Category: Special Investment Column

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用什么来征服你 我的人民？英国房产市场缺憾成各党派博民心关键之梗

纵观整个发达国家与主要发展中国家的资本市场，绝大多数资本都掌握在年长的房产拥有者手中。据研究资料显示，整个英国£5.75tn的房产资本中，有63%房产掌握在个人手中，由此可见，房产已然成为每一个个体最主要的资本。房产的现有价值、未来走势早已与各项政策紧密相连、互相影响。

本月的大选早已成为普通百姓茶余饭后的热点与各大媒体的焦点，住房问题也成为政客之间相互博弈的关键领域之一，各党提出的各项规划、新建、税收等政策也将对英国房地产市场产生一定的影响。

英国房产市场现有的问题显而易见：房屋资源短缺，个别地区房价涨幅巨大。因而，购房者尤其是年轻人的购房压力可见一斑。针对这些问题，各党派争论激烈，各项政策也是值得一探。

问题1：房屋资源短缺与购房压力

工党、自由民主党与联合政府对此问题意见一致，提出至2020年之际，将每年增加20-30万的新建房屋，同时配合各项购房援助计划，使更多的人拥有属于自己的一套房屋。

问题2：首次购房者利益:

工党提出要在未来10年间将首次购房者的数量翻上一番；联合政府提出给予40岁以下的首次购房者20%的折扣；保守党则计划在原有的 “购房援助计划”（Help to Buy）的基础上，新增“首次置业援助计划”（Starter Home scheme）。

问题3：伦敦闲置房

虽然，尚未有足够的资料数据证明闲置房的现象是否十分普遍，但工党最近也是提出了对闲置房产权所有者征缴费用的概念方案，令人期待。可见闲置房问题的解决必然可以在一定程度上减少房屋资源的短缺，或是降低购房压力的一剂良药。

问题4：花园城市规划建设

对于花园城市规划建设，各党派也是一致地表示支持。比如工党计划每年新建造的20万房屋中，就包括了新兴城镇与花园城市的建设。自由民主党也立志至少建造10个花园城市以及连接牛津与剑桥的相配套的铁路设施。

问题5：豪宅税

与保守党不同的是，工党和自由民主党都表示一旦当选，便会对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税。这会使价值200~300万镑的房产拥有者每月增加250英镑的支出。

就目前而言，暂不确定豪宅税与已经落实的对海外投资者资本利得税的征收。针对海外投资者的不利政策，一方面会阻碍海外投资者的进驻，另一方面也会对涨幅巨大的区域产生不利影响，在一定程度上会扰乱市场的自由发展。这将对伦敦房产市场带来负面影响。

各党派的政见可谓见仁见智，虽并不一定会付诸实际，但不可否认的是，这些不确定因素确实使购房者推迟购买，放缓交易。有数据显示，在过去的20年里，5月大选的后三个月中，也就是六6、7、8这三个月的房产交易量与大选前三个月相比，有着20%—24.8%的增长。因此，大选与政局的不确定性对房产市场，甚至于每一个投资者而言，都是一定程度上的煎熬。但对于风险爱好者的投资人而言，确是一个进入交易，放手一搏的好机会。

随着大选逐渐临近，这些不确定因素也终将尘埃落定。我们可以期待英国房产市场存在的问题有所改善，但同时更期待房产市场的所有参与者都能立足长远，更有效地解决房产市场已有的或是潜在的问题。5月7日大选拉开序幕，谁会博得民心，让我们拭目以待。

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郭新月专栏全集：

英国Wink worth中国区总监郭新月解说伦敦房产投资

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6条法国房产投资金律 让售后回租万无一失

售后回租（sale-leaseback\Buy-to-let）

目前，售后回租是国际房地产市场最前沿的投资方式之一。对于中国投资者来说，这个名词可能还比较陌生，但是它在欧洲已经风行了50多年。

简单来说，售后回租就是房地产开发商将房产产权销售给投资者，再将房产租回，与投资者签订租赁合同，统一管理，并且每年返还给投资者稳定的租金收益。这种投资方式最大的好处是，大大减少了房产管理的不便，摆脱房产空置的风险以及个人出租的种种麻烦，同时又可以获得一份稳定的收益。尤其是对于长期生活在中国的投资者，投资海外房产很简单，但是真正麻烦的是购买后的管理，无法事必躬亲。而对于房子来说，没有管理、没有出租，就谈不上收益和升值，所以对于海外投资者来说，售后回租是一种非常稳妥的房产投资方式。

目前房地产市场鱼龙混杂，很多开发商会打着售后回租的旗号以及高昂的回报率吸引投资者，但是并不能真正做到收益保障，或者回报率掺水不是净回报率。所以，广大投资者在选择房产项目时一定要谨慎并且保持理性。

作为售后回租房产投资的专家，我根据自己的实际经验，总结了以下几条建议，希望能帮助您找到稳定安全的售后回租项目，将您的储蓄投资在最值得信赖的地方。

  • 了解市场

市场研究是安全投资的第一步。最重要的是，在看到高收益的同时也要看到背后隐藏的风险，并看清潜在的优势和劣势。

首先，您可以和售后回租房产领域的专家交流，获取更多经验。其次，可以多询问几家做售后回租项目的房产公司，做多方面的比较。虽然每个市场的回报率都有所区别，但是如果在同一座城市，相同类型的房产项目（比如都是旅游地产），如果两家公司有超过1% 以上的回报率区别，您就要仔细比较一下租赁合同的细节了。比如租约时间、租金回报率是否写入合同（这是保障收益的关键 !），以及租金收入是否要交税、是否还需要交纳房产保险、水电费等等。

  • 了解目标租客

业主必须得清楚地知道自己的房产要租给怎样的客户群。这可以帮助您选择一个最合适的区域，您的目标客户群希望居住的地方，并且这里有完善的基础设施以及便利的交通。比如，如果您是一对年轻夫妇，投资一套靠近大学、公共交通或者学校的小户型是非常合适的，可以保证您有稳定的租客。如果您希望投资旅游度假地产，那么房产一定要选择在景色优美的度假目的地。

  • 度假地产投资

随着人们对度假的关注度越来越高，旅游度假地产投资也越来越火爆。除了我们上面所提到位置，还有一点投资关键，那就是入住率。在行业有领导地位的酒店品牌或者度假地产品牌是您的首选。因为这样的品牌有强大的市场推广能力以及品牌价值，可以更好的宣传和管理房产，入住率也会非常高，这就是房产稳重升值的保障。

  • 长期投资还是短期投资

一定要确定您的投资期限有多久。要和开发商确认好您的房产在租约期间或者结束时是否需要进行翻新 ?翻新的费用是多少 ? 这些都是您需要在未来支付的费用。很多奢侈房产虽然美丽，但是并不一定适合您，因为未来的翻新整修费用可能会非常昂贵。

  • 预算

合理选择投资项目，向开发商了解清楚一切购买房产的费用以及房产管理维护费用。如果需要贷款，需要多选择和比较几家银行的贷款利率，选择最合适的一家。

  • 房产经纪人

好的房产经纪人可以让购房过程充满乐趣和享受。专家级的经纪人可以更好的了解您的预算、需求、实际情况，帮您寻找到最适合的投资项目。

总之，对于首次尝试售后回租方式的投资者来说，一定要选择一家高资历、经验丰富、在行业处在领军地位的开发商，保障万无一失。

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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泰国房产投资的不二选择：清迈

如果你是百万名看过电影《人在囧途之泰囧》中的一个，那么你肯定已经知道泰国清迈是多么美丽的一个城市，清迈就是这部热门电影的拍摄地。自从电影发布后，清迈变成了最受中国人欢迎的东南亚旅游胜地之一。全球最大的在线酒店预订网站雅高达（Agoda.com）调研称，在羊年的春节期间，清迈受中国自由行旅客热捧，成为第三大国际热门旅行景点，仅次于曼谷和普吉岛。

清迈以低地为主，有美丽的热带雨林和乡村，与喧闹的曼谷和泰国其他的主要旅游中心相比，简直是一片平静的绿洲。很多人更喜欢清迈较为温和的气候，而不是泰国南部全年炎热潮湿。由于这些原因，清迈常常被誉为亚洲，甚至全球最适宜居住的城市之一。许多国际游客开始在清迈享受退休后的生活—— 永远地逃离他们祖国的寒冬。

清迈的外籍人士数量已超过4万人，并且呈持续快速增长之势，来自中国大陆的人尤其多，这些中国家庭主要被清迈更低的房价和这里国际学校更低的教育成本所吸引。

在过去的十年里，泰国主要城市曼谷、普吉岛和芭堤雅的房价不断上升，清迈的房价相比它们要落后好几年。这意味着，仍有可能只花30万人民币就买到一个好公寓。不过，如今的泰国清迈房价上涨也很迅速。自2010年以来，年增速已高达10%-20%。

这期间，清迈的基建投资可谓大手笔。现在，该市以能够成为除曼谷以外拥有最多现代商场的泰国城市而自豪。对游客和当地居民来说，那里是名副其实的购物天堂。清迈共有十所大学，任何时候都有超过10万的学生。这意味着，租赁市场也会得到蓬勃发展，以满足学生的住宿需求。很多家长正为在清迈读书的儿女购买公寓。

另外，清迈高端房产的需求也很旺盛。受益于临近中国南部的地理位置，清迈成了泰国最大的工业中心之一。该地区许多工厂都有外籍高管，他们不断需要高品质的住房选择。

清迈的大规模投资在短时间内不太可能结束。按原计划，未来几年将有1亿泰铢投资于机场、一个贯穿清迈、连接曼谷、延生至中国的高速铁路网，以及一条新的高速公路。新路线会将清迈连接到R3A公路，而R3A公路则与中国南部、老挝、缅甸和泰国相连。

乘飞机到清迈很容易，因为很多廉价航空公司都有航线往来，包括飞鸟航空（Nok Air）、亚航（AirAsia）和泰航微笑航空（Thai Smile）。同时，很多国际航空公司也到达该市，例如中国香港港龙航空（Dragonair）、中国东方航空。另外，还有大批中国访客可以自驾去清迈，该市离中国南部边境还不到400公里。

总之，目前的清迈房地产市场如果不是在全世界，那么至少在泰国，变化最为迅速。所以，不管你在搜寻一个度假的地方，还是想在一个安静、绿化好的地方安置第二个家——一个理想的退休去处，或是寻找一个能同时提供极高租金收入和资本增值的绝佳投资机会，清迈都是个不二的选择。

Emily专栏全集

Emily 解析泰国房产投资

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各国频出海外投资限制令 唯有加拿大房市持“开放”状态

“加拿大政府对外国投资支持性”政策、人民币兑加元升值、加拿大央行降息、中国工商银行加拿大子行的成立，这些都让中国买家对加拿大房地产市场趋之若鹜。

目前，澳大利亚和中国香港已对海外房地产投资进行了严格限制。但加拿大还没有采取任何类似的措施。即使是在多伦多和温哥华等此类房地产投资火爆的地区，都还没有实施限制令。

据我所知，购买中国香港房产的投资者如果没有当地的永久居留权，就必须支付15%的印花税。这也就相当于土地转让税。而今年2月，澳大利亚政府也宣布，提高海外买家购买其住宅房产的申请费用，并规定一旦违反其投资条例，将面临多达房产价值25%的罚款。

2014年12月，加拿大房产的权威——加拿大按揭及房产公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）公布了加拿大住宅房产海外投资的数据。不出所料，多伦多和温哥华占其中最大的比例，分别为2.4%和2.3%。

同时，该公司总裁埃文·席道尔（Evan Siddall）称，“在我们看来，加拿大房地产市场外资不存在过度现象。”这对中国买家来说无疑是个好消息，可以趁现在这样有利的投资环境行动起来。

因此，对所有投资者来说，最具有吸引力的市场无疑是那些供需平衡，并保持强劲上涨趋势的市场。我想，加拿大应是理想的选择。

Craig Doherty专栏全集：

Craig Doherty解析加拿大房产投资

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澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量

随着澳币汇率和利率的双重下滑，很多国人同胞踊跃到澳洲买房。一些在澳洲留学工作的年轻人，在父母的支持下也将购房计划提前了几年。但困扰许多父母的问题是：如果今后孩子在澳洲结婚了，婚前由父母出资（部分、全部或首付）购买的房产是否算婚前财产？如果将来孩子与配偶分开，婚前购买的物业是否需要分给该配偶？

在具体回答这个问题前，我首先来了解一下澳大利亚与中国婚姻法的不同之处：在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。也就是说，一旦双方结婚或同居（澳大利亚法律认可的事实婚姻），那么，所有财产都会被视为婚姻共同财产。如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。

根据澳大利亚相关法律，法官在决定夫妻双方共同财产的分割分配问题时主要有以下四个步骤：

  • 明确当事人的财产，包括资产、负债和经济来源

房产、汽车、银行存款、保险等及包括在双方名下的所有财产，无论是联名财产，还是个人名下的财产和婚前财产都算在内。财产无论是何时获得，在谁的名下，在哪个国家都被计入共同财产。双方各自名下的养老金也可以进行分配。

理论上双方都要详细列举自己所有财产的义务，不能有任何隐瞒。

  • 衡量婚姻（包括事实婚姻）期间双方的贡献

这里的“贡献”包括，一方在外工作赚取的经济贡献和另一方在家里带孩子做家务的非经济贡献，以及双方各带入婚姻的财产。

如果一方在结婚前就拥有很多财产，同时如果婚姻关系存续时间较短，则这方的贡献一般会被认为较大。但随着婚姻时间的增加，带来婚前财产的一方的特别贡献就会相对减少。这里无论婚前财产是在谁都名下，由谁付的首期，由谁来还款都是一样的，没有明确的界限。

  • 衡量各方未来的需要

这一步，法院会考虑双方分开后的经济收益能力，健康状况及为照顾孩子的需求等。简单来说，如果分开后孩子主要与母亲居住，而目前又不能工作，则她很有可能可以分到更多的份额。

  • 最后，法官会做出认为合理和公平的分配方式。这一条体现法官自由裁量的权利。

综上所述，在婚姻关系破裂的财产分割分配过程中，没有很明确哪一方一定能分多或分少的比例。而澳大利亚法院在考虑财产分割分配事宜之时，在公平公正的大前提下，也被要求考虑很多细枝末节，例如：双方婚前拥有财产的多少，双方婚姻关系时间的长短，双方是否有孩子，分开后孩子主要有谁来照顾和与谁住（值得注意的是，澳大利亚法律规定孩子的抚养权是父母双方共同承担的）等等一系列无法一一叙述的事实。

因此，很难在一个时间节点（例如买房时），较为准确的推断出日后双方分开时财产分割分配的比例。

回看文章开头提出的问题，如果将来孩子与配偶分开，婚前购买的房产是否需要分给该配偶，其实是一个未知之数。尤其是澳大利亚并没有一个专门的政府公证机构可以做婚前财产的公证。因此，国内父母给孩子在澳大利亚买房时，也许需要充分考虑这一点再做安排。

下期专栏，我将会讨论几种可供父母与孩子选择的方法来尽量保障其权益。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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春暖花开房市走俏 曼哈顿房产最给力

  • 曼哈顿春季房市“给力”

随着春天的来临，纽约的房市比起一二月感觉突然快了很多。房源上市天数从一月的78天提前到了50几天，50%的交易在要价或超过要价的成交量，比一月份要高10%。不过，如果把眼光放得长远些，去年的1年中，纽约市场经过了几次小小的起伏。总体来说，曼哈顿房价与1年前基本持平，布鲁克林和皇后区比一年前有较大涨幅。

曼哈顿是三个区里最快开始复苏和上涨的，它的起点也比布鲁克林和皇后区要高得多。一个很明显的问题是：纽约房产市场还有上涨的空间吗？纽约著名估价师Jonathan Miller的答案是肯定的。 他说，过去的三年里，我们看到市场从低谷强劲反弹。三年后的今天，市场开始渐渐进入一个稳定逐步上升的阶段。纽约10年的平均可售房源量的销售速度为8个月（按照现在的销售速度，需要用8个月的时间来吸收市场上的所有房源）；三月底的房源销售速度是5.9月。这表示市场还没有达到长期的供需平衡，因此还有上涨空间。

  • 产权持有

我们来聊聊在美国买房的产权到底应该采取什么样的结构。产权可以用以下三种方式持有：

  • 个人
  • 有限公司
  • 两级公司:个人先设立离岸公司，再在纽约州设立公司

这三种方式有不同的费用，也有不同的用途：

第1种：最简单直接，设立和维护也最便宜

第2种：用的人最多，比第1种贵一点。可它提供法律保护。如果租客上诉，是面对有限公司而非个人。这样，个人除房屋之外的财产是无法侵犯的。

第3种：适合年纪相对较大的投资人。这也是最复杂，最耗费的一种方式，但是它可以避免遗产税。

外国人在美国的财产只有6万是豁免遗产税的（美国人500万），6万以上的财产要收40%的遗产税

  • 纽约新楼盘

本次我想与大家分享的新楼盘，是位于纽约一个富有历史气息地区的现代住宅——5 BeekMan。

对我而言，5 BEEKMAN可谓完美设计理念的代表，典型的新老结合。5 BEEKMAN 是纽约文艺和学术界的创始地之一，莎士比亚的HAMLET（哈姆雷特）于1761年11月26日在这里首演。1830年，5 BeekMan成为了纽约大图书馆，卷卷文学巨著在这里安家落户。直至今日 ，5 BEEKMAN保留它原有的外墙，屋顶的铜雕，房屋间几百年前精细雕琢的走廊。

1761年11月26日，莎士比亚的HAMLET就在这里首演。1830年，这里成为纽约大图书馆，卷卷文学巨著在这里安家落户

5 BEEKMAN十七楼以下会是顶级的酒店，十七楼以上是住宅。住户可以享受酒店的服务: 客房服务，饭店预定，美容美发，只要一个电话随叫随到。

直至今日，5 BEEKMAN保留了它原有的外墙，屋顶的铜雕，房间之间几百年前精细雕琢的走廊

像这样集过去与现在于一身，尊重设计理念，又拥有丰富配套设施的楼盘，会是广大买家的宠儿。

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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英国“硅谷” 曾经的“沧海遗珠” 现今的“地产新贵”

说起伦敦，人们习惯以泰晤士河为岸，以东西南北划分区域，北伦敦的朋克文化、南伦敦的黑人聚集、西伦敦的优雅闲适、东伦敦的年轻活力——几片区域相隔不远却风格迥异。初入伦敦便听说过这里的买房传统：简要来说西伦敦为传统富裕白人区，东伦敦则经济相对落后脏乱差。

东伦敦：艺术与科技并不矛盾

说到东伦敦，人们的第一印象是红砖巷、白教堂、涂鸦艺术、活力、年轻、脏乱差……的确，如果翻阅伦敦历史，你会发现东伦敦在二战以前一直都是小偷、妓女、外来人口和穷人的聚集地。但正是因为人种的多元和开放的态度，东伦敦聚集着大批来自世界各地的年轻艺术家。他们在这里居住、工作、生活，创造着反叛、特立独行的英伦风格。

著名的设计师Alexander McQueen就是从哈克尼区走向全世界的。虽然他后来到Savile Row学习了高大上的高级定制，跑到意大利米兰拜师，又在圣马丁读完学位，他还是将自己的第一家工作室开在了Hackney Wick的一个小楼里……这个伦敦最具创意设计师的聚集地。不止是McQueen，英国知名设计师Christopher Kane, J.W.Anderson, Peter Jensen等等，都是在哈克尼区壮大了自己的艺术设计事业。伦敦政府也专门批准了Hackney Fashion Hub的大型改造项目，要将这里打造成伦敦时尚新区。

与此同时，同样身在东伦敦的科技城(Tech City)，却似乎不为大众熟知——虽然这片数码与科技的聚集地对伦敦经济起到越来越重要的作用；肖尔迪奇（Shoreditch）及周边地区经过近几年的改造，已成为伦敦商业及住宅市场的重要部分，并预计将继续保持增长，但是科技城的名望却与实际贡献不符——它被英国媒体《赫芬顿邮报》称为伦敦的沧海遗珠（London’s hidden gem）。

‘英国硅谷’

伦敦科技城坐落于伦敦东部、由时尚街区肖尔迪奇延伸至奥林匹克公园。现在毫无疑问，是英国科技创新的心脏区域。很多英国人也许没有意识到，他们手机、电脑里的大量App开发，都是源于科技城。

伦敦科技城的缘起，可回溯至上世纪90年代晚期。英国的数字经济产业，超过两成集中在伦敦。最初，大批新兴科技公司聚集在伦敦东部的Old Street街区附近，主要是因为这里租金较低和人力资源丰富。随着聚集效应的形成，这个区域被誉为“迷你硅谷”（ silicon roundabout），后被命名为“伦敦科技城”。

伦敦科技城现有落地公司如谷歌、脸书、推特、亚马逊等等，也有孵化器企业，如欧洲历史最久、最大的新型科技企业孵化器种子营（Seedcamp），还有众多初创企业。在孵化器领域，有人将美国硅谷的孵化器Y组合（YCombinator）比作苹果，将伦敦科技城的种子营（Seedcamp）比作安卓，可见一斑。

时间退回到五年前，2010年卡梅伦刚刚就职英国首相，那时东伦敦仅有200家左右数据科技公司。后为改变英国经济对债务、房地产和金融服务的依赖，建立科技城，平衡经济位列英国政府计划之一。

现在，互联网经济创造英国高达8%的GDP，高于世界其他国家。另外，在过去3年间，伦敦的科技企业数量增加了76%，达到8.8万家；仅东伦敦地区就已密布了3200家创业公司，创造了5万多就业岗位。2014年，伦敦的数字企业吸引了14亿美元的新投资，这是2013年投资水平的两倍——更是比5年前高出20倍。据伦敦科技城行政总裁杰拉德•格雷奇(Gerard Grech)介绍，现在流入伦敦的外国直接投资(FDI)的增长速度超过了柏林和纽约

中国首富眼中的全球最佳投资地

前几天，中国地产大亨王健林在接受BBC采访时表示，他认为英国是全世界最佳投资地点。“英国是全球最开放的市场之一，在英国投资不需要受到像其它地方那样的严格审核。”如果将伦敦科技城作为英国商业市场的其中一个缩影，英国政府近几年来对于科技城的税收优惠扶持、引资推广力度、科技城的迅猛发展等等正好恰到好处地诠释了英国自由市场的开放程度。

虽然目前伦敦科技城的融资规模还远远达不到美国硅谷的水平，但这一新兴的数字与科技基地已让世界众多知名企业、创业者看到了它的未来潜力和创新空间

用地、租住需求催旺科技城商住地产

伦敦科技城的日益壮大，及所在区域近年来的变革与复兴，使得用地需求、地租与区域价值都得到显著提升，并加速活跃该区域的商业／住宅地产。

伦敦科技城，作为伦敦东区的“遗珠”代表，正以快速逆袭之态势荣升伦敦地产新贵；并与红砖巷、白教堂、Hackney时尚新区等等一起，将继续传承东伦敦的创造力、文化、活力与创新精神。

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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伦敦金丝雀码头齐聚世界各大地产商 未来房屋紧缺增值成主要趋势

资本流通带动了住宅开发行业的发展、就业以及巨大的经济增长。毫无疑问，没有资本流通，供给将受创。然而，新一轮的国际资本正在进行更大的结构变化，直击伦敦开发业的核心。在这种背景下，对于金丝雀码头的住宅需求而言，卡塔尔投资局 （Qatar Investment Authority）/博勒飞（Brookfield）公司收购Songbird（金丝雀码头集团的主要股东）意味着什么？如果根据过去的经验而言，实际上存在很多种可能性。

在过去的两年里，国际开发商和资本已改变了伦敦大规模住房交付的景观。 对于这段期间的伦敦发展前景，万达、罗德哈集团（印度地产巨头）、绿地集团、奥克斯利资本集团、实达集团都是新面孔，但他们均有能力交付9500套住宅。尽管采用了不同融资模式，他们还是国内同行中规模较大的企业，且具有较低的资本成本，这就允许这些公司能够将销售率从建筑计划中剥离出来。

伦敦房地产业的下一波发展浪潮预计将在 Wood Wharf (E14)。值得注意的是，这包括首个由金丝雀码头集团交付的住宅建筑，总计将可能有超过3000处住宅、近200万平方英尺的写字楼，以及总计25万平方英尺的商场、餐厅和社区。当第一批住宅在今年晚些时候上市时，这种新型国际化所有权模式对本地住房供给的影响是非常值得考虑的。同时，国际资本的投入已经改变了一些知名地区，如巴特西发电站 （Battersea Power Station），SW8（南部的沃克斯豪尔地区）与12年奥运村（E20）。

此外，随着市场日趋成熟，住宅的开发为国际货币提供了平台，也使得我们在面对大的供给机会时能够从容不迫。尽管在解决住房危机问题上还有很长一段路要走，但是正确的引导新资金的策略已经初显成效。我们认为交付率会继续呈上升趋势。建造成本的膨胀将保持强势状态（目前大约是8%），至少在未来18个月内仍将居高不下。这对于资本活动来说，传统的策略将倾向于国际资金，一旦建立，紧随其后便是更多投资涌向市场。因此，期望看到中东货币能够“发现”金丝雀码头（Canary Wharf）作为住宅投资市场，就像马来西亚人发现九号榆树巷一样（Nine Elms）。

作为东伦敦的新金融区，金丝雀码头住宅单位的供不应求现象也越来越明显，房价和租金每年都出现稳定的增长，也导致了一部分客户直奔金丝雀码头而来。而现今，金丝雀码头正在兴建多栋商业单位，这意味着金丝雀码头的住宅单位将在未来更加紧缺，考虑长期投资的投资客们，不妨可以考虑购入金丝雀码头区域内的房产，为未来的再次增值做准备。

韦朝贺专栏全集：

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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海外买房契约签还是不签？这是个学问

我曾在一个法律讲座上主讲过房屋买卖方面的法律议题。在讲座一开始的时候，我做了一个很简单的小测验。我准备了一个合约，让大家念合约第二页最上面的第一句话。念完后在做的都惊呼：“天呀，我连第一句话都看不懂，后面的大部份肯定也都不懂的。可是在买房子的时候我却非常愿意，而且非常急、非常主动地签下了我的大名，承认了我对这份合约的接受程度。”

为何会有以上这种缺乏自我保护的表现？这是由于很多人，特别是亚洲的移民，对于法律性质的英文文件，都有一种源自于无力感的高接受度。

买房合约三要素

合约中最基本且最重要的3个要素包括：

一、确认买家购买的土地

大部分的合约上是不会附有房屋的地图、结构图、照片等。在海外买房地产，所购买的地都是已在地契中登记好的，所以在合约上一定要明确交代所购地的地号等相关登记信息。

信息内容主要包括：

  • 土地的完整纪录
  • 政府编号
  • 土地特质
  • 大小
  • 测量方法
  • 土地曾经是否有变动等

因为，如果这整条街或整个开发案都是由同一个开发商开发的，土地编号只要打错一个字都可能让买家买错地。

二、合约必须明确写出房屋的购买价格

在购买价格的栏位，有时候会经过多次的修改，而且都有买卖双方的签名。这是因为价格是可以谈的。

在讨价还价的过程中会有明确的记录。但由于现在很多人用传真机或者是网路沟通，所以这个程序要特别小心，确保自己的律师知道你最后出价的金额跟合约上最后的纪录一致。

三、在签订合约时需证据确凿

案例

有个人请中间人协调，买了一个农场，里面有两匹冠军骏马。这位买家以为购屋合约包括这两匹骏马，没想到交房之后发现，两匹骏马成了两匹劣马。但由于合约上只要求了要两匹马，没有写清楚是要看房时看到的那两匹骏马，所以后来也无法根据合约要求换回那两匹骏马。

有时候，投资人不方便亲临现场看房子，只能委托在海外的家人或朋友帮忙看房，或是安排一些买房相关的事宜，或是付钱的老板人还在海外，也没有看过房子。这个时候，一定要清楚地列出房屋清单，最好还要拍照存证。这对帮忙谈条件的中间人来说特别的重要，因为没有写清楚的话，就算交屋时屋况以及屋子里面的东西跟当初签约时有落差，也不能要求换回。

一些非常有经验的中介，会坚持让客户将合约给律师检查，也让客户尽早就与律师取得联系。但有时，中介担心客户在律师的协助下，对买卖产生二心。虽然，也许他们将《律师检查条款》包含在合约内，给买家律师三个工作日的时间检查后再确定要不要买，但要注意分辨这个律师检查条款是指可以检查产权，还是指检查合约有没有写错。如果是检查产权的话，法律上应该是给律师十个工作天检查。

海外购地Q&A

Q：只要出钱，什么房地产都可以投资吗？

A：很多西方的国家有海外投资法案的限制。有些政府认为比较敏感、昂贵的土地，或是天然资源比较丰富的地方，海外人士如果要收购，必须事先通过投资审理办公室的审核。

很多海外政府，虽然有明文规定，但不会主动限制不合法的交易。如果买家不懂相关法律，在无知的情况下触法的话，后果就得自己承担。

很多海外投资者在不知道的情况下，完成了一些不合法，外国人不能进行的交易。所以，在购买国外土地资产时，一定要有专业的帮助建议以及充份的了解。

Q：我不具备海外购买土地的资格，可是已经买了。我该怎么做？

A：在国外一般采用申报的方式。所以，买家一定要自己主动的提升对于法律的尊重和了解，确保自己的投资是合法安全的。如果真的很不幸的因为不了解法律，没有合法申请，就购买了比较敏感不开放外国人购买的地段，这个时候必须尽快主动找律师帮补申请，使交易合法化。

Q：中介说订金一定要出房地产总价的20%，法律有这样规定的吗？

A：法律上没有规定订金要付多少。订金通常是为了让卖家放心，表示你是认真的买家，可是并不代表你一定要付总价的百分之十。只是中介会从订金里拿走他的佣金。通常佣金加上税，可能差不多是总价的4%或5%。拿10%的订金的话，中介对卖家比较有一个交代，感觉起来配合的效率也比较好，这也是为什么传统上，许多合约都付总价的百分之十。

除了订金金额，付订金的时间点也是可以谈的。作为买家律师，我们会建议买家最好是在做好所有检查，合约已经要变成无条件的时候才付订金。

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经济发展带动房产市场升温 匈牙利商业地产投资飙升71%

经济，是一个国家任何产业发展的主要素。经济与房产更是密不可分。在2014年的全球调查中，布达佩斯被评为欧洲经济发展第二快的城市。这项调查使得布达佩斯由一年前的排名20位跃升至第12位。欧洲企业500强名单上，56家匈牙利公司榜上有名。 美国智库布鲁金斯学会透露，欧盟委员会2015年2月26日通过了匈牙利国家经济部的3项行动计划，批准为促进匈牙利经济发展提供4万亿福林(约合130亿欧元)的资助。这是匈牙利迄今实行的最大规模经济振兴和发展计划。也是欧盟为快速复苏欧洲经济做出的巨大举措。这些都明确的表明，匈牙利经济始终都备受关注并已经有了非常强烈的转强迹象。

其原因主要是，匈牙利政府从2010年以来采取了一系列扭转经济的措施，着眼于新的战略，经济状况才得以出现转机：投资量加大、欧盟资金的利用率得到提高、消费进一步增加、出口继续保持强劲的竞争力，它仍然是匈经济增长的主要引擎。此外，服务业、旅游业、零售业和交通运输业也促进了经济的增长，低利率和复苏的私营部门的经济活动也是经济增长的因素所在。

匈牙利房地产销量看涨   商业地产投资增长71%

经济的不断“强化”使匈牙利商业地产从中受益。据匈牙利财经网站Portfolio报道，最新调查结果显示，2014年中东欧地区（不含俄罗斯）商业地产投资达77.34亿欧元，同比增长28%。其中波兰投资最多，为30.76亿欧元，同比下降5%；其次是捷克、罗马尼亚，分别为19.92亿欧元、11.24亿欧元，同比分别增长54%和220%。匈牙利投资为4.66亿欧元，但增长率达到惊人的71%，在中东欧地区遥遥领先。主要带动因素是办公室和工业地产，显示经济回暖已传导至商贸服务业。

2014年，匈牙利首都布达佩斯房屋销售量同比增长了18%以上，其中12月份同比去年增长超过70%，房价上涨超过4%。2014年相关数据显示，住宅价格在2013年年底开始上涨，扭转了多年下行趋势。

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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