房源严重不足 多伦多地区新独立屋均价近百万创下历史新高

多伦多新屋市场的销量在经历了一月份短暂的冷却后,二月份扭头回升,几乎刷新了十年来的新纪录。与此同时,低层新屋的库存量持续下降,推动平均价格飙涨,至二月已经达到83万元,创下历史新高,这使房产商很高兴。

据建造业及土地发展联会(BILD)公布的数据,今年二月份多伦多地区一共售出3629间低层新屋或公寓单位,比去年同期大增21%,比10年来的平均水平则高了36%,是10年来销量第二好的二月份,仅次于2011年。

比去年同期大增21%,比10年来的平均水平则高了36%,是10年来销量第二好的二月份,仅次于2011年

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该协会CEO塔基(Bryan Tuckey)指出,有多个新楼盘在一月推出,所以拉高了二月份的销量。其中,低层新屋(独立屋、半独立屋和镇屋新盘)的销量增长最为显著,年同比达 22%至1780间,比10年来的平均水平也高出了25%。公寓房则卖出了1849间,年同比增长20%,但是比10年来的平均水平高了48%。

值得一提的是,本地低层房屋库存量正在持续下跌,这可能会在未来推动房价出现更大幅的上扬。

至上月末,本区市场上的低层新屋只有至4017间,创10年新低,只能相当于不到三个月的供应量。

塔基指,多伦多地区用作发展的服务设施用地(serviced land)不足,令新盘数量减少,房屋持续供不应求,新屋、特别是独立屋的价格已飙升至破纪录的水平。目前,多伦多地区新屋的均价升至83.12万元, 创下比去年同期升13%;独立屋均价为99.88万元,比去年同期升16%。

在一些热门地区,新盘上市时经常会引发火爆的“抢购”场面。上月,华人聚居区万锦市北部的一个新楼盘开售,有人顶着风寒提前一天占位排队。购房者买房心切,可见一斑。

 

新建公寓的行情则平衡许多,而房价则增幅也远没有低层房屋迅猛,二月份的平均售价为45.4万元,比去年同期微升3%;若面积计算,每平方英尺为580元,年同比上升5%。

低层新屋市场的火爆,也令它同公寓房的差价越来越大。目前两者平均差距为37.7万元,也是创下了历史新高,在过去5年间已急升5.6倍。

 

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(据家园新闻)

加拿大联邦政府拨巨款 收集外国人买房数据研究加拿大房地产市场的影响

加拿大新任财政部长 Bill Morneau 终于在万众瞩目下宣布了最新的五年财政预算案,其中住房部分的投资案也是大家关注的重点。据悉,联邦政府计划将耗资50万元,探讨海外投资者在加拿大的置业情况。

房地产方面的预算案主要包括:联邦政府计划拨出50万预算让加拿大统计局收集海外买家在加拿大购房数据,研究其对加拿大房地产市场的影响;并拨出23亿因应可负担的住房问题。此外原住民社区住房也得到7.39亿的补助。不过有专家指出,真正影响房市的因素应该是基础建设。

联邦政府计划拨出50万预算让加拿大统计局收集海外买家在加拿大购房数据,研究其对加拿大房地产市场的影响

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联邦政府说,目前没有一套全面、可靠的数据,显示外国买家在加拿大置业的数量。

目前的研究计划包括:联邦政府与各省合作,包括 B.C. 省和安省。最近 B.C. 省宣布,它要求置业者说明,他们是本国公民、永久居民,还是海外居民。

此前,CBC报道称加拿大抵押贷款及地产公司(Canada Mortgage & Housing Corp., CMHC)正在与至少8家政府部门合作,联手调查有关温哥华、多伦多和蒙特利尔房地产市场中的海外买房者信息,其中就包括在加拿大读书的国际学生。

据悉,加拿大抵押贷款及地产协会目前正在寻找新的方式获取更为准确而详尽的外国买家信息。根据其内部文件显示,该协会正试图从警方处获得洗钱犯罪相关信息,并将国际学生归为外国买家。

对此,该协会的发言人 Karine Leblanc 称,目前来看还没有一个可靠的方式可以获得加拿大房地产市场内外国资金的信息。所以 CMHC 会定期召开内部会议,与地产行业专家一起商议出一个可行的计划,以追查外国买家的行踪。

CMHC 加紧追查国内房地产市场内的外国资金,主要源于近年来温哥华、多伦多等大城市的房价暴涨,导致房屋可负担性急剧下降,使得越来越多的人对于房地产市场崩溃深感忧虑。

今年2月,温哥华地区的独立屋房价在近一年的时间内增长了约27%,平均价格达到了130万。多伦多地区的独立屋均价也升至了121万。随着温哥华和多伦多的房屋可负担性降低,蒙特利尔也在吸引着越来越多的国外买家。

今年,CMHC 加紧了对外国买家的调查行动,将会对多伦多、温哥华以及蒙特利尔三地的房产开发商、地产局、地产经纪、律师等进行多方求证,以获得有关外国买家的详细信息。相信联邦政府的拨款,将有助于相关机构对海外投资者的深入调查。

加拿大统计局获拨50万元蒐集 海外买家在加置业资料

联邦政府耗资50万元﹐探讨海外投资者在加拿大置业的情况。

联邦政府财政预算拨备50万元﹐给加拿大统计局﹐以探讨调查方法﹐蒐集海外买家在加拿大购置物业的资料。

联邦政府说﹐目前没有一套全面、可靠的数据﹐显示外国买家在加拿大置业的数量。

这项研究计划包括﹕联邦政府与各省合作﹐包括卑诗省。该省最近宣布﹐它要求置业者说明﹐他们是本国公民﹑永久居民﹐还是海外居民。

许多人相信﹐温哥华地产市道最近几年火红﹐因为大群富裕外国买家涌入。

在温哥华﹐房价急剧攀升﹐独立屋的价格,远远超过100万元﹐人们怀疑地产市场能否持续下去。

 

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(据家园新闻)

从扎克伯格捐款看美慈善文化 和高昂的遗产税有关吗

去年12月2日,创始人马克·扎克伯格宣布他的女儿Max来到这个世界,在同日发布的一封《给我们女儿的信》中,新爸爸宣布,将他与华裔妻子普莉希拉·陈所持Facebook股份中的99%捐赠出来投入慈善事业,总价值约450亿美元,这些股份将逐渐转入他与妻子所建的一家有限责任公司“陈-扎克伯格行动(Chan-Zuckerberg Initiative)”。

从扎克伯格捐款看美慈善文化  和高昂的遗产税有关吗
扎克伯格一家

这一计划公布后掀起的争议迅速盖过了“为女儿庆生”的欢乐话题,扎克伯格被指以慈善为幌子,企图规避遗产税与资本利得税。12月4日,扎克伯格 在其个人主页上回应称,使用有限责任公司方式而非传统基金会,他不会获得任何税收优惠。相反,如果把股票转移至传统基金会,却可以直接享受税收优惠。另 外,和其他人一样,有限责任公司在出售股票时照样要缴纳资本利得税,也就是说,转移股票并不能避税,该交的还是得交。

为什么要采取有限责任公司的形式,扎克伯格这样回应:这是为了“更加灵活有效地完成我们的使命”。

公司制度不是为避税

一般情况下,慈善事业会以非营利基金会的形式运作,以公司形式来做慈善是很鲜见的,但采用公司形式做慈善,的确会有很多比非营利性基金会更为便 利的地方。在美国,一般的公益基金会每年需要将至少5%的总资产投入符合其宗旨的慈善活动,其余资金可以用于投资。而扎克伯格将不会面临这种限制。另外, 公益基金会通常只能进行和其慈善目标相关的投资,而有限责任公司则没有这一限制,可以投资任何公司。

同时,有限责任公司的透明度也更低,根据规定,慈善基金会必须出具年报和定期财务报告,向社会公开款项使用细节,但有限责任公司则不需如此。

另外一大好处是,这使扎克伯格可以名正言顺地游说政府,进而影响政策。在给女儿的信中,扎克伯格说“我们必须参与到有关政策和宣传的尖锐争论中去”,而非营利性机构和基金会被限制资助游说活动,更不能资助政治竞选。

在双层股权结构的设计中还加入了一个表决权代理协议,创始人扎克伯克拥有特殊的超表决权股份,这让他可以在放弃普通股的同时,仍旧保持对Facebook的多数控制权。

许多人关心扎克伯格是否会因做慈善而失去对Facebook的控股权,一位证券界分析师表示,Facebook采用的是科技公司常见的双股权结 构:股票分A股、B股,外部投资者持有的A类股每股1票投票权,管理层持有的B类股每股有10票。扎克伯格持有B类股的19.6%左右,目前的投票权约为 20%。根据2012年2月公布的招股书显示,一些股东和扎克伯格达成了投票协议,同意扎克伯格代表他们的30.5%股份投票。如果他将自己拥有的股票 99%捐出,只要股东出于对他能力的信任不改变这份投票协议,扎克伯格仍有30.5%的投票权。

正如扎克伯格回应所说,有限责任公司 将会“更加灵活有效”。既然有这么多好处,为什么许多美国富豪仍将钱捐给了基金会?分析人士指出,很大的一 个原因是由于避税,美国遗产税最高可达50%,将钱捐给基金会,或者自建基金会,然后由自己或者子孙管理基金,是一种常见的做法。

由于公司比基金会有更高的灵活性,以及更为清晰的成本收益核算,许多人期望扎克伯格此举能给目前以基金会为主的传统慈善方式带来变革。

爱捐钱的文化

美国出产世界上最富有的人,他们也往往是世界上捐得最彻底的慈善家。比尔·盖茨夫妇所创建的基金会目前已捐款300多亿美元,盖茨表示他95% 的个人财富将在他与妻子去世后20年内全部捐出。巴菲特也早就承诺将捐出99%的个人资产做慈善。事实上,巨额捐款在美国历史上很早就出现过,早在 1831年,一位名叫斯蒂芬·吉拉德的商人将700万美元的遗产捐赠给了费城,成为美国慈善史上的重要事件。

慈善组织的兴起要早于美国 建国。在从欧洲向北美艰苦的移民的过程中,很多初来的移民都得到过慈善团体或个人的某种慈善资助。美国学者马修·比索 普指出,殖民地时代,北美的社会慈善事业在实践上主要是仿效英国济贫法进行的,而在思想上,则由英国清教徒关于慈善的一系列主张占主导地位。

美国人为什么爱捐钱?中国社科院美国研究所教授资中筠认为,捐赠的背后存在着美国的志愿精神和基督教传统两种文化因素。志愿精神在美国有悠久的传统,与作为美国核心价值观的个人主义同时并存,是市民社会必不可少的组成部分,是美国公益事业赖以发达的社会思想基础。

同时,基督教文化也是慈善事业发达的一大因素。清教徒承认社会财富的分配不均,但认为富人有义务帮助穷人,自己过简朴的生活。较早的慈善家赛奇 夫人、卡内基、洛克菲勒等人都是虔诚的基督徒。把基督福音传播到世界各个角落的传教士精神在美国各大基金会的指导思想中也有充分的反映。

政策深刻影响传统

在文化因素之外,政策深刻影响着美国慈善传统的形成。美国政府从1913年开始征收个人所得税,仅仅4年后,美国国会就通过法案,规定捐款或实 物捐赠可用来抵税,所得税可抵税部分最高达15%,借此鼓励民众捐赠行善。1935 年,美国政府允许公司可用捐款抵税。现在,关于慈善和慈善组织的规定分散于宪法、税法、公司法等各个法律中。

税收制度是影响慈善组织发 展的重要外部因素。美国的遗产税、赠予税实行高额累进制,美国遗产税如何征收?遗产超过300 万美元以上时,税率高达55%,而且遗产受益人必须先缴纳遗产税,后继承遗产。富人如果想少缴税,而将财产尽可能多地留给孩子,唯一的办法是将财产捐给自 己的慈善基金会。这样做可以免除三种税,遗产税、第一次卖股票的资产增值税和每年的投资增值税。

美国政府规定慈善基金会必须每年捐出资产的5%,如果经营良好,几十年以后,基金会将向社会捐出一大笔钱,而自己的财富也在后代那里得到了一定比例的遗存。因此像扎克伯格那样的做法的确很稀少。

公益慈善等非营利组织经常被称为与政府部门、私人部门并立的第三部门。随着经济的发展和收入的提高,越来越多的美国人在纳税和公益慈善之间选择 了后者。慈善减免税的政策,直接推动了民众捐款热情的提高和捐款数量的增加,与此同时,非营利性慈善组织的数量也以惊人的速度增加。

捐赠作为第三次分配的主要形式,是民间各主体自愿进行的收入再分配,在缩小贫富差距、缓解社会矛盾、促进社会和谐等方面发挥着不可替代的重要作用。

西方国家的税收法规大力鼓励个人和组织向公益慈善组织捐赠。这些法律、法规以减免税收的形式保证了捐助者的经济利益;同时,对非营利部门的活动起到规范 作用,保证其将各种资产用于公益事业;此外,税法还促使美国富豪们创立基金会,因为高额的遗产税使美国富人们大都放弃了把财产留给后代的做法,而代之以将 财富投入基金会。与此同时,国家对基金会的运作还有大量的免税减税优惠,使得慈善基金会可以获得其他企业无法企及的高回报。

中国慈善业怎么走

2015年9月8日,天神娱乐董事长朱晔以234万美元拍得与巴菲特共进慈善午餐的机会。在此前来中国时,巴菲特曾表示,美国的慈善模式并不适合中国。在中国崛起一批亿万富翁的同时,慈善事业的未来也曾令人期待。

中国人民大学财政金融政策研究中心张文春教授表示,中国目前仍缺少一部完整的针对慈善组织的法律,有关慈善的税收制度也不健全。他建议通过建立个人财产申报、登记制度,建立个人财产评估制度,逐步开征遗产税与赠与税。

资中筠在新著《财富的责任与资本主义演变》中表示,中美的慈善事业模式不同,美国的公益是先从民间发展到政府担负起主要责任,而中国是先从政府原则上全包,到逐步改革引进私人财力。此外,在社会团体管理等其他方面也有很大差异。

因此,中国慈善事业面临的问题要复杂得多。

 

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(据时代周报)

在美国别想啃老 税制“助“年轻人创业

制度塑造人性。社会上的美德也好,恶习也罢,都要从制度上找原因。美国年轻人之所以热衷于创业、不愿啃老,父母不给子女买婚房和车子,这在很大程度上归咎于美国的税收制度。    美国遗产税如何征收

1620年9月16日,“五月花号”载着102名乘客从英国普利茅斯起航前往北美大陆创建殖民地,当年11月11日登陆前,船上清教徒制定了《“五月花号”公约》。《“五月花号”公约》是美国各种文化和制度的种子,人还没上岸,大家先约定在北美建设一个法治的社会制度。从此,这块新大陆上来自欧洲的移民及其后代,为塑造“勤劳、俭朴、慷慨”的人性建立了各种制度。

在美国别想啃老   税制“助“年轻人创业

1.美国税制主体是直接税,商品流转环节等间接税极少,可减轻穷人税负

美 国就是因为税而闹独立的。英国北美殖民地人民认为,英国对殖民地人民征税,殖民地人民养活着英国政府及其在北美殖民地的众多文官武将,而殖民地人民却对这 块殖民地的管理没有发言权,于是,酝酿出了一场大革命。“未经过我们同意便向我们征税”就是1776年7月4日发布的《独立宣言》对英国国王及其政府的愤 怒控诉。

美国目前的税制就比较合理公道,他们的税基本上只对个人的收入和财产征收,基本没有增值税等商品流转环节的税收,这样,就可以避免 对低收入者和穷人征收。根据美国国税局发布的2013-2014财年税收报告,美国联邦政府税收总额为26908亿美元,其中个人所得税13115亿美 元,占48.8%;社保税9724亿美元,占36.1%;企业所得税3178亿美元,占11.8%;遗产赠与税193亿美元,占0.7%;消费税698亿 美元,占2.6%。以上数据显示,美国联邦政府每收100美元的税,其中97.4美元来自居民个人,因为企业所得税实际上就是对企业的股东征税,本质上也 是对个人征收。

由于美国是联邦制国家,除联邦政府外,州、县、市镇、学区都有自己的税收制度,大致的分工是:联邦政府的财政收入主要来自所得税和社保税,而各级地方政府的财政收入主要来自房地产税。本文讲联邦政府的税收制度,下面所提各种税收均指联邦政府的税收。

2.成年子女独立门户可少交税

美国于1917年参加第一次世界大战后,为筹措战争经费,把个人收入所得税(下文简称“个税”)的最高税率由15%骤然提高到77%,增幅高达413%。一战结束后,个税税率缓慢下调,到1925年,最高税率降到25%。1929年至1933年的“大萧条”期间,美国实施罗斯福总统提出的“复兴经济、救济穷人、改革体制”的新政,个税最高税率由25%提高到81%,增幅为224%。

第二次世界大战爆发后,罗斯福总统发表了著名的《四大自由》演讲,要求美国人民努力工作,交更多的税,为与独裁暴政作战的民主国家生产更多的武器。根据1941年3月11日生效的《租借法案》,美国为英联邦、苏联、法国和中国等数十个参战国提供了501亿美元(约合2015年的8000亿美元)的作战物资,壮大了世界反法西斯同盟的力量,加速了德、意、日法西斯轴心国的灭亡。二战期间的个税最高税率曾高达94%,当收入达到一定数额后,挣100美元要拿出94美元来交税。

二 战后,美国在相当长的一段时期内个税一直在高税率上运行。在1946年―1963年的18年间,美国个税的最高税率保持在90%上下。美国从1964年开 始实行减税政策,到1981年的18年间,个税最低税率在14%-16%之间波动,最高税率在70%-77%之间波动。

里根总统执政期间大规模压缩政府开支,他认为,膨大的政府是个恶魔,必须通过减税把这个恶魔饿死。里根8年任期内,个税的最低和最高税率分别降到15%和28%。在这之后,美国个税的最低和最高税率一直保持在10%和40%上下。

美 国的个税是按家庭年收入申报,有收入就要报税。美国个税制度相当人性化,对低收入家庭、抚养子女多的家庭和社保低的家庭有各种征税扣除,也就是对收入扣除 一部分费用后的剩余额征税,如自谋职业征税扣除、医疗费用征税扣除、未成年子女征税扣除等。笔者曾对美国2009年的个税征收情况进行过详细分析,4口之 家年收入低于5万美元并且有两个未成年子女,不但不需要交个税,还可以通过报税从政府那里得到35美元的补贴。

所以,成年子女和父母一起居住在纳税上没有什么好处,如果自己另立门户,则可享受一个家庭户的基本征税扣除,这也是合法避税的一种手段。

3.赠与税让父母不轻易赠给子女贵重礼物

在 美国“礼尚往来”是要交税的,这个税就叫“赠与税”。如果你送礼,这个礼物指任何有价值的有形或无形的财产,你就要为自己送出的礼物交赠与税。送出的礼物 不得从一年的总收入里扣除,但接受礼物的人要把收到的礼物折合成市值计入收入交个税。举个例子。如果你一年收入5万美元,一年送礼总价值为1万美元,你报 个税时收入不得从5万美元里减去送出的1万美元的礼,仍按5万美元的收入交个税;如果你一年收入5万美元,你一年收到的礼物总价值是1万美元,你报个税时 就要把1万美元的礼物加进收入里,按6万美元交个税。

过去,任何夫妻之间相互赠送的礼物也要交赠与税,但从1981年开始,对夫妻双方均是美国公民免税。父母给子女钱物也是要交赠与税的。

为了防止雇主对雇员少发工资多发礼物逃避个税和社保税,法律禁止雇主给雇员礼物,假如雇主一定要向雇员赠送礼物,则此礼物要按工资对待,雇员要将此礼物计入工资纳税,而雇主也要为此礼物交社保税。

美 国青年读大学,很多是靠自己申请助学贷款或打工交学费,父母并不支付学费,不少中国人知道美国的这一文化习俗,但究其原因,恐怕说不清楚。这种文化传统就 是赠与税衍生出来的。根据美国现行的赠与税法规,父母为子女支付学费有一定的免税额,4年共免税7万美元,也就是每年支付的学费超过17500美元部分就 要交税,而且,这17500美元还必须是父母将钱直接打入学校账户,不得把钱给子女转交,哪怕是给子女签一张支票,子女再把这张支票拿到学校交学费也不能 享受17500美元的免税。17500美元的学费免税额是父母其中一个人的,也就是说,父亲和母亲两人一年为一个子女交付的学费免税额共计35000美 元。

从这个税制就可以看出,即使是富裕家庭,考虑到纳税,父母也不愿意给子女支付过多的学费,让孩子申请助学贷款从经济上来讲更划算。这样的税制就防止富裕父母给子女过多的钱宠坏孩子,造成大学生之间的贫富差距过大,影响他们之间的沟通融合。

在 美国,父母给子女交学费都要纳税,如果给子女买婚房和车子,那纳税额可就大了。根据2014年-2016年的标准,一个人一年内赠与任何一个人的财物总额 超过14000美元部分就要交赠与税。如果是父亲和母亲两人均给结婚的子女买房子和车子,则只有28000美元的免税额,其他都要交赠与税。这也是美国婚 礼或葬礼送礼很少的原因,你上20美元就是大礼了,因为送礼方有赠与税,而收礼方还要对礼物按收入交个税。如果是父亲和母亲两人均给结婚的子女买房子和车 子,则只有28000美元的免税额,其他都要交赠与税。

美国的赠与税和遗产税税率是相同的,均是12级累进税率,具体如下:应征税遗产或赠 与钱物价值0-1万美元税率为18%,1万-2万美元税率为20%,2万-4万美元税率为22%,4万-6万美元税率为24%,6万-8万美元税率为 26%,8万-10万美元税率为28%,10万-15万美元税率为30%,15万-25万美元税率为32%,25万-50万美元税率为34%,50万 -75万美元税率为37%,75万-100万美元税率为39%,100万美元以上部分税率为40%。

如果父母给孩子买总价值100万美元的婚房和车子,免税额仅为28000美元,这还有一个前提,那就是在一年内除婚房和车子外不得给孩子任何其他礼物,否则婚房和车子的免税额就会被其他礼物抵消了。100万美元的婚房和车子应税额是97.2万美元,应纳税26.6万美元。

可见,是美国的税制规范了美国人的婚姻习俗,父母不愿为子女买婚房和车子,因为如果买的话,要向政府交一大笔税款。

上 面说的是普通公民之间的赠与,如果是公务员,那要求可就更严格了。美国法律原则上禁止公务员接受礼品或向公务员上级赠送礼品。《联邦管理条例》规定,公务 员在公务活动中收受的来自任何方面的任何礼品和奖章,都属于政府财产,必须在60天内写出报告并上交。实物礼品要上交美国总务管理局,现金礼品上交国库。 对小额礼品,从一个渠道一次接受的礼品价值不得超过20美元,一年内接受的礼品价值总额不得超过50美元。但是,如果送礼人与公务员所在的部门有利益关系 或有潜在的利益关系,则不得接受任何礼品。在美国,一个政府官员带着配偶和一个孩子参加一次招待会,三个人消费63美元,平均每人21美元,这个官员就属 于贪官了,官位就难保了。所以,你到美国要是招待美国公务员,你拿出一瓶茅台(600519,股吧)酒会把他给吓跑的。

中国人很会算计,有人会说,我不给子女礼物,把所有的钱财存起来,将来作为遗产留给子女,这样不就免交赠与税了吗?其实,美国立法者早就堵住了这个逃税漏洞,美国除了有赠与税外,还有遗产税。

4.不管给子女礼物还是留遗产都要交大笔税款

其 实,赠与税和遗产税是一对税,这两种税必须同时征收,如果只征收其中的一种税,纳税人很容易避税。如果只征收赠与税,就把平时的赠与积攒起来作为遗产留给 子女;如果只征收遗产税,就在死前把一生积累下来的财产作为礼物赠送给子女。如此这般,单独设立赠与税或遗产税相当于虚设这税种,政府征收不到什么税款。

遗产是死前留下的所有财产,包括存款及其利息、人寿保险收 益等,但要扣除丧葬费、应偿债务。美国遗产税要求在死者死后6个月内用“706表”报税,共31页,各种计算相当复杂,仅美国国税局的填表说明就有54 页。如果是美国籍配偶继承遗产或把遗产捐赠给在联邦政府注册的慈善机构,则免除遗产税。如果遗产是隔代继承或没有血缘关系的人继承,则遗产税率实行比例 税,税率为45%。

和赠与税一样,遗产税也有个免税额,但这个免税额包括一生中赠与的所有计税礼物的总价值,准确地说,遗产税的免税额应是 “遗产赠与税免税额”。根据2015年的标准,遗产赠与税的免税额为543万美元,大致是当年人均GDP的97倍。父母不管采取什么方式向子女转让财产, 都要交税,而且税额基本相同。下面,我们就比较一下,父母把自己的财产逐年用礼物的形式给子女和积累起来作为遗产给子女的纳税情况。

假定一对夫妻有1个孩子,而且孩子是个啃老族,这对夫妻每年以双亲名义给孩子10万美元,40年后父母均去世,父母共给孩子400万美元,其中112万美元是免税的,288万美元要交赠与税总额74.88万美元。

如 果父母去世后留下的房地产总价值为310万美元,由于父母生前赠与孩子的400万美元中,288万美元是应税赠与总额,此时遗产赠与税的免税额还剩下 255万美元,应税遗产为55万美元,遗产税额为20.35万美元。孩子从父母那里得到的赠与和遗产总额为689.65万美元。

如果父母每 年并不给孩子10万美元,而把40年积累下来的400万美元作为遗产留给孩子,则遗产总额应该是留下的房地产市值310万美元加上这400万美元再加上省 下的赠与税74.88万美元共计784.88万美元,应税遗产为241.88万美元,应交纳遗产税96.752万美元,子女从父母那里实际继承了 688.128万美元。

通过以上计算可知,不管父母平时给子女财物,还是将来给子女留下一笔遗产,所交税额大致相等。当然,为节省篇幅以上 是静态分析,没有考虑通货膨胀因素。美国人宁可把财产捐给慈善机构也不愿给子女买婚房和车子,或者给子女留下一大笔遗产,缘由就在这里,因为捐赠给在联邦 政府注册的慈善机构免除遗产赠与税,还落个好名声;如果给子女则要交一大笔税款。

当然,美国父母不愿给子女过多钱财,也是为子女成长考虑的。如果子女啃老上瘾,或者继承一大笔遗产,就很容易产生懒惰思想,坐吃山空,不求进取,荒废了自己的一生。美国著名演讲家拉塞尔·康韦尔 讲:“如果一个人得到的钱多于自己的劳动所得,那对他来说是罪恶的事情。继承钱财对一个年轻人来说没有任何好处。如果你给你的孩子留下一笔钱,这对你的孩 子也没什么好处。你要给孩子们留下教育、基督教的高尚品格、朋友圈子和高贵的名声,这比给他们一笔钱要有益得多。如果他们得到的是一些钱,那对他们自己、 对国家都是有害的。所以,年轻人,如果你继承了钱财,不要把这看做是对你的帮助。继承来的钱将会在未来的岁月里诅咒你,剥夺你人生许多最美好的东西。”

5.开公司不赚钱不交税,鼓励年轻人创业

以上说的个税、赠与税和遗产税都是对居民个人而言的。在美国创业手续简便,税务更 简单,开公司除了给员工交社保税外,公司一般就一个所得税,没有增值税、营业税、城建税、教育税等名目繁多的税种。企业不赚钱不交税,赚了钱才交税,这 样,年轻人创业减轻了税负压力,各种成本开支也就少了许多,不但可以免除创业的后顾之忧,也减少了给政府的各种麻烦事儿。

我们先说说美国公 司的社保税。美国企业雇工就要交社保税或叫工资税,相当于我们的社保。美国的社保税由雇主和雇员分摊,根据2014年标准,雇主和雇员交纳的社保税均为工 资总额的6.2%。除社保税外,老年医保税也由雇主和雇员分摊,各交纳工资总额的1.45%。也就是说,美国企业为员工交的社保只是工资的7.65%,而 中国企业为员工交的各种社保要占工资的40%左右。

再看看企业所得税。美国的企业所得税税率既不是比例税率,也不是累进税率,更不是累退税 率。按照2014年的标准,企业收入(税前利润)在5万美元以下税率为15%,5万-7.5万美元税率为25%,7.5万-10万美元税率为34%,10 万-33.5万美元税率为39%,33.5万-1000万美元税率为34%,1000万-1500万美元税率为35%,1500万-1833.3333万 美元税率为38%,1833.3333万美元以上部分税率为35%。

当然,企业可把税后收入给股东分红,此时有个红利税,税率为15%。另 外,对公司未分配给股东的税后收入的50%也征收红利税,也就相当于公司留存税后收入红利税减半。假定一个公司税前收入是100万美元,则应该交纳的公司 所得税是34万美元,公司的税后收入是66万美元。如果公司拿出40万美元分红,要先交6万美元的红利税,实际分配的股息总额为36万美元。公司自己留存 的税后收入为26万美元,应交税1.95万美元,公司实际留存24.05万美元。

根据美国税法,美国不但对美国居民的全球收入和资产征税,也对美国企业的全球收入征税。

美 国人收入高,用工成本就大,可美国的物价相比而言却很便宜,奥秘就在这里。美国的企业税负很轻,联邦政府每收100美元的税,其中只有2.6美元来自企业 经营,97.4美元来自居民个人。企业税少、税负轻,也免除了企业为交名目繁多的税而产生的成本,激发了年轻人的创业动机。

作者:刘植荣

 

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(据和讯网)

美国税法中关于遗产税的报税

美国遗产税如何征收?遗产的个人代表是执行人、管理人或负责逝者财产的其他任何人。个人代表负责申报逝者应交的所有最终个人所得税报税表和遗产税税表。适用于个人的申报要求会决定该人的代表是否必须为逝者准备一份最终的个人所得税报税表。逝者在死亡时选择的会计方法决定了最终税表要包括的收入和采用的扣除额。大部份的个人使用现金收据和支付方法。在这个方法中,最终的个人税表应该只会显示逝者实际收到而且计入其账户,或是在死前可以无限制提供给他或她的收入项目。一般而言,最终的个人税表可以为逝者在死前支付费用申请扣除额。如果逝者使用应计累积法,请在最终个人税表的上端填写【DECEASED】、逝者姓名和死亡日期。

以电子方式报税时,一些商用软件可以帮您填写必要的注解。如果夫妇联合报税,请在姓名和地址栏填写逝者和尚存配偶的姓名和地址。如果不是夫妇联合报税,请在姓名栏填写逝者姓名,然后在地址栏填写个人代表的姓名和地址。如果逝者可以获得退税,可能需要连同税表申报1310表。如果您是申报夫妇联合税表的尚存配偶,或是经法庭任命或法庭认证为逝者申报原始税表的个人代表,您不需要申报1310表。法庭任命或法庭认证的个人代表必须在税表随附一份显示其任命的法庭文件。

如果有任命的个人代表,他或她必需在税表签名。

如果是夫妇联合报税,尚存的配偶也必须签名。

如果您是申报夫妇联合报税表的尚存配偶,而且没有任命的个人代表,您应该在税表签名,并在签名栏填写【Filingassurvivingspouse】(以尚存配偶身份申报)。尚存的配偶可以为死亡发生的应征税年度申报夫妇联合报税表。如果死亡是在申报税表之前发生,也可在死亡年度的前一个应征税年度申报夫妇联合报税表。

如果没有任命的个人代表,而且没有尚存的配偶,则负责处理逝者财产的人必须申报税表并以【个人代表】的身份签名。

 

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(据中华会计网校)

俄罗斯房地产市场面临新危机 房价或再下泻10%

在对2016年俄罗斯房市进行预估之前,让我们回顾一下2015年市场行情。一年前,俄罗斯央行将贴现率大幅提到17%,无数俄罗斯人涌进商店、银行,场景几乎如同世界末日即将到来,顺便说一下,当时石油价值为60美元/桶。

2015年,全俄罗斯房地产总交易额比专家估计的低42%,房价同比下降15%。

通常来说,市场危机将建构新的生存战略——通过提高技术、立法和金融。有趣的是, 2015年的情况不是如此,尽管房地产市场刚性情况。

2015年俄罗斯房价同比下降15%

现在让我们来谈谈2016年的俄罗斯房市。

决定房地产市场未来的主因:油价

有一种观点认为,预测房地产价格只需了解预测油价的趋势。下图表显示了全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格(美元)之间的相关性。

1994年—2015年全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格(美元)之间的相关性

图表显示与之对应的两条线走势几乎一致。记住,4-6个月内,房地产价格将对油价的变化有反应。可以假设,未来俄罗斯房地产价格将下降,即使油价缓慢上升。

供过于求

但并不是所有房地产的定价是基于石油报价。相对而言,石油价格——它是一种需求,几乎不依赖于内部因素。但石油报价是可以分析和预测。如今俄罗斯房地产市场面临着典型的生产过剩、供过于求的问题。最近几个月,这一点尤其明显。

如今俄罗斯房地产市场供过于求

生产过剩、供过于求的问题可以通过出口给其他地区或国家解决,但对于房地产而言,这是一个非常大的问题。

此外,俄罗斯房地产市场还面临着生产周期长得问题。过去一两年开建的所有项目要到明年以后才进入市场。

如今,据保守估计,俄罗斯待售房产(所有类型) 面积平摊到每位俄罗斯公民上就超过2平方米。实际情况超过这个标准的两倍。相比之下在2011年这一数字为0.85平方米。最值得注意的是,我们预期2016年年底这个数字将增加。因此,供应过剩这个问题将令房价下降。

影响市场的因素

影响房地产价格以及交易量的趋势还有一个重要因素——金融市场情况。总的来说,贴现率(以及抵押贷款利率),以及美元显然是与石油价格挂钩。这就是预测石油价格也是预测俄罗斯关键财务指标的原因。
 
另外还有一个因素——房地产价格预期。了解这个价格预期的关键是分析2015年的11月和12月的市场趋势。这段期间市场非常稳定和平静,不像往常一样销售繁忙。此外,考虑到季节性因素,可以说2015年最后两个月的销售动态比正常水平低得多。
 
投资者一波一波地离开房地产市场。当然,这种情况只是暂时的,一旦价格达到一定水平,投资者将重新进入市场,从而反映出对未来价格的普遍观点,但是不能保证明年价格走势如其预期。

总结

俄罗斯房产价格下降或有利潜在买家

如果未来石油平均价格将在每桶40至55美元的范围之间,最有可能出现的场景是房产价格下降10%。随着石油价格的进一步下降,房地产价格下降幅度将更明显。

对于潜在买家而言,这些趋势通常是有利的:减少住房成本、增加选择以及改善服务。

总的来说,2016年房地产市场,需注意以下因素的变化:

  1. 需求结构的变化,导致价格走低。抵押贷款购买房产的数量增长强劲,其中需求最旺的是经济型住房。2015年第四季度,中级住房和商业房地产在经历需求下降。
  2. 租赁住房的开发。此前考虑到租赁住房盈利低,开发商退出这个领域。但是现在银行、开发商和私人投资者都将目光转向这个业务。
  3. 技术开发。在过去的五年里,建设领域涌现了许多成本低、效率快的新技术,但它们没有实际应用。如今,实现这些技术,从而降低施工成本将成为至关重要的问题。

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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美国房地产投资者对EB-5项目的关键考虑因素

近年来,越来越多人对EB-5投资绿卡感兴趣。这个项目推出的目的是为美国创造更多的就业机会。尤其是在纽约市,EB-5项目一直受房地产项目欢迎。

美国EB-5投资移民门槛要求

在EB-5项目中,投资者必须投资至少50万美元或100万美元到美国业务或项目,投资金额的多少取决于其能够为该地区创造多少就业机会。每位投资者投资的美国业务或项目必须创造至少十个全职工作。

作为回报,投资者及其家庭将获得绿卡。许多投资者想要获得绿卡的动机是为他们的孩子,这些孩子通常在美国学习,并打算留在美国。著名房地产开发项目,如位于皇后区法拉盛(Flushing) 哈德逊园区(Hudson Yards )和富顿广场一号(One Fulton Square)都已接收EB-5投资资金。

实现地产商和投资者的双赢

最近,EB-5项目越来越受房地产开发商欢迎。为什么?因为房地产开发商发现EB-5资金可作为其资金来源。房地产开发商贷款利率低,只要开发商有足够的时间等待EB-5资金进入。

投资者倾向于投资房地产开发项目,因为这样,他们减少对现金流的依赖(如投资餐馆)。此外,房地产项目是有形资产,投资者能够亲身到访现场视察,获取该项目的评估以及对开发商进行尽职调查。

 EB-5项目的监管和审核条件

EB-5项目的要求之一就是进入美国的资金的来源必须通过审核。例如,如果一个投资者的资金是来自于他的工作或是储蓄,那么需要开具工资的证明、银行财务报表和纳税申报表。如果投资者是将卖房获得的资金当做EB-5资金,那么他需要开具买卖房产的证明。

投资者需要记住其本国以及移民目的国都可能存在监管或其他条件,这点很重要。例如,中国限制个人账户每年向外转移的外汇金额。因此,中国投资者将需要采取额外的步骤将资金转移到朋友和家人,后者接着将这些资金转换成美元,并将其转换到国外账户。这个额外的步骤可能会耗费时间,雇佣熟知这些步骤的律师非常关键,这些律师们将从头到尾,尽可能有效地指导投资者。

(原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰写)

 

Kai Wong专栏全集

 

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2015年英国留学签证新政值得关注的有哪些?

2015年英国留学签证新政最近闹得沸沸扬扬,不过很多同学都对2015年英国留学签证新政存在一定的误解,以下为您总结2015年英国留学签证新政中有哪些是真正值得关注的。让您更了解英国留学签证新政策。

签证发放的入境日期:T4的学生签证发放的入境日期根据CAS上列明的开课日期的前一个月或者入境日期的前7天

2015/7/13起,英国政府对现有签证和入境政策做出如下修改,请大家知晓:

2015年英国留学签证新政1) 签证发放的入境日期:T4的学生签证发放的入境日期根据CAS上列明的开课日期的前一个月或者入境日期的前7天

2015年英国留学签证新政2) 2015年8月起,就读公立学院(publicly funded colleges)的新生不可在学习期间工作。

2015年英国留学签证新政3) 2015年8月起,学生结束某一学术层面的学习后(如本科、研究生),若想继续在同一层面学习新课程(如申请第二个Master),则新课程必须与之前的课程有一定相关性,或由校方证明新课程对学生事业发展有帮助。若学校不遵守该规则,将面临处分。

2015年英国留学签证新政4) 2015年11月起,就读于college的学生课程结束后不可在英国境内续签。如需就读新课程,必须回国重新申请签证。除非学生就读于“嵌入式学院 (embedded college)”,其课程与Home Office认可的大学衔接,学习结束后可直接进入该大学。

2015年英国留学签证新政5) 2015年11月起,就读于college的学生,不可在英国境内申请转Tier 2或Tier 5工作签,必须回国办理。

2015年英国留学签证新政6) 2015年11月起,继续教育(Further education,毕业后无学位)学业的就读时限由3年缩短至2年。

2015年英国留学签证新政7) 2015年秋季开始,Tier 4陪读家属不得从事技术含量较低的工作(low or unskilled job),可从事高技术含量的全职或兼职工作。

2015年英国留学签证新政8) 8月3日及之后,16或17周岁想要去英国就读学位前的准备课程(大学预科),只能申请T4(成人普通)签证,T4(未成年)签证只适用于就读私立学校( independent Schools)的学生。

2015年英国留学签证新政9) 11月12日及之后,将上涨生活费保证金的要求,所有T4普通学生的生活费要求如下:

伦敦地区:从原来的1,020英镑/月涨到1,265英镑/月(9个月)

非伦敦地区:从原来的820英镑/月涨到1,015英镑/月(9个月)

 

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(据中英网)

为什么多数澳洲理工科学生来自海外?

据《澳洲人报》报道,澳洲超过50%的工程与信息技术博士生和硕士生来自海外,这超过了经合组织(OECD)的平均值。为什么理工科的学生多数来自海外?

经合组织的分析师称,研究培训项目已经越来越国际化,尤其是科学、工程学和农业项目。它们吸引了60%的海外学生来攻读高等学位。

研究培训项目已经越来越国际化,尤其是科学、工程学和农业项目。它们吸引了60%的海外学生来攻读高等学位

经合组织称,25%的博士生及11%的研究硕士生都来自海外。报告中提到,“多数国际本科生和研究生注册的是社会科学与人类学,相反地,大多数(59%)的国际博士生攻读的是科学、工程学或农业。”

高等教育服务(HES)的教育部数据分析显示,澳洲的国际研究生注册人数比例远远超过经合组织的平均值,但也证实这些学生只集中在特定的学科。2014年,54%的工程研究学生来自海外,51%的信息科技、46%的农业科学和38%的科学研究生也来自海外。

2004年,海外学生的平均值为20%,工程学的海外学生最多(25%)。

澳洲研究生研究理事会(the Australian Council of Graduate Research)召集人和澳洲皇家墨尔本理工大学的院长库斯伯特说,“推动研究培训项目的国际化在澳洲已经开展一段时间了。一些大学发现越来越难吸引国 内学生学习科学、技术、工程和数学(STEM)。RMIT就是个很典型的例子。40%的研究生来自海外,工程学的占比高达60%至70%。这是由于包括课 程衔接在内的一些综合因素造成的。少数学生从学校毕业之后具备进入大学本科学习所必备的技能(比如数学)。

还有市场压力的原因。工程学研究生毕业后能赚7万至8万,或者他们能够获得2.7万,最高至3.5万到4万之间的澳洲研究生奖学金(Australian Postgraduate Award)。这是他们工资的一半了。”

库斯伯特教授还说,她一直都盼着教育部长伯明翰(Simon Birmingham)公布澳洲学术研究院委员会(the Australian Council of Learned Academies)关于研究培训的报告。

经合组织报告提到,38%的国际学生去美国攻读博士学位,英国占比13%,法国为8%,澳洲和德国同为5%。

 

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(据澳洲新快网)

悉尼墨尔本租赁市场依然紧俏 未出现供过于求现象

据《澳洲金融评论报道》报道,悉尼住宅租赁市场十分紧俏,特别是近郊区域。墨尔本也是同样情况。尽管悉尼墨尔本住宅租赁市场十分火爆,而布里斯班和佩斯却存在风险,由于供应增加,经济疲软,布里斯班和佩斯空置率或将上升,从而导致租赁下滑。

上月,CoreLogic研究分析师Cameron Kusher警告称未来2年将是公寓完工顶峰,因此在未来几个月内租赁率可能会下降。

悉尼住宅租赁市场十分紧俏,特别是近郊区域。墨尔本也是同样情况

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但是悉尼市中心完全没有出现下降趋势,墨尔本除一些高层塔楼条件较差公寓外,也没有出现租赁率下降。

根据新州房地产协会,悉尼市中心,即从植物湾(Botany Bay)到莫斯曼(Mosman)及艾士菲(Ashfield)的政府区域,2月空置率为1.3%,是2年来最低水平。

新州房地产协会主席John Cunningham表示尽管租赁市场在每年新年期间都会紧俏,但今年还可租赁投资物业非常少。

McGrath房地产物业管理主管Michael Conolly,表示,其悉尼团队非常忙碌,在悉尼CBD工作的人都在加价希望能在内城租到能步行上班且条件好的公寓。他表示团队在达令赫斯特 (Darlinghurst),乌鲁姆鲁(Woolloomooloo)和沙利山(Surry Hills)区域有12套物业出租,一周就租出9套。

地产分析公司SQM主管Louis Christopher表示悉尼没有出现过度供应迹象,但周边地区,例如帕拉玛塔,可能有潜在过度供应风险。悉尼公寓租金从今年开始到3月已经增长了5%,至500澳元每周。

但Christopher以及BIS-Shrapnel机构预测,布里斯班CBD区域或存在过度公寓风险。目前区域空置率有所上升,且未来还有更多项目完工进入市场。

 

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(据澳洲新快网)