Category: Special Investment Column

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爱上西班牙生活的十大理由（上）

说到西班牙，跃入脑海的第一反应就是它那热情似火的红！不管是佛朗明哥舞者飞扬的红色裙摆，还是斗牛士手中的红色斗篷，再或是番茄大战飞溅四射的红色汁液，这些都是热情奔放的西班牙人的印证。如果它热情似火的红还不足以吸引你，那西班牙的美食和具有芬芳爽口的水果酒（Sangria）一定会深深吸引你。在此，我整理了十条让你爱上生活在西班牙的理由。

西班牙闻名世界的传统文化

  • 弗拉明戈

来西班牙旅游的人，重要的行程之一就是欣赏佛朗明哥舞蹈。但佛朗明哥舞实际上并不是西班牙人所创，而是来源于住在西班牙南部安达卢西亚（Andalucia）的吉普赛人。自小能歌善舞的吉普赛人，将艰难生活的忧伤情绪抒发在自创的歌舞当中，这就是佛朗明哥舞的由来。

  • 斗牛

斗牛是西班牙的国粹，风靡全国，享誉世界。只是近年来，在动物保护理念备受重视之下，人们对斗牛文化究竟是必须维护的民族传统文化还是一种虐待动物的血腥文化，存在争议。加泰隆尼亚区已经通过禁止斗牛活动的法案。但是西班牙很多人还是认为斗牛是西班牙特有的古老传统文化，更是国家的骄傲。

彰显着悠久历史、灿烂文化西班牙特色建筑

西班牙是有着悠久历史和灿烂文化的多民族国家。多民族的长时期融合，创造了西班牙独具一格的灿烂文化，复杂的历史变迁给西班牙留下了丰富多彩的文物古迹。 遍及全国的天主教堂和南方阿拉伯式的房屋，是西班牙古代精湛建筑艺术的写照。

  • 文化遗产大国

马德里自治大区的阿尔卡拉·德埃纳雷斯大学及古城区，阿尔卡拉·德埃纳雷斯是西班牙大文豪塞万提斯的出生地；

  • 建筑大国

卡斯蒂利亚-莱昂自治大区的布尔戈斯大教堂。1984年被列入世界遗产名录的13世纪哥特式建筑。

  • 多样自然景观大国

古埃尔公园、古埃尔宫和米拉府堪称高迪最经典的作品。因此于1984年共同被列入世界遗产名录。

西班牙缤纷多彩的节日让客人宾至如归

  • 西红柿节

每年８月份，来自世界各地的游客都会聚集在西班牙小镇布尼奥尔，和当地居民一起庆祝这个别具特色的节日。每到举行“西红柿节”时，这个平日里很安静的小镇，便成为狂欢的海洋。人们来到这里，不是为了美景、美食，只为“打一场西红柿仗”。节日当天，人们纷纷走上街头，把西红柿当作“武器”，奋力相互投掷。西红柿不仅给人们带来了丰收的喜悦，也带来了狂欢的快乐。

  • 奔牛节

奔牛节每年都在潘普洛纳镇举行。“奔牛之路”位于潘普洛纳市旧城区的一条狭窄的石板街，全长848米。主办单位会围好观赏的栅栏，以免让狂奔的牛只误伤群众。对游客而言，近距离观赏最刺激最有临场感。西班牙夏日独有的节日让游客们深深体会这一国家特有的火热与热情。

不容错过的西班牙美食

  • 海鲜饭

西班牙饮食文化发达，东部是享有“西班牙国宝饭”美誉的海鲜饭发源地，西北部以生猛海鲜著称，南部以油炸食物和番茄冷汤闻名，中部则以烧烤为主。西班牙人烹饪食物，崇尚自然并重视用料搭配，保留了食材的天然风味，没有过分矫饰。西班牙海鲜饭是西餐三大名菜之一，与法国蜗牛、意大利面齐名。

  • Tapas

随着Tapas的发展，人们越来越精心制作它，Tapas在西班牙当地也成为一种小吃文化。

西班牙是一个旅游业极为发达的国家，人们认识西班牙菜几乎是从Tapas开始的。从蒜蓉橄榄油烫虾仁，西班牙火腿到腊肠煎蛋，无一不被世界食客们喜爱着。直至今日已经成为经典的Tapas艺术。

蓝天白云的西班牙海滩和海岛

  • 海滩

真正来过西班牙的游客，才知道西班牙海滩的迷人之处不需要任何语言的修饰。每年都有大量的游客涌向这里沐浴地中海阳光。它不仅是欧洲其他国家首选的度假胜地，也是在全球享有盛誉的阳光海岸。西班牙被誉为：“出售阳光和海滩的国度” 全年至少有300天可以享受阳光的照耀。热情奔放的西班牙人总是以西班牙海滩为傲。在此我罗列几个西班牙最值得去的，风格迥异的海滩：

城市中的海滩–巴塞罗那海滩

来这里享受日光浴，晒成棕褐色是每一个西班牙人度假的首选；

奢华海滩—卡拉萨拉达海滩

伊维萨现在已被认为是西班牙狂欢派对的大众聚集场所；

神秘海滩—金沙海滩

对于经验丰富的旅行者而言，没有比选择到金沙海滩度假更好的方式来躲避城市的喧嚣和纷杂。这里一片静谧，给那些每天奔波于工作生活中的上班族一个很好的休息地点。

  • 海岛

西班牙的海岛风景和这里的海滩一样美丽，位于大西洋的加利群岛和地中海的巴利阿里群岛都因他们的美丽山光水色而闻名于世。加利群岛各岛不仅有壮丽的火上景观，美丽的热带风光，还有一片第三世纪就存在的原始森林。群岛终年阳光明媚，常年吸引众多游客前来度假。此外，加利群岛是欧洲唯一的免税港，商品丰富，价格实惠。而巴利阿里群岛中最大的马约尔卡岛，风光绮丽，气候宜人。欧洲很多新婚夫妇视此岛为最好的蜜月指出，有“情人蜜月岛之称”

作家毕淑敏曾说：一个地方要适合私奔，要具备两个条件：一是风景秀美，在山川秀丽的地方才有心思谈情说爱；二要人迹罕至，只有在人少的地方，私奔才最安全。西班牙正是这样一座最适合私奔的浪漫之国度。（未完待续）

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季律师解析西班牙房产投资

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澳大利亚政府向海外置业者收取买房申请费为哪般？

近日的一则新闻引起了许多当地及海外置业者的注意，报道称联邦政府欲向在澳购房的海外置业者收取申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取$5000澳元的申请费，而购买100万澳元以上房产的海外置业者，购房价格每超过$100万澳元就必须再缴纳$1万澳元的申请费。

目前大部分的民众观点均认为该申请费不算过分，也无法阻挡海外置业者在澳购房的热情和脚步。但是我们不妨借此机会来探讨一下联邦政府的态度。

联邦财政部近日发表的建议报告指出，目前的海外人士在澳买房许可申请的机制远未达到有效的合规审查。违反《1975 年外国收购与兼并法》（下简称“法案”）的海外置业者可能会被处以撤资令或刑事处罚（例如：罚款或监禁）。然而，由于刑事处罚的举证责任门槛非常高，使得刑事处罚难以实行。同时，有一些海外置业者明知故犯，故意违反该法案以赚取巨大利润（房屋增值部分高于罚金）。

因此，财政部报告建议联邦政府引入民事处罚机制，根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金，以期达到威慑作用。例如：当海外置业者出售违反法案购得的物业时，该物业的所有资本利得（即增值部分）应当上缴政府。同时，处罚对象不仅是置业者本身，对于任何故意协助海外置业者违反法案的第三方机构也要严厉处罚（例如：售房中介、律师、贷款经理等）。让我们先来详细看一下报告的建议处罚：

注：以上表格中所涉及的处罚措施都尚未实施

显然，联邦政府并非要阻拦海外置业者到澳大利亚投资购房，而是希望海外置业者能够在遵循澳大利亚法律法规的基础上赴澳投资，并通过民事处罚机制可以更加有效地督促法律合规，协助法律执行机制。同时，通过加大罚款额度对海外置业者起到威慑作用。且不论增加的申请费每年能为联邦政府带来多少的额外收入，如果能够设立一个新的机构审查海外置业者在澳投资的违规行为，相信对于所有海外投资者来说都是一件好事。只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。

目前，该报告仍处于征询阶段，离具体实施还有一段日期。所有民众及企业都可以在2015年3月20日前联系财政部发表自己的观点。如果您觉得有其他方式能够更加有效地达到上述目的，不妨提出来供政府参考以便其在3月20日之后做出进一步的决定。

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律师扬泱解析澳洲房产

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投资澳洲房产如何折旧减税？

如果您正在看这篇文章，想必我可以假设您是一名房产投资者。如果不是，也是一位正在认真考虑投资房产的人。或许，在您权衡某处房产是否是适于投资时，有人曾建议您计算一下“折旧后的”现金流？亦或许，在您查看某处新修建的房产时，房产经纪曾为您提供过有关折旧减税的建议。

房产投资可以是一个令人望而生畏的领域，想要涉足，学习掌握与投资相关的各方面知识就至关重要。

首先，让我们从最简单的开始。

什么叫折旧减税？

折旧减税通常是指针对房产投资者的税收减扣。

其具体原理如下：

通过投资房产获得的收入（表现形式为租户所支付的租金），与其他能够产生收入的项目一样，您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下，这些税收减扣是针对您花钱的项目，例如物业管理费，市政管理费以及其他杂费。每支付一笔钱，您就会收到一张税务发票与收据，在交税时，您可以使用这张票据来申请减税。

非现金减税

房产折旧减税即税务机关所称的“非现金减税”

这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因，房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

折旧，让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。但这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。

折旧减税的优势——省钱

为什么说“折旧减税”能房产投资者省钱？我来举个例子：

如果您的年收入为 10万澳元，而您申报了 1万澳元的减税，那么您只需对 9万澳元的收入付税。

注:每年报税的时候，都会有会计师为投资者处理相关事务（只要在澳洲产生收入的人群，都有相应的会计师）

下页表格中针对房产投资所产生的每月回报列举了不同的折旧。

当然，下列计算数据仅为示意说明，具体的金额将取决于您的房产以及其他各种变量。

有无申报折旧减税的对比

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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中国澳洲签证申请者之“伤”——资金来源证明

说到澳大利亚商业与投资签证时，提到最多的一个词就是“资金来源”。“资金来源”是指，投资者是如何积累到现有资产。海外投资者人在申请“重大投资”、188子类签证下的企业家签证（188A）和投资者签证（188B）时，都必须提供本人的资金来源。

这对中国申请者来说是最难满足的一个条件，这是因为中澳间在财务与监管条例上有着众多的不同。不过，中国会计体制开始越来越多地采用西方会计学和遵约，两国在这些方面的不同正在慢慢缩小。更准确的说，是西方体制正在逐步适应中国市场。也就是说，但在此之前，这两个国家的企业运营方式会有些许不同。

澳大利亚移民局希望所有的申请人可以满足适用的条例。所以，移民局期望中国申请人可以按照在澳经营企业的要求提供相关凭证。举例如下：

  • 审计过的财务报表
  • 报税记录——个人所得税记录、公司所得税记录以及营业税等
  • 企业注册信息和执照
  • 企业所有权文件(如股权分配)
  • 银行对账单

从本质上讲，作为申请签证的一部分，申请人需要向移民官展现一个清晰且易于理解的书面记录。移民官不会随便相信申请人所说，如赚取资产的方式，如何使用或节省出这笔资产等。在此过程中，申请人不只是去单一的证明自己目前拥有的这笔资产，还必须证明是如何通过合法途径积累得到的。

由于澳大利亚政府不希望商业和投资移民项目变为洗钱工具，所以他们只希望吸引合法和严谨的企业家。然而，这对于真正合法的中国申请人来说太过于复杂。我经常就这一点与客人反复讨论并试图告诉他们，与移民局争论这些毫无意义。成功获得签证的唯一要素就是申请人尽可能多地向澳大利亚移民局提供移民官所要求的文件。

对一些客户来说，这是一个学习的过程。而对于许多申请人来说这并不简单，甚至根本办不到。那时，申请人就需要想方设法来证明自己故事的真实性。比如，提供自己能拿到的文件，即使无法提供移民局要求的所有文件，也可以在很大程度上支持您的签证申请。需要提醒的是，许多申请人在这个过程中感到万分沮丧，只因为他们确实拥有这笔财产，但能够提供文件却非常少。

这时聘用专业的移民顾问就显得非常重。申请者在向所聘律师详述自己的具体情况后，便可得到最适合自己的签证申请方案。需要注意的是，申请人需要完全相信最的移民顾问

这并不意味着自己所有的财产都需要向移民局披露，只需要提供移民局要求的那些就足够了。

以下是可能要求提供的书面凭证的一些例子：

  • 由澳大利亚注册会计师或者四大会计师事务所驻国内办事处的会计师出具的审计复核
  • 由认可的物业评估师出具的物业评估报告。并不是所有的所有的物业评估机构都被认可

以上只是众多书面凭证中的两个例子，如果是针对每位客户的签证申请，则需要具体案例具体分析。很抱歉在此不能为大家一一列举详细的文件。

下面我列举2个对中国申请者较为适用的例子：

  • 所有权

从澳洲政府的角度来看，签证申请人或者其配偶拥有的财产应该在他们个人名下。但是在中国，有些时候法定所有权却显示在其他家庭成员名下或者是某一位员工名下。这可能会导致一个问题，尽管每个人都明白真正的业主只有一个，但没有任何书面凭证可以证明这个关系。虽然可以与移民官争论实益所有权，但这让情况变得更加复杂，澳洲移民局将会对此提出更多的问题。

  • 资金来源追溯期

用多长的追溯期去证明资金来源最好？越长越好。

如果申请人能够证明拥有财产的时间越长，对签证申请越有利。虽然，不是每一个人在出售财产或者转让生意时都保留书面文件，但从申请澳洲签证的角度来说，这是一个很好的建议。

我希望以上信息能对申请澳大利亚商业和投资移民签证的读者有所帮助和深入的了解。一般情况下，申请人并不能提供移民局要求的所有文件。因此，提供越多的文件持证对签证申请越有利。对于可以投资五百万澳元却不能满足提供充分资金来源凭证的签证申请人，澳大利亚移民局将驳回其递交的申请。以上的情况证明，签证申请的前期准备工作必须认真对待并且在准备相关文件时应该从澳大利亚政府的角度而不仅仅是从申请者的角度考虑。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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如何把握加拿大利好机会贷款买房？

加拿大央行四年来首次变更隔夜利率(overnight rate)，将其降低25个基点至0.75%，这对投资加拿大房产的买家而言是个重大利好消息。

“相应的银行利率为1%，存款利率0.5%，”加拿大央行官方表示，“这一决定是为了应对最近的石油价格暴跌对加拿大经济增长和潜在的通货膨胀的不利影响。”

2014年年底，在加拿大央行宣布降息之前，市场就预测加拿大央行将在未来几年提高利率，现在看起来不太可能。而现在重要的问题是——中国买家如何能从中获利？

下面，我为投资者列出在加拿大获得房贷的5个步骤：

  • 步骤1：选择贷款渠道

除非是有着雄厚财力的买家会选择现金购房，否则，大部分都会选择贷款购房。

在加拿大，海外买家共有2种贷款途径：银行和贷款经纪

银行贷款：在银行申请贷款有一个潜在的限制就是其提供的产品有限。一般买家可申请到30%的首付。

不过，加拿大数家银行现已意识到中国买家在贷款上所面临的挑战，已与中国大陆银行建立合作关系，并推出贷款产品，特别是加拿大的丰业银行。

贷款经纪人：由于贷款经纪人与许多个不同的银行都有业务往来，所以买家在贷款上会有更多的选择。一般可申请到35%左右的首付。

注：海外买家在申请贷款时，需要出示信用记录。比如：个人在自己国家的2年税务报表

  • 步骤2：签订贷款合同

在签署了贷款合同后，意味着买家签订了一项法律合同。如果买家无法偿还贷款的，银行有权将房产收回。

注：贷款额为本金，在还款期间还应支付利息。加拿大贷款利率为：2.8%-3%

  • 步骤3：贷款预批

看房之前，大多数房地产、银行和经纪人会建议买家申请贷款预批。这项免费服务将根据买家的资格和个人信用评级，帮助买家预知自己可获的贷款金额。银行或者经纪人会询问你的收入和个人财务状态，以及检查您的信用评分。

120天内，买家可获知贷款金额以及贷款利率。如果利率走高，贷款利率不受影响；如果利率下降，买家会获得更低利率。

贷款预批可以让买家在与经纪人协商房价时处于更有利的位置，并能对自己所需负担的房产有一个清晰认识。

不过，贷款预批不具法律效应，也不能保证所预先核准的金额。在提交所需资料档案后，还需要在律师和银行的帮助下做最后的审批。

  • 步骤4：确定贷款规模

通常，买家最多能获得房价95%的贷款，所以还需要支付房价5%的头期款。

  • 步骤5：选择贷款

所有的抵押贷款都对首次购房者开放，选择真正适合自己的那款贷款是一项艰巨的任务。

在大多数情况下，风险承受能力是一个关键因素。利率会随着市场而改变，买家需要确定的是，变动利率和固定利率哪个更适合自己。

Craig Doherty专栏全集：

Craig Doherty解析加拿大房产投资

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汇率利率双走低 英国房贷有哪些优惠？

除了英国按揭贷款的固定利率和浮动利率纷纷降到历史最低点，英镑对人民币汇率也跌至两年最低（1:9.4989）。对于投资或自住购房者来说，汇率和利率的双双走低，将会大大降低购房者的资金成本。

年前，来自英国最大的按揭贷款咨询公司Mortgage Advice Bureau的数据显示，贷款利率已刷新记录。根据Moneyfacts.co.uk的数据，Mortgage Advice Bureau发现，平均两年期固定利率在去年年底下降了27个基点，至2014年11月的3.44%。三年期固定利率则降至历史最低的3.52%，而浮动利率也创下新低，平均为2.38%。截至2014年11月，浮动利率下跌了28个基点，是各类利率中下跌最大的。

于此同时，近期英镑对人民币汇率跌至了两年来最低点。和两年前的10.5相比，现在购房者可以以9.45左右人民币换得1英镑。这近100个基点的英镑下跌， 让购房者节约了货币兑换的成本。 。

以下，我以一分25年期15万英镑的贷款为例，为大家整理了不同贷款机构可提供的优惠利率，以及相比半年前，汇率降低带来的资金节省。

  • 40％首付

针对短期利率，约克郡建筑协会（Yorkshire Building Society）可提供两年期固定利率为1.39%的贷款，服务费为975英镑。25年期15万英镑的抵押贷款每月的还款额为612英镑，两年内支付15,682英镑。相比半年前，汇率从10.5跌至9.45，兑换15，682英镑，可节省16466人民币。

汇丰银行提供5年期固定利率为2.48%的贷款，服务费为999英镑。一份25年15万的贷款每月还款691英镑，五年内支付42,497.5英镑。汇率降低可为购房者节省44622人民币。

  • 25％首付

针对2年固定利率，切尔西建筑协会的利率为1.59%，服务费为1675英镑。对于15万英镑的贷款，贷款申请者每月需支付626英镑，前两年共支付1.6719万英镑。

汇率降低可为购房者节省1.7555万人民币。

此外，英国邮局还提供5年期固定利率为2.75%的贷款，费用为1495英镑。因此，对同样一份25年期15万英镑的贷款来说，每月的还款额为712英镑，5年共支付42,918英镑。汇率降低可为购房者节省45064人民币。

  • 10％首付

英国邮局提供2年期固定利率为2.95%的贷款，费用为995英镑。一份25年期15万英镑的贷款，每月还款727英镑，两年内需支付1.8452万英镑。汇率降低可为购房者节省1.9375万人民币。

Furness 建筑协会提供一份低利率的5年期固定利率贷款，利率为4.09%，费用为999英镑。25年期15万英镑的贷款每月还款818英镑，5年的花费为50,105英镑。汇率降低可为购房者节省52610人民币。

对于现金购房者来说，汇率下降带来的成本节省更加明显。以伦敦房屋平均成交价227.619英镑为例，购买现房可节省23.9万人民币。

根据财政部大臣乔治·奥斯本先生提出的新印花税政策，购买房价在93.75万英镑以下房产的业主，将少支付一定比例的印花税，而这一价值额度涵盖了大部分的英国房产。

另外，根据巴克莱银行联合英国经济和商业研究中心（Cebr）的报告预计，英国央行很有可能在2015的下半年将基准利率从长年以来不变的0.5%调至0.75%，幷在年底上调到1.25%。基准利率的上调，未来会引起按揭贷款房主每月的还款额增加，

如果现在购房，选择5年期固定利率则可以很好的应对这一变化。央行利率上调还有可能在未来引起汇率上涨，此时的汇率优势将有可能在短期内不再重现。

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韦朝贺专栏全集：

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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在英国投资移民法案最终修订版发布前 投资者该怎么做？

年前，我受邀参与MAC（英国移民事务咨询委员会）关于移民法规修改更新的讨论会。会议主要探讨了继2014年11月6日起，Tier 1 Investor 英国投资移民涨价之后新政策的实施以及出现的问题，内政部也预计将于2015年4月6日发布相应的新移民法规细则。

Tier 1 英国投资者移民项目的概述

Tier 1 投资者移民项目，是为非欧洲经济区的公民开放，使得他们和家人可以通过在英国投资至少200万英镑这种方式，来英国居住和工作。

只要他们符合相关的投资要求，并满足居留上的额外要求，Tier 1投资者及其家人通常在5年后就有资格申请英国的永久居留权（或两，三年后，如果他们采取加速路线之一）。在英国居住满5年后，包括至少1年的永久居留，Tier 1投资移民有资格获得英国国籍。

2014年11月6日起Tier 1投资移民项目法规调整

继MAC在2014年发表的一份报告，英国内政部在11月6日宣布对Tier 1 投资移民项目做一些调整，其中包括:

  • 提高了先前的最低投资门槛，100万英镑。现为200万英镑
  • 投资金额的全部都应用于购买在英国正常运营的公司的股票或债务，以及英国国债。而不是先前的75%（其余的25%可以投资英国房地产）
  • 取消了保持投资总市值不低于最初投资门槛的要求

最新变化的问题

在以上的调整宣布后不久，一些实际问题立刻显现。

尽管内政部意在取消所谓的“补仓”要求，即维持投资的市值不变，可是新的要求仍然变相地达到了维持投资市值的结果。新规定指出，当一个证券被出售时，Tier 1投资者必须以该证券的成本价购买另一个符合要求的证券。

举例：

投资者最初以10万英镑买了一支债券，随后以8万5千英镑卖出。那么这个投资者必须以10万镑再买进另一支债券或股票。同理，如果投资者最初以10万英镑买了一支债券，随后以11万5千英镑卖出。那么投资者仍必须以10万镑再买进另一支债券或股票。

内政部又提出进一步的要求，即购买新的证券必须在同一报告期内完成。根据以往的移民条例，投资者允许在下一个报告期结束之前对其投资账户进行“补仓”。

意见反馈

在MAC的讨论会上，一些移民顾问、投资经理和私人银行对内政部的新条例做了意见反馈。他们认为新条例过度复杂，很难执行。尤其是投资者在买卖了数次以后，就很难记录每个证券的购买价，特别是同一个证券在不同的时间以不同的价格买入的情况下，投资者很难确定该证券的成本价。此外，要求投资者在同一报告期内补仓，这可能会迫使投资者在金融市场表现不佳的时候追加投资。

总之，业内人士认为，这些变化将会打击高净值人群申请英国投资移民的积极性。此外，投资者可能会采取非常保守的方式来投资，采取“买入并持有”的策略，从而导致他们100%投资到英国国债。

这违背了MAC的建议。移民法规应该鼓励Tier 1 投资者移民像”普通”投资者一样，投资于多元化的产品。

内政部咨询

针对这些反馈，内政部成立了一个工作组，由移民律师、私人银行家和投资经理来审查新的Tier 1投资移民法规。在工作组的讨论中，内政部明确了其投资移民项目的目标：

  • 鼓励多元化分散的投资策略，而非之前的以国债为绝对主导的策略
  • 取消了维持投资市值的规定
  • 确保投资者在整个投资期中，持有符合要求的投资产品

修订提议

经过数次工作组的讨论会，以下折衷提案已交付内政部：

  • 引进了维持本金的要求。换句话说，一旦Tier 1投资者将200万（或500万，1000万）投资到了允许的投资产品后，在英国生活期间，所有的本金必需维持投资状态。
  • 如果一项投资亏本卖了，不应该要求以前项投资成本价购买新的项目。这种情况，应该要求Tier 1投资者以这项投资的出售价来购买新的投资。就此提议，内政部担心这会影响到投资本金，因此工作组进而又提出，如果一项投资以盈利出售，投资者应当按照出售价来购买新的投资。换句话说，投资者应该把盈利的部分保留在其投资账户中用于再投资，而不可以把盈利部分提出。
  • 当一项投资被卖出后，Tier 1 投资者应当在下一个报告期结束之前，或者6个月之内，两者取其近，买入另一项符合移民法规的投资。
  • 投资本金不能用于支付管理费，交易费或各种交易中所产生的税赋，这些税费会使最初的投资本金低于规定的投资门槛。然而，如果Tier 1 投资者在一开始投资超过 200万 （或500万，100万），这些税费可以从超出投资门槛的部分中支付，前提是超出的部分必需在税费生成之前投资。举个例子，如果一个200万英镑的 Tier 1 投资者实际投资210万，那么10万英镑以内的税费可以从投资账户中支付。
  • Tier 1 投资者应该可以从投资账户中提取利息和股息收益。

工作组和内政部一致认为以上的修订提议合理地权衡了内政部的两个宗旨：允许Tier 1 投资者作为一个“普通”的投资者；确保投资者在英国居住的整个期间，维持其投资状态不变。

接下来的步骤

内政部已经同意接受这些建议，现在需要等部长的批准。内政部因而起草了移民法规草案，由该工作组审查。该小组提出了一些修改，以确保法规草案完全反映他们的建议。虽然，目标是让这些新规则从2015年4月6日起生效，内政部提出追溯变化到2014年11月6日。

因此，任何在 2014年11月6日 之后申请的 Tier 1 投资者，都可以按修改后的法规投资。为了推动这项工作，内政部已承诺在正常的3月16日截止日期之前，发布4月6日的移民规则修改。

内政部还同意进一步参与未来在Tier 1 投资人项目上可能的变化。

个人解读

内政部承诺在2015年3月16日之前会公布最终修订好的Tier 1投资移民法案。因此我建议2014年11月6日之后投资的移民需要注意：

  • 在英国居住期间保持其本金 (200万，500万或1000万)投资在内政部所允许的投资清单上。
  • 新法规不再需要Tier 1投资者在投资账户的市值低于最初投资门槛的时候，追加本金，即 “补仓”。
  • 如果投资者出售一项投资，必须在下一个报告期结束前，或6个月之内，以出售金额再购买一项新的投资。以避免在市场不景气的情况下被迫加大投资。
  • 投资本金部分不能用于支付管理费，交易费和交易产生的税赋。实际操作上，投资者应在投资账户中放入超过投资门槛的一部分金额用于支付这些税费。
  • 投资者可以从投资账户中提取债券利息或股票分红。
  • 买卖中产生的盈利部分，或叫资本增值部分，必须保留在投资账户中用于再投资，而不可以提取出来。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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多伦多房产投资后起之秀——Richview区

多伦多是加拿大最大的城市，亦超越芝加哥成为北美第4大城市。多伦多市是大多伦多地区的心脏地区，也是安大略省南部人口稠密区的一部分。金融城之一、最宜居城之一和种族最多样化之一概括了多伦多的所有特征。

除了一些被新移民所熟悉的社区以外， 如今坐落在多伦多市西边Etobicoke的Richview社区也越来越被人们所认识。许多人被这里的社区环境和地理位置吸引，不少人逐渐选择在这里安居乐业，其中也不乏一些我们耳熟能详的“大人物”，例如多伦多市长Rob Ford和加拿大总理Stephen Harper。

  • 地理位置

Richview社区东至Royal York Rd，西至高速路hwy427，南北边以Eglinton Ave及Dixon Rd为界。可以说它被诸条主干道所包围，其交通便捷程度有目共睹。

此外，Richview周边的几个小区也颇受当地人欢迎，如Princess Anne Manor、Humber Heights、Humber Valley Village等，这些社区普遍环境一流，公园遍布，尤其到了夏季郁郁葱葱的社区环境让许多人陶醉。

社区概述

Richview社区男女比例相当，男性占50.87%，女性占49.13%，社区规模适中， 人口密集程度不高，所以其中的人员复杂性也相对比较不明显。

整个社区的移民比例低于多伦多城市水平，本地居民占绝大多数，社区中普通话的使用者比例极低。英语及意大利语的使用人数最高，因此白人社区的特点在这里都得以体现。

社区的主体人群为青壮年，其中20—44岁的人群超过四分之一，已婚人群比例为62.39%。整个社区年龄分布合理，各年龄段的人们都愿意选择在这里居住。区中65岁以上老年人比例超过19%，这也很好的验证了社区历史的悠久，以及环境的优美和安逸。

Richview社区家庭总体受教育程度较高，家庭收入稳定，多数人拥有良好的职业。绝大部分的居民从事着服务和零售业、还有不少从事管理相关工作，因此这个社区白领比例很高。

15.85%的居民拥有College，28.5%的居民University以上文凭，社区内家庭平均收入为$156,052，高出了多伦多的平均水平。

Richview社区的房屋几乎百分之百都是Single Detached独立屋，在这里半独立的比例非常少，并且社区内租住比例也近乎于零。这种单一的住房形式保障了社区内人口的组成，避免了过多的流动人口，变相的保证了这个社区极高的安全度。

作为一个有一定历史根基的成熟社区，Richview社区内的房屋普遍年龄偏大，百分之六十以上的房屋年龄在26-60之间，更有将近百分之三十的房屋拥有超过60年的房龄，小于10年的新房的比例较低。

  • 交通出行

住在Richview社区出行十分便捷，不用数分钟就能到达hwy427及hwy401，区内还有多条TTC公交车经过，如果去多伦多市区上班， 那么达成地铁也并不麻烦。

从这里出发去多伦多国际机场只要短短十分钟， 如果您在机场附近上班，那么住在这里就再方便不过了。

许多有学龄儿童的家庭在安家时都会首当其冲考虑的孩子的教育问题。并且，学校教育这一因素如今不仅是选择居住社区的重要因素，更是成为不少投资人青睐的投资项目。

Richview社区中拥有诸多让家长放心满意的学习，从小孩子就能在这里接受到优质的教育，这使得不少家长对这个社区的好感又增加了不少。

社区中的Richview Collegiate Institute（RCI）是一所口碑很好的双语高中，学校通过广泛的学术课程以及校外课程来培养孩子，旨在培养孩子们的领袖精神和终身学习习惯。自1958年以来，学校及学生、家长和社区的多方努力，已将RCI打造成为了Etobicoke社区中的优秀高中。学校常年在全省范围内的文化考试中名列前茅。更是在科学和数学竞赛中多次排名达到10%。

更难得的是，学校提供的实习机会为学生打造了获得工作经验的平台。实习机会种类繁多，包括有保健，法律，传媒，信息技术，教育，技术行业和零售等不同领域。这让学生有机会体验“动手”的学习。

  • 娱乐设施

Richview社区不仅被美丽的自然风光环绕，而且如画的风景中休闲娱乐设施也不少，生活配套设施也很完善。拥有诸多购物中心和公园，还有图书馆、老年公寓等，这些设施足以满足人们日常生活所需、丰富人们的健康生活。

这个美丽的社区以它独特的魅力慢慢被新移民发掘，希望大家通过本期的介绍对Richview社区能有更全面的了解。

【附】：

Richview区中的小学Elementary Schools：

  • All Saints Catholic School
  • Dixon Grove Junior Middle School
  • Father Serra Catholic School
  • Hilltop Middle School
  • Parkfield Junior School
  • St. Eugene Catholic School
  • St. Marcellus Catholic School
  • Transfiguration of Our Lord Catholic School
  • Valleyfield Junior School
  • Westway Junior School

Richview区中的高中High Schools：

  • Central Etobicoke High School
  • Kipling Collegiate Institute
  • Richview Collegiate Institute
  • Scarlett Heights Entrepreneurial Academy

购物中心

  • 1500 Royal York Road Plaza
  • Martingrove Plaza
  • Richview Square
  • Westway Centre

公园

  • Alex Marchetti Park
  • Denfield Park
  • Green Meadows Park
  • LIon’s Gate Park
  • Martin Grove Gardens Park
  • Redgrave Park
  • Richview Park
  • Silvercreek Park
  • Stonehouse Park
  • Valleyfield Park
  • Westway Park
  • Widdicombe Hill Park
  • Willowridge Park

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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美国休斯顿地区购房热点之“明湖”

明湖（Clear Lake)

明湖是休斯顿的一个地区，位于休斯顿东南方向约25英里，沿45号高速公路, 位于休斯顿和加尔维斯顿（Galveston）岛之间。明湖地理位置得天独厚，环境优美，风景秀丽，呈现典型的海滨风貌，是休斯顿地区可以享受海滨城市浪漫生活方式不可多得的地方。再加上学区优质，房价适中，社区安全等优势，明湖也一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产

由于靠近休斯顿太空总署，加上附近有多所石油公司和化工厂，明湖吸引了大批的专业人士定居于此；另外，明湖地处休斯顿和加尔维斯顿两城市的中点，在这两个城市工作都可能在明湖居住，如在休斯顿市中心、医学中心，或者加尔维斯顿的UTMB工作常选择在这里定居；加之，明湖的小学、初中和高中都非常好，吸引了大批注重子女教育的父母。明湖房地产没有明显受到2009年金融危机的影响，而自2013年经济复苏以来，总体房价已上涨了20%以上。

除了西北部少数的几个小区，明湖大部分小区都属于Clear Lake High School学区，而这正是购房者喜欢选择的小区，主要有：Pine brook、Brookwood、Bay Oaks、Bay Forest等等。在这些小区中， Pine Brook的房子相对较新，它分南北两区，北区的房子建于1997~2002年，南区的房子则建于1994~1997年。

学校

明湖的学校属于Clear Creek ISD，也是大休斯顿地区最好的学区之一。小学，初中，高中都很好。Clear Lake High School是休斯顿地区最大的高中之一，在德州1713所高中的排名是第87位。

交通

明湖地区的交通很方便，沿45号高速公路通往休斯顿市中心，新开通的HOV lane/Toll way有效地缓解了上下班堵车的问题。另外，Metro公司在休斯顿东南方向也设有多条公交线路，住在明湖的居民可以就近搭乘，包括：244，246，247，249路可到达市中心， 297路可到达医学中心。

人口情况

明湖约6.5万人口，是一个以白人为主的社区，各族裔和睦相处，相互包容相互尊重，邻里关系非常融洽。明湖居住了近一半的工程师，包括航天中心和炼油厂的专业人士等，其平均受教育程度和家庭年收入都遥遥领先于休斯顿其他地区。

生活和娱乐

  • 休斯顿太空中心（Space Center Houston）

休斯顿太空中心是明湖最著名的旅游观光目的地之一。因阿波罗11号在此升空而全球闻名。在太空中心既可近距离接触大量珍贵的实物展品，如月球岩石、返回舱和阿波罗11号的运载火箭等，又可乘小火车进入宇航中心，参观火箭发射控制中心，是外地游客参观休斯顿的首选观光地。

  • 阿曼德河口自然中心（Armand Bayou Nature Center ）

它是美国最大的城市野生保护区之一，这里保护着2500英亩天然湿地、森林，草原，沼泽栖息地等；生活着超过370种鸟类，哺乳动物，爬行动物和两栖动物，以及数以千计的原生植物；1728英亩的湖泊上提供着各式各样的水上活动包括帆船、水上摩托艇、滑水，钓鱼、游泳、皮划艇和独木舟等等。

  • Kemah海滨小镇

在这里，人们不但可以在海滨漫步观赏海景，还可以乘坐游船出海游览；这里还有一座刺激好玩的儿童游乐园，有木质过山车、惊险飞车、摩天轮、现场表演以及周末庆祝活动；沿海岸边风格各异的水上餐馆也吸引着游客。

另外，喜欢出海的，从明湖驱车去Galveston海边也不超过30分钟。

住在明湖购物十分方便，距离Baybrook mall仅需5分车程。Baybrook mall由5家主体店（Dillard’s, JCPenney, Macy’s, Sears, 和大型的Forever 21）和170多家零售店组成，占地1,240,000 平方英尺（115,200平方米），是休斯顿南部最大的购物中心之一，并且还计划2015年进行扩建，增加户外商城和生活方式中心（lifestyle center）。

尽管离中国城较远，但是明湖周围好的中餐馆也很多，如大四川等。

医疗

Clear Lake Regional Medical Center 以及 St. John’s Hospital

孟洁如专栏全集：

经纪孟洁茹全面剖析休斯顿房产市场

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8万美元住上600平米房屋 只在巴拿马

2008年的金融危机所诱发的降价潮，使巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象。在此之前，很多北美和欧洲人曾在这郁郁葱葱的山谷中置业，危机期间，由于缺乏资金而不得不折价出售。不过，并不是集体抛售，买家需反复观察市场，找到一个积极的卖家才能有成还价的可能。

现今，奇里基省已成为巴拿马最受欢迎的退休地之一。在该省的博克特（Boquete）市附近的山庄和峡谷中，居住着大约有1.2万名外籍人士。因为这里的山景房不仅非常宽敞，还折价出售，降幅高达50%。

降价的原因是，首先，那些想出售豪宅的业主，如今在定价上变得更加可信；其次，巴拿马本地人开始购房。开发商们意识到，应该将目标着眼于正逐渐增长的本土中产阶级市场，供应小块土地和小户型房产。

虽然巴拿马经济发展良好，最低工资标准也位居拉丁美洲首位，当地政府也鼓励买房，所有买家（包括外国人），在购买低于12万美元的新房时能获得较低的抵押贷款利率。但相比之下，奇里基省有更好的基础设施，尤其是David-Boquete高速公路的改善，使交通变得更为便利，所以市民不必非得住在他们工作的地方。

这一切，不仅大幅刺激了新房地产开发，还提振一个健康的二手房市场。事实上，买家也可以在一些旧小区内买房，价格更具弹性，因为当地人偏爱新屋。

巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象

海外投资者如何在巴拿马买房？

  • 财产权

巴拿马的外籍人士享有与本地人同样的购买和拥有财产权，主要包括海滨物业，但没有人（不管是巴拿马人还是其他）能拥有海滩。因为该国法律规定，涨潮线内22米的土地属于公共海滩。

另外，外国人不可以拥有巴拿马与哥斯达黎加、哥伦比亚交界10公里内的房产。由于奇里基省西部与哥斯达黎加接壤，所以看房时这一点很重要。

  • 房产公司和经纪人

寻找一家成熟、信誉度高的房地产公司合作也非常重要。在巴拿马，房地产经纪人必须获得官方许可才能正式从业，大多数房地产经纪人还管理出租物业。

另外，巴拿马没有北美的MLS系统。在大多数拉美国家，每一个房地产经纪人都有自己的房源。经纪人之间的合作都是个人、非正式层面上的，而不是通过一个有组织的系统。

在那里，不是所有的房产都 “名正言顺”，所以一定要让房地产经纪人（代表你，而非卖方）和律师一起确认你的目标房产有清晰的公共注册记录。应该避免那些“有权占有”（Right of Possession）类房产，因为日后想将此类房产注册登记非常困难，有时候几乎不可能。“租借地”(concessions)类地产多为政府所有，或是企业出租，它们并不适合买来当住宅。

  • 特殊单词

西班牙语中，Se Vende意为“出售”，Se Alquila意为“出租”。当你在找房时，多看看这些标记会有所帮助。杂货店的公告牌也是寻找房源的好地方，人们会在上面发布房屋出租和出售的告示。

另外，“unfurnished”在巴拿马意为空的。通常来说，“unfurnished”地产没有家电或其它东西。但相对的“furnished”的房子可能也不包含你预期的配置，所以一定要确认到底包含哪些东西。

  • 贷款

外国人购房首付30%，抵押贷款利率在3.25%至6%之间。有70或75岁最高年龄限制，安规定，相关人士必须提供收入和居住状况证明。一般来说，申请人会被要求提供人寿保险和住房保险。 

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