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一般来说，在加拿大想要贷款买房就离不开收入证明。收入证明除了证明个人的收入能力之外，对贷款额度也将产生重要影响。毕竟，收入证明能直接反映借款人的还款能力，是衡量借款人是否具备还款能力的一个重要指标，也是银行控制信贷风险的手段之一。加拿大尊重人权和经济自由，能不能贷款，最内核的是看你的偿还能力，至于你有多少存款、房产、股票都无所谓，你得有收入、收入、收入!

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那么收入证明有什么格式吗?

虽然每家银行的收入证明格式会存在差异，具体情况还需以银行要求为准。但一般都会包含以下几类：

1、题头写清被证明人姓名;

2、被证明人的信息，身份证号以及从何时开始为本公司职员;

3、写清楚被证明人职位及收入情况;

4、写清楚收入以何种形式发放;

5、写清楚单位名称;

6、写清楚经办人，该项主要是以方便对方查证;

7、写清年月日，单位部门名称，加盖专用章。

需要注意的是，收入证明模式一般是指月收入，并都是指税后收入，含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金及其他收入。

如果没有收入证明，是不是办不了房贷了?

类似于私营企业老板，自由职业者，很多人收入不菲但是却无法提供收入证明，那是否就不能申请到房贷了呢?答案是否定的，没有收入证明还是可以申请到房贷。

没有收入证明要如何申请房贷?

按揭贷款购房，如果无法提供收入证明，也可以提供贷款人一段时间的银行自存流水，作为按揭贷款的证明文档。也就是说，借款人在每月固定的日期向同一银行账户中存入规定金额，持续六个月后再将其打印出来。

若是自由职业者，如果有存款，可以提供存款证明;如果没有，要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入;若是私营业主没有办法开具收入证明，则需提供的资料有：工商营业执照、税务登记证、完税证明(连续缴税时间各地规定有所不同)或近六个月的银行存款流水单就可以了。

而且，通常所指的收入证明，包括两个方面：一是借款人所在单位开具的收入证明;二是银行代发工资流水，两者缺一不可，否则无法获贷。

需要注意的是，这种流水并非每家银行都认可，所以借款人申请房贷前应向银行了解清楚房贷申请事宜，以免因无法获贷造成不必要的麻烦。

你在加拿大的身份不同，银行对你贷款的要求也不同。针对不同的身份，包括老移民、新移民、外国税务居民、外国非税务居民、自雇人士等，在贷款买房时，针对各个银行规定的收入要求应该怎么处理呢?下面就给大家一一解答。

一、移民5年以上和公民

1、雇主信。前面说了，有没有偿还能力是审核贷款的内核要素，没有工作就没有收入，没有收入就不给贷款。

2、至少2次工资单。加拿大很多公司都是每2个星期发一次工资的，2次的工资单就是一个月就行了。

3、2年的T1 General 和NOA(notice of assessment)。这个厉害了word大税局，就是说，过去2年你的报税T1表格和税局给你的评估信。这些文档证明什么呢，就是你过去2年报税报了多少，除去成本，最后你的可支配净收入是多少。如果你自己报税应该保留这些，如果是请会计师报税，会计师会保留的，如果实在找不到就找税局CRA要，那是必须有的了。老移民贷款最可怜了，门槛高审批难，在此提醒老移民朋友，如果有买房打算，应该提前做准备，报税记录这个真的没有办法，只有认真老实地交2年。有朋友会问，我要报多少税才够呢?这就要看你想买多少钱的房子和贷多少款了，简单的算法是，你买个$100万的房子，你要贷60万，那么你的净收入(除掉你其他房子或车或信用卡还款的需求)要达到至少$10万加币。只要你收入够高，你可以最高贷到90%，目前极少有看到这样的大神。

4、3个月的银行流水。这个看什么呢，就是看你的工资是不是正常存进去的。

5、首付款证明。伙同交易税金和第一年的房贷还款金额一并在账上呆够一定时间，有的银行要求15天，有的要求30天，这是加拿大反洗钱规定的。

Tips：如果按照上面的要求，很多老移民和公民根本就不要奢望贷款买房了，可是，上有政策下有对策，我们伟大的贷款经理们给大家想出了解决办法，如果收入实在不高，或者实在不愿意多报税，可以找担保人帮助贷款申请。比如你父母是中国人，可以开具较高收入证明(公司抬头的雇主信，内含收入、职务等信息)，那就可以作为你贷款的担保人，只不过有的会被要求房产证上写上父母名字，有的不写，什么情况下写，什么情况下不写，要看银行审批要求了，写也可以只写1%，这样只有1%那部分需要多交15%外国人税。

二、新移民

新移民，落地5年之内。以什么为分水岭呢，因为有两种日期可以参考，一是登陆纸上的时间，一是枫叶卡背后的时间。一般来说，枫叶卡背后的时间会比登陆纸的时间晚2个月左右，有的银行看登陆纸，有的看枫叶卡，这些细节你要找一个靠谱的贷款经理，她/他会给你落实清楚。

2年内的新移民——在贷款审批中等同于外国人：因为你可以说自己的工作关系还在原国，那么你需要提供的文档如下：

1、首付款证明。不一定去银行开一个专门的 ，网银截图就够了，但要有你的名字、金额和日期在上面。金额需要多少呢，老规矩，你要贷多少，剩下的就是首付。比如贷65%(最多也就这样了)，首付35%，但你多准备个5%，保证40%在账上，银行一看，你第一年至少有能力还款。首付也至少在加拿大账户上呆够15天。

2、工作证明。注明职位和年薪，公司盖章就可以了。

3、工资单有的要求提供两次工资单。

超过2年且在5年以内的新移民

1、首付款证明。同2年新移民。

2、2次工资单。同老移民和公民。

3、2年T1和NOA。同老移民和公民。超过2年你就又报税义务了，海外收入是要报的，加拿大是向税务居民全球收入征税的。好多同胞会报海外资产，比如房产，请评估公司估个高价，以后变卖后这个钱转到加拿大就不用交税了，但是很多人不知道报海外存款收入，什么意思呢，你有海外存款总会有利息收入或者其他资本收入吧，把这个报了，你的存款转过来的时候就不会被征税了，不然税局有权利要你提供资金来源，你不能每次都说是父母赠与吧。

4、雇主信。同老移民和公民。

Tips：新移民贷款人均上限2套，贷款总额不超过$150万。如果你要买$300万以上的房子，贷款比例在50%-65%之间，且需要满足银行特定条件。举例说明，你要买的房子$300万，你想贷款$180万，那么你贷款超过$150万上限了，如果你能把超过的部分$30万作为存款放在账上，就比较容易通过，如果你买点银行理财产品，那就分分钟通过了。

三、外国税务居民

把这个单独列出来是因为加拿大有很多陪读父母和留学生，还有拿工作签证的，他们既不是公民也不是移民，但如果你在加拿大的居住时间一年内超过183天或者在加拿大有工作，你就有纳税义务。所以小马还是建议陪读妈妈们和留学生们和工签党到了居住时间或者打算长呆加拿大的，一定要咨询会计师去报税，这对你以后的信用积累是非常有帮助的，在报的时候建议报一些自己的海外收入，这样方便买房的时候转首付款过来。

Tips：外国税务居民贷款同2年内新移民，不同的一点是，仅能贷1套/人，贷款金额不超过$100万，如果买$200万以上的房子，也是必须满足银行特定条件。当然你如果能提供非常耀眼的税单，那银行肯定欢快的就把贷款给批了。工签和其他外国税务居民不同的是，工签可以豁免15%的外国人税。

四、外国非税务居民

比如你来旅游，看上一套房子，想贷款，那么要求和外国税务居民一样，提供如下文档就行了：

2，工作证明。用公司抬头，注明职位、年薪和盖章。

3、2次工资单。可以自己打印小纸条。

Tips：外国人贷款是在房屋贷款审批中最容易的，老移民和公民是最悲催的，随着以后中国和加拿大CRS系统的建立，谁知道咱大天朝的国人还好不好贷款了，买不买房都不知道了。

五、自雇人士

自雇开了公司的自雇人士，个人买房需要贷款，现在也还比较容易。

1、公司成立2年以上。

2、公司营业执照。

3、股权文档。用于证明你在公司拥有多少股份。

4、存款证明。个人头上的首付款证明，如果有公司存款就更好了。

Tips：公司不管大小，最多可以贷$100万。

自存流水也觉得麻烦，办个假收入证明能行么?

有的人觉得自存流水实在麻烦，不如办个假的收入证明来得方便，而且一些中介也表示，可以代办这种证明。具体而言，虚假的收入证明包括用人单位为本单位员工或非本单位人员出具与实际情况不符的收入证明。

提示：假收入证明虽然来得方便，但是办理后的后果是十分严重的。首先，对于借款人来说，如果因为开虚假收入证明被银行识破，将无法通过贷款审核，情况严重还将承担法律风险。

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（据加拿大家园）

随着国民财富的快速增长，越来越多的人开始走出国门，投资海外，而房地产则成为投资者投资海外的首选。加拿大作为移民、留学的热门国，在地产投资方面存在许多与国内不同的理念，如果投资者对这些不甚了解，就有可能蒙受重大损失。在加拿大，主要有4种房屋类型：独立屋、公寓、联排房、多单元房，如图1所示，各种类型的房屋特点对比见下页图2。笔者将从房屋类型的角度，分析不同地产的投资价值。

        1 独立屋（House）

        独立屋就是国内所说的独栋别墅，通常是指独门、独户、独院的住宅，不与旁边邻居的建筑物有任何连接。独立屋的地上部分通常为一层、二层或三层的房子，四层以上的独立屋则比较少见。独立屋往往自带车库，但不一定都有地下室，比如笔者所住的城市——纳奈莫（位于温哥华西侧的温哥华岛上），新盖的房屋是否有地下室要依地势的不同而定，如果背靠山坡通常会有地下室，如果建在平地上则往往没有地下室。

        独立屋不用向任何人和机构交物业管理费，这意味着业主需要自行负责剪草、园艺、维修、收垃圾、铲雪（温哥华和温哥华岛南部冬天几乎不下雪，这里铲雪可免）等。当然，房屋的维修保养，比如修缮房顶和外墙，也同样需要业主自己负责。因此，居住独立屋往往意味着较为烦琐的维护和管理工作。

        但独立屋的魅力在于不用缴纳物业管理费的低成本优势和升值潜力。独立屋的土地通常为私人所有，可以永久传承。除了房屋所占的土地外，独立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在国内买房时，人们往往关注于房屋本身，认为房屋才是房地产的价值所在。但在加拿大，这种观念可能要变一变。房产和地产中，房产类似汽车，属于贬值品，其价值往往会随着时间的推移而降低；而地产才是真正的升值品，具有稀缺的属性，随着人口数量的增多，其价值会不断上涨。

        虽然独立屋升值潜力最大，但是繁杂的管理工作却让很多力有不及的人望而却步。所以，很多加拿大人年老时会卖掉自己的独立屋，住进面积虽小但有人管理的公寓，利用由独立屋升值而获得的收益享受退休生活。

        2 公寓（Apartment）

        公寓的业主拥有自己独立的居住空间，但需要与其他住户分享公寓的公共空间和共用设施，比如走廊、建筑绿地、游泳池和娱乐器材等。公寓通常会有物业管理公司来管理公共空间和共用设施。当然，业主在享受服务的同时，需要缴纳管理费。

        由于中国人口众多，公寓成为国内的主要住宅类型，但在加拿大，只有像温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的大城市才会比较常见。从投资的角度来说，公寓是所有房屋类型中升值潜力最低的，当然它的价格一般也最便宜。但很多国内投资者并不明白这一点，觉得应该先有一个住房，其他的以后再说。当发现公寓异常便宜的时候，就盲目买入，结果若干年后才发现，与其他类型的房产相比，自己的房产居然没怎么增值。笔者的一个朋友就是这样，他早在2000年的时候就移民温哥华，刚到3天就买了一套公寓。但是，七八年过去了，他发现自己的公寓涨幅仅有30%，而附近的独立屋有的上涨了1倍以上。这位朋友郁闷地感慨道：“早知道这样，还不如当初咬咬牙买个独立屋呢。”但好在这位朋友还算及时醒悟，卖掉公寓重新购买了独立屋，现在他的房子也获得了不错的涨幅。

        3 联排房（Townhouse）

        联排房最早起源于英国，可以视为公寓的前身，在国内往往被称为联排别墅，在加拿大它们通常由一系列拥有类似户型且并排相连的小套住宅构成，卧室数量往往在3个以下。联排房虽然独门独户，但需要与两边的邻居共享墙壁，房子偏瘦高，通常为两层甚至三层。

        联排房有独立的前后院，因此享有比公寓更多的空间，但又因为要与邻居共用一些设施，所以在空间的享有上不如独立屋。而从投资价值和房屋价格来说，联排房也刚好介于独立屋和公寓之间。

        与独立屋相比，联排房有一个比较大的优点是节省能源，原因在于联排房左右两侧的墙壁与邻居共有，在冬季采暖的时候可以节省一部分能源；此外，由于同系列的联排房拥有统一的外观，在维护良好的情况下，看上去比较整洁漂亮。但联排房也存在一些不足：首先，由于在结构上共用墙体，所以隐私性没有独立屋强，而在加拿大，隐私性是衡量房屋价值的一个重要因素；其次，联排房往往和公寓一样，需要大家均摊公共区域（例如草坪、花园、游泳池、运动场、网球场和野餐区等）的维护费用，即缴纳共管费，而这些维护工作则会被外包给专业的公司来做，无须业主亲自动手。

        4 多单元房（Multifamily）

         多单元房（Multifamily）是北美一种重要的房屋形式，主要指同一屋顶下的多套住宅连在一起。在多单元房的所有类型中，双拼房是最常见的形式。双拼房是指两套住宅连在一起，其连接方式可以是一左一右、一前一后，偶尔也有一上一下的形式。左右形式的双拼房对于住户来说是最理想的，每家都会有前后院；前后形式的双拼房则次之，一家有前院，一家有后院；上下形式的双拼房最差，两家需要共享前院和后院。

        多单元房通常位于较低收入人群所在的区域，而且居住者以租客为主。因此，多单元房的拥有者往往出于投资的目的购买该房屋，而自己则住在其他地方甚至其他的城市。其实，从投资的角度来说，多单元房未必是较好的投资选择。理由有3：第一，房屋的管理和维护是一件比较麻烦的事情，自己动手可能会非常辛苦，请人又会付出较高的成本（加拿大劳动力成本比较高）；第二，由于地处低收入街区，房屋的升值通常比较有限；第三，收房租是一件比较麻烦的事情，加拿大的法规保护低收入人群和弱势群体，如果租客交不上房租，让他们搬走是一件比较麻烦的事情。按照加拿大法律，房东不能换锁或切断煤气水电等基础设施，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警，反告房东持凶器威胁或打伤租客，警察来了以后只会将房东逮捕。严重的话，房东还会被严禁返回自己家中，而租客却可继续住下去。如果走法律程序解决，则可能需要3个月甚至更长的时间。很多多单元房投资者被老赖房客弄得头疼不已，到最后没有办法只好卖掉房产，而这种情况下，房产被贱卖也就成为了不得以而为之的选择。

         5 结语（Conclusion）

        当然，加拿大房屋细分起来还有很多类型，但是它们或多或少都是上述4种房型的延伸或变体。在加拿大进行房产投资须考量清楚，如果自己有较多的购房款，希望能住得宽敞舒适，同时还希望获得房地产升值带来的财富，那么独立屋是最好的选择；如果希望能够有人帮自己打理房子，但又不想付出太多的资金，那么公寓和共管型的联排房是较佳的选择；如果仅仅只是以租金为目的，希望每月能获得稳定的收益，那么多单元房是较好的选择。当然，在选购多单元房的时候，一定要谨慎选择，尽量选择好街区的多单元房，避免自己掉进“坏房客”的陷阱中。

        其实在整个西方发达国家如美国、英国、澳大利亚等，都有与加拿大近似的房屋类型和投资理念。因此，本文不仅对个人投资者在加拿大的房产投资有启发，对在整个西方发达国家进行房产投资的投资者也具有一定的参考价值。

（据大众理财顾问）