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重大投資者簽證改革恐令澳洲公寓開發夭折

《澳大利亞金融評論報》稱，重大投資者簽證（SIV）改革已經對澳大利亞的高層公寓開發造成重大打擊，十幾個為這類項目灌輸資金的基金現在都受到阻撓。

Hall & Wilcox的合作伙伴Harry New和Eugene Chen已經為住宅房地產項目的十幾個重大投資簽證基金提供過專業意見。

“我們有很多在澳大利亞的開發商感到沮喪，因為他們有些利用SIV基金的住房開發項目無法進行。”Chen說。“目前墨爾本已經頒發了很多開發許可，而SIV改革可能會令部分項目夭折。”

為澳洲房地產項目的重大投資簽證基金提供專業意見的Eugene Chen和Harry New

聯邦政府關於SIV的新規定在7月1日生效，但結果並非皆大歡喜。外國人只要在合適的領域投資500萬澳元就可能獲得在澳洲的居住權。新規將債券踢出投資範疇，並嚴重縮減住宅項目方面的投資水平。以前SIV申請者可以投資大型住宅開發項目，但如今只能通過管理投資計劃進行投資，而且投資金額不能超過相關計劃的淨資產價值的10%。

“我們有些中國的基金管理人已經為准備這些住宅開發投資和所有法律文件花費了大筆資金，可如今他們什麼都做不了。我認為這些基金中有大約九成都已經不符合規定。”Chen說。

截至2015年3月，澳大利亞已經接收了37.55億澳元的SIV基金。至於當中有多少被注入房地產，並沒有詳細記錄。但流入管理基金的數量大約是52%，這些錢都可能流入了房地產開發。

“如果他們的理由，是希望中國投資者的投資能增加住房供應，那麼就應該允許投資流入這類開發項目。”New說。“在住房供應不足或房價過高的地方，SIV在住房開發方面的投資也許能有效解決問題。”

New和Chen都認為這個計劃的未來將由政治決定。

已成功申請SIV的人中超過九成都是中國人，他們貢獻的資金超過33億。

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西太銀行配合治澳洲房產投資提高外國人借貸門檻

未來西太銀行的房貸申請，申請人必須要有澳大利亞簽證

西太銀行（Westpac）也緊隨澳新銀行（ANZ）和聯邦銀行（CBA）加大了對於海外房地產投資者購買澳大利亞房產的治理。

據《澳大利亞金融評論報》報道，這家銀行最近宣布降低針對投資房的貸款價值比例至80%。銀行稱，此舉主要是為了限制每年的投資借貸比例在10%以下，而這也是澳大利亞審慎監管局（APRA）的宗旨和要求。

銀行的經紀商分支寫信給貸款經紀商，稱有很高比例的房地產信貸都給了那些不在澳大利亞居住的人士。

這封信稱，“因此，所有未來的房貸申請，都必須向西太銀行提交居住在澳大利亞的地址。”這就意味著，申請人必須要有澳大利亞簽證，遵守FIRB的評審標准。非居民在購買房產時需要通過審批。

一些貸款經紀商也宣稱，正在針對那些在悉尼和墨爾本大幅投資的中國海外買房團。

這封信還指出，對於信貸標准的重新審查，是保證經紀商按照規定辦事的審計過程。西太銀行發言人指出，這只是提醒經紀商，要注意高比例的非居民借貸，當提交申請時必須包含澳大利亞的住址。

最近銀行飛快地改變著針對投資房信貸的規則，主要是為了面對銀行盡管機構的要求。7月中，澳新銀行和聯邦銀行都提高了針對投資房的貸款利率。7月初，西太銀行宣布要求投資房購買者必須有20%的首付比例，而不是此前的5%。

另外，貸款中介也指出，很多競爭性的投資房貸款行為也已經停止。西太銀行住房資本貸款部門經理宣稱，現在的利率已經不再能夠協商了。

其它致力於減少澳洲投資房貸比例的措施，包括減少利率折扣，增加投資利率敏感度測試，不再計算一些性質的收入等。

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房價高、房屋少，英將出現租房一代

據報導，普華永道會計師事務所（PwC）的一份報告顯示，由於受到房價5%的年增率及可購買房屋緊缺的影響，未來10年初次購房者人數將會下降，到2025年40歲以下人群中有一半將租住在私人房屋中。

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根據PwC的預測，2025年英國將有1/4的家庭租住私人房屋，其中增長比例最高的為20-39歲年齡段。比起現在的540萬租房家庭，屆時數字會上升至720萬。在此期間，貸款買房的家庭數也將下降70萬至720萬。

有房者與無房者差距擴大

數據顯示有能力買房者和無錢買房者之間的差距正越來越大。以往購房是促使中低階層聚集財富的主要動力，但如今的狀況會導致未來這方面的社會流動性下降。

而對於那些已經投入房市的人來說，未來會因房價上漲而受益。預計到2025年會有35%的買房家庭沒有房貸壓力，而1995年該比例僅為24%。

撒切爾時代推廣的right-to-buy政策和解除房貸管制在過去數十年鼓勵了越來越多的人投入買房大軍。2000年初期100%房貸和更為寬鬆的借款條件使得很多人能夠負擔不斷上升的房價。但當頂峰到來的時候，房產供應量開始出現短缺，購房數隨之下降，之後的金融危機更是讓借款愈發困難，購房數急劇下降。

雖然2014年購房數有所上升，但仍然低於每年50萬人次的標準。房貸委員會的數據顯示，1970年出生的人群有71%在40歲時擁有房產，而1990年出生的人群該比例估計只有47%。

雖然房價增幅預計會跌至5%/年，但預計英國平均房價將從2015年的27.9萬鎊上升至2020年的36萬鎊，讓那些無力買房者更加無法攢足首付。

租房將成為替代

PwC的約翰•霍克斯沃思（John Hawksworth）認為，長期來看需要提高房屋的供應量，而短期提高供應量不會起到效果，至於新推出的抑制買房出租的政策起到的效果很有限。解決這一問題不一定需要讓更多的人購買房產，也可以通過改進租房質量和延長租房時長，讓人們更有安全感來達成。

房產公司Savills的尼爾•哈德遜（Neil Hudson）認為在如今房貸利息低迷的情況下，阻礙潛在買房者的不是無法負擔每月還貸的費用，而是無法存到足夠的首付。

活動團體Generation Rent的主管貝特西•迪爾納（Betsy Dillner）擔心，高昂的房租會導致租房者更難存下餘錢。她呼籲政府制定後備政策，直接投資房產建設，並改革租房市場，使得租房真正成為能夠替代買房的長期方案。如果政府拖延行動，需要解決的租房人群數量就越多。

退休人群也受影響

英國特許住房協會（Chartered Institute for Housing）的一份近期報告也指出，隨著擁有房產的人數逐漸下降，35年後，60歲以上人群將有1/3將租房居住。

養老金公司Aegon UK的總經理大衛•貝亞蒂（David Beattie）表示這將會對未來的退休人群造成影響。對有房產的退休人群來說，可以在需要的時候出售以換取資金。人們曾經認為在退休時候擁有自己的房產是理所當然的事。但如今的狀況會讓越來越多的人無法擁有房產這一保護網。

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英國Tier4學生簽證大變動！秋季新生受影響

到英國留學除了關心英國留學費用也要時刻關注留學政策的變化。這周，英國移民局正式對外發佈移民條例新的重大變更。此次政策修改主要是針對在英國境內持有Tier 4 簽證的人群，對於那些持有Tier 4學生簽證在英就讀的學生將帶來巨大影響。此次政策改動將在今年8月起生效，直接影響2015年秋季入學的學生。

主要變動如下：

（1）從今年8月3日起，就讀於學院的學生將不能直接在英國境內續簽其學生簽證或者將其轉換成工作簽證，也不可以在簽證期間內打工。

（2）持有T4學生簽證的新學員，如果就讀學院(College而非University)將不可以在簽證期間內工作。移民政策有可能從8月開始不再允許就讀於學院的學生直接在英國境內續簽學生簽證或者轉換成工作簽證。

（3）對於已經就讀的學生的影響：學生若想要在同一學術層級內(same academic level，如本科層級為六級level 6，研究生層級為七級level 7)續簽自己的學生簽證，必須證明前後課程銜接的相關性，這將學生想要換專業的可能性進一步降低。

（4）同樣，同一專業背景申請學生簽證續簽也將會受到審核，即：此學生是否存在學習進步（study progression）。

除去對於學生在英國工作上的限制，英國移民局還對於學生簽證其他方面也做出了相應調整，如下：

（1）將要縮短學習期限。為保證國際學生在時限內取得相應學術進步，本科以下的學習課程，包括語言，預科課程長度最長不得超過2年。

（2）提高生活費要求。T4 學生簽證所要求的生活費將有所提高，同時取消了在英滿一年者續簽只需提交2個月的生活費（established presence）的政策；

（3）加強學生限讀時間。學生就讀時間將以簽證時長為準，而非上學時間長度為準。新規定要求學生就讀時間以簽證時長為準，減少了學生可續簽T4學生簽證的時長，將控制持學生簽證在英國境內逗留的人群。

政策分析

移民局相關負責人James Brokenshire表示，頒佈以上制度的主要目的，在於英國政府希望通過改革學生簽證系統以減少淨移民以及減少對於移民系統的濫用。與此同時，英國將致力於繼續維護極具競爭力的求學目的國形象，並且繼續吸引海外優秀的學生們。

這一項議案主要會對T4 簽證的學生產生影響。Tier4學生在有限的時間內找到合適的工作並留英的可能將大大減小；同時，由於每年向境外發放工作簽證擔保(COS)的名額有限，學生畢業後即便找到合適的工作，希望順利回國申請簽證的可能性也會大大降低。最近境外Tier2簽證名額超額使用就是一個最好的證明。該政策將進一步降低國際學生在英國的就業率。

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英格蘭東部私房租金破記錄漲勢迅於房價

據每日郵報報導，一項研究顯示，英國6月份私房租金增長速度在近2年來首次超過房價，創歷史新高。

據房地產代理Your Move和Reeds Rains的購房出租指數研究，6月平均租金與上年同期相比增加了5.6%，達到789英鎊的空前記錄，為2009年以來最快增長速度。

據報告，截至2015年6月，英國房價一年上漲了4.5%。與5月相比，英國6月的私房租金上漲了1.4%，年增長率為4.5%。

Your Move及Reeds Rains的主管吉爾（Adrian Gill）表示，工資增加和經濟復甦意味著有更多租房者能承擔高昂的租金。在英國住房短缺的總體情況下，租房成本主要是由租房者支付能力來決定的。

該報告建立在對約2萬套出租房為樣本的調查基礎上。其租金調查顯示，倫敦依舊是租金最高的城市，6月份倫敦房租上漲了9.6%，達到1241英鎊的歷史高位。

而英格蘭住房調查（English Housing Survey）的一份單獨調查顯示，根據其2013-14年的研究，英格蘭的租金幾乎佔租戶收入的一半（47%），而在倫敦則高達72%。

Your Move/Reed Rains的報告指出，英格蘭東部租金年增長率最高，為14%，即平均租金為839英鎊。該地區的房租已連續15個月急速上漲，而且房價也在不斷飆升。但同時，英格蘭東南和西南部地區的租金月增長率則出現下降。

吉爾稱，東部地區的租金年增長速度已接近倫敦的一半，可能會成為新的熱門購房區域。

鑑於租房成本急速飆升，房租拖欠率從5月的7.6%增至6月的8.7%，這似乎也不足為奇了，而去年同期的房租拖欠率為7.8%。

但Gill指出，雖然任何租金拖欠率上升的趨勢都值得重視，但放在目前的大趨勢來看，拖欠租金率仍然較低，且遠低於金融危機時期。

英國國家統計局（Office for National Statistics）上週公佈的官方數據顯示，5月的通貨膨脹率為0.1%，到6月份回落至0，凸顯出了今年年初以來租金增長率高於通脹率的新趨勢。

近期還有研究顯示，由於住房供不應求，英國房租之高昂居於歐洲國家之首。

住房出租代理協會（Association of Residential Letting Agents）的獨立數據顯示，5月份可供出租的住房數量急劇減少，降至今年以來的最低水平。

同時，截至今年6月，一年內包括資本增值和租房收入在內的房東平均總收益降至 9.2%。相比之下，5月份的房東平均總收益為9.3%，截至2014年6月一年的房東平均總收益則為11.9%。這意味著英格蘭和威爾士地區的房東平均淨收益在扣除抵押貸款和維修費用後實際為16,216英鎊。

報告指出，截止至6月份，在一年的上述總收益中，資本增值貢獻了7946英鎊，租金收入則貢獻了8270英鎊。

這樣的高回報吸引了許多准業主冒險進入該市場，購房出租賃款佔所有抵押貸款的20%，有人擔憂此舉會引發購房出租地產泡沫。

財相奧斯本在近期的夏季財政預算案中宣佈將削減購房出租業主可申報的免稅優惠。從2017年4月起，房東可申請的月貸款利息稅最高減免額度將從45%降至20%。吉爾表示，此舉或導致房租進一步上漲，因為一些房東或希望把這些成本壓力轉移到租戶身上。

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溫哥華獨立屋最貴豪宅高達3680萬

加拿大蘇富比國際房地產公司（Sotheby’s International Realty Canada ）月初所發表的高級地產交易報告（Top- Tier Real Estate Report）提到，業界專家認為在溫市可被稱作“豪宅”的獨立屋，價格至少必須落在350萬元至400萬元間，不過目前在MLS系統掛牌求售開價最貴豪宅，價格高達3680萬元，比報告中所提的“基本價”高出超過10倍之多。

這間目前在市場上價格最高的房屋，座落在溫西灰岬（Point Grey）社區內，地址為Belmont Ave. 4726號，與今年3月初一名中國商人花5180萬購入的豪宅同一社區。該豪宅空間近1萬平方呎，四房六衛，還可遠眺毫無敵海景，車庫內可停放六臺車，屋內也有私人游泳池與健身房。

今年卑詩鑒價局（B.C. Assessment）資料顯示，房屋鑒價最高的前五名，排行第三至第五名都在Belmont Ave.上，這三間房屋的鑒價金額從2800萬元到5000萬元不等，不過並未包含這棟開價3680萬元的豪宅。

第一名豪宅是Lululemon創辦人威爾森（Chip Wilson）位於灰岬路3085號的豪宅，鑒價金額達5759萬5000元。

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新加坡蔡厝港5道EC地段多方競標 EC地段的發展更加樂觀？

招標截止日期一度展延的蔡厝港5道執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）地段，昨天招標截止獲得不俗反應，吸引了11方人馬競標。

分析師認為，在艱難的EC市場能有如此熱烈的反應，顯示一些發展商仍然看好EC項目。由於政府正在檢討是否調整買家收入頂限，因此奪標的發展商預料可從對他們有利的調整中獲益。

這個地段之前招標截止日期展延，曾引起市場揣測，以為可能與發展商興趣薄弱有關。不過，昨天的招標結果粉碎了這項臆測。

出價最高的是專攻EC項目的青建發展（QingJian）與子公司博海投資（盛港）及新達城管理公司有關的Suntec Property Ventures所組成的財團。

他們出價近1億5616萬元，相當於容積率每平方英呎295.12元，比第二高的出價高出7％。

出價第二高和第三高的分別是TID Residential和長春產業（Allgreen Properties）。11方當中，八方的標價都低於容積率每平方英呎250元。

蔡厝港一帶目前有另外新EC項目，一個是森聯置地（Sim Lian Land）以相當於容積率每平方英呎361元奪標的Wandervale地段的項目，另一個則是MCL地產（MCL Land）以相當於容積率每平方英呎357元標得的地段，用來發展EC項目Sol Acres。

分析師對這一回招標的熱烈反應感到意外。欣樂國際執行董事麥俊榮表示，這是自2014年2月盛港安谷彎（Anchorvale Crescent）EC地段招標吸引12方人馬以來，競標者最多的一次。

他認為，出現這麼多競標者，顯示一些發展商對EC地段的發展更加樂觀。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究部主管沈振倫認為，發展商的興致仍然受到市場情況所抑制，出價都低於容積率每平方英呎300元，而EC的地價似乎回到2011年的水平。

分析師也認為，競標的發展商大概都想要為EC制定較具競爭力的價格。ERA產業主要執行員林東榮估計，發展商的售價可能會低於每平方英呎800元。

「EC市場仍然艱難」

同時，EC市場目前仍然充滿挑戰性。仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝認為，由於需求走軟造成未售出的單位更多，EC市場仍然艱難。

他表示，已推出但未售出的未竣工EC單位，已從2014年第二季的739個單位，增加至今年第二季的2232個。即將推出的EC單位也有4800個。

出價最高的是專攻EC項目的青建發展與子公司博海投資（盛港）及新達城管理公司有關的Suntec Property Ventures所組成的財團。

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亞裔父母愛掏錢幫子女購房易引發退休危機

這些年輕人根本無法進入房市，不過其實也有愈來愈多長者，因為協助兒女購屋，使得自己的退休計畫也產生重大變化。

亞裔父母愛掏錢幫子女購房易引發退休危機

會計顧問公司MNP的資深副總裁史考特（Judy Scott）說，近年來愈來愈多退休長者會碰上財務問題，她引述破產監管辦公室（Office of the Superintendent of Bankruptcy）

的統計數據指出，2010年至2014年間，申請破產的長者數量，增加了20.5%，她預料未來數年，破產的長者會繼續上升。

大溫房價不斷攀升，除影響首度進入房市的年輕人外，許多嬰兒潮世代父母的退休計畫也被迫改變。

溫哥華”公寓天王“倫尼表示，61%的嬰兒潮亞裔父母，會願意協助兒女買房，比非亞裔父母的42%高出1.5倍。

對於目前許多進入房市的千禧世代買家，資金都是來自嬰兒潮世代的父母，史考特認為，若這些嬰兒潮世代的父母，使用名下的房產進行二次貸款，然後把錢交給兒女買房，這樣的做法其實是十分危險的。

史考特還指出，浮動利率也可能對臨屆退休的民眾造成一定的影響，因為多數的貸款契約必須每五年更新一次，若申請人收入減少、或背負更高額債務，銀行審核時就會出現變動，進一步將造成財務狀況的改變。

理財公司Money Coaches Canada行政總裁米斯葛雷（Karin Mizgala）也同意，即使是父母當下認為自己可替兒女支付購屋首期。

也必須要三思而後行，因為很多人的理財計畫可能不是那麼完善，她呼籲家長在掏錢出來前，必須先確定自己未來的生活不會受到影響。

根據安雷公司（Angus Reid）一項最新民調，有74%接近退休年齡的民眾，對於自己的財務狀況感到擔憂，因為他們並無足夠積蓄，48%已經退休的民眾。

擔心未來生活會因金錢不足而出現困境。安雷公司副總裁庫爾（Shachi Kurl）表示，目前加國有很多接近退休年齡的民眾，被迫提早離開自己的工作崗位。

庫爾還提到，近期退休的加國民眾，有一半人認為離開職場後，所賺到的錢比自己預期的更少，再加上可能遇上被迫退休的狀況，他認為這樣的情形十分令人擔憂。

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加幣狂跌加拿大留學好時機

隨著加元的持續下跌，與加拿大這個國家有關的各項領域可以說是幾家歡喜幾家愁，從2013年同期的1加元=6.0656人民幣，到2014年同期的5.7078人民幣，再到近日的5.0654人民幣元。“與石油有著緊密關係的加元，也同它一樣經歷著前所未有的寒冬季節，並且勢必會繼續受到低價石油的拖累，從目前來看短期內不會有太好的改善。”

加幣狂跌加拿大留學好時機

然而，加元暴跌對留學加拿大的中國留學生來說卻絕對是個好消息。從2014年年末開始，加元兌人民幣匯率曾突破6.0這一大關，匯率降低，也就意味著去加國的學費降低了不少。以往赴加留學每年需要25萬到30萬元人民幣，就目前形勢來看，每年平均僅需18萬到20萬元人民幣，留學成本降幅超過了30%，正是國內學生申請加拿大留學的絕好時機。

在加拿大多倫多、蒙特利爾、溫哥華、渥太華、卡爾加裏這五大熱門城市上學，每年的學費加生活費開銷在3萬加幣左右，按照新的匯率計算，現在每年只需花費15萬人民幣左右即可，相較於美國、澳大利亞、英國等其他國家來說，無疑是最優的選擇。

“加幣兌人民幣的匯率大跌意味著中國留學生在加拿大可以以更低的成本來享受高質量的教育，加拿大無疑搖身一變，成為性價比超高的留學國家。”除此之處，加拿大本身就有著強大的優勢吸引國內學生前往：

1、教育品質高

加拿大擁有全球認可的高質量教育體系，對院校教育品質管理非常嚴格，是公信度最好的國家。因此，加拿大文憑在全球範圍內的認可度非常高。

2、語言門檻低

在加拿大，基本上所有的學校都為外國留學生提供語言課程，為語言成績不好或沒時間考語言成績的學生提供了方便，使中國學生更容易實現留學夢。

3、就業機會高

現在，在加拿大只要獲得大專以上文憑，就可有8個月至3年的工作簽證。相比其他幾個留學大國，加拿大的這一政策無疑是最給力的。留學生們可以利用這個充分的時間來考慮自己是否留在這個國家，或者先找份工作，為自己將來的就業做好鋪墊，在實踐中曆練成長。

4、移民政策松

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加拿大被聯合國連續8年評選為最適合人類居住的國家，其優質的教育體制和世界上最好的醫療福利對中國家庭產生著巨大的吸引力，成為國人移民的首選國度。隨著近幾年加拿大各類投資移民政策的反復變動，“先留學後移民”的政策愈發利好，因此，到加拿大留學成為了移民加拿大最快捷、最穩妥的最佳方式。

加拿大大學特別提供了免託福或雅思成績的有效錄取通知書，即有條件錄取通知書。學生入學後，先進入本校語言中心學習英語，在通過語言中心的測試、考核後，不需要再次申請，可直接進入大學進行專業本科學習。這樣一來，既保證每一個符合條件的申請人都能獲得學習的機會，同時又保證學校的正常教學不會因為學生聽不懂課程而被延誤，導致教育體系縮水。這就是“加拿大本科雙錄取”。

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加拿大都會區商業辦區域空置率持續上升

加國主要都會區近年不斷興建新辦公樓宇，今年的進駐率成長有限，各都會的辦公空間空置率也預料會因此上升。

加拿大都會區商業辦區域空置率持續上升

Cushman & Wakefielfd公司11日公佈的一份辦公空間市場展望報告指出，未來幾年當中，全國各主要都會區預期將增加1500萬平方呎新的辦公大樓空間，但因為需求將跟著增長，預期市場仍可大致維持平衡。

報告指出，包括溫哥華、卡爾加裏和多倫多等三個都會區，2014年的空置率都將上升逾2個百分點，溫尼辟只上升0.4個百分點，是空置率增長最小的一地。

從溫哥華到東岸，加國主要都會區的辦公室市場正在經歷20年來最活絡的發展，多倫多興建中的510萬平方呎辦公空間，估計160萬平方呎可在2014年上市。卡加利也有520萬平方呎正在興建中。

溫哥華市中心和百老匯街一帶有240萬平方呎辦公空間正在興工中，其中60%已預先簽訂租約。

Cushman & Wakefielfd資深副總裁張伯斯表示，由於全球經濟疲弱，美國經濟復甦不如預期，2013年溫哥華辦公空間出租面積平均每一季都減少6萬平方呎，明年頭一季表現預料仍弱，但接下來三季預期都會有較強勁成長。

不過，在租戶陸續遷入新樓後，溫哥華市場的辦公空間空置率勢必跟著增加，預估到2015年將增加到10.5%。租金在未來兩年也可望略降。

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