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美國的這波房地產泡沫是如何產生到破滅的？

美國房產是如何發展的？今天我要給大家講的是發生在90年前的美國的一場房地產泡沫。

我們現在都非常關注房價的上漲，都在擔心什麼時候房地產會出現泡沫的崩潰，再往前看我們還會看到，日本曾經出現過房地產泡沫的崩潰，中國香港曾經出現過房地產泡沫的崩潰。所有這些房地產泡沫的崩潰，我們再往前看我們看到美國在20世紀的時候出現的，美國歷史上的第一次房地產泡沫。

在這場泡沫出現之前，美國沒有真正意義上的房地產泡沫。因為房地產泡沫主要發生在城市化的過程中。在之前美國曾經出現過地價的上漲，但那個時候的土地主要是農業用地。20世紀以來，隨著汽車工業的發展，隨著汽車工業拉動了城市化的發展。所以這個時候城市的土地才開始出現的上漲，才有了我們真正現代意義上的房地產泡沫。

汽車行業的發展，要說到福特推出的T型車，T型車的推出使得汽車的價格一下子變得非常的低廉，然後有很多美國的中產階級家庭都有能力買到汽車。買到汽車之後就覺得非常興奮，就開始開著汽車到處跑。很多人開著汽車從寒冷的北部到了南方，到了佛羅里達，就跟我們現在逃霧霾跑到海南去一樣。到了那裡之後，發現這裡真是一個好地方。所以佛羅里達州的房地產突然出現了一場高潮。來自四面八方的投機商為了一個共同的革命目的都到了佛羅里達。

這裡頭最有名的人物就是龐茲，學過金融的人都知道一個術語，龐茲騙局，那麼龐茲騙局就是由這位著名的意大利裔的投機商龐茲命名的。

什麼叫龐茲騙局，有時候我們也把它叫金字塔騙局。就是找來一批人，對他們許諾，說給我錢吧，我會給你非常豐厚的回報，我能保證你半年翻倍，能夠保證給你50%，100%的回報率。大家將信將疑地把錢給了，你還真能夠把收益給他們。但是你怎麼把收益給這些人呢，因為你繼續騙新的一批給你錢的人。然後把後面投資者的錢給第一批投資者。

但是最後的結果就像金字塔一樣，你必須越修越大，越修越大，這個金字塔的塔基必須越來越大。像滾雪球一樣，到最後資金鏈條一定會斷裂，然後騙局會被大家發現。龐茲幹這個幹得非常在行。他的第一個騙局做的一個叫郵政券，就是當時在金本位制的時候，世界各國有一個萬國郵政聯盟，他們推出了一個推銷的活動，就是你可以去購買郵政券，拿郵政券可以在別的國家換郵票。當時簽訂這個協議的時候，各個國家都是實行的國際金本位制，匯率是固定的。

但是後來在第一次世界大戰爆發之後，匯率變得浮動，所以有了套利的機會。龐茲就想拿這個來騙錢，以這個為由頭來騙大家的錢。後來被發現了，關進了監獄，但是從監獄裡面出來之後，他又找到了一個新的投資的機會。到哪裡去呢，到佛羅里達州，在佛羅里達州他建了自己的房地產公司。然後把當地的一塊土地分成很多的小份，然後賣給投資者。他許諾說只要你每投入10美元，在60天之內就可以獲得30美元的回報。每當你聽到別人給你許諾這麼高的投資回報的時候，就要想一想，這裡頭是不是有龐茲騙局了。

來到佛羅里達州的除了職業騙子龐茲之外，還有各行各業的企業家。這裡頭並非巧合的是很多汽車商人也變成了房地產商。

因為我們在前面講到，正是由於很多駕車的遊客來到了佛羅里達州，佛羅里達的房價和地價才開始上漲。很多房地產商人同時也是汽車的狂熱愛好者。因為他們能夠最早發現其中的商機。比如說有一個專門做汽車配件的商人叫卡爾費雪，他早年做汽車配件賺了很多的錢，30多歲的時候就已經錢多得不得了，想要退休。但是覺得這麼早退休好像有點太早了，所以他找到了一個新的業務增長點，就是到佛羅里達州來做房地產商。

還有當地的一些房地產商，比如說在當地原來有一個牧師叫喬治梅裡克，同時他也是一個種植園園主，後來改行了，當了房地產商。和中國的房地產商也有點像，他有一個愛好就是寫詩，自己出了一本詩集。他的主要才華其實不是寫詩，他的主要才華是推銷他的房地產項目。他的手筆很大，想了很多招，比如他會做廣告，然後在空中會看到有很多大的熱氣球上面都是他的廣告，他會組織旅遊大巴從新英格蘭地區一批一批帶購房的遊客一邊玩，一邊參觀他的售樓處，還請出來大腕來為自己站台。

其中最大的大腕就是赫赫有名的布萊恩。熟悉美國歷史的讀者可能會知道，布萊恩當年曾經作為白銀運動的代表，差一點當上美國總統。以微弱的少數敗給了他的競爭對手。但是他是美國政治歷史上非常有名的一個政治家。在競選失敗之後，梅裡克就把布萊恩請到了佛羅里達州，因為布萊恩的太太得關節炎，所以到南方她會感覺更好。布萊恩原來演講的內容是抨擊金本位制，現在他演講的內容是讚美佛羅里達州的黃金海岸。由於這些房地產商，最後推動了在20世紀20年代的時候，佛羅里達州出現了一場轟轟烈烈的房地產造房的運動。

其實房地產泡沫的出現都有一些共同原因：

如果我們回過頭去看這段歷史，你會發現，其實房地產泡沫的出現都有一些共同的原因。

第一個原因就是由於住房的需求突然出現了一個巨大的變化。我們講到，這裡頭也可以講說它有一些來自實際需求的原因。那20世紀20年代為什麼佛羅里達州會出現房地產泡沫呢，我們講到城市化的發展。在當時的時候還出現了一種新型的房地產，那就是商業地產。因為原來很多公司他最多蓋一個辦公室，蓋一個樓，有自己的辦公室就行了。後來有一些公司的樓越蓋越高，發現自己用不了這麼多的房間，剩下的房間可以拿來出租，給別的公司做辦公室。所以這是商業地產最早的起源，原來在美國歷史上沒有出現過。所以除了在佛羅里達州，在紐約，芝加哥這些大城市，也出現了房價的上漲。

第二個原因，歷來房價的上漲都不簡單是一個房地產需求的原因。這裡頭還有貨幣政策。在20世紀20年代的時候，美聯儲推出了寬鬆的貨幣政策。用我們現在的話講，流動性很多。流動性很多之後，這些錢會流到哪裡，自然會流到能夠獲利最高的地方，在當時就是房地產的投資。

那麼第三個，即使你有了寬鬆的貨幣政策，如果沒有金融機構推波助瀾，也很難會有波瀾壯闊的房地產泡沫。當時出現了各種各樣的所謂的金融創新。因為美國當時的金融監管是比較鬆的。對州一級的銀行，當時美聯儲剛剛成立，對於加入美聯儲的一些銀行監管比較嚴，當時有一個規定，不許跨州來建銀行，但是各個州之間的銀行可以通過像連鎖店一樣的方式互相配合，所以這樣可以繞過監管。

尤其是當時出現了一些新型的金融機構，就是專門做房地產貸款。因為它比較小，而且專做房地產貸款。而且很多並不吸收存款，是作為吸收股本的方式，監管者認為這些金融機構可能不會有那麼多的風險，放鬆了對他們的警惕。而恰恰是這些監管薄弱的環節，最後推出來越來越多的投機性的金融工具，最後使得房地產泡沫很難收拾。

房地產泡沫崩潰，很難用一個單獨原因解釋

如果我們再看這段歷史，這段房地產泡沫最後是如何破滅的。我們還可以從歷史上得到一個教訓，就是房地產泡沫的崩潰，你很難用一個單獨的原因解釋。當它開始出現的時候，你會有種種原因解釋為什麼房價只能越來越高，但在房價下跌的時候，只要有一個原因，哪怕只要有一個謠言，都可能使得房地產泡沫出現崩潰。

在當時的時候，有一些偶然性的原因，一個原因就是在1926年2月到5月份的時候，美國的股市出現了下跌，股市的下跌連帶著傳染到了樓市的下跌。另外一個原因就是到1926年的時候，冬天非常冷，原來大家到佛羅里達州是因為覺得那個地方非常溫暖，可以從寒冷的北方到這個地方避寒。但是到了佛羅里達州發現，這裡的冬天比想像中的冷。所以佛羅里達州的吸引力不像原來。

同時在當時又出現了一場非常大的颶風，這場颶風襲擊了邁阿密，所以在邁阿密很多度假小屋房頂被大風掀掉了。這個也讓大家對投資佛羅里達州房地產的熱情有所下降。所以慢慢就會出現了更多的傳言和謠言。尤其是周邊的一些州，因為他們很妒忌，佛羅里達州的房地產泡沫把他們的資金全部吸引來了，所以這些州，不僅是這些州的公民，甚至這些州有一些政府官員也加入了製造謠言的隊伍。

比如他們講說，在佛羅里達州有很多不安全，晚上睡覺的時候會有大蜥蜴鑽到你的房間裡咬你一口。而且他們還推出了很多州的金融監管。我們後來會在美國金融歷史上聽到的《藍天法》，這個《藍天法》主要是為了禁止證券的投機。還有一些比如佛羅里達州肉不好吃，犯罪的活動，社會治安不好。由於種種的謠言，突然之間，在2007年的時候，美國歷史上的第一次房地產泡沫在佛羅里達州終於崩潰了。

但是回過來說，這一次的美國房地產泡沫崩潰主要是局部性的，並沒有擴展到美國全國。但是它是一個徵兆，就是我們從這個泡沫的崩潰已經能夠看到，美國經濟在20年代看起來蒸蒸日上，但實際上暗含許多險灘。

本期講師：何帆，著名經濟學家、北京大學匯豐商學院經濟學教授，曾任中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長。

來源：華爾街見聞（ID：wallstreetcn）

責任編輯：Shelly Du