一张图看懂在旧金山买房时怎样选择合适区域

我在上一篇文章中提及到，旧金山海湾地区涵盖了多个城市，包括旧金山城丶斯坦福大学所在的帕洛阿尔托（Palo Alto）丶奥克兰（Oakland）丶伯克利（Berkeley）丶蒂伯伦（Tiburon）等等。这些城市每个都各具特色：旧金山城布满了博物馆丶公园和科技初创企业，帕洛阿尔托则以其学校和大型企业驻扎而闻名。
 
如果你对旧金山湾地区不熟悉，要决定在海湾的哪一个地区投资是非常困难的，因此我制作了这个流程图帮助你缩小搜索范围。你需要诚实地问自己几个问题，包括房型丶学校丶预算等，你的答案将引导你至最适合你需求的城市名单。
 
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赫莹详解旧金山房产投资

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2015年5月达拉斯房价升幅全美第三

最新的全美范围房价比较显示，达拉斯地区是全美房价升幅最高的地区之一。根据最新的标准普尔/凯斯-席勒房价指数，五月份达拉斯的房价比一年前上涨了8.4%。

达拉斯房产

全美范围的房价平均升幅只有4.4%，达拉斯的升幅几乎相当于全美升幅的两倍，并且仅次于丹佛的10%和旧金山的9.7%，排全美第三位。

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)在报告中表示，房屋价格持续上升，发出了一个比其它房屋市场指标更乐观的信号，但他认为，在未来两年左右的时间内，房价上升的步伐应该会放缓，而不会是加速，因为目前的房价上涨的速度已经是通货膨胀或工资增长速度的大约两倍。

凯斯-席勒房价指数显示，北德州现在的房价正处于历史最高水平，比起2007年上一轮房屋市场的高峰水平还要高出20%。

而买房费用的升高，让德州的居民购买房屋变得更加艰难。

德州农工大学房地产中心的经济学家詹姆斯·盖恩斯(James Gaines)说：“如果你是一个中低收入的家庭，你很可能很难找到你想要的价格范围的房屋。而跟全美各地其它社区相比，大多数德州的社区从一般价格水平和供应角度来看，房屋仍然是实惠的。但与德州自己过去20至25年的房价相比，那就确实昂贵了很多。”

目前北德州每年房价的升幅相当于长期平均水平的两倍至三倍。

盖恩斯表示，这是因为达福地区的经济十分强劲，该地区受益于非能源产业的不断增长，以及众多的公司搬迁到这里来。

大多数房价升幅较高的城市同时也是经济繁荣的地区。Trulia的首席经济学家塞尔玛·赫赫普(Selma Hepp)在看完最新的凯斯-席勒数据后表示，房价上升幅度的差异也反映了当地经济的不同，稳健的房价增长总是出现在那些就业增长强劲的市场，以及那些可供销售的房屋库存紧张的地区。

标准普尔/凯斯-席勒房价指数五月份同比变化百分比

亚特兰大 5.10% 迈亚密 8.00%

波士顿 2.20% 明尼亚波利斯 3.00%

夏洛特 4.90% 纽约 3.00%

芝加哥 2.20% 凤凰城 3.80%

克里夫兰 1.60% 波特兰 7.40%

达拉斯 8.40% 圣地亚哥 4.80%

丹佛 10.00% 旧金山 9.70%

底特律 3.90% 西雅图 7.40%

拉斯维加斯 6.70% 坦帕 6.40%

洛杉矶 6.10% 华盛顿 1.30%

全美范围 4.40%

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平价租房全美短缺 成投资者新契机

美国平价租屋住宅供不应求的短缺现象，在许多投资者眼里，成了投资的新目标。特纳投资公司（Turner Impact Capital）近日宣布，将推出特纳多户型住宅基金（Turner Multifamily Impact Fund），计划以高达10亿的资金收购并管理位于都会区的平价公寓。

租房者一半收入用于支付房租

总部位于洛杉矶的特纳公司发现，美国人口最密集的地区，对于劳动力阶层平价租屋（保障租屋）住宅的需求与日俱增。但受限于土地和施工成本高昂，此类型房屋的新建案数量却相对短少许多。

供需不平衡的趋势没有得到减缓，使得租金涨到当前的历史新高，导致劳动力阶层因负担不起钜额租金，被迫越搬越远，离开原本的居住和工作地区。

据调查，近半数的租房者必须花费收入的30%以上作为租金，更有四分之一的人有一半的收入被租金“吃掉”，这不断扩大的收支差距仍在持续恶化中。随着住房成本持续上升，全国各地人口密集地区急需各类不同的平价租屋方案。

特纳公司首席执行长鲍比•特纳表示，公司策略看准劳动力阶层住宅的投资潜力。特纳公司基金计划将“劳动力阶层住宅”定义为地区所得属于80%的人口住宅，作为投资目标，投资范围包括收购、管理和修建等项目。

目标锁定教师、警察、医护人员、服务业者等相当收入水平的职业族群。利基市场看准此族群收入不低，无法申请住房补助，却负担不起靠近工作地点的高级公寓或自行购屋的条件。

特纳公司预计未来的十年内，将在网路上线超过400万条的租屋选项。藉由提供靠近就业场所、医疗和教育资源的住房方案，大幅提升劳动力阶层与其家庭成员的生活品质。

此举更能促进劳动生产力和社区生活幸福感。特纳公司首席运营长丹•米尔曼认为，此计划将成为大规模改革现有住房结构的新契机。

参与投资此特纳公司基金计划者包括：以各类保障性住房补助机构和花旗社区资本、密西根大学基金和洛克斐勒兄弟基金等。

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宋美龄纽约故居1180万美元出售 华人买家热抢

据报道，宋美龄位于美国纽约长岛的旧宅近日以1180万美元（约合计7327万元人民币）价格，出现在房地产市场上。受到华裔买家热捧，28日首日售房，就有7位买家现身，全部是华人。

宋美龄纽约故居

宋美龄位于长岛的旧宅，由长岛大颈的房地产经纪人Jason Friedman负责代理。28日公开上市第一天，就有7位买家出现。“对于这个价位的房子，超过千万的豪宅来说，这是非常少见的。” 代理地产经纪人Jason表示，目前已经接到至少50个电话询问，而其中48个都是华裔买家。

 

宋美龄纽约故居

这次出售的房屋是宋美龄故居原址上的三个房子中的一个，翻修于2002年。大约有超过12英亩的土地，有九间卧室，九个全浴室和4个半浴室，一个标准三杆洞的高尔夫球场和一个游泳池。“这里除了房子和游泳池，仍然保留着宋当年居住时的样子，包括小木屋，竹林，花园等等。”

代理地产经纪人Jason表示，总价超过千万美元的房子，通常要花一年以上的时间寻找买家，而这幢可能在未来几周就成交了。这幢住宅具有的历史意义远远大于房子本身，对于很多美国本土的买家来说，这就是一幢漂亮的豪宅，而对于不少华人来说则更具有历史意义。

宋美龄与蒋介石

1975年，蒋介石在中国台湾去世，宋美龄来到美国，在这里居住了20年，直到1998年这处豪宅出售。“当时进行了拍卖，本来预期有150人，结果1.5万纷纷驱车前来一睹她的旧宅。”房子卖掉之后，将原址分成了三部分，目前分别由三位屋主拥有。现在出售房屋是在2002年以约500万美元的价格售出，屋主并用了100万美元翻修重建。

房屋所在的长岛Lattingtown环境优美，聚集不少世界名流在此置业。由于宋美龄在这里深居简出，更平添很多历史感和神秘色彩。房产经纪表示，通常过千万的房子寻找买家出售要一年以上的时间，但是他觉得由于这幢住宅的特殊历史意义，特别受到华人买家追捧，可能会在未来几周就成交。

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2015年下一个海外投资热点在哪里？

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伴随海外投资市场各方面日益成熟，更多的投资模式已从单一的买地盖房转型到到综合性旅游开发投资项目，很多中国开发商把目光转向包括酒店在内的海外旅游地产投资 。日益增长的出境旅游人次创造了更多对中国元素旅游配套酒店及设施的需求，受宏观调控的影响，搭建境外融资平台，提升资金周转率及分散市场投资风险等考虑，吸引了多家中国大型房地产企业海外试水，也满足了海外住宅市场溢出的投资需求。

投资模式：从买地盖房到综合性旅游项目

《经济学人》今年4月份调查显示，经过对全球26个房地产市场，覆盖30多亿人口的楼市健康状况进行追踪，以中位数计算，其中的19个市场价格每年增长5.2%。中国投资者在海外资产投资市场可谓风起云涌，住宅投资已经占到全球 No 1，那么海外资产投资者们最新聚焦点在哪里，何处置业才是回报可观的投资?

国内房企以万达为首曾掀起过海外酒店投资的热潮，其背景是持续升温的出境游。 2014年中国游客出境游达到1.17亿人次，首次突破一亿大关；海外消费总额达1648亿美金，同比增长20%。精明的投资者们看到是住宿作为出境游的刚需的无限商机。 政策利好是推动其他领域投资主体进军海外酒店业的一大诱因。比如去年4月，开元旅业集团以1050万欧元的价格收购了德国法兰克福市原郁金香饭店，首度布局欧洲市场；锦江集团与弘毅投资基金正在操作收购欧洲约1000家酒店的计划。

旅游地产已成为最新的海外投资热点

简单地说，综合性旅游开发投资项目可分为旅游商务地产，旅游度假地产和旅游住宅地产几大类，比如旅游区内提供旅游服务的商店，餐馆，高尔夫球场，娱乐城；旅游开发区及各种度假型的建筑物如宾馆，会议基地，度假村，游艇地产；和旅游关联的住宅建筑物如养老公寓，海景楼等等。开发模式也由传统依赖旅游景点向独立开发转变，由酒店式公寓、产权式酒店为主体的投资型模式开始向“分时共享产权度假权益”的消费模式尝试。

综合性旅游开发投资项目中的旅游地产往往也是高净值人群的重要投资选项，成熟的大型中国房地产开发商也在加速布局国际化战略，实现全球资产配置。国内开发商和投资者纷纷瞄准海外旅游地产市场，收购、自建或者参股发展等成为海外投资手段。不管是近期投资伦敦的一些房地产项目，还是在投资意大利的行为中都体现了中国买家已经开始走综合性投资的道路。”李艾伦表示，这就说明国内的房企投资已经开始走向成熟。

国内房产开发商已布局海外 旅游项目是重点

比如，中国房企万达除了投资开发公寓项目之外，更将海外投资的重点放在了酒店项目和综合类地标项目上。万达集团董事长王健林称，一年内万达还将在国际都市进行五星级酒店投资。到2020年，万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店，打造具有国际影响力的中国高端酒店品牌。

无独有偶，近两年来不断加大海外投资力度的中国绿地集团也对综合类项目情有独钟。今年，绿地收购、投资的海外项目几乎都是集酒店、高端住宅、商场和开发区于一体的综合性大型项目。目前旗投资酒店逾70个，项目遍布7个国家，20个省，42个城市，拥有各类客房20,000间，酒店资产超过200亿元。绿地董事长张玉良则表示，未来企业都是处于全球竞争格局，绿地主要是为扩大其在全球发达国家的投资。

全球度假休闲中心——地中海沿岸 不能忽略的投资热地

地中海沿岸曾是20C以来欧洲的休闲度假中心，曾开发了大量海滨别墅，吸引欧美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至。以其丰富的旅游资源和发达的基础设施为将成为全球NO 1 旅游地产市场的中心 ，地中海周边国家和地区也将成为全球的度假休闲中心 。三面临海的意大利就是这样一个旅游资源得天独厚的国家。2014年，意大利吸引中国投资新增34亿美元，成为欧洲的第二大中国投资目的国，仅次于英国。目前在意大利进行的基础设施建设与私有化项目是对外资开放的，在意投资、修建、运营基本设施和大型公众和旅游项目具有较好的盈利性，值得关注。中国机构和个人投资者应适时抓住机遇。

这些地区的热门旅游地和商务中心城市将成为2015年旅游商业地产投资首选地。从企业的战略考虑出发， 一个是起商务中心作用的城市和最好的旅游目的地会吸引大量游客和商业活动，也是一个综合性旅游开发投资项目投资者首选目的地。

 

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中国香港利丰投资有限公司市场总监解析意大利房地产市场

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澳洲留学出行详细行李清单

虽说澳洲没有冬天，但是并不像人们想象的那样。夏天室外温度不高但辐射强，不要长时间暴露在日光下，否则会诱发皮肤癌。

 
1.日常生活物品：

不说了，提一下澳洲的天气。虽说澳洲没有冬天，但是并不像人们想象的那样。夏天室外温度不高但辐射强，不要长时间暴露在日光下，否则会诱发皮肤癌。室内 及荫凉处很凉爽，有时会感到冷，澳洲人家庭基本不装空调，有点儿可思议吧。如果你象我一样认为夏天一条毛巾被足以的话可要吃苦头了，晚上真的很凉，薄被必 不可少，这还只是悉尼的情况。

2.电子产品：

a.手机：这里比国内贵，样式落 后。在国内买一个来带机上网很划算，否则在这里签合同手机是白给，但是会有很多限制，价钱也不如带机划算。或者你也可买个烂手机然后买卡，好比国内的神州 行，但是单价贵啊。这里的收费标准好多，有的前20分钟同网络免费(freetime)，有的周末优惠，反正一定要看清楚条款。

b.电 脑：这里的电脑挺便宜，台式机千元就很不错，笔记本比国内还便宜(尤其是品牌机)，如ibm,compaq,toshiba等，3000左右澳币可以买到 相当不错的，而且售后服务好，guarantee期间，无论什么硬件坏了都是免费更换，有的还有防盗保险。不过这里的小玩意挺贵的，鼠标最差的也要10块 钱(澳币)。所以强烈建议到这来要带鼠标，音箱，摄像头等小的周边设备。有可能如果多带几个鼠标吧。

3.行李：

有人总怕不够，其实完全不用担心。一般行李20，23…公斤，手提10公斤。事实上，除了托运行李不要超，手里的东西可以带好多，甚至有时拿的比托 运的还多。不信，身上背个大书包，如果是男生可以背个背囊(女生不要试)，至少就装10公斤了。手里还可提个小箱子或笔记本电脑，在拿一个塑料袋装几件临 时的衣服，飞机上装得下的。

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澳大利亚有哪些特色美食

去澳大利亚留学，一定要去品尝一下当地的特色美食。那澳大利亚有哪些特色美食呢，下面为您介绍。

澳大利亚有哪些特色美食
澳大利亚有哪些特色美食

烤袋鼠肉

袋鼠肉的口味和牛肉有点相似,但没有牛肉吃口嫩,也没有什么特别之处。但是,品尝一下作为澳大利亚国兽的袋鼠肉,无疑另有一层文化上的滋味。袋鼠肉在大部分州允许销售,一些肉店有鲜肉供应,一些餐馆有袋鼠肉的餐肴,价格和牛肉接近。
吃烤袋鼠肉时用的佐料一般是盐、胡椒和柠檬,最好再加上一点辣椒,因为袋鼠肉微酸,不太适合中国人的口味,蘸点辣椒再吃不仅可以压住酸味而且非常可口。

皇帝蟹

所谓皇帝蟹是指蟹的肥大,大的皇帝蟹足有面盆大,看着就让人垂涎欲滴,有人甚至将皇帝蟹壳带回国作纪念的。

牡蛎

又称蚝,澳大利亚的蚝又肥,又干净,又便宜。蚝可以生吃,也可以蒸吃。有很多中国香港人专到澳大利亚吃生蚝的,还戏称值得一张机票钱。新鲜的蚝连盖都没有打开,顾客可以看着营业员开盖后,挤鲜柠檬汁至蚝肉上佐酱生吃,美味无穷。

鲍鱼

澳大利亚盛产鲍鱼。但是,澳大利亚人不懂怎样吃鲍鱼。鲍鱼除了出口之外,基本上只有在中国餐馆可见。以前,每公斤鲍鱼只有几澳元。自从大批华人到澳后,逐渐涨到了30澳元以上。若想吃鲍鱼,还需到中国餐馆才行。

龙虾

澳大利亚的龙虾在中国最为著名。这个就不用多说了，只是到了龙虾的故乡,龙虾的价格未必便宜。

 

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最新消息：欧洲租房 英国最贵

据英国国家住房联合会（National Housing Federation）的最新研究，英国的房租差不多比欧洲其他地方高一倍，英国每位租户的月均房租为902欧元（750英镑），而欧洲则只有481欧元（400英镑）。

最新消息：欧洲租房 英国最贵
最新消息：欧洲租房 英国最贵

研究显示，即使是那些收入与英国不相上下的国家，如德国和荷兰，其房租也要比英国便宜一半，分别为600欧元和625欧元。

在英国，由于房屋供应量不足，许多年轻家庭陷在租房陷阱之中无法脱身，特别是伦敦和英国东南地区，这些地方的房产价格仍在上涨，使得购房成本持续攀升。

据国家住房联合会的报告，英国的租户要花费收入的40%来支付房租，而欧洲人则平均只花费28%。英国人每工作一小时，就有23分钟花在房租上，而欧洲人只花17分钟在房租上。

国家住房联合会的首席执行官奥尔（David Orr）表示，与欧洲大陆的人民相比，英国租户所受待遇并不公平。他们不仅要面临房租上涨的现状，而且对自己能否在所租房屋内待上一整年都不确定。

奥尔表示，根据欧洲标准，英国对房产的投资明显过少。1996至2011年之间，英国在房产上只投入了GDP的3%，而德国投入了6%，法国投入了5%。他说，高昂的房租只是房产危机的一个表征，由于投资不足及房产市场自身的问题，英国的房屋建造量远远不够。

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加拿大海景房值多少？地段才是王道

海景比朝南价格更高

多年前，笔者在温哥华Coal Harbour买一个海景公寓，朝南的只有城市景，无海景，朝北的有海景，比朝南的贵很多。几年后，笔者卖这个公寓，买家是华人，就问：“为什么比朝南的贵这么多？”

加拿大海景房值多少？地段才是王道

中国人通常喜欢朝南的房子，不喜欢为风景付钱。买房时，通常考虑有多少个朝南的房间。西人通常觉得山景、城市景、水景都是有价值的，值得付出更高的价钱。

为了研究海景到底值多少钱，笔者把那座楼内三五年卖出去的房子做了统计。从每呎价格看，海景房比非海景房卖出价高35%。因为有数据说话，那位华人买家也认可了价格。

看房子的华人经常发现，一个公寓如果面朝公园，或者有森林景观，价格就高很多。独立屋更明显了，一两个窗户可以看到海景或山景、森林景，就可以贵50万到100万。华人更关注的往往是地有多大，房间有多少。

风景何价主观色彩浓

对温哥华的房子，估价一定是要把景色考虑在内的。对于高处和低处的房子，有些估价师都很难准确估价。笔者曾经为客户买一个Point Grey的房子，在西11街到13街那一带，房子所处位置有高有低。高处有景，价格应该高一些，但有些估价师就没考虑到，或者只比低处的估价高10%到20%。

景观到底值多少钱，带有浓厚的主观因素。如果卖房的人，不认为自己的景观有价值，可能就会把价格订得与无景房相似，买家就会捡到便宜。但如果价格开得高，遇到喜欢美景的买家，也能卖得出去。遇到不重视景观的人，他们会说：“海景天天看，跟草地是没有区别的。”

中国人过去居住条件不佳，曾有很多人住过筒子楼，所以通常觉得面积重要。过去分房子，都讲究按级别分配住宅面积，谁的房子大10平米，都很让人羡慕。现在生活条件好了，人们的观念也发生了变化。有些新移民，直接就说要买海景房。从经验上看，海景房不仅自己看了心旷神怡，还有保值作用。

中国人讲究风水，这与景观也关系。西温BP区的房子，马路靠着山，比马路高的房子，通常被中国人认为风水好，觉得地理位置高人一等。但高处的房子，景观往往被低处的屋顶挡住了，经常是只有最高一层才能看到较好的海景。反而低处的房子，每一楼层都可以看到海。到底是风景值钱，还是风水值钱？这个问题颇费思量。笔者认为，风景好让人感觉好，心情舒畅就是风水好。住着让人不爽的房子，再符合风水原理，也不一定就是风水好。

古人总结的风水理论，有些可以参考，有些没什么道理。比如出门见树就挡了财运，是可以理解的，因为挡住了视野，感觉不舒服。但8就是发财，4就是死，就这是迷信。

风景和风水，都带有强烈的主观色彩，不容易量化。但也可以找出一些数据参考和比较。比如同一个海景房，转手过几次，就可以用历年卖出的价格，与该地段其他房子平均卖出价相比，得出海景房高出均价的比例。

海景到底值多少钱？

这个问题一定要与地段结合。白石海景房不能与西温相比，因为地域不同。但同一小区内的房子，甚至相邻区域的房子，是可以互相参照的。比如UBC的房子可以与Point Grey相比，因为相邻而且相似度大。这两个区域的房子不好与Kitslano的相比，因为Kitslano的房子有很多是双拼屋、三联屋，还有很多公寓，挡住了海景，房子特点差异较大。

想买海景豪宅，主观上喜欢这种景观是很重要的，这样才会在付款时觉得物有所值。同时，尽可能地参考一些数据，也可以有一些参照，在谈判时讲出一个合理的价钱，不至于付出天价。

欢迎前往加拿大投资指南。

澳大利亚中学申请解析

相信大家对初中出国留学流程已有所了解，下面为大家介绍一下澳洲中学基本情况。

澳洲的高中分为11和12年级，学生在11年级一开始就必须根据自己的未来职业方向、学科优势来选择不同科目的学校。澳洲没有统一的高考，各州 都有各自不同的高考制度，没有“一考定终身”的现象。 澳洲高中对学生学业的评分标准非常灵活，平时成绩占很大比例，学生必须认真对待平时的每一次考试和作业。澳洲中学分为公立学校和私立学校。

2015年澳洲留学政策

公立学校是政府资助、管理的学校。由于政府对教育非常重视，公立中学的教育质量有保障，受到中国家长的欢迎。公立中学(政府中学)学生来自社会各个阶层，由政府资助，没有倒闭的风险，布点多，收费低，学位充足，招生也不太挑剔，学生可根据自己的条件加以选择。

1. 政府资助、管理，教育质量相差不大(除个别有自主选择权的精英学校)

2. 学生来自社会各个阶层，无论好坏，符合要求的学生都能入读，学校收费低

3. 部分为中国家长所熟知的学校，学位比较紧张，中国学生的比例也相对较多

私立学校更注重个性化的教育和升学比率，校规较严，重视品格培养。私立中学的生源和公立学校不同，一般属于比较富有的阶层，背景比较单一。私立中学学费从每年 18000元澳币至25000元澳币不等，有的还有校服等杂费，再加上各地生活费也不同，选择时要考虑到家庭的支付能力等因素。

1. 由教会、企业或私人建立管理，不同的学校教学质量相差很大

2. 学校在招收10学生时设有一定的入学标准，学生生源一般来自于较富有的家庭，收费比较昂贵

3. 更注重个性化的教育和学校的升学率，培养出很多政界或商界等的名人校友

4. 毕业生考取8大名校的比例非常高

5. 部分学校提供学生住宿，管理更为严格，课余活动和课程更为丰富

此外，澳大利亚中学又分女校、男校和混合学校。一般来讲单一性别学校的学业表现更为出色，学校秩序和风纪比较好。澳洲的寄宿中学不多，这与澳洲居民大多拥有良好的社区和住所有关;许多学校都鼓励外国学生在当地居民家中借住。

由于澳洲高中与中国高中的学制不同，获得中国高中毕业证书的学校，如果想要申请澳洲8大名校，必须先就读大学预科，才能入读大学一年级。

而在澳洲就读高中的学生，则可以直接凭借其平时成绩和高考成绩来申请学校，同当地学生一样，可以直接入读大学一年级。

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