美國 | 移民局錯發美國綠卡  3年近2萬張!

美國公民移民服務局(USCIS)在過去三年至少錯發了1萬9000張綠卡,這些綠卡或是包含的信息有誤、或是重復發放

隨著移民大量湧入美國,很多人拿不到綠卡或者在漫漫等待,而有上千人拿到了錯發的綠卡,這其中可能就隱藏了恐怖份子和罪犯,對美國安全造成威脅。

根據國土安全部監察長辦公室近期發布的報告,美國公民移民服務局(USCIS)在過去三年中,至少錯發了1萬9000張綠卡,這些綠卡或是包含的信息有誤、或是重復發放。

僅2013年7月,就有2400多位只能在美國合法居留兩年的移民,收到了十年期綠卡。

超過20萬人報告自己獲得批准卻沒有收到綠卡,可能是被送到了錯誤的地址。

這些綠卡可能流向黑市或者被不當使用。在2013年至2015年間,美國海關和邊境保護局報告了至少4,600起〝冒牌綠卡〞的使用。

專家認為,移民局落後的電子處理系統是導致這些錯誤的主要原因。

而國土安全部無力追蹤可能存在安全風險的移民,這顯然增加了國家安全的威脅系數。

(據新唐人新聞)

美國 | 移民律師談特朗普對美國移民政策的影響

大選中,特朗普的重點是移民和經濟牌,他的主要競選政見是打擊非法移民,提振經濟,增加就業,減稅等等

美國總統大選塵埃落定,紐約地產大亨特朗普競選成功。我們可從特朗普競選時提出的政策方針研究和評估,究竟特朗普在美國大選中獲勝後,對移民政策會產生哪些影響。

本次大選中,特朗普的重點是移民和經濟牌,他的主要競選政見是打擊非法移民,提振經濟,增加就業,減稅,降低政府開支,進行醫療體系改革,重新考慮貿易談判,建設基礎設施等等。在2008年金融危機導致的經濟衰退影響尚未完全消逝,工薪階層的收入水平和生活水平都在下降的大背景下,特朗普的這些觀點有效地籠絡了低收入階層選民和來自於小城市、農村的選民。城市派籠絡了鄉村派,農村包圍城市,贏得大選。

100%兌現特朗普競選承諾?

但設立的政治目標很多,而總統的內政權利受制於國會,且行政資源有限,我認為特朗普在就職後很難100%地兌現他的競選承諾,至少不可能在短期內一步到位。但是特朗普可以有選擇性地開始實行部分政策,實踐一些承諾讓選民看到他的政治舉措。

因為這種交叉平衡的政治制度,特朗普更有可能做到且立即見效的是在外交領域上重啟國際貿易談判,重新討論國際貿易協定條款,在內政領域減稅和打擊非法移民。

在移民問題上,我把受影響人群分為以下四類:美國公民,美國合法永久居民(綠卡持有人),非綠卡但持有合法簽證或者身份的外國人(學生、工作簽證、旅游簽證等),非法移民或者已經喪失合法身份的人。民選總統保護選民(公民)就業機會和利益,無可厚非。 綠卡人士已經進了避風港, 受到的衝擊不大。

最有可能受影響的會是非移民和非法移民。

當前華人圈中比較關注的是有合法移民身份或非移民身份的群體。由於合法簽證移民條件大都由法律直接規定,因此總統的更迭在短期內造成的法律直接衝擊可能並不明顯;另一方面,特朗普商人秉性和他致力於提升經濟和就業的政策,也會讓他考慮合法身份的外國人給美國經濟帶來的巨大幫助和創造的就業崗位的事實。

華人當中,非法入境的很少。 入境後身份過期的有一些。 但是如果在身份過期前提交了庇護申請,則他們在美國的停留應屬合法。 特朗普聲稱要遣返的是有重罪紀錄的非法移民,此類華人,已知數量很少。

目前特朗普的網站公布的對合法移民政策的立場比較簡略,主要如下:

1,優先解決美國人口的就業、收入、安全保障問題;

2,加強移民控制,讓工作優先招聘美國人;

3,保護現有移民的經濟利益,控制工作移民:以移民申請人在美國獲得成功的可能性和在經濟上支撐自己的能力作為選擇標准;調查移民申請人是否認同美國的價值觀,美國的體制和美國人民,且暫停從恐怖分子來源地或者無法清晰調查移民申請人傾向的地區的移民;加強執行移民法,依法保護美國的繁榮和發展。

這幾條的思路總體上是要限制移民和外籍工作簽證持有人數量,我們就此逐一討論:

第一,首先是美國公民,美國公民的法定權利義務基本不會因為修改移民政策受到影響:如果是出生在美國的國民,美國的出生即獲得國籍的法律是最高法院通過解釋憲法所確定下來的,目前執行已有百年歷史,修改憲法在美國極端困難,推翻已有的判決也不容易,因此在美國出生的小孩的國籍不會受到任何影響,而即使以後有所改變,也不會對已經出生在美國的人的國籍產生影響;對於出生後入籍美國的華人,如果不是在入籍申請時的材料作假,也不會喪失美國國籍。

第二是永久居民:綠卡持有者目前在美國可以不受限制地居住和搬遷、旅行,幾乎享受所有的等同於美國公民的福利,只是不能參加投票和競選。永久居民的身份是《移民與國籍法案》(INA)規定,如果要取消這種身份需要對國籍法進行大幅度改動,這需要國會的同意才能辦到。而美國綠卡的獲得渠道大部分也是法定,修改也要國會的許可,具體條件我們會在後面提到。而綠卡持有人能享受到的福利多少,很多是由州政府規定,並不一定受到美國總統變更的影響。

1、EB1a/b優質人才移民:

這種綠卡是授予特殊人才和傑出教授、研究人員的,移民局目前對這兩種綠卡的審核已經相當嚴格,要求特殊人才具有國際知名獎項或者其他社會認可,要求傑出教授、研究人員有發表論文等等。理論上如果特朗普政策極其傾向於減少移民,移民局可以進一步提高和改變對證據的認定標准,但是這會降低美國對全世界優秀人才的吸引力。考慮到這這種綠卡本身的適用面不是很廣,以及通過這種綠卡來到美國的優秀人才對美國的發展會做出的重大貢獻,我們認為收縮此類案件的可能性不大。 但是,如果中介大力推廣EB1簽證,出現詐欺和造假泛濫的現像,特朗普在行政機構內可以做要求移民局進一步加強後期調查。目前已經有很多EB1A申請人報告說在I-485的階段被移民局要求出示繼續在同一個領域做貢獻的證據。

2、EB1c高管移民:

這種綠卡發放給跨國公司常駐美國子公司,分支機構或者關聯企業的高管人員,要求該跨國公司美國部分已經持續經營超過1年,並且有相當的業績和雇員。考慮到跨國公司在當代世界經濟中的重要作用和在美國創造的經濟效益和就業崗位,我們認為這種簽證也不會被過度限制,國會也不太可能取消這種簽證。但審理標准水漲船高有可能,這是特朗普在行政部門內部就可以做出的改變。

3、EB2職業移民:

EB2又可分兩種: NIW和常規的PERM勞工短缺證明。 NIW申請人在某個領域做出了優秀貢獻,會給美國的國家利益產生全局影響。EB2 的工作崗位要求碩士以上學位或者學士學位加5年相關工作經驗。

國家利益豁免(NIW)可以跳過PERM勞工證階段,直接提交I-140移民申請。 不需要雇主支持。憑自己實力,心動就可以行動。NIW的審理標准是通過一個AAO的判例來確立的。AAO完全屬於行政部門,特朗普想要改變這個比較容易。但是這個NIW起源於蘇聯解體的背景下, 曾幫助美國收獲收納了大量的核科學家。現在發展中國家的很多年輕優秀人才通過NIW移民到了美國。美國的獲取就是發展中國家的損失。“Brain Drain”對美國而言是一個賺錢的買賣,特朗普不應該傻到要收縮這個吧。  

PERM勞工證批准的前提是在美國找不到最低限度合格的美國人或者綠卡人士勝任這份工作。因此,PERM勞工證會審查該職位在招收移民之前是否已經盡力招募美國公民和綠卡持有人而無法招到,或者提供的工資、福利等條件是否會對美國本地勞動力市場造成衝擊,降低美國人福利等內容。具體審查標准的嚴格程度很大程度上依賴於勞工部的內部政策備忘錄指導,而這種備忘錄屬於行政部門內部的政策性解釋,相對而言比較容易地頒布和施行。 如果特朗普要強調保護美國工人的利益,可以通過行政指令要求勞工部和移民局的審案人員從嚴把握審理尺度,這種案件會受到較大的影響。 如果勞工部提高普遍流行薪水和准入門檻,這可能會減低美國雇主雇用外國人的積極性。勞工證類簽證很容易受到收縮政策的影響。

4、EB3職業移民。這種綠卡是發給技術熟練員工、具有學士以上學位的專業人士,或其他美國緊缺勞動力者的綠卡。發放同樣要進過PERM審查,可能受到的影響與EB2類似。

5、EB5投資移民。 考慮到目前特朗普的頭號目標是振興經濟提高就業,投資移民應該是對這個目標有利,估計被限制的可能性不會很大。另外,特朗普本人的關聯企業也有通過投資移民項目融資的先例,更何況EB5移民簽證數額已經少的可憐,還有嚴重的排期,所以我們認為在他正式就職之後對該項目做出進一步壓縮的可能性很小。相反的,出於一個商人逐利的本能,嘗到了資本甜頭的特朗普總統說不定會支持加大EB5投資移民的力度呢。

6、親屬移民:家庭成員、近親屬、未婚夫妻以及結婚等情況的移民受到限制的可能性不大,這直接關系到美國公民的利益,而且名額都是嚴格法定的。

非移民簽證

非移民簽證,是指在美國有短期合法身份的人員,又可細分為:

1、商務旅行簽證:這種簽證有效期目前由中美雙邊互惠協議延長到10年,這種簽證對美國並不產生經濟上的巨大負擔,也帶動美國旅游業和相關產業的發展,創造大量就業崗位。我們認為這種簽證受到的影響的可能性極小。但是考慮到最近赴美生子產生了一定的爭議,簽證的發放和持該簽證入境的人可能會被問及是否來美生子,在現行法律下,來美國生子屬於B2旅游簽證的合法範圍內,只要真實回答,避免被認為有簽證欺詐行為,應該是沒有問題。特朗普總統掌握著行政權,下面的使領館,移民局,海關,司法部,都唯他馬首是瞻。如果特朗普決心要打擊來美生子,那他還是有很多辦法可供使用。如果真要掃蕩,旅游生育和月子中心現像都可能要個體化,低調化。

2、學生簽證,目前中國在美留學生高達幾十萬,是美國教育業的重要收入來源,並且帶動其他消費、創造就業、培養高素質勞動力,而除了經濟收益之外,留學生對傳播美國價值觀,提升美國國際形像也有很大作用。年輕時候在美國受過教育的人, 大多天然會成為終生親美派。 考慮到美國大學對政界的影響力,以及美國需要更多的親美派來輸出文化影響和維持世界領袖地位,我們不認為學生簽證會受到巨大的影響。

但是學生簽證OPT很容易受到影響。OPT項目允許在美國獲得全日制學士及以上學位的國際留學生畢業後未獲得工作簽證的情況下在美國工作一年的資格,但是該項目並非移民法的法定項目而是移民局的行政規則,修改這個項目也並不需要通過國會的法案,移民局自身可以通過Notice-and-Comment的程序進行修改。如果特朗普正式就職以後強力推行反移民政策的話,這個程序是比較容易被修改的。

3、工作簽證:H1b是專業人士工作簽證,目前每年都嚴重供不應求。移民法規定的每年 85,000個名額都需要抽簽才能決定歸屬。硅谷(亦作硅谷) 等高新技術產業區很多科技界從業人士都是持有H1b簽證的外國員工,他們比較希望放寬H1b名額而不是進一步收緊。

但是申請H1b外國員工的雇主需要提供給該員工不低於該行業當地普遍工資的薪水,這個普遍工資的計算由勞動部決定,他們可以通過變更計算方案的方式提高這個工資水平來減少外籍員工申請,但是這也需要一定的時間。

移民局可能會順應呼吁嚴格查處和限制IT consulting firms 濫用H1b名額的情況。多個雇主給同一個雇員遞交申請的印度籍員工可能影響比較大;另外也可能在申請人數超過法定名額的情況下優先將H1b簽證發放給受到美國的大學教育或者擁有來自美國的學校學位的人,而不是持外國學位的人,這可能對找工作的中國留學生有好處。考慮到特朗普夫人梅蘭妮就是通過H1B簽證來美國從事模特工作,後獲得職業移民綠卡的。 說不定梅蘭妮給特朗普大帝多吹耳邊風,增加H1B名額的事情就有眉目了。 但增加名額需要經過國會。 這要看特朗普能否有能力統合黨內兩院同志修改法律了。

4、L1跨國公司高管調動簽證。這個簽證和EB5投資移民類似,考慮到這種簽證對美國經濟和就業的好處,應該總體上

美國 | 洛杉磯“亞洲世界電影節”:文化交流異彩紛呈

大家好,正如我在上一篇專欄中提到的,我受邀報道洛杉磯舉行的第二屆“亞洲世界電影節”,有幸一覽眾多參與甄選的亞洲電影的放映。此外,還能一睹明星走紅地毯,頒獎儀式,以及電影界先鋒人物組成的小組討論。

這次盛會實實在在地展示了好萊塢對亞洲電影的興趣。今年其實沒有很多代表中國的電影。但我相信我們會在未來的電影節裡看到更多中國電影的身影。

這裡坐落在臨近洛杉磯的卡爾弗城(Culver City),這座城市生機勃勃,發展迅速。這些電影在弧光復合式電影院(Arclight Theatre)復合大樓放映,小組討論和招待會則在電影院正對面的卡爾弗城酒店(Culver City Hotel)舉行。這家酒店歷史悠久,展現了好萊塢復古風貌,《綠野仙蹤》(The Wizard of Oz.)演員在拍攝期間就曾入住在此。

“亞洲世界電影節從種類繁多亞洲世界電影精挑細選,向洛杉磯展示了其中的最佳影片,以吸引更多的人關注該地區電影人,加強亞洲和好萊塢電影產業之間的關系。通過跨文化的合作,我們的電影節展示了橫跨亞洲的51個國家的電影,包括土耳其、日本、俄羅斯、印度和中東。通過這個具有挑戰性的電影節,所有參與評選的電影都有一個獨一無二的獲得指導機會。”

居外榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman代表出席並報導於洛杉磯舉行的第二屆“亞洲世界電影節”

我有幸見到許多制片人,以及贊助這個充滿活力的年輕的、節日的公司的代表。紅毯星光閃耀,眾多女星爭奇鬥艷。電影節排片日程滿滿當當,上午11:00到下午9:00日,多家劇院連續5天放映。我看了幾部電影,包括《阿裡與尼諾》(Ali and Nino),以及《黑母雞》(The Black Hen),強烈推薦《黑母雞》這部電影。

電影節上處處洋溢著電影人的活力和熱情,來自不同國家和地區的電影人、公司,與洛杉磯當地居民聚在一起分享電影的美妙。這是一個慶祝文化合作和理解的好方法。

幾天以後,我參加了亞洲協會南加利福尼亞中心(Asia Society Southern California Center)在洛杉磯彼特莫勒酒店(Biltmore Hotel)舉辦的中美電影峰會(US China Film Summit)。

第一天,位於西木區(Westwood)的加利福尼亞大學洛杉磯分校將舉行業內專家小組討論,備受矚目。在比特摩爾酒店的最後一個晚上,我遇到了一群不同的人,其中許多來自中國的大型公司和制片人,他們來此是為了借鑒學習或尋找融資。電影介紹是最有趣的,包括中美聯合制作的主要電影剪輯。

也就是說,這既是洛杉磯與中國和亞洲重大商業合作,也是重大文化合作。來這個城市旅游和投資物業又多了一個理由。

2016年9月15日至16日,由洛杉磯世界事務委員會主辦,美中企業家商會協辦的“亞洲未來峰會”,在美國加州洛杉磯聖塔莫妮卡舉行。來自世界各地50多個企業領袖及相關國家政要作為演講者,就未來亞洲的迅速發展以及亞洲與加州和美國的關系議題在此次峰會上展開了廣泛而深入的討論。我們榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。【閱讀原文

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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美國 | 在美國27個主要城市買房 年薪需要多少?

在美國27個主要城市,你需要賺多少年薪才可負擔買房費用,擁有屬於自己的家?

對很多人來說,買房是一生中最大的投資和消費,目前美國房市火熱,房源緊張已經在全國許多市場造成負擔。

新數據顯示,今年9月份美國房價年上漲率為6.3%,高於8月份的數字。CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特(Frank Nothaft)說:“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番,達到13萬億(兆)億美元,主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元,但各地差異很大。”

美國房價兩年來一直以約5%的速度上升,主要是在住房供應有限(尤其是廉價住房)的情況下,因招聘持續、工資上漲以及抵押貸款成本低廉而受到支持。房價上漲或促使更多業主將房產掛牌出售,從而緩解供應短缺的狀況。

凱投宏觀(Capital Economics)房地產經濟學家Matthew Pointon表示,特朗普在競選期間幾乎並未提及住房政策。然而,他在8月一次演講中提出,要放松美國房產抵押貸款標准。

特朗普當時表示,由於監管產生的住房成本約為總成本的25%,他認為這一比例應減少至2%左右。

盡管總統候選人在競選中的主張和承諾未必最終會兌現,但在特朗普當選的情況下,Pointon表示,銀行可能會放松貸款標准,降低貸款資格所需的信用評分。這將在短期內促進借貸,圓更多人的業主夢。

為了避免買房後生活拮據,CNN根據HSH.com網站信息,整理出居住在美國以下27個主要城市,你需要賺多少年薪才可負擔買房費用,擁有屬於自己的家。

1、舊金山

需要薪水:152,173(美元,下同)
平均房價:835,400
每月支付金額:3,551

2、聖地亞哥

需要薪水:108,654
平均房價:589,300
每月支付金額:2,535

3、洛杉磯

需要薪水:100,147
平均房價:536,700
每月支付金額:2,337

4、波士頓

需要薪水:86,054
平均房價:435,300
每月支付金額:2,008

5、紐約

需要薪水:85,488
平均房價:397,600
每月支付金額:1,995

6、西雅圖

需要薪水:81,774
平均房價:422,100
每月支付金額:1,908

7、華盛頓DC

需要薪水:78,460
平均房價:393,500
每月支付金額:1,831

8、丹佛

需要薪水:70,741
平均房價:386,800
每月支付金額:1,651

9、波特蘭

需要薪水:69,786
平均房價:358,500
每月支付金額:1,628

10、邁阿密

需要薪水:64,879
平均房價:315,000
每月支付金額:1,514

11、加州沙加緬度(Sacramento)
需要薪水:64,748
平均房價:327,000
每月支付金額:1,511

12、芝加哥

需要薪水:61,291
平均房價:244,100
每月支付金額:1,430

13、巴爾的摩

需要薪水:55,935
平均房價:264,300
每月支付金額:1,305

14、達拉斯

需要薪水:53,824
平均房價:230 500
每月支付金額:1,256

15、費城

需要薪水:53,108
平均房價:234,800
每月支付金額:1,239

16、休斯頓

需要薪水:51,560
平均房價:217,400
每月支付金額:1,203

17、明尼阿波利斯

需要薪水:50,630
平均房價:240,300
每月支付金額:1,181

18、奧蘭多

需要薪水:49,811
平均房價:229,900
每月支付金額:1,162

19、德州聖安東尼奧(San Antonio)

需要薪水:48,341
平均房價:212,300
每月支付金額:1,128

20、佛州坦帕

需要薪水:44,897
平均房價:205,000
每月支付金額:1,048

21、亞利桑那鳳凰城

需要薪水:44,129
平均房價:235,300
每月支付金額:1,030

22、亞特蘭大

需要薪水:39,385
平均房價:191,500
每月支付金額:919

23、底特律

需要薪水:39,033
平均房價:170,817
每月支付金額:911

24、聖路易斯

需要薪水:37,527
平均房價:170,000
每月支付金額:876

25、辛辛那提

需要薪水:36,117
平均房價:157,000
每月支付金額:843

26、克利夫蘭

需要薪水:34,185
平均房價:138,900
每月支付金額:798

27、匹茲堡

需要薪水:31,962
平均房價:140,000
每月支付金額:746

互聯網資訊綜合整理

美國 | 從30年歷史看舊金山灣區房市

舊金山、紐約、洛杉磯屬於美國地產的龍頭地位,但房市的起伏規律都非常相似。圖為舊金山市一景。

之前我們談了很多房地產走勢的“現在進行式”,看的都是最新發展的市場行情,好處是知道現在發生的市場變化,瞭解房價、銷售量、庫存、房源等數據以便準備做出符合個人的投資計畫。但房地產是一門長期投資,光看當下走勢還不夠,要進入這場投資“戰爭”中,還要知道過去所發生的事,才能夠預知未來、眼光放遠。本次我們就要談談美國,以至舊金山灣區房地產的歷史,不說太遠的,就說說近30年的過去,我們會驚覺過往的經歷竟然如此類似。

“週期”,任何事物都有一個週期。房地產更不例外,它會經歷恢復期,產生一個房市泡泡,當泡泡吹到一等程度,到達峰值,就會帶來破滅;隨之市場進入低迷、下跌,然後等待下一次的恢復期的重新開始。如此的歷程循環往復、屢試不爽。(美國房地產發展史

灣區房市 歷史驚人的相似

從1984年開始至今,全美、舊金山灣區已經歷三個房市泡沫的循環,分別在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年這三個時間段,但是每次的循環都會帶來新的漲幅與新的房價高點。

把這條房價漲跌曲線放到30年的區段來看,就是上升、到達高峰、下跌、再上升⋯⋯。不過令人驚訝的是,從新的上升到泡沫化這個區間,都是5到7年的時間,沒有例外。看看我們正在經歷的新一輪循環,赫然已經走過5年,難道新的泡沫即將到來?

美國地產 貪婪帶來的崩盤

在八十年代初,九十年代中期和在2012年,都經過約4年的衰退期,經過幾年來的下跌,被壓抑的需求反彈而爆發,價格開始再次上升。每次衰退都是基於一個不合理的繁榮,甚至可以說是“集體的犯罪行為”。好比垃圾債券、儲蓄和貸款欺詐、網絡公司股票瘋漲。往往都是“失控的貪婪”埋下下一次泡沫的種子。

前一段時間我們剛走過2008年發生的次貸風暴帶,這個泡沫是由於數以億計的欺騙性貸款引發。當時眾多無法貸款的買家,他們被批准用貸款買房(或再融資):欺騙性的誘餌利率和承保標準的下降。放款人只是為了出售貸款,他們不在乎買家是否合格。有時,購買的物業沒有實際投資,也就是沒有首付,100%的貸款。

許多放款人和抵押貸款經紀人很清楚這是一個犯罪性的掠奪行為,但他們依然故我,直到金融市場崩盤、房市泡沫。這個事件的始末後來被好萊塢拍成許多電影,用來描述這一段期間的所發生的荒謬。

20世紀90年代早期和隨後的網絡泡沫,房價下降在10%至11%的範圍內,其規模完全不同於2008~2011年的崩潰,連舊金山灣區平均都下滑27%,全美範圍則跌幅更深,而且是近3次泡沫中歷時最久的一次。更早的類似崩潰程度發生在1930年代,大蕭條期間。

房價漲跌 一線城市搶先跑

而在次貸泡沫之後,2012年終於開始新的恢復期,走過4年的滑落,需求的反彈力道也相當大,已經有約70%的漲幅,熱門地區早已超過上次的峰值。二、三線的城市也在迎頭追趕,相對來說,目前二、三線比一線城市還有更多漲幅空間。

值得留意一件事,在房市的恢復期、泡沫破裂期,一、二、三線城市是有區別的。全國範圍的一線城市當然就是指紐約舊金山洛杉磯等這些大都會區,尤其近年這三座城市是華人移民的重點,更帶來龐大資金,使得漲幅異常火爆,房產供不應求。因此,一線城市的漲幅快、漲得高,但是泡沫期卻跌得慢,易止跌。

二、三線城市的漲幅時間會跟在一線城市後面,要花更長時間才能回到上一次的峰值房價,但當市場崩盤時他們會更快反映出來。總體來說,一線城市因為有更多的利基點支撐,例如有人口移入、就業多、城市發展健全等因素當靠山,所以房價總是高高在上,就算市場崩盤通常也只是少少跌一點,很快又回漲。反之,二、三線城市缺少某些利基點,就容易“風吹受寒”。

房市循環:會跌就會漲,反之亦然

面對新的恢復期,大家談到紐約大都會舊金山灣區的房價,越晚跟進的買家都是搖頭嘆息,賣家則是滿面春風。但這場恢復期看似就要結束,作為美國房市的先鋒們已經進入平緩的震盪曲線,隨之美國各地也將面臨這一狀況。

因此當有人喊著“房價漲不停怎麼辦?”、“現在房價跌得那麼慘,又怎麼辦?”看到房價漲,好像房價永遠都下不來;看到房價跌,又感覺陷入無望。其實大可不必過多憂心,因為根據循環週期的經驗法則,漲上去的終究會跌,只是跌多跌少的問題;下跌終究也會漲上去,但往往會漲很多,將會超過前一次的房價高峰值尤其在熱門房市區域。

然而,現在每個專家都在觀察著,哪個“契機”會引發新的泡沫破裂,這個事件恐怕是遲早的問題,而不是會不會的問題。但要判斷何時泡沫化,困難的是當前局勢面臨前所未有的混亂,世界上的變數過多,令眾多專家苦惱著如何預測。

互聯網資訊綜合整理

日本 | 奧運會助攻 東京房市回暖倒計時

Part1:去東京,妳不能錯過的景點

東京或許並沒有多麽宏大的古代建築遺產或者天然的秀美山川。不過,壹旦深入到東京的街頭巷尾,妳卻絕不會覺得單調無聊,而會驚奇地發現傳統的神社、建築與摩天大樓有機結合,繁忙的市中心不時出現綠茵與河流,博物館、美術館與購物中心融為壹體,讓文化、藝術、科技這些概念真正深入進了生活之中。

何況這裏有著世界壹流的當代建築設計和世界三大繁華區之壹的美麗街道銀座,有東京塔、臺場彩虹大橋、澀谷繁忙的十字路口這些日劇中壹模壹樣的風光,還有全日本乃至全球首屈壹指的璀璨夜景。

東京塔Tokyo Tower—-東京的地標性建築,站在塔頂可以俯瞰東京全市,夜景更是迷人 淺草寺senso-ji—-東京都內歷史最悠久的建築,周圍有很多日本特色的小商鋪 新宿Shinjiku—-熱鬧又混亂的購物街區,毗鄰歌舞伎釘,是東京乃至於整個日本最著名的繁華商業區 臺場(禦臺場)Odaiba—-東京最新的娛樂場所集中地,經常有日劇在這裏取景拍攝 銀座Ginza—-東京最繁華的鬧市區,也是有名的高端購物場所 皇居kooky higashi-gyoen—-天皇及皇室居住的地方,其內二重橋下的護城河被公認為皇居最美之地 秋葉原akijabara—-日本知名的電器動漫壹條街,發燒友必去之處,更是冬季高端科技的集中地 涉谷shibuya—-日本潮流的發源地,年輕人喜愛的購物聖地 明治神宮meijijingu—-是日本名人舉辦傳統婚禮的熱門場所

 

Part2:三大要點了解東京房市

Part3:為什麽近年在日投資房產如此火熱

1、申辦2020年東京奧運會

在日本成功取得2020年東京奧運主辦權後,可以感受到日本重燃希望的氣息。景氣持續回溫下,東京不動產的基礎設施加速建設,房地產業皆歡欣鼓舞期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年,這也許是中國人赴日本買房的壹個基本原因。<詳細>

2、日元持續貶值

中國人赴日本買房,也是隨著日元持續貶值,中國投資客對日本不動產的興趣逐步加溫。報道稱,過去5年來,日元兌人民幣累計下跌了25%,跌幅超過同期兌美元的15%。日元貶值,讓今年到日本旅遊的中國遊客人數創新紀錄,同時刺激了度假房產的投資。<詳細>

3租金收益率較高

買家看到了投資日本的價值。日本新公寓樓年租金收益率可達到5%至6%,舊公寓年租金收益率甚至高達10%日本精品房源壹覽】。另外,銀座壹些黃金地段的不動產,升值潛力巨大。赴日本買房具有很大的商機。<詳細>

 

Part4:東京熱門投資區域有哪些?

壹、東京投資熱門區域——金三角

“金三角”區指的是東京最核心3區千代田區、中央區、港區,由於在地理位置上3個區形成了壹個三角形,同時3區又為東京房產投資的黃金重要區,因此稱之為”金三角”區。

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1、千代田區

千代田區擁有包括皇室居所、日本國會、最高裁判所(最高法院)、靖國神社與大部分設置在大手釘的中央省廳(中央行政單位)等重要機構,因此該區可說是日本的政治、經濟中心。除了政治中樞的職能外,包括明治鋼業在內的日本諸多著名公司的總社也設在該區。由於這裏寫字樓眾多,比較適合投資單身公寓,出租給附近的白領。【詳細

2、中央區

中央區不僅地理位置處於東京的中心地,更是日本經濟、信息、商業等的中心。著名的日本銀行、”日本的華爾街”——東京證券交易所等日本經濟核心都位於中央區。除此之外,包括銀座、大型布莊與三越百貨等公司總社都在該區,是名副其實的商業、金融中心區。

為迎接東京奧運會,政府決定將對中央區銀座、日本橋等重要商業區進行改造,這也間接影響了中央區房價在未來的進壹步上漲,投資潛力巨大。【詳細

3、港區:

港區位於東京東南方、緊鄰東京灣,境內較著名的市街包括有赤阪、經濟活動活躍的新橋、濱松釘等商務街、外國觀光客與酒吧雲集的六本木、高級住宅街的麻布和白金,日本重要地標之壹的東京塔就位於該區,這裏是壹個聚集著諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區。【詳細

二、東京投資熱門地段——中央區銀座、日本橋

1、中央區銀座

中央區銀座

銀座與巴黎的香榭麗舍大街、紐約的第五大街齊名,是世界三大繁華中心之壹。根據日本國土交通省統計,銀座在日本全國商業地產價格中,連續9年排行第壹位。日本政府將出臺壹系列扶持政策完善銀座市政規劃,帶動銀座地區房價在未來的進壹步上漲。【詳細

2、日本橋

日本橋

擁有日本銀行總行和有著日本”華爾街”之稱的東京證券交易所。雲集了大和證券、IBM、丸紅、丸善、日本美林證券、三井、三菱證券在內眾多大型公司的日本總部。由於這壹帶銀行等金融機構和大型公司眾多,單身公寓需求量巨大,在壹定程度上保證了出租率,免除了投資的後顧之憂。【詳細

 

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居外特別策劃:旅行中的商機 海外那些投資潛力無限的旅遊城市

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

 

居外課堂:解答您在海外買房中最常碰到的問題

想在海外買房卻無從下手?居外課堂匯集並整理國內買家在海外買房時經常碰到的問題,如買房是否能移民、買房稅費多少、投資回報率如何計算等,涵蓋買房前、買房時、買房後各個不同階段,從買家的角度為您壹壹解答,平實的語言、豐富的圖表,讓您更容易理解、更具操作性。您關註的海外投資難題,由居外課堂為您解答!

不管妳是打算在海外買房,還是已經在海外買房,妳在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答。

 

居外課堂:海外買房壹定要請律師嗎?

400X300買房子對中國人而言可能是人生中最重要的交易之壹了,尤其中國人如果要在海外買房,不熟悉當地的環境丶政策,如何確保房產交易的安全,保障自己的權益呢?居外以五大熱門國家為例,向各位介紹在海外房產買賣過程中的重要角色:律師。閱讀原文

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海外買家如何在新加坡貸款買房

400X300全球最富有國家之壹的新加坡,吸引著來自世界各地的投資者。其語言環境、生活節奏和遍地商機的優勢,使不少中國人選擇那裏作為留學、移民及房產投資的目的地。當前,新加坡現行的市場利率較低,貸款年利率從2%-3%不等,較國內6%左右的利率水平,可謂極為優惠。閱讀原文

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海外買家如何在加拿大買房貸款

318 (2)目前加拿大的房貸政策較為開放,除了我們熟悉的新移民、非居民等貸款項目之外,也有壹些銀行和金融機構向境外人士(無加國身份)投資購買加國本地房產提供特別貸款項目,以迎合越來越多海外投資者;與國內相比,加拿大的房貸制度更完善、產品更豐富,而且,對於海外買家來說,只要滿足壹定要求,也是可以辦理房貸的。閱讀原文

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海外買家如何在美國買房貸款

3 (3)當前,中國“土豪”以豪爽的全現金付款和搶購豪宅而聞名於世。因為方便快捷、且無後顧之憂,部分資金雄厚的投資者都選擇了壹次性付清。不過,對於普通投資 者來說,如果能通過貸款來購買美國房產,也不是為壹個很好的投資手段!閱讀原文

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新加坡買房?這29個問題妳壹定要知道

新加坡買房?這29個問題妳壹定要知道新加坡是全世界房地產市場上最安全的,在投資收益方面也是最可觀的。國外房產中,新加坡置業是壹個很好的選擇,然而在新加坡買房子的時候,海外置業者壹般都會關註哪些問題呢?下面居外為妳解讀。閱讀原文

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中國人在加拿大買房時問得最多的26個問題

caquestion (2)溫哥華和多倫多是加拿大移民人口最多的城市,尤其是溫哥華,中國移民占溫哥華整個城市人口比例約30%。受自然環境和教育資源等有利條件所吸引,近年來到加拿大買房的內地買家越來越多,而大陸移民固有的對房地產買賣的壹些疑問也漸漸湧現出來。閱讀原文

 

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盤點中國人在美國買房時最愛問的23個問題

400X美國買房如今已成為眾多人的選擇,無論是為將來自己養老還是為孩子創造更好的未來,美國是人們心中的首選。很多朋友向居外網詢問美國買房相關事宜,問題多種多樣,在這裏給大家做壹個簡要歸納。閱讀原文

 

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海外買房 “菜鳥”十五問

400X300妳知道什麽是好的房產麽?是不是有個小院子,院子裏面種著花就是很棒的房屋了呢?購房的時候需要考慮的可遠遠不止這些問題,下面就跟著居外壹起來看壹下海外買家在諮詢購房問題時最關註哪些問題。閱讀原文

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在美國買房如何確保交易安全

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加拿大 | 全國10大最熱樓市 安省囊括 房價2位數漲

今年10月份全國最火熱的10大賣家市場,全部都在安省大多倫多,劍橋市(Cambridge)供不應求排首位,貴湖市(Guelph)排第2位。劍橋房市價量齊升,但業界指缺乏供應,買家競爭將推高房價。

加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association,簡稱CREA)於11月15日發表的全國地產銷售報告,劍橋和貴湖兩市的庫存已低於1個月。地產網站BuzzBuzzHome根據CREA的數據,排出全國10大賣家市場排行榜,從多倫多經401高速公路開車大約1個半小時可達的劍橋市,以103.73%的銷售對新上市比率(銷售比),成為十大之首。

加拿大 | 全國10大最熱樓市 安省囊括 房價2位數漲
今年10月份全國最火熱的10大賣家市場,全部都在安省大多倫多,劍橋市(Cambridge)供不應求排首位,貴湖市(Guelph)排第2位

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「房價以兩位數上漲」

銷售比被廣泛認為是衡量一個市場是否平衡,或市場是由買方或賣方主導的指標。以百分比表示的比率,是通過將指定月份的銷售數,除以在同一時期在市場上市的房屋數量計算出來。40%和60%之間的比率表明市場平衡,而超過60%則表示是一個賣方市場。

10月份全國10個最高銷售比的市場均在安省。除劍橋外,貴湖和胡士托-英格索爾(Woodstock-Ingersoll)都超過了90%;諾森伯蘭山(Northhumberland Hills)、基秦拿-滑鐵爐(Kitchener-Waterloo)、嘉華達湖(Kawartha Lakes)、奧克維爾-米爾頓(Oakville-Milton)、咸美頓-伯靈頓(Hamilton-Burlington)、尼亞加拉瀑布-伊利堡(Niagara Falls-Fort Erie)和韋蘭(Welland),都超過80%。

根據劍橋房地產經紀協會提供的統計數據,該市10月份的房屋銷售數量為287套,較去年同期增長23.2%。而10月份房屋銷售的平均價格也是創紀錄的411,743元,比去年同期增長18.7%。

劍橋房地產經紀協會主席Karlis Bite表示,10月份的情況可能不可持續,這並不是因為缺乏需求,而是缺乏供應。由於10月份的庫存不到1個月,銷售比竟超過100%,買家之間的競爭繼續推高價格,並以兩位數上漲。該市10月底的庫存量為0.9個月,低於去年同期的2.7個月。

Bite認為劍橋地產市場火熱的原因是,大多區買家正面對高房價,同時汽油價格又低,導致一些通勤人士轉向大多區郊區尋找機會。

安省獨霸10大火熱賣家市場相反,全國10個銷售比最低的市場,有9個位於草原省份,銷售比均低於40%,是絕對的買家市場。

相關資訊:加拿大 | 多倫多土地轉讓稅或增加7% 將打擊所有買房者

(據加拿大家園

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海外 | 2017年這些國家留學政策有變 簽證變化需瞭解

2016年申請季已經落下帷幕,馬上就要進入下一個新的申請季。而隨著海外留學持續升溫,各國政府也在積極推進留學新政策,在留學申請要求,招生標準和簽證政策上都作了新調整。業內人士表示,準備留學前一定要瞭解最新的留學政策,做好萬全的準備是上策。

美國:STEM專業OPT時間延至3年,正式啟用CAAS

美國移民局表示,準備將在美國攻讀STEM(Science科學、Technology技術、Engineering工程、Math數學)專業的國際留學生的OPT(專業實習)時間,從原先的29個月延長至36個月。海外 | 2017年這些國家留學政策有變 簽證變化需瞭解

琥珀教育華南區總經理何楚剛表示,OPT是從學生身份到工作身份的過渡階段,如果到期,留學生還沒有找到合適的工作並拿到工作簽證,那麼便很難以合法身份繼續留在美國。因此,OPT延長的這7個月,意義相當重大。

此外,赴美本科留學正式啟用全新申請系統——CAAS,正式向9至11年級的高中生開放。同時,俗稱美國高考的SAT考試也進行了全面改革。

英國:出台新簽證試行計劃

今年當地時間7月25日,英國內政部公佈了一項針對留學生的簽證試行計劃。何楚剛表示,英國巴斯大學、帝國理工、劍橋和牛津四所大學在入學申請和簽證方面實行簡化材料,所提供材料數量比過去減少了一半。同時前往劍橋、牛津、巴斯大學及帝國理工學院就讀研究生學位課程的學生,將獲得比入讀課程時長多出6個月時間的簽證,這意味著留學生在結束課程後有更長的合法居留時間,可用於實習、找工作等。

澳大利亞:簡化簽證程序

從今年7月1日起,澳大利亞移民局開始正式實施留學生簽證新政策SSVF(Streamlined Student Visa Framework)。這項新政策帶來了幾項重要變革:

1.所有國際學生將申請同一種學生簽證,8種學生簽證正式簡化為兩種——學生簽證和監護人簽證;

2.學生簽證申請將全部採用電子簽證的模式,不再接受紙質簽證;

3.澳大利亞移民局將綜合評估學生的國籍和所申請的教育機構以確定其移民風險等級,指導學生提供簽證申請所需要的語言和資金的證明材料。

4.進一步開放留學市場,可以接受國際小學生留學。申請者需至少年滿6歲,且小學留學簽證最長的簽證時間為兩年。

5.本科方面,澳大利亞也開放了留學政策:除墨爾本大學外,其他的澳大利亞大學基本全面放開接受中國的高考成績。

新西蘭:留學可帶薪實習

許多新西蘭院校都允許帶薪實習,2015年12月7日起,新西蘭的5年學生簽證正式啟用,五年可以囊括預科以上學習的所有階段。目前新西蘭的留學政策主要是,在新西蘭讀完文憑課程可申請一年工作簽證。學生被允許留在新西蘭工作,讀完本科後還可以再有一年的工作簽證。

(據廣州日報)

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新西蘭 | 父母團聚移民適用範圍已定 部分人將受影響

據RNZ報導,根據新西蘭政府最新的削減移民措施,如果移民父母被批準定居新西蘭,那麼移民子女將不得不為父母提供長達10年的經濟支持。

這一資助期比之前的5年整整延長了一倍,而這一舉措僅僅是近期移民局一系列調整措施的一項,此次政策改變主要是考慮到移民數量和成本的上升。

據瞭解,每年約有5500名移民的父母來到新西蘭定居,其中大約一半都是中國人,印度裔約佔20%。

新西蘭移民局表示,此次資助期限從5年增加至10年,只會對那些已經獲得邀約正準備申請,以及未來申請的人產生影響,已經獲得簽證的移民父母並不包含其中,但從10月起,移民局已經暫停接受新的父母團聚類別申請。

日前,移民部長Michael Woodhouse宣佈消息時曾表示,這些移民父母無法養活自己,儘管有子女作為其資助者,但每年仍將花費納稅人上千萬紐幣,同時也給醫療服務帶來負擔。

新西蘭移民局業務政策經理Nick Aldous表示,對父母團聚類別申請條款的重新審核正在進行中。「其實早在2011年,就已經同意對父母團聚資助期進行調整,以控制財政成本,但由於法律變化需要時間,所以直到最近才得以正式實施,而正在進行的條款重新審核也將著力解決這些問題。」他說。

移民部長Michael Woodhouse表示,對工作簽證條款的重新審核也正在進行中。

(據新西蘭天維網)

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