柬埔寨房产投资:产权、买房、卖房问题全解析

印象中柬埔寨是比较贫穷的一个国家,事实确实如此,不过,另一方面,柬埔寨也是目前世界上经济增长最快的国家( GDP增速7%左右)之一。而由于其对外资异常开放的姿态,更使它成为了一块新的投资热土。

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当下柬埔寨由于经济高速增长引发的房地产行业的急速升温,正在吸引着日本、新加坡、中国的投资者蜂拥入市;作为新兴的房地产投资市场,当然有着丰厚的投资回报,所以我们必须行动起来,及早入市,才能分一杯羹。

柬埔寨的房地产交易不同于国内,我们要进入当地市场,就必须掌握当地的房产法律法规及交易方式,才能来去自如,轻快投资。

下面就为大家介绍投资柬埔寨房地产的一些必知信息:

一、产权的区分:土地产权和房屋产权只能二择一

1、当地人购置排屋(连地),只有土地产权没有建筑物产权。

2、外国人持有2楼以上产权,只登记建筑物产权,没有土地产权。

房产证即完整产权,外国人之权利与本国人完全一致,未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。

二、产权证明的区分:

一般柬埔寨人所认知的两种产权形式为【软卡】及【硬卡】

1、【硬卡】是指中央政府基于土地法所承认的产权持有形式,在实际及法律上是有保障的。

2、【软卡】是指由地方政府核发,在实际应用中是对于主张该项产权的证据。

三、硬卡的种类

1、不动产持有证书(或称土地使用证书)

2、不动产所有权证书(房屋使用证书)

两者都是依土地法在地政机关登录之凭证,并以官方良好硬质纸张印制,可抵押给银行进行贷款。

四、外国人的房产所有权的时间限制

1、由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。

2、由区政府或分区政府核发的【软卡】产权,即以实际登记年限为准。

了解以上信息,相信你对柬埔寨房产的相关法律法规有了清晰的轮廓,那么在当地的实际的房产买卖中,还有哪些需要注意的呢?

一、产权证明办理

1、开发商有义务负责办理区政府或分区政府核发的房产权文件 (软卡) 给购屋方。

2、在房屋交屋后购屋方需要办理产权登记 (硬卡)时,购屋方应缴交纳柬埔寨政府规定之各项相关证件及税费4%。

二、买房子需要缴纳的税金和费用

1、10%VAT税(增值税由发展商支付)

2、倘若需要办理硬卡,需缴纳注册税 (购房合同房款的4%或按照当时柬国政府的规定)

三、交屋时需办理的手续

1、盖手印移交使用

2、写授权书 (委托公司代为租或售)

3、银行开户 (含网络开户) (金钱要从金边的银行利用网络导出,需办好当地银行网络授权签属)

4、缴清交屋款

5、预缴6个月管理费及水电基本费,房屋代租后管理费及水电费由租客缴纳,水电基本费多退少补。

6、签立住户公约及物业管理规定

7、交屋手续完成后可依规定备齐文件缴纳税费及代办费办理硬卡,登记所有权手续。

四、房屋转手时需要缴纳的费用

1、买方必需缴交柬国政府公告价的 4%当作【房屋交易税】,或依当时柬国政府之规定;

2、如找中介需付约1000美元的代办费。

 

(据邦外海外房产)

澳大利亚移民如何就医?| 澳洲

澳洲作为全世界受欢迎的移民国家之一,每年有近19万人移民澳洲。可以说,所有的移民都会关心,未来如何就医

澳大利亚的MEDICARE医疗保险

所有澳大利亚新西兰的公民、永居居民,和来自互惠医疗保健协议国家的海外游客,包括爱尔兰英国荷兰,瑞典,芬兰,意大利和马耳他,均可享受Medicare提供的福利。

Medicare所提供的服务包括:全免费的公立医院急诊、门诊和住院医疗服务;免费或部分补贴的私人全科和专科医疗服务;补贴的社区私人药品服务;全免费的病理检验、影像检查和治疗服务等。

澳大利亚移民就医指南

澳洲的医疗制度与亚洲的医疗制度有很大的不同。在澳洲遇到生病问题时,很多人往往是以传统亚洲式的思维去考虑就医,以致带来很多麻烦。

澳洲的医疗系统分为两大部分,公立和私立

公立医疗系统(医疗费用由澳洲政府支付)。在公立医疗系统看病,需持有Medicare卡(Medicare是国家公费医疗系统的名字)。澳洲公民、永居(PR)、某些过桥签证、某些TR持有者(如果你申请签证的最终目的是为了申请PR,那么你可以申请Medicare卡)都可以拥有Medicare卡。

公立医院特点

1、少付或不付门诊费(如血液检查,X光等)。

2、不用支付各种化验费用。

3、不用支付在医院里费用(药品、护理费、床位费等)。

4、药费需要自己支付(住院期间的药品费绝大部分不需要支付)。

5、不包括牙齿(青少年除外),物理疗法(如按摩、针灸、中医等)的费用。

6、你只能去公立医院看病。你不可以选择独立诊所或医院。

7、对于某些疾病,你可能需要较长的等待时间才可以接受治疗。

8、如果有Health Care Card卡,可能不用支付牙齿、物理疗法的费用以及支付极少的药费。

私立医院特点

医疗费用由保险公司、个人和国家共同支付。个人支付比例由保险公司确定,任何人可购买私人保险私立医疗保险主要分为三大类;

Hospital Cover(医院险)也就是私立医院里的花费

Extras Cover(额外险)牙齿,眼镜,救护车、理疗等花费

OSHC(海外学生险)与Hospital Cover基本类似。不包括牙齿和眼镜。但包括救护车。留学生办签证时一般都是买的这个保险。你可以选择去某个特定的私立医院看病。

去哪里看病?

去药房找药剂师

如果你有轻微不舒服,首先考虑的是去找Chemist(药剂师),一般的药店(Pharmacy)都有。跟亚洲不同的是,这些药剂师不是单纯的售货员。

如果你有不舒服,他们可以给你一些建议。

一般来说他们的态度都非常好。例如你有头痛,鼻子不通气,痔疮,脚气等,都可以去找Chemist,他们会给你推荐一些常用药物。经常看到有夥伴从自己的国家携带常见的药物,其实完全没有必要。

这里药物的种类不比亚洲少,都是从全世界进口的。至于价格,一般这种药物也就3-5块到10来块之间。

如果你确实感觉是生病了,需要看医生,先为自己找好全科医生作为看病的不二选择。急诊时去医院急诊中心,严重情况下叫救护车。各位放心,澳洲的诊所或医院可以为Medicare病人提供免费的中文翻译。

全科医生

诊所有两种,一种标明叫Bulk Billing,如果你有Media Care卡或OSHC卡,不收取门诊费。另一种如果你有Media Care卡或OSHC卡可能要收取$30-$50左右的门诊费。一般来说Bulk Bill的医生可能不太认真,几分钟就把你打发走了。原因是所有的GP每看一个病人都会从政府拿一定的补助,对于Bulk Bill里面的GP来说,他们就要看更多的病人去保障自己的收入水准。

全科医生在其诊所可以为您处理许多普通常见病症,比如感冒发烧、皮肤病、小的外伤伤口处理等,并可以根据病情开处方药。在必要情况下,全科医生决定您是否需要进一步检查、或将您转诊给专科医生(specialist doctors)、或者住院治疗。你不可以去医院直接找医生或专科医生,这与你是否有私立医疗保险无关。

全科医生通常在小型的私人诊所或者医疗中心工作。小型诊所的营业时间一般是周一至周五的上午九点至下午五点。有些诊所的营业时间可以更长,或者在周末也营业。您在诊所看病时,必须与医生预约。一般提前一到两天打电话就可以约到全科医生。如果是比较急的情况,也可以在当天约到医生。每次就诊的时间为10~15分钟左右。

医疗中心

医疗中心的规模比私人医生诊所更大,通常有许多医生在那里工作。在医疗中心,您可以看门诊、做普通医学化验检查、处理外伤伤口、以及健康谘询等。必要时,医生会推荐您去专科医生诊所或医院继续治疗。

去医疗中心看病时,您不一定要预约,可以直接在候诊室排队等候,轮到哪位医生有空,就可以看病,这是与诊所的区别,各位不要弄混了。不过如果您想在医疗中心看一个固定的医生,那么要事先打电话预约。医疗中心的营业时间比诊所更长,有些医疗中心可以提供24小时服务。

澳洲的医疗中心有无数个,尤其是在人多的地方,随处可见。但医院并不是很多。例如整个墨尔本只有6座公立医院和若干私立医院。这就是你不能直接去医院的原因,没有足够的医生接待病人。

如果你有Media Care卡或OSHC卡。公立医院的所有费用是不需要你支付的。包括你的各种治疗,检查,食物,不能自理病人的护理等等。如果你有OSHC卡,私立医院里的花费应该也都可以报销,但可能有条件限制。

急救—紧急电话 :000

当你拨打急救电话后,马上会有人说Police, Fire, Ambulance?你只要说Ambulance,他们会把电话转到负责医疗急救处。http://www.yongxinsky.com/austral/

另一个澳洲政府提供的24小时医疗谘询电话是1800 022 222

OSHC (Overseas Student Health Cover)海外学生医疗保险。(私立保险的一种)

Medibank澳洲公费医疗系统的名字。

Medicare澳洲比较大私人医疗保险公司的名字。

Bulk Billing字面意思是“批量账单”。如果一个诊所标明它是Bulk Billing,那则不收取门诊费。(你需要有Medicare卡或者私人医疗保险)

GP (General practitioner)诊所里的大夫叫GP。他们什么病都看。如果他们觉得你需要看专家(Specialist),他们会给你开介绍信,你才可以看专家。

Specialist专科大夫,你不能直接去找专科大夫,你需要GP的介绍信。

在澳洲看病,如果不是急诊,多数人首先会去全科医生诊所或医疗中心看病。

全科医生如果认为有必要,会再将病人转诊给专科医生诊所或者医院的专科门诊部。建议除了在澳洲的永居居民可以享有Medicare医疗保险的保障外,在澳洲工作和留学的海外人士,可以通过购买私人保险享受更健全的澳洲医疗体系的保障。

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(据搜狐永鑫)

低收入者如何买投资房?| 澳洲

近年来房地产价格大幅上涨,作为一名低收入者,你没有6位数的薪水,也就可能没有很多的资产,但这并不意味着你不能进入房地产市场。

澳洲房地产价值网消息,“房地产市场业内人”(Property Market Insider)网站的总编Nila Sweeney提出了如下建议。

低收入者如何买投资房? | 澳洲

对于低收入者来说,如何获得贷款是进入房地产市场最具挑战性的部分。无法获得贷款就无法投资房产。幸运的是,有很多方法可以战胜这些挑战。

虽然贷款机构现在已收紧了贷款政策,如果你能够向他们证明你可以偿还抵押贷款,那么你的贷款申请仍是可以获得批准的。

此外,你还需要向他们证明你一直在工作,并且一贯偿还债务;最重要的是,你的信用记录要清晰。

以下是一些可以提高你获得贷款机会的技巧:

  • 减少不必要的花销

如果你在租房住,可以考虑搬回父母家,以节省租金。这将有助于提高你的借款能力,因为你现在的生活费用降低了。还要限制外出就餐、买咖啡或旅行的次数,多储蓄。

  • 偿还债务

有其它个人贷款、汽车贷款或高信用卡额度都将严重影响你可以借房贷的数额。 尽快偿还掉你的债务,或尽量减少。

  • 头等大事是存钱

随着贷款政策的收紧,贷款机构要求借款人有更多的储蓄。你不但要存更多的钱,还要证明你在很长一段时间中一直在存钱。

  • 考虑找第二份工作

增加额外的现金将会大大提升你获得房贷的机会。如果你已经有了贷款,这也将有助于你的现金流动。

  • 保持干净的信用记录

拥有干净的信用记录是任何借款人都要必备的。有欠账记录将大大降低贷款机构批准你房贷申请的机会。尽快偿还你的债务和账单,使你保持一个良好的信用。

  • 要求父母成为你的担保人

通过让你的父母保证你申请贷款,可以让你及早进入房地产市场。你可以让你的父母担保你的全部贷款金额,也可以让他们仅担保你的一部分贷款数额。

(互联网综合整理)

悉尼夫妇翻修房产获回报 转售大赚80万澳元! | 澳洲

据Domain报导,悉尼一对夫妇努力翻修房产收获丰厚回报,房产目前拍卖售价比2015年买入时高出80万澳元。

9月23日,悉尼迎来春季房产拍卖首个“超级星期六”,共有834套房产公开拍卖。截止当晚,已有568套房产获知拍卖结果,清盘率达到70%。

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悉尼夫妇翻修房产获回报 转售大赚 | 澳洲

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虽然今年春季市场首个“超级星期六”挂牌拍卖房产数量未能打破往年纪录,但由于卖家纷纷提前拍卖以避让下周劳动节长周末,本周仍是今年9月份挂牌拍卖房产数量最高的一周。

位于悉尼兰谷北区(Lane Cove North)法伦街(Farran Street)47号的3居2卫独立屋刚刚完成翻修工作,周六拍卖吸引接近100人围观。共有6名买家登记参与拍卖,最终争夺仅在2名买家之间展开。

房地产中介公司McGrath Estate Agents拍卖师赖利(Edward Riley)宣布拍卖开始后,现场超过一分钟时间都无人发声。来自彼得舍姆(Petersham)的一名买家随后给出200万澳元报价,拉开买家竞争序幕。拍卖最后阶段,该名买家一次提价4万至239万澳元,其他买家不再迎战。经过协商,房产最终以240万澳元保留价达成交易。

卖家夫妇对这一结果表示满意。两人在2015年3月花费160万澳元买下这栋当时条件较差的房产,而后翻修工作大概花了30万澳元。

(据澳洲新快网)

中国香港租金连续上扬 前8个月累计上涨6.4% | 海外

在“调控”的大背景之下,内地多座城市的楼市有所降温,中国香港房价的涨幅也开始缩小,但对于“无房一族”来说,他们对楼市变化最直观感受更多来源于租金。只是,中国香港的房屋租金依旧持续上涨。

美联物业提供的中国香港租金走势图显示,8月份以实用面积计算的平均呎租价格为36.08港元,按月环比上升0.03%,已连涨8个月。若以今年前8个月的租金计算,租金累计上涨6.4%,高于去年全年约4.3%的涨幅。

美联物业提供的中国香港楼价走势图则显示,从2015年8月开始中国香港房价就出现向下的趋势,这种情况一直持续到去年3月至4月,随后震荡走高。中国香港今年前8个月二手住宅注册量为29114宗,当中超过1000万港元的个案则有3373宗,占比约为11.6%,首次冲破10%,创下历年最高水平。不过,截至今年8月,中国香港楼市以实用面积计算的平均呎价为1.1762万港元,环比下跌0.1%,反映房价涨幅有暂歇之势。与租金涨幅相比,中国香港今年以来以实用面积计算的平均呎价涨幅为9.2%,仍高于租金的涨幅。

在中国香港,“劏房”、“麦难民”和“麦宿者”现象曾经引起社会的关注,其中“麦”就是是指麦当劳。其实,部分露宿者并非没有工作,但他们的薪水太低,在中国香港房屋租金高企的现实下,他们只能将钱花在食物上,而不是住房。

“我和室友都在旺角上班,但附近租金实在太高,最终只好在北区粉岭的花都广场租了个房子,实际面积才526呎左右,房子还超过20年的楼龄,但月租也要14000港元。”刚到中国香港工作的李先生对记者如是说。已经在中国香港工作多年的麦先生则告诉记者,自己所租住的房子这几年都在涨租。现在,他在北角租的一套450呎的单位,月租达到17000港元。

“辣招”不断,中国香港房租依旧连续上涨
辣招”不断,中国香港房租依旧连续上涨

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中国香港楼市高烧不退,引得管理部门持续关注。实际上,中国香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。去年11月以来,中国香港已多次“加辣”调控楼市。就在今年5月,中国香港金融管理局宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%等。对于租赁市场,中国香港政府其实也在想尽办法。

据当地媒体报道,中国香港社会服务联会近日宣布与政府合作推出为期3年的“社会房屋共享计划”,透过募集闲置房屋资源,为有需要的基层住户提供过渡房屋。中国香港社会服务联会表示,将成立一个社会房屋中介平台,承租及翻新业主提供的闲置单位,再租给社会服务机构或社企营运,让有需要人士入住。

据悉,此次项目获公益金捐出5000万港元,主要涉及单位复修的资金;公益金及社创基金也拨出1150万港元,支持中介平台未来3年运作经费。合资格申请人士包括有明确过渡性的房屋需要,例如轮候公屋最少3年,低收入及急需社区支援的住户等,租金水平将介乎综援租金津贴最高金额和公屋租金之间,也会参考房委会租金援助计划,租金不会超过租户收入的25%。

对于中国香港楼市未来的走势,摩根士丹利近日发表报告指出,反映中国香港地产价格指数的中原城市领先指数同比升幅已在6月见顶,并在9月放缓,预计至2018年底这一增幅会放缓至零。摩根士丹利指出,未来中国香港楼市的风险包括在加息环境下,中国香港银行同业拆息利率(Hibor)会与伦敦银行同业拆息利率(Libor)逐渐趋近,而Hibor每上升100个基点,按揭贷款利率每月增加的开销会上升13%,极大降低购房者的供楼能力。美联物业住宅部行政总裁布少明预计,今年中国香港房价的整体升幅约为13%。上半年楼价累计上涨近一成,第三季度升幅可能只有1%,第四季度的升幅可能只有2%至3%。

(据证券时报)

在英国购房出租的五条建议 | 英国

购房出租以租养房(Buy to Let)的购房方式已经风靡英国20多年,而在当今新税收政策的影响下,印花税的升值,以及房贷利息税免税的限制,令这种方式逐渐显出疲态。对于有这种意愿的新投资者来讲,有哪些需要特别留意的地方,网络线上论坛The Property Hub的创始人Rob归纳了五点最常见的问题和解答。

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英国房屋出租建议
英国房屋出租建议

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1、以租养房这种方式是否仍值得投资

由于税费新政的推出,到2020年4月,个人持有的房产,贷款利息还款不能用来抵扣房租的盈利,租金全部都要当成盈利来计算所得税,而不能像之前那样减免自身房贷。在这样的双重压力下,拥有多套房屋资产的房东,仍可以采取诸如成立一家有限公司的办法来保障收益。地产投资在目前来讲,仍是一项增值较稳定的投资选择。

2、成立有限公司来买房有何优点?

注册公司的明显优点在于,目前政府对公司类型的税收优惠并未降低,注册人只需支付19%的公司税即可。

考虑到英格兰银行审慎监管局(Prudential Regulation Authority, PRA) 对购房出租的贷款要求收紧,投资者必须能够提供资金证明,确保在利率升高后仍能偿还贷款;并且房租收入还必须高于自身房贷的45%。而对于这些要求,若注册公司来买房则都不受影响。此外,如能提供证明申请人的投资是一项全职工作或商业活动,房产资本的升值税也能减免。

3、印花附加费如何计算?

从2016年4月起,投资者和非初次买房者们需要在本身房价印花税基础上,再支付额外3%的费用,称之为印花附加费用。这一项费用适用于任何价值在4万英镑以上的房产。

譬如投资者购买一套20万英镑的房产,其中在12.5万英镑以下的房产价值中不含印花税,另外的7.5万产生2%的印花税,即1,500镑;此外20万英镑的房价印花附加费总计6,000镑,总共需支付7,500镑的总税费。

而购买10万英镑房产的投资者,则只需支付3%的印花附加费,即3,000镑。

4、委托房屋中介处理,还是亲身力行?

房屋中介可以为您打理房产,避免要处理很多日常的琐碎的问题,为房东节省出大量的时间。但是需要谨慎挑选中介,否则只会增加更多的麻烦。此外找房屋中介还需要投入15%以内的房租收入,因此投资者需要三思掂量。

5、何种保险措施可建议采纳?

房东保险(Landlord Insurance)是目前最受房产投资者欢迎的一项保险,一个全面的房东保险可担保各种形式的责任和内容的风险,为房东代理租赁双方的法律纠纷。购房出租的房东们可能还被建议购买建筑保险,可担保赔付各种房屋耗材的破损等。

(互联网资讯综合整理)

达拉斯地区房屋翻新转售 平均每栋赚5万多美金!| 美国

达拉斯地区,房屋翻新转售正越来越热。今年第二季,达拉斯-沃斯堡地区的房屋翻新转售数字和一年前相比增长了13%。根据由Attom Data Solutions公司所做的一项最新研究,达拉斯-沃斯堡地区是全美50个房屋翻新转售仍在增长的市场之一,可以说是新的美国投资热点

第二季度房屋翻新转售数量最多的是在佛罗里达州的迈阿密-罗德代尔堡地区,该地区共有2,338笔房屋翻新转售交易,其次是凤凰城,共有2,282笔,洛杉矶排第三位,共有1,812笔房屋翻新转售交易。达拉斯-沃斯堡地区第二季共有1,379笔房屋翻新转售,在全美排名中列第九位。

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在达拉斯地区,房屋翻新转售正越来越热
达拉斯地区,房屋翻新转售正越来越热

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Attom Data Solutions公司的高级副总裁达伦·布洛姆斯特(Daren Blomquist)在报告中说:“许多房屋翻新转售者开始转向房价较低的地区,那里的低价房更容易获得,通常是因为有法拍屋或其它类型的抵债房。而很多那些房价较低的地区往往还有强劲的租赁市场,有很多买房后持有并用于出租的投资者,为翻修转售业务提供了持续稳定的需求管道。”

“而在一些抵债房已接近干枯的市场,翻新转售者在收购房产时表现出更愿意利用融资杠杆,很多时候会以接近市场价的价格收购,并更大程度上依赖房价上升来提升转售利润。”

Attom Data Solutions公司估计,第二季度在全美范围共有53,638套独立房屋和康斗房被翻新转售。该调查统计包括所有在12个月内被两次出售的房产。

全美范围的房屋翻新转售金额则达到44亿美元,创下10年来的新高。

不过全美范围的房屋收购然后快速转售的比例在第二季度却比第一季度下降了。在今年第一季度的时候,房屋翻新转售占全部房屋销售的6.9%。而到了第二季,房屋翻新转售只占房屋销售总数的5.6%。

在达拉斯-沃斯堡地区,房屋翻新转售数量最多的是在达拉斯郡,共有505笔,其次是泰伦郡,有444笔。

达拉斯-沃斯堡地区房屋翻新转售的平均售价为229,824美元,平均利润达51,824美元,但仍低于全美范围的翻新转售平均利润额67,516美元。

此外,在达拉斯-沃斯堡地区房屋翻新转售的平均毛利回报率为29%,远远低于全美范围的平均毛利回报率48.4%。

美国其它市场不同,达拉斯-沃斯堡地区现在的房价正处于历史最高水平,市场上中低价位的房屋十分短缺,这限制了翻新转售的利润。

在全美范围,有超过40%的房屋翻新转售是法拍屋,低于2010年时候的70%。

(互联网资讯综合整理)

又一韩国品牌撤出 继乐天玛特之后易买得也将撤出-热点

据相关人士透露,韩国新世界集团旗下超市品牌易买得(E-mart)近期已向泰国正大集团出售其在上海的5家门店,最后1家门店也将于年底前整理。由此,易买得在华经营20年后将全线撤出中国市场。仅2016年,其在华亏损就达216亿韩元(约合1.23亿人民币)。

又一韩国品牌撤出
又一韩国品牌撤出

与此同时,受“萨德”影响决定出售其在华112家门店的乐天玛特能否成功出售也成为关注焦点。

投资银行界的有关人士表示,乐天着急出售,因此在谈判中处于不利地位,而收购方也很清楚乐天当天的处境,大幅压低价格。该人士还表示,中国乐天玛特今年上半年销售额为去年的五分之一,很难以满意的价格出售。从今年3月中旬开始,乐天玛特在中国陆续停业,112个门店中有87家关门歇业。据推算,6个月间,乐天玛特的损失达5000亿韩元,若目前的情况持续到年末,损失额将达1万亿韩元。

(互联网综合整理)

下一个热点:越南房价已箭在弦上 | 海外

当中国房价这只猴子被政府套上紧箍扎,无法再上蹿下跳的时候,国外地产逐渐成为新一代中产阶级炒房者的“唐僧肉”。不要再赌上全部资产与中国政府拼耐力了,因为你赌不起;也不必担心没有更好的投资机会,因为有个国家正张开双臂拥抱你的到来,它就是越南,一个欢迎外国投资者来炒房的神奇的国家!

那么,越南房市真得适合投资吗?我们从以下几点进行分析:

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1、政策

现行关于越南楼市的法律主要为《住房法》,该法律于2015年推出,本质上是越南政府为了挽救当时低迷的楼市而推出的刺激性质的法律。

据《住房法》规定,拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋,可购买公寓和包含土地产权的别墅。外国人在越南购房只有2条限制,一是房屋产权为50年,不是永久产权。二是每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋,但外国人所购住房的面积和总套数不受限制。

是的,在越南,外国人所购住房的面积和总套数不受限制!

随着越南房地产的对外开放,国外机构和个人大量涌入越南旅游和炒房。有数据统计,现在越南投机炒房的国外机构和个人占比高达45%。投资客的大量涌入也拉高了越南当地的房价。据统计,越南的住宅物业价格正以每年5%—8%的速度增长。

2、越南经济走势

2017年上半年越南名义GDP同比增长9.52%。根据越南统计总局6月公布的数据显示,越南2017年上半年名义GDP总量为20588220亿越南盾,同比增长9.52%;按2010年不变市场价格计算,实际GDP为13688650亿越南盾,同比增长5.73%,物价同比上涨3.58%。越南经济处于物价、GDP双“温热”的状态。

物价上涨、经济快速增长的市场中,投资楼房等固定资产无疑将成为重要的资产保值手段。

3、当地人均收入快速增长

越南高收入阶层正在迅速增加!2017年新思界产业研究中心公布了《2017-2022年越南楼市调研分析及投资发展分析报告》,报告显示越南年收入超过20,000美元的富裕家庭人数正在快速增长,预计将从2016年的25万人增加到2020年的53万人,也就是说在未来5年内将有28万户家庭将从中产阶级当中脱颖而出,变身成为一群有着购买力的人群。值得注意的是,富裕阶层的扩张超过了中产阶级。年收入在9,000至20,000美元之间的中等收入家庭的数量预计将同期从3,160,000增加到4,830,000人。

4、城镇化率

越南的经济发展高度集中在两个最大的城市胡志明市(西贡)和河内,2014年城镇化率分别为82.1%和44.5%。国内劳务移民是推动城镇化进程的主要力量。据总统统计局统计,移民在胡志明市人口中占16.9%,河内占7.5%,预计每年将有10万人和5.6万新移民。

新思界产业研究员认为,快速的城市化,大量劳务移民和日益缩小的家庭规模正在两个城市建立稳固的住房需求。胡志明市每年约有58,000个城市家庭,河内有42,000个加入城市购房大军。高收入阶层和外资不断的涌入将令两个城市购买力快速增强,未来五年越南胡志明市和河内极有可能成为下一个北京、上海,房价快速上涨已箭在弦上。

(据新思界)

在加拿大寻求房屋贷款应该考虑的十大问题 | 加拿大

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在考虑寻求贷款买房时,人们首先都要考虑自己究竟能够贷多少款,能拿到什么样的利率。除此之外,在加拿大房贷款,你还知道多少呢?若要获得比较满意的房屋贷款,至少要对下列十个问题有明确的答案。

1、直接找大银行的贷款专员还是找贷款经纪公司寻求房屋贷款?为什么?你了解贷款经纪公司吗?

目前,在加拿大提供房屋贷款的大银行有:加拿大道明银行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家银行(RBC Bank)、帝国商业银行 (CIBC)、丰业银行(Scotial Bank)、蒙特利尔银行(Bank of Montreal)、以及国家银行(National Bank)。此外,还有好多专门做房屋贷款的银行。这些专门做房屋贷款的银行,不少人都不了解。就房屋贷款业务来说,这些专门做房屋贷款银行的规模也要比这些大银行的房屋贷款业务规模大,贷款产品的类别也丰富。可是,这些专门做房屋贷款银行的产品并不直接对客户销售,而是通过房屋贷款经纪公司销售。所以,在寻求房屋贷款时,不要仅仅把注意力集中在这些大银行,也要考虑贷款经纪公司所代理的房屋贷款银行。

2、你对目前加拿大的房屋贷款市场的了解如何?除了著名的六大银行外,你还知道哪些金融机构都提供房屋贷款?他们的房屋贷款产品有哪些区别?同时找几家银行商谈比较合适?

在加拿大除了这六大银行外,还有数十家专门提供房屋贷款的银行。例如,Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照贷款等级来区分,提供房屋贷款的银行可以分为一级贷款银行,二级贷款银行,和Private lender(但并不是我们中文所理解的私人贷款)。加拿大的贷款经纪公司除了联系个别著名大银行外,还联系这些所有专门从事房屋贷款业务的银行。也就是说,房屋贷款经纪公司(Mortgage Broker)把客户和银行联系在一起。人们在寻求房屋贷款时,大多数人都愿意货比三家,然后选择谁能够提供最低利率的贷款产品。而房屋贷款经纪(Mortgage Broker)正是在货比多家的基础上为客户获得最佳的贷款产品。

3、在商谈房屋贷款时,你是在找最低贷款利率?还是在找最佳贷款方案?在哪里可以找到你的目标?

贷款利率是每个人寻求房屋贷款时最关心的问题;而且尽管各个银行在其网站都公布了其各类产品的贷款利率,但是,寻求房屋贷款时,不要被所谓的低利率所迷惑。因为寻求房屋贷款是为了解决目前购房的融资问题,能否解决问题,或者能否有效地解决问题,其结果就是贷款方案的问题。利率只是贷款方案中的一种因素。贷款经纪公司因所联系银行的面比较宽,可选择的银行数目也多,客户获得最佳贷款方案的机会增加。在加拿大,贷款经纪都是经过严格训练并通过资格考试以后才可以获得执业牌照。

4、在房屋贷款产品中,除了贷款利率和贷款金额外,你知道还有哪些贷款条件吗?你完全理解其意思吗?

房屋贷款,并不仅仅是贷款利率和贷款金额;它还包括了其他一系列贷款条件。例如,贷款利率的条件选择,固定还是浮动;贷款合同的期限选择,2年还是5年,或者7年;贷款合同的类型,开放还是封闭,或者处于二者之间;偿还贷款的时间频度,是按月付款,还是按周付款;是否能够尽快偿还贷款;如何计算违约罚金;缴纳地产税的方式;等等很多条件。当你通过贷款经纪寻求房屋贷款时,贷款经纪会详细给你解答有关问题。一般地,贷款经纪是免费为客户寻求房屋贷款服务,也是代表客户就贷款问题与银行进行商谈。

5、贷款合同期限(Term)和贷款分摊年限(Amortization)有什么区别呢?

在加拿大,贷款合同一般是从最短的6个月到最长的10年。贷款合同到期以后,客户可以与现有的银行续签贷款合同,也可以将现有的房屋贷款转到其他银行。贷款分摊年限指该项房屋贷款在多少年内全部还清。贷款分摊年限的长短决定了借款人每月偿还贷款的金额多少;贷款分摊年限越长,借款人每月所支付的房屋贷款数量就越少;这意味着借款人的实际经济负担就轻一些。在加拿大,目前政府规定所有的大银行所提供的房屋贷款的分摊年限最长为25年;但是,贷款经纪公司所联系的一些银行所提供的房屋贷款分摊年限可以达到30年。

6、你知道每个银行是如何计算贷款合同违约罚金吗?各个银行在计算罚金的方法上都一样吗?

在贷款合同到期之前,借款人因卖房或想把贷款转到其他银行时就会导致终止现有房屋贷款合同。这就是对现有贷款合同的违约。这时银行要求借款人缴纳违约金。在计算违约金的方法选择上,各个银行都有区别。一般是按照三个月的利息计算罚金,或者用贷款合同的利率同当前市场利率的差所计算的利息,并从二者中选择最高利息作为罚金。可是,在用利差进行计算罚金时,很有说头。关键在于如何选择合同利率。所选择的利率不同,计算得出的罚金差别惊人。如果通过贷款经纪寻求房屋贷款时,贷款经纪会给客户详细解释大银行计算违约金的方法与其他银行的具体区别,并给客户提供最佳建议。

7、如果申请房屋贷款都被大银行拒绝了,应该怎么办?放弃申请还是找经纪公司?

在加拿大,因为各个申请人(家庭)的财务状况差别很大,在申请房屋贷款时,被加拿大的大银行所拒绝并不是什么新鲜事情。这时,不要气馁,应该尽快寻找贷款经纪公司。贷款经纪公司可以帮客户解决房屋贷款问题。如果购房者已经签订了购房合同,而且购房合同中所设置的贷款条件(Finance Condition)已经被取消。这时,如果购房者放弃购买该房屋,那么,这意味着购房者对现有购房合同的违约。这时,购房者可能面临着出现违约的罚金。为了解决这个问题,尽快获得房屋贷款才是最佳的解决方案。这时,房屋贷款经纪公司是购房者的最好帮手。

8、房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)是什么意思?房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)又是什么意思?你需要购买吗?

加拿大政府规定,加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申请购房贷款时,如果首付资金低于20%,就必须购买房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。 如果购房者的首付资金仅为房价的5%,购买贷款违约保险的保费为4%;而且保费是一次付清。要知道,当借款人购买了贷款违约保险以后,借款人所获得的贷款利率一般要比没有购买该保险的利率低一些。房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)是一种人寿保险。当借款人因各种意外导致伤亡而无法继续支付房屋贷款时,该项保险就开始发挥作用。

9、贷款买房对你现在的生活方式影响有多大?你对贷款的经济承受能力又有多大?如何筹集你的购房首付资金(Down Payment)?

在加拿大购买房屋是一种投资选择,也是对自己生活方式的一种选择。购买什么样的房屋,从地点位置和房屋类型来看,购房者需要房产经纪的服务;但是,从经济能力和投资收益方面来看,就需要接受房屋贷款经纪的服务。房屋贷款经纪可以根据目前加拿大的房屋贷款政策,各个银行所提供的房屋贷款产品,以及购房者现有的财务状况和未来的财务发展目标,寻求一种适合购房者的最佳房屋贷款产品。例如,购房者的首付资金应该放多少,购房者的最大贷款金额应该是多少,购房者的每月偿还贷款的金额承受能力是多少等等;房屋贷款经纪可以根据购房者的现有财务状况进行计算,为购房者提供最佳的贷款方案。

就如何筹集购房首付资金,以及首付资金的来源,房屋贷款经纪能够按照加拿大目前的贷款政策和各个银行的具体贷款要求为借款人提供详细的建议。(关于购房首付资金请参见成小洲另文购房首付资金的来源有哪些

10、哪些贷款条件是你自己可以选择的呢?哪些贷款条件又是你无法选择的?按双周付款和按月付款的区别大吗?为什么?

在加拿大,当银行批准了借款人的购房贷款以后,贷款产品所包含的不仅仅是贷款利率和贷款金额,还包括其他贷款条件。例如,贷款合同的年限,贷款合同是开放的还是封闭的,贷款利率是固定的还是浮动的,偿还贷款时间是按月还是按周,或者按双周;是否能够尽快偿还房屋贷款,如何加快偿还房屋贷款等等;很多条件。其中有些条件借款人是可以选择的,有些是不能选择的。房屋贷款经纪会根据借款人的财务状况和生活方式,给借款人提供最佳的建议。当然,房屋贷款经纪会就每个贷款条件给借款人进行详细的解释。一般地,与按月付款相比,按双周付款能够给借款人节约一些成本。具体能够节约多少成本费用,房屋贷款经纪可以根据借款人的状况给出准确的答案。

(本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜,请联系您的贷款专家)

 

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