Category: Special Investment Column

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澳大利亚457雇主担保签证适合谁？

就在前两天，美国移民局公布了仅在7天内（4月1日~7日），他们就已收到了超过23.3万份的H1B签证申请。美国工作签证对于中国留学生来说，不再代表着个人的能力，而是“你是否是个幸运的人”。

本期，我并不想对“难获美国工签”展开讨论或是发表个人意见与见解，而是借助这个话题抛砖引玉——澳大利亚457工作签证。

457雇主担保签证（Employer Sponsored Visas）

457雇主担保工作签证，是一种有效期为4年的商务工作签证。期间可以多次往返和携带家属同行，同行的未成年子女可免费就读公立学校。在持有该签证有效期间，若在澳大利亚工作满2年，可以申请186永久居民（即PR）。

在独立技术移民和投资移民政策不断收紧的情况下，雇主担保移民渐渐突显出其优势与竞争力，成为留学生、技术人员与公司高管获得永居的一种选择。

457签证的2个主要类型

  • 海外雇主担保

这个适用于海外公司希望在澳大利亚设立分支或者办事处并且向澳大利亚输送重要员工以扩大其海外业务。

  • 标准雇主担保

这个适用于在澳大利亚经营的企业，并且希望担保海外员工为其工作。

申请3步骤

  • 雇主申请成为担保人
  • 提名与签证申请人符合的职位
  • 员工申请他们的签证

在签证有效期内，申请人只能为担保人工作。但随行配偶可为任意雇主工作，或随意更换雇主。另外，主副申请人必须购买私人医疗保险。因为作为一个临时居民，并不能享受澳大利亚全国医疗保险，除非申请人自己的国家享受与澳大利亚互惠安排。

目前，除了类似于技工以外的职位，雇主即使没有找到合适的澳洲本国员工，也无需向澳洲移民局提交证明。但是，必须承诺用工资支出总额的1%或拿出总支出成本的2%去培养澳洲本国员工。新成立企业与海外雇主不符合该要求。

此外，只有出现在澳洲移民局职位清单上的职位才有资格成为拥有457签证的职位。

工资福利457签证持有人享有与当地员工同等工资——不低于年收入5.39万澳元+养老金（工资*9.5%=个人养老金）。这就是所谓的“市场价格”。如果企业中没有同等职位的澳洲员工，相关机构如Four corners会用其他方式进行评估。

签证申请人必须符合所雇职位的学历/或工作经验。457类签证虽没有年龄限制，但申请人一旦年龄超过50周岁，申请永居签证会变得非常复杂。

457签证需要申请人提供英语能力凭证。申请人需达到雅思每门课最低各5分的要求。除非申请人接受过5年或以上高中水平或更高水平的英语授课教育。

如果所招聘职位的工资水平在每年9.64万澳元+养老金的话，则不需要满足英语能力要求。需注意的是，对于在雇主担保下才申请永居签证的人，如果希望避免英语资格证明，工资水平必须在18.0001万澳元+养老金以上。

注：2014~15年为澳洲财政年，养老金为9.5%。每年都会有所调整

如何从457签证转永居签证

457签证申请人可以通过申请186或者187（如果在边远地区）类签证获得澳大利亚永久居住权。以下介绍两类：

  • 457过度类

适用于在持有457类签证的情况下已为雇主工作2年，然后由雇主担保申请永居签证。

  • 直接入境类

这类是指，雇主可以在任何时候担保员工申请永居签证。申请人需要通过职业技能评估并且拥有在任意国家至少3年以上与招聘职位相关的工作经验。

如果申请人的年龄在50周岁或以上，必须在持有457类签证的情况下为担保雇主工作4年，每年的收入根据Fair Work High Income Threshold的情况下高于13.3000万澳元。

实际上，如果188或132类签证不适用于一些中企老板，他们就可以通过申请457签证来澳洲。

如果可以在澳大利亚开设分支公司，那么海外担保人的选择是最好的，但海外企业必须保持运行。如果不能，可以通过在澳大利亚成立公司，以自雇形式申请457类签证或者担保任何人为其公司工作。由此，澳大利亚公司的商业计划和如何获得启动资金将对整个签证申请来说非常重要。

显然，457类签证的确非常适用于想移居并工作在澳大利亚的人士。不过，一旦申请成功，就必须在澳洲生活和工作。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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雅思考试改革+英国移民签证类语言考试要求调整 申请者如何应对？

近日，据英国大使馆文化教育处发布的声明称，英国政府宣布了签证类语言考试的重要变动。主要内容如下：

  1. 2015年4月6日起，申请留英签证将只承认雅思（IELTS）成绩，及由伦敦三一学院组织的integrated skills in English和Graded Examinations in Spoken English语言考试成绩。
  2. 托福、PTE、Cambridge English（剑桥英语）、City&Guilds (英国伦敦城市行业协会) 等广为熟知的考试项目将不可用于英国签证申请。
  3. 雅思（IELTS）考试将新增签证类雅思（IELTS SELT）和生活技能类雅思（IELTS Life Skills）这两项考试，并且雅思考试将由新的雅思安全英语语言考试联盟（IELTS SELT consortium）提供并管理。

三大类型雅思考试

  • 普通雅思（IELTS）

该类为原始雅思考试，并由雅思安全英语语言考试联盟（IELTS SELT consortium）管理。该考试的A类（学术类）与G类（培训类）都可用作申请Tier 1，2和4所有此类英国签证。

对于准备申请 Tier 4 学生签证的同学，如果所读的学校是经过英国签证局（UKVI）认证的具有 “高度可信担保方”身份的院校，并打算就读本科及研究生，那么学生有权决定参加普通雅思考试还是签证类雅思考试。换言之，考生可以在全球1000个雅思考场(中国有53个)中的任意考场考试，并用所获得的雅思成绩作为申请英国院校的英语语言水平证明(院校有其他要求除外)。

建议学生在申请前参考所申请院校关于雅思成绩的规定

据UKVI认可的中国大陆地区12个签证类雅思考点

更多考点参见https://www.gov.uk/government/publications/guidance-on-applying-for-uk-visa-approved-english-language-tests

  • 语言测试（Security English Language Test，简称“SELT”）

考试题目与普通雅思一样，只是考场可能会有拍照、录指纹、全程录像等更加严格、安全的考试程序，以防作弊。

该类雅思适用于申请Tier 1， Tier2，Tier 4所有签证。关键区别在于，申请未经英国签证与移民局认证的学校、课程，或英语强化课程、预科课程和本科以下课程等，必须通过此类“升级版”雅思考试。如果所申请的学校未在列表中（相关列表，请点击下方链接），或者非本科，硕士以及博士课程，则必须参加此类考试。SELT的适用范围比普通雅思更广。

已获得英国签证局认可的“高度可信担保方”的英国院校列表：https://www.gov.uk/government/publications/register-of-licensed-sponsors-students

  • 生活技能类雅思（IELTS Life Skills）

此列考试针对需要证明听说技能达到欧洲语言共同参考框架（CEFR）A1或B1级别的人士。

A1级别考试：主要适用于申请配偶，探亲类签证的申请者。

B1级别考试：适用在满足英国签证与移民局对申请永居类等或入籍等条件的特定签证申请者。

如果是在2015年4月6日之前取得的剑桥英语、PTE英语等非雅思的成绩，仍可在2015年11月5日之前用于申请学生签证（托福考试成绩已不能用于英国签证申请）；但在4月6日之前尚未拿到成绩，申请英国签证时该成绩将不得使用。

另外，新政规定，2015年4月6日之前已经取得由原始雅思提供机发放的成绩，仍可在2015年11月5日之前用于申请学生签证（只适用于“具有高度可信担保方”资格的学校）；而申请未经英国签证与移民局（UKVI）认证的英国学校或课程的学生将必须参加4月6日之后，由新的雅思管理机构提供的签证类雅思（IELTS SELT）。

第二页附录：英国签证及移民所需雅思分数要求一览表

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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中国投资者在预定个人房屋折旧减税报告时该避免哪些问题？

首先，我要说的是，并不是所有的折旧减税报告都是一样的。俗话说得好：“付出多少，就得到多少”，在预订折旧减税报告（或折旧表）时，这一点也很重要。在本期文章中，我会与投资者分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。

我在折旧这行从业二十多年，常常为许多公司自己编制折旧表而感到困惑。不仅仅是因为这会引发一些潜在的法律问题，更重要的是可能会漏掉一些减税项目。“自行申报”通常是为业主提供一份勾选表，然后自行测量房间与其他部分。

假设业主需测量卧室中墙面之间的距离，那么当业主将整栋房屋的墙面距离测量完之后会发现，房屋的总面积可能会减少10%。以每平方米造价约1500 澳元计算，业主可能会损失近1.5万的减税金额。

如果通过专业机构提供折旧减税报告，比如Washington Brown,他们会派一名造价估算师对业主的房屋进行一次彻底的现场勘测。这涉及到对房产内的所有房间和区域（包括墙宽以及其他异常）、以及所有的装置和设备，包括地毯、窗帘、烤箱和空调等项目进行测量。这是一项细致的工作，应当交由具有相关技术资质的人员来完成。

澳大利亚造价估算师学会的（AIQS）《实践守则》还规定，要满足澳大利亚税务局的要求，进行现场勘测检查是必不可少的。这可以确保业主不会遗漏任何减税项目。在审查时，这些文件可以作为证据提供。澳大利亚造价估算师学会还指出，如果房产所有者自行进行折旧估算，或使用未具备工料测量资质的人员，可能导致提交的折旧减税报告不全面或质量欠佳，从而面临双重打击。如此，不仅会因遗漏减税项目而承担经济上的损失，如果报告未能满足相关的标准要求，还可能面临澳大利亚税务局的审查。

  • 使用注册税务师

自 2010 年 3 月起，凡能出具房产折旧减税报告的人员还必须具有注册税务师资质。这对于房产投资者而言是一件好事。我从事折旧表的编制工作至今已逾 20 年，还从来没有见过市场上像过去几年内涌现出了这么多的“专家”。

安全起见，业主应当询问为自己提供折旧减税报告的供应商是否具有注册税务师资质。或访问澳洲政府税务专家局网站：www.tpb.gov.au核实证件。

请记住，如果住宅于1985 年以后修建的，会计师是不被允许对其建造成本进行估算的。无论是房地产经纪人还是物业经理或房产评估师，都没有这一资质。所以，需要聘用一位造价估算师来对成本进行估算。

  • 按比例编制折旧减税报告

每套房产的交易与过户日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次财政年度。业主在报告中应当根据自己在本财政年度拥有房产的天数准确地计算出可以申报的建筑折旧。

举例

假设业主在 6 月 30 日当天完成过户，那么只能按1/365 的比例申报烤箱或地毯等物品所具有的价值。有些报告不会进行这项计算，它还需要业主支付一定的会计费用。

特别需要指出的是，准备折旧减税报告的时间宜早不宜迟。不要等到财政年度截止日期结束时大家才争先恐后地准备报告。如果在接近年底时间，如 11月或12月份左右完成了某一房产的过户，应当立即预订折旧减税报告，以避开六月的申报高峰期。在某些情况下，也可以要求每月进行减税申报，而不是等到财政年度结束时再来统一申报。因此，在税收变化项列入折旧金额是有所帮助的。

  • 小件物品与低价值物品组合

“小件物品”（价值小于等于 300 澳元）与“小额组合物品”（总额不超过 1000 澳元）的成本不能按比例进行折旧，但可以一次性抵税。无论拥有房产的时间是1天，还是 365 天，都可以申报这些物品的最高减税金额。申报这些小件物品或低价值组合物品与房产的建造年限无关。任何年限的房产，其中的装置和设备都可以享受折旧减税。

尽管前面讲过折旧减税是根据所拥有的房产所有权时间按比例来进行计算的，现在我要通过一个例子来说明不适用这一规则的特殊情况。

我有一位悉尼的客户，去年的6月25日购买了一套位于 Chatswood 的单居室公寓。该房产修建于1999 年，购买价格为 45万澳元。但其减税总额却超过了5000澳元，要记得这可只有 5 天的时间。

“这里面有什么隐情？”也许有人会问。但是，这里面没有隐情。可以在短时间内申报这么高额的减税是由于对归为装置和设备类的物品进行了一次性抵税与小额组合。

俗话说：“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”，所以应当尽快地抵扣这些项目。

如果是共同业主该怎么办？ 例如，某公寓楼的业主共同花费2000 澳元购买了一个车库门的电动马达。如果整座大楼有 50 个单元，那么业主支付的比例为 40 澳元。您可以直接申报 40 澳元，因为您所支付的金额小于 300 澳元。由于所支付的金额小于300 澳元，您还可以一次性抵税。

另一个诀窍是购买折旧速度较快的物品。价值介于 300 澳元至1000澳元的物品属于小额组合类物品，其可以适用较高的折旧率。一台价值1200的电视可以获得 20%的减税，而一台价值 950 澳元的电视可以按 37.5% 的比例享受每年减税。

  • 大小不是问题的关键！

大并不总意味着是最好的。但在涉及到折旧减税报告时，要确保花小钱获大利！

有的折旧减税报告只会申报一年的折旧。这意味着从第二年开始，业主需要亲自计算申报金额。另，要确保您的报告至少在 20 年内有效，如果是全新的房产，其报告应当涵盖 40 年的时间。

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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在加拿大买房如何买得放心 住得安心？购前验房是关键

什么是验房？

验房，是买卖房屋中不可或缺的环节。由专业的验屋师亲自实地检查，并主要通过眼睛观察的方式来对于整个房屋状态进行评估。

验屋师需要对房屋的状况和结构做一个综合评定，其中主要包括对如下内容的检测评估：

  • 地基
  • 门窗
  • 屋顶（如果可以做到，且符合安全）
  • 外墙
  • 阁楼
  • 管道和电气系统（可见部分）
  • 暖气和空调系统
  • 天花板，墙壁和地板
  • 绝缘材料（可见部分）
  • 通风系统
  • 排水
  • 建筑物的结构完整性总体评估
  • 公寓的公共区域

验屋报告包括什么？

在进行完整评估后，验房师会整理出一份可靠全面的报告，报告中会提及验房过程中发现的房屋问题和改善建议，包括：

  • 房屋主要系统和结构的状况
  • 存在安全隐患的区域和部件
  • 需要更换维修、或近期将要进行更换维修的区域和部件
  • 已经不工作、或需要更换的任何设施
  • 所有房屋过去发生问题的现象和证据

这些内容能够让业主更进一步认识到房屋中一些平时看不见摸不着的问题，从而买家对于改善房屋、向卖家提出整改要求等有所帮助和依据。

获得验房报告后买家可以做什么？

买家对于验房报告中所提及的内容进行自我权衡和评估之后，可以做出以下决定：

  • 要求卖家进行维修和整改
  • 买家接受房屋的缺陷，自行维修
  • 要求调整价格
  • 放弃房屋的购买

不少卖家会在上市售房前进行验房， 尽管买卖当下阅读卖家的验房报告对认识房屋优缺点有所帮助，但仍旧强烈建议买家自己找一个可靠的验房师对房屋再一次进行验房，以免后顾之忧。

另外，对于买家来说验房显得尤其至关重要。验房不仅给了买家一个提出问题和认识问题机会，而且让买家还获得房屋全方面“健康状况”的一手资料。

验房师什么都能检查吗？

事实上，验房师并不是万能的。正如上文所提到的，一般，验屋师是通过眼睛观察并结合多年经验进行验房，许多超出工作范围和看不见的地方他们也心有余而力不足。（例如：被雪覆盖的屋顶）

验房的费用是多少？

一般，费用在$350 – $600不等

验房费用根据房屋本身的大小和情况会有所差异，验房师的资历和经验也不同程度的影响了报价。验房费用并没有上限设定。

如何寻找靠谱验房师？

买房绝非小事，买家一定要做足调查以便找到一个可靠，经验丰富，知识渊博的验房师。

寻找验房师时心中谨记的标准有：

  • 能够提供书面验房报告
  • 能够提供专业性的参考
  • 其经验能与买家正考虑的房屋类型匹配
  • 有专业认证，充分证据证明拥有多年经验和专业训练
  • 能够提供书面合同

聘请验房师时要确保：

  • 对比多个验房师及其报价
  • 查看客户评价
  • 询问其培训、训练和实战经验
  • 要求查看其正在使用的检验报告范本复印件

虽然现在加拿大大多地区房地产市场火爆，抢Offer时拿走验房条件的情况频频发生，但为了房屋的健康，以及居住的安全和舒适性，验房环节确实不可随意忽视。其实，房屋就和人一样都有寿命一说，为了房屋健康延寿，时隔几年做一次健康检查也无妨。

晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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为什么在旧金山投资与生活？

不知为何，纽约与洛杉矶总是中国移民的首选，却很少有人把目光投注到旧金山。但在百年前，旧金山才是中国人定居的主要城市。这一点，可以在许多史料与书籍中找到。

纽约和洛杉矶的时尚大都市、丰富的娱乐场所、好莱坞和世界闻名的富豪区吸引了中国乃至全球人的眼光。可是我不得不说，旧金山才是全球最佳城市之一，特别适合中国人居住。

生活在旧金山

海纳百川 生活便捷

  • 语言

在旧金山，生活着来自全球各地的人。虽然，来自不同的国籍与种族，但相互间关系融洽。值得一提的是，这里有着大量的中国人，许多人会讲普通话和广东话。最主要的是，旧金山有三座中国城，那里有大量的中餐棺和其他各种菜系。许多人担心的语言关在旧金山基本不存在。

  • 出行

整座城市交通便捷，即使不开车出门也可选坐公交车到达目的地。其次，很多路标有时也用中文标注，即使不会英文也不会遇到太多问题。相比之下，洛杉矶就没有那么方便了。

  • 教育

旧金山是美国的文化中心，只要你够资格，在这里就可以选择到最佳的学校。如世界著名的斯坦福大学(Standford)和伯克利大学(Berkeley) 都离市区不远。其它还有旧金山州立大学（SF State）, 加州州立大学（UCSF）, 旧金山大学（USF）, 金门大学(Golden Gate)和城市大学(City College)。

如果想让自己的子女从小继续学习中文，旧金山有许多优质的双语学校可供选择。不论是公立的、私立的、讲国语的还是广东话的，应有尽有。（旧金山双语学校详情，请见第二页附录）

气候宜人 环境舒适

旧金山依山傍水，自然环境极佳。年均气温15-20 度之间，无严寒酷暑，终年不下雪，一年四季都事宜市外活动。

最近，旧金山被选全美公园最多的城市。整座城市有很多花园般的公共场所——儿童游乐园和老人休闲地，供市民在打太极，跳舞，打乒乓，下棋等。

城市附近有也很多旅游胜地，如优山美地公园、拿帕葡萄酒园、塔壑湖和红木公园。每天来自世界各地的游人络绎不绝，离城不远出还有山地滑雪场。

世界高科技中心

谷歌（Google）、脸书（Facebook）、软营（Salesforce）和甲骨文（Oracle）等一批世界顶尖的高科技公司都集聚于此。这对于具有高科技和高级管理的人材来说，没有比旧金山更理想，更可以发挥才能的地方。在蒸蒸日上的高科技带动下，经纪状况良好，一片繁荣景象，失业率低。

投资在旧金山

旧金山硅谷是美国高科季发展区，所以也是美国房价最高的地区之一。2014 年中旬，房屋平均价超过了100万美金。 猛一看，许多人会觉得贵，但如果仔细分析一下，就会发现在旧金山购房有许多优势。

  • 房屋保值增值潜力大

由于旧金山房产市场供不应求，房产保值增值潜力巨大。过去三年中，房产一般升值了40%－50%，很多小区远远超过这个数字。

2008-2009年，美国房产泡沫破裂的时候，旧金山所受的冲激相对最小，恢复期也短。所以，从长远的角度来说，投资旧金山风险小，回收有保证。

  • 永久产权

旧金山的房屋有两种：公㝢房和独立屋（别墅）。近百分之二十的房子是独立屋（别墅）。 独立屋（别墅）的业主享有永久土地拥有权和使用权；公㝢房的业主则享有永久拥有权和部分土地使用权。跟中国的只有七十年使用权相比，在美国买房的优越性不言而遇。

这里的租赁市场较好，租金高。举例：

出租一栋价值100万美元的别墅一百万美金的别墅房，每年的收之预算如下：

租金：6万美元

房地产税：1.7430万美元

管理费：6000美元

利润：3.6570万美元

虽然利润只有3%－4%，房子增值又在3%－10%之间，但利润与增值的总和却是一笔不错的投资收益。

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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西班牙投资移民实例三：5万欧元天价移民手续费背后的故事

董先生，私营业主，近年来一直关注国际移民市场动态。2013年3月经人介绍，董先生联系上了马德里X律师事务所，该所一位姓吴的顾问向他介绍，非营利移民手续费四千欧元。之前董先生也咨询过一些大型的事务所，收费都在一万欧以上。吴解释是因为他们事务所专门办理移民业务，已经办理了十几个非营利性移民居留，所以收费便宜。董先生想到第一次移民能省则省总没错，就与吴顾问约好，于2013年8月飞到巴塞罗那，支付了相关费用后，开始考察吴顾问推荐的一些房产。

2天来，董先生觉得房子的性价比都不高，故没有下手购买。于是，吴顾问建议董先生也可以去马德里看看，说不定能找到自己中意的房屋。2天后，董先生与吴顾问登上了前往马德里的高铁。吴顾问组织了六套房产供董先生选择，这次的房源质量普遍比巴塞罗那的好些，董先生有些心动，于是选择了一套价值20.6万欧元的房屋，并支付了两万六千欧定金。

 

房屋定金合同签署完后，董先生也长舒了一口气，因为听说过移民，买房陷阱多，没想到自己如此顺利就购房成功。董先生在马德里停留了一个星期，趁等待从中国的汇款的时机，顺利地办理好了剩余的手续。

 

苦等了近一个星期后，董先生收到了国内亲属分笔汇出的余款, 正当他兴冲冲地想要准备支票签订正式合同的时候，吴顾问来电说，经过律师的核对，董先生看中的那套公寓有债务纠纷，不能购买，但是经过吴顾问事务所律师的争取，两万六千欧元的定金分毫不少地拿了回来。董先生失望之余，想到吴顾问为其讨还定金有功再三感谢之余不禁也对他更加信任。眼看自己的签证临近过期，董先生没有时间再寻找其他房屋，于是赶紧在自己回国的当天上午授权了吴顾问为自己的委托人，全权负责购房。

 

回国后，董先生接到吴顾问的电话，称有一套房产和其之前看中的房产相似，经还价，价格为21.3万欧元。董先生看过照片后也觉得比较满意，于是就示意吴顾问购买。随后吴顾问和他商量开发商因为给房价打了折扣，所以想少交点税款，要求在公证书上把价格少写4万欧，用现金私下支付，这样董先生也可以省去四千欧元税金。董先生办居留心切就欣然同意了。房产买卖过程中吴顾问共从董先生账上提取24万欧元现金。买房手续办理好后，董先生顺利获得了非营利移民签证，于今年春天登陆马德里。

 

在前往 X律师事务所领取自己的各项文件时，董先生傻眼了。所有的花费明细只是一张A4打印纸，连事务所的名字都没有，更不要提公章了。更为气愤的是, 吴顾问所谓用现金支付的4万欧元房款连一张收据都没有。董先生这才感觉到自己可能被骗了，于是雇用了一名翻译在网上对比了自己购买的房屋价格发现，在少写了4万欧元后，房屋的单价还是远远高于同类房屋。董先生再三去X事务所讨要说法未果，倒是碰到了几个也在该事务所办理移民的客人，经过私下交流，大家发现在吴顾问手下办理居留者，都被他以房产商避税，房东要求等理由办理了阴阳公证书，写低房价，截留1-5万欧元不等的现金。自己无凭无据蒸发的4万欧元加上近1万元的移民手续费和杂费，近5万欧元手续费换来的一张居留，董先生的心一下子就凉了。

 

截止本稿截稿之日，我已经着手对本案取证，经初步调查，所谓的X律师事务所的西语名称译为中文实为X顾问公司，根本没有持有律师证，也没有从事房屋中介的资格。

 

随着西班牙投资移民的逐渐升温，西班牙房地产市场上出现了专门针对中国人的一系列欺诈行为，中国律师事务所接到了许多相关的咨询。我们发现，许多侨胞因为怕影响自己的移民手续，吃了亏却不敢声张。“我看了你们的报道，才想打个电话问问我被亏掉的钱还有没有希望”。一位咨询者说。

 

在此，我再次提醒想要移民西班牙的广大同胞：购买房产和办理移民手续的时候，一定要选择有资质和有口碑的正规机构, 执业律师把关。有些非法机构低廉的移民费用背后往往暗藏陷阱，贪便宜吃大亏。如果在移民过程中，自己的合法权利被侵犯，蒙受了经济损失，也不要害怕，西班牙是法制国家，将非法经营活动绳之以法的行为并不会因此影响到自己的移民手续。

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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英国印花税改革滋长豪宅租赁市场 黄金地段业主可要赚大发了

自印花税政策改革后，大量海外买家涌入租赁市场，使得伦敦的租赁市场迅速升温。超过200万的房产增加额外税收，成为了豪宅市场挥之不去的阴影，卖家也在观望市场，期待5月大选后房价会有所好转。

印花税的变化尚未在租赁市场造成任何负面影响。但有可能发生租户延迟买房计划。买家不愿多花钱，卖家更不愿降价出售，转而先放租1~2年，直到买家们接受了印花税变化之后再做打算。据Savills 数据分析显示，与同期相比，豪宅的成交量下降了12%，但相反促进了豪宅租赁市场的欣欣向荣。高端市场房屋中介所Douglas Gordon 报告统计，去年12月到今年1月份，豪宅租赁的需求量迅速上涨82%，形成了供不应求的状态。原本计划出售的豪宅纷纷转向租赁市场。

中国人成英国豪宅租赁市场第二大租客

在过去12个月中，海外租客数量剧增，大多从海外移居到伦敦的人口里，俄罗斯人占最大比重，其次是哈萨克斯坦和乌克兰。总体来说，俄罗斯人成为了房屋高端市场的主要租客，而随着中国获英国企业家移民签证人数的增长，中国也成为了豪宅租赁市场的第二大租客。

过去，伦敦西区仅有10% 的买家和租客是亚洲人，每周支付的租金从1500磅到3000磅不等。如今，一群新的亚洲租客打破以往记录。在伦敦豪宅黄金地带Mayfair 区，新建的440户奢华公寓吸引了大量中国买家和亚洲租客。除了俄罗斯人和中国人，巴西人也成为了第三大主力军，根据房屋中介统计，这一群租客更倾向于外观华丽，配备私人花园的学区房。

地段决定投资回报 法国租客为主流

对于房主来说，一套2卧的市中心公寓每月租金2000-5000英镑。如果房产是位于骑士桥（Kinghtsbridge） 梅费尔（Mayfair）此类的黄金中心地段的顶楼公寓，每周租金可达1万英镑，三个月租金可达12万英镑。在骑士桥（Knightsbridge）一间带卫生间的卧室，每周租金最少6600英镑。

尽管一套骑士桥（Knightsbridge） 或梅费尔（Mayfair）的房产每月可收较高租金，但并不是所有的豪宅房主都愿意把房子租出去。对于石油大王Sheikh来说， 12万英镑的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 总裁认为，有很大一部分的年轻白领并不介意将自己的房产租出去与租客共享，或在度假期间将房屋短租，也将是一笔可观的收入。

伦敦25%的私人租客都是以家庭为单位，特别是法国租客。因为2013年法国总统Francois Hollande针对富人的税收政策，法国富豪们迅速移居到伦敦肯辛顿（south Kensington），靠近法语教学的学校。这些租客的租期相对较长，续约的租客越来越多，租赁活动非常稳定，似乎已经成为趋势。

JR Capital 公司投资部总监指出，越来越多的中东投资者进入租赁市场，去年接近年底时，豪宅租赁需求旺盛，伦敦中心地段租赁房源匮乏，这对打算长期投资的业主来说是个好消息，因为租金将会上涨。Pastor 房屋中介认为，租赁市场升温将会是2015年房产市场的主要趋势，最起码上半年直到大选以后才会有所改变。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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真要投资美国房产 还是得去纽约

2015年前两个月的纽约，经历了一场有史以来最低的气温和无穷无尽的暴风雪。可是这都没有让纽约蓬勃发展的房地产市场因此而戛然而止。

1月底，曼哈顿房产的中间成交价是110万美金，房屋销售状况也较为良好。标价100万以下的房子，如果质量好，标价合理，上市2个星期内就一售而空； 40%的交易都在按所要价格或超过所要价格的前提下成交；另外，被好几位买家同时看上的房屋，最后需通过小型拍卖的形式，卖给出价最高的买家。

曼哈顿、布鲁克林和皇后区2014年第四季度房价对比

曼哈顿二手房和新楼盘双双创下新高；布鲁克林新楼盘价格持续上升，可是二手房有所下降，导致布鲁克林总体持平；皇后区正好相反，二手房走上新盘走下，可是由于皇后区二手房市场较为强劲，总体持上升趋势。不过，曼哈顿还是纽约市无可替代的领头羊。

纽约？还是洛杉矶？

 

经常有客户让我在纽约与洛杉矶之间做一个比较。作为投资，我觉得纽约比洛杉矶是更好的选择。大家从下图可以看到曼哈顿房价08年才封顶，而洛杉矶05至06年就已至顶了。曼哈顿2010-2012年低谷的时候，房价比08年跌了15%，而洛杉矶低谷时比2005年跌了超过45%。回望2014年底，曼哈顿房价基本与2008年高峰时持平，而洛杉矶还只恢复到高峰时的88%。房地产有这样强的抗压性是纽约多样化的经济所支撑起来的。

曼哈顿与伦敦和东京一起，是世界商业的三大调控中心。洛杉矶虽然拥有电影之都好莱坞，可相比较之下，纽约的经济组织机构更多样化，人气也更强。

年轻人都想来纽约追梦。有人说，如果你能在纽约生存下来，就能在世界任何地方生存下来。当然，如果投资不是主要目的，洛杉矶比纽约有其独特的优点。距中国，比纽约要近几个小时飞机，节奏比较慢适合生活，气候更加温和，等等。总之，两大城市各有千秋。

纽约新楼盘

纽约的新楼市真的是一片欣欣向荣。去年大概有3000个新单元上市，今年要翻一倍，超过6000个。而就在这6000个单元里，有超过一半已经被买走。下面我来介绍一个新开发的楼盘：345 Carroll Street. 

345 Carrol Street上市已有4个多月，已卖出3/2。这栋崭新的产权公寓总高5楼，每个单元有至少两个方向，大片玻璃，阳光充足，有的单元有自己的阳台或者花园。大楼有24小时门卫，底楼花园和屋顶花台，车库，自行车库，健身房，儿童游戏室。大楼设计贯穿新的居住理念：强调人与大自然的协和，把原来的室内空间改建成室外居所(阳台和花园)。

在纽约这个竞争强烈的市场里，发展商光是装修设备用一流的品牌是远远不够的。从社区选择到设计理念都必须时时以客户的需求为主。只有站在人们的审美观和实际需求的前列，一个楼盘才能成为一个供不应求的好楼盘。

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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英国投资移民新政实施后中国投资者还能购房移民吗？

集深厚文化底蕴、先进教育水平、优美生活环境和领先综合实力的英国，近年来成为最受欢迎的移民目的地之一。然而对于国内的高资产人群来说，投资移民不仅仅在于5年后可拿到英国绿卡，投资回报率也其主要原因。是选择投资回报低的政府债券，还是风险较高的股票，以及如何能在通往英国绿卡的路上“名利双收”，成为了大部分有意移民英国人群的重要考虑点。

投资移民基本要求

  • 非欧洲公民
  • 投资200万镑在国债、政府债券、公司或股票市场
  • 5年后申请永久权（满足额外要求）

注：若采取加速路线，则为2~3年

  • 获永居1年后可得英国国籍

过往三年政策变化

  • 投资移民项目自2008年推出至今
  • 期间2014年11月6日起实施新政策：

时间关键节点1: 2014年11月6日

于2014年11月6日起生效的移民新政正式确认投资移民涨价至200万英镑。同时，投资金额的全部都必须用于购买在英正常运营的公司股票或债务，以及英国国债，取消25%资金用于投资房产的选项（100%投资债券和股票）；取消投资补仓要求。

时间关键节点2: 2015年4月6日

将于2015年4月6日起生效的移民新政，增加了在提交签证之前必须开设受英国监管的投资账户的要求。同时，进一步确认所有涉及房产投资、房产管理或房产开发的项目都不被认可，商业收入必须由提供产品或服务而来，而非通过房产增值。

2015年政策趋势预测

除投资门槛被提高以及对于真实投资活动的确保，近几年的投资移民政策变动还表达了保守党对于其投资移民项目的目标，即：

鼓励多元化的投资策略，而非以国债为绝对主导的策略（取消补仓要求，鼓励投资者积极投资较高回报较高风险的金融产品）；

取消了维持投资市值的规定；

确保投资者在整个投资期中，持有符合要求的投资产品（取消20%用于存款及购房的选项，以及进一步对房产类投资进行限制）。

自2010年5月起英国保守党联合执政，内政部就对移民政策进行了一系列的调整和修补：移民门槛提高，对于来英投资及创业的真实性考察更加严格。保守党对于外来移民的甄选于合理范围内提高标准，体现保守党的一贯谨慎作风。

临近2015英国大选，就目前的形势来看，保守党继续执政的可能性依旧很高，若保守党继续执政，我预计移民政策只会在现有的基础上更加趋于严谨。对于投资者来说，如何在更加严格的签证政策之下，在获得绿卡的同时也获得最大的利益，变成了最重要的问题之一。

那么是否有高回报、低风险又满足签证政策的投资形式呢？答案是有的。

高利益低风险的移民方法：酒店投资

在讨论“购房移民”这种投资方式之前，首先澄清一个概念：投资酒店与购买房产不同。因为酒店将以一个注册公司的形式存在，因此酒店投资属于投资在英的公司，并不属于房产管理、房产开发的范畴，因此在移民条例的接受范围之内。

通过这种途径来英投资的T1 Investor签证持有者，将资金投入注册成为公司的酒店，由酒店提供的服务而产生的利益而获利。

注：不能购买土地来建设宾馆以满足投资移民的申请条件！

近年来，随着英国对外放宽旅游类签证、大量吸引游客，旅游业迅速发展，成为英国最重要的经济产业之一，酒店产业也随之蓬勃发展。对于投资移民申请者来说，投资酒店可谓是一种在移民条例接受范围之内具有可观收益和可控风险的投资方式。

个人建议

英国投资移民签证类型自出台至今，经历了多次政策调整，这也是移民局不断修补法律漏洞、规范签证系统的行为。对于申请者来说，移民申请看似更加困难，但从另外一个角度来讲，更加合理的条款将对已进入英国的移民者的利益起到更全面的保护作用——尤其是对于高资产人群来说，新的移民条例也将确保投资者更好地选取合理的投资方式以保证投资利益最大化。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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巴黎房产投资新趋势：环保房产与法兰西岛

最近的调查显示全球投资者对于投资巴黎房产的胃口越来越大。巴黎 一直以来都是全球经济、文化与艺术的中心。因此，在全球前30位最适宜房地产投资的城市排名中，巴黎高居第四位。欧洲经济危机后，巴黎房价正在触底反弹中，因此现在已经到了最佳的投资机会。

去年，巴黎房产投资总额达到6000亿欧元 ! 这个数字在2006年经济危机过后还是首次出现。这不仅意味着巴黎房地产市场的稳健，更显示了法国整体经济环境的稳定和信心。因此，这些利好信息也进一步证明了在法国投资抑或在巴黎投资，房地产依旧是首选。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超过3200万名游客。作为最知名的浪漫之都，它拥有像卢浮宫、凯旋门、埃菲尔铁塔、巴黎圣母院等世界文化遗产，当然还有欧洲唯一的一家迪斯尼乐园 ! 这些只是所有可以在巴黎找到的活动和娱乐中的一小部分。巴黎本身所具备的一切文化环境与旅游价值都是房产保值与增值的重要保障。

巴黎房产项目多种多样，比如最新的Villages Nature（自然村庄）项目，这样的0碳、0车、0垃圾的环保地产代表着巴黎最前沿的房产趋势。因为当今巴黎的房产趋势逐渐由投资市中心位置发展到投资巴黎郊区，交通便利、基础设施完善的区域。巴黎郊区统称为法兰西岛（Ile-de-France）, 包括以下几个省份：

  • 巴黎（75省）
  • Seine-et-Marne（77省）
  • Yvelines（78省）
  • Essonne （91省）
  • Hauts-de-Seine（92省）
  • Val-de-Marne（94省）
  • Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最为大家所熟知。因为在这里，有欧洲唯一的一家欧斯尼乐园以及Val d’Europe 欧洲名牌打折村。这里也是每年接待游客最多的一个区域，单单迪斯尼乐园每年就要接待超过1000万游客。可以说77省是法兰西岛经济最活跃的一个地区，也是除了巴黎市中心位置以外，房产升值前景最好的一个区域。

综上所述，对于巴黎房产投资来说，除了寻找市中心的地产项目外，也可以开始将眼光投向巴黎郊区法兰西岛。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景点在房产附近，对于巴黎这样一个旅游城市来说，此类位置的房产能够更好的保值、升值。

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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