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随着毕业季的来临，无论是高中或是大学的毕业生都能长舒一口气了。然而各大高校仍在做最后努力，以期提升数据形象。

 学年走向尾声，针对各大高校的众多统计测评新鲜出炉了。对于学生公寓产业而言，这三个数字尤为重要：6年内毕业率（有多少学生能在6年内拿到本科学位）、新生留存率（有多少大一新生选择继续在本校读大二）、以及录取率（多少申请人被最终录取）。这几项数据与学生人数有着千丝万缕的关系，也预示着今后几年的学生公寓租客市场规模。

此三项数据亦是高校教学质量的量化表现，高中生择校的重要参考数据。高等教育不言而喻是人生最重要的投资之一，在美国，很多学生会申请学生贷款以支付学费，这是很普遍的情况。和中国的众多房奴一样，将来还学生贷款也是一件耗时长，困难重重的事情。

哈佛大学的联合住房研究中心的一项报告显示,未能毕业的学生最受学贷之苦。他们占所有贷款至少5万美金的学生中的比例，从2001年的6%上升至2013年的22%。

正因如此，高中毕业生应当准确估测自己的学业的能力，寻找合适的高校就读。而高校则要保持一个良好的6年毕业率。在美国，虽说本科阶段的学历应当在4年内完成，但并没有规定必须用四年时间修完要求的课程。提早或延迟毕业都是正常情况。

房产大数据公司Axiometrics 对175所美国顶尖高校进行了统计：入选的高校样本涵盖了大型房地产投资信托基金、学生公寓主要开发商和运营商密切关注的目标市场。下面我们来看看这三组数据：6年毕业率、新生保留率、和录取率的数据向我们揭示了什么。

16-17学年，“6年毕业率”排名前十的主要是大型公立大学，入围的私立高校只有两所：圣母大学（印第安纳）和理海大学（宾夕法尼亚）。私立院校总体还是略逊公立院校一筹。加州大学系则有三大分校进入前十：伯克利、尔湾、及洛杉矶。另有两所来自中西部，剩余的都来自东海岸。这10所院校的平均入学人数为3万2千7百人，过去十年，这一数据呈现稳步上升态势。

 本年度十大“6年毕业率“最低的高校往往是过去十年内入学人数增长缓慢的。然而却有两个例外：2008年萨凡纳州立（佐治亚）与犹他谷大学（犹他）的增长率分别为11.8%与12%，较任何其他学校的一年的数字几乎翻倍。

 毕业率低的院校的平均学生人数也较低，大约是1万1千8百人。其中有4年制的公立学校，但主要还是走读的专科学校与分部校区。这些学校大多位于西部与南部，佐治亚州的占了多数。

新生保留率榜单的两极的学校与6年毕业率的有所重叠。新生保留率指的是有多少新生继续在原校读大二，而非转学或退学（都是在美国非常常见的情况）。

新生保留率高表示学生对第一学年的大学生涯表示满意。当然，学生也会因为与学校无关的原因退学，例如经济上或学业困难、家庭、个人情况等。

对于学生公寓投资客而言，应该关注新生保留率，这个数据越高，这个学校附近的学生公寓越值得投资。因为许多高校规定大一新生必须住宿舍，因而学生公寓的住客通常是高年级学生。

“6年毕业率”和 “新生保留率”都跟高校的教学质量搭界。课业难，那么“录取率”也较低，说明该校比较精英化。

为什么这么说呢，因为“录取率”最低的十大高校，“新生保留率”和“6年毕业率”都是最高的。尽管少录取学生在短期内对入学人数增长没有多大帮助，但从长计议，可以保证稳定的学生人数、保留率，以及学业完成率。

 反过来看，“录取率”最高的十所高校却不是“新生保留率”与“6年毕业率”最低的。只有犹他谷大学同时进入这三张榜单，而且是其中学生人数最多的。

可是这些高校有一个共同点：都是典型的小型公立学校。他们要靠不断增加的入学人数来存活，那么就会相应牺牲掉新生保留率和6年毕业率。

总体来看，这三项数据为评估高校质量及其学生群体提供参考，尽管学业难易并非影响学生是否能继续泛舟于学海之中乃至毕业的唯一因素。学生公寓投资者可以用这些数据来估量各大高校学生人数，也就是当地市场的需求量。

By Sarah Simmons | Thursday, May 25, 2017

翻译： 居外研究院实习编辑  常元臻   June 6， 2017

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

当投资者不在美国时，是无法控制美国住宅所发生的任何意外的状况。例如，管道漏水、空调不制冷/热等意想不到的问题。如果这时不能及时有人出面处理此事，会导致租客的不满，甚至失去固定回报。而选择一家优质的物业管理公司，就可以避免这种突发的事件与不必要的损失及起到监管作用，那么大家该如何选择呢，请看居外网为大家一一介绍。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

一、选择物业管理公司的必要性

• 人在千里之外，如何确保您投资的房产获得悉心照顾？
• 您投资的房产出了问题该怎么办，比如水管漏水，租户忽然退租或者遇到小偷？
• 如何及时地进行必要的维修工作、并及时缴纳法律规定的税和保险？

这都是在美国买房后，会碰到的实际问题。对于打算出租获利的投资者来说，最好的选择莫过于委托一家物业管理全权进行管理。接下来，第二个问题来了:

二、怎么才算一家好的物业管理公司

找到并委托物业公司对自己的房产进行管理，并不能取消大家的所有顾虑：物业公司会不会在维修费上宰您一笔？或者，真的有这样的问题需要解决吗？物业公司能快速地找到租客吗？只有当您出问题的时候，才会明白您选择的公司到底是好是坏。

为此，我们为大家筛选出优质物业管理公司所必备的几大要素：

1. 对房屋细致的看管，确保所有事情进行顺利
2. 及时、高效的处理所有问题
3. 确保租客及时与投资者签订租约
4. 确保快速跟进房主住宅审查程序
5. 解答房主任何有关在线对账问题
6. 当租客离开时，迅速寻找并筛选新租户

三、通过六大关键问题找到优质物业公司

介绍了相关的基础知识，接下来将进入实战阶段，将告诉大家，通过询问物业公司六个关键问题，就能找到优秀、合适的物业管理公司：

1、他们如何筛选租客？

这个问题的重要性在于，只有找到一位能够按时支付租金，并爱护所租房屋的租客，你的这次出租才算获得真正的成功！如果物业管理公司不能做到的话，这就意味着，投资者将有可能在资金上蒙受损失。

有些管理公司可能只是在线完成简单的检查，比如：无犯罪记录、有良好的信用等级、没有被勒令退租的记录。这些条件的确很有用，但是，还不够！优质的物业管理公司，除了对以上条件的筛选外，他们还会身体力行：

• 到租户的家中拜访，这样可以看出潜在租户是否爱护住宅。
• 会询问租户当前的房东，了解尤物拖欠租金或是损坏房屋的记录
• 会为投资房屋购买“租金保护险”。如果租户以外停止支付获离开。房主会得到6个月的租金。

2、管理公司离您的住宅有多远？

如果物业管理公司离户主的房产较远的话（超过30英里），就很有可能不能定期或是及时的对房屋进行检查。所以，最好是选择距离较近，即使租户出现任何紧急问题，都能马上解决。

3、如何管理房产？

有的管理公司无组织章法与调理。对于租户或是房屋本身所出现的问题，只用碎纸片或凭记忆进行记录，好一点的，也不过是用EXCEL系统。投资者应该选择一家有在线房产管理程序的公司，以便投资者在异国可以24小时的通过电话或是电脑，在线随时查看自己房屋的状况；了解最新的出租情况；是否已支付保险和各项税款；以及查看房屋审查报告和照片。

4、是否曾为海外投资者服务过？

对于海外投资者来说，他们需要一位好的投资导师和帮手，来引导与解决他们所遇到的问题。一家好的物业管理公司，就能兼任这两个角色。

• 他们会确保投资者拥有会计师归档缴纳税申报书需要的所有文件
• 帮助投资者与当地政府协商房产税事宜，确保无额外费用
• 为投资者节省财富

5、如何收费？

一般，管理公司会像投资者收取租金收入10%的费用。如果是长期投资，则会收取一个月的租赁佣金用来寻找新租户。反之，不合格的管理公司，会狮子大开口。

6、如何获得租金收入？

无论您指定的账户位于哪个地方，您的物业公司都应该将每个月的租金汇入您的账户。当然，大家最好在所在国家开设一个美元账户（最好是能开设一个美国银行账户），以避免兑换利率方面的损失。

如果转账手续费过高，投资者可每3个月取一次，或是以支票的方式取现金。但需投资者注意的是，以海外银行为付款行的支票通常需花费更长的时间才能兑现。

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大家购买了美国房产后，如何获取投资回报的最大化呢？除了之前介绍的地段、房屋类型、物业管理公司这些固定的客观因素外，还有哪些方面可以让自己的房产增值呢，居外网整理相关资讯后，为大家介绍两个关键：定期维修与巧装修！

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一、定期维修 房子保值更省钱

就像维修汽车一样，房屋也要定期维修。定期处理一些小问题，可保障房子“健康”，并有助保持其价值。而有些小问题不马上改善，日后可能导致巨大的开支。因此，在可能的情况下，尽快解决房屋当前的问题，不要等到想卖房时才匆忙作出对应，为此，居外网为您盘点有助于保持房屋价值的九大定期维修项目：

（1）有问题的暖气系统：定期检查和维修壁炉（至少每年一次）。每年两次更换过滤器；

（2）通风不良：确保有足够的通风口。通风口不应被油漆覆盖，以免影响空气流通。如有需要，安装屋顶通风口。确保浴室、厨房和洗衣房的通风口连接到户外，而不是阁楼。同时确保通风口有遮蔽物，防止雀鸟、老鼠和松鼠等小动物在那里筑巢或栖息；

（3）有缺陷的水管，常见问题和解决方法：

• 水压太低：通常出现在老旧的水管，里面积聚一些物质，必须清理或更换。
• 水管老旧、日久失修或安装不正??确导致漏水。一旦发现，应尽快修理，以防引致发霉。
• 厕所漏水很不雅观，同时会因受潮而损坏，应尽快修理。
• 因树根或污泥堆积引致排水缓慢。不要等到污水倒流入屋才处理。联络持照水管工评估情况。

 （4）保养不良：定期为房屋外墙油漆和填补裂缝。更换腐烂的木制门槛。填补车道和人行道的裂缝，以防潮气入侵。定期修剪树木；

 （5）地基问题：每年一次检查地基，找寻潜在问题，并加以处理；

 （6）屋顶问题：清洁檐槽和落水管；稳固遮雨板。保持屋顶清洁，以防树枝磨损屋顶；

 （7）排水沟故障：更换或修理弯曲、破烂或角度不良的排水沟和落水管。确保排水沟适当密封；定期清理以防堵塞；

 （8）清除地基的堆肥和木屑，以确保雨水不会从地基或房屋四周渗入屋内。地面坡道应远离地基至少十呎；

 （9）电气布线不良：升级配电板，以符合今天的用量。找持照电工帮忙，以免发生危险，引起火灾；

二、小装修换来大回报

遵循抓大放小的原则，着重五步装修，可让自家房产增值不少，获得最大投资收益。

• 厨房——厨房是重要的宅内活动区域，改进此处​​，比改进别的功能单位更一目了然，也更能提升房屋价值。厨房内有许多细部可以下功夫，换一个配置饮水/出冰机的冰箱，装一台内置式微波炉，置一台双炉灶具，这些新的电气用具不仅扩充厨房功用，也能提亮整体效果。视磨损度，也未必全换，如果台面有刮伤或污痕，但橱柜状况完好，单单换个台面就行，或者再换一些五金配件比如橱柜把手。

• 卫浴——人们喜欢卫浴空间宽敞，投其所好，做拱顶、开天窗、装壁橱、配镜子，都能放大空间感。换一些现代化灯具，多一点橱柜空间，也是加分因素。但不用大换管道和瓷砖，花钱装一个花俏的水龙头和时髦的喷淋头，那钱只会顺着下水道流走。

• 室外——室外景观美化，让潜在买家形成第一印象。没必要花大钱聘请景观设计师，修整草坪、巧植灌木，都能造成第一眼惊艳。设计平台、天井，做一个封闭式门廊，都很受欢迎，又不算特别昂贵。

 专家解析：这笔装修成本的头1000元，每一分钱都能趁转售捞回来，但超出1000元，此后花的每一份钱就接近零利。

• 屋顶和窗——屋顶漏水？屋檐排水管里，旁逸斜出几根野草？潜在买屋人看了就会摇头。新窗户可能很贵，但能给房屋带进自然光，通常能省一点暖气和空调费。

 专家解析：30%至40%的装修费，可从暖气电费帐单里抵消，余下60%至70%，可以通过转售所得收回。

• 美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的价格，自己做粉刷匠，其实并不费钱。做清洁、大扫除，换几盏灯，都是投一分钱，收一分钱。

屋主到底能回收多少房屋装修成本，抑或回收以外还大赚，则取决于多重因素。一方面看房市－现在是卖方市场，正值佳令；一方面看你自己。所以最后请听一句劝，房屋装修要适可而止。如果你不是住在佛罗里达或亚历桑纳的高端住宅区，建议不要加装泳池。此类奢侈附件有时被买家视作累赘。车库改装的确增加居住空间，但车要停哪里呢？还不如改装土库（要够干燥）或阁楼（天花板要​​够高）更实际。

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