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如果你希望投资美国房产时，能实现收入和资本增值的最大化，选择正确的房屋类型至关重要。为此，你需要考虑以下问题：

• 现金流对您而言，是否很重要？
• 您希望将房子出租给哪些人，家庭、夫妻、学生、度假客或退休人士？
• 或者考虑：一个家庭在寻找住房时，会有哪些需求？

在前文《美国房市中四类房屋最常见 独立屋是最好投资选择》 中，简要跟大家介绍了独立屋是不错的投资选择，下面举例说明。

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A客户准备花50万美元在洛杉矶买一个公寓，每月出租所得2500美元，每月物业费400美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

B客户准备花50万美元在洛杉矶买一个独立屋（House），每月出租所得2500美元，没有物业费，每年房产税6000美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

这样一看，是不是买公寓和独立屋没有区别呢？实际上不是这样。

让我们看看60年之后：

A客户在洛杉矶的公寓已经破的不成样了，经常出各种问题，虽然每月已经可以租8000美元，但每月的物业费已经高达6000美元，加上各种开销，A客户每年都在亏损。最后以50万美元卖出。

B客户在洛杉矶的独立屋也已经破的不成样了，B客户决定把房屋出售，虽然地上建筑物已不值钱，但这个房子所在的土地价值已经升值了10倍。最后以300万美元卖出。

由此可见，独立屋是不错的投资选择，道理其实很简单：地上建筑物一旦建成就在逐年贬值，增值的只是土地的价值，土地面积越大，以后增值的潜力越大。

确定了独立屋这一类型，那么投资该选择怎样房型的独立屋呢？且看经验丰富的美国经济人总结出来的几大要点：

• 只购买三或四卧室的家庭房型。美国家庭较青睐面积大的居住空间，2卧的独立屋可能价钱便宜，但大部分家庭都不会租用，因为它太小，不适合家庭使用。通常，只有超过1000平方英尺（约93平米）的独立屋才能满足普通家庭的需求，而低于600平方英尺（约56平米）的房子尽快总价低，但投资前景不佳。

• 最好购买带地下室的独立房。通常地下室可被用作储藏室、临时卧室，甚至是孩子们的游乐室，与不带地下室的房型相比，不仅能够快速出租，还可以实现更高的资产增值。

• 购买外观传统的房产。大家尽量不要购买那些太过于现代化或造型奇怪的独立屋，标准的传统风格才是最完美的目标，而殖民时代风格、斜顶一层半别墅和牧场式房屋则更是理想的选择。这些类型的独立屋需求旺盛、出租速度更快。

• 不要购买繁华路段或高速公路出口旁的房子。您希望让自己的孩子在位于繁忙大马路上的前院中玩耍吗？或者住在车辆高速行驶、全天都是车流的高速公路旁边?您当然不愿意这样。没有人想要住在喧闹的道路旁忍受交通噪音骚扰、或者时刻担心孩子们被车辆撞到。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在中国房屋仅分为别墅和公寓，而美国住宅的种类丰富的多。比如，中国人在美国爱买别墅，很多人也认为，所有的美国人都住别墅。如今，如果要在国内购买一套别墅，最少也要几千万人民币，可是在美国，一套有着2楼并自带花园的房屋，却只需50~100万美元之间（豪宅不算）。这也是为什么，中国人特别热衷于美国的别墅。不过在美国，他们并不称其为别墅，而是独立屋。

美国房市中四种最常见的房屋类型

• 独立屋[Residential single- family homes]：类似国内别墅的概念，但不是别墅。

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• 产权公寓[Apartment]：这里的公寓和国内的公寓概念不同，这里的公寓指买下一整栋楼，可能有6个单元，也可能有100个单元，然后统一管理，出租每个单元。

• 连体公寓[Condominiums and Townhouse]：这里的Condo（美国华人也成为“康斗”）就是国内的公寓的概念，就是你买一栋楼的其中一个单元。Townhouse就是国内的联排别墅的概念。

• 商用地产 (Commercial properties)：就是作为商业用途的物业，例如银行、超市、办公楼等。

独立屋最适合普通投资者购买

以上四种主要的美国房屋类型中，商业地产受经济大环境影响较大，适合有经验的投资者。而美国的“康斗”，由于是一种由两户以上连着墙的房屋，其价值比独立屋要低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多，为此，也不是很好的投资选择。美国房屋的价值是需要取决于土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

总体而言，独立屋是最有投资价值的投资选择，不仅房屋总价不贵，而且是最受美国家庭喜欢的房屋类型，再出租容易，因此适合于各种类型的投资者，尤其是普通投资者。需要提醒的是，虽然有些独立屋在外观上和别墅差不多，但美国的独立屋中也有非常老旧、需要修缮的，为此，大家在购买时千万要提前做好验房工作。

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个人所得税 是美国最常见的税收之一，不论是美国公民或居民，还是留学或暂时的旅行者，都需要缴纳。与中国不同的是，美国实行的是 综合所得税制， 即将纳税人在一年内不分来源的各种所得综合起来，减去法定减免和扣除项目的数额后，就其余额按累进税率计征。

一般来说， 纳税人需要同时申报并缴纳 联邦税 和 州税 。几乎每个人都要申报联邦税；而 州税则是根据收入来源来决定向哪按多少来报税，每个州的缴税税率各不相同 ，还有7个州免征个人所得税。

下图是从Tax Foundation（一家创始于1937年的美国独立税法调查研究机构，每年都会公布美国各州的各种税率地图。）发布的数据中整理出的2016年最新的美国各州个人所得税税率地图

全美43个征收州个人所得税的州中，除了 新罕布什尔州 和 田纳西州 仅针对利息和红利征税以外，其余州均对纳税人工资、投资等各收入征税。

同时，有 7个免征州 （上图灰色部分） ，他们是 华盛顿州 、 内华达州 、 怀俄明州 、 南达科他州 、 德克萨斯州 、 佛罗里达 、 夏威夷州 ~~ 也就是说，如果在这7州赚钱生活，到手工资会多一些~

点击下面的链接，查看最新的美国各州个人所得税税率：

https://www.efile.com/state-tax/state-income-tax/

（据互联网综合整理）

一

日本：40岁未满的年轻一代有房比率持续降低。最先从1983年的42.2%下降到2008年的28.4%。25年下跌了14个百分点。再从2008年的28.4%下降到2015年的18%。7年下跌了10个百分点。（日本人均收入）

中国：80后90后有房比率持续升高，达到了70%。而在无房的年轻人中，有91%表示今后5年内要买房。

以上表明，中国年轻人的买房比率远远高于日本年轻人。

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那么，是中国年轻人特别有钱吗？

实际上，说起来也是一把辛酸泪。

日本东京首都圈的房价，在去年不升反降。如被誉为富人区的世田谷区，在去年年底，新建造的公寓房，整体上比原先设定的价格下降了3%（250万日元左右）。三室二厅的72个平方（其建筑面积接近中国的100平方），均价是6500万日元。6500万日元，按照现在的汇率是420万人民币左右。420万人民币，在上海和北京的高档区域，能买到建筑面积100平的新的商品房吗？

就拿上海来说，处于较好地段的二手房，尽管都是在10多年前建造的，尽管已经呈现出破旧感，但其建筑面积在150多平的，价格都在1200万人民币以上。这1200万人民币换算成日元是个什么概念？就是2亿日元的概念。

2亿日元，能在东京都最高档的区域（如千代田区，港区，中央区，涉谷区等）买到二幢新房。在排名稍后些的如丰岛区，杉并区，台东区，北区等能买三幢新房。在更为下町的江户川区，江东区，葛饰区，足立区等能买四幢新房。而如果是东京郊外的埼玉县和千叶县，则能买到五幢新房。现在也确实流行这样的说法，在上海或北京卖掉一套商品房，用其到手的钱一半在东京置房，一半过个舒适的下半生。

确实，按照最新日本经济网的数据分析，在东京都平均5000万日元可买到三室二厅的新建公寓房。日本年轻世代的平均年薪为450万日元。假设不吃不喝，5000万日元大体是10年的时间。而在我们这里（北上广）80后90后的平均年薪为20万人民币（其实这也是高估的年薪）。假设不吃不喝，1200万人民币几乎要用50年的时间。

一个是10年，一个是50年。前者如果是30岁买房，10年后是40岁。后者如果是30岁买房，50年后是80岁。40岁买房，50年后是90岁。也就是说，到了80岁，90岁，你还被1200万人民币的房价套住。人生还有比这更辛酸的吗？

大前研一，是一位相当活跃的日本经济评论家，中国读者恐怕对他也不陌生。他曾这样教导日本人：在法国，父母教导孩子买房的信条是房价以年收的5倍为限。但在日本则超过了10倍多。15年前20 年前买房的人还没有还清贷款，现在已经是50多岁了。个人财物的均衡化从负债开始到负债结束，可谓非常不幸的人生。其实早在1993年，大前研一就在《文艺春秋》上撰文，揭破今后东京的地价将是现在的十分之一，叫日本人还是不要急于买房的好。这篇文章，不动产业界的人看了都骂他，说你这样写，我们还有饭吃？而在那时买房被套的人，多少年后则不无悔意地说，如果当时听大前的话就好了。

日本另一位经济评论家上念司在2016年1月出版《200%不能买房子》一书。这本书被誉为“击退不动产业界恶魔们的福音之书”。为何是“福音之书”呢？作者在书中举自己的例子说，用5000万日元买房子，三年后卖出只有3800万日元。也就是说，短短的三年时间就损失了1200万日元。为此上念司在书中亮出了带有冲击性的三个观点：

将来，具体的说是在2040年左右，日本的空房率将达40%。

今后的日本，谁都可以不花钱得到房子。

长远看，租金还是比贷款便宜。

这三个观点是作者的杜撰吗？不是的。是有其实证基础的。

二

如日本总务省在2013年有个“住宅·土地统计调查”。从这个调查来看，日本住宅总数为6063万户，空房数为820万户，其比率为13，5%。平均每7户人家有一户是空房。空房增加的原因：一个是人口的持续减少。每年大约是20万，而住宅竣工数则每年稳定在100万户左右。一个是人口构成极端的高龄化。2015年的平均寿命统计男性为80.79岁，女性为87.05岁。女性是世界第二位（中国香港第一位），男性是世界第四位。子女上京，老人孤守家乡。死了后就变成空房了。还有一个是就业形态的变化。近年来日本年轻夫妇同工同酬成为趋势，原本扮演主妇角色的女性出门工作，使得离车站近，离公司近的物件变得抢手。日本野村总研的预测认为，下回总务省实施“住宅·土地统计调查”大概是在2018年。那个时候的空房数量将会超1000万户。

神奈川县郊外闲静的高级住宅地。面积220平方左右。坐巴士到车站是15分钟。电车通勤时间是一个半小时。建造于泡沫绝顶期的平成初期（1991年）。当时的价格为1亿5000万日元一套。居住的当然都是有钱人：大企业的部长，小企业的社长，医生，律师，航空机的驾驶员等。现在有人想出售住宅到东京都买房。于是到中介公司挂牌，开价5000万日元。中介公司的营业员为此嘲笑道：3000万日元都很勉强。结果真是挂3000万日元也没有一个人来问津。结果这位业主放弃了在首都圈买房计划继续在当地生活。原本1亿5000万日元的高级住宅，现在3000万日元也没有人要。原因在哪里呢？

著有《这种地方不能买房子》（角川新书，2016年）的作者牧野知弘，专门去该地采访。一位居住者对他说：往昔的光景这里已经荡然无存，放学路上不再有孩子们嬉闹的欢笑，公园里不再有孩子们玩耍的身姿。学校从合并到废校，超市从大到小，从小到关店。尚有一息生机的则是高龄者，每天对着夕阳，数落着明天的太阳。近十年来，这个地区人口减少了35%。这就是现代日本首都圈近郊的住宅现状：惨淡中的悲凉。

这种悲凉令笔者想起一件事。去年年初，有一位日本人来到报社说要刊登一则广告，出售一套48.9平米的公寓，价格为5万日元。5万日元？笔者不相信自己的耳朵，再问一遍。回答说是的，5万日元。5万日元，折合人民币为3200元。3200元能买一套48.9平米（相当于中国的75平米）的二手房？怎么想都是不可思议的。

原来，出售的这套公寓地处新泻县的滑雪观光胜地，东南朝向，12楼。在上世纪80年代的中后期，由打造日本王子酒店的西武集团开发的休闲式公馆。总户数为357。新干线越后汤泽站下车再坐车30分钟。当时的买断价格为7500万日元（约450万人民币），不到一个月便售完。多少年过去了。日本经济泡沫破灭，当时的好景不再，滑雪胜地也变得冷冷清清。公寓自然再也不会有大批的滑雪租借者了。但固定资产税，管理费，修缮费还是要照付不误，每个月的水电煤也要照付不误（日本水电煤有基本料金，即便不使用也要付。）。如何摆脱这个无底洞的支出？只有出售现房。但繁荣不再，又是冰天雪地的新泻地区，又有谁会接手呢？买家如何寻觅？于是，只有降价，岂非是降价，几乎是白送了。但即便是几乎白送，也没有人接盘。因为只要是日本人都知道这绝对是个烫手的山芋。

一个月过去了，当笔者打电话询问这位日本人广告是否要继续做，这位日本人说：谢谢你们报纸的广告效果，房子出手了。笔者问：卖给谁了？答：买给中国人了。笔者再问：5万日元成交的？答：最终3万日元（合人民币1900元）成交。原来又降了2万日元。虽然属于白送，但对这位日本人说，终于不用再支付各种费用了，有了一种解脱感。因此这位日本人反过来要感谢这位接盘者。由此而言，今后日本住宅显现出的一个趋势是：白送恐怕都没有人要。

三

或许正是在这一意义上，日本人生出了这么一个日式住宅观念：新建住宅入居后的第二天，房价就跌20%。而木造的一户建，20年后资产价值就变零。即便再怎样的装修，资产价值也是归零。日本的年轻人之所以轻易不买房，这或许就是一大主因。只要上网查一下，就能看到日本年轻人对为什么不买房的留言：

空房在持续增加，10年后不动产的价格肯定要大幅下跌。但是租房的话就没有这方面的风险。被买房贷款缠身很是讨厌。如果不结婚的话，一辈子都可以住出租房。（一人生活的31岁男性，年收550万日元。）

不想生孩子，所以想继续租房。如果买房，遇到调动工作就很麻烦。而且万一丈夫有朝一日不能动了，如何还款？想想就令人不安。此外，将来与丈夫离婚的可能性不能说没有。那个时候房产就是一个麻烦。总之还是租借的好。（27岁女性，夫妇二人生活。二人年收700万日元。）

一旦买了房子，发现周围有个讨厌的家伙，那是最恶的事态了。想想也够可怕的。如果是租房的话，就有退路了。（一人生活的33岁男性，年收450万日元）

当然，还有一些日本的艺能人，也与中国有钱明星动辄高价购置房产以彰显自己存在的做法截然不同，他们另可花高额租金租房而不愿意买房子。如反町隆史与松岛菜菜子这对夫妇，住在一个月租金为175万日元的高级公寓里。龟梨和也2013年所在团体的年收就达到37.48亿日元，但他也是住在东京都涉谷区代官山的某高级公寓里，一个月的租金是150 万日元。堺雅人和菅野美穗这对夫妇，租借的公寓租金是63万日元。而AKB48人气超高的指原莉乃，其年收至少是在4500万日元以上，但她还是过着租房生活。当然，更令我们想不通的是今年已是84岁高龄的黑柳澈子，这位在中国也是赫赫有名的人物，她的《窗前的小豆豆》各种版税，就令她有一辈子用不完的钱。但她至今还在租借的公寓里生活没有买房子。虽然她的电视专题节目的题名为“澈子の部屋”，但生活中的她并没有属于自己的“部屋”。这些明星们为什么不买房子呢？

一个理由可能是他们更为向往可以随时移动的自由空间，并不想在一个地方住得太久。而住得太久则是老土和俗气的表现。日本原活力门社长堀江贵文，这位曾经说出“所有的罪恶都是来自上了年纪的商业经理”的他，早在2008年就撰文亮相自己的搬家经历：老家福冈县→大学宿舍（目黑区）→2DK公寓（文京区）→1DK公寓（中央区）→2DK公寓（目黑区）→3DK公寓（目黑区）→3DK公寓（世田谷区）→一户建（世田谷区）→3DK公寓（港区）。8回搬家，都在高档区域里回转。这表明在日本真正有钱的人，有腔调的人，有影响力的人，并不在乎你在何处买了怎样的房子，而是看你在高档区域在高级公寓里旋转租借的频率有多高。

随笔家堀井和子写有《围绕房子的冒险》（幻冬舍，2006年）。书中说，不想买房子的一个理由是想搬家。想搬家的一个理由是想乘机把要的东西和不要的东西，再认真彻底地分别一下。搬家后纸板箱里的东西还是原封不动地放着，可以是数年。到下一次搬家才打开它，自然是成了无用之物，该丢弃了。她还写道：只有在租房的区域，才能挑选到自己最想住的屋子：透过玻璃窗，可以看到几颗树木/在客厅用餐，也能看到枝叶招展/东南角方位的屋子/4-5层楼房的3楼/住房边上有昭和风的商店街/有被森林包围的寺庙或神社/有每天的散步道与散步环境。

也或许是租比买的人多，所以现在日本全国出售的商品房总数只有640万户左右。而属于公的出租公寓（独立行政法人都市再生机构和自治体主管的住宅供给公社等）有300万户，属于民间的出租公寓有1000万户。居住人数推定为总人口的一半以上。这也表明在日本建造的出租房屋要远远多于出售的商品房。成熟的租赁市场使得租房比买房更稳定更舒心更安心。

四

在日本，铁骨水泥造，或铁骨铁筋水泥造的三层以上的集合住宅叫“マンション（公寓）”。这是1960年提出的名词概念。在这以前，日本基本都是木造结构的一户建。60年代是日本开发公寓的黎明期。日本全国的公寓房，几乎都是在这50年内建造的。一般认为，マンション（公寓）的建筑寿命也就是50年。现在日本最早向民间出售的公寓房是东京都新宿区本盐町的“四谷コーポラス”。这套公寓竣工于1956年，建筑年龄超过60年了，但从外表看，感觉上与新建不久的公寓相差不大。这显现了日本精湛且强大的公寓楼维护技术。或许出于这层考虑，日本自民党在2007年提出“200年住宅”的概念，要求将原本50年的建筑寿命延长至200年。这就需要改进建材与工法，于是在2009年日本政府颁布了“关于长期优良住宅的普及促进”的法规，喊出了“打造新时代公寓楼”的口号。而就在最近几年，日本人又提出“健康住宅”的概念，一些专家出版了诸如《守卫家族健康的房子》（深谷贤司著，PHP出版，2016年）《驱赶病魔的健康住宅》（平尾学士著，ASPECT出版，2015年）等书籍。什么叫“健康住宅”呢？只要举一例就明白了。去年网传患上白血病的中国儿童，90%以上家庭曾经装修过。家庭装修与白血病，日本不是说没有。但日本人现在提出“健康住宅”的概念，表明他们看到了这个问题，并想在技术上解决这个问题。但即便如此，日本的年轻人还是不想买房子。

1995年的阪神·淡路大地震，只摇晃了22秒，就死去了6434人。80%以上的死者都是被建筑物压死的。血的教训使日本人痛定思痛。现在日本的木造住宅的建筑标准就是在那场大地震后制定的。在这之后日本人又在思考，如果发生了比阪神更大的地震怎么办？于是，东京都政府在2013年5月，发表了《想定南海板块巨大地震带来的东京被害》的文书。文书里不无前瞻地写道：1981年以前的旧耐震基准的建筑物，在震度7.0的状况下，90%以上要倒塌。而以2000年为基准建造的木造住宅，全毁的概率是21%。

果然，2016年4月14日，熊本发生了大地震。熊本县益城町遭遇了二次（日本地震专家概念成“前震”与“本震”）震度7的袭击，一户建住宅大量被害，数量超16万栋，这其中包括了新耐震基准的住宅。特别引起日本住宅专家注意的是以“2000年基准”的住宅，也有7栋倒塌。只有7栋？这个数字在我们看来不要太幸运。但日本人不是这样想。他们的思路是：2000年的耐震基准是假设即便遭遇大地震，房屋也不会倒塌为其目标的。如果不是设计上的错误，如果不是施工不良等原因造成7栋房屋倒塌的话，那么现行基准的稳妥性就要再检讨了。于是日本国土交通省立即会同日本建筑学会组成委员会着手调查。调查的一个结果就表现在去年8月29日出版的《为什么新耐震住宅也倒塌》（日经BP社）。4月14日地震，8月29日调查的专门书籍出版。这种快节奏表明：即便是7栋房屋的倒塌，也引起了日本专家们的极大不安。但即便如此，日本的年轻人还是不想买房子。

确实，日本人历来有“土地神话”的情结。为了拥有土地，不惜“一所悬命”。在日本历史上，贵族与寺社关系者以外的人，第一次拥有法的所有权——土地，是在镰仓时代的初期。小领主一旦拥有土地，是怎么也不愿轻易放手的，世代继承是其必然。但将“一所悬命”用语变成“一生悬命”，则表明日本人对土地意识的单薄，表明土地神话在现代的终结。或许是断舍离对物的一种本能性的厌弃，或许是一切有形之物必将归无的无常哲学，或许是中产成功的标志发生了不可逆转的变化，日本人终于率先走出了这一步：不想拥有一切，但一切为我所用。

五

我们遭遇了一个悖论。

日本的年轻人不想在日本买房子。但中国的年轻人则拼命想在日本买房子。

这个悖论是如何形成的呢？

当然在于中国居高不下的房价。居高不下的房价，使得一切的努力都变得虚无变得无意义。原本想创业的，原本想通过自己的奋斗改变自己人生的，但在惊心的房价面前，你还能波澜不惊地经营公司吗？你还能安心开店，用一盘菜，一碗面，一杯咖啡，不急不躁地致富吗？房子，只要有了一套房子，你就是千万富翁了。一不小心，你有二套，三套，那你的人生还需要打拼什么？高房价，毁了三观，毁了人心，更毁了支撑一个国家的中产。可以假离婚，可以假结婚，一切为了房子。为了买房离婚，在这个世上可曾听到过？近日雄安的骚动，表面看是投资客的骚动，但最为根本的则是恐慌的骚动。

恐慌什么呢？因为太有切身的体会了。一念之差，就是云泥之别。再也不想错过机会了，再也不想后悔了。现在政府的任何一个行政行为（如区镇合并与撤消等，如宣布某地为开发区等），都会惊动一大批人。都想一夜致富，都想玩加零再加零的数字游戏。原本是“有恒产者有恒心”（孟子语），现在则是有恒产者并无恒心。为何会“无恒心”的呢？在于“恒产”的获得太轻巧太容易了。

但你说有恒产者皆无恒心，倒也不竟然。2015年日本住宅业界的一个话题就是中国人买房。牧野知弘在《2020年公寓大崩溃》（文春新书，2015年）的书中讲了一个耐人寻味的插曲：东京都一个高档区的某超高层公寓召开第一回管理组合总会。会议进行到一半的时候，用数亿日元买下最高层的中国人业主，作了如下挑战性的发言：“为什么要用日语召开这个管理组合总会呢？我是中国人。这个超高公寓里多数的业主也都是中国人。这样来看，总会应该使用的语言是中国语。”会场的气氛一下被冻结了似的，一片肃静。日本人显然是遭遇了新问题：在同一幢公寓里，如何面对咄咄逼人的国际化？但也显然，这位中国人将“有恒产者有恒心”的这个“恒心”，聪明且技巧地用在了日本。为什么要用在日本而不用在自己的国家呢？

对中国人近年在日本爆买房子，日本人是怎么看的呢？日本的住宅记者榊淳司在其新著《公寓使得日本人幸福吗？》（集英社 2017年）里，提出的一个观点倒也不失代表性：中国人在日本买房，与其说是为了居住和投资，还不如说是对私有财产的一种冲动。一种什么冲动呢？因为日本宪法规定私人物权神圣不可侵犯。私人开发商不能强迫业主出售土地，地方政府也不能阻止个人开发土地。成田空港至今还有“一坪地主”的存在就是最好的写照。而在中国，即便是花上1000多万人民币买房子，买下的仅仅是有期限的使用权。按照这位作者的说法，中国人买房是想在异国过一把私人财产神圣不可侵犯的瘾？这就非常有趣了。这如同问：一归何处？若答：一归于无。那就不及格了。把它还原成观念论的逻辑学，那就太无味了。

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（据瞭望智库）