澳大利亞律師為你解析 「重大投資者移民簽證(SIV)」新政三大變化

澳大利亞律師為你解析 「重大投資者移民簽證(SIV)」新政三大變化澳大利亞重大投資者計劃於2012年11月推出。對於在四年時間裡投資不少於500萬澳幣的投資者,該簽證為其提供分兩步獲得永居身份的途徑。相較於其他投資類移民簽證的要求,SIV簽證申請人無需滿足英語語言要求或商業技能要求,且簽證持有人只需在四年臨居當中每年在澳居住40天就可滿足申請永居的居住要求,沒有其他類別簽證所謂的「移民監」要求,在其推出的兩年間獲得許多企業主的青睞。

重大投資者移民簽證(SIV)帶來大量投資

在重大投資者移民簽證(SIV)簽證推出的兩年間,該政策強勁的拉動了特別是來自中國和亞洲高價值純投資移民的需求。截至2014年12月,500名重大投資者移民簽證的獲批就為澳大利亞的經濟注入或預計注入資金約25億元。

2014年10月,澳大利亞聯邦政府就重大投資者移民項目進行了覆審,目的在於將重大投資撥入經濟領域。資本的注入將極大地促進經濟發展,刺激創業活動,並且探索引入高端優質投資移民項目的可能性。此次覆審由澳大利亞貿易委員會、澳大利亞貿易與投資部及澳大利亞移民與邊境保護部共同協力進行,並於宣佈修改重大投資移民項目前進行了數輪磋商。

最新重大投資者移民簽證(SIV)的三大變化

2015年6月29日和7月1日澳大利亞聯邦政府於發佈了關於對重大投資者簽證(SIV)修改的新規定,新的規定包含以下幾個關鍵變化:

1.投資類型的改變

2.澳大利亞貿易委員會被賦予額外的權力對重大投資者簽證進行提名並對市場進行監督。

3.對於過去按指定投資要求進行投資並在2015年7月1日之前獲得188重大投資者簽證的申請人,其資格不受過渡階段變化的影響。

對於SIV簽證申請人而言,此次變化最令人關注的莫過於海外投資類型的變更。今年7月以前,來自重大投資移民項目的海外投資在選擇定期存款、投資政府債券、某些類型的管理基金及私營企業上有極大的自由度。自2015年7月1日起,新規定要求申請者的海外投資必須投資於某些指定項目, 包括:

1. 風險投資項目 (Venture Capital Investments)

申請者必須投資至少50萬澳幣於幫助澳大利亞新興公司和小型私人企業的澳大利亞風險投資基金。風險資本融資必須投資於澳大利亞工業部註冊的風險投資有限合夥企業 (VCLP) 、早期風險投資合夥企業 (ESVCLP) 或澳大利亞風險投資組合型基金(Australian Venture Capital Fund of Funds, AFOF)。

值得注意的是,風險投資基金不需要立即進行投資。重大投資移民簽證的申請者在獲得臨時簽證後將有12個月的時間將資金投資於合規的風險投資有限合夥企業或早期風險投資合夥企業。如果四年期的重大投資移民臨時簽證(188簽證)到期前投資風險投資基金, 則投資的資本必須重新投資於合規的風險投資項目、新興企業投資項目或平衡投資項目(詳見以下兩點)。

2.新興企業投資項目(Emerging Companies Investments)

申請者必須投資至少150萬澳元給幫助澳大利亞證券交易所上市的新興企業(市價小於5億)合規的管理基金。此管理基金可將某些資金投資於小盤股、未上市企業、市價大於5億的企業、海外公司、現金及衍生產品(僅僅作為風險管理目的),但這些投資有嚴格的估價限制。同時,新興企業基金要求投資多於20個不同的發行者發行的資產組合,並且任何一項債券投資額度不能超過其淨資產價值的10%。

3.平衡投資項目(Balancing Investments)

合規管理基金的投資平衡。合規的管理基金投資於澳大利亞上市公司、澳大利亞上市公司債券、澳大利亞延期年金或澳大利亞非居住房產(民用房產比例不得超過10%)。

新政的其它主要變化包括:

1.投資者及其關聯人(比如:配偶或相關公司)絕不能參與管理基金投資結構的管理;

2.投資於澳大利亞私人企業及州和領地政府債券不再適用重大投資移民簽證;澳大利亞貸

3.款基金投資從2015年7月1日起不再屬於合規的投資;

4.且不再允許以利息作為貸款抵押的回貸基金。

綜上所述,在7月的新政下,SIV簽證的500萬澳元中起碼有200萬澳元需要投資到風險投資及小盤股等基金項目,對於「保守派」的投資人而言,無疑加重了其投資風險。但是相應的,投資回報率也可能比過去的固定式回報(例如債券等)增加不少。對於澳大利亞本地市場而言,聯邦政府也許期望SIV簽證政策的變更能夠繼續甚至更強勁地帶動本地經濟。

值得注意的是,就平衡投資項目和新興企業投資項目而言,新政要求負責管理新興企業投資項目的基金經理必須持有至少1億澳元的基金運作資金以確保滿足重大投資移民簽證的要求。目前市場上能夠符合該要求的基金經理並不多,其資金與資歷也相應地保障了投資人的回報率並控制了風險。對於較小的基金管理者(特別是初期的基金管理者),地產基金管理者以及按揭基金管理者而言,將會失去重大投資者簽證資本的渠道。對於投資者而言,同時將資金放入不同基金公司進行管理,可能會被加收管理費。因此我們建議投資者在對多家基金管理公司進行比較後,選擇合適的管理公司為自己的投資移民保駕護航。

揚泱專欄全集:

律師揚泱解析澳洲房產

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大波士頓租房緊俏全美第二 空置率僅2.6%

對於大波士頓地區的房東們來說,這是一則好消息——據《波士頓環球報》報導,商務部發佈的最新數據顯示,再全美最大的25個都會地區中,大波士頓租房市場火爆程度排全美第二,公寓的空置率僅為2.6%,僅次於聖地亞哥

大波士頓租房緊俏全美第二

同時,據人口普查局的數據,波士頓的房屋自有率進一步下跌,為近十年最低水平。

這些數據反映了波士頓人在購房時面臨房價攀升的重重壓力。但也有專家認為,這些數據也可以被更為積極地解讀——隨著波士頓地區經濟走強,越來越多的年輕人從父母的家中搬出,來到了都會區奮鬥,這些青年正成為租房市場的中堅力量,儘管他們現在還沒有實力買房。

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本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場(8月6日)

 

世界地產頻道:中國股市震蕩 海外房產投資增長無間斷

世邦魏理仕最近發布的報告顯示,雖然中國股市2015年以來經歷震蕩洗盤,但在2014年,中國海外資本投資商業房地產的總額首次突破100億美元,年增長率約72%。在2013年和2014年,中國占全亞洲海外商業房地產總投資的比例超過四分之壹。與此同時,中國的房地產開發商也不斷開拓海外市場,以滿足內地高資產凈值人士對主要目的地,包括英國、美國和澳洲房產日益增加的需求。【閱讀原文

 

Propertywire房地產雜誌:印花稅提高令英國高端房市“很受傷”

壹項最新的市場分析指出,由於房產稅上升,倫敦和英國其他地區價值超過150萬英鎊房屋銷售開始停滯不前,預計將會出現兩年來首次下降。英國房地產行業征稅額之高,位居世界前列。根據新印花稅法案,價值在 925,001英鎊和150萬英鎊之間的房產,印花稅的稅率調整為 10%;價值超過 150萬英鎊的房產,稅率調整為 12%。【閱讀原文

 

加拿大《金融郵報》:加拿大開發商補貼租金 背後有何貓膩?

考慮到投資者對多倫多公寓可能崩盤的擔憂,加拿大最大的房地產開發商之壹明托集團,正提供給投資者兩年的租金收入保證。購買壹套30萬加元的公寓,保證妳可以獲得18,000加元或1,500加元的月租金。如果租賃市場疲軟或走向疲軟時,明托將會彌補差價。雖然這種類型的交易已有先例,該計劃卻引起了市場的質疑,買家最終要付出怎樣的代價來享受這種額外的福利?【閱讀原文

 

彭博社:印尼修改投資法 世界頂級海島──巴厘房地產市場又要升溫

在以沖浪和稻田景觀聞名的巴厘島,高端住宅價格去年飆升了15%。因為印尼政府開始討論修改投資法規,允許外國人在群島上直接擁有豪華公寓,並希望改革能在兩、三個月內實施。根據建議的修訂,外國人將不允許有土地所有權,而且在房產面積和價值方面都有限制。預期壹旦修訂完成,仍然會引起中國購房者的興趣。【閱讀原文

美國林線四季物業:Canaan Valley最大的度假屋租賃公司

總是有人樂意走在時代的前端。過去那種邊趕路邊照相的遊玩方式早就out了,現在流行找個好地方度一個長長的悠閒假期。要說這全球適合度假的地方,美國西弗吉尼亞州(West Virginia)的迦南山谷(Canaan Valley)得算上一個。這裡春夏秋冬各具魅力,任何時候都有好風景可看。最重要的是,這裡有一家能夠幫你解決一切生活煩惱的公司——林線四季物業(Timberline Four Seasons Realty),吃喝玩樂、住宿出遊,完全不用擔心舒不舒服的問題。

位置絕佳,四季皆是度假勝地

位於迦南山谷地區的林線四季物業是該地區最大的度假屋租賃公司,經營著自己的度假勝地Timberline Four Seasons Resort, 迄今已超過27年歷史。該物業所在小鎮是美國最有名的10座山城小鎮之一,尤其以具有35條滑雪雪道的赫茲山(Herz Mountain)而聲名顯赫。這裡四季皆美,各種休閒活動層出不窮。春夏季,你可以從雪道徒步上山,到茂密的植物叢中探險,帶上雙筒望遠鏡觀賞羽毛多彩的鳥類,你也可以到山中急湍泛舟,或是和野生動物較量一把,獵上一隻火雞或是一頭野鹿;秋冬季,你可以安靜欣賞白雪皚皚的美景,也可以開心享受自由飛翔的滑雪樂趣。

美國林線四季物業:Canaan Valley最大的度假屋租賃公司
美國西弗吉尼亞州(West Virginia)的迦南山谷(Canaan Valley)春季的生機盎然

美國林線四季物業:Canaan Valley最大的度假屋租賃公司
當然,滑雪才是這裡最具特色的度假活動
美國林線四季物業:Canaan Valley最大的度假屋租賃公司
該物業還會採用人工制雪的方式增加雪層厚度,這會讓滑雪變得更加安全

 

當然,滑雪才是這裡最具特色的度假活動。每到秋冬季,林線四季度假勝地都會被超過200英吋的自然降雪覆蓋,但這顯然還不夠,該物業還會採用人工制雪的方式增加雪層厚度,這會讓滑雪變得更加安全。畢竟這裡高達4268英呎的山峰使得雪道陡峭而顛簸,刺激性十足。不過初次滑雪的人也不用擔心,這裡早就安排好了適合初學者的輕鬆自在的滑雪場地。釣魚、滑雪、徒步、打獵、露營、騎馬、探索自然,有了如此鮮明而豐富的度假特色,林線四季物業的度假屋租賃自然備受追捧。

物業多元,滿足不同層次需求

考慮到不同層次度假群體的需求,林線四季物業開發了多種房屋類型供客人選擇。全家出遊的客人可以選擇獨立屋,獨棟房屋的空間能夠很好地滿足家庭成員的需求,同時確保家庭的私密性;不少獨立屋還建有戶外暖池,讓每一位家庭成員都能在暢玩一天後泡上一個熱乎乎的澡。三三兩兩同遊的客人則可以選擇租住在度假村社區的公寓或是鎮上的屋子裡,這裡設施齊備,有餐廳、迷你高爾夫球場、游泳池等,生活起來就好像在家中一樣舒心便利。當然如果你是滑雪的狂熱愛好者,那麼你就可以選擇該物業位於山邊的度假小屋,只要直接走出大門,套上滑雪板,你就可以立刻享受到滑雪時飛翔的快感。

除了開發出不同類型的房屋供客人選擇,林線四季物業同時也提供了不同的房屋出讓方式,可以如酒店般住個兩三天,也可以一個月兩個月的長時間租賃。假如你愛上這個地方,還可以挑選合適的房屋進行購買。所有房屋的內部實施都非常齊全,有超豪華的大房子,也有簡約的小木屋,有的房屋允許帶寵物同住,有的房屋允許吸煙,有的房屋安上了Wi-Fi,總有一款會適合你的需求。

錯過不再有!布里斯班北部近郊珍貴土地投資機會

拉特維奇(Lutwyche)是布里斯班新興發展的星級近郊之一,這裡擁有豐富的設施和枝繁葉茂的周邊環境,不少人都愛上了當地便利的生活,也吸引了不少投資者的關注。這裡一塊標誌性的高居住密度開發用地正在火熱出售,具有極大開發潛力和樂觀的升值前景!

聚焦星級近郊Lutwyche布里斯班北部郊區受投資者關注

這塊開發用地所在的拉特維奇(Lutwyche),是布里斯班北部的一個近郊。這裡將城市的時尚與廣闊的綠地以及綠郁蔥蔥的街道完美地結合起來,為人們提供最棒的生活方式。

錯過不再有!布里斯班北部近郊珍貴土地投資機會
向南距布里斯班中央商務區約5公里
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坐落於丘陵頂端,享有360度的壯麗風景
錯過不再有!布里斯班北部近郊珍貴土地投資機會
從地面上就可欣賞到布里斯班市區風景

Lutwyche距布里斯班商業區僅5公里,便捷的交通可輕鬆到達任何地方,讓每一個來到當地的人體驗一種休閒的品質生活。該郊區當前和預期的人口增長速度遠高於布里斯班的平均水平,這勢必讓此處成為熱門居住地,特別受到年青居民的歡迎。因此,在此最佳時機購買這塊開發用地,必將擁有相當可觀的升值潛力。

專家分析,布里斯班北部郊區的房產價格由於本地和外來投資者競相追逐資產增值,將繼續上漲。布里斯班是澳大利亞昆士蘭州的首府城市,位於澳大利亞的東北部,是澳大利亞的第三大城市,北鄰陽光海岸,南鄰黃金海岸。根據數據顯示,以前目標是悉尼和墨爾本的投資者目前已經轉移了視線,正在布里斯班北部郊區積極搶購地產。2015年,來自這兩個城市的投資者在布里斯班投資的數量翻了3倍,可見布里斯班的未來發展前景相當樂觀!

五大類暑期活動 為你的留學之路做最後衝刺

孫中元   Andrew Sohn 途西教育聯合創始人

暑假已經開始了,準備出國的同學中,有些同學已經徹底放鬆打遊戲看電視,有些同學處於充電、出門旅遊或者參加活動的狀態。途西建議同學們懂得勞逸結合,高效地利用暑假為出國留學做最後的衝刺準備。美國大學的招生官非常重視學生的暑假活動。如果僅僅只是參加了備考班,招生官會認為你沒有意思,也不樂於挑戰自己。因此,途西顧問建議同學們根據自己的興趣愛好和特長在暑假完成學術和課外活動上的突破。以下是途西總結的五大類暑期活動,供同學們參考:

發展學術或課外興趣

學期中,老師要求同學們上課,完成作業,同學們自己並沒有太多的時間追隨自己的好奇心。不管你喜歡藝術設計還是天文地理,都需要自己投入大量的時間和精力才能夠有所瞭解。暑假便是一個黃金時間段,能讓同學們集中精力深入瞭解自己感興趣的話題,完成一項歷時較長的項目或者總結學期中自己的課外活動表現。途西顧問鼓勵學生在暑假中多閱讀自己感興趣的書籍,有意識地思考更深入的問題。途西顧問還會針對學生課外活動履歷表上的優勢劣勢為學生暑期的活動進行策劃。

做備考準備

途西顧問強烈建議同學們在6月完成SAT/ACT和托福考試。但也有部分同學還是需要參加之後的考試,因此暑期是備考的黃金時間。大學招生官不希望申請者暑期只做備考,還希望同學們做一些和自己學術興趣和課外興趣相關的活動,因此備考的時間投入必須是最高效的。如果有條件,同學們可以考慮一對一的輔導,或是其他更有針對性的複習。

走訪瞭解就讀學校

一些同學對就讀的大學不滿意,很大一部分原因是申請過程中對學校瞭解不夠(往往僅參考排名)並且沒有參觀學校。途西建議學生和顧問進行深入交流,瞭解自己適合和喜歡的學校環境和教育風格,擬定初步學校名單後,利用暑假進行走訪。尤其對於排名20之後的學校以及文理學校來說,如果你親身體驗過學校的文化並且巧妙地將這段經歷體現在申請材料中,將對你的申請有很大的幫助。

提高自身英語水平

同學們可能認為申請是最艱難的階段,但是有多少人意識到學校學習才是更具挑戰呢?你的聽說讀寫能力到底能不能勝任美國大學緊張的學習生活?你對艱澀難懂的學術文章能理解多少?你能不能組織好自己的觀點,又能不能輕鬆地讓別人聽懂呢?在美國大學中,你會經常被要求在短時間內完成大量的閱讀,並且需要在課堂中發表自己的觀點。為了更好地為未來的學習環境做準備,同學們可以和顧問一起對自己感興趣的學術領域列一個讀書名單,多對書本和文章中的觀點進行總結,並學習交叉思維,懂得發表自己的見解。

其它

想要去NGO實習?想要去山川大河徒步?你們有沒有一些心願終於有機會可以在暑假完成?途西鼓勵學生走自己的路讓別人去說吧!

 

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「一帶一路」 泰國搖身一變成國人置業首選地

「一帶一路」的提出,為我國與東南亞各國提供了更多的經濟發展機會與政策,同時也加深了我國與東南亞各國的友好往來,隨著越來越多的國人將投資的目標移向了東南亞,泰國則以其天生優勢吸引了大部分人的目光。

泰國位於位於亞洲中南半島中南部,與柬埔寨、老撾、緬甸、馬來西亞接壤,東南臨泰國灣(太平洋),西南瀕安達曼海(印度洋)。泰國以其優越的地理位置,成為「21世紀海上絲綢之路」的重要戰略支點國家。

「一帶一路」  泰國搖身一變成國人置業首選地
泰國以其優越的地理位置,成為「21世紀海上絲綢之路」的重要戰略支點國家

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置房產 泰合適

泰國法律政策規定,外國人是只可以購買公寓型房產的,但帶土地的別墅、陶豪(一種獨立的小別墅)等房產是不能購買的。現在房地產商開發一些豪華的公寓房也不輸別墅豪華,置業一套豪華的海景公寓想必也是極好的。

在泰國購買公寓是無限制的,不限購,還能貸款並且不限貸款,很多中資銀行如中國銀行、工商銀行的泰國分行都可以全程服務辦理貸款業務,貸款流程基本與國內一致。

交易過戶時不用像許多歐美國家那樣交納各種複雜稅費,只需2-3項不到5%的稅費即可。

房產過戶手續完成後,即隨時入住了。當然,你也可以將其用於出租。自己需要時房屋用於度假短期居住,其他時間不住時則用於投資出租,即享受了高品質生活,又可以收到一筆不菲的回報。

優勢多 泰划算

泰國投資置業的優勢眾多,其中主要的有以下三點。首先泰國的房屋產權是永久產權,而且房價是按房屋的使用面積來計算的,沒有公攤,買多 大就是多大。而且大多都會附帶免費車位,相比於國內買的起房買不起車位來說,簡直太合適不過。由於國人對泰國置業近幾年剛剛興起,泰國各大城市市中心的豪 華公寓也僅僅在人民幣2萬-2.5萬/平方米。而普吉島、芭堤雅這類海邊度假型的公寓房,房價也僅為1萬-2萬元/平方米;與國內一二線城市相比,簡直超 值。

其次泰國是一個旅遊業為主的國家,每年都有大批遊客前來休閒度假,所以房屋出租非常有市場,並且租售比非常高。所以你置業的房產不是自用,而是用來投資也完全不用擔心沒有市場。

第三相比於歐美等國家,泰國離我國距離更近,往來不用忍受長久的旅途勞累,非常適合老人前來過冬養老。而泰國菜口味也很適合中國人,各種物價也很低廉,生活成本不高。所以來泰國度假休閒會讓人非常舒適。

落地簽 泰簡單

我國與泰國往來是非常方便的,泰國的簽證政策可以落地簽,直接在機場就可以辦理簽證。在曼谷的素萬那普機場有中文的引導員告訴你如何辦 理落地簽,完全不用擔心語言不通,不知道如何操作,不知道如何與簽證官交流。你只需填寫一張申請表,貼上一張4*6釐米的白底一寸照片,出示機票、護照、 行程單就可以在泰國暢遊30天了。前後不過十幾分鐘你就可以踏足美麗泰國的土地啦。

其次在泰國,年齡在50歲以上並具有一定財務能力的外籍人士均可以申請泰國養老簽證(退休簽證),養老簽證期為一年一簽(無限期續簽),養老簽證在有效期內加辦回頭簽可允許持有者自由多次出入泰國。

來旅遊 泰舒適

泰國是一個餐飲食品標準非常高的國家,不會出現國內的餐飲衛生安全問題。泰國的餐飲種類非常多樣化,中餐,西餐,日式料理,當然美味的 泰式料理更是隨處都是。而購物方面,這裡不僅有整個東南亞最大的暹羅廣場讓你可以盡情「血拼」,而且許多城市市中心就有免稅店,可買到很多免稅商品。日常 的生活小超市更是隨處可見,方便的不得了。

如果來泰國不小心生病了,泰國公立和私立醫院會為你提供全方位醫療服務,私立醫院服務非常好,而且收費標準普遍比國內要低很多。

泰國是一個文化包容性很強的國家,華人及華僑佔總人口超過1/10,而隨著近幾年中國遊客的大量流入,越來越多的泰國人也都開始學習中文,大多數泰國人都能聽懂中文甚至用中文與你流暢交流,英文交流則更是方便。

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加拿大聯邦移民僅4.1%中國公民受邀

聯邦移民部(CIC)於7月31日公佈「特快入境」(Express Entry,EE)移民類別的年中報告。報告顯示,獲得移民邀請的中國公民人數僅佔4.1%,排第5位,遠低於印度和菲律賓(各佔大約20%),而中國獲邀人數也排在第5位。

加拿大聯邦移民僅4.1%中國公民受邀

該份報告詳細羅列當前人才庫中,移民申請者的總數和分數分佈,以及該專案實施半年來,經過11輪篩選,獲得邀請的人數、分數及來源國等。其中對於華裔移民來說,最重要的看點是,多年來作為主要技術移民來源國的中國,已被擠出前3位,排在印度、菲律賓、英國和愛爾蘭之後。

另一方面,移民部的報告也強調,「特快入境」專案還在實施的早期階段,最初幾輪的篩選,幾乎全部是已在加拿大境內、並持有勞工部批准的工作邀請(LMIA)的申請人,但隨著日後篩選的進行,以及加入人才庫的申請人增加,相信獲邀人數的排名會不斷變動。

人才庫逾4萬人輪候

是次報告顯示,截至今年7月6日,EE的申請人數為112,701人,除去不符合條件、申請不完備或放棄的個桉,移民部共發出了12,017份邀請,人才庫中仍有41,218位申請人在等待機會。

在獲得移民邀請人數排在前10名的來源國家中,印度排第一,獲邀人數佔20.8%;其次是菲律賓,佔19.4%;第3名英國,佔7.4%;愛爾蘭則佔5.3%, 中國則居其後只佔4.1%,僅有531名中國公民得到移民邀請。

在EE移民中絕大多數(85.5%)是在加拿大境內的申請人獲得邀請。如果從境外申請來看,在中國境內獲得邀請的只有99人,佔0.8%,也是排第5位.

省提名移民僅698人

另外,EE類別移民涵蓋了之前的省提名類別、加拿大經驗類別,以及技術移民和技工移民。在總共抽取的12,928人當中,加拿大經驗類移民人數最多,有5,534人;技術移民有4,809人,技工移民有1,887人,最少的是省提名移民,只有698人。
申請人收到CIC邀請後,一般有60天時間在網上填寫申請表格,如果申請人資料齊全,CIC將於6個月內作出審批。

如申請人能拿到僱主的工作聘書,或是有省提名計畫(PNP)的證書,就可拿到600分的加分。在目前的11輪篩選中,分數線最高的一輪,是第一輪的886分,最低的一輪是第6和第8輪的453分。

 歡迎前往加拿大移民指南

多倫多公寓2季度走勢良好 銷售量年增11%

多倫多公寓市場究竟走向如何?如今又有了新證據。根據研究公司Urbanation的數據顯示,加拿大大城市的未出售公寓數量在今年2季度相對於去年下降了13%。這一論斷似乎印證了多倫多地產局主席Mark Mclean在7月房產報告中所下的判斷:“在最近一年裏多倫多市大部分新公寓庫存已經在市場中被消化掉了。隨著新公寓庫存的減少,多倫多公寓市場已經出現了緊繃。” 

多倫多公寓2季度走勢良好 銷售量年增11%

Urbanation的報告顯示,二季度GTA境內新公寓交易量為6,297間,比去年同期增長了11%。Urbanation表示GTA公寓交易量的上升主要源於最近在建和新近完工的公寓數量的劇烈增加。

今年二季度待出售的公寓房數量為57,537,其中56%已經完成交易,而去年只有54%的待售公寓在同期完成交易。但是Urbanation也表示說目前在GTA境內仍然有17,709間新公寓處於待售中,加之20,763間待售的二手公寓,該公司預計市場要完全消化掉這些待售公寓仍需要約10個月。

根據所處階段不同,94%處於入住階段的公寓、87%的在建公寓以及67%處於施工前階段的公寓都已經出售。Urbannation的副主席表示:“多倫多公寓市場正在很好地吸收來自市場日益增長的需求。中心地區的高層公寓以及905地區的公寓的租售量都在不斷攀升。”

同時,公寓價格也在溫和地往上攀升。目前,新公寓價格平均約$566每平米,比去年同期增長了2%。在二手交易市場上,公寓價格比去年同期增長了6.8%至目前的$453每平米。二手房交易量也比去年同期增加了21%。同時,公寓租金也在增加。二季度公寓的平均租金為$2.48每平米,比去年同期增長了4.6%。

在今年7月,多倫多地產局就曾發佈報告稱GTA地區在第二季度通過TREB’s MLS系統的公寓房屋交易量比去年同期增長了17%,平均交易價格為38萬8,066,年增長幅度為5.8%;其中有70%的公寓房交易發生在多倫多市,平均交易價格為41萬6,728,比去年同期增長了6.1%。

在一片叫好聲中,值得注意的是唱衰公寓市場的聲音也有出現。比如,最近一個英國研究機構的調查則顯示,超過25%的加拿大建築業內人士並不認同Mclean的觀點,並警告說多倫多房地產市場可能會因為供應過量而很快進入價格調整期。

位於紐約的美國知名信用評級機構Fitch Ratings也警告說多倫多公寓市場已經出現了前所未有的過度建設。目前多倫多市已經有超過80,000間在建公寓房,在4年間增長了50%。此外,加拿大按揭及房屋公司CMHC也在早前提醒說多倫多和蒙特利爾的公寓市場新建住宅數量已經創造了歷史新高。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

加拿大央行降息後房貸選浮動還是固定利率?

常常有客戶問我們, 到底是選浮動還是固定?

相信每一位買房人都做過不少調查,諮詢了不少親友和專家,百般權衡後才做出最終決定。尤其是在加拿大央行七月初剛剛降息,但下次加息時間並不明確的情況下,固定還是浮動成為很多買房的消費者頭痛的問題。

不過,作為專業人士,我們認為,不管是選擇浮動利率(variable rate mortgage)還是固定利率( fixed rate mortgage),長期而言,選擇這兩種貸款利率的差別並不大。選擇浮動還是固定利率需要因人而異。

加拿大央行降息後房貸選浮動還是固定利率?

浮動利率 vs. 固定利率? 因人而異

選擇浮動還是固定利率需要因人而異,“適合我的(利率)可能並不適合你,也不適合其他的人,因為我們個人的經濟情況不同,生活方式也不同。”

浮動利率並不意味著每個月的還款額是浮動的,相反,浮動的僅僅是利率。這也就意味著,如果利率下調,那麼每月的還款額中償還本金的比率增加,而支付利率的比率降低;反之,償還本金的比率減少,支付利息的比例增加。

浮動利率的四大優點:

1,省錢:

以目前無論大小銀行,浮動比固定利率絕對低0.4-0.6 個百分點,按照算賬角度考慮,已經目前水漲船高的形勢下,房貸額度基數越大,選擇浮動利率對消費者而言更省錢!

約克大學的助理教授Milevsky研究了從1950年至2007年的數據發現,在15年的時間中,一直選擇浮動利率的消費者比選擇固定利率的消費者節省了2萬元。研究中稱,在89%的情況下,選擇浮動利率比選擇5年期的固定利率更經濟。

蒙特利爾銀行一份類似的報告也指出,從過去30年的歷史角度來看,浮動利率在82%的時間裏都比固定利率更省錢。

2,提前解約罰款較低, 一般屋主都可以接受。

從我們這一, 兩年的實際情況看,不少客戶由於房子升值想換房或者重新貸款,由於是固定利率就面臨巨額罰款, 動輒八, 九千甚至一,兩萬元可以用恐懼來形容。

反而浮動利率的客戶就輕鬆許多,基本上銀行都是三個月利息而已, 幾百或一, 兩千, 這與固定利率相比相差很大。

3,不影響每月家庭正常開支:

無論央行基準利率升還是降, 每月還款不變, 變的只是本金和利息。

從這個角度講, 不會影響正常生活。

4,可轉性靈活:

浮動利率可以隨時轉成固定利率,沒有任何費用,而固定利率不可以免費轉成浮動利率。

其實目前選擇固定或者浮動利率給消費者帶來的影響並不大,不過如果你是一位保守的人,希望更多的穩定性,那麼還是選擇固定利率較好。

如果與家庭收入相比,消費者的按揭貸款額較大,財務彈性比較差(limited financial flexibility)的消費者,那麼最好選擇固定利率,這樣至少可以避免央行大幅調高利率,而浮動利率也隨之大漲、並導致自己出現財務緊張的狀況;

如果家庭收入較高,而按揭貸款額較小,那麼可以選擇浮動利率,但是不會與固定利率有太大差別。

固定利率優勢:

1, 房貸額度最大化:

對於首付比例低於20%的消費者來說,選擇5年期以上的固定利率可以增加貸款金額。按照房貸保險公司的要求,如果借款人選擇5年固定利率,可以使用商業銀行實際折扣利率來計算貸款金額,而不是掛牌利率。如果掛牌利率是5.39%,折扣利率通常是減1.6%,即3.79%,因此,如果希望取得較高的貸款金額,很多人選擇5年固定利率。

2, 鎖定投資收益:

固定利率始終在歷史最低點徘徊,如果能夠鎖定一個相對較低的利率,並在相當長的一段時間裏不必擔心利率的波動,不僅能高枕無憂,更能夠鎖定投資收益。

3,省心

通常,首次買房者選擇固定利率會更加安心,更省心;不過對按揭利率有一定瞭解的人,則更願意嘗試浮動利率,以節省一定的資金。

4,穩定性

固定利率的最大優勢是為買房人提供了穩定性:當你選擇了固定利率,那麼你會清楚的指導在這一段時間內每個月的按揭還款是多少,其中有多少是支付利息的,有多大比例是支付本金的。

固定利率的不足則是一旦利率下調,買房者無法享受低利率。

混合型按揭貸款受青睞( 只有少數銀行有這個產品,只作為參考)

皇家銀行上個月的一項民調顯示,固定和浮動利率混合型按揭貸款(Hybrid mortgages)受到加拿大民眾的青睞。

調查中稱,計畫在未來2年內購屋的受訪者中,有40%打算選擇混合利率按揭貸款,而在一年前,受訪者中僅32%對混合利率按揭貸款感興趣。

混合利率按揭貸款優點是可取得固定利率按揭貸款的較高貸款額,但仍享受最大幅度的低利率優惠,同時能降低浮動利率按揭貸款面臨的變動風險。

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