Category: UK Investment Column

2017年3月英国房产月报如期而至，我们来看看本月房产市场又有哪些新的动向值得关注。

首先值得注意的就是根据统计，全国范围内本月投入市场的新房售价在一个月的时间里增长了3,877英镑，涨幅1.3%，这是既2007年以来非常大的月增幅（往年3月增长率基本都在0.9%上下）。另外一点是除去传统的高房价区域继续保持稳定增长，英格兰中北部尤其是东西米德兰地区房价增速也开始全面提升。

截至本月中旬，英格兰威尔士总体平均房价为310,008英镑，比去年同期上升1.3个百分点，虽然持续上涨，但为近十年来数值最高的3月增速之一（往年均在0.9%左右）。

分区域来看，除威尔士地区，英格兰所有地区房价在经历上个月上升后继续保持稳定增长，东米德兰月增幅最高达2.1%，门槛一向高的伦敦在上个月增长2.6%后本月仍然保持1.4%的增长。即使威尔士本月房价下降2.5%，但也是在上个月大幅增长8.1%的基础上进行小幅回落，房价仍在稳定增长中。与去年同期相比，英格兰所有大区房价都比去年有所增加，中北部最明显，比去年同期高出2%－6%。

在房产均价方面，伦敦地区依旧最高，英格兰南部和东部次之，英格兰西南和西米德兰地区紧随其后，但值得注意的是中部区域房价增长大有赶超之势，房价年涨幅2.3%起步，而东米德兰地区（East Midlands）房价也首次突破了20万英镑大关，这是一个北部城市崛起的非常强劲的信号。

聚焦伦敦地区，截至月中伦敦地区平均房价为649,772英镑，较上月增长1.4%（8,656英镑），与去年同期相比也增加了0.9%（5,727英镑）。使伦敦房价持续两个月稳定增长的因素主要来自伦敦郊区房价上升的推动。

肯辛顿切尔西区（Kensington and Chelsea）房价仍在持续下跌，自上个月下降14.6%后本月再掉10.9%，汉默史密斯区（Hammersmith and Fulham）-1.9%，汪兹沃斯区（Wandsworth）-0.2%。这对于准备在西区定居的购房者是个利好消息，伴随高价房产的降温以及英镑近期走低，以稍低价格买到好房子的机会大大增加。但除了这三个区以及莫顿区（Merton）和伊斯灵顿区（Islington）维持不变，伦敦其它27个行政区房价都发生了不同幅度的增长。

使月度房价数据增长的主要集中在传统高价房产集中区域和南伦敦近郊，房价年涨幅最大地区仍旧是卡姆登区（Camden），上个月月报中月度年度涨幅均达到27%，本月再接再厉增加3.5%；威斯敏斯特区（Westminster）也是大幅增长了9.8%，恩菲尔德（Enfield），格林尼治（Greenwich），克莱顿（Croydon）等伦敦近郊区房价同样表现抢眼，年涨幅均超过了1%。

房屋出售时间方面，全国范围内近期的平均时间较之前有所减少，大概是一周的时间，为71天，“北多南少”的现状依旧持续，伦敦地区上月房产出售速度也变快不少，减少了7天至64天，房源放出2个月基本就可以售出，为全国最快。

经历了1月的房价开年“维稳期”（+0.4%）之后，本月房价可以说是强势回温，如果说上月大家都在开始制定开年目标，那么从本月开始一些实干的买家便付诸行动。根据数据来看，在经历脱欧公投等诸多不确定性使去年后半年房价出现停滞甚至下滑后，自年底开始的房价回暖至今大部分地区以及基本恢复到往年水平甚至更高。换句话说，脱欧影响的房价增长停滞现象已经基本消退。

Rightmove住房调研中心主管Miles Shipside针对本次3月月报表示，在最近的十年中，春季伊始的房价增幅一直都是较为平缓的，一直以来3月房价增速大约都在0.9%水平徘徊，而本月增幅则达到了1.3%。自2007年以来，高数值的3月房价增幅只有2016年大家争相在最后时刻抢购Buy-to-Let房产的时候，因为紧接着印花税新政就要实施，而今年我们又迎来了相似的高数值房价增长率。

但另一方面，房价增长迅速，薪资水平与之相比仍然有不小差距，首次购房者购房难度加大，因此市面上可能会出现不少“价格敏感者”，即对价格超出自己预期的房产产生抵触心理，因此也提醒广大房产卖家，售房定价不宜定的过于高昂，否则房子可能会滞留手中更久。

对于首次购房者，全国范围内门槛仍然是19.2万英镑；如果您准备购买二套房，那么至少要有26万英镑预算的准备；对于多套房购房者门槛稍有上升，达到了54.2万英镑，比上个月增加1万英镑。

以下为截至2017年3月20日伦敦32行政区房价趋势概览，供大家参考：

 

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去年的500万人民币买小岛新闻，让很多国人看的都不淡定了。与其花差不多1000万去买海淀实验小学的学区房，还不如去当桃花岛主…

今年，英国房产网站做了个调查：100万胖子在全国各地都能买啥样的房？伦敦人看完，欲哭无泪…

伦敦，贝丝瓦特（Bayswater）：单卧室公寓一套

在富人未满中产以上的贝丝瓦特区，100万胖子可以买一套单卧室公寓。样子还是蛮好看的，就是这种白色的大楼带草坪。

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虽然只有一个卧室，但是面积80平米，相当宽敞，装修也是满现代的，外面还有个小小的花园。

伦敦，富勒姆（Fulham）：单卧室公寓一套

这个公寓比上面那个稍微宽敞一点，位于顶层楼，可以看到美丽的城市风光与泰晤士河。富勒姆区绿树成荫，有很多好学校和精制餐厅，及受伦敦中产欢迎。

伦敦，海格特（Highgate）：双卧室二层公寓一套

这个区域位于伦敦北三区，风光优美，不过生活配套就没有南边那么fancy，所以相应的房子也会大一点。

同样的价格，在诺丁山（Notting Hill）也可以买到一间双卧室公寓，只不过楼上还住了人。诺丁山（对，就是休格兰特拍电影的那个诺丁山）距离切尔西很近，但是没有那么posh，更像个文化胜地。英国首相卡梅伦在这里有套大宅。

在伦敦周边的海岸小镇布莱顿（Brighton），这么多钱可以买到一栋乔治亚时期的三卧室三层楼大宅，还带楼顶露台。

到了度假小镇康沃尔（Cornwall），一百万胖子可以在大海边买一栋设计超屌的三卧室别墅，真正实现面朝大海春暖花开，在自家阳台上就可以看海。

在索佛克乡下，这么多钱可以买一套由著名设计师Peter Aldington设计的四卧室大宅，看起来好像浮在草坪上。

除了奢壕的四个卧室，这栋房子还有三个会客厅，一个私家花园和两个浴室，还有周围的林地。

在中产热爱的通勤区萨里（Surrey），一百万英镑可以买著名设计师Glen Beard设计的这套四卧室大宅。

在风景如画的小镇科茨沃尔德（Cotswolds），则可以用一百万英镑买到一套四卧室的大宅+周围的林地+马厩（言下之意就是，只对有钱人出售…）。

那么，到更偏远一点的诺桑伯兰（Northumberland），也就是湖区的所在地，这么多钱可以买下一栋五卧室大宅，自带林地和游泳池！

在北部小镇莱顿（Ryton），可以买六卧室大宅，带按摩浴缸。

看完了，只觉得住在伦敦真的很苦逼…

 

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Halifax最新报告指出英国首次购房者购房月支出与租房月租金差距缩小，只因购房成本增加太快。专家称房价增涨太快购房越早承担的成本压力越小。所以如今购房每月还贷£705 vs租房每月付租金£759，您准备选哪个？

对于英国人来说，到底是买房还是先租房是一个永恒的问题，愿景与现实间的纠结总是会带给两边各自不同的理由。但目前来看，在英国购买首套房的月支出是实惠于在外租房的，这点显而易见，只不过大部分英国人凑不足买房的首付。

截至目前为止，首次购房者在英购买三居室房产每月需要支出的花费约为705英镑，而如果租一套三居室则要花费759英镑的月租金。虽然买房仍然比租房划算，但目前二者月差距也不到60英镑，每年算下来约650英镑，年差额与去年数据相比减少约230英镑。大家来看看2008年到2016年二者之间差距的变化：

也就是说，由上表数据来看，2008年金融危机过后政府为鼓励经济恢复以及解决住房问题，廉租房数量明显增多，那个时候倒2009年基本是租房比买房便宜。不过情况在短短两年内发生了变化，2010年起买房的花费开始接近最后低于租房，到2011－2013年买房支出要比租房年花费少约1,000英镑。之后这一差距再次减小。

就地区来看，目前伦敦地区租房买房支出差距最明显，也就是说能买房最好尽快买房，一年可以节省近2,000英镑；富人区较多气候较好的英格兰西南地区紧随其后，买房花费也能比租房一年节省近1,000英镑。只有东安格利亚和约克地区二者差距较小。

虽然目前购房贷款利率已经为历年新低，但是每月需要支付的费用仍然逐步升高，Halifax将这归结于房价上涨过快，与5年前相比首次购房者不得不支付更多房款，对支付的比例达45%。

Halifax首席住房经济研究员Martin Ellis表示，在购房月支出方面，我们除了考量月还款数额，还将房产的地租，物业费，维修护理费，以及保险花费算入其中。但即使加总了这些，现在仍然是买房比租房划算，这点是毋庸置疑的。

目前对于首次购房者来说三居室房产首付均价为3.1万英镑，最便宜的北爱尔兰地区1.6万英镑，最贵伦敦地区约11万英镑，但英国家庭的平均资产却呈现下降趋势。根据英国最大保险集团Aviva本周公布的家庭资产报告，目前英国有25%的家庭月收入少于1,500英镑，即低收入家庭；而高收入家庭（月收入超过5,000英镑）占比则不到8%。平均存款和投资金额从去年夏天最高水平的4426镑下降到了3134镑，为2015年夏天3116镑以来的最低水平。

研究还显示，英国家庭拥有自己房产的比例（64%）为4年来最低水平。其中低收入家庭拥有自己房产的比例最低，为41%，而一年前该比为43%。而另一方面，高收入家庭拥有房产的比例为90%，高于2015/16年的88%。这可能是因为首次购房者难以获得房贷，或者低收入家庭被银行认为非“优质”借款人，因此在购房的道路上陷入“死循环”。

Aviva UK负责人Paul Brencher表示，虽然房贷利率为历史低位，但低收入家庭要符合贷款要求和存够首付仍然困难重重。由于收入增长停滞，很多人可能越来越难攒够购房首付，因此政府必须快速采取行动来根除这一波不平等的风潮。

2016年共有33.9万人加入首房购买大军，为2008年以来最多。为今看来，想要尽可能守住自己的钱包只能不断与时间赛跑，与同样准备买房的购房大军赛跑。而这样仍不知能否跑过购房成本的上涨…

 

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话说，脱欧公投至今，英国商界和政界一直是激流暗涌。最新消息称，梅姨不顾上议院反对，决定在3月15日启动脱欧条款，比之前预定的月底提前了一半！

商界最大的消息，不就是收购奶酪刨么？我就静静的看着国内的土豪买下金融城，买下金丝雀码头，买下海德公园…

瞧，住在英国，好山好水好空气好八卦，除了食物比较暗黑，风比较魔性，还有啥好抱怨的？

不过，说到安居乐业，英国本地人一定要抱怨一通：中国房价涨涨涨，我们英国人完全能体会啊！你们那边蜗居，我们这边租蜗居好么？这个现象在伦敦尤甚。据调查，65%的伦敦人（不光是年轻人哦）选择租房和裸婚。

所以，好不容易来到大都市，辛辛苦苦打拼多年，最后还是… 连做房奴的资格都木有么…?

一直按兵不动的英国央行，看在眼里，记在心里… 终于出手了！据英国各大媒体报道，英国央行最近微调了之前的政策，让贷款人能更容易地获得超过年收入4.5倍以上房贷。该调整将会即时生效。

之前是什么状况呢？帮大家复习一下好了：

2014年，英国金融政策委员会向审慎监管局（Prudential Regulation Authority）和金融行为管理局（Financial Conduct Authority）提议，建议这两个机构应该“确保房贷机构在每个季度，不要让新批准的住房贷款总数中，贷款收入比在4.5或者更高的贷款比例超过15%”。

这个规定其实非常模棱两可，而且如果用季度来作为时限其实很不好控制。现在，作为英国央行一部分的金融行为管理局，已经确认会将目前固定的季度限额改为年度限额。

虽然，这只是一个技术上的调整，但对于想要获得高房贷收入比的贷款的买家，是具有非凡意义的。因为这样一来，房贷机构可以更轻松灵活的管理限额，而不是每个季度都得小心翼翼，不肯放贷。

有了这项利好，年轻人完全不用啃老，爸爸妈妈也可以乐享天年了。

所以，大家可以看出，4.5的贷款收入比是个基准线，之前央行怕很多人无力偿还借款导致坏账，一直在放贷方面卡的比较死。毕竟有了次贷危机那种前车之鉴，又加上英国人天生谨慎保守的作风，金融机构放贷前都会做很详细的背景调查，比如申请人的地址要是频繁更换，贷方就会觉得他居无定所，从而质疑他的偿还能力。

英国房贷专家Ray Boulger表示，这个改变意味着贷款机构批准贷款金额为4.5倍年收入的额度，可以增加约10%。从短期来看，更多的属于此范围的贷款申请将会被批准。

不过，Boulger也指出，因为很多房贷产品都有6个月的有效期，但房贷公司并不知道贷款人能多快完成房贷申请，那么政策一出，申请人必然会增加，那么这个15%的名额很快就会被占满，所以一些房贷机构可能会把这个比率调低到13%，以应对突发状况。

所以，如果想要搭上这趟“顺风车”，就要赶快申请哦！再说，英国皇家特许测量师协会RICS发布研究报告称，未来五年，英国房租总体增幅会超过25%，而房价增幅则大约20%。也就是说，租房的成本比养房的成本还要高了！

当然，目前有一种说法是：脱欧以后，很多人要撤出英国，造成大量房源闲置，人口变少，房价不就应该降了嘛？

那么，看看欧盟统计局的数据好了：到2050年，英国人口将持续增长，领跑全欧（那时候已经脱了），房价还是会蹭蹭上涨啊！2015年（绿色）和2050年（蓝色）三国人口的数据图，从左到右依次是德国，法国和英国。

那么，英国都有哪些区域，适合居住/投资呢？伦敦就不和大家说了，因为目前，很多英国人都把目光投向了价格低洼地——曼城最近可是变得越来越火了。身为全英第二大经济重镇，曼城生活现代，发展迅速，而且房价才是伦敦的50%啊！

日前，上议院以358票对256票，要求对梅姨提出的脱欧草案重新修正。修正的焦点不意外，还是欧洲移民问题。

据英国《电报》称，梅姨将在启动Ariticle 50后，宣布在这个时间之后入境英国的欧盟公民不再自动获得永居权，然后，反对党当然就把梅姨的态度解读为限制欧盟公民自由入境了。

这时候，一直carefree的欧洲公民才大梦初醒。据内政部统计，去年最后一季度，政府一共给32,000人颁发了永居证，比前年同期增长了560%！

结果，上议院这个投票，让梅姨原本打算在3月15日就启动脱欧条款的计划不得不搁置。因为上议院的意见在13-14日才能发回让下议院重审，审不完的话… 就没法开始脱。即使最后下议院否决修正案，要正式启动脱欧条款，怎么也得等到三月底。

而现在，虽然梅姨对保守党占优势的下议院有信心，但是工党老大Jeremy却频频赞扬上议院，倒时候搞不好会弄出什么幺蛾子。

自民党的人也跟风说，他们一定会反对梅姨启动脱欧条款。党魁Tim Farron表示，会尽所能促使第二次公投发生… 所以，此时的梅姨，真的需要借助315之力，明辨敌我。

除了“内乱”，据彭博社报道，英国的零售业和房市也不容乐观。零售业的销售量整个滑落不说，房价涨幅远远不到预期。

到今年二月为止，英国全国房价在三个月内增长了5.1%，比一月的5.7%要低。这个房价涨幅，也是脱欧之后的第二个低点。很多国内，战斗民族和中东的买家都闻风而来抄底了！

根据零售业研究机构British Retail Consortium的数据来看，非食品类的零售销售额出现了自2011年来的首次下降。

于是，在政治和经济的双重压力下，英镑又一次毫无悬念的跌了！

据彭博社报道，上议院修正提议一出，英镑对十个主要国家的货币就跌到了七周以来最低点。

下图显示的是英镑对主要货币贬值的百分比，贬值率最高的竟然是挪威克朗：

英镑兑美元跌0.6%，为1.2230。美元坚挺背后的原因，根据分析家的意见，是市场认为美联储将在本月加息。路透数据显示，投资人现预计美联储在本月加息的概率高达87%。

在谈到此次英镑下跌时，ING的分析师Viral Patel说：“上议院的表决增加了脱欧的不确定性，但是英国近期的经济数据也不容乐观。投资界希望看到尽快启动脱欧条款，这样，一切不确定性将烟消云散。”

 

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2016年英国学生公寓的交易额约31亿英镑，为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符，超最近五年来均值，为历史第二高水平。（伦敦留学生公寓）

着美国学生公寓市场日趋饱和，众多海外投资者将目光瞄准了全球第二大留学目的地——英国。众所周知，美国的高等教育水准一向受到国际社会的推崇，而唯一能与之媲家，也只有英国了。而英国不像美国那样地广人稀，因此学生住宿问题更为严峻。由于宿舍数量严重不足，英国大学一般仅为大一新生提供学校宿舍。这意味着，至少有70%的学生需要自己解决住宿问题。

全球资本涌入英国学生公寓市场。过去十年，大量资金投向学生公寓市场。这种统一管理的模式受到了广大学生的欢迎。相比学校宿舍，学生公寓的条件更好，设施更新、更完备。相比出租房，免去了看房、选房的困扰，并且学生公寓将水、电、网这些琐碎的费用全部包含在了房租内，公共区域有专人打扫，灯泡坏了、下水道堵了管理公司维修，省心省力，省时省事。

2016年，单身公寓仍然是最抢手的学生宿舍类型，虽然供应量同比增长24%，但依然不能满足市场需求。与2015年41%的供应增长率相比，2016年只有其一半之多，这也是开发商低估市场需求所致，怕供大于求而影响到租金，另外，高成本压力也削减了开发的热情。

大学生人数逐年攀升，如今全日制在校学生达170万之多，与去年同比增长了0.4%。2016/2017学年，为学生提供的专用床位数为56.8万张，同比增长5.4%。2016年，英国学生公寓平均租金与去年同比增长2.7%。

全日制学生人数：170万

海外留学生人数（不包括欧盟）占比：1/5

学生床位：56.8万

2016年租金年增长：2.7%

现在大学生人数创历史新高，全日制在校学生达170万之多，同比增长0.4%。虽然学费也在不断升高，但依旧阻挡不了学生就读高校的热情。

2015/2016学年，大学入学（UCAS）申请（一年级大学生）人数同比增长2.7%。自从录取人数限制被废除后，使得高校和学生拥有更多的选择空间，优质大学也成了优质学生的集聚地。高纬物业指出，这也加剧了高校之间的竞争，促使校方提升教学服务，另外，学生的饮食和住宿条件等软实力也是竞争的关键所在。当然，今后就业问题更是择校的重要因素。

海外留学生（非欧盟）人数占英国学生总数的1/5，2014/15学年海外留学生人数是28.4万，十年来增长了73%。

如果英国学生选择住校的人数增多，而非欧盟的海外留学生还在持续增长，那么未来几年学生公寓将更加紧张。

大学投资和优先考虑的高校竞争日益激烈，这也要求校方更加重视学校资源、教学质量、校园基础设施等方面建设，另外，学生的生活条件设施等软环境也不容忽视，个别学校因经费捉襟见肘，想改善校园环境却力不从心，这就迫使校方不得不与校外机构联手改善学生公寓等基础设施。

校方与外界机构联合办学正成为一种趋势，将极大的改善校园环境，并产生一定的收益。

2016/2017年新建学生专用床位数：29000

2016/2017年学生专用床位总数：568000

2016年英国PBSA平均租金同比增长2.7%

2016年所有可用学生专用公寓平均租金同比增长2.7%。

*私营公寓平均租金同比增长3.5%，大学公寓租金同比增长2.4%。

由于所在地区不同，因为英国学生公寓的平均租金增幅也不尽相同，虽然地理位置优越的地区租金呈良性增长趋势，但也有部分地区租金上涨并不明显，甚至出现了零增长。

但总体而言，私人运营的学生公寓数量仍少于学校提供的宿舍数量。而随着学生数量尤其是留学生数量的连年增长，学生公寓的需求有增无减。今年上半学年，整个英国学生公寓的平均租金涨幅为1.59%，伦敦地区为1.55%。而在利物浦、布里斯托、卡迪夫、纽卡斯尔、爱丁堡五个地区，涨幅达到了3%-4%。

据高纬物业（Cushman & Wakefield）发布的数据指出，学生：床的比值已从2.1增长到2.3。虽然公寓和床位的供应数量在不断增多，但从整体上看，依然无法满足市场需求。另外，开发商还需另想办法解决供需紧张的问题。

HMOs

对于开发商而言，在营建学生公寓时不仅要考虑到学生的经济压力因素，还有修建成本的因素，随着土地利用方式竞争日益激烈，成本也随之升高，现在市面上出现很多HMO宿舍，作为一种学生公寓的新型替代品，即可保障住宿条件，而且价格实惠，将给学生提供更多的选择，也能缓解市场的供需压力。

投资市场

2015年，是英国学生公寓投资创纪录的一年，其成交额高达51亿英镑，约82%市场份额属于投资组合，而且主要的投资对象是来自海外。

2016年学生公寓的交易额约31亿英镑，为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符，超出最近五年来的均值，为历史第二高水平。价值约2.5亿英镑的学生公寓正在交易中，另有价值约9.5亿英镑的学生公寓待租，其中包括价值4.5亿英镑的投资组合Union State Portfolio。

市场驱使加上政府鼓励，各大地产咨询服务机构纷纷给出了乐观的市场前景预估。这也极大地调动了开发商的积极性，使得他们敢于给出包租和高收益的承诺。

不同于国内的房地产开发市场，国外的开发商往往较注重实际，他们对新楼盘的开发首先是基于市场需求。有多大的市场就开发多少房产是英国开发商的理念，且政府监管也更为成熟、到位。相比其他投资房产，学生公寓投入少、收益高、租金稳定、免于费心打理，但这不意味着学生公寓投资就没有缺点。

租金增长支撑收益率

2013年至2015年，所有类型的投资机会投资收益率下降0.5%~1%。2016年，整个直接出租部门的投资收益率没有明显的波动。至2016年11月，学生公寓的总成交量为42206张床位，接近2015年同期时的水平431076张床位，由于伦敦的投资活动出现大幅度下滑，每张床位的均价从99750英镑跌至73450英镑。

可能是受到债券收益率下降及投资避险的双重影响，年金领域的投资收益率进一步压缩，投资者们追求的首要投资的投资收益率也至少压缩了25个基本点，跌至3.75%~4.0%之间。例如，Aviva公司出资7600万英镑收购了位于温彻斯特的Godiva Place，Coventry 和Queens Road Student Village以3100万英镑被Legal & General公司收购。

高纬物业英国学生公寓追踪机构（The Cushman & Wakefield UK Student Accommodation Tracker）指出英国学生公寓的平均租金同比增长2.7%。可以看出平均租金的增长有力支撑了2015年创下的收益率水平。

开发——供应增长创纪录

2016/2017学年学生专用床位数为568000张，同比增长5.4%，这是高纬物业成立英国学生宿舍追踪机构有记录以来的最高增幅水平。

2015年单身公寓的数量同比增长41%，2016年同比增长24%，单身公寓依然是受关注的一个重点。

一些投资者对在建的学生公寓规模持怀疑态度，是否能满足学生需求还有待观察。土地使用权、增加规划责任、建设和运营成本等，都挤压了利润空间，如果建设高档单生公寓，只能选择在富裕的城市或更具竞争力的地区，另外还要看学生的需求以及相应的配套措施。

2016年上半年，投资者为追求更高的投资收益，不断寻求开发融资机会。到了下半年，受到脱殴的影响，开发融资的需求有所减缓。然而，学生对公寓的需求缺口也更大了，高纬物业（Cushman & Wakefield）发布的数据指出，学生：床的比值已从2.1增长到2.3。这个比值可以反映出市场的供应水平是低供应还是超供应，但各地区比值不同，受CIL和“经济适用”租金规定的影响，伦敦学生公寓市场开发日渐困难，但依然有强劲的需求做后盾。

2017年展望

目前有超10亿英镑的学生公寓项目待售，2017年或成为高成交量的一年。2015年，现有学生公寓的收益下降导致开发商的利息上升。由此产生的up and let操作方案和等值开发机会之间的收益率差距降至25个基本点。有HEI支撑，以提名协议或租赁协议形式的方案，这种收益率差距会完全消失。在成本增加，供应增多，以及更严监管政策下，期望开发风险溢价能回到一个更可持续的水平。

由于土地成本和建设成本高，收购次级股票，回购翻新宿舍被开发商视为一个更为可行的选择。

学生HMO市场至今还是以个人投资者为主，最近有机构在支持HMO运营商，使得市场活跃起来，HMO市场可以提供比学生专用公寓更为便宜的替代产品，今后或许会有更多的投资者进入这一市场。

除了现有的投资者和运营商，还有海外投资者，他们的投资需求还未得到满足，这无疑将会推动2017年的销售和整合。

市场情绪表明，还需重新拟定开发项目的风险溢价基数，这将有助于投资者选择，从而建设更多的英国学生公寓，满足学生的住宿需求。

 

天际投资置业创始人张思琪专栏全集  

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能在伦敦这样的城市从平地建起一整个新区的机会是非常罕有的。记者James Matthews见到了使这一挑战成为现实的地产开发商。

位于东伦敦南部的格林威治皇家自治区（Royal Borough of Greenwich）以二战时期的海军遗迹而闻名，说到有关地产开发的潜力，非常显而易见，这里是一个绝佳的再生区域。中国香港获奖开发商Knight Dragon是这个区域的规划开发商。伦敦的格林威治半岛（Greenwich Peninsula）宣称是英国史上最大的，并且只有一家开发商接管的重建项目， 其雄心壮志毫无疑问拔得头筹。

从金丝雀码头开始，横跨泰晤士河，充斥着工业革命时期的痕迹，由大片的荒地和沼泽组成，三面环河的地形，使这个半岛绝对可以提供景色宜人的海景房。

伦敦的格林威治半岛（Greenwich Peninsula）

但是这需要相当长的一段时间（整个计划将耗时25年），该项目计划建造15,720套房，48公顷的公共社区的活动空间，和一个有着350万平方英尺的商业区，集中了商店、酒店、学校和公共设施。将这些和谐地建造在一起无疑是个壮举，该项目集结了世界级的人才，分别来自建筑、城市规划和设计领域，个大企业如Stevie Parle，Conrad Shawcross和Conran & Partners也都纷纷将他们的人才汇集于此。很在意设计的买家会对即将开放的第一个住宅楼感兴趣——在Upper Riverside的No.2。有SOM（Skidmore Owings & Merrill）建筑事务所设计，35套限量公寓目前已经开始出售。室内装修由Tom Dixon’s 设计工作室（Tom Dixon’s Design Research Studio）设计。

公寓的类型按比例规划得很好——由阁楼（屋顶高度是正常高度的两倍）、单间公寓和拥有2,485平方英尺，带私人阳台的顶楼套房组成。每套公寓都拥有Tom Dixon设计工作室的专门为住户量身定制的厨房：拥有珐琅防溅挡板、铜质的橱柜和厨房正中间的吧台。浴室则有别致的工业主题的轧钢质浴缸，两色的玻璃质淋浴和铜质的工艺品。

Tom Dixon 说：“工业革命曾是格林威治半岛的重要组成部分，二战的炮火在这里打响之前，这里一直是非常活跃的工业生产区。我们所做的设计和规划都围绕着“场所营造”，参考过去也成了这个过程的主旋律。”

来自建筑设计公司Gardner Stewart的Ruth Stanesby也同意这个想法：“这是发展伦敦的新纪元，泰晤士河在这里被重新注入活力。这里的文化体现在艺术、剧院、音乐，特别是电影制作上——这都在开发商Knight Dragon的计划范畴之内。目的是，假以时日，将这里打造成伦敦的电影中心：即成为伦敦大多著名电影工作室的聚集地。格林威治绝对有这样的潜力。”

首批住宅于2016年的秋天开始出售期房，目前的价格，单间公寓为£250,000起；三个卧室，总面积2,500平英尺的顶楼套房为£170万，该房型还带有阳台和温室花园。买家预计在2018年秋季可入住，那时的单间公寓将为£400,000起，顶楼套房将涨到£210万英镑。

远一点的区域也有投资价值，来自仲量联行（Jones Lang LaSalle）在格林威治办公室的Alex Sibley说：“2009年时，地产开发商Berkeley Group开启了吉布鲁克村（Kidbrooke Village）开发项目的第一期工程，这个项目耗资£10亿 。之后，又投入£12亿，开发Royal Arsenal Riverside项目，已有2,000套新房在曾经的弹药工厂上建立起来，最近推出的Heritage Quarter项目将继续增加新房。”

交通方面的投资也在基础设施建设的规划之内，Docklands轻轨和North Greenwich Jubilee地铁线直接到达金丝雀码头（Canary Wharf）。在泰晤士河上往返的公共船为你提供另一种交通选择，还有缆车提供鸟瞰泰晤士河的视野。贯穿伦敦东西的新铁路线Crossrail（2018年开通），将连接到Woolwich，那里有Berkeley Group的开发项目Royal Arsenal Riverside。

据Sibley分析，相对于伦敦的其他地区，该区域的房价更加实惠。“这里的房价相当于伦敦西南部房价的一半。并且质量是一样的——六个房间的维多利亚式房屋在West Grove要买到£300万。

格林威治半岛发展成功的关键与否在于，要平衡好自住的买家和以出租为目的而买房的人。“Knight Dragon只在伦敦出售一期公寓，并且发布了谨慎的声明：过去，开发商到亚洲去预售期房，但是Knight Dragon的公寓是为伦敦当地人建造的，伦敦人将比任何人都有买房的优先权。”

Knight Dragon 的CEO，Richard Margree说：“来咨询新房的买家络绎不绝。无论是第一次买房者、有房一族还是投资者，他们都清楚地看到格林威治半岛有潜力的未来。一代人在伦敦只能有一次遇到这种机遇。我们对格林威治半岛有着庞大的计划，同时也有足够的团队，决心以及资金来实现它。”

 

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