Category: Special Investment Column

在澳大利亚买房子，一般有两种情况，一是通过房屋交易中介，直接从卖主手里买房；另一种是在房屋交易中介组织的拍卖会上当场喊价购买。我建议来自国内的买房人士尽可能不要去拍卖买房。

但根据这些年澳大利亚的房屋买卖数据，拍卖房的售价一般要高出非拍卖房。在房地产市场的繁荣时期，拍卖房的售价一般要比非拍卖房高出20%；在市场稳定发展期，它将高出5~10%；只有在萧条期，两者之间的价格才接近一致。导致拍卖房价格高的原因主要有这样几个方面：

首先，在拍卖现场有可能会遇到强劲的竞争对手。如果两个人都对一套房产志在必得，则很有可能会把价格一路抬高，即使最后能够战胜对手，付出的代价恐怕也超过了市场一般价了。

其次，拍卖现场的气氛可能会导致买家产生非理性判断。当你身处拍卖现场时，往往会身不由己的受到整个拍卖气氛的感染，激动情绪会不知不觉在取代理性思考。尤其是到了最后和另一个竞拍者进行一对一喊价时，那种心有不甘的冲动就会促使自己喊出远远超过原本心理价位的价格，而这正中了拍卖师和房主的下怀。这种情形如果发生在房屋买卖的淡季，就会给买家带来更大损失。

最后，还有一种偶尔发生但也不可忽视的情况，那就是在拍卖现场或许会有卖主的“托”存在。他们“摇旗呐喊”，频敲边鼓，驱使着拍卖价格向卖主希望的那样冲高。如果你不能识破这些伪拍卖者的伎俩，就会中圈套，最后以过高的价格买下房子。

除了以上几点外，在澳大利亚，房子一旦通过拍卖成交，不会像一般售房那样向买家提供一般为7天的“冷静期”（Cooling Date）。这就意味着买家会因为缺少足够时间对房子做全面调查，从而增加了购买的风险，比如会忽略房屋结构、内部设施、甚至病虫害等问题。

所以我在澳大利亚生活了几十年，有过很多房产购买的经历，可仅有一次是通过拍卖形式来购买的，其他都是非拍卖形式买来的。

当然，如果你是要坚持去拍卖买房，那么请至少做好以下准备工作：

• 要做好拍卖成交价超过市场价5-10%的准备

• 在正式举牌拍卖前，先去观摩多个拍卖会，以积累必要的拍卖经验;

• 确保您的律师已经完全核对过卖主售房申明书（Vendor Statement）;

• 要对房屋结构、市场价格等相关事宜进行事先调查。

• 联系你的房贷顾问以了解你承受的价格尺度是多少。他们可以出具一个预估单（Pre-Approval Statement）以告诉你能借款多少,从而让你在讨价还价时心里有底;

• 设定一个你绝不能越雷池半步的预算底线。切记，为了使你的出价不至于高过你的承受能力，你要在预算和心理上做好双重准备;

• 准备好订金（通常是总价的10%，而且要在拍卖成交后马上支付）。

最后再给大家介绍一下澳大利亚房屋拍卖的简单过程：在拍卖当天，买家们先到现场有30分钟看房时间；接下来拍卖师开始宣读有关拍卖的规定；接着拍卖师要求竞拍者给出底价；然后就是开始竞拍；当竞拍人减少到2个时，拍卖师会征求房主意见，如果房主认可，则出价高者就可以与房主签订合同，如果没有达到，那么价高者可以和房主再谈判价格，如果最终房主没有满意最高出价，拍卖师就宣布此次拍卖流拍。

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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众所周知，在澳大利亚无论是购买二手住宅还是楼花，一般都需要在合同签订时交纳房价10%的定金。那么，在合同签订直至房产交割的这段时间内，这10%的定金由谁持有，并是如何被管理的呢？

定金持有者

简单来说，在购房合同下，一般规定，10%的定金持有者可以是代理出售的房产中介，或是卖家的代理律师，具体由卖家、律师和中介协商而定。无论是中介还是律师代为持有定金，这笔款项都应存入一个法定的信托账户，并由持有方代为管理，直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。所谓信托账户，是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之，卖家/开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的，对于买家而言是一种保障。当然，买方也无权使用或控制这个账户。

一般二手房的定金持有者为房产中介较多，而楼花的定金持有者一般为卖家的代理律师。当然，也有相反的情况。因此，买家在签订合同前，应通过律师问清楚将10%的定金支付给谁。

定金利息

在购买楼花时，由于合同签订至房产交割的时间比较长，一般为2~3年，定金持有人会将定金放入一个产生利息的存款账户。到房产交割时，定金所产生的利息通常会由卖家和买家平均分配（扣除相关税费、银行手续费及持有者管理费用后），在交割后由定金持有者分别支付给买卖双方。当然，有时购买二手房的定金也会产生利息。作为买方，应当及时将自己的税号告诉定金持有者，以确保银行利息不会按照最高税率被扣除。

注：【对于海外投资者来说，该情况很容易发生。如果银行没有得到税号，并会认为该业主不会自动报税及缴税，所以，银行主动扣除10%的税率，如果是澳洲政府则将会扣除近50%的税率。】

值得注意的是，根据不同购房的条款，定金产生的利息也有可能在房产交割后全部支付给卖家/开发商或是买家。因此，买家应当在签订合同前了解这些条款的内容，并通过律师与卖家/开发商进行相应的协商。

特别情况

无论是购买二手房或是楼花，合同里都可能会出现条款要求买家提前释放定金，在交割前就将10%的定金直接支付给卖家/开放商，供其购买其他土地房产或是支付印花税。如果卖家需要购买其他的土地（这种情况并不少见），定金将会从中介的信托账户转入卖家新购买土地的中介信托账户。如果是支付印花税，则定金将会交到政府税收部门。相对来说，对于买家还是有一定的保障，但是买家仍应在签订合同前考虑清楚自身需要承担的风险。

注:【该情况发生概率非常小。另外，澳洲政府对于买家的大力保护，所以买家利益完全可以得到保障。】

购房意向金

目前，在购买楼花时，一般需要买家先支付一笔意向金(Expression of Interest)，这和购买二手房时支付给中介的小订有异曲同工之效。但是每一家中介对于意向金的管理和退款都有不同要求，买家应该在支付意向金前确认好中介机构的规定。

杨泱专栏全集：

杨泱详谈澳洲房产投资法律

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房屋拍卖是澳大利亚非常流行的出售房产的一种方式，尤其是在目前房市火热的大背景下。房屋拍卖会更像是一把双刃剑，对于买卖双方而言都有许多值得探讨了解的地方，以保障自己的权益。那么，在澳大利亚参加拍卖会要注意些什么呢？

一、参与澳洲房屋拍卖会注意事项

对于卖家而言，委任合适的中介为您宣传出售房产至关重要。虽然拍卖场面大都火爆，最终竞拍成功的售价往往会高出起价10%-20%左右，但是一旦拍卖现场冷场，导致无人竞价，场面将会非常尴尬。流拍后房屋再要以高价出售就变得非常困难。所以卖家在选择售房模式时应综合考虑自身情况，选择适合自己的方式。

对于买家而言，在参加拍卖会前必须要做好房屋检查、委任律师审阅合同条款并获得贷款批准，因为一旦买家在拍卖会竞拍成功，当场就要与卖方签订购房协议，无法再更改或取消合同（也没有冷静期）。在拍卖当日，参加拍卖的买家应当准备好支付房价10%的订金，一旦竞拍成功，签订合同时需要当场支付订金。

特别提醒

目前，澳大利亚房产市场上以拍卖形式出售的房屋一般为二手房，按照目前澳大利亚的法律规定（参考文章 外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解  ，普通的海外买家是没法购买二手房的，自然也没法参与房产拍卖。因此海外人士在参加拍卖会前应确定自己能够合法购买该房产。因为一旦竞拍成功，买家就无法返回购房合同了。

二、参加澳洲房屋拍卖会的规则

在拍卖当天，根据法律规定，拍卖师会在拍卖开始前公布拍卖规则。所有买家必须遵守这些规则，违反规则者会被处以罚款。这些规则大致包括：

• 不允许在拍卖锤落下之后接受报价；

• 竞价者要根据要求提供身分证明；

• 禁止虚假报价，或以任何方式有意阻止其他竞价人竞价。

值得注意的是，不是人人都有权报价的，只有在拍卖现场进行过登记的买家才有权出价。有时围观人数很多的拍卖现场，也会发生实际出价只有2~3人的情况。在拍卖现场，由拍卖师介绍完拍卖规则和房屋大致情况后，会给出起拍价，然后开始竞拍。当竞拍人数减少到2人时，拍卖师会征求房主意见，如果房主认可，则出价高者就可以与房主签订合同。如果拍卖价格没有达到房主的预期价位，那么价高者可以和房主再进行协商，如果最终房主对最高出价都不满意，拍卖师可以宣布此次拍卖流拍。也就是说，卖家可以在拍卖前设定一个底价，如果最终竞拍成功的买家的出价没有达到卖家的底价，卖家是有权不出售该房产的。

三、参加澳洲房屋拍卖会不得不看的投资建议

• 设定明确地预算拍卖额度　我们建议买家在参加拍卖会之前就为自己设定好明确的预算额度，进行风险控制，因为拍卖现场很容易让人冲动，给出远超自己预算的报价。在澳大利亚，拍卖师的目标是为业主卖出最高的价格，因此，他们通常会想方设法吸引尽可能多的竞价。为此，建议买家多参加观摩拍卖会，熟悉了拍卖流程和规则后更容易竞拍成功。一般来说，拍卖师会在拍卖现场设定每次报价的最低增幅（例如每次叫价规定增幅是5000澳元或10000澳元）。买家也可以提出你自己的报价，拍卖师可以根据情况决定是否接受你的报价。一般来说，拍卖会越接近尾声，竞价的增幅会越小。

• 尝试直接与卖家沟通出价　如果投资者看到自己非常喜欢的物业，又不想参加拍卖，可以通过中介尝试与卖家沟通，看卖家是否考虑接受拍卖前的报价。如果您的报价符合卖家的预期，那么很有可能在拍卖前几日，您就可以与卖家签订合同买下该物业。这样对买家卖家而言都省下了许多时间和精力。

• 留意强制房屋拍卖的机会  还有一种情况，对于买家来说往往会比较有利，就是银行强制出售的房屋拍卖。这种情况多见于业主因为无力偿还银行贷款，抵押的物业被银行强制出售，以偿还贷款金额。一般来说，大部分人都认为这种情况下的售价会比其他拍卖会低一些，属于捡漏型的购买。但是在贷款利息较低房市火热的现阶段，这样的拍卖会已经相当少见了。 

杨泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产投资

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近日，一份澳大利亚新的调查报告显示，在短短两年半的时间内，外资持有的澳洲农田增加了470万公顷。截止到2013年6月30日，总共有496万公顷的农业用地至少部分为外资所有。那么，作为外籍人士购买澳大利亚农业土地有何限制呢？

外籍人士能否购买澳洲农业土地

首先，我们来看下农业土地的定义。根据澳大利亚1975年《外国收购和合并法案》，澳大利亚土地分为两类：农村土地和城市土地。所谓农业土地是指完全并且纯粹用于初级生产企业的土地。初级生产企业，就是初级生产在该企业生产中具有实质性并有商业目的和特点。初级生产企业的定义来自于澳大利亚1997年《所得税评估法》。它指的是源于土地耕种，畜牧/农业，园艺，渔业，林业，葡萄栽培或乳业的生产。出于农业土地目的的初级生产不包括业余农场，‘农村住宅’地块或用于代人放牧或采矿的土地。

根据澳大利亚海外投资委员会的相关规定，外籍人士（外籍人士的定义请见：http://www.juwai.com/news66684_1.htm）若在澳大利亚购买总资产超过2.48亿澳元的初级生产企业则需要提出申请。换言之，购买2.48亿澳元以下的初级生产企业时，外籍人士也可获得申请豁免，无需额外提出申请。值得注意的是，若外籍人士购买的农业用地不涉及初级生产企业，则必须申请购买许可。此外，在从农业土地获得权益之前，所有外国政府投资者必须通报澳大利亚政府并获得预先批准。而在审查农业领域的外国投资提案时，澳大利亚政府主要会从以下几个方面考虑提案所具有的影响：

• 澳大利亚农业资源的质量和可利用性，包括水资源
• 土地通行和使用
• 农业产能和生产率
• 澳大利亚保持作为本国和贸易伙伴可信赖的农业产品供应者的能力
• 生物多样性
• 澳大利亚地方和区域社区的就业和繁荣

无论投资价值多少，所有投资者——包括外国和国内投资者——都必须遵守澳大利亚法律。例如：所有投资者都要遵循澳大利亚的国家竞争政策。澳大利亚竞争和消费者委员会将严格审查所有可能引起竞争方面顾虑的投资提案，其中包括外国投资者对于农业供应链的企业的收购可能引发的竞争方面的影响。所有的潜在投资者同时必须取得澳大利亚法律所规定的其他许可，比如环境许可等。