Category: Special Investment Column

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西班牙投资移民实例三：5万欧元天价移民手续费背后的故事

董先生，私营业主，近年来一直关注国际移民市场动态。2013年3月经人介绍，董先生联系上了马德里X律师事务所，该所一位姓吴的顾问向他介绍，非营利移民手续费四千欧元。之前董先生也咨询过一些大型的事务所，收费都在一万欧以上。吴解释是因为他们事务所专门办理移民业务，已经办理了十几个非营利性移民居留，所以收费便宜。董先生想到第一次移民能省则省总没错，就与吴顾问约好，于2013年8月飞到巴塞罗那，支付了相关费用后，开始考察吴顾问推荐的一些房产。

2天来，董先生觉得房子的性价比都不高，故没有下手购买。于是，吴顾问建议董先生也可以去马德里看看，说不定能找到自己中意的房屋。2天后，董先生与吴顾问登上了前往马德里的高铁。吴顾问组织了六套房产供董先生选择，这次的房源质量普遍比巴塞罗那的好些，董先生有些心动，于是选择了一套价值20.6万欧元的房屋，并支付了两万六千欧定金。

 

房屋定金合同签署完后，董先生也长舒了一口气，因为听说过移民，买房陷阱多，没想到自己如此顺利就购房成功。董先生在马德里停留了一个星期，趁等待从中国的汇款的时机，顺利地办理好了剩余的手续。

 

苦等了近一个星期后，董先生收到了国内亲属分笔汇出的余款, 正当他兴冲冲地想要准备支票签订正式合同的时候，吴顾问来电说，经过律师的核对，董先生看中的那套公寓有债务纠纷，不能购买，但是经过吴顾问事务所律师的争取，两万六千欧元的定金分毫不少地拿了回来。董先生失望之余，想到吴顾问为其讨还定金有功再三感谢之余不禁也对他更加信任。眼看自己的签证临近过期，董先生没有时间再寻找其他房屋，于是赶紧在自己回国的当天上午授权了吴顾问为自己的委托人，全权负责购房。

 

回国后，董先生接到吴顾问的电话，称有一套房产和其之前看中的房产相似，经还价，价格为21.3万欧元。董先生看过照片后也觉得比较满意，于是就示意吴顾问购买。随后吴顾问和他商量开发商因为给房价打了折扣，所以想少交点税款，要求在公证书上把价格少写4万欧，用现金私下支付，这样董先生也可以省去四千欧元税金。董先生办居留心切就欣然同意了。房产买卖过程中吴顾问共从董先生账上提取24万欧元现金。买房手续办理好后，董先生顺利获得了非营利移民签证，于今年春天登陆马德里。

 

在前往 X律师事务所领取自己的各项文件时，董先生傻眼了。所有的花费明细只是一张A4打印纸，连事务所的名字都没有，更不要提公章了。更为气愤的是, 吴顾问所谓用现金支付的4万欧元房款连一张收据都没有。董先生这才感觉到自己可能被骗了，于是雇用了一名翻译在网上对比了自己购买的房屋价格发现，在少写了4万欧元后，房屋的单价还是远远高于同类房屋。董先生再三去X事务所讨要说法未果，倒是碰到了几个也在该事务所办理移民的客人，经过私下交流，大家发现在吴顾问手下办理居留者，都被他以房产商避税，房东要求等理由办理了阴阳公证书，写低房价，截留1-5万欧元不等的现金。自己无凭无据蒸发的4万欧元加上近1万元的移民手续费和杂费，近5万欧元手续费换来的一张居留，董先生的心一下子就凉了。

 

截止本稿截稿之日，我已经着手对本案取证，经初步调查，所谓的X律师事务所的西语名称译为中文实为X顾问公司，根本没有持有律师证，也没有从事房屋中介的资格。

 

随着西班牙投资移民的逐渐升温，西班牙房地产市场上出现了专门针对中国人的一系列欺诈行为，中国律师事务所接到了许多相关的咨询。我们发现，许多侨胞因为怕影响自己的移民手续，吃了亏却不敢声张。“我看了你们的报道，才想打个电话问问我被亏掉的钱还有没有希望”。一位咨询者说。

 

在此，我再次提醒想要移民西班牙的广大同胞：购买房产和办理移民手续的时候，一定要选择有资质和有口碑的正规机构, 执业律师把关。有些非法机构低廉的移民费用背后往往暗藏陷阱，贪便宜吃大亏。如果在移民过程中，自己的合法权利被侵犯，蒙受了经济损失，也不要害怕，西班牙是法制国家，将非法经营活动绳之以法的行为并不会因此影响到自己的移民手续。

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季律师解析西班牙房产投资

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英国印花税改革滋长豪宅租赁市场 黄金地段业主可要赚大发了

自印花税政策改革后，大量海外买家涌入租赁市场，使得伦敦的租赁市场迅速升温。超过200万的房产增加额外税收，成为了豪宅市场挥之不去的阴影，卖家也在观望市场，期待5月大选后房价会有所好转。

印花税的变化尚未在租赁市场造成任何负面影响。但有可能发生租户延迟买房计划。买家不愿多花钱，卖家更不愿降价出售，转而先放租1~2年，直到买家们接受了印花税变化之后再做打算。据Savills 数据分析显示，与同期相比，豪宅的成交量下降了12%，但相反促进了豪宅租赁市场的欣欣向荣。高端市场房屋中介所Douglas Gordon 报告统计，去年12月到今年1月份，豪宅租赁的需求量迅速上涨82%，形成了供不应求的状态。原本计划出售的豪宅纷纷转向租赁市场。

中国人成英国豪宅租赁市场第二大租客

在过去12个月中，海外租客数量剧增，大多从海外移居到伦敦的人口里，俄罗斯人占最大比重，其次是哈萨克斯坦和乌克兰。总体来说，俄罗斯人成为了房屋高端市场的主要租客，而随着中国获英国企业家移民签证人数的增长，中国也成为了豪宅租赁市场的第二大租客。

过去，伦敦西区仅有10% 的买家和租客是亚洲人，每周支付的租金从1500磅到3000磅不等。如今，一群新的亚洲租客打破以往记录。在伦敦豪宅黄金地带Mayfair 区，新建的440户奢华公寓吸引了大量中国买家和亚洲租客。除了俄罗斯人和中国人，巴西人也成为了第三大主力军，根据房屋中介统计，这一群租客更倾向于外观华丽，配备私人花园的学区房。

地段决定投资回报 法国租客为主流

对于房主来说，一套2卧的市中心公寓每月租金2000-5000英镑。如果房产是位于骑士桥（Kinghtsbridge） 梅费尔（Mayfair）此类的黄金中心地段的顶楼公寓，每周租金可达1万英镑，三个月租金可达12万英镑。在骑士桥（Knightsbridge）一间带卫生间的卧室，每周租金最少6600英镑。

尽管一套骑士桥（Knightsbridge） 或梅费尔（Mayfair）的房产每月可收较高租金，但并不是所有的豪宅房主都愿意把房子租出去。对于石油大王Sheikh来说， 12万英镑的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 总裁认为，有很大一部分的年轻白领并不介意将自己的房产租出去与租客共享，或在度假期间将房屋短租，也将是一笔可观的收入。

伦敦25%的私人租客都是以家庭为单位，特别是法国租客。因为2013年法国总统Francois Hollande针对富人的税收政策，法国富豪们迅速移居到伦敦肯辛顿（south Kensington），靠近法语教学的学校。这些租客的租期相对较长，续约的租客越来越多，租赁活动非常稳定，似乎已经成为趋势。

JR Capital 公司投资部总监指出，越来越多的中东投资者进入租赁市场，去年接近年底时，豪宅租赁需求旺盛，伦敦中心地段租赁房源匮乏，这对打算长期投资的业主来说是个好消息，因为租金将会上涨。Pastor 房屋中介认为，租赁市场升温将会是2015年房产市场的主要趋势，最起码上半年直到大选以后才会有所改变。

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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真要投资美国房产 还是得去纽约

2015年前两个月的纽约，经历了一场有史以来最低的气温和无穷无尽的暴风雪。可是这都没有让纽约蓬勃发展的房地产市场因此而戛然而止。

1月底，曼哈顿房产的中间成交价是110万美金，房屋销售状况也较为良好。标价100万以下的房子，如果质量好，标价合理，上市2个星期内就一售而空； 40%的交易都在按所要价格或超过所要价格的前提下成交；另外，被好几位买家同时看上的房屋，最后需通过小型拍卖的形式，卖给出价最高的买家。

曼哈顿、布鲁克林和皇后区2014年第四季度房价对比

曼哈顿二手房和新楼盘双双创下新高；布鲁克林新楼盘价格持续上升，可是二手房有所下降，导致布鲁克林总体持平；皇后区正好相反，二手房走上新盘走下，可是由于皇后区二手房市场较为强劲，总体持上升趋势。不过，曼哈顿还是纽约市无可替代的领头羊。

纽约？还是洛杉矶？

 

经常有客户让我在纽约与洛杉矶之间做一个比较。作为投资，我觉得纽约比洛杉矶是更好的选择。大家从下图可以看到曼哈顿房价08年才封顶，而洛杉矶05至06年就已至顶了。曼哈顿2010-2012年低谷的时候，房价比08年跌了15%，而洛杉矶低谷时比2005年跌了超过45%。回望2014年底，曼哈顿房价基本与2008年高峰时持平，而洛杉矶还只恢复到高峰时的88%。房地产有这样强的抗压性是纽约多样化的经济所支撑起来的。

曼哈顿与伦敦和东京一起，是世界商业的三大调控中心。洛杉矶虽然拥有电影之都好莱坞，可相比较之下，纽约的经济组织机构更多样化，人气也更强。

年轻人都想来纽约追梦。有人说，如果你能在纽约生存下来，就能在世界任何地方生存下来。当然，如果投资不是主要目的，洛杉矶比纽约有其独特的优点。距中国，比纽约要近几个小时飞机，节奏比较慢适合生活，气候更加温和，等等。总之，两大城市各有千秋。

纽约新楼盘

纽约的新楼市真的是一片欣欣向荣。去年大概有3000个新单元上市，今年要翻一倍，超过6000个。而就在这6000个单元里，有超过一半已经被买走。下面我来介绍一个新开发的楼盘：345 Carroll Street. 

345 Carrol Street上市已有4个多月，已卖出3/2。这栋崭新的产权公寓总高5楼，每个单元有至少两个方向，大片玻璃，阳光充足，有的单元有自己的阳台或者花园。大楼有24小时门卫，底楼花园和屋顶花台，车库，自行车库，健身房，儿童游戏室。大楼设计贯穿新的居住理念：强调人与大自然的协和，把原来的室内空间改建成室外居所(阳台和花园)。

在纽约这个竞争强烈的市场里，发展商光是装修设备用一流的品牌是远远不够的。从社区选择到设计理念都必须时时以客户的需求为主。只有站在人们的审美观和实际需求的前列，一个楼盘才能成为一个供不应求的好楼盘。

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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英国投资移民新政实施后中国投资者还能购房移民吗？

集深厚文化底蕴、先进教育水平、优美生活环境和领先综合实力的英国，近年来成为最受欢迎的移民目的地之一。然而对于国内的高资产人群来说，投资移民不仅仅在于5年后可拿到英国绿卡，投资回报率也其主要原因。是选择投资回报低的政府债券，还是风险较高的股票，以及如何能在通往英国绿卡的路上“名利双收”，成为了大部分有意移民英国人群的重要考虑点。

投资移民基本要求

  • 非欧洲公民
  • 投资200万镑在国债、政府债券、公司或股票市场
  • 5年后申请永久权（满足额外要求）

注：若采取加速路线，则为2~3年

  • 获永居1年后可得英国国籍

过往三年政策变化

  • 投资移民项目自2008年推出至今
  • 期间2014年11月6日起实施新政策：

时间关键节点1: 2014年11月6日

于2014年11月6日起生效的移民新政正式确认投资移民涨价至200万英镑。同时，投资金额的全部都必须用于购买在英正常运营的公司股票或债务，以及英国国债，取消25%资金用于投资房产的选项（100%投资债券和股票）；取消投资补仓要求。

时间关键节点2: 2015年4月6日

将于2015年4月6日起生效的移民新政，增加了在提交签证之前必须开设受英国监管的投资账户的要求。同时，进一步确认所有涉及房产投资、房产管理或房产开发的项目都不被认可，商业收入必须由提供产品或服务而来，而非通过房产增值。

2015年政策趋势预测

除投资门槛被提高以及对于真实投资活动的确保，近几年的投资移民政策变动还表达了保守党对于其投资移民项目的目标，即：

鼓励多元化的投资策略，而非以国债为绝对主导的策略（取消补仓要求，鼓励投资者积极投资较高回报较高风险的金融产品）；

取消了维持投资市值的规定；

确保投资者在整个投资期中，持有符合要求的投资产品（取消20%用于存款及购房的选项，以及进一步对房产类投资进行限制）。

自2010年5月起英国保守党联合执政，内政部就对移民政策进行了一系列的调整和修补：移民门槛提高，对于来英投资及创业的真实性考察更加严格。保守党对于外来移民的甄选于合理范围内提高标准，体现保守党的一贯谨慎作风。

临近2015英国大选，就目前的形势来看，保守党继续执政的可能性依旧很高，若保守党继续执政，我预计移民政策只会在现有的基础上更加趋于严谨。对于投资者来说，如何在更加严格的签证政策之下，在获得绿卡的同时也获得最大的利益，变成了最重要的问题之一。

那么是否有高回报、低风险又满足签证政策的投资形式呢？答案是有的。

高利益低风险的移民方法：酒店投资

在讨论“购房移民”这种投资方式之前，首先澄清一个概念：投资酒店与购买房产不同。因为酒店将以一个注册公司的形式存在，因此酒店投资属于投资在英的公司，并不属于房产管理、房产开发的范畴，因此在移民条例的接受范围之内。

通过这种途径来英投资的T1 Investor签证持有者，将资金投入注册成为公司的酒店，由酒店提供的服务而产生的利益而获利。

注：不能购买土地来建设宾馆以满足投资移民的申请条件！

近年来，随着英国对外放宽旅游类签证、大量吸引游客，旅游业迅速发展，成为英国最重要的经济产业之一，酒店产业也随之蓬勃发展。对于投资移民申请者来说，投资酒店可谓是一种在移民条例接受范围之内具有可观收益和可控风险的投资方式。

个人建议

英国投资移民签证类型自出台至今，经历了多次政策调整，这也是移民局不断修补法律漏洞、规范签证系统的行为。对于申请者来说，移民申请看似更加困难，但从另外一个角度来讲，更加合理的条款将对已进入英国的移民者的利益起到更全面的保护作用——尤其是对于高资产人群来说，新的移民条例也将确保投资者更好地选取合理的投资方式以保证投资利益最大化。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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巴黎房产投资新趋势：环保房产与法兰西岛

最近的调查显示全球投资者对于投资巴黎房产的胃口越来越大。巴黎 一直以来都是全球经济、文化与艺术的中心。因此，在全球前30位最适宜房地产投资的城市排名中，巴黎高居第四位。欧洲经济危机后，巴黎房价正在触底反弹中，因此现在已经到了最佳的投资机会。

去年，巴黎房产投资总额达到6000亿欧元 ! 这个数字在2006年经济危机过后还是首次出现。这不仅意味着巴黎房地产市场的稳健，更显示了法国整体经济环境的稳定和信心。因此，这些利好信息也进一步证明了在法国投资抑或在巴黎投资，房地产依旧是首选。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超过3200万名游客。作为最知名的浪漫之都，它拥有像卢浮宫、凯旋门、埃菲尔铁塔、巴黎圣母院等世界文化遗产，当然还有欧洲唯一的一家迪斯尼乐园 ! 这些只是所有可以在巴黎找到的活动和娱乐中的一小部分。巴黎本身所具备的一切文化环境与旅游价值都是房产保值与增值的重要保障。

巴黎房产项目多种多样，比如最新的Villages Nature（自然村庄）项目，这样的0碳、0车、0垃圾的环保地产代表着巴黎最前沿的房产趋势。因为当今巴黎的房产趋势逐渐由投资市中心位置发展到投资巴黎郊区，交通便利、基础设施完善的区域。巴黎郊区统称为法兰西岛（Ile-de-France）, 包括以下几个省份：

  • 巴黎（75省）
  • Seine-et-Marne（77省）
  • Yvelines（78省）
  • Essonne （91省）
  • Hauts-de-Seine（92省）
  • Val-de-Marne（94省）
  • Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最为大家所熟知。因为在这里，有欧洲唯一的一家欧斯尼乐园以及Val d’Europe 欧洲名牌打折村。这里也是每年接待游客最多的一个区域，单单迪斯尼乐园每年就要接待超过1000万游客。可以说77省是法兰西岛经济最活跃的一个地区，也是除了巴黎市中心位置以外，房产升值前景最好的一个区域。

综上所述，对于巴黎房产投资来说，除了寻找市中心的地产项目外，也可以开始将眼光投向巴黎郊区法兰西岛。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景点在房产附近，对于巴黎这样一个旅游城市来说，此类位置的房产能够更好的保值、升值。

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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购买澳洲楼花 开发商在什么情况下才可取消售房合同？

最近一则悉尼房产开发商在出售楼花约一年多后取消合同退回定金的消息引起了不小震动。买家在2012-2013年签订了楼花的购房合同。在事隔2年之后，突然被告知该项目无法继续，以致所有楼花的合同均被撤销。

虽然买家在签订合同时的10%定金可以被悉数退回，但是购买楼花后等待的这一年多时间里，房价上涨的机会成本是再也追不回来了。那么，开发商究竟是否要承担所谓的“违约责任”呢？

在购买澳洲房产时，购房合同中都会有一条类似的条款，申明该合同是“有条件限制的合同”。简单来说，即双方履行合同约定的义务是建立在一些“先决条件”之上。通常这些“先决条件”包括：

（1）完成房屋建设

（2）完成相关政府机构登记

如果这些先决条件因任何原因无法被满足，那么开发商可以退回买家的定金，撤销该合同。在这种情况下是不存在违约责任的。

除此之外，购房合同中也可能提到开发商正在申请政府批文，如果开发商没有在指定时间内获得该批文，或是批文要求不符合开发商预期计划导致开发商无法接受的，则开发商有权撤销该合同。在这种情况下，撤销合同不失为对双方损失都降到最小的一种方式。

对于已经获得批文的项目，相对变化风险会降低不少，但并不表示在交房前就不存在撤销合同的可能性。值得注意的是，开发商是有权对已获批文进行修正申请的。如果修正申请被拒，或是不符合开发商要求的，则开发商也有权撤销合同。

其实，开发商递交的申请被拒或是被退回重审的事不在少数，大部分的申请在经过多次修改及协商后可能都会获批上市。其中不乏经过一些司法程序进行申诉的案例。上面提到的案例正是开发商在有批文的情况下，再次申请加建被拒之后，无奈选择撤销合同的方式。

对于买家而言，虽然最初投入的10%是没有损失掉，但这2-3年的等待期的机会成本就此丧失了。尤其是在目前房价水涨船高的大环境下，很难再以当初的价格买到相同类型的物业了。更别提买家投入的心血和精力。因此，买家在正式签订购房合同前，应当咨询自己的代理律师，并做好相关征询调查工作，了解该项目的批文申请情况，在考虑自身能够承担的风险的前提下再签订合同。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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别急着投资 先来了解申请澳洲188签证的各项条件

188签证对于很多中国投资人和企业家来说具有很大的吸引力。此类澳洲移民签证分为三个子类：

  • 188A 商业创新（Business Innovation ）
  • 188B商业投资(Investor)
  • 188C重大投资(Significant Investor)

所有188子类签证都需要申请人满足打分制系统下最低65分的要求。188C类签证的申请人很容易满足这一要求，他们只要在澳大利亚投资不少于500万澳元就可直接获得65分。188A和188B类签证申请人可以从几个方面累积获得分数。下面是我列举的几个得分点：

  • 年龄
  • 从商时间或投资经历
  • 英语能力
  • 净资产
  • 公司营业额
  • 学历

虽然分数越高越好，但是需要满足最低65分的要求才有资格递交签证申请。澳大利亚商业和投资移民项目分为前期递交移民意向书和后期邀请系统阶段。这也让澳大利亚边境及移民部可以选择最适合的申请人。一旦收到移民邀请函，在正式提交签证申请还有60天的准备时间。

在整个签证过程中还有最重要的一步——获得州或市政府的担保。这就意味着，如果想今后居住在悉尼，那么在提交提名意向书后，需向新南威尔士州政府提交州政府担保申请。然后，一旦获得了州政府担保，州或市政府会通知澳大利亚边境及移民部发放邀请函 。          

对于英语能力，澳大利亚移民部也规定了最低要求。如果达不到最低分数，只需额外付费仍然可以申请此类签证。所以，即使没有任何英语能力，依然可以申请并获得188类签证。18周岁以上的家庭成员，副申请人也是如此。

188A和188B签证的审理时间为12-18个月。188C签证审理时间为6-9个月，其目的是为了吸引更多重大投资人。澳大利亚边境及移民部已承诺改善这些处理时间，吸引更多的商务人士和投资者。通过精心准备，并提交所有必需的文件以完成申请，也可以加快签证的处理时间。

此三种签证都为4年临时签证，并且以明确的途径申请永居签证。我会在今后的文章中进行讨论。

以下为三种签证类型的详细内容：

澳洲188A的申请条件：

申请人需满足以下最低要求：

  • 净资产至少达到80万澳元
  • 在申请日之前的4年内，在澳洲境外拥有并经营公司至少达到2年
  • 4年的2年，澳大利亚境外企业每年的年营业额至少达到50万澳元

这类签证主要针对的是在澳大利亚寻找商机的人，同时，也适合希望在澳大利亚生活和工作的人群。可以通过成立新公司、购买企业或者投资公司股份来实现。另外。澳大利亚商业计划书中对公司的业务描述与在中国的业务描述越接近越好。

假设今后，所从事的事业与递交申请时所描述的不一样。在改变之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商业投资

申请人需满足以下最低要求：

  • 净资产达到225万澳元
  • 将150万澳元的资金用于购买澳大利亚州或领地政府债券至少4年时间
  • 在递交申请前的5年中至少有1年的从商或投资经历

此类签证申请人，必须将资金用于购买4年政府债券。如果收回投资，澳大利亚边境及移民部将接到通知并取消该签证。

该项投资的回报率是有保证的，每半年投资者会收到相应的利息。债券利率是从投资当天算起，所以这是非常安全且可靠的投资。除了可以自由的生活在澳洲，投资人也可以经营企业，虽然并不一定非要这样做。

另外，在4年临时签证的有效期内，必须实际居住在澳洲至少2年以符合申请永居签证的要求。

（注：以上2类签证，都必须先满足最低65分）

188C重大投资

申请人必须拥有至少500万澳元可以用于投资澳大利亚合规投资产品，投资期至少为4年。只什么是合规投资？从广义上讲包括以下投资：

  • 政府债券
  • 某些投资于澳大利亚的管理基金
  • 直接投资于非上市的澳大利亚公司

在4年临时签证期限内，需累计在澳洲居住达160天才符合申请永居签证的条件。

虽然188C签证需要申请人投入大笔资金，但是它确实也给申请人带来了灵活性。此类签证适合在国内拥有公司的商人，并希望继续在国内经营他们的事业。一般情况下，往往是其配偶会与孩子定居在澳洲，而他们则留在中国继续经营企业。

我认为，投资人重要的是要真正了解每类签证的详细信息，再选择最适合的。为了今后可以申请永居签证，现在知道应该做了吧。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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申请欧洲永居证不一定要买房 参与匈牙利30万欧债券计划即可实现

欧元汇率的大幅下降，欧洲良好的空气使越来越多的中国乃至其他国家的人都开始关注如何获得申根区和欧盟国家的居住证。

作为成立于1000多年前，人口仅1000万的匈牙利，虽是欧洲的一个小国家，但它却占据着一个非常有利的位置——临近德国、意大利和法国。在没有边境限制的匈牙利，乘坐公交或火车，只需要几个小时便可到达这些地方。海外投资者该如何获得匈牙利永居权？

匈牙利居住债券计划（Hungarian Residency Bond Program，简称HRBP）

2012年，匈牙利政府批准投资25万欧元债券获居留的政策，与次年2013年正式实施，并获以飞快的速度得到海外投资者的青睐。

截止2014年年底，匈牙利政府债务管理机构（Hungarian Government Debt Management Agency）共出售2213份居住债券给外国投资者。显然，其他几个欧盟国家也推出了类似匈牙利居住债券的活动，但他们中大多数，不是给出的价格较高（通常是50万欧元），就是必须有房地产方面的投资，才能获得居留证（例如，西班牙和葡萄牙计划）。鉴于匈牙利居住债券计划的成功，求胜心切的匈牙利政府向国会提交一项法案，从2015年1月1日开始，提高居住债券面值至30万欧元。法案实施后，匈牙利居住债券计划仍将在欧洲居住证市场上保持竞争力。

匈牙利居住债券计划优势

  • 投资者无需在匈牙利购买房产

最近这段时间是投资房产的最佳时间。近年来的危机过后，房价刚刚开始每周、每月的递增。专家称，目前价格仍非常低，预计将在短时间内大幅提高。

  • 居留许可证办理时间很短

预计在8个工作日内，匈牙利移民及公民局便可下发居留许可证

  • 在匈牙利居住最短时间没有官方硬性要求（意味着申请人甚至无须移居匈牙利）
  • 居留证可以自由往返欧盟地区所有申根国家（无签证要求）
  • 该项目惠及配偶和未成年子女（18岁以下）
  • 5年后还款（这意味着投资者不可退款的成本只有4.5万欧元的居留证办理费用）
  • 该居留证基本上具有真正永久性（债券到期偿还后，申请人仍可获得永久居留权）

显然，这些优势使匈牙利居住债券计划在欧洲债券计划中名列前茅。同时，非常值得强调的是，该债券计划并不是获得匈牙利居留许可唯一的方式。还有其他几个方法，例如在匈牙利建立公司、开展业务等等。但最主要的，还是选择适合自己的。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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年后澳洲房产市场持续升温 拍卖市场5年来表现最佳

随着中国农历新年的过去，不同于年前期间的不温不火，年后的澳洲房地产市场迎来了一个快速增长期。针对RP Data近期公布的最新澳大利亚全国拍卖市场数据，我做出了以下总结：

澳拍卖市场近期表现抢眼，自2009年来表现最佳

从以上各首府城市最新房产拍卖数据图，我们不难发现：全国加权平均清除率为77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨尔本表现稳定，清除率为76.5%，阿德莱德78.6%，拍卖市场增长强劲，布里斯班跟西澳珀斯较之去年有所上升，清除率分别为54.6%、40.0%。延续着前几周的强劲势头，前几周拍卖市场仍保持着一个健康积极的结果。根据我们瀚亚国际整理的前几年度数据表明，当前澳洲房产拍卖市场是自2009年9月以来表现最佳的时刻，不断出现的高清除率，在刷新纪录的同时也极大的增加了消费者信心。   

高清除率持续，突显市场需求强劲，或带动房价增长

以上柱形图是澳洲房产市场上周的房屋拍卖清除率结果，值得我们注意的是，全国加权平均清除率为77.7%，为五年来同期最高数据，而悉尼的拍卖清除率更是达到了惊人的87.8%。不少人可能会问，关注这个有何用意？那么，我将继续给出一组数据，悉尼上上周的清除率为86.2%，加上本周的82.8%，这已是连续第四周清除率超过80%。众所周知，悉尼作为澳洲人口第一、经济第一、发展最为成熟的首府城市，一直以来就在某种程度上反应这整个市场的发展趋势。

沿着东海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在内，都维持着高清除率，这体现出极其强劲的市场需求。由此我们也不难推测，如果接下来几周拍卖市场仍重复当前的结果，则势必影响整个市场的价格。为何？很简单，因为清除率持续在80%左右，这是市场强烈支持卖家的信号，随之带来的房价上涨也应在预期之中。

总体而言，这对关注澳洲房产市场的投资人士来说是个好消息。同样不可忽视的是，寻找良好的投资平台，及时了解市场及政策的动态，从而选择最合适的投资方案，最大化规避风险。

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瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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决定2015年年英国房产走势的5点热点

转眼4月将要来临，满城的春意盎然。回顾2014年英国房地产，让不少投资者看到了投资希望，例如出台的新印花税政策，减轻了海外购房者的税务压力。2015年，英国房地产市场的走势会如何？是不是更利于购房一族？以下我从5个方面来分析：

一、 可支付能力

英国房价在2014年整体上涨4.6%。在过去三年内，英国房价涨幅惊人，升值比例达到25%，导致2014年的房价涨幅没有十分可观。但房子整体价格依旧呈现上升趋势。对于一直有购房计划的年轻人而言，即使贷款利率下降，或者贷款机构推出一系列优惠的贷款方案，也依旧只能‘叹房观止’。年轻购房者现在面临的严峻形势是：需要偿还学生贷款、紧缩的信用贷款、缓慢增长的收入和高昂的房屋花费。

二、 贷款额度

过去5年里，贷款买房都需要办理繁杂的手续，贷款机构需要对贷款者的收入情况、家庭状况、以及偿还能力做出评估。

好消息是2015年政府将实行减少印花税的税收政策，在某些情况下贷款机构可接受3%的首付比例。但一些市场分析专家认为，3%的首付并没有听起来那么轻松，能够通过审核的贷款申请有限，同时机构发放的名额必定供不应求。如果贷款者的收入不增加，就不能从根本上解决问题，更不要过多期待这项政策能够为房地产业带来更多的收益。

三、 贷款利率

2014年贷款利率出乎意料地违背主流预测，原本大家预测的应该在2014年初期上涨的利率却从年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果联邦储蓄总署（Federal Reserve） 计划在2015年提高利率，那么贷款市场将会处于困境。但是从另一个方面考虑，如果经济不稳定，投资者纷纷购买政府债券以提供资金保障，那么通货膨胀则相对稳定，贷款利率也可能继续保持在较低水平。

四、 房屋供给量

风险评估师Bill McMride认为，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市场异常活跃。尽管2014年的房屋销售总量不突出，但整体房价依然呈现上升趋势，房屋供给量短缺也是促进房价上涨的原因之一。房屋销售旺季通常从每年的2月份开始延续到春季，如果要增加房屋成交量，那么需要大量的现房涌入市场，否则没有房屋供给也就没有销量。

五、 开发商计划

去年开发商提供的利润低的普通房产较少，反而更加专注奢华的利润高的大型小区，因此造成普通楼房销售量低的局面。此类建筑规划在2013年的反响明显，高昂的人工成本、土地和建筑材料费用也吸引了阔气的买家愿意为此买单。和2013年的销量相比，2014年略逊一筹，仅在最后一个月追赶上前一年的同期销量，略微提高0.2%。

频频上涨的租金也许能够刺激购房意向。但总体而言，2015年的房屋销售量依旧取决于贷款利率是否提高，开发商能否提供更多的普通楼房供给，并且被抑制的需求量能否在2015年得到释放。

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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