Category: Special Investment Column

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“得民心 得天下” 保守党紧抓经济与住房一夜扭转乾坤

英国大选终于尘埃落定，卡梅隆所领导的保守党出人意料地赢得331个议会席位，以超半数的绝对优势成为唯一的持政党。

尽管大选前一天，媒体还说这是二战以来局势最难预测的英国大选，可能会出现第二个联合执政的政府，并用“政治生涯系于一线”等词语分析卡梅隆，但一夜之后，保守党不仅直接胜出，还获得了压倒性的胜利。这是为什么呢？

“傻瓜，是经济!”

分析人士认为保守党获胜的根本原因是在过去的5年中，他们表现出来的出色领导能力及经济发展成就。

It’s the economy, stupid”（傻瓜，是经济！），是西方世界竞选的一条金科玉律。尽管选前好多分析人士认为英国人由于社会保障制度好，从来没有挨过饿、受过累，所以养成了天真、幼稚的习性，可能会由着性子选出只顾眼前福利的政党。但事实证明，英国选民平时看着不正经，但对在关键时刻却投了坚定的支持票。选民是人，归根结底看重的是自己的柴米油盐。

过去5年中，保守党一直主张实行自由市场经济和财政紧缩政策，致力于推动英国经济复苏、降低失业率和通货膨胀率。英国是西方国家中首先走出经济衰退的国家之一，继而又成为经济复苏势头最猛之一。

保守党从竞选的第一天到最后一天，强调的都是经济。他们说，经济复苏的幼芽经不起折腾。工党管理经济无能，只有保守党继续执政才能“让英国沿着经济复苏道路继续前进”。这正是保守党竞选打出的核心标语，并最后获得了大多数民众的认可。

豪宅价格可能翻番

保守党一直被认为是代表富人利益的政党，选战结果出台的当天，英镑汇率与股票价格齐涨，豪宅市场即刻升温。

金融时报百种股价指数（FTSE100）上涨2%达到7024.38点，其中，涨幅最高的为银行股和能源股。在外汇市场上，英镑兑美元汇率上升超过1美分，达到1英镑兑1.54220美元。英镑兑欧元汇率也上升近2欧分，达到1英镑兑1.3757欧元。

国内外富豪听闻保守党获胜，纷纷热烈询问伦敦豪宅，表现出强烈的购买意向。大选前，由于工党提出要对市价200万英镑以上的房产征收豪宅税，富豪们担心工党上台，按兵未动，豪宅市场因此沉寂了8个月。

BBC经济事务编辑罗伯特·佩斯顿分析说，投资者们看好保守党这次大选胜利的原因为：

  • 英国保守党超出普遍预测，获得了绝对多数的胜利，避免了英国可能会出现没有一个党能主导议会，以至于政策难以确定的局面。
  • 工党曾威胁一旦上台就要把大银行分拆，并且要为能源价格制定上限。
  • 很多投资者都在经济上持保守态度

房产专业人士预估，英国未来12个月内，市价200万英镑以上的豪宅成交量将增加20%，未来5年，伦敦精华地段的房价将翻倍。

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美国房地产投资的主要税务简析

对于美国不动产投资来说，其税务事项就涉及房地产物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等，所需纳税义务包括了在美投资的外国人。因此，中国人在美国进行房地产投资时，税务问题是不可避免的。本期，我主要简单介绍一下美国联邦税法在房地产交易中所涉及的主要税务问题。

税务局IRS官网论题409定义了“资本收益”和“资本损失”：纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时（即出售价格高于资本本金），纳税人需要缴纳增值税；反之，纳税人增值税金额为零，但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益增值税又被细分为：

  • 长期收益：出售前持有资本（如房产）1年以上
  • 短期收益：出售前持有资本（如房产）1年或以下

一般来说，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常“长期资本净收益税率”要比同期的个人所得税税率要低。而且，“长期资本净收益”的纳税基数也会比“短期资本净收益”的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益 – 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。

据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级（Tax Bracket），短期资本收益税率可以最高达到43.4%， 而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批“炒楼”现象。

在产生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为$3000（若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额为$1500），若资本损失超过$3000, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。

  • 房产资本收益的增值税特殊机制

由于房地产自身的特殊性，IRS针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下，我总结了几种投资者需要知悉的特殊规定。

  • 增值税免征额

当纳税人出售“主要住宅房屋”（Sale of Main Home）时，若符合IRS规定的特殊条件，个人将至多享有$25万，夫妻共同申报至多享有$50万的免征额。据IRS（联邦税务法案）规定，享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件：

个人申报

  • 5年内必须拥有且使用“主要住宅屋”累计长达2年或以上
  • 所有权与使用条件无需在同2年内满足（2/5年）

如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。

夫妻共同申报

  • 夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求
  • 妻共同满足前述的2/5使用年限要求
  • 夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。

可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房产（Primary Residence），并不适用于投资房产（如出租房）。

  • 增值税的基数抵扣

增值税的基数，也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额（如适用）

税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念，决定了纳税人的缴税基数大小。因此，在投资房产前期和持有房产期间，咨询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。

资本本金主要包括：

  • 购房时的购买价及其他费用
  • 出售房产时的相关支出
  • 出售房产时需缴清的房屋抵押贷款余额
  • 持有时的房屋改建费用(Improvements)

所以，购房时的律师费、买方转让税、产权保险金、测绘图支出、经纪费、转让税（州立）、律师费等都可以算入资本本金，作为增值税基数的抵扣。

更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费，它并不包括房屋折旧通常产生的维修费（如维修漏水问题等）。以上的表格中，IRS明确规定了可抵扣的改建费类型，主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以，投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好，以便享有到最大的增值税基数抵扣。

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卡梅伦连任英国移民政策将再度收紧 滥竽充数没门！

英国大选于5月8日硝烟散尽，堪称英国第一大党的保守党以微弱的优势战胜其他党派，成功连任。大选的硝烟仍在弥漫，而人们关注的焦点，除去英国未来五年由谁主导外，更多的也是担心接下来5年内，英国政治格局和社会政策会有怎样的变动走向。

以选举胜出的次数来看，保守党可谓是英国最成功的政党了。5年前以卡梅伦为党魁的保守党在大选中胜出的场景仍然历历在目，而上届大选过后，出台的一系列新政策也是余波连连。诸多华人关心的问题，例如留学、移民、房产等等问题在5年前的那届大选时就是最热话题之一，今年也不例外。

本期专栏我就对大选前夕保守党、工党和自民党针对移民问题发表的选票演讲及相关政策做一个基本分析，仅供参看。

总体政策格局——收紧移民政策

5年前

  • PSW签证取消
  • 毕业留学生2年缓冲期被取消
  • 高技术移民被取消

5年后

  • 提高欧盟移民门槛
  • 实行排期审核（3~5个月）
  • 住满4年才可申请各项社会福利，包括住房补贴
  • 失业救济金不再对移民开放

工党与民主党提议：

  • 新增1000名边境工作人员加强管理
  • 增设出境检查环节
  • 提高语言门槛
  • 反对雇佣外来员工而裁剪英国本地员工

数据显示，自2005年以来英国移民人数始终保持增长。截止到2014年底，英国境内自2005年以来的净移民人数达到29.8，这表明，五年前当选时，首相卡梅伦许下的誓言“将移民人数由几十万控制为几万”，俨然成为了泡影。而再次当选后的英国保守党，毫无疑问将会从各个方面严格缩紧移民政策，以实现当年的宏伟目标。

高含金量移民

自上届保守党联合政府上台以来，英国移民政策导向日趋明显，未来对于英国移民的趋势一定是逐步收紧可能对于英国经济产生负担，占取英国本地资源的移民类别。而对于能够带来就业机会，促进英国经济，鼓励创新的高价值移民，英国政府一定是敞开大门，红酒红毯的待遇。

这些高含金量移民包括了：毕业生企业家，企业家，投资移民等。

英国投资移民

经过去年11月6日英国对投资移民的重大改革，以及今年4月6日对企业家移民的政策收缩，许多申请人对于英国移民申请有种望而却步的心态。尤其是投资移移民由100万涨至200万英镑，并在取消贷款方式和购房投资后，很多申请人错过了涨价前的末班车，导致现在只能远远观望。

  • 为何取消25%投资房产选项？

由于这些年英国国内房价看涨，越来越多的人（尤其是年轻人）开始抱怨自己买不起房屋，同时，越来越多的海外投资者让英国房价持续攀升，为了缓解英国本土人民购买房产的压力，保守党取消了投资者购买房产的要求。

  • 为何取消贷款方式的投资移民？

因为，英国政府要钱，同时急着要钱。对于英国经济的直接注资才是政府想要看到的。英国政府希望看到的是投资者立刻拿出现金，对英国的经济发展做出立竿见影的影响。

英国政府限制投资类型，是出自对英国整体经济走向的考虑。虽然经济好转，但近年来仍然处于财政赤字的状态下。政府需要投资人购买国债，政府相关的公司债，和其他类型能够向英国基础行业注入资金的债券，这是卡梅伦政府背后的所想。

我在这里想要强调一点，英国政府取消贷款投资移民，提高投资门槛，以及加强对企业家移民的考核等，并不是拒绝这些移民人士来。恰恰相反，英国政府是希望通过各项政策的收缩，来过滤掉一批并没有真正为英国政府带来经济效益和就业机会的移民人士，从而精炼出一批高含金量的移民人士。

英国企业家移民

需要强调是，在英国创立企业必须是真实的。这个是新申请人在申请时首先需达到的要求。而现在想要在英国境内转申企业家移民签证的申请人，20万英镑的资金必须已经在英国境内。

与之前相比，英国政府进一步加强审核申请人在英国设立企业的真实意愿。同时还加强了对资金要求的审核：

  1. 联名账户与多个账户资金证明审核
  2. 多份文件共同证明的日期与金额审核
  3. 已投资至企业中的资金真实性审核

此外，也进一步规范了关键词的定义。如“风险投资公司”、“新企业”，以及“房产开发及房产管理”等。换言之，申请人在准备证明材料时需要更加严谨和专业的知识，以切合每一项定义的要求。

总结

此次大选后，在移民问题上保守党将进一步采取外紧内松的政策。逐步将移民群体中的高资产，高价值人群与普通类别甚至是有可能給英国经济带来负面影响的东欧移民排除区分。

以下几个部分是我们认为保守党执政后可能做出的相应政策变动：

  • 加强对高资产人群的商业移民鼓励政策。例如放开投资移民的投资类型及产品类型；
  • 加强对移民签证的真实性审核力度。包括企业家移民及相关其他等级积分制下的移民类别签证；
  • 逐步放开部分地区房地产市场经济刺激政策。例如鼓励投资苏格兰、北爱尔兰、威尔士的相关土地经济政策。

目前来看，英国政府的各项移民审核更加严苛，对申请人来说是更有压力了。但从长远的来看，移民政策的收紧对于真正的精英人士们来说，应该还是有利的。因此，我们鼓励真正有实力的移民人士，向专业人士进行咨询，进行有针对性的评估，以提高申请的成功率。

相关内容：保守党连任刺激英国房市推陈出新 海外投资者有望享5年利好

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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《英国生活指南》即扫即得

闲谈温哥华房产 经纪如同顾问须按法规行规行事

记得自己还是2002年底登陆温哥华，到了这儿之后，尝试着进入温哥华企业打工，可是英文口语和听力都不好，除了超市打工和饭店洗碗的工作，其他的根本就没有人愿意请我，只好咬紧牙关去当地的西门菲沙大学读了一个商科的学士学位。当时对温哥华的感觉就是，山好，水好，工作难找。现在，成为了房产经纪人后，我可以自由的安排工作时间，多一点时间陪孩子，日子过得平淡而心安理得。

说到温哥华，每个人对这座城市的感受不同。它是全世界最美丽的城市之一，也是是最丑陋的。虽有茂密的原始森林，美丽的海滩，耸入云霄的高山，无边的草坪和豪华的商业区，也有全世界最大的吸毒和性工作者居住的破落不堪的地区，和破破烂烂常年散发着腐臭味的老区。

温哥华人也是最酷的。有勤劳的，也有懒惰的；有最冷酷无情的，也有古道热肠的；有封闭自首的，也有包容的。那里也是文化和宗教信仰最多元的，种族和国家来源最广泛的，教会和寺庙也是最多的城市之一。最重要的是，温哥华房价也是最贵之一。

房地产业是温哥华经济的一个大头。政府、开发商和靠房产物业管理吃饭的人很多， 在过去的几十年里，靠房产生活的人过得也不错。隔行如隔山，温哥华地产业与国内有很多明显的不同，商业规则，法律法规等等完全是不同的操作方式。

地产经纪不同

国内地产经纪的目的是买卖房产，经纪是中介，客户找经纪同买东西一样，短期目标，哪个便宜找哪个，哪个有房源找哪个。

国外经纪是客户的代理，等于说是客户的私人房产顾问。顾问承担房产交易上的法律风险，自始自终有责任把客户的利益放在第一位，提供和确保信息的真实和正确性，对客户个人信息保密等等诸多的法定义务。

不了解这些当地行规，客户没有办法和不负责的地产经纪算账。房屋买卖中的学问很多，只是想找一个便宜的。表面上是省了一笔，亏的却是大头——房子。

按法规行规行事

不论是房产交易还是物业管理，聘请专业人士进行买卖和管理是必须的。每一行都有每一行的行规，执照地产经纪和执照物业经理都必须遵守，他们为客户承担了法律上的风险。如果自己买卖管理的话，一定必须了解什么是自己该做的，什么是不应该做的，应该如何正确地操作，这些问题不是看了几篇网上的文章就明白的。如果是这样的话，就没有专业人士存在的意义了。譬如，物业管理中给租客的通知，所有房东给客户的通知基本上都必须是省政府规定的法定格式，而租户可以不一定使用法定格式。如果用错了通知书，房东的权益是得不到保障的。

房地产里面的学问很多，不是三言两语就能说尽。即使是在该行很久的经纪，每天有不同的新事物发生和学习，基本上是日日更新，日日学习。

几天前，参加温哥华地产经纪讲座，现场邀请了温哥华赫赫有名的地产经纪Bob Rennie 畅谈温市政治和地产，听了不觉哈哈大笑。他讲到几点内容很有意思：一是，温东(温哥华市东部)和温西(温哥华市西部)的贫富差别，希望何时能够看到这个差距能够缩小；二是，地产协会的培训课程明明两个小时可以讲完的东西，要讲6个小时；三是，改变分区规划市政府受到独立屋屋主反对的阻力，温西市民听证会参加会议的清一色是白人，而该区60%以上的居民是亚裔，80%以上的学生是黄皮肤，黑眼睛。

最后，他分享个人成功经验——努力工作，虚心服务客户。Bob是高中学历，没有上过大学，父母是温哥华东区蓝领打工者，每天以四点半就起床工作的习惯著称，谦卑至今，仍然为客户买火柴点烟跑腿。想想这些，成功对他是必然的了。一个势在必得的人，上天都会为他开路。至于值得不值得这样做，是个人价值取向的问题。

最后，我想借用南怀瑾先生的话：“佛为心，道为骨，儒为表，大度看世界。技在手，能在身，思在脑，从容过生活。三千年读史，不外功名利禄；九万里悟道，终归诗酒田园。”

张英专栏全集

持牌经纪张英诠释温哥华房产投资

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漫谈首次“触电”澳洲房产的8个常见问题

在首期专栏中，我整理了8个海外投资者首次在澳洲买房经常会问的问题，比如，澳洲是不是欢迎海外投资者在他们国家买房？除了购房款，买家还需要准备或是支付哪些费用？作为海外投资者在购房前需要申请哪些证件？如何贷款？在最后交房时，买家该注意哪些事项？现在，且听我“漫漫”说。

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用什么来征服你 我的人民？英国房产市场缺憾成各党派博民心关键之梗

纵观整个发达国家与主要发展中国家的资本市场，绝大多数资本都掌握在年长的房产拥有者手中。据研究资料显示，整个英国£5.75tn的房产资本中，有63%房产掌握在个人手中，由此可见，房产已然成为每一个个体最主要的资本。房产的现有价值、未来走势早已与各项政策紧密相连、互相影响。

本月的大选早已成为普通百姓茶余饭后的热点与各大媒体的焦点，住房问题也成为政客之间相互博弈的关键领域之一，各党提出的各项规划、新建、税收等政策也将对英国房地产市场产生一定的影响。

英国房产市场现有的问题显而易见：房屋资源短缺，个别地区房价涨幅巨大。因而，购房者尤其是年轻人的购房压力可见一斑。针对这些问题，各党派争论激烈，各项政策也是值得一探。

问题1：房屋资源短缺与购房压力

工党、自由民主党与联合政府对此问题意见一致，提出至2020年之际，将每年增加20-30万的新建房屋，同时配合各项购房援助计划，使更多的人拥有属于自己的一套房屋。

问题2：首次购房者利益:

工党提出要在未来10年间将首次购房者的数量翻上一番；联合政府提出给予40岁以下的首次购房者20%的折扣；保守党则计划在原有的 “购房援助计划”（Help to Buy）的基础上，新增“首次置业援助计划”（Starter Home scheme）。

问题3：伦敦闲置房

虽然，尚未有足够的资料数据证明闲置房的现象是否十分普遍，但工党最近也是提出了对闲置房产权所有者征缴费用的概念方案，令人期待。可见闲置房问题的解决必然可以在一定程度上减少房屋资源的短缺，或是降低购房压力的一剂良药。

问题4：花园城市规划建设

对于花园城市规划建设，各党派也是一致地表示支持。比如工党计划每年新建造的20万房屋中，就包括了新兴城镇与花园城市的建设。自由民主党也立志至少建造10个花园城市以及连接牛津与剑桥的相配套的铁路设施。

问题5：豪宅税

与保守党不同的是，工党和自由民主党都表示一旦当选，便会对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税。这会使价值200~300万镑的房产拥有者每月增加250英镑的支出。

就目前而言，暂不确定豪宅税与已经落实的对海外投资者资本利得税的征收。针对海外投资者的不利政策，一方面会阻碍海外投资者的进驻，另一方面也会对涨幅巨大的区域产生不利影响，在一定程度上会扰乱市场的自由发展。这将对伦敦房产市场带来负面影响。

各党派的政见可谓见仁见智，虽并不一定会付诸实际，但不可否认的是，这些不确定因素确实使购房者推迟购买，放缓交易。有数据显示，在过去的20年里，5月大选的后三个月中，也就是六6、7、8这三个月的房产交易量与大选前三个月相比，有着20%—24.8%的增长。因此，大选与政局的不确定性对房产市场，甚至于每一个投资者而言，都是一定程度上的煎熬。但对于风险爱好者的投资人而言，确是一个进入交易，放手一搏的好机会。

随着大选逐渐临近，这些不确定因素也终将尘埃落定。我们可以期待英国房产市场存在的问题有所改善，但同时更期待房产市场的所有参与者都能立足长远，更有效地解决房产市场已有的或是潜在的问题。5月7日大选拉开序幕，谁会博得民心，让我们拭目以待。

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郭新月专栏全集：

英国Wink worth中国区总监郭新月解说伦敦房产投资

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6条法国房产投资金律 让售后回租万无一失

售后回租（sale-leaseback\Buy-to-let）

目前，售后回租是国际房地产市场最前沿的投资方式之一。对于中国投资者来说，这个名词可能还比较陌生，但是它在欧洲已经风行了50多年。

简单来说，售后回租就是房地产开发商将房产产权销售给投资者，再将房产租回，与投资者签订租赁合同，统一管理，并且每年返还给投资者稳定的租金收益。这种投资方式最大的好处是，大大减少了房产管理的不便，摆脱房产空置的风险以及个人出租的种种麻烦，同时又可以获得一份稳定的收益。尤其是对于长期生活在中国的投资者，投资海外房产很简单，但是真正麻烦的是购买后的管理，无法事必躬亲。而对于房子来说，没有管理、没有出租，就谈不上收益和升值，所以对于海外投资者来说，售后回租是一种非常稳妥的房产投资方式。

目前房地产市场鱼龙混杂，很多开发商会打着售后回租的旗号以及高昂的回报率吸引投资者，但是并不能真正做到收益保障，或者回报率掺水不是净回报率。所以，广大投资者在选择房产项目时一定要谨慎并且保持理性。

作为售后回租房产投资的专家，我根据自己的实际经验，总结了以下几条建议，希望能帮助您找到稳定安全的售后回租项目，将您的储蓄投资在最值得信赖的地方。

  • 了解市场

市场研究是安全投资的第一步。最重要的是，在看到高收益的同时也要看到背后隐藏的风险，并看清潜在的优势和劣势。

首先，您可以和售后回租房产领域的专家交流，获取更多经验。其次，可以多询问几家做售后回租项目的房产公司，做多方面的比较。虽然每个市场的回报率都有所区别，但是如果在同一座城市，相同类型的房产项目（比如都是旅游地产），如果两家公司有超过1% 以上的回报率区别，您就要仔细比较一下租赁合同的细节了。比如租约时间、租金回报率是否写入合同（这是保障收益的关键 !），以及租金收入是否要交税、是否还需要交纳房产保险、水电费等等。

  • 了解目标租客

业主必须得清楚地知道自己的房产要租给怎样的客户群。这可以帮助您选择一个最合适的区域，您的目标客户群希望居住的地方，并且这里有完善的基础设施以及便利的交通。比如，如果您是一对年轻夫妇，投资一套靠近大学、公共交通或者学校的小户型是非常合适的，可以保证您有稳定的租客。如果您希望投资旅游度假地产，那么房产一定要选择在景色优美的度假目的地。

  • 度假地产投资

随着人们对度假的关注度越来越高，旅游度假地产投资也越来越火爆。除了我们上面所提到位置，还有一点投资关键，那就是入住率。在行业有领导地位的酒店品牌或者度假地产品牌是您的首选。因为这样的品牌有强大的市场推广能力以及品牌价值，可以更好的宣传和管理房产，入住率也会非常高，这就是房产稳重升值的保障。

  • 长期投资还是短期投资

一定要确定您的投资期限有多久。要和开发商确认好您的房产在租约期间或者结束时是否需要进行翻新 ?翻新的费用是多少 ? 这些都是您需要在未来支付的费用。很多奢侈房产虽然美丽，但是并不一定适合您，因为未来的翻新整修费用可能会非常昂贵。

  • 预算

合理选择投资项目，向开发商了解清楚一切购买房产的费用以及房产管理维护费用。如果需要贷款，需要多选择和比较几家银行的贷款利率，选择最合适的一家。

  • 房产经纪人

好的房产经纪人可以让购房过程充满乐趣和享受。专家级的经纪人可以更好的了解您的预算、需求、实际情况，帮您寻找到最适合的投资项目。

总之，对于首次尝试售后回租方式的投资者来说，一定要选择一家高资历、经验丰富、在行业处在领军地位的开发商，保障万无一失。

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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泰国房产投资的不二选择：清迈

如果你是百万名看过电影《人在囧途之泰囧》中的一个，那么你肯定已经知道泰国清迈是多么美丽的一个城市，清迈就是这部热门电影的拍摄地。自从电影发布后，清迈变成了最受中国人欢迎的东南亚旅游胜地之一。全球最大的在线酒店预订网站雅高达（Agoda.com）调研称，在羊年的春节期间，清迈受中国自由行旅客热捧，成为第三大国际热门旅行景点，仅次于曼谷和普吉岛。

清迈以低地为主，有美丽的热带雨林和乡村，与喧闹的曼谷和泰国其他的主要旅游中心相比，简直是一片平静的绿洲。很多人更喜欢清迈较为温和的气候，而不是泰国南部全年炎热潮湿。由于这些原因，清迈常常被誉为亚洲，甚至全球最适宜居住的城市之一。许多国际游客开始在清迈享受退休后的生活—— 永远地逃离他们祖国的寒冬。

清迈的外籍人士数量已超过4万人，并且呈持续快速增长之势，来自中国大陆的人尤其多，这些中国家庭主要被清迈更低的房价和这里国际学校更低的教育成本所吸引。

在过去的十年里，泰国主要城市曼谷、普吉岛和芭堤雅的房价不断上升，清迈的房价相比它们要落后好几年。这意味着，仍有可能只花30万人民币就买到一个好公寓。不过，如今的泰国清迈房价上涨也很迅速。自2010年以来，年增速已高达10%-20%。

这期间，清迈的基建投资可谓大手笔。现在，该市以能够成为除曼谷以外拥有最多现代商场的泰国城市而自豪。对游客和当地居民来说，那里是名副其实的购物天堂。清迈共有十所大学，任何时候都有超过10万的学生。这意味着，租赁市场也会得到蓬勃发展，以满足学生的住宿需求。很多家长正为在清迈读书的儿女购买公寓。

另外，清迈高端房产的需求也很旺盛。受益于临近中国南部的地理位置，清迈成了泰国最大的工业中心之一。该地区许多工厂都有外籍高管，他们不断需要高品质的住房选择。

清迈的大规模投资在短时间内不太可能结束。按原计划，未来几年将有1亿泰铢投资于机场、一个贯穿清迈、连接曼谷、延生至中国的高速铁路网，以及一条新的高速公路。新路线会将清迈连接到R3A公路，而R3A公路则与中国南部、老挝、缅甸和泰国相连。

乘飞机到清迈很容易，因为很多廉价航空公司都有航线往来，包括飞鸟航空（Nok Air）、亚航（AirAsia）和泰航微笑航空（Thai Smile）。同时，很多国际航空公司也到达该市，例如中国香港港龙航空（Dragonair）、中国东方航空。另外，还有大批中国访客可以自驾去清迈，该市离中国南部边境还不到400公里。

总之，目前的清迈房地产市场如果不是在全世界，那么至少在泰国，变化最为迅速。所以，不管你在搜寻一个度假的地方，还是想在一个安静、绿化好的地方安置第二个家——一个理想的退休去处，或是寻找一个能同时提供极高租金收入和资本增值的绝佳投资机会，清迈都是个不二的选择。

Emily专栏全集

Emily 解析泰国房产投资

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各国频出海外投资限制令 唯有加拿大房市持“开放”状态

“加拿大政府对外国投资支持性”政策、人民币兑加元升值、加拿大央行降息、中国工商银行加拿大子行的成立，这些都让中国买家对加拿大房地产市场趋之若鹜。

目前，澳大利亚和中国香港已对海外房地产投资进行了严格限制。但加拿大还没有采取任何类似的措施。即使是在多伦多和温哥华等此类房地产投资火爆的地区，都还没有实施限制令。

据我所知，购买中国香港房产的投资者如果没有当地的永久居留权，就必须支付15%的印花税。这也就相当于土地转让税。而今年2月，澳大利亚政府也宣布，提高海外买家购买其住宅房产的申请费用，并规定一旦违反其投资条例，将面临多达房产价值25%的罚款。

2014年12月，加拿大房产的权威——加拿大按揭及房产公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）公布了加拿大住宅房产海外投资的数据。不出所料，多伦多和温哥华占其中最大的比例，分别为2.4%和2.3%。

同时，该公司总裁埃文·席道尔（Evan Siddall）称，“在我们看来，加拿大房地产市场外资不存在过度现象。”这对中国买家来说无疑是个好消息，可以趁现在这样有利的投资环境行动起来。

因此，对所有投资者来说，最具有吸引力的市场无疑是那些供需平衡，并保持强劲上涨趋势的市场。我想，加拿大应是理想的选择。

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Craig Doherty解析加拿大房产投资

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澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量

随着澳币汇率和利率的双重下滑，很多国人同胞踊跃到澳洲买房。一些在澳洲留学工作的年轻人，在父母的支持下也将购房计划提前了几年。但困扰许多父母的问题是：如果今后孩子在澳洲结婚了，婚前由父母出资（部分、全部或首付）购买的房产是否算婚前财产？如果将来孩子与配偶分开，婚前购买的物业是否需要分给该配偶？

在具体回答这个问题前，我首先来了解一下澳大利亚与中国婚姻法的不同之处：在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。也就是说，一旦双方结婚或同居（澳大利亚法律认可的事实婚姻），那么，所有财产都会被视为婚姻共同财产。如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。

根据澳大利亚相关法律，法官在决定夫妻双方共同财产的分割分配问题时主要有以下四个步骤：

  • 明确当事人的财产，包括资产、负债和经济来源

房产、汽车、银行存款、保险等及包括在双方名下的所有财产，无论是联名财产，还是个人名下的财产和婚前财产都算在内。财产无论是何时获得，在谁的名下，在哪个国家都被计入共同财产。双方各自名下的养老金也可以进行分配。

理论上双方都要详细列举自己所有财产的义务，不能有任何隐瞒。

  • 衡量婚姻（包括事实婚姻）期间双方的贡献

这里的“贡献”包括，一方在外工作赚取的经济贡献和另一方在家里带孩子做家务的非经济贡献，以及双方各带入婚姻的财产。

如果一方在结婚前就拥有很多财产，同时如果婚姻关系存续时间较短，则这方的贡献一般会被认为较大。但随着婚姻时间的增加，带来婚前财产的一方的特别贡献就会相对减少。这里无论婚前财产是在谁都名下，由谁付的首期，由谁来还款都是一样的，没有明确的界限。

  • 衡量各方未来的需要

这一步，法院会考虑双方分开后的经济收益能力，健康状况及为照顾孩子的需求等。简单来说，如果分开后孩子主要与母亲居住，而目前又不能工作，则她很有可能可以分到更多的份额。

  • 最后，法官会做出认为合理和公平的分配方式。这一条体现法官自由裁量的权利。

综上所述，在婚姻关系破裂的财产分割分配过程中，没有很明确哪一方一定能分多或分少的比例。而澳大利亚法院在考虑财产分割分配事宜之时，在公平公正的大前提下，也被要求考虑很多细枝末节，例如：双方婚前拥有财产的多少，双方婚姻关系时间的长短，双方是否有孩子，分开后孩子主要有谁来照顾和与谁住（值得注意的是，澳大利亚法律规定孩子的抚养权是父母双方共同承担的）等等一系列无法一一叙述的事实。

因此，很难在一个时间节点（例如买房时），较为准确的推断出日后双方分开时财产分割分配的比例。

回看文章开头提出的问题，如果将来孩子与配偶分开，婚前购买的房产是否需要分给该配偶，其实是一个未知之数。尤其是澳大利亚并没有一个专门的政府公证机构可以做婚前财产的公证。因此，国内父母给孩子在澳大利亚买房时，也许需要充分考虑这一点再做安排。

下期专栏，我将会讨论几种可供父母与孩子选择的方法来尽量保障其权益。

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律师扬泱解析澳洲房产

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