Category: US Investment Column

卡爾弗城（Culver City）可以說是洛杉磯（Los Angeles）近年來發展相對比較迅速的一座城市。這裡之前並不出名，當地還算有些名氣的只有像 Metro Goldwyn Mayer 和 Culver Studios這樣的原創動畫工作室。著名的《綠野仙蹤》（The Wizard of Oz， 1939）就是在這裡拍攝的，而歷史悠久的網紅酒店，卡爾弗酒店（Culver Hotel）正是電影裡芒奇金人（Munchkins）住所的取景地。

如今洛杉磯房價上行，因為看中了當地成熟的教育配套，以及富有生活氣息的娛樂餐飲設施，不少人把目光轉向了卡爾弗。加上從這裡通往洛杉磯市中心和聖莫尼卡海灘（Santa Monica Beach）的地鐵即將開通，卡爾弗已然成為了一處安家置業的絕佳地段。

卡爾弗城近10年的房價走勢

如今的卡爾弗城充滿生機，各種新建築設施不斷湧現，人們也習慣上街，頻繁出入於各種餐廳商鋪。城裡還有不少原創劇院，其中柯克·道格拉斯劇院（Kirk Douglas Theatre）的音樂劇深受人們喜愛。當地熱鬧豐富的生活很大程度上得益於出行上的便利，小城裡幾乎所有的吃喝玩樂之處都可以步行抵達。與地鐵站毗鄰而居也從很大程度上降低了人們對於汽車的依賴性。這一點在洛杉磯日漸擁堵的當下可謂是一個極大的優勢。另一方面，這樣的生活方式無形中也拉近了人與人之間的距離，整個卡爾弗城也因此顯得更加有人情味兒。

讓這個小地方廣受歡迎的另一個原因是這裡的學校。根據美國國家教育機構Great School的數據顯示，滿分為10分的情況下，當地有4所小學得到了8分甚至以上，一所中學及高中的評分也達到了8分。這個成績在公立學校中是非常了不起的。同時卡爾弗城還有不少口碑相傳的私立學校，甚至擁有一所雙語教學的國際學校，給買家提供了多種不同個性化的選擇。如今買房時人們會更多地考慮到將來子女的就學問題，卡爾弗城擁有如此豐富而且高質量的教育資源，這也就不難解釋為什麼這裡會受到越來越多人的青睞了。

除了前面提到的各種配套和設施，卡爾弗城的房產本身也是很有吸引力的，獨棟別墅占了大多數，當然也不乏公寓類型的選擇。這裡房屋的中位數掛牌價大約是100萬美元，中位數成交價則為96.5萬美元左右。由於這是一個平均價格，考慮到不少別墅的售價都在150萬美元左右，所以公寓的實際價格要遠遠低於前面提到的平均價格。眼下一些小戶型的公寓只需要大約44.2萬美元就可以入手。如果你是打算投資相對高端的房產，一間擁有5臥6衛的豪宅目前標價260萬美元左右，也是一個很不錯的選擇。 如果在設計方面有所要求，在卡爾弗城既可以找到不少保留著當地歷史文化氣息的老式建築，同時也有越來越多風格時尚，設施齊全的新興小區供你挑選。總而言之，這裡的房產市場可謂是選擇豐富，投資潛力無限。

居外精選卡爾弗城3套不同戶型的房源：

最後要說的是，如今的卡爾弗城早已擺脫了當年給人的那種略顯沉悶的印像，搖身一變成為了一座動感且充滿活力與商機的中心小城。在房價不斷攀升的當下，有打算入手的朋友在這裡建議你們可是要趁早咯。

責編：Zoe Chan

 

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

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如何進入主流社會，這大概是海外華人最關心的話題之一。

美國本來就是個多種族、多文化、多元價值觀包容的國家，所以你可以在紐約、舊金山、洛杉磯等城市看到小意大利、韓國城、小東京、唐人街等不同民族的人口聚居區。多元化正是美國的特征之一。以“政治正確”的觀點來看，既然提倡多元化和包容、融合，根本就不存在所謂的主流社會，或者說主流社會應該就是保護各種文化和習俗的多元文化的社會。政治正確的說法，主流社會是個偽命題，因為這顯得種族歧視。但實際上，不管是早期的猶太人、意大利人、波多黎各人、非裔，還是後期的印度人、中東人、亞裔（含中國人、韓國人、日本人等，通常南亞這些國家都不在狹義的亞裔的範圍內，這個是美國歷史形成的觀念，以後有機會再分別闡述），在歷史的進程中都存在如何融入和進入主流社會的問題。他們多多少少地也為此煩惱和掙扎過，最後也都成功地成為美國主流文化和社會的一部分。他們經歷過的掙扎也可以成為我們新一代華人移民可以借鑒的經驗和教訓。

美國是個移民國家，它的早期移民者是五月花號送來以及陸續而來的歐裔，他們把本地印第安人驅逐到保全區而成了這片土地的主人，而他們帶來的文化也成為多年來美國的主流文化。所以就歷史而言，後來者也不斷地貢獻他們的文化，融入其中，並產生新的文化。幾百年來的移民的多樣化，也打破了單一的歐洲文化為主體的主流文化。

所以今天我講如何進入主流社會，更多的談的是就個人而言，因為中國人或者說亞裔的文化和習俗，已經成為主流社會不可分割的一部分了，也或多或少地為別的族裔了解、接收或借鑒。（比如我在UCSF生產的時候，產房是只提供冰水給產婦的，但照顧我的一個非裔護士就很體貼地問我要不要熱水。我說不用，冰水就可以了。她居然問：那你媽媽同意嗎？這個問題顯示在亞裔，主要是華裔占很大比例的舊金山，作為非裔的她不僅知道中國產婦想喝熱水，還知道中國父母或婆婆對子女的關心或影響力！）

而作為個體的你，或者新移民到這個國家，或者在這裡暫住，新來乍到，渴望成為這個國家的一分子而不是邊緣人，對於大部分渴望成功或本身已經在中國很成功的中國人來講，仍然是一個重大的課題。

根據美國人口統計局（ US Census Bureau）的預測,  截止到2018年二月，美國人口大約為3.27億，這個預測高於聯合國的預測。美國已經成為繼中國14億、印度12.5億之後第三大的人口大國。而在這3.27億各個種族的移民（或其後代）中，據預測直至這個世紀的下半個世紀，到2060年，白人仍然會占68.5%，黑人14.3%，亞裔會到9.3%，可以看出至少來這裡的新移民在他們的有生之年，仍會保持少數族群的狀態，仍然還會有融入此地文化或社會的困擾。

講了那麼多廢話，那看看假設我們新一代移民希望融入主流社會，我們應該怎麼做呢？這個問題很大，我只想做最簡單、最基本和最直接的一些提問和闡述。

如果你移民美國或在此長居，你生活在亞裔（或中國人）居住區，去華人超市買菜，孩子學校70%以上是華裔；除了工作的同事，交往的也基本是華裔。除了自己的工作，也沒有過多的介入社區的社交生活，關起門來過自己的小日子。不怎麼看新聞，不怎麼關心政治和經濟；也從不去投票或競選公職。這幅畫面看起來是不是很面熟？很多華裔的生活就是這樣的，同時他們抱怨華裔進入不了主流社會。然而這樣的生活，令他們想融入所謂的主流社會，可能需要更多的時間。

問他們為什麼選擇這樣的生活？因為這樣舒服啊！中國菜好吃，中文說起來方便、表達能力更好，中國人的脾性我們大體知道，找中國的地產經紀我知道怎麼對付他們，至少我語言沒障礙…… 我為什麼不這麼選擇？

所以假設你想要融入主流社會，成為主流社會，其實並不是一個容易的事，因為最基本的一點，你要突破你的舒適區（comfort zone）。Comfort food好吃，不一定健康；comfort zone呆著輕松，能不能成長，是一個問題。不付出努力，就想獲得收獲，我覺得是所有懶人（不如說蠢人）都想找的捷徑。而想要成功，是沒有捷徑的。

第二，我覺得有格局的問題。你覺得亞裔/華人社區生活方便，自己生活得也很好，這本身是沒有任何問題的。問題在於你今後的突破點會是哪裡，你對自己和子女的未來是如何規劃的？你可能是新移民，你的子女可是地地道道的美國人了，你會希望他們怎麼樣？我有個朋友很反感他周圍的華裔英文腔，我不歧視，因為每個人說話都有口音，但我希望我的子女最好不要有一副唐人街英語。別以為生活在美國你就自然會說像電視上一樣標准的美語，不信你看看黑人的口音就明白事情沒有那麼簡單。（我所有的假設都建立在你想進入所謂的主流社會上，如果你覺得你目前的狀況很開心，你希望的就是這樣一個氛圍，並不在我討論之列。因為坦白的說，這樣狀態的你也活明白了，知道你想要的是什麼。我替你開心。）

第三，還有個性格的問題。中國人相對於美國人來說更內向，再加上擔心語言不標准，更加不敢主動說話。美國人見了面是沒事也搭句話的，所以我剛來的時候也逼著自己跟每個遇到的人打招呼，說話。其實這很容易。美國各個國家族裔的人那麼多，口音多了去了，誰會在乎你的口音？你越不說，別人就覺得你越害羞越內向，以後更不容易了。

很多人覺得嫁給美國人的人更容易融入，但是你反過來想：她被拋到一個全然陌生的圈裡，跟你去到一個陌生的圈子，有什麼不同？唯一的不同就是她有個先生幫她，但是你不懂也可以問人啊！失敗者總是可以給自己找很多的借口。

我記得我曾經跟一個朋友有個辯論。當時我們在討論2016年爭議極大的大選。她覺得Bloomberg要是參選肯定獲勝，就沒特朗普什麼事了。當時還在大選的初期。我說Bloomberg是個loser，loser是贏不了大選的。因為他說要參加2016年美國大選最後終於表示不參加。我朋友說：你怎麼能說他是個loser呢？一個頂級財經媒體的大佬怎麼是loser？他就是不想參加巴拉巴拉。我說：他有這個意向，一直在考慮，最後宣布不參加了，只能說明他覺得自己競爭不過希拉裡或特朗普，不戰而退，反而說一堆有的沒的，不是loser是什麼？他也許成功地建立了一個財經媒體帝國，但在競選總統這件事上，他就是失敗的。我說他是loser也是指在這件事上，而且loser的本質就是為自己的失敗找借口。你找借口你就永遠沒有成功的可能性。

要說的還有很多。總之，要進入主流社會，請從進入主流社區開始。你在北京買房也得買個三環四環呢，來美國也想找個好的安全的社區吧？這是最簡單不過的道理。在美國加州南部的橙縣就聚集了這樣的好社區。根據2015年人口普查，橙縣擁有305萬多名居民，人口的種族構成平均：白人比例占43.5%，拉丁裔占33.6%，亞裔才占18.3%，適合決心融入美國主流社會的移民。

橙縣聖胡安-卡皮斯特拉諾（San Juan Capistrano）的一套5臥4衛豪宅正在居外網上掛牌出售。重新裝修後采用了地中海現代開放概念，室內面積達393平方米。入口采用石板和鐵門，地面采用了岩板、大理石和硬木地板。客廳設有定制壁爐，法式門直接通向私人庭院——在那裡，您可以享受城市夜景和Saddleback山的美景。物業所處位置好，可步行至Ambuehl小學和St Margaret私立3-12年級學校。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產依靠高科技，高度注重客戶的個性化要求，對新興發展的房市了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

排版&責編：Zoe Chan

 

蘭登灣地產羅文專欄全集

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隨著媒體環境的復雜化帶來的營銷成本的增加，令豪宅房產市場營銷的競爭變得更加激烈。在洛杉磯，豪宅房地產經紀人不斷尋找吸引投資者的新方法，他們通過創意手段來吸引買家到訪參觀。最新的趨勢之壹是在房地產視頻中增加了專業演員的演出，亮相僅僅30秒，費用就可能高達15萬美金。

2018年洛杉磯仍然會是全球最熱門的投資市場之壹，來自本地和海外的投資需求持續旺盛。洛杉磯在各個價位的房地產幾乎都創造了破紀錄的銷售價格，類似這樣的創紀錄趨勢在香港、巴黎和悉尼等主要城市也出現過。這些趨勢包括銷售價格的暴漲和來自海外投資的飆升。例如，根據Zillow的數據，2017年洛杉磯的中等房價增長7.8%，房地產估值總價超過了2.7萬億美金。

這也意味著越來越多的豪宅和名人房產會登上頭條，並被用作吸引投資者和線上地產買家的誘餌。

來自洛杉磯管理公司（LA Management）的明星經理人Trisanne Marin管理著壹班好萊塢的新星，也親歷了市場對房地產視頻大制作的需求轉變。

Trisanne講道，“洛杉磯地產視頻中對演員的需求正在升溫，並且越來越頻繁，越來越專業。在此之前，對演員的要求也許就是型男美女在房子周圍走走。現在，需求變得更加具體，包括家庭形象、年齡範圍，以及演員之前的表演經驗。”

視頻預算的增加也是演員需求提升的推動之壹。Trisanne還談到：“在壹些新的房地產視頻，不到壹分鐘的鏡頭就有超過10萬美元的預算，更請來獲獎導演操刀。在這些視頻中采用專業演員出演也拓展了房地產市場的新格局。”

從數據上看，大多數買家面對空房子時總是對其潛力缺乏信心，因此“宅裝”（房屋售前的包裝）能幫助提高房子售價，並吸引更多買家。“宅裝”能讓房子的營銷照片和視頻更具吸引力，特別是在線上展現時——房地產視頻中適當的演員陣容也能提升視頻的成效。想想看，壹位父親正在和孩子們在遊泳池裏嬉戲，或者壹個美少女早晨醒來後，伴隨著太陽升起跳進了泳池，這些有視覺沖擊的畫面都能大大增強對買家的感染力。

房產視頻廣告的情節橋段也在發生變化。2017年，尼羅·尼米亞（Nile Niami）為位於比佛利山莊山巔大道1175號價值8,500萬美元的豪宅拍攝視頻。該物業名為“Opus”，其視頻中采用了在半裸的身上塗滿金色的模特，意在表現出“現代埃及艷後”的主題。結果視頻點擊率超過28.2萬。

“Opus”推廣視頻截圖：

“Opus”豪宅實拍：

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觀眾希望在電影中看到真實的演技和清晰的目標。這對於目前高預算的豪華房產視頻也是壹樣——不僅是要展示房產的細節和代理的推廣，它更應該讓觀眾去想象和期許他們未來的生活。

長久以來，好萊塢壹直以制作世界上最好的電影而聞名。因此，除了屢創記錄的房產售價之外，洛杉磯貢獻出最好的房地產視頻也不足為奇了。

責任編輯：Zoe Chan

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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據外媒CNN報道，2017年12月20日，美國參議院及眾議院陸續投票通過了《減稅與就業法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，總統特朗普正式簽署確認，法案就此落定。

最終通過的法案與之前特朗普公布的稅改方案有所出入。這版長達500頁的稅改方案是美國三十年以來最大規模的稅務調整。此法案由2018年1月份正式開始實施。

這份特朗普送給美國人民的“聖誕大禮”到底有什麼亮點呢？有以下幾大重點最值得期待：

個人所得稅：大部分稅率下降

在個人所得稅方面，大部分都是降低稅收負擔的好消息。首先，是個人所得稅稅率的變化。在稍前的稅改計劃中，曾有簡化稅階的計劃，但在最終通過版本中，個人所得稅仍保留了7檔，但在數額上進行了調整。最終版將最高稅率的起征點從41.8萬美元提高至50萬美元，稅率也進行調低，最高征稅率為37%，最大降幅有4%。

以一位收入為10萬美元的個人作為例子，我們可以看到在稅改後，需要繳納的稅金明顯減少，減少了近20%的個人所得稅負擔。

夫妻共同報稅下降，最高稅率的起征額度從47萬美元漲至60萬美元。對於高薪收入人群來說，以上稅率的調整將使其受益。

對於低收入人群來說，同樣有好消息傳來。個人所得稅的標准抵扣額將翻倍：單身人士的標准扣除額由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得報稅的標准扣除額由$12,700美元升至$24,000美元。由於大部分報稅人群選擇標准抵扣額來報稅減免，所以此項法例將惠及大多數人。

同時，還有子女稅收抵扣加倍的優惠。對於收入在40萬美元以下的家庭，每一個不超過17歲的孩子都可以擁有$2,000美元的抵稅額度，之前的額度為$1,000美元，且收入水平要求僅為11萬美元。

除以上之外，還有購買電動車高達每輛7,500美元的扣稅額；遺產稅保留，但提高門檻；對奧巴馬醫保取消不購買罰款；擴大學生貸款範圍以及博士學位學費依舊免稅等具體條例。

個人所得稅稅率大部分下調，有助於居民可支配收入的增加，對於拉動美國內需、提高美國居民的消費水平、進一步提升美國經濟水平起著重要的作用。

企業所得稅：大規模減稅

在企業所得稅方面，此次稅改針對企業進行了大規模的減稅行動。美國聯邦企業所得稅率將從最高39%降至21%；流動收入稅率的稅收方式變為合營企業、S型股份制企業、獨資企業收入前$315,000美元中的20%免稅；取消針對企業的替代性最低稅。

以一間收入為100萬美元的企業作為例子，企業所需繳納的稅費有近40%的減少，減稅幅度驚人！

企業所得稅的大規模減少，將無疑會降低美國企業的稅收負擔，增加美國企業的盈利空間。企業可以將稅收減免的資金作多用途：進行員工的薪資獎勵；投入企業建設，提高生產力等。

對企業的惠利不是空話，許多美國企業在第一時間對此進行了實踐。美國電信巨頭AT&T在稅改當日就迅速宣布，公司將向超過20萬員工每人發放1000美元的特殊獎金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，將給其超過10萬名員工每人發放1000美元獎金，並投資500億美元用於接下來5年的基礎設施建設；美國富國銀行（“Wells Fargo & Co”）發聲，稱銀行將於2018年3月將最低時薪提高到15美元1小時，這比先前的最低時薪增長了11%，還會向其25萬名員工發放股票獎勵；波音公司也聲明，將投資3億美元用於公司運營，包括培訓員工、升級設備、基礎設施和慈善投資；Fifth Third Bank也發出通告，計劃將所有員工的最低小時工資提高到15美元，並向13500名員工發放一次性獎金1000美元。

大型企業紛紛開啟了行動模式，對稅改進行積極的反應。此前，美國的大型跨國企業為了避免美國高額的企業稅都紛紛至海外開設分支，雖對全球化作出貢獻，但對美國本土經濟來說流失了不少資金。企業稅大幅下降，有助於大量的海外資產返回美國，可促進美國本土市場上的投資活動，並為本土人才提供更多的就業機會。

大規模的減稅行動不僅僅使當下的運營企業收益，降低稅收負擔，鼓勵企業的發展和運作。同時，優惠的稅收條件還有利於創業環境的優化。無論是本地創業者，還是海外到美創業者都會因此受益。

企業國際收入：徹底改變，美國企業全球發展阻礙降低

本次稅改還有一大亮點，本次稅改一改之前全球征稅——曾是美國企業全球擴張的“噩夢”。據《經濟日報》報道，此次稅改確定將“對美國企業留存海外的利潤實行一次性征稅”，其中現金利潤的稅率為15.5%；推行“屬地制”征稅原則，即未來美國企業的海外利潤將只需在利潤產生的國家繳稅，無需向美國政府繳稅。

對美國本土的跨國企業來說，這無疑是助力企業前進的大好消息。美國企業在全球化擴張的道路上，減輕了大量的稅收負擔，對於進行外貿交易的企業來說，擴大了生存空間。

稅改下的美國房地產市場新契機

本次美國稅改將對經濟格局產生重要、深遠的影響。各行各業都受其波動。其中，法案中直接涉及的房貸利息減免額的調整將直接影響房地產行業。

屬於個人所得稅範圍的購買房地產按揭利息扣除的上限有所下降，由100萬美元下降至75萬美元。北美土地投資專家和頓國際集團表示，購買房地產按揭利息扣除的上限下降對於在美國東北部地區，一線高房價城市如紐約、芝加哥等地的房地產市場會造成一定的衝擊。但對於房屋平均價格在75萬美元以下的二線城市、城市郊區的房屋市場來說，反而是一個利好消息。對於這些地區來說，適中的房屋價格加上本次稅改帶來的個人稅收優惠，會使其在住房問題上的壓力降低。

除了房屋剛需的群體，本次稅改對於房地產的投資者來說也是一個絕佳的利好機會。按照本次稅改的調整方案，房地產長線投資的稅收將降低。以一個價格為50萬美元的房屋作為計算，房地產長線投資的稅收有小幅度地下降，對於房地產投資人士來說是一個好消息。稅收減少將提高房地產投資市場的靈活性。

美國國家房屋建築商協會（NAHB）在本次稅改法案落定後，一改之前的質疑口吻，贊揚、支持本次稅改：相信個人低稅率會有助於降低中產階級的房貸壓力、企業低稅率有助於市場經濟的發展，這兩者都有利於房屋市場的發展。據財經媒體報道，仲量聯行CEO表示：稅改計劃對商業房地產市場有“較積極”的影響，稅改計劃將使美國房地產市場的海外投資者獲益。

北美土地專家和頓認為，本次稅改將對美國二線城市以及城郊地區的房地產市場產生良性影響，有助於當地的房產價格上漲。二線城市、城郊地區房價普遍低於75萬美元，仍屬購買房地產按揭利息扣除的上限內，不受稅改中貸款上限影響。

此外，此類二線城市及城郊地區中，有跨國企業入駐的地區更值得受人關注，因本次稅改大幅度削減企業稅收，且在跨國企業上“裡程碑式”地“一次性征稅”且推行“屬地制”征稅原則，這特別有助於企業“重返美國”，從而在美國擴大生產規模。這不僅解決當地的就業問題，同時，生產用地的開發以及勞工的聚集，都會對當地的土地開發、房屋興建市場有積極作用。本次稅改法案將為此類房地產市場帶來新的增長動力。

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• 【華人精英深度剖析特朗普稅改對加州房市的影響】
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責任編輯：Zoe Chan

 

和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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關於特朗普稅改對美國經濟、股市和房市的影響，市面已經有諸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。我想在此說說我個人的觀點和預測。

最後的稅改方案共有1097頁，頁數之多連很多議員在投票之前也不會仔細閱讀，我認識的人之中大概只有一個硅谷精英讀過。由於篇幅有限，我在這裡也只討論最重要的幾個改變。如果有此前讀過稅改方案文章的可以直接略過這部分。

1、以前單身報稅，免稅額是$6,500，夫妻合並報稅免稅額是$13,000；現在單身報稅，免稅額是$12,000，夫妻合並報稅免稅額是$24,000。

預計因低收入不用交稅的人從44%增至47%，此舉留錢在人民口袋，不僅刺激消費，更鼓勵低收入者更多參與工作而少拿政府福利。

2、美國個稅跟中國個稅一樣都是漸進制，它分為七檔，如果夫妻合並報稅的話，大部分家庭稅率都會降低1-4%，只有兩個收入階層保持不變，而單身貴族年收入$157,500-,700的個人上升2-4%（很多富裕城市白領精英屬於此列）。

3、以前遺產稅個人免稅額是560萬，夫妻免稅額共1120萬，遺傳稅率是18-40%，現在兩個分別加倍至1120萬和2240萬。

遺產稅是稅上稅，美國人在交了聯邦稅和州稅各種稅收入大概去掉了至少一半之後死後遺產還得交18-40%，簡直是搶錢了。減稅法案原本有一條八年後完全廢除遺產稅，在兩院最後通過的合並法案中這一條已經被刪除了。

4、新稅法鼓勵多生孩子。以前一個孩子每年退錢（tax credits） 1000元，現在加倍為2000。如果夫妻合並報稅年收入少於$24,000，有四個孩子，這個家庭不但不交稅，聯邦政府還給該家庭每年8000元補助。

5、如果你有房產，以前每年所付物業稅（property tax）可以算作聯邦所得稅的個人收入基數，現在最多只能減掉1萬元。很多人覺得這條對投資房產的人不利，讓我們來看看實際狀況怎麼樣。因為各地物業稅不同，讓我以我所在的加州橙縣為例，我們的物業稅率在0.95%，假設你買100萬的房產（這是此地區平均稍貴的單個single family house的價格），你每年應交的物業稅為9500，還在1萬元以內。你會說：那我要是買得稍微豪華點呢？即使你買的豪宅在2-300萬，看起來要多交1-2萬元，但實際上因為新的稅法前述幾條的夫妻減免額多$11000、普通家庭假設兩個孩子補助增加$4000，以及個人所得稅的減免，你基本也能抵消這個多出來的錢。

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6、以前貸款100萬以內的利息可以抵稅，現在你貸款75萬以內的利息可以抵稅，75萬以上的不能抵稅。對於美國大部分地區，這都不是問題，因為房價不高，對於富裕地區，這可能導致有些疑慮。仍然以加州橙縣為例：假設你買100萬的房子，一般首付20-30%，假設你首付20%，你貸了80萬，你每年有5萬貸款的利息是不能抵稅的。這部分錢可以用減稅多出來的夫妻個人額度、孩子補助額度和個人所得稅的減免來抵消。當然如果你願意多付點首付，這就更不是問題了。這個政策有個吊詭之處是很多人不知道的：你投資的房產並不在此列。此話怎講呢？就是這裡的減免指的是自己住房的貸款利息減稅減免，你投資房產用於買賣或租賃的貸款利息是可以作為成本計入的，因而是可以在最後算個人收入時抵消這一部分的。當然，如果你是外國人在美國買房，就根本不存在這個貸款利息抵稅的問題。

（另外加州政府也在提請一個bill，意欲抵消此項規定。會不會通過，我持疑。如果萬一通過，只會對加州人民更加有利。但我對此法案的通過並不樂觀。如果以後通過，我會再撰文詳細給各位分析。）

7、529教育儲蓄賬戶以前只可以適用於大學，現在也可延伸至從幼兒園開始的私立、公立和教會學校，額度為1萬元。這條政府有意支持和幫助上私立和教會學校的家庭。

8、取消奧巴馬鍵保的強制性，健康年輕的公民可以選擇不買保險，意欲保護低收入人群陷入被迫醫保的赤貧。

9、企業稅從最高35%減低至21%，而為了鼓勵在海外設廠的企業的回歸，把沒有交過美國稅的現金轉回美國，它們只需要交8-15.5%的稅就可以了，連21%都不用交。此舉將徹底貫徹特朗普“雇美國人”的美國優先的原則。估計會有大批現金會回流美國，在美國投資，實現特朗普“讓美國再次偉大”的美國夢。在我寫此文的今天，2018年1月17日，蘋果CEO庫克對ABC News講他要把海外的錢拿回美國投資建廠，預計將繳納380億美元的稅給政府。他承諾在5年內將在美國投資3500億美元，創造2萬個工作機會。

這次稅改是美國有史以來最大的減稅，此前最大的減稅是裡根政府1981年，他的減稅政策帶來的經濟繁榮實際上一直持續到小布什時代。而特朗普此次的減稅力度比裡根時代還要大，對於美國經濟的提振是顯而易見的，每季度創造的就業機會比之前一年的還要多，股市道指和納斯達克指數自特朗普執政以來已創70多個歷史新高，道指一年上漲了31.1%，納斯達克指數上漲了31.4%，全美房價平均上漲了7.5%，加州漲幅還要超過這個數。隨著經濟政策的進一步寬松和基建的大規模開展，美國就業人數還會進一步增大，消費信心也會進一步上升，市場將會迎來更大的繁榮。

稅改以後，富裕程度更高的加州的房地產走勢又會如何呢？

1、市場適度調節

75萬貸款利息免稅額的調低和物業稅最高1萬抵稅的設定，仍然會讓加州房產投資者產生疑慮和困惑，專家預測在2018年前幾月市場銷售增長會放慢，市場自會做它的數學加減法，和調節人民的預期。最終，經濟的發展、工資的上漲及可自由自配現金的增多，會給市場強大的信心，市場會再度走強。

2、房屋供應仍然不多

2017年房產庫存是相當缺乏的，當年年初專家預測2016年房屋供應緊張的狀況將會見底，然而來自美國最大的房產網站Zillow的數據顯示更加低迷：房屋供應截至2017年11月底在12個月內下降了10.5%，而中介Redfin顯示，2017年底有653,347個房產供應，而在2010年同期這個數字為967,604。有很多樂觀估計認為房屋供應不足只是暫時的，2018年肯定會好轉，更多的人可能樂意賣房。但由於土地價格成本、工人工資和建材的持續上漲，可建設房屋土地面積的減少，和對於房屋密度的限制，我對於新建房屋以增庫存持保留態度。

3、價格上漲會放緩但不會停止

從我們近年對房產的實際投資和專業數據兩方面來看，北加和南加好的地段價格均漲勢驚人，而全美的房屋價格已經持續上漲了23個月。2017年1-10月，Case-Shiller全美房屋指數上漲了5.92%。專家預測2018年房價仍然會上漲但會趨緩，大多數人估計在漲幅在4%，我認為由於經濟的強健發展，實際只會高於這個漲幅。這個趨緩並不是對經濟的悲觀，而是因為美聯儲將在一年內加息3次；而縮表又為美元回流提供了機會，所以這個加息對房產帶來的不利將會衝淡。

4、買房和租房的對決將毫無懸念地向租房傾斜

遠遠大於工資漲幅的房屋漲價的速度，令一些潛在的購房者由於支付能力不足，已經轉為高價房屋的租賃者，在加州這個傾向尤為明顯。一個夫妻雙雙工作且有孩子的家庭已經負擔不起在舊金山市區買一套僅可蝸居的小房子了，那裡的房子至少以數百萬起計。他們只有移向周邊的灣區（bay area），但由於通勤不便，很多單身貴族或年輕家庭被迫選擇高價在城區租房。而在南加（以橙縣為例）的房子出租的速度也越來越快，租金漲幅也在快速提高，顯示出租市場的需求巨大。同時，千禧一代（Millennial）開始購置房產。80後結婚生子步入房產市場。實際上，單身的千禧一代比上輩人相比更傾向於擁有自己的房產。

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5、房貸將再三加息

2017年美聯儲已經開始加息，房貸利率也開始上漲。專家預計2018年美聯儲會加至4%-4.5%，雖然這個程度的利率比2017年的利率要高得多，但仍然在歷史低點。

綜合以上，可以看出由於特朗普減稅政策、基建、大幅減少各種法規對經濟的束縛，以及鼓勵海外資金回流、增加就業等多項舉措，全美和加州2018年的就業率會大幅提高，消費者信心增加，從股市對於未來經濟非常強勢、一再推高的預測可以看出美國的經濟仍然會繼續走強，雖然有房貸利率上漲、部分稅改條款對買房者形成壓力，2018年房價上漲也許會放緩，但由於房源有限，漲價仍會繼續。由於經濟走強，如果沒有意外，特朗普可能會連任總統，八年特朗普經濟強勢回歸並不是多麼難以想像的事，而這樣的結果，即使是對於反對他的人，無疑也是個重大的利好，如果你擁有或志於投資房產、股票或者任何一個實業的話。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產不僅依靠高科技，還高度注重客戶的個性化要求，對快速發展的市場了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

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中國自改革開放以來，一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據國家統計局2017年的數據統計顯示，2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%；而在1978年時，這個數字僅為17.9%。

僅2016年，中國就有2,000萬農村人口進入城市。人口的增加促進了城市版圖的擴張。在當下中國，城市的擴張是無法阻擋的趨勢。

在幾十年的時間內，中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢？我們以1997年為起點，在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”，觀察中國城市的成長軌跡。

1. 上海

一線沿海城市的“擴張代表”毫無疑問是上海市。上海作為中國的國家中心城市，是國家的經濟、交通以及金融中心。作為沿海經濟發達城市，上海20年來的城市發展是非常驚人的。

從谷歌地圖的衛星對比圖可以觀察到，20年前的上海，城市已開發、充分建設的地區僅限於以靜安區、長寧區等老市區為主。大部分地區都是代表並未經充分開發的綠色。而20年後的今天，基本整個三角區域都已被開發。開發的痕跡已經擴散並填充到了肉眼可見的所有陸地。現在的上海一共有16個市轄區，嘉定、松江、奉賢以及金山區等新區的開發，至今仍不地斷將上海市的版圖向更廣、更遠的區域擴散。

從上海的環路地圖可以看到上海市現有的四條環線——內環高架路、中環線、外環線S20以及郊環線A30。這四條環線由上海1997年的城中心為起點，由內向外地擴張。城市的面積也隨著城市環線的邊緣不斷增加，慢慢將中心鋪滿。環線就像是城市擴張的刻度線，而最外的環線則是城市的邊界線，它在哪裡，城市就發展到了哪裡。 

2. 武漢

武漢是湖北省的省會城市，是中國中部的中心城市。武漢市位於長江中游，整個城市環江而建，是內陸最大的水陸空樞紐。作為“沿江”的城市發展代表，武漢市又經歷了怎樣的擴張征程呢？

通過衛星對比圖可以看到，20年前武漢的深度開發地區僅限於漢陽、武昌區等部分沿江區域，但如今幾乎市轄沿江區域已全部被開發。開發的區域也並不限於沿江地區，而是沿原開發區域全方位的向四方擴散。

武漢現在已通車、修建待通車的主要環城線路共有五條。對比武漢1997年至2016年的城市發展衛星圖可以觀察到，武漢的城市發展軌跡同樣是和環線的擴張路徑重疊的。外環線的邊緣基本也是武漢市區現在經充分開發的城市區域邊緣。

3. 成都

內陸城市的“擴張代表”則是素有“天府之國”美稱的成都市。成都作為四川省省會，是西部內陸中心城市，也是西南地區的科技、金融中心以及交通樞紐。成都的發展自市區原有的中心向四周擴散，不斷“吞噬”四周的區域。

從衛星地圖可以看到，20年前的城市主要開發區域僅限於金牛區、武侯區等主城區，而到了今天，成都的發展區域已經擴散到了龍泉驛、崇州等20年前的遠郊地區。20年前綠色的原始土地已經被充分開發，面積較20年前擴大了幾倍。

成都現在已建成通車以及規劃中的環路已經有六條。通過與城市的衛星發展圖作對比，我們也可以發現環線和城市發展的邊緣相吻合。尤其在成都此類放射型城市，城市會由中心向四周較為均勻地擴張。

總結以上中國三座城市，我們都不難發現：城市的規劃、開發邊際都基本是由固定的中心向四周蔓延。這就是城市發展的規律，像是順著一條路往前不斷擴展，而這條“路”，也就是城市的“增長路徑”。

全世界都相似的城市擴張路徑

事實上，全球城市擴張的版圖都有著驚人的相似度。世界上的巨型城市都是由原來規模較小城市中心地區，向四周擴張、發展，從而形成現在龐大的都市面積。

無論是上海、武漢這樣的發展中國家的城市、還是美國、日本等發達國家的城市，都在進行城市擴張的步伐。雖然由於人口流動、經濟發展等因素，擴張的速度快慢有別，但全世界的城市，無論規模大小，都在默默地遵從這樣的發展規律。都市的擴張是沒有極限和邊際的。

在和頓持有土地所在地——美國、加拿大地區的城市擴張版圖亦是如此。因此，和頓將城市的擴張規律稱為城市的“增長路徑”。“增長路徑”是一個城市發展、擴張的不變規律。

由於發達國家的城市發展模式已經成熟，所以在最近的20年內，發達國家一線城市的擴張版圖不會像中國一線城市一樣有那麼明顯的變化。但是，發達國家的二線城市仍處於一個強勁的發展期。

根據《紐約時報》的報道，理論上，大多數人會認為在大都會地區，像是波士頓或者紐約這樣的城市，在人口上會有劇增的趨勢，因為人們更願意居住在工資水平更高、工作機會更多的地方。

但是，在美國綜合排位前80位的大都會統計區中，2000年時擁有最高平均工資水平的美國城市人口增長率卻偏低，而一些當年平均工資水平稍低，像是夏洛特、奧斯汀、奧蘭多、休斯頓、鳳凰城等城市，卻因為持續增長的工作機會以及低生活成本吸引了更多的人遷入。在這些城市，工作崗位的增加與人口的增長形成了一個良性的循環，兩者的結合更是促進了當地城市的增長與擴張。

最繁榮的城市並未出現人口劇增：

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例如德克薩斯州休斯頓市，在十幾年的時光內，就親歷了“增長路徑”帶給城市的新變化。我們有理由相信“增長路徑”還會在現階段的人類城市發展史中不斷重復上演。

上海、武漢、成都三城環線圖圖片均來源自網絡

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像2016年年底壹樣，2017年的我們依然活在政治不確定性的陰影裏，究竟這會如何影響紐約市的房地產市場？關於最新通過的稅收法案的問題會帶來多大影響呢？

在道格拉斯·艾利曼（Douglas Elliman）的2017年第四季度市場報告顯示紐約曼哈頓的平均銷售價格首次在過去7個季度裏跌破了200萬美元，這也是過去六年內銷售量最差的季度。此報告的作者喬納森·米勒（Jonathan Miller）表示他還沒有包含新稅制改革方案成立後所帶來的影響，但他指出這對高端市場將會有更具大的影響。

再過去的壹年裏，很多買家都保持觀望的態度。二手房市場保持著平穩的水平，同時也帶動了整個市場，尤其是房價低於100萬美元的房子。二手房的平均價格雖然從同年第三季度下滑了7.9%，可是和2016同季度相比之下卻是漲了1.8%。紐約第四季度的房地產低迷是理所當然的，這是因為天氣和佳節氣氛的影響。房源短缺也促使買家放棄選房和看房的動力。

在Town Residential的報告也是出現類似的情況。雖然曼哈頓的公寓中位價格下滑了4.3%。不過公寓價格再次跑贏了市場主要房產價格（紐約房地產基本分為公寓，合作式公寓和獨棟房子三大類）。在報告裏也顯示出，小套房的中位價格上漲得最快，而越大的公寓中位價格則下滑。這意味著，市場主要的買家都傾向價格低於100萬美元的房子。

我個人認為，在2017年裏有兩大因素影響著買家的購買欲望，首先是股市大漲令很多人把錢投資在股市，其次是利息的上漲也增加了養房成本。現在，特朗普總統的新稅制下，紐約市房產稅的變化也給市場帶來新的壓力。新稅法中，住房抵押貸款利息抵免上限減少，從壹百萬減少為75萬美元、房產稅的分項抵扣額增設了1萬元的上限。這些因素都成為了本土買家重新考慮買房還是租房好。在過去幾年裏，房產的價格上漲令市場的賣家對自己的要價十分堅持。我預計在將來的日子裏，房市場的買賣雙方在價格上互相保持博弈。

在另壹邊廂，布魯克林和皇後區的房地產脫穎而出。在《道格拉斯·艾利曼的報告》裏，布魯克林的中位價格錄取得2.7%上漲和皇後區則有12.2%。這也再次證明了，曼哈頓的房東們面臨更多來自布魯克林和皇後區的競爭。許多市場買家尤其是首購族都開始選擇這兩個區。皇後區錄取得有史以來的最新記錄，這主要的原因是當地的房價都比較低和有很大的增值空間。對許多國際買家來說，這兩個區可能都會有點陌生，如果有機會能夠深入了解的話，可能會是不錯的投資機會。

2018年紐約房市動向展望

紐約房地產將在2018年持續保持低迷。我相信價格的滑落將會帶來投機的機會，可是政治環境將會是主要的考量因素。稅改方案已塵埃落定，接著下來將會是移民法改革不知會如何影響紐約市的房地產。紐約畢竟是個國際大城市，如果少了來自世界各地的移民將會對紐約房地產產生很大的沖擊。如果妳想在紐約置業的話，必需多了解各方面的訊息和清楚明白投資的價值，資深的經紀和律師同時也可提高妳的投資的安全性。

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編輯&排版：Zoe Chan

責編：HY

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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據《華爾街見聞》報道，美國總統特朗普和白宮國家經濟委員會主席科恩都在當地時間10月16日表示，美國稅改必須在今年完成落地。特朗普同時補充道，與參議院共和黨領袖麥康奈爾的關系緩和，兩人都希望今年底之前看到稅改落地。

稍早之前，據《紐約時報》9月27日報道，美國總統特朗普當日在印第安納州發表稅改演講，公布了最新的稅改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改，被稱為“千載壹遇、美國史上規模最大的稅改”。作為北美地區土地投資及開發龍頭企業的和頓集團（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓從稅改框架的各個方面進行分析，逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。

稅改計劃：個人、企業不同程度受益

完整版本的稅改框架計劃共九頁，針對企業、個人等主體進行稅收改革。特朗普在演講中指出，本次稅改旨在為中產階級家庭減輕稅負。稅改的關鍵內容與影響主要在以下方面：

首先是在企業所得稅方面。新稅改框架將公司所得稅的最高稅率由目前的35%降至20%，使最高稅率低於主要工業國家22.5%的平均稅率。在對中小企業征稅方面，包括獨資企業、合夥制企業和股份制小企業和家族企業等在內的“過渡法人企業”的最高稅率從39.6%降至25%。根據框架內容，這類企業不必以公司名義繳稅，而是以所有者名義繳納個人所得稅。

降低企業所得稅有利於美國企業紮根本土發展，可以使得之前因高稅率被迫“搬出”國外的企業回到美國本土，促進美國本土的經濟發展，創造更多的就業崗位。和頓認為，企業的回遷使得更多的商業用地亟待開發與使用，對美國的商業用地需求增加，土地商業價值也同時增加。

其次是個人所得稅方面。新稅改簡化了個人所得稅的等級，從現行的7檔減至3檔，稅率分別為12%、25%和35%。同時，新稅改翻倍調高了個人所得稅免征額。單身人士的免征額從6350美元提高至1.2萬美元，以已婚夫婦為計算單位的家庭免征額則從先前的1.27萬美元調高至2.4萬美元。此外，新稅改還將增加兒童抵扣稅。

以上多項改革可以減輕個人的生活負擔，特別是對貧困的工人階層來說，勞動所得稅抵免能夠提升工資的價值。如此便可以提升民眾的消費能力，擴大內部需求，從而進壹步的促進美國的經濟增長。同樣，由於兒童抵扣稅的增加，對美國的自然人口增加，提高出生率也會有所幫助。對此，和頓相信，美國居民將由此擁有更多資金進行置業，對住宅用途的土地需求將會增長，住宅用地會由此在將來有更多投資空間。

房地產行業迎來新增長點，海外投資者新契機

值得壹提的是，新稅改框架中更指出將會在保留房屋貸款稅收抵免的前提下，取消房產遺產稅。兩者的結合無疑會刺激居民對於購買房屋的需求，促進房地產行業的發展，增強投資者對於房地產市場的信心，為美國房地產的增長勢頭推波助瀾。據彭博社9月28日，美國全國房屋建築商協會由於稅改對於房地產行業的“優待”，壹改對稅改的質疑，對特朗普本次的稅改改持支持態度。

另外，稅改框架更提出會在鼓勵就業、促進接受高等教育以及退休保障等方面增加賦稅優惠。圍繞以上內容的賦稅優惠將無疑促進地區的人口增長、穩定就業率等，對於房地產行業來說亦是壹個利好消息。

特朗普在10月16日的記者會上補充道，美國當前的經濟形勢處於上升勢頭，股市處於歷史最好水平，市值達到5.2萬億美元。與此同時，失業率降至近17年以來的最低水平。良好的經濟情況，將會為稅改提供良好經濟環境。

對於海外投資者來說，本土經濟以及房地產市場的增長趨勢將形成壹個投資美國房地產的“新契機”。特朗普在記者會更提及，“哪怕這意味著議員們不能享受周末和法定假期，必須留下來直到稅改完成。” 可見其稅改計劃實現之堅決，如稅改能按照特朗普規劃的時間表如期執行，海外投資者可在本輪新稅法周期獲得投資美國房地產的良機，將會在此周期享受稅改帶來的稅收福利外，更可期待投資項目更高的回報率。

最佳投資機會出現在休斯頓

實際上，根據外媒HousingWire 報道，在美國房地產的海外投資國家中，中國連續四年排名第壹。同時，在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%，達到15,300億美金。當前，美國房地產的投資市場正處於地產價值猛增的階段。

和頓認為，美國房地產的火熱勢頭不會降低，隨著CRS等議題的推動，會有更多海外投資者加入美國房地產的投資大軍。其中，和頓認為休斯頓是最具有潛力的城市。

作為得克薩斯州第壹大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心，以穩定的油價成為世界能源之都，擁有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。另外，在體育業、制造業、航天業以及港口貿易運輸業等產業都做到全面發展。根據美國人口調查局近期公布的研究數據顯示， 2015年到2016年之間，休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上，都名列前茅，是美國發展得最快的城市之壹。

同時，休斯頓是美國27個超170萬人口大都會中生活水平和房價最低的地方，周圍郊區的發展也是迅速驚人。位於休斯頓西部的凱蒂（Katy）的亞洲城開始修建；南部的梨城（Pearland）被美國財經網站WalletHub評為全美人口增長最迅速城市；東南部的錫布魯克（Seabrook）作為富人區，有大批的海邊別墅以及高端住宅休假，土地投資意義非凡。

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本次川普力推的美國新稅法將在企業、個人所得稅，房產遺產稅等眾多方面有所調整，這對於到美國置業投資的投資者來說，是壹個極為關鍵的節點。為此，居外網將推出系列文章，就美國新稅法對到美國買房的影響進行持續關註。除了本文，還可以關註由居外專家撰寫的文章：淺析稅改可能如何影響美國房地產投資。

 

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