$5000澳元的申请费，而购买100万澳元以上房产的海外置业者，购房价格每超过$100万澳元就必须再缴纳$1万澳元的申请费。

目前大部分的民众观点均认为该申请费不算过分，也无法阻挡海外置业者在澳购房的热情和脚步。但是我们不妨借此机会来探讨一下联邦政府的态度。

联邦财政部近日发表的建议报告指出，目前的海外人士在澳买房许可申请的机制远未达到有效的合规审查。违反《1975 年外国收购与兼并法》（下简称“法案”）的海外置业者可能会被处以撤资令或刑事处罚（例如：罚款或监禁）。然而，由于刑事处罚的举证责任门槛非常高，使得刑事处罚难以实行。同时，有一些海外置业者明知故犯，故意违反该法案以赚取巨大利润（房屋增值部分高于罚金）。

因此，财政部报告建议联邦政府引入民事处罚机制，根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金，以期达到威慑作用。例如：当海外置业者出售违反法案购得的物业时，该物业的所有资本利得（即增值部分）应当上缴政府。同时，处罚对象不仅是置业者本身，对于任何故意协助海外置业者违反法案的第三方机构也要严厉处罚（例如：售房中介、律师、贷款经理等）。让我们先来详细看一下报告的建议处罚：

注：以上表格中所涉及的处罚措施都尚未实施

显然，联邦政府并非要阻拦海外置业者到澳大利亚投资购房，而是希望海外置业者能够在遵循澳大利亚法律法规的基础上赴澳投资，并通过民事处罚机制可以更加有效地督促法律合规，协助法律执行机制。同时，通过加大罚款额度对海外置业者起到威慑作用。且不论增加的申请费每年能为联邦政府带来多少的额外收入，如果能够设立一个新的机构审查海外置业者在澳投资的违规行为，相信对于所有海外投资者来说都是一件好事。只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。

目前，该报告仍处于征询阶段，离具体实施还有一段日期。所有民众及企业都可以在2015年3月20日前联系财政部发表自己的观点。如果您觉得有其他方式能够更加有效地达到上述目的，不妨提出来供政府参考以便其在3月20日之后做出进一步的决定。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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投资澳洲房产如何折旧减税？

如果您正在看这篇文章，想必我可以假设您是一名房产投资者。如果不是，也是一位正在认真考虑投资房产的人。或许，在您权衡某处房产是否是适于投资时，有人曾建议您计算一下“折旧后的”现金流？亦或许，在您查看某处新修建的房产时，房产经纪曾为您提供过有关折旧减税的建议。

房产投资可以是一个令人望而生畏的领域，想要涉足，学习掌握与投资相关的各方面知识就至关重要。

首先，让我们从最简单的开始。

什么叫折旧减税？

折旧减税通常是指针对房产投资者的税收减扣。

其具体原理如下：

通过投资房产获得的收入（表现形式为租户所支付的租金），与其他能够产生收入的项目一样，您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下，这些税收减扣是针对您花钱的项目，例如物业管理费，市政管理费以及其他杂费。每支付一笔钱，您就会收到一张税务发票与收据，在交税时，您可以使用这张票据来申请减税。

非现金减税

房产折旧减税即税务机关所称的“非现金减税”

这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因，房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

折旧，让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。但这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。

折旧减税的优势——省钱

为什么说“折旧减税”能房产投资者省钱？我来举个例子：

如果您的年收入为 10万澳元，而您申报了 1万澳元的减税，那么您只需对 9万澳元的收入付税。

注:每年报税的时候，都会有会计师为投资者处理相关事务（只要在澳洲产生收入的人群，都有相应的会计师）

下页表格中针对房产投资所产生的每月回报列举了不同的折旧。

当然，下列计算数据仅为示意说明，具体的金额将取决于您的房产以及其他各种变量。

有无申报折旧减税的对比

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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中国澳洲签证申请者之“伤”——资金来源证明

说到澳大利亚商业与投资签证时，提到最多的一个词就是“资金来源”。“资金来源”是指，投资者是如何积累到现有资产。海外投资者人在申请“重大投资”、188子类签证下的企业家签证（188A）和投资者签证（188B）时，都必须提供本人的资金来源。

这对中国申请者来说是最难满足的一个条件，这是因为中澳间在财务与监管条例上有着众多的不同。不过，中国会计体制开始越来越多地采用西方会计学和遵约，两国在这些方面的不同正在慢慢缩小。更准确的说，是西方体制正在逐步适应中国市场。也就是说，但在此之前，这两个国家的企业运营方式会有些许不同。

澳大利亚移民局希望所有的申请人可以满足适用的条例。所以，移民局期望中国申请人可以按照在澳经营企业的要求提供相关凭证。举例如下：

审计过的财务报表
报税记录——个人所得税记录、公司所得税记录以及营业税等
企业注册信息和执照
企业所有权文件(如股权分配)
银行对账单

从本质上讲，作为申请签证的一部分，申请人需要向移民官展现一个清晰且易于理解的书面记录。移民官不会随便相信申请人所说，如赚取资产的方式，如何使用或节省出这笔资产等。在此过程中，申请人不只是去单一的证明自己目前拥有的这笔资产，还必须证明是如何通过合法途径积累得到的。

由于澳大利亚政府不希望商业和投资移民项目变为洗钱工具，所以他们只希望吸引合法和严谨的企业家。然而，这对于真正合法的中国申请人来说太过于复杂。我经常就这一点与客人反复讨论并试图告诉他们，与移民局争论这些毫无意义。成功获得签证的唯一要素就是申请人尽可能多地向澳大利亚移民局提供移民官所要求的文件。

对一些客户来说，这是一个学习的过程。而对于许多申请人来说这并不简单，甚至根本办不到。那时，申请人就需要想方设法来证明自己故事的真实性。比如，提供自己能拿到的文件，即使无法提供移民局要求的所有文件，也可以在很大程度上支持您的签证申请。需要提醒的是，许多申请人在这个过程中感到万分沮丧，只因为他们确实拥有这笔财产，但能够提供文件却非常少。

这时聘用专业的移民顾问就显得非常重。申请者在向所聘律师详述自己的具体情况后，便可得到最适合自己的签证申请方案。需要注意的是，申请人需要完全相信最的移民顾问

这并不意味着自己所有的财产都需要向移民局披露，只需要提供移民局要求的那些就足够了。

以下是可能要求提供的书面凭证的一些例子：

由澳大利亚注册会计师或者四大会计师事务所驻国内办事处的会计师出具的审计复核
由认可的物业评估师出具的物业评估报告。并不是所有的所有的物业评估机构都被认可

以上只是众多书面凭证中的两个例子，如果是针对每位客户的签证申请，则需要具体案例具体分析。很抱歉在此不能为大家一一列举详细的文件。

下面我列举2个对中国申请者较为适用的例子：

所有权

从澳洲政府的角度来看，签证申请人或者其配偶拥有的财产应该在他们个人名下。但是在中国，有些时候法定所有权却显示在其他家庭成员名下或者是某一位员工名下。这可能会导致一个问题，尽管每个人都明白真正的业主只有一个，但没有任何书面凭证可以证明这个关系。虽然可以与移民官争论实益所有权，但这让情况变得更加复杂，澳洲移民局将会对此提出更多的问题。

资金来源追溯期

用多长的追溯期去证明资金来源最好？越长越好。

如果申请人能够证明拥有财产的时间越长，对签证申请越有利。虽然，不是每一个人在出售财产或者转让生意时都保留书面文件，但从申请澳洲签证的角度来说，这是一个很好的建议。

我希望以上信息能对申请澳大利亚商业和投资移民签证的读者有所帮助和深入的了解。一般情况下，申请人并不能提供移民局要求的所有文件。因此，提供越多的文件持证对签证申请越有利。对于可以投资五百万澳元却不能满足提供充分资金来源凭证的签证申请人，澳大利亚移民局将驳回其递交的申请。以上的情况证明，签证申请的前期准备工作必须认真对待并且在准备相关文件时应该从澳大利亚政府的角度而不仅仅是从申请者的角度考虑。

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Matthew Garvey剖析澳洲移民

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如何把握加拿大利好机会贷款买房？

加拿大央行四年来首次变更隔夜利率(overnight rate)，将其降低25个基点至0.75%，这对投资加拿大房产的买家而言是个重大利好消息。

“相应的银行利率为1%，存款利率0.5%，”加拿大央行官方表示，“这一决定是为了应对最近的石油价格暴跌对加拿大经济增长和潜在的通货膨胀的不利影响。”

2014年年底，在加拿大央行宣布降息之前，市场就预测加拿大央行将在未来几年提高利率，现在看起来不太可能。而现在重要的问题是——中国买家如何能从中获利？

下面，我为投资者列出在加拿大获得房贷的5个步骤：

步骤1：选择贷款渠道

除非是有着雄厚财力的买家会选择现金购房，否则，大部分都会选择贷款购房。

在加拿大，海外买家共有2种贷款途径：银行和贷款经纪

银行贷款：在银行申请贷款有一个潜在的限制就是其提供的产品有限。一般买家可申请到30%的首付。

不过，加拿大数家银行现已意识到中国买家在贷款上所面临的挑战，已与中国大陆银行建立合作关系，并推出贷款产品，特别是加拿大的丰业银行。

贷款经纪人：由于贷款经纪人与许多个不同的银行都有业务往来，所以买家在贷款上会有更多的选择。一般可申请到35%左右的首付。

注：海外买家在申请贷款时，需要出示信用记录。比如：个人在自己国家的2年税务报表

步骤2：签订贷款合同

在签署了贷款合同后，意味着买家签订了一项法律合同。如果买家无法偿还贷款的，银行有权将房产收回。

注：贷款额为本金，在还款期间还应支付利息。加拿大贷款利率为：2.8%-3%

步骤3：贷款预批

看房之前，大多数房地产、银行和经纪人会建议买家申请贷款预批。这项免费服务将根据买家的资格和个人信用评级，帮助买家预知自己可获的贷款金额。银行或者经纪人会询问你的收入和个人财务状态，以及检查您的信用评分。

120天内，买家可获知贷款金额以及贷款利率。如果利率走高，贷款利率不受影响；如果利率下降，买家会获得更低利率。

贷款预批可以让买家在与经纪人协商房价时处于更有利的位置，并能对自己所需负担的房产有一个清晰认识。

不过，贷款预批不具法律效应，也不能保证所预先核准的金额。在提交所需资料档案后，还需要在律师和银行的帮助下做最后的审批。

步骤4：确定贷款规模

通常，买家最多能获得房价95%的贷款，所以还需要支付房价5%的头期款。

步骤5：选择贷款

所有的抵押贷款都对首次购房者开放，选择真正适合自己的那款贷款是一项艰巨的任务。

在大多数情况下，风险承受能力是一个关键因素。利率会随着市场而改变，买家需要确定的是，变动利率和固定利率哪个更适合自己。

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Craig Doherty解析加拿大房产投资

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