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2016年英国房价：较今年增幅放缓继续上涨4-6%

英国最大抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)周五(12月4日)预测，明年英国房价上涨速度将放慢至4-6%，过去12个月增幅接近10%。

2016年英国房价：较今年增幅放缓继续上涨4-6%

去年哈利法克斯预测今年英国房价将上涨3-5%，但该公司自己的数据显示，截至10月的三个月房价较上年同期上涨9.7%。

哈利法克斯楼市分析师艾利斯(Martin Ellis)表示，相比于收入，英国房价有些贵，不过价格受到出售房屋少、新建房屋偏低以及异常低利率等因素的支撑。艾利斯称，今年英国央行未如市场预期中的上调利率，是房价较预期上涨更快的一个主要原因。那么英国房产多少钱呢？

其他数据则显示，英国房价上涨速度低于艾利斯的预测。英国统计局公布，9月房价较上年同期上涨6.1%。上周路透调查访问的分析师预测，明后两年房价将分别上涨4.3%和3.9%。

英国央行(BOE)首席经济学家及货币政策委员会(MPC)委员霍尔丹(Andrew Haldane)上月称，英国房市供需“不平衡”，称建设长期赶不上需求。

艾利斯属于莱斯银行集团(Llyod’s)旗下，是英国最大的抵押贷款提供商之一。

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美国东湾三谷城市之二：超值好学区圣拉蒙

圣拉蒙（San Ramon），这个位在康县（Contra Consta County）最南面的美丽小城，不仅有蓝带学校，城市安全与居民素质都排名全加州乃至全国最优秀之列！来关注一下圣拉蒙的发展近况。

美国东湾三谷城市之二：超值好学区圣拉蒙

San Ramon位于东湾的北面，南接都柏林（Dublin）和普莱森顿（Pleasanton），这里有便捷的BART捷运系统可以直通旧金山、奥克兰（Oakland），南面可以到达Fremont。San Ramon的北面是丹维尔（Danville），此处一年四季郁郁葱葱，是豪宅遍地的富丽之城。

大建商兴建豪房社区

San Ramon有两个邮政编码（Zipcode）94582和94583，高速公路680以东的94582主要是Doughterty Valley，为大多数华人青睐，因为这里有更好的学区和更新的房子。

Doughterty Valley又可分成两区：Windemere与Gale Ranch。当初由康县与Shapell Industries以及Windemere Partner BLC联合规划。Windemere多数的房子是在2000年后兴建，总共5,170套房子，2009年基本完工。Windemere最大的特点就是绿化好，没有高压线，马路极宽敞，而且具有“步行五分钟，必到一公园”的社区理念。

另一处Gale Ranch是由十几个小社区组成，其中，很值得一提的是美丽的Bridge小区，约有300多栋建筑风格各异的超级豪华别墅。因为紧邻Bridge高尔夫俱乐部，又坐拥无限风光的Golf球场，这个社区一直很受华人买家的追捧。

Gale Ranch如今也一直在不断的扩建，自2013年美国著名豪宅建商Toll Brother花了16亿美元收购Shapell Residential Homes后，他们在Gale Ranch还将建立更大的Master Plan Community，预计要新建近1,500套新房，目前已经有十多个项目在公开发售，销售热度持续不减，好多项目自开盘的一年内，涨幅已经超过10%。

如果想要看看原来的San Ramon什么样子，就该到Pine Valley 地区来看看，这里的房子大多从1960年之后建，很多是一层的Ranch Style独立屋，但是每个房子的占地都很大，至少都有6千多平方英尺的地块（Lot）。这里的高中California High School在2006-2007年也曾是全国的“蓝带高中”，学业、体育都各有强项。

好学区引起抢房效应

San Ramon公立学校隶属San Ramon Valley School District，旗下中小学几乎都是9分以上的好学校。邮编94582的Dougherty Valley高中小学校尤为出色。

值得一提的是Dougherty Valley高中（DVHS），大家都知道买学区房主要看高中的水平。DVSH于2007 年竣工，造价为是1.5亿美金，是今日全美设备最先进，最完善，造价最贵的公立高中。

此外，DVHS拥有一流的数学和社会科学师资团队，还有多达52门的大学先修AP课程，在全加州都非常少见，而且有平均70%的毕业生会直接升入美国重点四年制大学。

初中⽅⾯，Windemere Ranch Middle School是加州排名前十名的初中（6到8年级），其2013年API全国统考更获得加州第一名；2014年还获得“Blue Ribbon School”的荣誉（全国只有25所初中入选，全加州只有5所）。

此外，Dougherty Valley区的小学也很优秀，区内所有的小学在最新的GreatSchools Rating都是满分10分，无不一列外。

最新城市排名均亮眼

Doughterty Valley High名列US News 2015加州最佳高中的第29名，仅次于第26名位于Palto Alto的Henry Gunn High School，以及第27名的Saratoga High School。但这两所高中的所在城市，其独立屋平均房价都超过2百万美元。

最近，美国著名的社区和城市排行榜网站Niche，评选的2015加州最适合家庭居住城镇，San Ramon名列第一桂冠；2015加州最好公立学校，San Ramon也摘下第二头衔，全国排名第六。

好学区好价格

这么好的学区房价会不会很贵呢？答案是一点儿也不贵。根据zillow.com House Value Index，2015年10月31日前销售数据显示，整个San Ramon中间位房价为911,800美元。其中，邮编92582，Doughterty Valley区的中间价位是1,024,800美元；邮编94583为842,700美元。

一般来说，在San Ramon花100万美元，可以轻松拥有一套2,000至2,500平方英尺，2000年后新建的独立屋，这个在湾区其他好学区，是几乎找不到的。同等级别学区的Cupertino独立房中间价为$1,790,600、Palo Alto为$2,482,900、Saratoga为$2,347,000。如果你也想买好学区，而且是又新又漂亮的大房子，一定要来San Ramon看看。

种族均衡环境优美

而且，San Ramon风格各异的高尔夫球场之多可以说是湾区之最了。著名的有The Bridge Golf、San Ramon Golf、Canyon Lake Golf 等等，每年有很多国际赛事在此举行，以及邻近的 Black Hawk、Alamo、Diable等高档社区也有专属的高尔夫球场。

还有值得一提的是San Ramon的治安也非常好，今年FBI公布年度美国犯罪指数调查，San Ramon为湾区最安全的城市第三名。其中，第一名城市是希尔斯堡（Hillsborough），房价门槛太高，不易进入；第二名的城市是克莱顿（Clayton）则学区一般，且位置偏远；第三名便是广受青睐的San Ramon。

San Ramon人口也很多元化，根据2010年全国人口普查，全市有74,378人，其中，白人占53.6%、亚裔36%、拉丁裔8.7%、黑人2.8%，其他5.3%。亚裔中还包括位数众多的印度人、韩国人、日本人、越南及华裔。

在⼈均收入方面，根据CBS 2013年的一份调查显⽰示，全国只有16个城市中一半以上家庭收⼊入超过六位数，⽽其中San Ramon是六位数收入比例排名第一高的城市，中位数家庭收入为$132,339（2010年数据，如今应该更高）。高收入和高素质的居民，是让这座城市学区好、治安好的最重要因素。

饮食购物在San Ramon也非常方便，附近有两家99⼤大华超市、两家Costco，多家超市开车都在5到15分钟之内。附近还有San Francisco Premium Outlets、众多华人著名的餐馆。

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2016年房地产市场热点在哪？

2015年即将要过去了。每到年终的时候，人们纷纷预测来年的房地产市场行情，推测哪些地方是“热点”地区。

据澳洲专业房产网站报导，此时，房地产投资专家、“大都市房地产战略”公司创办人、畅销书作者雅德尼（Michael Yardney）更愿意从大势着眼，分析一下在中长期来说哪些地区的房地产市场表现将会比其它地区更好。

2016年房地产市场热点在哪？

推动房地产市场的因素是什么？

澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题、来自外国的买家如潮般涌入澳洲、澳洲审查监管局收紧了对投资者的贷款政策、长期稳定的低利率，这都是显而易见的因素。但是即将出现的新因素，自然很难判断，几乎不可能事先预料得到。

尽管如此，明年影响我们房地产市场的因素可能包括：

澳洲经济正在缓慢下来。具体情况将如何，澳洲储备银行将如何通过利率来调节，这将是一个重大的因素。

澳洲审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者，现在也针对自住房主，这将让需求缓和下来，特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产，主要靠租金收入来还贷款的人们来说，也将很难获得贷款。

人口将继续增长，尽管速度会慢一些。人口增长主要集中在四大城市，特别是悉尼、墨尔本，那里的服务业的发展会带来很多就业。

利率在2016年可能会继续维持在低的水平，如果经济疲软的话，或许会再降低一些。

商业信心正在上升，因为我们的联邦政府和各省政府似乎都很稳定。

消费者信心自特恩布尔担任总理之后已经回升，但明年的消费者信心如何，可能会有很多变数。
就业的上升，以及稳定的失业率，将导致消费者信心的增强。

所有这些因素意味着2016年房价的增长将不会像2015年那样好。但这也不意味着将要发生房地产市场的崩溃。全澳范围的房价下跌不太可能，除非储备银行提高利率，但这在2017年之前可能不会发生。

然而，买房负担能力的下降，情绪的变化，以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩，将会导致市场上的各种情形混杂在一起，并且非常容易变化，房地产市场的表现将缓和下来，向买方市场转化。现在这已经比较明显了，拍卖成交率在下降，特别是在悉尼。

人口因素历来是推动房地产市场的主要动力

澳洲经济跌跌撞撞地往前走，在这种情况下，明年工资的增加不会有多少。而且利率可能会在2017年上调。这两个因素将发挥其作用，而且对某些地区的影响会比对其它地区更大。

利率的上升很可能会影响到那些对利率敏感的地区，如蓝领地区、非大城市的地区、以及首次买房者集中的地区。

另一方面，富裕地区、新改造地区、大城市的中环地带，房地产价值可能会上升。

因此，明年表现高于平均水平的区将是那些人们有更多的可支配收入的区，那些人们喜欢那里的环境而乐意多花点钱买房居住的区。

悉尼的房价上涨将缓慢下来，明年一年，上涨幅度可能在5%。墨尔本可能略高，在7%左右。

随着矿产业继续下滑，珀斯、达尔文的房价将进一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德将继续见证房价的中度上涨。布里斯本房地产市场将一步上扬，全年上涨幅度7%左右。

小城市、边远地区、矿业城镇的房价上涨不会太大。没有多少人会涌入这些地方，那里的经济也不会因此得到加强，也不会吸引投资者的到来。

2016年将是处理你的不良房产的大好时机

尽管在某些地区的房地产市场上还有很好的机会。从大势来看，房地产增值不会比得上今年。

而且，在2016年，这将是一个机会，让投资者们放弃手上的那些表现欠佳的房产，因为这样的房产将会继续让他们失望。

尽早发现表现欠佳房产的最好办法是进行年度回顾，问自己几个严肃的问题：

这个房产的表现象我所预计的那样吗？

这个房产的表现是不是高于市场平均水平？

如果这个房产现在上市的话，我还会买吗？

有没有什么办法能够改善这个房产，让其给我的投资带来更吸引人的回报？

这个房产有没有可能在未来十年或更长的时间里表现高于市场平均水平？

诚然，房地产市场是一个长期的投资，但有时，正确的做法是把令你赔钱的房子卖出去，再去买更好的。因为你不处理掉的话，你的房子与好房子之间的差距只能是越来越大。

但是，如果你的房子是有租客住着，那么考虑在租约到期或临近到期时卖掉，以便增加其对投资买主和自住买主们的吸引力。

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报告指出：2015年英国城市房价预计共增长10%

新的报告指出，英国大城市的房价加速增长，预计2015年将共增长10%。

地产公司Hometrack的城市房价指数显示：英国大城市的房价今年已经增长了9.4%，英格兰南部以外的大城市房价基数较低，但正在加速增长。

报告指出：2015年英国城市房价预计共增长10%

格拉斯哥（Glasgow）房价上涨8.3%，曼彻斯特（Manchester）房价上涨7%，利物浦（Liverpool）房价上涨5.1%。自2007年以来，这几个城市房价年增长率居全英国最高。

目前格拉斯哥平均房价为£110,000，比统计的20个城市的平均房价£229,300的一半还低。三年前格拉斯哥房价止跌后，至今已增长13%。过去的一年中，该城市房价增长8.3%，创2007年8月以来的最高增速。

曼彻斯特的房价自2012年以来已经复苏，至今平均房价增长17%，达到了£141,200。而在过去的一年中，曼城房价增长了7%，这是继2007年6月以来的最高增速。

指标显示，利物浦是该报告所考察城市中房价最低的。其房价在2007年到2013年初一直在下跌。此后房价至今增长了10.5%。在过去的一年中增长了 5.1%——这是2007年8月以来的最高增速。虽然利物浦房价慢慢复苏，但其£109,800的平均房价仍比2007年的最高房价低了13%。

地区性的大城市房价缓慢复苏与伦敦房价的迅速增长对比鲜明。自2009年以来伦敦的平均房价上涨了70%，伦敦市中心的高端房市增长超过一倍。

不过，这些黄金地段的增长已经今非昔比。据报导，由于税收和汇率变动的影响，肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）房价在税改后至今已经下跌2.6%，西敏寺（Westminster）房价也仅仅上涨了1.3%。

“消费者的信心恢复和按揭利率的降低，强化了大城市中刚刚起步的房市复苏。虽然英格兰南部城市的房市复苏已有六年多了，价格涨幅高达70%，然而北方的大城市房市在三年前才开始复苏。” Hometrack公司的研究部主任理查德 · 唐奈（Richard Donnell）说。

“房价的进一步增长会增强消费者对房市的信心，也会压低贷款价值比，并使家庭享受到更便宜的信贷。许多公司的投资者和开发商都在大城市中寻找比伦敦的房产更实惠的新投资机会。”他解释说。

“在未来的一年到一年半，城市房价的增长势头会因购买力的限制而减缓并将达到平衡。” 他补充道。

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美国房地产投资创新高看哪个城市最赚钱

美国房地产2015年更吸引国际投资者。一份研究显示，今年国际投资美国房地产金额创八年来新高。最热门的投资地点依次为纽约曼哈顿、洛杉矶、华盛顿特区、芝加哥、波士顿，其中芝加哥房产的回报率最高。

美国房地产投资创新高看哪个城市最赚钱

纽约房地产资本分析公司（Real Capital Analytics）昨日（16日）发布研究报告显示，2015年国际投资者购买美国房地产的总金额高达869.2亿美元，创2007年以来新高。总投资额，包括来自海外和本土的投资在内，为4,654.4亿美元。

最受国际投资者青睐的五个地区分别是纽约曼哈顿、洛杉矶、华盛顿特区、芝加哥、波士顿。其中芝加哥房产的第一年回报率最高，为6%。而最热门的投资城市曼哈顿，回报率只有4.4%。

截止到上周，芝加哥今年共吸引32.7亿美元国际房地产投资，其中来自挪威、加拿大、韩国和英国的投资额依次最多。

今年纽约曼哈顿吸引的国际房产投资额最高，为268.1亿美元，其次是洛杉矶40亿美元、华盛顿特区34.4亿美元、芝加哥32.7亿美元、波士顿28.7亿美元。

今年所有投资美国房地产的国家中，来自中国的投资额占8%。过去五年中国投资美国房地产的金额累计占5%。中国还没有成为投资美国房地产最多的五个国家之一。来自加拿大的投资金额最多，过去五年来占31%。

房地产资本分析公司资深副总裁卡斯特洛（Jim Costello）表示，外国人投资美国房地产数量激增的原因主要包括：低利率；贷款容易且比其它国家更稳定；很多投资者已经从早前的房地产投资中获利，近来又想进一步投资。

另外，普华永道会计师事务所（PricewaterhouseCoopers）合伙人罗谢尔（Mitch Roschelle）表示，美联储刚刚宣布升息，美元强势有助于进一步提升美国经济，这也是大量投资者选择美国的一个原因。

如果说美国房地产所面临的挑战，就是投资商的财务来源问题。比如，由于油价下跌，主要依靠原油收入的中东地区投资商金额减少；中国由于经济放缓，来自中国的投资额也面临挑战。

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海外旅行中的投资良机居外网海外旅游特辑

	如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

			澳洲布里斯班——阳光之都暨再度爆发的置业新重心
			布里斯班，澳大利亚第三大城市，昆士兰州的首府，游客眼里的眼光之都，更是2014年G20领导人峰会的举办地。如今这个“澳洲新兴国际都市”正向世界展示着多面的风采，并发出诚意邀约——不只是休闲旅游，还有商务活动、留学教育、投资企业，欢迎选择布里斯班！ <详细>

			韩国济州岛——中国购房者扎堆的“东方夏威夷”
			济州岛是韩国最大的岛屿，有着神秘的自然景观和传统文化的美丽岛屿，素有“东方夏威夷”之称。由于在地理位置上邻近中国、房价相对于欧美热门国家较为便宜，近年来济州岛吸引了越来越多中国投资者的目光。最新研究报告显示，济州岛上80%的购房者均来自中国。 <详细>

			美国纽约——极尽繁华的现代都市生活范本
			被誉为“世界之都”的纽约，一个多世纪以来一直都是全球最重要的商业和金融中心。近年来，越来越多的中国投资者在美国投资置业，纽约就是最受青睐的目的地之一。房地产咨询公司高纬环球2014年10月发布的一份报告显示，纽约连续第四年成为全球最大的房地产投资市场。 <详细>

			泰国芭堤雅——世界级的旅游胜地出奇亲民的房价
			继电影《泰囧》之后，泰国逐渐成为中国游客海外旅游首选目的地。除了首都曼谷以外，泰国最吸引游客的是海滨度假城市芭堤雅，它迅速成为世界上热门的旅游乐园之一，促使置产情结不断上扬，带动泰国房地产的需求和供应增长，房价一路攀升。<详细>

			伦敦——无法撼动的豪宅市场全球富豪栖身地
			“雾都”伦敦是英国的首都，欧洲最大的城市，也是全球最繁华的城市之一。伦敦被全球富人公认为最安全的资金避风港之一，2013年多达85%的伦敦豪宅由以新加坡、中国内地及中国香港为首的海外买家购入，受捧程度一时无二。 <详细>

			新加坡——房产含金量极高的花园城市
			新加坡是世界上最袖珍的国家之一，但其国际地位却绝不容小觑。新加坡政府自2009年开始密集出台了八轮调控措施，使房价上升的空间缩小，投资前景也被看淡。2013年下半年开始，中国买家在新加坡购房已经有放缓的趋势。 <详细>

			多伦多中国富人首选移民之国全球房地产最佳投资地
			多伦多是加拿大最大的城市和经济中心，北美洲第四大城市。多伦多市内一半人口是在加拿大以外诞生，华人多达四十万，是加拿大移民的重要落脚点和华人聚居地。英国房产机构以房地产长期投资回报作分析，将多伦多评为全球房地产的最佳投资地。<详细>

			中国香港—— 中西合璧的动感之都寸土寸金的黄金房市
			迷人的中国香港是一座中西合璧的城市，同时也是高科技的现代化城市，吸引了越来越多的内地游客。统计发现，内地人早已成为中国香港豪宅的超级大买家，70%以上的亿元豪宅都落入内地人袋中。 <详细>

			美国奥兰多——世界休闲乐园投资度假双赢之地
			奥兰多市位于美国阳光之州佛罗里达的中部，是世界上最好的休闲旅游城市之一。奥兰多目前是全球房地产投资的最热点之一，今年佛罗里达州的房产市场会赶超加州、拉斯维加斯和凤凰城，成为投资者的瞩目焦点，引领全美房产市场复苏。 <详细>

			法兰克福：欧洲金融重镇令人垂涎的投资宝地
			法兰克福位于德国西部，是欧洲重要的商业金融中心。欧洲央行和德意志联邦银行总部坐落于此，法兰克福证券交易所是继纽约和伦敦证券交易所之后的世界第三大证券交易市场，而法兰克福国际机场则是全球最重要的国际机场之一。 <详细>

美国奥巴马总统上周五（18日）签署美国国会通过的联邦政府2016财年预算法案，避免联邦政府关门的窘境。国会通过这份包含逾6千亿美元减税法案的同时，亦通过“2015年保护美国人免于高税法”（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下简称免高税法），将原本即将到期的多项抵税规定予以暂时延长或永久延长，减免美国纳税人及企业的税赋负担。在这些抵税规定中，有一项规定使外国投资人亦获抵免税的优惠待遇。

美国国会上周通过的减税计划，其中一项放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金

彭博社（Bloomberg）12月18日报导，免高税法放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。

根据FIRPTA法，外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司，在出售位于美国的不动产时，买方应预扣房款的10%作为卖方未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）的统计，如果加计其他联邦政府、州政府税赋，外国人卖房后所要负担的税赋约为房款的60%。

FIRPTA法案对不动产的定义包括了土地、楼宇、以及任何与该土地有关的财产，甚至包括石油、天然气和矿产；另外，取得美国不动产控股公司（USRPHCs）的股权也相当于投资了美国的不动产。

FIRPTA对“合格境外养老基金”的定义是，该外国基金受外国政府的约束，并依规定向其政府报告；有关其之设置系提供员工退休或养老福利，其退休收益不超过5%，且在外国国内无论是捐款或投资收入都享有免税规定。

由于全球经济衰退，外国投资者纷纷涌向收益相对较高且较稳定的美国房地产市场，包括办公大楼、商场、公寓及仓库等，这股趋势已推升美国房地产的价格。

另外，免高税法同时也放宽外国退休基金在美国持有公开交易的“地产投资信托”（Real Estate Investment Trust, REIT）的份额，由5%提高到10%，在这个比例以下可豁免FIRPTA的规定。

根据地产资金分析公司（Real Capital Analytics Inc）资料显示，今年美国房地产交易金额总计为4,830亿美元，其中784亿美元来自外国资金，约占16%。另据纽约一家地产研究机构资料，今年外国退休基金约投入75亿美元在美国房地产市场，约相当于外国资金的10%。

地产资金分析公司表示，2009年美国房地产交易的外国资金仅47亿美元，而2002到2012年外国资金的比例，平均每年约仅8%。

全国房地产投资信托协会执行长费特加特（Jim Fetgatter）表示，本项修法将带来巨大的改变，毫无疑问地会促进外国对美国不动产的投资，应会带来数千亿美元的外国投资。

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新加坡房市受加息影响较大投资者或赴海外市场投资

新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大，分析师认为，相对其他货币，新元会持续升值，会令投资者出走到其他市场投资。

新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大

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如果明年房地产价格再跌5％至10％预计会促使政府重新调整房地产措施。

IP Global新加坡董事兼主管贝林厄姆（Alex Bellingham）指出，市场等待已久的加息时刻正式来临后，预计会对全球的房地产市场带来短期影响，尤其是新加坡房地产市场所受到的影响与其他国家比较起来会显得更大，这是因为在历史上新加坡货币政策都会紧密跟着储备局的政策调整，所以可以预见新加坡房贷的申请数量将会在加息后减少，加上政府目前仍在执行降温措施，新加坡房地产市场将会进一步面临下行压力。

贝林厄姆说：“我们很可能会看到新加坡投资者，转到外国房地产市场投资的趋势，因为他们看到其他发达市场比如英国、德国、澳大利亚、日本和美国的房地产都比新加坡更有投资价值。”

瑞士信贷（Credit Suisse）则认为，加息课题虽然会对房地产市场带来负面影响，但还不至于到太严重的程度。

该行的报告指出，租赁表现的前景疲弱，房地产利差预计会缩小，不过整体上贷款负担仍属于可承担范围，所以在转售市场应该不会出现大抛售和价格明显下跌的情况。如果本地房价在明年进一步走弱并下跌5％至10％的话，预计在明年下半年将会促使有关当局重新调整严格的房地产措施。

瑞士信贷认为在各类型的房地产当中，办公楼投资信托对于加息最为敏感，美国加息25个基点，分别对吉宝房地产信托（KREIT）和新达信托（Suntec REIT）的每单位可派发收入（DPU）造成1.1％和0.8％的负面影响。零售房地产则是该行最看好的投资信托类型，凯德商用新加坡信托（CMT）是首选股票，收益率为6％。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦则认为，美国加息预计会对新元银行同业拆息率（SIBOR）带来小幅影响，因为该局的加息幅度很小而且其影响力已经反映在SIBOR价格里了。

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（据联合早报）

(English) Chinese investors expand acquisitions worldwide to tap outbound Chinese travellers

“We do not expect price per room to drop meaningfully in 2016,” said Henry of Juwai. “There is still significant competition for attractive assets that offer great long- term value, and we believe buyers will be willing to offer a premium to acquire them.”

您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机？法兰克福篇

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

德国法兰克福——欧洲金融重镇令人垂涎的投资宝地

法兰克福位于德国西部，是欧洲重要的商业金融中心。欧洲央行和德意志联邦银行总部坐落于此，法兰克福证券交易所是继纽约和伦敦证券交易所之后的世界第三大证券交易市场，而法兰克福国际机场则是全球最重要的国际机场之一。它拥有众多现代化的高楼以及都市的便利性，同时还保有历史悠久的名胜古迹与优雅宁静的绿化环境，这恰恰是这座“世界最小大都会”的魅力所在。

一、你不能错过的法兰克福景点

法兰克福是个多彩多姿的文化大城，市内拥有众多的博物馆、剧院、图书馆与展览中心等，其中法兰克福美因河的两岸聚集了11所著名的博物馆，也拥有世界著名的德意志图书馆，号称“德国最大的书柜”。想了解德国历史文化的演进，就到美因河走一趟吧！除了引人注目的摩天楼建筑群、罗马广场及保罗教堂外，法兰克福还有许多购物街及商场，其中采尔街是德国销售量最大的购物街，是让游客满载而归的购物天堂；法兰克福的美食文化，像整个城市一样多元化，在这里游客可以遍尝法兰克福青酱、香肠及苹果酒等佳肴，绝对是让您恋恋不忘的地道美味！法兰克福集合德国的文化艺术、美食及购物精华，是您欧洲旅游的必游之地。

二、三大要点了解法兰克福房市

1. 法兰克福房价从“不涨”变成“飞涨”

一直以来德国的房屋价格是以稳定着称的，在中国经历房价暴涨时，很多人希望拿德国房价“30年仅上涨60% ” 做楷模。欧央行多次降息之后，德国房价出现强势上涨。

从2011年到2013年，法兰克福房价上涨18％至4,000欧元/ 平方米。目前在法兰克福购买一间约100平方米的公寓，平均房价为40万欧元，而在2011年，其平均房价为34万欧元。

Westend是法兰克福最昂贵的居住地区。自2011到2013年，Westend房价飞涨近25%，高达6,000欧元/平方米（约4.6万人民币/平米）

2013年，德国住宅的平均价格为3,306欧元/平方米

慕尼黑的房价涨到了4600欧元/平米，是德国房价最贵的区域

柏林作为德国的首都，目前平均房价在每平方米1500欧元左右

2. 法兰克福小型公寓涨得快收益大

2013年，法兰克福公寓录得德国南部最高的房价涨幅——上涨10.75 ％，至2,368欧元/平方米。相比之下，独立住宅价格上涨相对温和。一居室/两居室的独立屋房价涨幅最小，只有2.57％至2,060欧元/平方米。

法兰克福的房租已由12欧元 / 平方米上涨到16欧元，计算下来，面积75 – 120平方米公寓的租金收益介乎4.85％至4.58％，但面积更大的200平方米公寓的租金收益为3.60％。综合来说，50平米左右的小面积的公寓投资收益最大。

3. 德国人爱租房不爱买房

在欧洲，德国是个人拥有房屋数量最低的国家之一。德国人自有住房率大约为42 ％，低于欧盟整体水平60 ％。在英国、西班牙和意大利，自有住房比率高达80％。专家估计，10－15年后德国的自有住房率才能达到60％－70％。

2013年5月1日，德国新租房法正式生效，要求3年内租金涨幅不超过15%。新法规还规定房租应该按照各地政府的“指导价格”，超过价格的20%即属违法 ﹔超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱3年。【了解更多信息】

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三、法兰克福房产投资机会——买房出租投资全球最佳

1. 过半德国人租房不买房法兰克福租金回报排第二

据统计数据显示，德国超过50 ％的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。在法兰克福，71%的业主将自己所购买的公寓出租，只有29%的人是自住。

德国取消了强制兵役制度和高中双年毕业生的重回，众多的高中毕业生涌向大学，急剧增加了对小户型和租房的需求。

房地产投资者都从柏林或法兰克福的公寓赚取最高的租金回报。

柏林公寓的毛租金收益率排第一，小型公寓的出租回报率高达5.09%。；

法兰克福的毛租金收益率由3.60%至4.85%不等位居第二；

慕尼黑的公寓租金回报率就只有2.58%到3.93%。

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2.拥有国际金融中心地位法兰克福房产别具投资价值

法兰克福是欧洲的金融中心和第二大银行中心，很多具有很强竞争力的跨国公司和中小企业都位于此地，相比较而言，德国的其他城市都无法像法兰克福一样吸引如此大量的房地产投资。

2012年，法兰克福的房产交易额超过32亿欧元，再次高居榜首。平均而言，海外投资占总交易额的45%，这一比重使法兰克福仅次于柏林，位居全德第二的位置。值得注意的是，在过去5年内，德国房产投资者的数量以每年35％的速度在增长。【了解更多信息】

当前，韩国和中国投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，法兰克福占了23%，柏林27%，慕尼黑9%，在多座城市进行组合投资交易39%。【了解更多信息】

法兰克福拥有全欧洲最大的新建房屋区域，随着地铁通车，包括Bornheim、Nordend、Westend和Sachsenhausen等车站区域的吸引力与日俱增，住宅需求越来越大，是追求稳健价值和安全性的投资者应考虑的上选。【了解更多信息】

四、法兰克福房市未来趋势展望：房价增长10年不晚预计6年上涨70%

法兰克福未来房价涨势逼人

随着欧债危机的疑虑消散，国际资金大量回流欧洲，德国楼市已经可以媲美英国，成为最能吸引投资的欧洲地产市场之一。

根据德国著名统计网站Statista发布的报告，2013年，包括法兰克福在内的德国大城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

尽管德国大城市法兰克福的房价保持连续两年上涨，但是房地产市场仍处于供不应求的局面，投资仍然具有升值潜力。

Statista预计，法兰克福住宅价格在2013年底至2015年底期间上涨35%以上，而且有望在6年内出现超过70%的涨幅。

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