Category: Special Investment Column

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春暖花开房市走俏 曼哈顿房产最给力

  • 曼哈顿春季房市“给力”

随着春天的来临，纽约的房市比起一二月感觉突然快了很多。房源上市天数从一月的78天提前到了50几天，50%的交易在要价或超过要价的成交量，比一月份要高10%。不过，如果把眼光放得长远些，去年的1年中，纽约市场经过了几次小小的起伏。总体来说，曼哈顿房价与1年前基本持平，布鲁克林和皇后区比一年前有较大涨幅。

曼哈顿是三个区里最快开始复苏和上涨的，它的起点也比布鲁克林和皇后区要高得多。一个很明显的问题是：纽约房产市场还有上涨的空间吗？纽约著名估价师Jonathan Miller的答案是肯定的。 他说，过去的三年里，我们看到市场从低谷强劲反弹。三年后的今天，市场开始渐渐进入一个稳定逐步上升的阶段。纽约10年的平均可售房源量的销售速度为8个月（按照现在的销售速度，需要用8个月的时间来吸收市场上的所有房源）；三月底的房源销售速度是5.9月。这表示市场还没有达到长期的供需平衡，因此还有上涨空间。

  • 产权持有

我们来聊聊在美国买房的产权到底应该采取什么样的结构。产权可以用以下三种方式持有：

  • 个人
  • 有限公司
  • 两级公司:个人先设立离岸公司，再在纽约州设立公司

这三种方式有不同的费用，也有不同的用途：

第1种：最简单直接，设立和维护也最便宜

第2种：用的人最多，比第1种贵一点。可它提供法律保护。如果租客上诉，是面对有限公司而非个人。这样，个人除房屋之外的财产是无法侵犯的。

第3种：适合年纪相对较大的投资人。这也是最复杂，最耗费的一种方式，但是它可以避免遗产税。

外国人在美国的财产只有6万是豁免遗产税的（美国人500万），6万以上的财产要收40%的遗产税

  • 纽约新楼盘

本次我想与大家分享的新楼盘，是位于纽约一个富有历史气息地区的现代住宅——5 BeekMan。

对我而言，5 BEEKMAN可谓完美设计理念的代表，典型的新老结合。5 BEEKMAN 是纽约文艺和学术界的创始地之一，莎士比亚的HAMLET（哈姆雷特）于1761年11月26日在这里首演。1830年，5 BeekMan成为了纽约大图书馆，卷卷文学巨著在这里安家落户。直至今日 ，5 BEEKMAN保留它原有的外墙，屋顶的铜雕，房屋间几百年前精细雕琢的走廊。

1761年11月26日，莎士比亚的HAMLET就在这里首演。1830年，这里成为纽约大图书馆，卷卷文学巨著在这里安家落户

5 BEEKMAN十七楼以下会是顶级的酒店，十七楼以上是住宅。住户可以享受酒店的服务: 客房服务，饭店预定，美容美发，只要一个电话随叫随到。

直至今日，5 BEEKMAN保留了它原有的外墙，屋顶的铜雕，房间之间几百年前精细雕琢的走廊

像这样集过去与现在于一身，尊重设计理念，又拥有丰富配套设施的楼盘，会是广大买家的宠儿。

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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英国“硅谷” 曾经的“沧海遗珠” 现今的“地产新贵”

说起伦敦，人们习惯以泰晤士河为岸，以东西南北划分区域，北伦敦的朋克文化、南伦敦的黑人聚集、西伦敦的优雅闲适、东伦敦的年轻活力——几片区域相隔不远却风格迥异。初入伦敦便听说过这里的买房传统：简要来说西伦敦为传统富裕白人区，东伦敦则经济相对落后脏乱差。

东伦敦：艺术与科技并不矛盾

说到东伦敦，人们的第一印象是红砖巷、白教堂、涂鸦艺术、活力、年轻、脏乱差……的确，如果翻阅伦敦历史，你会发现东伦敦在二战以前一直都是小偷、妓女、外来人口和穷人的聚集地。但正是因为人种的多元和开放的态度，东伦敦聚集着大批来自世界各地的年轻艺术家。他们在这里居住、工作、生活，创造着反叛、特立独行的英伦风格。

著名的设计师Alexander McQueen就是从哈克尼区走向全世界的。虽然他后来到Savile Row学习了高大上的高级定制，跑到意大利米兰拜师，又在圣马丁读完学位，他还是将自己的第一家工作室开在了Hackney Wick的一个小楼里……这个伦敦最具创意设计师的聚集地。不止是McQueen，英国知名设计师Christopher Kane, J.W.Anderson, Peter Jensen等等，都是在哈克尼区壮大了自己的艺术设计事业。伦敦政府也专门批准了Hackney Fashion Hub的大型改造项目，要将这里打造成伦敦时尚新区。

与此同时，同样身在东伦敦的科技城(Tech City)，却似乎不为大众熟知——虽然这片数码与科技的聚集地对伦敦经济起到越来越重要的作用；肖尔迪奇（Shoreditch）及周边地区经过近几年的改造，已成为伦敦商业及住宅市场的重要部分，并预计将继续保持增长，但是科技城的名望却与实际贡献不符——它被英国媒体《赫芬顿邮报》称为伦敦的沧海遗珠（London’s hidden gem）。

‘英国硅谷’

伦敦科技城坐落于伦敦东部、由时尚街区肖尔迪奇延伸至奥林匹克公园。现在毫无疑问，是英国科技创新的心脏区域。很多英国人也许没有意识到，他们手机、电脑里的大量App开发，都是源于科技城。

伦敦科技城的缘起，可回溯至上世纪90年代晚期。英国的数字经济产业，超过两成集中在伦敦。最初，大批新兴科技公司聚集在伦敦东部的Old Street街区附近，主要是因为这里租金较低和人力资源丰富。随着聚集效应的形成，这个区域被誉为“迷你硅谷”（ silicon roundabout），后被命名为“伦敦科技城”。

伦敦科技城现有落地公司如谷歌、脸书、推特、亚马逊等等，也有孵化器企业，如欧洲历史最久、最大的新型科技企业孵化器种子营（Seedcamp），还有众多初创企业。在孵化器领域，有人将美国硅谷的孵化器Y组合（YCombinator）比作苹果，将伦敦科技城的种子营（Seedcamp）比作安卓，可见一斑。

时间退回到五年前，2010年卡梅伦刚刚就职英国首相，那时东伦敦仅有200家左右数据科技公司。后为改变英国经济对债务、房地产和金融服务的依赖，建立科技城，平衡经济位列英国政府计划之一。

现在，互联网经济创造英国高达8%的GDP，高于世界其他国家。另外，在过去3年间，伦敦的科技企业数量增加了76%，达到8.8万家；仅东伦敦地区就已密布了3200家创业公司，创造了5万多就业岗位。2014年，伦敦的数字企业吸引了14亿美元的新投资，这是2013年投资水平的两倍——更是比5年前高出20倍。据伦敦科技城行政总裁杰拉德•格雷奇(Gerard Grech)介绍，现在流入伦敦的外国直接投资(FDI)的增长速度超过了柏林和纽约

中国首富眼中的全球最佳投资地

前几天，中国地产大亨王健林在接受BBC采访时表示，他认为英国是全世界最佳投资地点。“英国是全球最开放的市场之一，在英国投资不需要受到像其它地方那样的严格审核。”如果将伦敦科技城作为英国商业市场的其中一个缩影，英国政府近几年来对于科技城的税收优惠扶持、引资推广力度、科技城的迅猛发展等等正好恰到好处地诠释了英国自由市场的开放程度。

虽然目前伦敦科技城的融资规模还远远达不到美国硅谷的水平，但这一新兴的数字与科技基地已让世界众多知名企业、创业者看到了它的未来潜力和创新空间

用地、租住需求催旺科技城商住地产

伦敦科技城的日益壮大，及所在区域近年来的变革与复兴，使得用地需求、地租与区域价值都得到显著提升，并加速活跃该区域的商业／住宅地产。

伦敦科技城，作为伦敦东区的“遗珠”代表，正以快速逆袭之态势荣升伦敦地产新贵；并与红砖巷、白教堂、Hackney时尚新区等等一起，将继续传承东伦敦的创造力、文化、活力与创新精神。

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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伦敦金丝雀码头齐聚世界各大地产商 未来房屋紧缺增值成主要趋势

资本流通带动了住宅开发行业的发展、就业以及巨大的经济增长。毫无疑问，没有资本流通，供给将受创。然而，新一轮的国际资本正在进行更大的结构变化，直击伦敦开发业的核心。在这种背景下，对于金丝雀码头的住宅需求而言，卡塔尔投资局 （Qatar Investment Authority）/博勒飞（Brookfield）公司收购Songbird（金丝雀码头集团的主要股东）意味着什么？如果根据过去的经验而言，实际上存在很多种可能性。

在过去的两年里，国际开发商和资本已改变了伦敦大规模住房交付的景观。 对于这段期间的伦敦发展前景，万达、罗德哈集团（印度地产巨头）、绿地集团、奥克斯利资本集团、实达集团都是新面孔，但他们均有能力交付9500套住宅。尽管采用了不同融资模式，他们还是国内同行中规模较大的企业，且具有较低的资本成本，这就允许这些公司能够将销售率从建筑计划中剥离出来。

伦敦房地产业的下一波发展浪潮预计将在 Wood Wharf (E14)。值得注意的是，这包括首个由金丝雀码头集团交付的住宅建筑，总计将可能有超过3000处住宅、近200万平方英尺的写字楼，以及总计25万平方英尺的商场、餐厅和社区。当第一批住宅在今年晚些时候上市时，这种新型国际化所有权模式对本地住房供给的影响是非常值得考虑的。同时，国际资本的投入已经改变了一些知名地区，如巴特西发电站 （Battersea Power Station），SW8（南部的沃克斯豪尔地区）与12年奥运村（E20）。

此外，随着市场日趋成熟，住宅的开发为国际货币提供了平台，也使得我们在面对大的供给机会时能够从容不迫。尽管在解决住房危机问题上还有很长一段路要走，但是正确的引导新资金的策略已经初显成效。我们认为交付率会继续呈上升趋势。建造成本的膨胀将保持强势状态（目前大约是8%），至少在未来18个月内仍将居高不下。这对于资本活动来说，传统的策略将倾向于国际资金，一旦建立，紧随其后便是更多投资涌向市场。因此，期望看到中东货币能够“发现”金丝雀码头（Canary Wharf）作为住宅投资市场，就像马来西亚人发现九号榆树巷一样（Nine Elms）。

作为东伦敦的新金融区，金丝雀码头住宅单位的供不应求现象也越来越明显，房价和租金每年都出现稳定的增长，也导致了一部分客户直奔金丝雀码头而来。而现今，金丝雀码头正在兴建多栋商业单位，这意味着金丝雀码头的住宅单位将在未来更加紧缺，考虑长期投资的投资客们，不妨可以考虑购入金丝雀码头区域内的房产，为未来的再次增值做准备。

韦朝贺专栏全集：

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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海外买房契约签还是不签？这是个学问

我曾在一个法律讲座上主讲过房屋买卖方面的法律议题。在讲座一开始的时候，我做了一个很简单的小测验。我准备了一个合约，让大家念合约第二页最上面的第一句话。念完后在做的都惊呼：“天呀，我连第一句话都看不懂，后面的大部份肯定也都不懂的。可是在买房子的时候我却非常愿意，而且非常急、非常主动地签下了我的大名，承认了我对这份合约的接受程度。”

为何会有以上这种缺乏自我保护的表现？这是由于很多人，特别是亚洲的移民，对于法律性质的英文文件，都有一种源自于无力感的高接受度。

买房合约三要素

合约中最基本且最重要的3个要素包括：

一、确认买家购买的土地

大部分的合约上是不会附有房屋的地图、结构图、照片等。在海外买房地产，所购买的地都是已在地契中登记好的，所以在合约上一定要明确交代所购地的地号等相关登记信息。

信息内容主要包括：

  • 土地的完整纪录
  • 政府编号
  • 土地特质
  • 大小
  • 测量方法
  • 土地曾经是否有变动等

因为，如果这整条街或整个开发案都是由同一个开发商开发的，土地编号只要打错一个字都可能让买家买错地。

二、合约必须明确写出房屋的购买价格

在购买价格的栏位，有时候会经过多次的修改，而且都有买卖双方的签名。这是因为价格是可以谈的。

在讨价还价的过程中会有明确的记录。但由于现在很多人用传真机或者是网路沟通，所以这个程序要特别小心，确保自己的律师知道你最后出价的金额跟合约上最后的纪录一致。

三、在签订合约时需证据确凿

案例

有个人请中间人协调，买了一个农场，里面有两匹冠军骏马。这位买家以为购屋合约包括这两匹骏马，没想到交房之后发现，两匹骏马成了两匹劣马。但由于合约上只要求了要两匹马，没有写清楚是要看房时看到的那两匹骏马，所以后来也无法根据合约要求换回那两匹骏马。

有时候，投资人不方便亲临现场看房子，只能委托在海外的家人或朋友帮忙看房，或是安排一些买房相关的事宜，或是付钱的老板人还在海外，也没有看过房子。这个时候，一定要清楚地列出房屋清单，最好还要拍照存证。这对帮忙谈条件的中间人来说特别的重要，因为没有写清楚的话，就算交屋时屋况以及屋子里面的东西跟当初签约时有落差，也不能要求换回。

一些非常有经验的中介，会坚持让客户将合约给律师检查，也让客户尽早就与律师取得联系。但有时，中介担心客户在律师的协助下，对买卖产生二心。虽然，也许他们将《律师检查条款》包含在合约内，给买家律师三个工作日的时间检查后再确定要不要买，但要注意分辨这个律师检查条款是指可以检查产权，还是指检查合约有没有写错。如果是检查产权的话，法律上应该是给律师十个工作天检查。

海外购地Q&A

Q：只要出钱，什么房地产都可以投资吗？

A：很多西方的国家有海外投资法案的限制。有些政府认为比较敏感、昂贵的土地，或是天然资源比较丰富的地方，海外人士如果要收购，必须事先通过投资审理办公室的审核。

很多海外政府，虽然有明文规定，但不会主动限制不合法的交易。如果买家不懂相关法律，在无知的情况下触法的话，后果就得自己承担。

很多海外投资者在不知道的情况下，完成了一些不合法，外国人不能进行的交易。所以，在购买国外土地资产时，一定要有专业的帮助建议以及充份的了解。

Q：我不具备海外购买土地的资格，可是已经买了。我该怎么做？

A：在国外一般采用申报的方式。所以，买家一定要自己主动的提升对于法律的尊重和了解，确保自己的投资是合法安全的。如果真的很不幸的因为不了解法律，没有合法申请，就购买了比较敏感不开放外国人购买的地段，这个时候必须尽快主动找律师帮补申请，使交易合法化。

Q：中介说订金一定要出房地产总价的20%，法律有这样规定的吗？

A：法律上没有规定订金要付多少。订金通常是为了让卖家放心，表示你是认真的买家，可是并不代表你一定要付总价的百分之十。只是中介会从订金里拿走他的佣金。通常佣金加上税，可能差不多是总价的4%或5%。拿10%的订金的话，中介对卖家比较有一个交代，感觉起来配合的效率也比较好，这也是为什么传统上，许多合约都付总价的百分之十。

除了订金金额，付订金的时间点也是可以谈的。作为买家律师，我们会建议买家最好是在做好所有检查，合约已经要变成无条件的时候才付订金。

汪君尊律师专栏全集：

汪律师解析新西兰房产投资

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经济发展带动房产市场升温 匈牙利商业地产投资飙升71%

经济，是一个国家任何产业发展的主要素。经济与房产更是密不可分。在2014年的全球调查中，布达佩斯被评为欧洲经济发展第二快的城市。这项调查使得布达佩斯由一年前的排名20位跃升至第12位。欧洲企业500强名单上，56家匈牙利公司榜上有名。 美国智库布鲁金斯学会透露，欧盟委员会2015年2月26日通过了匈牙利国家经济部的3项行动计划，批准为促进匈牙利经济发展提供4万亿福林(约合130亿欧元)的资助。这是匈牙利迄今实行的最大规模经济振兴和发展计划。也是欧盟为快速复苏欧洲经济做出的巨大举措。这些都明确的表明，匈牙利经济始终都备受关注并已经有了非常强烈的转强迹象。

其原因主要是，匈牙利政府从2010年以来采取了一系列扭转经济的措施，着眼于新的战略，经济状况才得以出现转机：投资量加大、欧盟资金的利用率得到提高、消费进一步增加、出口继续保持强劲的竞争力，它仍然是匈经济增长的主要引擎。此外，服务业、旅游业、零售业和交通运输业也促进了经济的增长，低利率和复苏的私营部门的经济活动也是经济增长的因素所在。

匈牙利房地产销量看涨   商业地产投资增长71%

经济的不断“强化”使匈牙利商业地产从中受益。据匈牙利财经网站Portfolio报道，最新调查结果显示，2014年中东欧地区（不含俄罗斯）商业地产投资达77.34亿欧元，同比增长28%。其中波兰投资最多，为30.76亿欧元，同比下降5%；其次是捷克、罗马尼亚，分别为19.92亿欧元、11.24亿欧元，同比分别增长54%和220%。匈牙利投资为4.66亿欧元，但增长率达到惊人的71%，在中东欧地区遥遥领先。主要带动因素是办公室和工业地产，显示经济回暖已传导至商贸服务业。

2014年，匈牙利首都布达佩斯房屋销售量同比增长了18%以上，其中12月份同比去年增长超过70%，房价上涨超过4%。2014年相关数据显示，住宅价格在2013年年底开始上涨，扭转了多年下行趋势。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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澳大利亚457雇主担保签证适合谁？

就在前两天，美国移民局公布了仅在7天内（4月1日~7日），他们就已收到了超过23.3万份的H1B签证申请。美国工作签证对于中国留学生来说，不再代表着个人的能力，而是“你是否是个幸运的人”。

本期，我并不想对“难获美国工签”展开讨论或是发表个人意见与见解，而是借助这个话题抛砖引玉——澳大利亚457工作签证。

457雇主担保签证（Employer Sponsored Visas）

457雇主担保工作签证，是一种有效期为4年的商务工作签证。期间可以多次往返和携带家属同行，同行的未成年子女可免费就读公立学校。在持有该签证有效期间，若在澳大利亚工作满2年，可以申请186永久居民（即PR）。

在独立技术移民和投资移民政策不断收紧的情况下，雇主担保移民渐渐突显出其优势与竞争力，成为留学生、技术人员与公司高管获得永居的一种选择。

457签证的2个主要类型

  • 海外雇主担保

这个适用于海外公司希望在澳大利亚设立分支或者办事处并且向澳大利亚输送重要员工以扩大其海外业务。

  • 标准雇主担保

这个适用于在澳大利亚经营的企业，并且希望担保海外员工为其工作。

申请3步骤

  • 雇主申请成为担保人
  • 提名与签证申请人符合的职位
  • 员工申请他们的签证

在签证有效期内，申请人只能为担保人工作。但随行配偶可为任意雇主工作，或随意更换雇主。另外，主副申请人必须购买私人医疗保险。因为作为一个临时居民，并不能享受澳大利亚全国医疗保险，除非申请人自己的国家享受与澳大利亚互惠安排。

目前，除了类似于技工以外的职位，雇主即使没有找到合适的澳洲本国员工，也无需向澳洲移民局提交证明。但是，必须承诺用工资支出总额的1%或拿出总支出成本的2%去培养澳洲本国员工。新成立企业与海外雇主不符合该要求。

此外，只有出现在澳洲移民局职位清单上的职位才有资格成为拥有457签证的职位。

工资福利457签证持有人享有与当地员工同等工资——不低于年收入5.39万澳元+养老金（工资*9.5%=个人养老金）。这就是所谓的“市场价格”。如果企业中没有同等职位的澳洲员工，相关机构如Four corners会用其他方式进行评估。

签证申请人必须符合所雇职位的学历/或工作经验。457类签证虽没有年龄限制，但申请人一旦年龄超过50周岁，申请永居签证会变得非常复杂。

457签证需要申请人提供英语能力凭证。申请人需达到雅思每门课最低各5分的要求。除非申请人接受过5年或以上高中水平或更高水平的英语授课教育。

如果所招聘职位的工资水平在每年9.64万澳元+养老金的话，则不需要满足英语能力要求。需注意的是，对于在雇主担保下才申请永居签证的人，如果希望避免英语资格证明，工资水平必须在18.0001万澳元+养老金以上。

注：2014~15年为澳洲财政年，养老金为9.5%。每年都会有所调整

如何从457签证转永居签证

457签证申请人可以通过申请186或者187（如果在边远地区）类签证获得澳大利亚永久居住权。以下介绍两类：

  • 457过度类

适用于在持有457类签证的情况下已为雇主工作2年，然后由雇主担保申请永居签证。

  • 直接入境类

这类是指，雇主可以在任何时候担保员工申请永居签证。申请人需要通过职业技能评估并且拥有在任意国家至少3年以上与招聘职位相关的工作经验。

如果申请人的年龄在50周岁或以上，必须在持有457类签证的情况下为担保雇主工作4年，每年的收入根据Fair Work High Income Threshold的情况下高于13.3000万澳元。

实际上，如果188或132类签证不适用于一些中企老板，他们就可以通过申请457签证来澳洲。

如果可以在澳大利亚开设分支公司，那么海外担保人的选择是最好的，但海外企业必须保持运行。如果不能，可以通过在澳大利亚成立公司，以自雇形式申请457类签证或者担保任何人为其公司工作。由此，澳大利亚公司的商业计划和如何获得启动资金将对整个签证申请来说非常重要。

显然，457类签证的确非常适用于想移居并工作在澳大利亚的人士。不过，一旦申请成功，就必须在澳洲生活和工作。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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雅思考试改革+英国移民签证类语言考试要求调整 申请者如何应对？

近日，据英国大使馆文化教育处发布的声明称，英国政府宣布了签证类语言考试的重要变动。主要内容如下：

  1. 2015年4月6日起，申请留英签证将只承认雅思（IELTS）成绩，及由伦敦三一学院组织的integrated skills in English和Graded Examinations in Spoken English语言考试成绩。
  2. 托福、PTE、Cambridge English（剑桥英语）、City&Guilds (英国伦敦城市行业协会) 等广为熟知的考试项目将不可用于英国签证申请。
  3. 雅思（IELTS）考试将新增签证类雅思（IELTS SELT）和生活技能类雅思（IELTS Life Skills）这两项考试，并且雅思考试将由新的雅思安全英语语言考试联盟（IELTS SELT consortium）提供并管理。

三大类型雅思考试

  • 普通雅思（IELTS）

该类为原始雅思考试，并由雅思安全英语语言考试联盟（IELTS SELT consortium）管理。该考试的A类（学术类）与G类（培训类）都可用作申请Tier 1，2和4所有此类英国签证。

对于准备申请 Tier 4 学生签证的同学，如果所读的学校是经过英国签证局（UKVI）认证的具有 “高度可信担保方”身份的院校，并打算就读本科及研究生，那么学生有权决定参加普通雅思考试还是签证类雅思考试。换言之，考生可以在全球1000个雅思考场(中国有53个)中的任意考场考试，并用所获得的雅思成绩作为申请英国院校的英语语言水平证明(院校有其他要求除外)。

建议学生在申请前参考所申请院校关于雅思成绩的规定

据UKVI认可的中国大陆地区12个签证类雅思考点

更多考点参见https://www.gov.uk/government/publications/guidance-on-applying-for-uk-visa-approved-english-language-tests

  • 语言测试（Security English Language Test，简称“SELT”）

考试题目与普通雅思一样，只是考场可能会有拍照、录指纹、全程录像等更加严格、安全的考试程序，以防作弊。

该类雅思适用于申请Tier 1， Tier2，Tier 4所有签证。关键区别在于，申请未经英国签证与移民局认证的学校、课程，或英语强化课程、预科课程和本科以下课程等，必须通过此类“升级版”雅思考试。如果所申请的学校未在列表中（相关列表，请点击下方链接），或者非本科，硕士以及博士课程，则必须参加此类考试。SELT的适用范围比普通雅思更广。

已获得英国签证局认可的“高度可信担保方”的英国院校列表：https://www.gov.uk/government/publications/register-of-licensed-sponsors-students

  • 生活技能类雅思（IELTS Life Skills）

此列考试针对需要证明听说技能达到欧洲语言共同参考框架（CEFR）A1或B1级别的人士。

A1级别考试：主要适用于申请配偶，探亲类签证的申请者。

B1级别考试：适用在满足英国签证与移民局对申请永居类等或入籍等条件的特定签证申请者。

如果是在2015年4月6日之前取得的剑桥英语、PTE英语等非雅思的成绩，仍可在2015年11月5日之前用于申请学生签证（托福考试成绩已不能用于英国签证申请）；但在4月6日之前尚未拿到成绩，申请英国签证时该成绩将不得使用。

另外，新政规定，2015年4月6日之前已经取得由原始雅思提供机发放的成绩，仍可在2015年11月5日之前用于申请学生签证（只适用于“具有高度可信担保方”资格的学校）；而申请未经英国签证与移民局（UKVI）认证的英国学校或课程的学生将必须参加4月6日之后，由新的雅思管理机构提供的签证类雅思（IELTS SELT）。

第二页附录：英国签证及移民所需雅思分数要求一览表

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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中国投资者在预定个人房屋折旧减税报告时该避免哪些问题？

首先，我要说的是，并不是所有的折旧减税报告都是一样的。俗话说得好：“付出多少，就得到多少”，在预订折旧减税报告（或折旧表）时，这一点也很重要。在本期文章中，我会与投资者分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。

我在折旧这行从业二十多年，常常为许多公司自己编制折旧表而感到困惑。不仅仅是因为这会引发一些潜在的法律问题，更重要的是可能会漏掉一些减税项目。“自行申报”通常是为业主提供一份勾选表，然后自行测量房间与其他部分。

假设业主需测量卧室中墙面之间的距离，那么当业主将整栋房屋的墙面距离测量完之后会发现，房屋的总面积可能会减少10%。以每平方米造价约1500 澳元计算，业主可能会损失近1.5万的减税金额。

如果通过专业机构提供折旧减税报告，比如Washington Brown,他们会派一名造价估算师对业主的房屋进行一次彻底的现场勘测。这涉及到对房产内的所有房间和区域（包括墙宽以及其他异常）、以及所有的装置和设备，包括地毯、窗帘、烤箱和空调等项目进行测量。这是一项细致的工作，应当交由具有相关技术资质的人员来完成。

澳大利亚造价估算师学会的（AIQS）《实践守则》还规定，要满足澳大利亚税务局的要求，进行现场勘测检查是必不可少的。这可以确保业主不会遗漏任何减税项目。在审查时，这些文件可以作为证据提供。澳大利亚造价估算师学会还指出，如果房产所有者自行进行折旧估算，或使用未具备工料测量资质的人员，可能导致提交的折旧减税报告不全面或质量欠佳，从而面临双重打击。如此，不仅会因遗漏减税项目而承担经济上的损失，如果报告未能满足相关的标准要求，还可能面临澳大利亚税务局的审查。

  • 使用注册税务师

自 2010 年 3 月起，凡能出具房产折旧减税报告的人员还必须具有注册税务师资质。这对于房产投资者而言是一件好事。我从事折旧表的编制工作至今已逾 20 年，还从来没有见过市场上像过去几年内涌现出了这么多的“专家”。

安全起见，业主应当询问为自己提供折旧减税报告的供应商是否具有注册税务师资质。或访问澳洲政府税务专家局网站：www.tpb.gov.au核实证件。

请记住，如果住宅于1985 年以后修建的，会计师是不被允许对其建造成本进行估算的。无论是房地产经纪人还是物业经理或房产评估师，都没有这一资质。所以，需要聘用一位造价估算师来对成本进行估算。

  • 按比例编制折旧减税报告

每套房产的交易与过户日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次财政年度。业主在报告中应当根据自己在本财政年度拥有房产的天数准确地计算出可以申报的建筑折旧。

举例

假设业主在 6 月 30 日当天完成过户，那么只能按1/365 的比例申报烤箱或地毯等物品所具有的价值。有些报告不会进行这项计算，它还需要业主支付一定的会计费用。

特别需要指出的是，准备折旧减税报告的时间宜早不宜迟。不要等到财政年度截止日期结束时大家才争先恐后地准备报告。如果在接近年底时间，如 11月或12月份左右完成了某一房产的过户，应当立即预订折旧减税报告，以避开六月的申报高峰期。在某些情况下，也可以要求每月进行减税申报，而不是等到财政年度结束时再来统一申报。因此，在税收变化项列入折旧金额是有所帮助的。

  • 小件物品与低价值物品组合

“小件物品”（价值小于等于 300 澳元）与“小额组合物品”（总额不超过 1000 澳元）的成本不能按比例进行折旧，但可以一次性抵税。无论拥有房产的时间是1天，还是 365 天，都可以申报这些物品的最高减税金额。申报这些小件物品或低价值组合物品与房产的建造年限无关。任何年限的房产，其中的装置和设备都可以享受折旧减税。

尽管前面讲过折旧减税是根据所拥有的房产所有权时间按比例来进行计算的，现在我要通过一个例子来说明不适用这一规则的特殊情况。

我有一位悉尼的客户，去年的6月25日购买了一套位于 Chatswood 的单居室公寓。该房产修建于1999 年，购买价格为 45万澳元。但其减税总额却超过了5000澳元，要记得这可只有 5 天的时间。

“这里面有什么隐情？”也许有人会问。但是，这里面没有隐情。可以在短时间内申报这么高额的减税是由于对归为装置和设备类的物品进行了一次性抵税与小额组合。

俗话说：“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”，所以应当尽快地抵扣这些项目。

如果是共同业主该怎么办？ 例如，某公寓楼的业主共同花费2000 澳元购买了一个车库门的电动马达。如果整座大楼有 50 个单元，那么业主支付的比例为 40 澳元。您可以直接申报 40 澳元，因为您所支付的金额小于 300 澳元。由于所支付的金额小于300 澳元，您还可以一次性抵税。

另一个诀窍是购买折旧速度较快的物品。价值介于 300 澳元至1000澳元的物品属于小额组合类物品，其可以适用较高的折旧率。一台价值1200的电视可以获得 20%的减税，而一台价值 950 澳元的电视可以按 37.5% 的比例享受每年减税。

  • 大小不是问题的关键！

大并不总意味着是最好的。但在涉及到折旧减税报告时，要确保花小钱获大利！

有的折旧减税报告只会申报一年的折旧。这意味着从第二年开始，业主需要亲自计算申报金额。另，要确保您的报告至少在 20 年内有效，如果是全新的房产，其报告应当涵盖 40 年的时间。

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Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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在加拿大买房如何买得放心 住得安心？购前验房是关键

什么是验房？

验房，是买卖房屋中不可或缺的环节。由专业的验屋师亲自实地检查，并主要通过眼睛观察的方式来对于整个房屋状态进行评估。

验屋师需要对房屋的状况和结构做一个综合评定，其中主要包括对如下内容的检测评估：

  • 地基
  • 门窗
  • 屋顶（如果可以做到，且符合安全）
  • 外墙
  • 阁楼
  • 管道和电气系统（可见部分）
  • 暖气和空调系统
  • 天花板，墙壁和地板
  • 绝缘材料（可见部分）
  • 通风系统
  • 排水
  • 建筑物的结构完整性总体评估
  • 公寓的公共区域

验屋报告包括什么？

在进行完整评估后，验房师会整理出一份可靠全面的报告，报告中会提及验房过程中发现的房屋问题和改善建议，包括：

  • 房屋主要系统和结构的状况
  • 存在安全隐患的区域和部件
  • 需要更换维修、或近期将要进行更换维修的区域和部件
  • 已经不工作、或需要更换的任何设施
  • 所有房屋过去发生问题的现象和证据

这些内容能够让业主更进一步认识到房屋中一些平时看不见摸不着的问题，从而买家对于改善房屋、向卖家提出整改要求等有所帮助和依据。

获得验房报告后买家可以做什么？

买家对于验房报告中所提及的内容进行自我权衡和评估之后，可以做出以下决定：

  • 要求卖家进行维修和整改
  • 买家接受房屋的缺陷，自行维修
  • 要求调整价格
  • 放弃房屋的购买

不少卖家会在上市售房前进行验房， 尽管买卖当下阅读卖家的验房报告对认识房屋优缺点有所帮助，但仍旧强烈建议买家自己找一个可靠的验房师对房屋再一次进行验房，以免后顾之忧。

另外，对于买家来说验房显得尤其至关重要。验房不仅给了买家一个提出问题和认识问题机会，而且让买家还获得房屋全方面“健康状况”的一手资料。

验房师什么都能检查吗？

事实上，验房师并不是万能的。正如上文所提到的，一般，验屋师是通过眼睛观察并结合多年经验进行验房，许多超出工作范围和看不见的地方他们也心有余而力不足。（例如：被雪覆盖的屋顶）

验房的费用是多少？

一般，费用在$350 – $600不等

验房费用根据房屋本身的大小和情况会有所差异，验房师的资历和经验也不同程度的影响了报价。验房费用并没有上限设定。

如何寻找靠谱验房师？

买房绝非小事，买家一定要做足调查以便找到一个可靠，经验丰富，知识渊博的验房师。

寻找验房师时心中谨记的标准有：

  • 能够提供书面验房报告
  • 能够提供专业性的参考
  • 其经验能与买家正考虑的房屋类型匹配
  • 有专业认证，充分证据证明拥有多年经验和专业训练
  • 能够提供书面合同

聘请验房师时要确保：

  • 对比多个验房师及其报价
  • 查看客户评价
  • 询问其培训、训练和实战经验
  • 要求查看其正在使用的检验报告范本复印件

虽然现在加拿大大多地区房地产市场火爆，抢Offer时拿走验房条件的情况频频发生，但为了房屋的健康，以及居住的安全和舒适性，验房环节确实不可随意忽视。其实，房屋就和人一样都有寿命一说，为了房屋健康延寿，时隔几年做一次健康检查也无妨。

晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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为什么在旧金山投资与生活？

不知为何，纽约与洛杉矶总是中国移民的首选，却很少有人把目光投注到旧金山。但在百年前，旧金山才是中国人定居的主要城市。这一点，可以在许多史料与书籍中找到。

纽约和洛杉矶的时尚大都市、丰富的娱乐场所、好莱坞和世界闻名的富豪区吸引了中国乃至全球人的眼光。可是我不得不说，旧金山才是全球最佳城市之一，特别适合中国人居住。

生活在旧金山

海纳百川 生活便捷

  • 语言

在旧金山，生活着来自全球各地的人。虽然，来自不同的国籍与种族，但相互间关系融洽。值得一提的是，这里有着大量的中国人，许多人会讲普通话和广东话。最主要的是，旧金山有三座中国城，那里有大量的中餐棺和其他各种菜系。许多人担心的语言关在旧金山基本不存在。

  • 出行

整座城市交通便捷，即使不开车出门也可选坐公交车到达目的地。其次，很多路标有时也用中文标注，即使不会英文也不会遇到太多问题。相比之下，洛杉矶就没有那么方便了。

  • 教育

旧金山是美国的文化中心，只要你够资格，在这里就可以选择到最佳的学校。如世界著名的斯坦福大学(Standford)和伯克利大学(Berkeley) 都离市区不远。其它还有旧金山州立大学（SF State）, 加州州立大学（UCSF）, 旧金山大学（USF）, 金门大学(Golden Gate)和城市大学(City College)。

如果想让自己的子女从小继续学习中文，旧金山有许多优质的双语学校可供选择。不论是公立的、私立的、讲国语的还是广东话的，应有尽有。（旧金山双语学校详情，请见第二页附录）

气候宜人 环境舒适

旧金山依山傍水，自然环境极佳。年均气温15-20 度之间，无严寒酷暑，终年不下雪，一年四季都事宜市外活动。

最近，旧金山被选全美公园最多的城市。整座城市有很多花园般的公共场所——儿童游乐园和老人休闲地，供市民在打太极，跳舞，打乒乓，下棋等。

城市附近有也很多旅游胜地，如优山美地公园、拿帕葡萄酒园、塔壑湖和红木公园。每天来自世界各地的游人络绎不绝，离城不远出还有山地滑雪场。

世界高科技中心

谷歌（Google）、脸书（Facebook）、软营（Salesforce）和甲骨文（Oracle）等一批世界顶尖的高科技公司都集聚于此。这对于具有高科技和高级管理的人材来说，没有比旧金山更理想，更可以发挥才能的地方。在蒸蒸日上的高科技带动下，经纪状况良好，一片繁荣景象，失业率低。

投资在旧金山

旧金山硅谷是美国高科季发展区，所以也是美国房价最高的地区之一。2014 年中旬，房屋平均价超过了100万美金。 猛一看，许多人会觉得贵，但如果仔细分析一下，就会发现在旧金山购房有许多优势。

  • 房屋保值增值潜力大

由于旧金山房产市场供不应求，房产保值增值潜力巨大。过去三年中，房产一般升值了40%－50%，很多小区远远超过这个数字。

2008-2009年，美国房产泡沫破裂的时候，旧金山所受的冲激相对最小，恢复期也短。所以，从长远的角度来说，投资旧金山风险小，回收有保证。

  • 永久产权

旧金山的房屋有两种：公㝢房和独立屋（别墅）。近百分之二十的房子是独立屋（别墅）。 独立屋（别墅）的业主享有永久土地拥有权和使用权；公㝢房的业主则享有永久拥有权和部分土地使用权。跟中国的只有七十年使用权相比，在美国买房的优越性不言而遇。

这里的租赁市场较好，租金高。举例：

出租一栋价值100万美元的别墅一百万美金的别墅房，每年的收之预算如下：

租金：6万美元

房地产税：1.7430万美元

管理费：6000美元

利润：3.6570万美元

虽然利润只有3%－4%，房子增值又在3%－10%之间，但利润与增值的总和却是一笔不错的投资收益。

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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