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投資買房要考慮澳元匯率2016年或進一步走軟

2015年澳元兌美元下滑了將近11%，不過按貿易加權匯率來算下滑了不到7%。

澳儲行（RBA）行長史蒂文斯（Glenn Stevens）對澳元走軟並不擔憂，在12月份與《澳洲金融評論報》的年度訪談中他說：「匯率一直在自己調整，我注意到商品價格依然在下滑，所以澳元有可能出現進一步的調整。」

投資買房要考慮澳元匯率2016年或進一步走軟 — 2015年澳元兌美元下滑了將近11%，不過按貿易加權匯率來算下滑了不到7%

不過事實上，澳元兌美元從9月初以來還上漲了逾5%，當時鐵礦石的成交價位於42美元/噸的多年低位。走勢發生變化導致貨幣觀察家對將來基本面好轉時澳元是否會繼續對美元小幅下滑持有不同態度。

他們將走勢發生變化歸因於對沖基金購買、日本投資者增持澳洲公司和國家債券、併購活動、澳洲出口商的年末賬面調整操作以及市場人士打賭RBA已完成當前週期的利率調整。

不過聯邦銀行（CBA）貨幣戰略師格雷斯（Richard Grace）認為，澳洲的出進口價比率進一步下滑將推動澳元進一步走軟。該銀行的官方預測仍然是澳元兌美元將在明年年底跌至65美分的水平，雖然該預測在美聯儲於12月中加息後還有待重審。

國家銀行（NAB）在12月末曾計算過澳元的「實際價值」，大約在67美分或68美分。西太銀行（Westpac）首席貨幣策略師倫尼（Robert Rennie）認同一些傳統因素比如商品價格以及澳洲和美國央行之間不同的政策最終將把澳元拉低。

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（據澳洲新快網）

分析師：新加坡私宅價格雖連續九季度下滑跌幅稍緩

新加坡本地私宅價格連續第九個季度下跌，在2015年第四季下滑0.5％，但跌幅仍低於第三季的1.3％，顯示價格走軟稍有放緩跡象。

根據市建局的預估數據，私宅價格在2015年全年累計下滑3.7％，跌幅低於2014全年的4％。自2013年第三季的高峰以來，私宅價格共下挫8.4％

新加坡私宅價格 — 根據市建局的預估數據，私宅價格在2015年全年累計下滑3.7％，跌幅低於2014全年的4％。自2013年第三季的高峰以來，私宅價格共下挫8.4％

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根據市區重建局發佈的預估數據，私宅價格在2015年全年累計下滑3.7％，跌幅低於2014全年的4％。自2013年第三季的高峰以來，私宅價格共下挫8.4％。

分析師預料，隨著利率正常化和新加坡經濟走軟，將對私宅價格造成下行壓力，今年私宅價格下滑的趨勢會持續下去。也有分析師認為，由於房價自2013年高峰以來下跌不多，使得一些買家繼續持觀望態度。

以非有地私宅來說，核心中央區私宅（高檔私宅）價格在去年第四季下滑0.4％，其他中央區私宅（中檔私宅）和中央區以外私宅（大眾化私宅）的價格則保持不變。

全年表現方面，核心中央區、其他中央區、中央區以外私宅的價格，分別下滑2.6％、3.9％，以及3.7％。

有地私宅價格在2015年第四季下滑2.1％，全年下滑4.4％。

分析師認為，2015年第四季的私宅價格跌幅，已經有所放緩。

ERA產業主要執行員林東榮說：「跟之前三個季度分別下跌1％、0.9％和1.3％相比，第四季的跌幅是溫和的。」

智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，價格跌幅放緩是因為投資者買屋的興致改善。這類投資者認為必須在去年底之前買屋，才能趕在今年初出租。一般上，上半年有較多外來派駐人員來到本地，會有較大的租用需求。

分析師也認為，由於價格調整併不大，因此至今可能還未達到買家預期。王伽勝指出，自2013年第三季的高峰以來，私宅價格只微跌8.4％，這使得一些買家可能仍持續觀望，等候適當時機，買入他們認為物有所值的房子。

他表示，新推出的一些私宅的銷量良好，包括波東巴西地鐵站旁的博雅居（The Poiz Residences）、亞歷山大路附近的Principal Garden和湯申路上段的Thomsons Impressions，使得中檔私宅在第四季的價格表現具有韌性。

分析師:

私宅價格料持續下跌

分析師預料，基於利率、經濟環境和降溫措施等因素，私宅價格將會在今年持續下跌。

林東榮說：「利率正常化和新加坡經濟走軟，對價格增加下行壓力，私宅價格預料會在2016年延續下跌趨勢。」

他指出，國家發展部長黃循財最近也重申，現在調整降溫措施還「為時過早」。因此，今年上半年，降溫措施預料將保持不變，而房價近期內也將持續受到壓抑。

王伽勝預料，從2014年到今年內，有大量大眾化私宅竣工，這類私宅的價格在今年仍有可能下跌，每個季度跌幅最高預計為1％。中檔私宅價格則會持穩或全年最多下滑2％。高檔私宅在上半年也將持平或稍微下行。

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（據新加坡早房網）

悉尼房價全年漲11.5% 2016年將繼續“溫和下跌”

悉尼以全年11.5%的漲幅領先全國

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一直為澳洲買房難發愁的悉尼人可能終於等來了轉機，2015年第四季度的房價下跌了，而且分析師預測未來數月樓市將止步不前。

澳洲房產監控和數據統計機構CoreLogic RP Data公司所提供的樓市指數顯示，悉尼市的房產價格在12月份再度下跌1.2%，11月的跌幅為1.4%，是該市場七年來最大的連續兩個月下跌幅度。

數據顯示，墨爾本的房價盡管在12月份上漲了1%，但第四季度價格總體下降1.9%。所有首府城市第四季度房價平均下降1.4%，只有布裡斯班和阿德萊德逆勢上漲。

澳大利亞房價2015年整體上漲7.8%，受到前10個月價格大幅上漲的拉動，悉尼以全年11.5%的漲幅領先全國。

CoreLogic的研究將近期房價下跌歸因於住房承受力壓力、租金收益收窄、較高利率和銀行監管機構APRA實施的法律改革使得房產投資者更難獲取貸款。報告還指出，悉尼的清盤率從2015年6月的80%左右下降至12月份的60%區間。

CoreLogic RP Data研究負責人勞利斯（Tim Lawless）預測，悉尼2016年的房價將進一步“溫和下跌”，但他希望強勁的人口增長和健康的經濟條件能穩定樓價。

勞利斯說那些想淘到廉價好房的人可以選擇西悉尼的廉價城區，因為那些地區不僅可以保值，還可以保持高需求。

“隨著住房壓力越來越大，那些地區不僅可以提供更可負擔的價位，而且地處戰略性位置，重大交通樞紐將確保當地住房的高需求。”

物業管理公司瑞維特（Ray White）新州首席拍賣師史密斯（Scott Smith）表示，各地清盤率差別巨大，北灘（Northern Beaches）的清盤率仍在80%以上，而悉尼西南部和西部則已經跌至50%左右。

他說買賣行為也因此發生了變化，更多賣家決定通過財產出讓契約完成交易。他還說西悉尼受市場上的大量房屋庫存影響。

“一旦庫存多了，買家可以選擇的房子就更多，問題就更加復雜。他們看房的時間更長，賣家就開始急躁。”

史密斯說1月1日起實施的房屋報價改革會有利於悉尼房價。他說：“從現在起觀察房屋中介如何向買家報價將是一件有趣的事情，你會看見一些非常有趣的術語開始出現。”

從麥格理集團到美銀美林的經濟學家均預計，澳大利亞房價未來兩年將會下降。澳新銀行在11月30日的報告中表示，在不出現經濟滑坡的情況下，“強勁的潛在需求”可能會讓主要首府城市的房價跌幅控制在10%以內。

澳大利亞央行上周發布的數據顯示，在截至11月30日的12個月內，澳大利亞投資型抵押貸款增速回落到9.1%的17個月低點。澳大利亞央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）在12月1日的聲明中表示，面向投資型購房者的貸款增速已經回落，各項監督措施正在幫助遏制可能來自於房地產市場的風險。澳大利亞央行12月1日決定將基准利率維持在2%的歷史低點不變。

悉尼12月份住宅價格中值為80萬澳元。相比之下，墨爾本為61萬澳元，首府城市的綜合水平為59.5萬澳元。

（據澳洲新快網）

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中國海外酒店投資將穩定增長目標地偏好美、澳、英

據居外網聯合創始人洗明(Simon Henry)預測：2016年，中國人在全球酒店行業的投資會較2015年提高5%-15%，在海外購買酒店的目標國訪問量排名依次為美國、澳大利亞和英國。

居外報告：全球房價漲勢加速，歐洲和部分亞太地區領漲

領先的中文國際房產平臺居外網，最新發布2015年3季度全球房價報告，指樓市延續上漲步伐，39個市場中有27個上漲，歐洲和部分亞太地區領漲。

該報告顯示，全球房價同比漲幅最大的的5個市場分別為：卡塔爾(16.42%)，新西蘭(14.86%)，中國香港 (12.64%) 、瑞典 (11.26%) 和冰島 (9.24%)。同比下跌幅度最大的3個國家為阿聯酋(14.1%)、俄羅斯 (13.38%) 和埃及(12.48%)。

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優質地段的原始土地，具有多樣性開發潛能

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得天獨厚的地理優勢，也使得此地塊更加受人青睞，這裡距一流的白色沙灘（WhiteSandy）和克利爾沃特（Clearwater）、彼得堡（St.Petersburg）和坦帕灣（TampaBay）的所有活動僅數分鐘路程。無論作為何種用途，周邊的度假資源、生活設施，都將為其增添更多便利。

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購買悉尼Ryde豪華大宅，定製自己的理想家園

Ryde位於悉尼市中心13公里的北面，被稱為悉尼最安全的地區之一。當地基礎設施健全，交通便利，是由來已久的澳大利亞家庭住宅的理想地段。由於靠近高速公路、公園、學校和購物中心——許多人都想在此定居。這套待售期房是一處波爾多風格（Bordeaux）的住宅，位於49 Myra Ave Ryde，將於2016年10月左右竣工。現在您無需支付100％房款——僅需10％的房款即可確保您擁有這處宏偉家園！

住進文化底蘊深厚的住宅區——Ryde

這處房產將按照您的需求定製，打造一處符合個人風格的完美家園。我們將與您密切合作，確保此住宅的裝修、裝飾和園林景觀符合您的品味。您還可以為這處新家提出更多建議，一切要求都將得到滿足。想擁有更大的娛樂區，或者添加一個游泳池、水療設施和桑拿浴室，選擇心愛的地板或牆壁顏色或園林景觀，希望有3車位車庫——這座物業最終將呈現理想中的樣子，只需把想法告訴我們即可！

購買悉尼Ryde豪華大宅，定製自己的理想家園 — 這套待售期房是一處波爾多風格（Bordeaux）的住宅，位於49MyraAveRyde，將於2016年10月左右竣工

物業所在的Ryde，是澳大利亞新南威爾士州悉尼的城區，距悉尼商業中心區西北13公里。該地區有很多優秀學校，包括公立、私立和著名高等院校，譬如Macquarie University 麥考瑞大學。Ryde的住房需求強勁，原因顯而易見——這裡提供都會生活的一切優勢，學校、獸醫診所、購物中心、游泳池、電影院、康樂中心、圖書館，幾乎任何想到的Ryde都能給你。因此，購買這棟房產，也是一次明智的投資選擇，它的未來升值潛力非常大。

Ryde提供的精彩生活更是數不勝數。Ryde水上休閒中心是2000年悉尼奧運會水球項目的場地，現在成為居民的娛樂場所。除了游泳池外，還籃球場、室內足球場等等。這裡購物設施齊全，其中包括Woolworths，Myer，Big W，JB HiFi， Aldi，Franklins，還有很多電影院和餐館。生活在這裡，既擁有悠閒與愜意，又不乏多姿多彩的娛樂休閒。

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中國對歐洲房地產直接投資五大趨勢淺析

中國對歐洲的直接投資（ODI）在2011年達到$1000億，同比增長2倍，預計到2020年該投資可達到2500億到5000億美元。而該投資額和中國的經濟體量比起來仍然不算大，對外投資存量占GDP的比重也並不高。因此許多分析人士認為該投資增長只是個開頭，就像中國投資者在歐洲房地產市場的投資也只在試水階段。隨著中國的資本輸出的增長，中國在歐洲地產的投資結構，地域和趨勢正發生變化。

1、許多國內公司在對歐直接投資正經歷結構性增長

Rhodium投資報告稱在未來五年中國的對外直接投資可達到一萬億到兩萬億美元，其中將有近30%的投資是在歐洲的地產開發區項目上和一些公司的兼並和收購上面。跨國並購成為對外直接投資的主要方式。

2、中國地產投資項目趨向於綜合化及服務化

包括地產在內的綜合商用開發項目正受到中國房企的歡迎，他們對綜合性大型旅游休閑項目表現出極大興趣，試圖從單純的蓋樓轉為生活方式的創造者。另一方面是從資源性投資轉向對服務領域的投資商業服務，而住宅市場也正經歷從單純的買賣向更多租賃服務的轉化。

3、地產投資行業更細分化，逐步向全球價值鏈高端攀升

一個典型的例子是英國的學生公寓市場以其低門檻，低風險與高回報率的優勢吸引了大批抄底的華人，因為英國名校扎堆，國際留學生數量的增長讓學生公寓需求大增。以萬達為首的國內房企曾掀起過海外酒店投資的熱潮，其背景是日漸升溫的出境游。

4、市場的投資回報率高低是投資趨勢的一個重要風向標

近兩年眾多房企紛紛在海外拿地，因為海外項目收益率高於國內地產項目，而且淨資產回報率更高。以投資為目的的海外購房增多，投資地域上也有向北移動的趨勢，英國被看作最方便的歐洲門戶，正超過意大利成為中國投資者在歐洲的第一站和第一大投資目的地，而北部的愛爾蘭和瑞典也正成為中國投資潮的目標。

5、地域的轉移還表現在從熱門國家和一線城市轉移到二三線城市

交通上靠近一線城市的地方而房價卻低了很多，有很大的升值空間，比如在威尼斯買一套小型公寓的價錢卻可以在周邊的維羅納買一套裝潢良好、房品很正的小型別墅，並享受小城鎮的自然優美。這種冷門城市的投資回報率一般可以達到5-6%，也豐富了投資者多元化資產配置的需求。

投資市場日趨細分，歐洲的經濟規則也隨著中國的資本參與國際分工的方式悄然發生改變，而投資者的市場表現也越來越成熟。

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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馬來西亞2016年年房市買者為王

據中國報報導，過去數年的房地產市場一片欣欣向榮，不過好景不常，馬來西亞經濟又屋漏偏逢連夜雨，消費稅2015年4月展開後彷彿為業內不景開了個頭，過後馬幣貶值、油價勁貶、百物看漲，無一不提高消費者防備心，市場被謹慎氣氛籠罩著。

房地產資訊網站PropertyGuru最新報告指出，賣不出的房產增加，價格將盤整下跌3%至4%，消費者有更多選擇，2016年市場將由買家做主。

國家銀行打房措施奏效，國內炒房活動所剩無幾，不過亦使市場出現有價無市的現象，2016年陸續會有更多發展計劃竣工，新屋賣不出，屋主或退而求其次，以較低租金出租，以支付分期付款。

馬來西亞房地產代理公會（MIEA）主席西瓦山克在推介PropertyGuru《2016年房產前景報告》時指出，今時不同往日，不再像過去般新屋到手，轉手即可出售。

報告指出，從2015年下半年開始，發展商已放慢推出新計划步伐，在屋價調整以前，二手市場房產或轉售屋，不失為一個不錯選擇。

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（據鉅亨網）

新加坡建屋局條件放寬多1.7萬戶獲特別購屋津貼

兩輪調整後，特別公積金購屋津貼的受惠群體不再侷限於低收入家庭。建屋局透露，2011年以來，已有1萬9542個家庭獲得特別公積金購屋津貼。截至去年11月，政府已為這項津貼撥款2億9761萬元。

過去兩年半，超過1萬7000名新組屋買家從調整後的特別公積金購屋津貼中受惠，獲得更多購屋補助。

根據建屋發展局昨天發出的文告，從2013年7月至去年11月，共有1萬7930戶家庭獲得特別公積金購屋津貼（Special CPF Housing Grant，簡稱SHG）。

其中，超過95％（1萬7174個）家庭是因為津貼申請條件放寬，才得以獲得這筆額外購屋補貼，或因此獲得更高金額的津貼。

政府在2011年推出特別公積金購屋津貼時，主要目的是資助低收入家庭購買新組屋，不過買家只能申購非成熟組屋區的二房式或三房式單位。

當局在2013年7月首次調整這項津貼，把受惠家庭收入頂限從2250元大幅調高至6500元，並開放給在非成熟組屋區購買四房式新組屋的首次購屋家庭。

建屋局去年再度改善這項津貼，把申請津貼的家庭月入頂限從6500元調高到8500元，津貼最高額度也從兩萬元增至四萬元，幫助更多新加坡人實現擁屋夢想。這些調整從去年11月的組屋銷售活動起生效。

建屋局數據顯示，由於津貼月入頂限調高，在11月申購新組屋的家庭中，約6500戶月入超過6500元的家庭也可申請特別公積金購屋津貼，額度介於5000元至兩萬元。

經過兩輪調整後，特別公積金購屋津貼的受惠群體已不再侷限於低收入家庭。建屋局透露，2011年以來，已有1萬9542個家庭獲得特別公積金購屋津貼。截至去年11月，政府已為這項津貼撥款2億9761萬元。

額外公積金購屋津貼

10年惠及逾八萬戶家庭

另一方面，過去10年也有近8萬3000戶家庭從額外公積金購屋津貼（Additional CPF Housing Grant，簡稱AHG）中受益，獲得5000元至四萬元不等的購屋補助。

這項2006年推出的津貼主要幫助月入不超過5000元的首次購屋家庭，10年來共獲政府撥款16億元。

各項購屋津貼能讓國人更負擔得起新組屋。建屋局統計顯示，2014年，首次購屋家庭平均每月須償還的房貸數額，不到家庭月入的四分之一，這個比率低於國際標準的30％至35％。

此外，約八成購買新組屋的首次購屋家庭，用公積金存款就足夠償還每月房貸，無需支付額外現金。

國家發展部長黃循財上週受訪時指出，政府去年推出一系列措施幫助更多國人擁屋，也因此帶動新組屋需求。由於預料需求增長，建屋局今年將供應1萬8000個新單位，比去年的1萬5000個單位增加3000個。

周富勝（55歲，保安）一家五口上個月剛從住了30多年的父母家，搬進盛港的二房式組屋，第一次住進屬於自己的房子。

更令他們高興的是，扣除總計六萬元的購屋津貼和三萬多元公積金儲蓄後，這個月入不超過3000元的家庭幾乎不用動用現金，就能負擔全額房價。

周富勝說：「我原本以為津貼最多只有三萬元，沒想到最後拿到六萬元，這大大減輕了家裡的經濟負擔。只要我繼續工作，就能通過公積金償還每月房貸，不必用到現金。

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（據早房網）