US Investment Column – Page 7

康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉（二）| 美國

康涅狄格（康州）位於美國東北部，比例紐約州，馬塞諸塞州，以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中教育質量評估排名第三，受安全評分影響，總體排名全美第八^2。

承接上文，讓我們繼續來了解一下康州兩個著名的學區。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德鎮位於紐黑文縣北部，橫跨昆尼皮亞克河，占地面積39.8平方英裡。地處梅裡登市以南5英裡及紐黑文縣以北13英裡。瓦林福德鎮是連接哈特福德市與紐黑文市的紐帶，美國幾條主要的高速公路穿城而過，使這裡成為日常通勤最便利的小鎮。。

小鎮的公共交通由美鐵公司（Amtrak）及當地公共汽車提供。貨運服務則由美國聯合鐵路公司（Conrail）以及不同的汽車貨運公司承擔。航空業務可在兩地進行辦理，即距離該鎮30英裡處的紐黑文機場（Tweed New Haven Airport）以及該鎮北部出了91號洲際公路大約40英裡處的布拉德利國際機場（Bradley International Airport）。從瓦林福德鎮到梅裡登市沿線地區的梅裡登機場（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飛機。

在過去的十年裡，瓦林福德鎮已經對商業及工業基礎采取多元化發展，比起傳統的重工業，它更多的引進高科技產業。它是眾多行業和大公司的大本營，涵蓋醫療、保健、服務、高科技特殊金屬制造和研究開發等領域。巴恩斯工業園區、卡西米爾普拉斯基工業園區、沃頓布魯克工業園區和南收費公路地區的發展，極大地促進了該地區的轉型。百時美施百寶公司是鎮上最大的納稅人，它在瓦林福德鎮的梅德韋工業園區建立了一個研發中心。在91號州際公路和68號公路交彙處，設立了一個允許商業辦公園區、研發中心和酒店的內部共享區域。

最值得說明的是，美國最有名的頂尖私立學校喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德鎮。Choate Rosemary Hall原本屬於The Choate School and Rosemary Hall，同構1972年的合並，變成見天的它是美國最佳的中學教育的代表之一。學校提供豐富的學術課程以及課外活動，側重於培養和塑造學生獨特的個性。全校共有109名教師，其中65%擁有獲得本科以上學歷，采用小班授課提供學生良好的學習氛圍。該校歷史悠久，教育水平很高，徐許多畢業生都被耶魯、哈佛、賓大等頂級大學錄取，因此，在美國享有很高的聲譽。其中美國第35任總統約翰•F•肯尼迪曾在此校就讀。

現任美國總統特朗普的女兒，伊萬卡就曾經就讀於喬特羅斯瑪麗霍爾學校。2017學年的學費在4.3萬美金左右。

圖二：喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）是美國最有名的頂尖私立學校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除紐約曼哈頓以外，紐約大都會地區最大的金融區。如果我們問斯坦福德的居民，是什麼使他們的城市如此的偉大，我們可能會得到各種各樣的回答，比如洛兒卡市的墨西哥熱巧克力或者斯坦福德博物館和自然中心。除去康樂設施不說（斯坦福德在這方面幾乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是數一數二的。例如：

高師生比率：費爾菲爾德縣城市以12：1的高師生比率排名靠前。

高家庭收入：梅裡登縣的中等水平家庭收入高於州內其他地區89%，並以574,900 美元，高於康乃狄克州平均收入的89%，成為總體生活質量很高的地區。

低犯罪率：每10萬人中，只有1,934人犯罪，斯坦福躍居榜首成為最安全的社區之一，對於居民和通勤者來說，這是巨大的好消息，當然並不只這一個。

實力企業進駐：斯坦福德擁有4家財富500強企業，13家財富1000強企業以及13家新興企業，這使得它成為紐約市外地鐵可達範圍內最大的經濟區。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到紐約市的火車，一小時可以抵達，每隔20分鐘一班，便利的交通讓學生有機會接觸到美國文化和金融中心紐約。同時距離又為學生提供了安靜的學習環境。

圖三：聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）的畢業典禮

聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）於1958年建立，最初成立時叫做“斯坦福天主高中”。1991年，學校更名為三一天主高中。學校坐落於康涅狄格州費爾菲爾德縣的斯坦福德。該地區以富裕的區域優勢擁有大量大企業而聞名於世。

小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）成立於1865年，擁有150年的悠久歷史。往年的畢業生都能如願進入理想的大學。學校教育設施齊全，有三座教學樓，兩座大型圖書館，一個表演藝術中心，四個寬闊的草地運動場，兩座先進的體育館。全校教職工有108人，師生比例低，平均一個老師對六個學生。

圖四：小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）校園

另外康涅狄格大學在當地也建有斯坦福校區。便捷的交通讓畢業生有更多在紐約周邊尋求實習和工作的機會。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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淺析稅改可能如何影響房地產投資 | 美國

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。10月16日在參議院進行投票。由於當下共和黨同時占據了白宮以及國會參眾兩院的多數席位，本輪對個人及企業稅收的深度改革最終通過並立法的可能性已較大。

那麼，除了美國公民，計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而對於綠卡持有者或已經居住在美國的納稅居民而言，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。

這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。

房地產投資實體稅負可能降低

美國稅法中規定了一些類別的實體在稅務上可以做“透明”的處理，比如房地產投資經常采用的合伙企業。這種實體在稅務上被視為“不存在”，其應稅收入和稅前扣除項目通常直接歸屬其合伙人。如果合伙人為個人，我們知道，美國個人所得稅按現行聯邦稅法可高達39.6%，按稅改框架最高一檔為35%。而本次稅改提出對中小型透明實體所產生的主動收入可適用25%的稅率。主動收入在稅法上是較被動收入而言的，一般包括經營活動所得，而被動收入主要包括股息，利息，特許權使用費等。值得聯想的是，假設一個采用合伙形式的房地產投資實體，哪些收入將符合主動經營收入，比如，租金收入？此外，如果房地產投資實體層面已按照25%的稅率納稅，其合伙人又該如何納稅？可以預計，關於這一改革的實施細則將顯著影響房地產投資主體以及投資人本身的稅務處理。

符合條件的資本收益給予50%的免稅額

“符合條件的收益”在美國稅法中主要指一些長期性的資本利得及其他被動收入。稅改方案擬給予這類收益50%的免稅額。雖然實施細則尚未出台，比如哪些類別的房產資本收益可以“符合條件”，可是房地產投資者仍然可以期待資本類收益的實際稅率大幅降低。

房產折舊和利息扣除

利息通常可理解為是伴隨房地產投資周期的一項永久性稅收扣除項目，而折舊可被視為房地產投資的一項暫時性稅收扣除項目。由於房地產投資標的金額相對較大，稅法上可允許扣除的利息金額以及折舊年限就會對房地產投資者的每年的淨收益，現金流，以及投資決策產生重要影響。折舊方面，稅改框架允許在2017年9月27日起新增的資本支出，在不少於5年的期間內，完全費用化並進行稅前扣除。利息方面，對於公司的利息支出可能會有所限制，而個人的房貸按揭利息依然在可允許扣除的範圍。

個人遺產稅被廢除？

此外，還有一個關注點是，稅改框架將廢除遺產稅和跨代傳遞遺產稅，但也有一種說法是將使用資本利得稅取代遺產稅。所以最終的效果可能是稅率或稅收的降低，以吸引高淨值個人留在美國，但並非很多人理解的完全免稅。

聊到這裡，其實美國稅改就房地產投資還有很多其他方面的影響值得探討。我們期待，隨著稅改的推進，隨著各項實施細則的落實，居外網還會持續關注這一話題。

居外澳新大區高級業務發展經理Wendy Zhai專欄全集

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颶風後的休斯頓——永不停歇的活力城市 | 美國

八月份颶風哈維吹襲休斯頓，導致短期銷售下滑，但休斯頓的住房市場在9月份迅速反彈。根據休斯頓房地產經紀人協會的統計顯示，2017年8月份獨棟別墅銷售量比去年同期上升3.4%，總銷售量達8,150。截至2017年9月底的12個月，房地產銷售總數達93,386套。土地及房屋吸收持續強勁。

年輕而充滿活力的國際城市——持續吸引企業進駐

休斯頓是全美第4大城市，而休斯頓地區則是全美第5大的大都會統計區（Metropolitan Statistical Area, MSA）。2016年的州生產總值為$4,780億美元，全美排名第2，全球則排名第25位。休斯頓機場系統提供198個國內及國際航點，而休斯頓港則是全美排名第1及墨西哥灣最大的集裝箱港口。2006年至2016年間，休斯頓的人口增加了超過123萬人，相等於平均每日增加超過330人。休斯頓亦是美國最年輕的主要大都會地區之一，年齡中位數為34.0歲，而全美的年齡中位數為37.7歲。

2017年10月上旬，坐擁$35,000億資產的全球最大銀行中國工商銀行在休斯頓開辦了其第一間辦事處。中國工商銀行於紐約、舊金山、洛杉磯和西雅圖亦設有辦事處。大休斯頓合伙公司總裁兼首席執行官鮑勃·哈維（Bob Harvey）在一份聲明中表示：“這項宣布使休斯頓與中國的合作伙伴關系得以持續，包括中國人在當地的重要投資。”

2. ICBC_Houston — 中國工商銀行於2017年10月9日開設其第一個位於休斯頓的辦事處

何以休斯頓持續吸引大量人口？

休斯頓是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市場的貿易門戶。休斯頓鄰近美國中西部地區的主要大都市中心，其地理優勢令企業的供應鏈成本減少，為城市帶來重要行業優勢，使其成為設立企業的理想地方。

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先進制造業

休斯頓在2014年被《福布斯》評為全美最佳制造業城市第一名。該地區擁有6,300家制造業公司，每年生產$800億美元的產品。

先進科技行業

休斯頓充滿活力的科技產業以能源、醫藥、航空航天等優勢為中心。美國航空航天局、得克薩斯醫療中心（世界最大醫療機構）、三家一流大學包括萊斯大學、休斯頓大學及德州農工大學為當地提供創新技術，超過175,850名高科技專業人才以休斯頓為家。

能源業

命名為“世界能源之都”，休斯頓大都會區擁有超過4,800個能源相關機構，擁有全國近三分之一的石油和天然氣開采職位。

企業總部及商業服務

專業服務及商業服務業在休斯頓地區蓬勃發展，聘請接近460,000名休斯頓人，占該地區所有就業職位的15.4％。

生命科學

休斯頓是納米技術的發源地，是世界最大的醫療中心——得克薩斯醫療中心的所在地。休斯頓擁有190多家生命科學和生物技術公司，以及學術合作伙伴機構; 設有132家頂尖醫院和保健診所，以及全國最頂級的研究設施。

房地產市場最新動向

休斯頓房價實惠，可負擔性高，持續吸引房地產投資者進入市場。住房銷售和租賃需求保持強勁。據《休斯頓商業》雜志於2017年10月12日的報導指，休斯頓的房屋銷售反彈，而且租賃活動非常強勁。獨棟別墅銷售同比增長4.2％，9月份共售出6,913套，這也比8月份的5,917套銷售量增加了約17％。上個月的房地產銷售總額達到8,150套，比2016年9月份上漲了3.4％，房地產銷售總金額同比增長10.2％至$22.8億美元。土地吸收持續且需求強大，尋求可發展土地變得越來越困難。5月份公布的人口普查數據顯示，休斯頓是美國增長速度第二快的美國城市，現在擁有230萬居民。休斯頓地區的急速增長導致周邊近郊土地處於緊張局勢，現有約420萬人生活在這些周邊縣市。

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不分地域熱心公益全球華人慈善活動飛速增長 | 美國

導言：近幾年，由華人尤其是美籍華裔所發起的慈善公益活動在全世界各地迅速增長。由洛杉磯亞美公義促進中心、加大洛杉磯分校（UCLA）羅斯金公共事務學院、加大爾灣分校梁式中美研究院共同發起“全球華人慈善行動”（簡稱GCPI），項目的目標是透過全球性慈善視角，建立社會意識、培養捐贈環境，以推動慈善捐贈行為，創建有效機構，扶持慈善行業，最終改善人民生活。

在2017年9月6日，“全球華人慈善行動” 隆重成立以創新型方式連接中國及美籍華裔慈善家的動態平台，於洛杉磯舉行的全天會議中，200多位與會嘉賓有幸與其他慈善家會面並建立寶貴的長久關系。居外榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。

9月6日“全球華人慈善行動”論壇上的華裔慈善家座談（左起：郭志明、梁仕源與妻子梁秀蓮、王範文華和先生王文祥）

9月6日，我有幸參加了第一屆全球華人慈善事業大會（Global Chinese Philanthropy Rising Conference）。會議探索了我們可以合作的方式。房地產開發商梁仕源（John Long）是大會創始人之一。創始合伙人已經在一起工作了兩年多，他們的目標是建立中美兩國的積極關系。

Sue Van作為創始人發言。中國經濟快速增長帶動了慈善事業的發展。參與是公民參與和聯盟建設權利的關鍵。盡管中國人可能很難將自己認定為亞裔美國人，但是在美國，隨著生活的改善，將自己視為這個更大的社區的一員將會是有益的。嘗試與其他亞洲人交往，我們可以作為一個更大的社區，變得更加的強大。公民參與很重要。

洛杉磯亞裔公義促進中心主席兼執行理事郭志明（Stewart Kwoh）指出，66％的捐贈者受過高等教育。有意思的是，所有城市中，中國香港捐贈者最喜歡捐贈給大學。

會議包括許多有趣的小組，創始人梁仕源和梁秀蓮（Marilyn Long ）夫婦以及華裔企業家王文祥（Walter Wang）和王範文華（Shirley）均作為小組成員參與其中。王範文華談到教育的重要性，她是加州大學洛杉磯分校基金會的負責人，該基金會參與到了本次研究和網站建設。梁秀蓮指出，每個人都渴望美麗，她專注於將藝術帶到更大的社區。許多小組成員都是移民，因此代表了參與重大慈善事業的第一代人。他們從自己開始，以身作則傳播新的贈予傳統。這種信念是由他們的孩子傳承，下一代是至關重要的。百人會（Committee of 100）[1] 的成立讓世界聽到華裔美國人的聲音。

加州大學洛杉磯分校國際研究所的克裡斯·埃裡克森（Chris Erickson）談到了研究企業家和慈善家的研究。卡婭·蒙特薩格魯（Kaya Mentesaglu）則介紹了新的網站：全球華人慈善行動積累了大量的數據，包括熱點和活動聚集的城市地區，作為面向其他美國華裔人群體推廣活動的一部分。《洛杉磯時報》也刊登了一篇文章，題為“Chinese Americans’ giving jumps（華裔美國人的躍起）”，如果你想要更多關於這項重要研究和倡議的信息，這將是有趣的。本次會議後，將陸續在中國香港、北京和紐約舉行合作會議。

休會期間，亞裔美國人促進正義協會召開新聞發布會，回應政府對“童年入境暫緩遣返計劃” （DACA）[2]的立場。政客希爾達·索利斯（Hilda Solis）表示，我們需要積極行動起來，洛杉磯縣可以為陷入困境的DACA年輕人提供法律援助；新申請將不會被處理，但如果您現在有一個有效的DACA工作許可證，那麼在到期日之前申請就行。所有人都在傳遞一個信息：我們需要說出來，拒絕不公正，和所有的社區共同站起來。可以選擇開展企業創業。加利福尼亞州是這一努力的領導者，不讓夢想延後。

注解：

[1] 美國華裔非盈利組織“百人會”（Committee of 100）是美國最有影響力的華人組織之一，以華裔精英為主。1990年成立於紐約，常設機構亦設於紐約，發起人有建築師貝聿銘、企業家楊雪蘭和音樂家馬友友等。百人會成員均受到美國總統重視，其中包括數名華裔高官等在美國社會中有影響力與相當知名度的華人、兩岸三地政要名人。

[2] 童年入境者暫緩遣返手續（Deferred Action for Childhood Arrivals，簡稱DACA）是美國前總統奧巴馬在2012年6月推出的一項政策，容許若干在入境美國時尚未滿16歲的非法移民申請可續期的兩年暫緩遣返，並容許他們申請工作許可。2017年9月5日，特朗普政府宣布廢除DACA計劃，約80萬“追夢人”將受影響。

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

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認識精釀啤酒——康洲發展最快的產業之一 | 美國

康涅狄格州的精釀啤酒業發展勢頭迅猛。2011年，康州僅有16家小型釀酒廠、自釀酒館和合同釀酒商。這一數字每年都在逐步遞增，到2015年已達35，截止2017年1月份，增至55。在哈特福德地區，目前處於運營和規劃階段的釀酒商和釀酒廠有近24家，生產高端啤酒，四瓶裝或六瓶裝的要價12美元。消費者對優質產品的追求推動了康州精釀啤酒需求的上升。

根據美國精釀協會（Brerewers Association）的統計，全康州有超過36家釀酒廠處在規劃階段。釀酒商協會是一個全國性的組織，旨在為小型、獨立的精釀啤酒商提供幫助，並解決與酒相關的一切問題。

精釀酒業的發展不止出現在康州，康州的人均釀酒業務僅僅處在中間水平。根據精釀協會的統計，截止2015年底，全美共有4269家釀酒廠，其中4225家均為精釀啤酒廠、自釀酒館和合同釀酒商——比2011年的數據增加了一倍。

從2014年到2015年間，精釀啤酒的銷售額也增加了12.8%，然而整體酒業的銷售額卻有所下降。精釀酒業的銷售額占全美酒類銷售額的16%，總額為223億美元，康州貢獻了其中的5.69億美元。

根據精釀協會的定義，精釀酒廠是生產各式各樣的艾爾酒（ales）、貯藏啤酒（lagers）和皮爾森啤酒（pilsners）的酒廠，年產量能達到600萬桶左右。這些精釀酒廠必須是獨立酒廠，釀造方法必須采用傳統的釀造和發酵方法。

康州就精啤酒釀造和銷售的促進程序，對小型的賣酒業務保持盈利、開拓市場至關重要。越來越多的投資人看好康州的精釀市場，即使是一項小型的售賣業務，只需要25萬美元來置辦所需設備、場地和流動資金，這樣才能保證業務早日步入正軌。

康州最著名的10大精釀啤酒工坊推薦

1、康涅狄格州，布蘭福德市（Brandford），頂針群島釀酒公司（Timble Island Brewing Company）

自從2012年銷售第一批酒——美式麥艾爾酒（American Ale）以來，頂針群島釀酒公司就廣受康州居民的喜愛。該公司是康州最大的自銷小型釀酒廠，引人入勝的品酒室和實地參觀是其一大特色。該公司銷售的啤酒包括最初的琥珀美式艾爾酒，美味的苦黑麥芽酒，濃稠的香草咖啡黑啤酒，以及上乘的高濃度焦糖艾爾酒——也就是馬提尼酒。對於中等規模的私人聚會或其他活動，這些都是非常經濟實惠的選擇。

2、康涅狄格州，布裡斯托爾鎮（Bristol），Firefly Hollow釀酒公司

Firefly Hollow值得為之花費時間去尋找。帶上小吃，走進Firefly Hollow酒吧，品一杯冰鎮精釀啤酒，無比享受。這裡有大量現成的啤酒可供選擇，有罐裝的、桶裝的，供應的啤酒種類每天都在變化。此外，Firefly Hollow還提供咆哮酒壺裝的酒以便顧客能夠帶回家，伴著美妙的音樂舉辦各種活動。

3、康涅狄格州，普萊恩維爾鎮（Plainville），Relic釀酒公司

Relic釀酒坊專門從事小批量精釀酒的生產，是特制啤酒愛好者的絕佳選擇。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager，這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒；1776波特酒，一款褐色堅果波特酒。除此之外，該公司還生產有其他幾款酒。

4、康涅狄格州，哈特福德市(Harford)，掛山釀酒公司（Hanging Hills Brewing Company）

掛山釀酒公司由三個啤酒愛好者（和他們的兩只狗）共同創立的。位於昆尼皮亞克河流域充滿神秘色彩的掛山正是公司名的來源所在，因為掛山令人膽寒的神秘讓無數探險愛好者為之心馳神往。該公司已經釀造出從hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各樣的啤酒。該公司在周一、周四、周五及周六日對外開放品嘗。有八款現成的酒和其他幾款可以以咆哮啤酒壺或罐裝的形式購買。

5、康涅狄格州，哈特福德市（Hartford），城市蒸汽釀酒廠（City Steam Brewery）

城市蒸汽釀酒廠位於切尼一座歷史建築內，該建築被認為是美國羅馬式建築的最佳典範。城市蒸汽尊重這座建築的歷史，因此在釀造的過程中融入了不少該建築的歷史元素，例如，酒桶外圍金屬圈的設計靈感便源於這座歷史建築。該釀酒廠利用蒸汽釀造家釀式啤酒，例如波特酒、皮爾森啤酒以及艾爾酒。此外，無麩質食物在這裡也有供應。

6、康涅狄格州，米德爾敦市（Middletown），Stubborn Beauty倔強的魅力釀酒工坊

在以釀造不同尋常的酒目標的驅動下，Stubborn Beauty釀酒公司已經釀造出七種各有特色的酒。最佳的酒種之一是Nummy Nummy，這是一種有著濃烈酒花的IPA酒。此外，Stubborn Beauty公司會在每周五、周六下午對游客開放，免費品嘗。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager, 這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒；1776波特酒，一款褐色堅果波特酒。除此之外，該公司還生產有其他幾款酒。

7、康涅狄格州，諾威奇市（Norwich），These Guys釀酒公司

These Guys釀酒公司位於諾威奇市一幢美麗的磚瓦工業建築內，是一家趣味十足的酒吧，這裡有美味的食物和各種各樣的啤酒可供選擇。該公司供應的家釀式啤酒對每個啤酒愛好者都充滿吸引力，啤酒種類從酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜單上有美味的食物可供顧客午餐、晚餐和早午餐時搭配任意一款啤酒享用。我們的選擇通常是無烤箱奶酪意面搭配可口的炸魚薯條。

8、康涅狄格州，舊塞布魯克市（Old Saybrook），30英裡釀酒工坊（30 Miles Brewing Co.）

30英裡釀酒公司在周三到周日期間對外開放，供應品酒、套酒（flights）、品脫酒和咆哮酒壺裝的酒，可以直接購買，是啤酒愛好者的絕佳去處。舊塞布魯克這座古樸的海濱小鎮正是30英裡釀酒公司的所在地。該公司在酒釀過程中加入了不少產於當地的原料，特別是啤酒花。30英裡公司釀造的精釀啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro（一種氮氣咖啡波特酒）、AYHBTU紅色艾爾酒（一種印度淡色艾爾酒）、Baby Fight Club（一種美式IPA）等，此外，30英裡還允許顧客自帶小吃下酒用。

9、康涅狄格州，斯坦福德市（Stamford），半滿釀酒廠（ Half Fall Brewery）

半滿釀酒廠有屬於自己的播客，坐落在一座老舊的工業建築內，這使得它成為了許多人心目中的拍照聖地。供應的酒類包括Bright（一種金發女郎柑橘啤酒），Bee Enlightened（一種庫爾施蜂蜜啤酒），此外，還有其他幾種偶爾供應的酒類。品酒室周五至周日開放，釀酒廠的參觀則僅在周六對外開放。

10、康涅狄格州，新哈特福德市，Brewery Legitimus 釀酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻檔組合專門釀造比利時和美式精釀啤酒，迄今為止已經釀造出11種啤酒，包括美式棕色艾爾酒、印度淡色艾爾酒（IPA）、賽松酒和淡啤。該公司酒屋從周四到周日對外開放。酒屋的酒種類繁多、經常更換，客啤也是可以隨時享用的。

投資精釀啤酒廠

NerdWallet 網站就精釀啤酒工廠的投資金額做了分析，投資的成本主要在以下三個方面。

釀酒設備

設備的費用要看釀酒廠的大小，設備的新舊程度也會有很大的價格差異。價格在10萬美金左右的設備，可以一次釀制320 瓶12盎司的啤酒。而金額在一百萬美金以上的全新設備可以一次性釀制9600 瓶啤酒。在決定購買設備以前，需要考慮到工廠長遠的發展計劃。因為如果該工廠釀制的精啤受到熱捧，短期內需求劇增，價廉的基礎的設備和設施可能會限制工廠的釀造量。

廠房和品酒屋選址和裝修

精釀啤酒廠的地理位置非常重要，因為他決定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右，品酒屋不僅僅提供精釀啤酒，還有零食出售。除了出售給終端顧客以外，也在當地做批發銷售。

生產和零售許可證以及保險費用

任何精釀工坊需要從美國的聯邦還有當地的州政府獲得許可證。根據每個州不同的政策，許可證的受理時間需要45-60天。除此之外還有保險費用，以及公司成立的法律文件費用。

總而言之，精釀啤酒業的發展在中國剛剛興起，而在美國像康州這樣的市場，消費群體和消費習慣日漸成熟，正在成為商業和房產投資的熱點。很多精釀啤酒廠利用舊的廠房或者庫房翻新，不僅給工廠和品酒屋添加了復古的風格，更因其低廉的租賃或者購買價格，給投資人帶來了更大的收益。

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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搞搞室內設計房產賣得好價錢！| 美國

買房通常是個重大決定，尤其是通過競拍買房。買賣雙方都需對本市或本區域的室內設計風格有個基本了解，因為這會影響你的消費限額，並可節約拍賣前進行簡單翻新的時間。

Jen Seago 是一個備受歡迎的室內設計師，比弗利山莊的關鍵設計便是由她負責關鍵部分的設計。Jen經常與一些名人合作進行奢華住宅的設計。她曾與社會名流凱西·希爾頓（Kathy Hilton）合作，設計過名模凱蒂·克裡瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴薩斯（Calabasas），也曾為詹妮弗·洛佩茲（Jennifer Lopez）挑選過藝術品。

名媛凱西·希爾頓（Kathy Hilton）是帕麗斯·希爾頓（Paris Hilton）的母親

據Jen所說，加州文化是一個不斷轉變的過程，也是國際買家投資的一個巨大市場。

很多洛杉磯人都喜歡購買老屋，並保留一些“舊物件”，如舊的門和五金，這些與潔淨的現代家具形成鮮明對比。加州人喜歡各種物件擺放合理，這在時尚和住宅中都很明顯。而我們的設計美學也緊隨其後。

Jen說，對任何一個想在洛杉磯買房並進行翻新的購房者來說，首先要了解清楚舊屋新裝（home staging）和翻新（remodeling）的區別。

舊屋新裝有助於房屋出售。將家具和裝飾重新擺設，對房間重新布局，使買家能看到每個房間的作用，藉此提高購屋的意願。請專業的設計師對舊屋進行新裝是非常值得的，這樣能向買家尤其是沒有創意思維的買家以最好的方式展示其空間，使房屋出售更快。

室內設計是對住宅從頭到尾全部進行設計，就如人的穿戴一樣。每件物品都經過精挑細選，使其與關鍵物件的功能和風格相協調，使整個布局顯得更為柔和。你需要一個專業人士進行指導，首先從最基本卻重要的家具（沙發、床、床頭櫃、桌子）開始，然後添加燈具，最後再加入一些反映你風格的個人裝飾。

對國際買家，Jen有如下建議：

室內設計師工作地點不固定

在網絡上搜索並對比不同的設計師及設計風格是非常方便的，如果你找到了一個喜歡的室內設計師，但他卻不是本州人，這時請你記住一點：室內設計師通常不會固定在一個地方工作，請先聯系他們。

時間期限

和你的室內設計師敲定房屋翻新所需的時間。翻新工作一般需6個月才能完成，這通常意味著在此期間你必須租住在別處。

預算制定

設計成本的浮動會導致相關費用的變化，因此務必在初始預算的基礎上至少增加10%的費用。

Jen建議說，賣家如有條件可對房屋進行翻新後再出售。

James Pratt於好萊塢演員羅素·克洛（Russell Crowe）的家中進行拍攝，該豪宅擁有一流的室內設計

設計巧妙的住宅會令買家更好出手，原因很簡單：大多數買家要看到家具和裝飾才能想像出他們居住在內的感覺。

對於打算出售的房屋，其設計風格務必符合大眾口味。這意味著房屋色彩及“主題”等須得到大眾的共鳴。以中性色彩為主色調，飾以其他顏色是最佳選擇。越多人喜歡該房屋，它在市場上的滯留時間就越短，利潤回報就更快。以上技巧在拍賣活動中非常奏效。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉（一）| 美國

康涅狄格（康州）位於美國東北部，比例紐約州，馬塞諸塞州，以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中排名第三²。

讓我們來了解一下康州的經濟發展，教育系統，以及著名的學區。

美國制造的起源地之一

康州是美國傳統工業重鎮，有悠久的制造業歷史。州內信息工業、金屬制造、航天、運輸、電子、計算機、造船、國防工業、生物科技、醫藥化學、工具機械及儀器設備等產業發達。另哈特福德是美國保險業的“首都”。產值的產業為：金融保險、房地產、制造業、健康醫療、耐用材料。康州以高科技為主的軍事工業很發達，素有“美國兵工廠（Arsenal of the Nation）”之稱。由於康涅狄格州條件優越，大公司如Xerox，Uniroyal，United Technologies，Aetna，Hartford Financial Services，TOSCO，TENNECO及NEBCO EVANS等公司總部均設在本州。在川普提出“買美國貨，聘美國人（Buy American and Hire American）”，口號推出之後，針對興發制造業的稅收優惠政策和投資等無疑會進一步促進康州制造業的發展。

哈特福德（Hartford）

哈特福德是康州的首府。城市歷史悠久，是注明美國小說家馬克吐溫以及詞典編纂家諾亞·韋伯斯特曾經居住和創作的城市。除了金融保險和制造業，也是州內高等教育的重要城市。康州大學（University of Connecticut）的法學院和醫學院位於哈特福德近郊，2017年夏季，康州大學更多的本科學院要從主校區Storrs搬入到哈特福德市中心。這也為當地房地產帶來更多的機會。

另外Trinity College 是一所歷史悠久的私立學院，在全美文理學院排名第38，性價比排名33³。哈特福特郡還有諸多大學，University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。

值得一提的是，2016年獨立住宅的售價平均在237,700美元，和距離僅僅兩個小時的紐約和波士頓，可謂是非常低廉的生活成本，同時擁有優質的生活和教育質量。

紐黑文（New Haven）

紐黑文是的耶魯所在地，距離紐約只有一個半小時車程，是康涅狄格州中南部工商業城市、對外貿易港口。在過去的幾十年間紐黑文經歷了重大的經濟發展，使其從一個工業和港口城市，過渡到一個重要的文化和旅游中心。在過去的20年間，許多科技和生化公司及耶魯的其他產業給紐黑文帶來了新機會與發展。

另外，距離紐黑文不遠的城市哈姆頓（Hamden）的昆尼皮亞克大學（Quinnipiac University）規模精小，2015年在校本科生約為6500名，研究生約為2500名。班級平均人數為25人，師生比為1：16。連續多年入選《美國新聞與世界報道》和《普林斯頓評論》的最佳大學名單。

根據2017年Berkshire Heathway第一季度的房地產市場報告，紐黑文郡獨立住宅的房屋平均售價為231,300美元。公寓的售價比上個季度有10.2%的增長，公寓的平均售價要從138,300美元到161,600美元，這和紐約和波士頓頂尖院校的學區房相比，投資的門檻要的低得多。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/
https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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《USA地產大亨》連載（十）——波士頓 | 美國

本篇文章是居外網《USA地產大亨》系列文章的最後一篇，為您介紹波士頓地產市場。本文由波士頓吉布森蘇富比國際地產公司的老板Larry Rideout先生撰寫，吉布森蘇富比為波士頓房地產市場服務了53年，在過去三年中，年銷售額均達到10億美元，是波士頓排名第2的最佳房地產公司。

Larry Rideout，總裁
吉布森蘇富比國際地產公司
電子郵箱：larryr@gibsonsir.com

波士頓是塞薩諸塞州的首府，也是最大的城市。這裡有著名的哈佛大學（Harvard University）、新鮮的龍蝦和美國建國時期悠久的歷史。它是個生機勃勃的大都市，擁有許多知識分子、新建企業和多元文化。波士頓人口810萬，是美國第六大城市。

波士頓傾茶事件——涉及到從中國廈門來的載滿茶葉的船——是美國獨立戰爭的導火線。從此與中國結下交情……哈佛大學和麻省理工學院（MIT）與北京大學和清華大學都有交流項目，使兩國的精英學者結下了個人和專業交情。波士頓的唐人街位於市中心，是新英格蘭（New England）地區唯一幸存的歷史性華人聚集區。

波士頓近年來經濟增長迅速，失業率低，房價達到歷史的最高水平。新建企業和各種創新在波士頓尤為顯著，這裡的專利申報率比美國其他地方高出120%。這些歸功於波士頓頂級的學府，不僅有哈佛大學和麻省理工學院，還有波士頓大學（Boston University）、美國東北大學（Northeastern University）、布蘭迪斯大學（Brandeis University）、波士頓學院（Boston College）、塔夫茨大學（Tufts University）等。波士頓人才輩出，高學位的人比美國其他地方多36%以上。波士頓的工業非常強大，包括科技，生物技術，醫療保健和金融服務等。

中國人也在波士頓參與了一些重大項目，這說明波士頓對國際投資者的重要性。皮爾斯波士頓（Pierce Boston）是芬威（Fenway）附近的30層豪華公寓塔樓，由史蒂夫·塞繆爾斯（Steve Samuels）和中國朗詩集團共同建造。中國伙伴致力於引入資金、設計及幫助銷售109所豪華公寓。兩家中國大型保險公司也與鐵獅門（Tishman Speyer）合作，重新發展位於海港區（Seaport District）碼頭、投資5億美金的頂級混合用途項目。其他項目還包括海港廣場（Seaport Square）項目和千禧大廈（Millennium Tower）的豪華公寓。

波士頓是美國頂尖的商業、企業、文化和歷史型城市，被很多中國人熟知。下面一些投資市場是特別值得中國投資者重視的。

劍橋（Cambridge）

劍橋有世界上最著名的大學，包括麻省理工學院和哈佛大學。幾十年來，這裡一些獨特的區域已經眾所周知，如哈佛廣場（Harvard Square）、波特廣場（Porter Square）和中央廣場（Central Square）。近期，肯德爾廣場（Kendall Square）成為像谷歌和微軟這樣的科技公司的首選地。地鐵（紅色線）和公共汽車使這裡的交通更加便利；餐廳，音樂廳，影院和博物館使這裡成為文化寶地。標志性的查爾斯河劃船賽（Head of the Charles Regatta）吸引了許多國際運動員和粉絲前來查爾斯河（Charles River）觀摩。

後灣（Back Bay）

後灣是波士頓最有優勢的地方。漫步於紐伯裡街（Newbury Street）會令人想起巴黎的香榭麗舍大街（Champs Elysee）。這裡有許多的精品店和形式多樣的藝術展覽。觀賞完高級時裝後，游客能在波士頓最知名的餐廳享用美食。萬寶路街（Marlborough Street）兩旁排列著優雅的住宅，行人還能觀賞綠樹、雕塑和宏美的聯邦大道購物中心（Commonwealth Avenue Mall）建築。後灣還有公共花園（Public Gardens）、波士頓公園（Boston Common）、查爾斯河濱大道（Charles River Esplanade）和歷史悠久的波士頓公共圖書館（Boston Public Library）。

南端（South End）

南端聚集了全國最多的維多利亞時期磚石排屋。過去十年裡，這個區域成為波士頓最受歡迎的地方。在這裡有商店、高檔餐廳、藝術館和考爾德伍德劇院（Calderwood Theater）。這裡聚集了很多藝術家，也有很大的夏季戶外活動市場。維多利亞式住宅位於歷史悠久的聯合公園附近，而現代化建築則集中在喧鬧的華盛頓街（Washington Street）上。特裡蒙特街（Tremont Street）有時尚餐廳，亦有古樸的咖啡廳和家庭式百貨店。

燈塔山（Beacon Hill）

燈塔山是波士頓最具代表性區域之一，有著名的鵝卵石街道和歷史性磚石排屋。這裡離波士頓市中心、波士頓公園和公共花園都很近。這裡有波士頓最好的建築和風景，如路易斯堡廣場（Louisburg Square）。山頂上的圓形州議會大廈（State House）讓人眼前一亮。位於“平坦山區”的查爾斯街（Charles Street）十分繁忙，隨處可見行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐廳。

波士頓南區（South Boston）

波士頓南區是頗具歷史性的區域。這裡有數英裡長的海灘和濱海公園。被譽為海上珍珠的城堡島（Castle Island）又被稱作“糖罐”，居民和游客可以在這裡漫步，欣賞獨立戰爭時期的碉堡，享用蘇利文（Sullivans）餐廳的小吃，垂釣或衝浪。這裡的住宅大多是三層式和排屋式，但也有許多美麗的單戶家庭式住宅。波士頓南區的百老彙街道（Broadway Street）還有各式各樣的酒吧、餐廳和精品店。

海港區（Seaport）

海港區又被稱為創新區，在過去的十年裡興旺發展。閣樓住宅和公寓增長迅速，高檔餐廳處處皆是。小型和大型的商業和公司在最新建造的商務塔樓裡成立，例如近期遷來的通用電氣（General Electric）。這裡還有當代藝術學院（Institute of Contemporary Art）和新建的波士頓會展中心（Boston Convention and Exhibition Center）。這個區域能觀賞到波士頓港（Boston Harbor）的秀美景色，能便利地到達金融區（Financial District）和濱水社區。

濱水區（Waterfront）

濱水區是坐落在北端（North End）和波士頓港之間的古雅區域。這裡聚集了碼頭建築、閣樓和能觀賞到城市最美麗海港景色的豪華公寓。這裡距金融區和海港區很近，還有很多豪華的酒店，包括波士頓洲際酒店（Intercontinental Boston）和伯特利碼頭酒店（Battery Wharf）。

北端（North End）

北端有名的是歷史、風景和隨處可見的高品質意大利餐廳。波士頓最具歷史性的名勝都在這裡。自由之路（Freedom Trail）沿著漢諾威街（Hanover Street）直到保羅列維爾之家（Paul Revere’s House）。坐落在賽勒姆街（Salem Street）上的老北教堂（The Old North Church）是波士頓最神聖的古跡。每年很多游客慕名而來，這裡夏季幾乎每個周末都有節日。近期建造的中層建築能觀賞到整個海港，而原有的建築也保持著本身的魅力。這裡離法尼爾廳（Faneuil Hall）、濱水區和金融區都很近。

中城（Midtown）

中城是波士頓的心髒地帶，鄰近後灣、燈塔山和北端／濱水區。除波士頓市政廳廣場（Boston City Hall Plaza）外，這裡還有許多公司和機構的總部。這個區域每個工作日的正午非常熱鬧，有數千名公司員工和其他的城市雇員在這裡用餐休息。這裡還有法尼爾廳和昆西市場（Quincy Market Place），波士頓最著名的兩個旅游景點。中城邊緣的羅斯·肯尼迪綠道（Rose Kennedy Greenway）是美麗的綠色地帶，有噴泉和巡回藝術展。

芬威（Fenway）

芬威是波士頓紅襪棒球隊（Boston Red Sox）的主場。這個區域有很多綠色植被，屬於翡翠項鏈區（Emerald Necklace）的一部分，由弗雷德裡克·勞·奧姆斯特德（Frederick Law Olmsted）設計建造。許多大學的校園建在此處，還有波士頓美術館（Museum of Fine Arts）和伊莎貝拉嘉納藝術博物館（Isabella Gardner Museum）。這個區域靠近馬薩諸塞州高速公路（Massachusetts Turnpike）和後灣。芬威有很多大學生和青年專業人士。鄰近芬威公園（Fenway Park）的蘭斯當街（Lansdowne street）上有很多著名的酒吧和餐廳，在球賽當天總是很熱鬧。

查爾斯頓（Charlestown）

查爾斯頓迷人的煤氣燈街道和邦克山紀念碑（Bunker Hill Monument）源於17和18世紀。今天，這裡既有長期居民，也有年輕的職業人士。這個區域接近北端和波士頓市中心，能通過地鐵（橘色線）輕松到達城市任何一處。這裡的建築有標志性磚石排屋、木板屋和新建的閣樓式公寓——許多是由俯瞰海港的歷史性建築精心改建而成。

西端（West End）

西端坐落在查爾斯河沿岸，在燈塔山和北端之間。19世紀50年代，它是大範圍城市翻新工程的一部分。現在這裡有著名的麻省總醫院（Massachusetts General Hospital）和其他備受推崇的醫療場所。很多醫生、研究者和在市中心工作的職員在這裡居住。

波士頓東區（East Boston）

波士頓東區經過大型整修成為波士頓最新“發現”的區域。這裡有洛根將軍國際機場（Logan Airport）、流行的餐廳、數個別具一格的社區和欣賞波士頓天際線的最佳視角。傑弗裡斯龐特（Jeffries Point）聚集了幾個新發展項目；其他幾個社區也有翻新項目，如老鷹山莊（Eagle Hill）和東方角（Orient Point）。波士頓東區許多古老的住宅都被翻修或重建。同樣，許多三層多戶建築也被重建成公寓。麻薩諸塞海灣交通管理處（MBTA）近期增設了機場地鐵站（藍線）和從波士頓東區通往市中心的船只。

多切斯特（Dorchester）

多切斯特是波士頓最大、最古老的區域，它建立於波士頓成立前的幾個月。這裡有許多獨樹一幟的社區，每個社區都有自己特點和建築風格。從原本為波士頓精英人士建造的奢華維多利亞式住宅到後期的三層住宅，多切斯特是個豐富多彩的多元化區域。這裡也是麻州大學波士頓分校（Boston campus of the University of Massachusetts）和肯尼迪圖書館（John F. Kennedy Library）的所在地。

投資語錄

波士頓在智力資源和醫療中心方面極佳的聲譽源於這裡的教育和科研地位。大波士頓地區有100多所大學和學院，僅波士頓和劍橋地區的大學就有超過25萬名在校學生。——《福布斯》

美國最聰明的城市（2014年）。——《福布斯》

全球最適於生活和工作的科技城市第五名（2016年）。——Expert Market

美國最有利於創業發展和創新的城市（2016年）。——美國商會基金會

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

VIP看房如何提升拍賣成交量？| 美國

蘇富比拍賣行頂級經紀人Tanya Stawski 在洛杉磯好萊塢山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461號舉辦了一場VIP客戶看房會。所看房源占地5,400平方英尺，配備電梯，有4間臥室、度假村似的生活空間，可將市區、世紀城及海洋全景盡收眼底。Tanya的這場VIP看房會絕不是場普通的開放式看房活動，她還在屋頂花園准備了一場DJ演奏以及美食、美酒，供客戶看房時品味鑒賞。結果是——潛在買家在輕松的氛圍中不知不覺便融入這個超級奢華的住宅，從而提升了該房源的成交率。

Tanya說，營造一個良好的氛圍，讓客戶有賓至如歸的感覺是至關重要的。這樣做通常只為了能在這棟房子裡與客戶進行一場高質量的對話，讓他們覺得你是在跟他們交談，而非賣東西。在美國豪華房地產市場上，這是一種簡單卻有效的銷售方式。這種方式現在也逐漸出現在美國之外的地方，並在全球各地的拍賣會中定期使用。

洛杉磯好萊塢山（Hollywood Hills）Carlton Way 8461號豪宅

世界各地的不動產拍賣會通常都是一種對精神的摧殘。拍賣會一般有兩種：現場拍賣與拍賣場拍賣。在現場拍賣之前有一個開放看房日；拍賣場拍賣則是買家和觀望者入場後等待競拍。然而拍賣方式也在逐步改變，現在的拍賣會能為競拍者提供更多的價值及組合服務。在澳大利亞悉尼，開放看房活動和拍賣場會為所有到場人士供應咖啡及更多食物，如蛋糕或冰淇淋，這些都影響著拍賣結果。

2017年4月，James Pratt拍賣集團在邦迪海灘（Bondi Beach）Glasgow大道25號舉行拍賣會，邦迪百貨（Bondi Grocer）和H2可可（H2 Coco）為拍賣會提供了600種食物，吸引了大量的路人進來觀望，營造出一種良好的氛圍，改善了拍賣會氣氛，該房產最終以380萬澳元的高價售出。邦迪百貨老板Shay Narsey說，在房產拍賣會上進行交叉推銷是非常明智的，尤其是在像邦迪海灘這樣對房地產和健康的生活方式有著濃厚的興趣的郊區。

在澳大利亞昆士蘭州的黃金海岸，養生專家梅裡莎·懷特（Melissa White）與奢華房產經紀人合作，在寬灘（Broad Beach）和美人魚海灘（Mermaid Beach）等尊貴社區的一些奢華房產拍賣會上提供有機健康食品。梅裡莎說，健康食品對現在的家庭是一大賣點，通過向參加房產拍賣的家庭提供健康食品，並他們講解健康食品的可替代品及營養品，能讓他們在拍賣會上停留時間更長。

房產拍賣的核心本質是其時間上的緊迫性，提供一些除卻緊張之外的體驗，房產經紀人將獲得更多的營銷機會，買家的感受會更舒適，賣家也能更順利、以更高的價格將房屋脫手。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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飛速發展的休斯頓——從不辜負火箭的盛名 | 美國

每當提及休斯頓的火箭，體育迷們可能會首先想到備受歡迎的籃球隊休斯頓火箭隊（Houston Rockets），而太空愛好者們或許會馬上想到休斯頓著名的美國國家航空航天局太空中心（NASA Space Center）。休斯頓大都會區不僅有航天火箭及火箭隊，更有火箭般的飛速發展。這座位於美國南部，臨近墨西哥灣，活力無限的城市從未辜負火箭的盛名。

經濟高速增長的全球城市

2017年6月，資產管理及投資集團施羅德（Schroder）公布了最新的“施羅德全球城市排行榜”。此次排行中，休斯頓名列第七，僅稍落後於紐約（第五）和中國香港（第六），但領先新加坡（第九）和上海（第十）。據福布斯介紹，這一排行榜“常被來自全球的高淨值房地產投資者和投資集團用作尋求固定資產投資的重要參考，以實現最優長線投資價值”。美國的大城市占據了該排行榜前三十名的一半以上，而在前五名中更是獨占四席，可見美國市場整體保持強勁。

何以造就一座全球城市？全球城市通常是世界上增長最快的城市經濟體。它們擁有的共同特征包括增長潛力、上升的勞動人口、高水平可支配收入、一流大學和完善的交通基礎設施。這些城市經過精心規劃，經濟多元化，能提供豐富的休閑和文化活動，從而不斷吸引大量人口遷入。

讓我們仔細看看休斯頓在全球城市的5個關鍵指標上的表現如何：

1、增長潛力

美國經濟分析局數據顯示，休斯頓大都會區在2015年的預估地區生產總值為$5,033億美元，是全美第四大城市經濟體。金融分析機構Perryman Group也預測，休斯頓的地區生產總值將在2015至2040年期間年均增長3.3%，增幅超過一倍。

2、人口密集

休斯頓大都會區的人口從2010年4月的592萬飆升至2016年的677萬，換算為平均每周淨增長2,612.3人，是全美增長速度第一的都會區。此外，Greater Houston Partnership 也預期休斯頓地區將在2010年至2050年之間增加約100萬至200萬居民。

3、一流大學

休斯頓地區有超過50多所的高校、大學和技術學院，近43.7萬名學生注冊入讀。萊斯大學（常被稱為南方的哈佛大學）、休斯頓大學和德克薩斯大學休斯頓健康科學中心都是最頂尖的大學，直接向當地就業市場輸送人才。

4、擁有高收入的高技術勞動力

2016年，休斯頓大都會區在專業、科學及技術服務領域雇用了超過210,100名人員，其中有66,160人屬建築和工程服務行業，占了整個專業領域人員的近三分之一。該比例遠高於全美平均水平。2015年，休斯頓的稅前人均收入為$54,346美元，比全美平均的$48,103美元高13%。

5、完善的基礎建設

除了擁有便利發達的高速公路和鐵路網絡，休斯頓也是全美最大的出口市場，擁有全美進出口吞吐量最大的港口，同時也是德州唯一一個擁有兩個國際機場和一個內陸機場的城市。

銷售急速上升的火熱房地產市場

房屋銷售量和價格創歷史新高

休斯頓房地產經紀人協會發布的最新月度報告顯示，休斯頓的房地產市場在2017年6月創下了歷史最好的銷售月份之一，房屋銷售量和價格均達到歷史最高水平。今年6月，獨棟別墅銷售總額為8,414套，是休斯頓史上最大的單月銷量，年同比增長8.3%。2017年上半年的房屋銷量較2016年上半年增長7.4%。6月的房地產銷售總額也增長了8.3%，達9,993宗交易。

休斯頓有10個綜合規劃社區榮登全美最暢銷榜單

近日，房地產諮詢機構 RCLCO 公布了2017年至今的全美50大最暢銷綜合規劃社區（master-planned community, MPC）名單，其中休斯頓有10個社區上榜。報告發現，德州整體人口增長強勁且擁有相對全美其他地區較低的生活成本，促使許多企業遷入當地。2017年，這些大規模企業遷入正推動著綜合規劃社區銷量。盡管經歷了原油價格下跌，但休斯頓大都會區自上世紀80年代起就積極發展多元經濟，當地的待售房屋市場仍然保持健康。

在增長路徑上高速發展

郊區擴張是休斯頓房價維持可負擔的關鍵因素之一。與全國其他城市相比，這裡有大量就業機會，吸引著人們遷入並讓年輕人留下。值得注意的是，幾乎每十年，在城市邊界以外的土地開發中都有15到20公裡的向外擴張。休斯頓地區持續進行的基礎設施建設幫助連接當地居民，並繼續吸引各類規模企業在新地區開展業務。作為休斯敦的第三條外環公路，Grand Parkway 將圍繞整個大休斯頓地區，當全面竣工，公路將覆蓋超過180英裡並連同區內7個縣。目前，Grand Parkway 北段、西北段和西段的大部分已投入使用。這條外環公路的建設和延伸連接了多個大型就業中心，沿線的住宅社區隨之開發，其中幾個綜合規劃社區更是榮登全美最暢銷社區排行榜。

隨著內環與外環之間的可開發土地逐漸消耗，預計下一個增長區域也會隨著 Grand Parkway 的延伸而擴展。Grand Parkway 的西南段建設已在2016年動工。今年年初，南段的規劃也已通過環境審查。位於休斯頓南部及西南部的布拉佐裡亞縣（Brazoria）和本德堡縣（Fort Bend）市場值得期待。

和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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