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作為澳洲最大城市以及新州的首府城市，悉尼這幾年房價蹭蹭蹭地猛漲，購房成本牢牢占據全澳第壹，其他大城市也呈同等趨勢。

澳洲人曾經引以為豪的住房自有率如今直線下降，先前幾乎不識買房愁滋味的中產階層紛紛直呼買不起。為此，有人提出“共享產權”的想法幫中產圓夢。簡言之，就是找人合買房子，然後壹步步贖回房子全部產權。

悉尼這幾年房價蹭蹭蹭地猛漲，購房成本牢牢占據全澳第壹，其他大城市也呈同等趨勢

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買房夢漸行漸遠

克勞德·魯賓遜現年46歲，年薪8.5萬澳元，超出澳洲平均收入水平。但這筆收入相對於悉尼如今的購房成本，不過是杯水車薪。

“對我這樣的人來說要想買房太難了，”魯賓遜說，“我掙得不算少，但還要養家、付房租，根本掏不起10%的（購房）定金。”

全球最大房地產數據分析機構“核心信息咨詢公司”提供的數據顯示，悉尼獨棟住房價格最近５年內上漲約60%，公寓房價同期上漲44%。

事實上，整個澳大利亞房地產市場近年不斷升溫。海外買家被認為是過去3年助推房價上漲的主要因素。但隨著近期大銀行停止對海外買家發放購房貸款，加上央行5月降息至歷史低位，政府對部分購房者實施稅收優惠政策等，本地居民顯示出強烈購房意願。而悉尼這個人口第壹大城市憑借其得天獨厚的發展優勢，更成為買房人的第壹目標。

今年5月至7月，悉尼獨棟住房價格中位值達88萬澳元（人民幣442.9萬元），公寓價格中位值為67萬澳元。

市場研究機構Demographia今年發布的國際房價負擔能力調查報告顯示，悉尼是全球房價負擔第二重城市，房價中位值是家庭年收入中位值的12.2倍，僅次於中國香港。按報告標準，房價與家庭年收入比低於3屬於“可以負擔”，高於5.1已是“極度無法負擔”。

未來18個月裏，悉尼即將完工不少住房建築，或許能拖緩目前房價漲幅，但專家普遍預測，悉尼房價在可預計的壹段時間內不會下跌。

“過去10年我聽過好幾回關於房地產泡沫要破裂的說法，”魯賓遜說，“但泡沫並沒有破裂，房價反而壹路上揚。悉尼是個宜居城市，也很漂亮，但在此定居的經濟成本太高了。”

經濟學家索爾·埃斯萊克說，在澳洲多數大城市，居民住房價格漲幅普遍超過收入漲幅，二者差距之大在發達國家中排名靠前。部分中產階層壹下子拿不出那麽多買房訂金或首付，同時也享受不了政府福利住房政策，成了“夾心層”，直接導致城市住房自有率大幅下降，租房人口隨之增加。買不起房的不光是年輕人，甚至包括部分在外人看來收入尚可的中年人。

墨爾本大學研究顯示，澳洲成年人住房自有率壹度保持在67%左右，但這個數字明年可能降至不足50%，悉尼等大城市情況更糟糕。

醞釀“共享產權計劃”

為幫助“夾心層”買房，新州公益組織聯盟提出“共享產權計劃”，幫扶對象是那些年薪7萬澳元至10萬澳元的首次置業者，例如教師和警察。

按照這個設想，個人或家庭購買第壹套住房時，可按比例支付部分房款（最低支付25%），剩余部分由社區住房部墊付。購房者收入增加後，可購買剩余部分房產，直至收回整個房產所有權。

新州住房協會聯合會主管溫迪·海赫斯特解釋道，購房者可以根據自己出資的房產份額辦理抵押貸款，剩余份額的抵押貸款由社區住房部承擔。隨著購房者經濟能力提升，他們可以接著購買剩余部分房產。如果房價上漲，他們可以將先前購買部分視作投資增值，將這筆投資再抵押出去，以此購買剩余房產。

社區住房部不屬於政府機構，由非營利住房協會、政府補貼租房組織和教會持有住 房機構三部分組成，是澳洲住房保障體系的重要組成部分。這個機構主要負責向中低收入階層提供價格較低廉的租房。

悉尼南部聖喬治社區住房部的帕特裏克·瑞安說，“共享產權計劃”能大幅降低中產家庭特別是年輕家庭進入房地產市場的成本。據他所在部門調查，僅在聖喬治社區，就有２萬戶家庭可能受益於這個計劃。

至少，在魯賓遜眼中，這個計劃是他目前有可能攀上悉尼房產階梯第壹級臺階的唯壹可行辦法。
但要推廣這壹計劃，單靠社區住房部顯然不夠。瑞安呼籲州政府對申請購房者予以政策傾斜，因為依據當前立法，購房者如果通過共享產權模式首次購買住房，就享受不到政府提供的首次購房補助金。

另外，瑞安也希望政府和房地產開發商能協助社區住房部廣泛籌集房源，例如請求對方以壹定優惠價格騰出壹部分土地和房產，供這個計劃使用。在他看來，2008年美國次貸危機給房地產商的壹個教訓就是，不要過高追求經濟利益。

部分專家則建議，參與這個計劃的住房公益組織直接投資房地產開發，靠租金支持計劃開展。

他山之石可否攻玉？

“共享產權計劃”不是新州首創。類似做法在英國已實施30多年。英國共享產權住房由當地非營利組織住房協會運作，具有“半買半租”性質。購房者購買壹定份額的住房產權（通常為25%至75%），對剩余產權每年支付2.75%至3%的租金，形成購房者和住房協會按出資比例共有房產的模式。個人擁有的房產份額可自由動態調整，既可以向住房協會購買剩余份額，也可以轉讓自有份額。如果個人沒有獲得全部房產，轉讓時住房協會具有優先購買權。

在英國，有資格申請者包括初次購房者、曾經擁有住房但目前無力購房者以及共享產權住房購買者，年收入壹般不得超過8萬英鎊。倫敦地區將申請門檻調整為9萬英鎊。

專家介紹，共享產權住房政策在英國實施以來，滿足了更多中低收入家庭住房需求，壹定程度上削弱房價漲幅高於收入增幅產生的負面效應，同時因為建造這類住房所需政府資金補貼遠少於公租房，從而實現更高供給效率。但這壹做法能否在全澳範圍順利開展，有待商榷。

澳洲人溫迪·戈登是英國壹家住房協會共有產權住房部銷售經理。她認為，如不做調整，英國模式很難在澳洲復制，其中壹大原因在於英國銷售房屋不僅要看價格，還會考慮申請購買者收入、個人和社區聯系等因素。

因此，在部分城市，購房者可以直接從公開市場購買共享產權住房，價格會參考所在地房價，但也會考慮購房者支付能力，從而給與壹定優惠。而在澳洲購房，除通過中介直接從賣主那裏購買外，相當壹部分是在房產中介組織的拍賣會上當場喊價購買。要想在澳洲，特別是經濟發達地區，說服私人開發商出讓部分利益，“不是說不可能，但確實得下壹番功夫”。

（據今日澳洲）