未来移民料减 澳洲房价或跌 内城公寓将首当其冲

悉尼房地产开发商特里古波夫(Harry Triguboff)称,国内住房市场面临供过于求的威胁,但悉尼内城区将不受该趋势影响。“国内大部分地区可能出现住房供过于求的情况,因为各议会都表示他们的收入源自批准住房建设,因此各个议会都向批建住房‘开绿灯’。如果你有一小块地皮,但他们却批准建设大量住房,这就会埋下了房市崩盘的种子。”他说。

这位美利通的CEO过去总是公开反对在墨尔本建设楼房,因为在建住房项目已经很多。但他说,由迁入移民拉动的悉尼市持续出现的住房短缺却在一段时间内支撑住房需求。“仅仅谈论常住人口只是解决方案的一部分,因为来到这里生活的还有其他类型的人们。这个世界的情况确实很糟糕,使得每个人都愿意来到这里短期居住或长期定居。”

特里古波夫对悉尼市中心的房价表示有信心,但称市中心外的郊区未来房价令人担忧。“在外围的市郊地区则有着不同的情况。直到现在,这些市郊表现尚佳,因为它们的房价非常低,但长期来看,我不清楚它们能如何压制其他提升房价的动力。”不过经济学家对此表现了不同的看法。

经济学家:澳房市供量过剩导致市区公寓降价

未来三年人口恐撑不起澳洲房市,内城区公寓跌价风险最高

如果未来三年的人口增长低于预期,那靠近城市的住房价格很有可能面临下跌。“人口增长看似将进入减速阶段。”美林证券经济学家乔纳(Alex Joiner)称。乔纳的这番评论也呼应了越来越多人所说的澳洲统计局(ABS)人口增长目标虚高,到2017年人口实际增长将更低于统计局B系列项目预期目标。

“住房方面,目前住宅房产动工数量空前,我们担忧的是,房产建设供过于求情况严重。”乔纳称,墨尔本布里斯班地区最可能遭遇房价下跌。过去一年超过90%的住房建筑批准量都是公寓住房,而非独立式住房。“这是我们对供量过多的担忧。公寓住房面积较小,数量较为庞大,有些地区的闲置率已开始增加,可我们发现大多数获批建设的独立住房还未开始施工。”

高盛经济学家图希(Tim Toohey)预测2017年澳洲人口数量将比ABS预期目标少53万人,这将闲置出大约7.5万套住房。图希称,澳洲的人口出生率处于历史低位,死亡率攀至历史高位,而且净移民数量逐渐减少。因此,未来三年的人口增长率更可能每年出现1.25%的跌幅。

乔纳认为,澳洲未来三年的人口增长率平均为1.5%左右,主要是因为外国移民,尤其是新西兰移民人数减少。新西兰曾是澳洲专业移民的主要来源国,但过去两年,来自新西兰的移民数量剧减超过半数至22.8万。乔纳称,州际移民持续涌入悉尼意味着这个澳洲人口最为密集的城市房价可能继续保持坚挺,但墨尔本市郊和布里斯班多数地区建筑水平提升却说明这两座城市住房供量可能出现过剩情况。

澳洲国立大学的人口统计学家麦当诺(Peter McDonald)称,乔纳和图希对移民人口减少趋势的表述言过其实。长远来看,净移民人数可受政府项目的拉升,麦当诺质疑澳洲迁入人口数量将减半。但他同意,如果迁入人口数量持续下滑,受影响最严重的就是内城区住房市场。

城市中心住房需求主要受短时迁入澳洲移民拉动,如工作假期签证持有者、国际学生和海外技术专家,而在城市外面积更大的独立市住房的购买者更可能是本土居民。但麦当诺说,政府将在人口增长率低至ABS预期目标之前对症实施新移民政策。这些新政策将允许在澳洲进修的国际留学生毕业后继续留在澳洲二到四年时间。

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多伦多买房故事:跟风出国悔不当初 懦弱纵容酿悲剧

“幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸”,列夫·托尔斯泰曾在他的代表作《安娜·卡列尼娜》里写过这么一句话。而对于新移民王先生来说,他的不幸从六年前开始如梦魔一般缠绕着他直至今日,当他面对拿在手上的离婚判决书,以及上面种种在他看来并不平等的条约时,除了满脸的悲愤,对现实的无奈,还有一丝茫然。

究竟以后的路该怎么走?他与之深深挂念的大儿子还能不能建立父子间良好的沟通?是否还有机会推翻已经判决好的离婚书?……这一切仿佛都是一个未知数,并没有因为一张判决书而停止,反而才刚刚开始。

在记者采访王先生的过程中,他情绪激动双手颤抖眼含泪水,不难看出时隔六年依旧不能抚平他心中的伤痛,而前妻对他的伤害并没有随着她的离开而停止,不久前收到的离婚判决书让他早已死了的心更加的绝望。回忆来到加拿大的辛酸之路,王先生有的只有后悔,采访中凡是提到来加拿大的事,他说的最多的一句话就是:“现在说这些都太晚了,也已经回不去了,觉得很遗憾,这个选择是错的。”

前妻去往卡尔加里提出离婚

2007年7月2日,看似平静的一天,对于王先生来说却是刻苦铭心的。当时,王先生的前妻提出要去卡尔加里看望她的姐姐,同行的还有王先生的两个孩子,老大11岁,而老二仅有15个月。前妻告诉王先生,这次去卡尔加里可能也就一至两个星期,很快就会回来。因为前妻并没有带什么行李,王先生也并没有多想,委托邻居送他们三人上了飞往卡尔加里的飞机,谁知这竟是噩梦的开始。

三个星期过后,前妻打来电话,告诉王先生,他们决定留在那里不再回来了,让王先生把她和小孩子们的所有东西都邮寄到卡尔加里。这个消息对于王先生来说犹如晴天霹雳。他曾试图劝前妻带着小孩返回多伦多,但遭到前妻的拒绝。当时,有律师告诉他:现在小孩还属于安大略省的居民,前妻在未经王先生同意的情况下,带走两个小孩,法庭是可以帮忙追回来的,这时所需的花费较少;如果超过了一个月,到时候就算是花再多的钱,也难再追回来了。

这时的王先生也有他的犹豫,由于来多伦多后把家安在了并不安全的区域,在过去的几年中曾多次发生枪击案件,并且他们所住的房子也经常有人来踢门。白天走在街上,有时还会受到路人莫名的谩骂。王先生担心正处于反叛期的孩子出现逆反心理,对他的健康成长无益,所以一时拿不定主意。正是这些许的犹豫,让接下来的事情变的越来越麻烦。

2007年9月28日前妻终于回到了多伦多,但随之而来的还有王先生的小儿子以及一份分居协议。前妻想与王先生协议分居,并要求分割财产,把小儿子留给他抚养。在王先生并没有缓过神来的时候,前妻又已经离开了。被前妻抛下的小儿子才年仅15个月大,他的到来让王先生乱了手脚,因为年纪过小,不能丢在家中不管。因此,王先生只能在工作与儿子之间选择了后者。

出国只因随大流

因为孩子的关系,王先生已经安排好的工作也只能选择放弃,这让本来就不富裕的他手头更紧了。说起资金匮乏的问题,王先生回忆起国内的时光,他说他和前妻是在学校里认识的,当时前妻是学校里的一名老师,而王先生在同一所大学读研究生。他们相知相爱走进了婚姻的殿堂。婚后的生活应该说是幸福的,因为两个人都有很好的工作很高的收入,住在大城市的大房子里,无忧无虑。

当时决定出国一方面是想做出点改变,以为国外遍地是黄金;另一方面是因为周围的邻居、朋友都纷纷出国,他们也想赶个潮流,尤其是妻子特别想出国看看,于是他们变卖了家产,来到了加拿大的曼尼托巴。而后妻子又提出想来多伦多,好不容易举家来到多伦多,并买了便宜的小公寓安好家后,没过多久妻子却又执意去往卡尔加里,在王先生没有同意的情况下,选择了离婚。王先生说事情走到今天这一步,都是因为前妻觉得他没本事,赚不到钱。

王先生觉得非常委屈,他说,无论在什么地方都要一步一步的来,不可能一口吃个胖子,他来到加拿大后经常同一时间打三份工,为了养老婆和小孩,他已经尽力了。但前妻并没有因为他的努力而感动,反而拜金的心是愈演愈烈。

据王先生所知,前妻的姐姐在卡尔加里做按摩的生意,经常打电话来说赚了大钱,前妻就是因此才迫不及待的怂恿王先生搬家去卡尔加里,但王先生觉得刚在多伦多买了房,还没有安顿好就又要转去别处,很多事情都不好解决,也许正是这个意见上的分歧,导致了前妻下决心离开。

王先生说如果再有一次机会让他选择的话,他一定不会选择出国,本以为会有个好的改变,谁知道竟然弄的好端端的一个家支离破碎。他也奉劝那些盲目跟风出国的人们,不要再犯傻,再自寻苦楚。

离婚并不是解脱 更多是不公和委屈

说起离婚的始末,王先生说他从没有想过结果会是这样,他分明是一个好父亲好爸爸,但被前妻在法庭上说的一文不值不说,还把责任全部归咎于他的身上。想当初带着孩子不告而别,要求投机取巧的赚钱,未经同意乱刷信用卡余额的人,现在反而趾高气扬反过来指责别人的不是。

多伦多买房故事:跟风出国悔不当初 懦弱纵容酿悲剧
多伦多买房故事:跟风出国悔不当初 懦弱纵容酿悲剧

2013年4月11号,前妻把王先生告上了卡尔加里的法庭,因为没钱又要照顾小孩,所以王先生就只把材料寄往了卡尔加里,本人并没有出席。他以为本是一场志在必得的官司,谁知道却输的一败涂地。不但没有拿回儿子和他应得的权益,反而还要支付前妻的律师费用。

王先生觉得并不甘心,现在他就想再打一场官司把属于自己的那份权益要回来。他分析败诉除了他本身的一些因素外,还有一个重要的原因就是他没有钱请一个好律师。当初准备材料的时候,他只有不断咨询那些政府安排的免费律师,可是没有哪个律师能完整解答他的疑问。

在准备材料的过程中,他找过一名律师,原本是让律师帮助他重写一份被告自辩书,谁知这位律师草草应付了事,并没有替他重写,而是把他写的自辩书又添写了几句就返还给他,并向王先生收取了500元费用。王先生说,当时因为自己的软弱并没有过多的表示什么,现在回想起来颇有种被欺骗的感觉。

王先生感叹他的历程就如同电影《当幸福来敲门》中威尔·史密斯所饰演的那个单身父亲一样,为了自己与儿子的生计到处奔波。他期待着最后也能有苦尽甘来的那一天。

他希望通过记者把自己的亲身经历告诉大家,不要盲目跟风,不要轻信他人。并且也希望得到大家的帮助,更希望有好律师可以和他联系,帮他渡过难关。王先生说“我不求有回报,但求作为一个称职的好父亲能够不要受到惩罚。”他呼吁那些和他有同样经历的朋友,可以站出来支持他,为他联手签名支持他去法院进行抗议。

新移民持续拥入法拉盛 各所小学迫使研拟扩建案

新移民持续涌入法拉盛,使公校过度拥挤问题日益恶化。拥有82%亚裔学生的第24小学情况更严重,家长不断反映新移民学生太多,“图书馆变实验室,体育馆拿来上语言课”,迫使校方10日举行公听会研拟扩建案,舒缓过度拥挤现象。

新移民持续拥入法拉盛 各所小学迫使研拟扩建案

设有幼稚园至五年级的第24小学两座主教学楼原本只能容纳约600人,随着学生人数逐年增加,校方在操场旁放货柜屋,充当二年级学生四间教室,仍是不够用。2014至2015学年入学人数已多达977人,使用率达166%。校长几年前已考虑扩建,今年加速推动提案,拟把货柜屋拆除盖教学楼,并把主教学楼四间教室改建,将125名学生转移到十几个街口远的第107小学,等三年的建案完工,可容纳1137名学生。

从该校幼稚园就读至今的五年级学生迪亚兹(Justin Diaz)表示,他在幼稚园时一切还觉得正常,现在电脑教室和实验室都不够用,图书馆常被拿来上实验课,连体育馆都用来给新移民学生当英语为第二语言 (ESL)教室。他指出自己班上有25个学生,教室不算太挤,最无法忍受的是每到下课,“走廊挤得满满是人,连动的空间都没有”。

家长贾西亚(Stephanie Garcia)也指出,体育馆、图书馆没法给学生正常使用,五年级有的班人数太多,还搬到楼下与低年级学生共用一层,反映事态不妙,赞成学校赶紧扩建。 “学校每年增加收一大堆新移民学生,希望他们能熬过这三年扩建阵痛期,否则体育馆不能用,学生以后冬天到哪发泄精力?”

家长孙先生今年将升一年级的女儿是受影响的125个学生之一,他表示不反对学校扩建,但希望校方能解决上下学通勤问题。“公校的巴士很不靠谱,经常晚到,如果搬到第107小学,要多走20几分钟,不可能让接孩子的爷爷走这么远路。”公听会也有数十名华裔家长出席,表达交通是主要问题,而校方表示会再研拟方案。

第107小学华裔家长Winnie Young强调,现在法拉盛几乎许多小学有拥挤问题,只是严重程度不同,如第107小学使用率103%,迁入125名新学生也还可忍受。“建新教室是必须的,就像我们学校当年也经历扩建,相信其他家长能理解,欢迎第24小学的孩子来到第107小学就读。”

美国公寓成投资回报最高房型 房价多年连涨今年有望达1161美金/平

你还在租住公寓吗?要有心理准备,房租还会上涨。过去五年租金一路看涨,根据商用地产公司Reis Inc.的调查,2010年以来美国平均租金上涨14%,达到1124元。与同时期通膨率相比,租金上涨率高出四个百分点,与美国房价相比,更是高出一倍以上。

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目前公寓兴建上升,但预计今年租金还会涨3.3%,达到平均1161元。虽然比去年的3.6%涨幅缓和,但看涨的趋势不变。主要原因是更多人在找公寓。

越来越多与父母亲同住的年轻人找到工作,要搬出来自己住。房价上涨使许多长期租户望“涨”兴叹、继续租住。另外,新建公寓大多以富有的租户为对象,租金高出平均水平。

以科罗拉多州丹佛市为例,2010年以来丹佛房租每年涨幅逾5%,2014年则为9.2%。去年新增9400个单位公寓,其中23%位于都市中心,开发商当然要提高租金,才能回收昂贵的土地和开发成本。

公寓租金将连续第六年看涨,理由如下:

  • 就业机会多

经济不景气,许多人失业,搬去和亲人住或与人合租住屋。2012年美国有32%成年人即与家人同住或与人合租。过去12个月,美国就业人口增加约280万,许多人开始找房子搬出来,当然推升租金上涨。

  • 购屋延滞

传统上,租金上涨刺激房客早点购屋,尤其目前利率空前低。但是去年美国“有巢族”比率64.4%,是19年来最低点。租金高占掉大部分收入,房价涨使“无壳蜗牛”存不够头期款或合格申请房贷,许多18至34岁的年轻人只好租屋。

  • 新公寓太贵

去年全美新增23万8000单位公寓,是14年来新高,今年可望再添21万户新屋。理论上,新屋增加有助于拉下租金,因为房东要争抢租户。可是,八成新屋是高档公寓,因此去年新屋平均房租1721美元,比旧公寓的平均房租高出46%。

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美国加州房产成交速度迅猛 平均2个月1套

美国房地产网站Trulia最新公布的报告显示,全美前十个成长最快房屋市场,多达八个在加州,前三名分别是旧金山、圣荷西和奥克兰(或称“屋仑”);在三个地区求售的房屋,至少七成可在两个月或以内成交。

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Trulia网站房屋经济学家麦克劳夫林表示,购屋人在北加州的房地市场,首重讲求速度。

麦克劳夫林说:“加州已见到非常强劲的就业成长,尤其在沿海城市。”他指出,这些地区的房屋供应量不足,也具有重要因素,因为“兴建的新屋数量,与其他城市相比,相对较少。”

麦克劳夫林指出,在4月份中位数房屋叫价已达109万元的旧金山,在全美排名第一,该市由于受到地形和建筑法规的限制,新建造房屋的数量特别少。

麦克劳夫林说:“在旧金山增加新屋存量的过程,因受到自然和法律因素,而更加困难。”

Trulia网站的报告,是追踪该网站在全美100个大都会在2月5日求售和4月5日尚未出售的房屋销售资料。除了加州八个城市,其他两个挤入前十名的城市为西雅图和犹他州盐湖城。

在西雅图,房屋市场的销售速度也实分快速,在2月求售的房屋,60天仅剩33%尚未售出;而该比率在前一年为44%。

报告也显示,在整个美国房地产方面,40%的房屋可在两个月内出售,稍高于2014年同期的38%。平均而言,在销售快速的房屋市场,较低房价的房屋也最快售出。

麦克劳夫林表示,这意味首次购房族在销售快速的房屋市场中,寻找房屋之前要做好充分准备。

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马来西亚总理:期望人民币助推东盟经贸投资

马来西亚总理纳吉布·拉扎克近日表示,作为一种稳定和得到国际公认的货币,人民币能够进一步促进东盟地区的贸易与投资。  

马来西亚总理:期望人民币助推东盟经贸投资

纳吉布当天在中国银行作为马来西亚人民币清算行的启动仪式上说,人民币作为一种全球主要贸易结算货币的地位正日益得到国际认可,人民币清算行的设立将进一步推动马中两国的双边关系。

马来西亚普特拉贾亚,马来西亚总理纳吉布在马来西亚人民币清算行启动仪式上致辞。

纳吉布说,东盟是中国主要的贸易伙伴之一,在东盟实现2015年建成经济共同体的目标后,人民币在促进东盟地区的贸易和投资方面将发挥重要作用。马来西亚期望成为主要的人民币离岸清算中心之一,促进东盟地区内的人民币直接贸易结算,降低交易成本,使中国和东盟受益。

马来西亚是2015年东盟轮值主席国。纳吉布表示,东盟国家总人口超过6亿,有潜力成为全球最大的经济一体化地区和市场之一。

纳吉布同时表示,马来西亚支持中国通过倡导成立亚洲基础设施投资银行和建设“21世纪海上丝绸之路”等举措推动实现区域经济的包容性增长。

我为什么要在加州买房?为健康、为寿命、为安全感

不是在买房,是在买健康,是在买寿命,是在买安全感!

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前半生的苦拼,不想后半生累死在赚钱的路上。一直都在寻找一块有山有水有鸟语花香属于自己的心灵家园,让疲惫的心得以栖息,把世俗放下,找了半生,终于找到了!

在加州买的不是房,买的是天,买的是云,买的是呼吸,是空气,买的是肺,是决定不再当吸尘器;

在加州买的不是房,买的是气候,我凭什么忍受夏天酷暑难耐冬天寒冷无奈,是时候该我选择天气了;

在加州买的不是房,买的是无忧无虑的生活状态!买的是夜不闭户的安全,没有推销电话的宁静,无毒的蔬菜、肉、牛奶和水;

在加州买的不是房,买的是于北京五倍的租金回报,买的是属于自己的一亩三分地,子子孙孙永久传承下去的土地;

在加州买的不是房,买的是素质教育,是孩子成为下一个乔布斯的希望;

在加州买的不是房,买的是这里的文明礼让!这里没有打人的城管,没有吃人的工商。出行没有人乱扔垃圾,排队没有人加塞!

在加州买的不是房,买的是举世无双的优胜美地,那入山听禅的道行;买的是太浩湖三十米清的湖水,可湖边垂钓也可一叶扁舟的闲情逸致;买的是天堂雪场百条雪道上那无敌的雪景和纯白的粉雪;

在加州买的不是房,买的是白天窗外蓝色的天和晚上满天的繁星,买的是儿时没有污染的回忆和下一代的希望;

所以,在加州买房,给自己一个健康愉悦的身心,享受人生。每天都晨练林间、漫步湖边、学学滑雪,骑骑单车、背上背包同小伙伴们一起爬爬山、旅旅游、拍拍照摄摄影、上上网处理一下业务,在蛐叫的夜幕中入梦,在鸟鸣的晨曦中自然醒来……欢迎天南地北的朋友们到加州来!!!喜欢加州、热爱加州、居住加州。

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盘点澳洲最热门的租房地区 黄金海岸房产最受捧

澳洲人不再喜欢在内城区居住,而更青睐靠近海滩的地区。寻找靠近海滩生活方式的租房潮推高了海滨边房产的竞争。

新的数据显示,黄金海岸是澳洲最热门的租房地区,有些区每一房产在线访问次数高达1,897次。

澳洲最热门的租房区前20名,几乎清一色全是从新州北部的Tweed Heads到黄金海岸的Broadbeach Waters一带的区,其中只有一个例外,南澳的Edwardstown,排在了第13位。

大多数州都有倾向于海滨生活的趋势,仅维州仍青睐于内城区。

澳洲房地产网站数据显示,黄金海岸的Tugun区在2014年12月至2015年2月之间是全澳最受追捧的郊区。这三个月里,平均每月市场上有31套住房供应出租,而总需求高达57,932,平均每套房产被在线访问1,897次。它和Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads和Elanora一起成为最具竞争力的前五名租房郊区。

需求与供应的比率按照澳洲房地产网站上每一郊区列出的至少一套房的点击率来计算,仅限于平均每月至少有10套房产登广告出租的郊区。

澳洲房地产公司Ray White Surfers Paradise Group总裁贝尔(Andrew Bell)表示,黄金海岸的繁荣得感谢大量的投资和开发,再加上即将到来的2018年英联邦运动会。

他说:“目前投资于黄金海岸的资金达数十亿澳元,仅轻轨和新的大学医院就达30亿澳元。还有赌场Jupiter’s Casino和Pacific Fair组成的南半球最大的购物中心,将花费约10亿澳元进行建设。还有开发商也在投资。”

贝尔称,如此大规模的开发引来了人口大规模迁移到该地区,大多数工人在寻找租房。他的代理公司在周六的看房活动中,一套房产收到的租房申请最多可达40份。黄金海岸变化很大,很多开发项目已经批准,但尚未进入修建阶段。未来十年市场表现会非常强劲。

澳洲人不再喜欢在内城区居住,而更青睐靠近海滩的地区

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各州最热门的租房郊区前5名如下:

维州

  • Clifton Hill
  • Albert Park
  • Fitzroy North
  • Fitzroy
  • Collingwood

首都行政区

  • Harrison
  • O’Connor
  • Bonner
  • Lyons
  • Palmerston

Harrison位于堪培拉市中心以北10公里处,紧邻Goorooyarroo自然保护区和Mulligans Flat自然保护区。人们只需支付平均每周510澳元的房租就能走进大自然。

南澳

  • Edwardstown
  • Somerton Park
  • Parkside
  • Warradale
  • Glengowrie

Edwardstown位于阿德莱德与Glenelg海滩之间,为人们提供了两全其美的享受。短距离通勤即可到达城区工作,而工作前或工作后到海滩休闲的距离甚至更短。更具吸引力的是每周仅360澳元的房租系中位价。

新州

  • Tweed Heads West
  • Tweed Heads
  • Tweed Heads South
  • Wamberal
  • Freshwater

Tweed Heads位于黄金海岸和新州的边缘,是产生澳洲最好的冲浪人才的地方。房租中位价仅每周430澳元,人们很方便去尽情享受冲浪的乐趣。

北部行政区

  • Alawa
  • Anula
  • Leanyer
  • Rapid Creek
  • Fannie Bay

达尔文北的小城区Alawa位于澳洲海岸线的附近,紧邻Rapid Creek,靠近Charles Darwin大学,房租中位价每周为610澳元。

昆州

  • Tugun
  • Miami
  • Burleigh Waters
  • Burleigh Heads
  • Elanora

塔州

  • Howrah
  • Moonah
  • South Hobart
  • Lenah Valley
  • Lindisfarne

位于Derwent河东岸的Howrah是既靠近市中心又能享受海滩悠闲的生活方式的郊区。这个抢手的霍巴特城区深受家庭和通勤到市中心工作的人们的喜爱,每周平均租金为350澳元。

西澳

  • Duncraig
  • City Beach
  • Leederville
  • Doubleview
  • Wembley Downs

西澳拥有全澳最好的冲浪海滩,这也难怪西澳的人希望尽量靠近海岸居住。Duncraig在珀斯以北20分钟车程处,房租中位价为每周550澳元,离海滩仅数公里之遥。

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温哥华商业地产投资 保密协议很重要

商业资产的买卖交易原则性非常强,操作过程的第一步,就是要求买家签署《保密协议》。

温哥华商业地产投资,保密协议很重要

商业地产指的是民用房地产项目之外的一切以盈利性经营为主的地产、房产、及工商业项目,这些项目中所含有的一切动产、不动产、无形资产以及库存量等统称为商业资产,商业地产的买卖实际上是商业资产的交易。在这些领域内投资,所涉及的技术性操作等方面便复杂了很多。华人社区在加拿大的商业地产投资领域内经验不足,操作起来往往会有些误解和生疏的地方。老张根据过去几年来在商业地产投资项目买卖的运作经验,就客户朋友们所关心的和可能遇到的各类问题,在此与大家简单交流一下。

保密协议(Confidentiality Agreement):

商业资产的买卖交易原则性非常强,因为绝大多数的商业资产在求售时,都是在运营中的状态。就是说,商业地产项目的买卖都是在不断地营业过程中进行的。我们所遇到的第一个问题就是商业资产内部资料的保密问题,因为任何商业资产的背后都是由一家或多家公司在进行管理和操作,所有的数据和资料都处于保密状态,他们不可能愿意让同行或竞争对手乃至内部员工随意地了解此类资料。商业资产的所有者都只能在确认安全的情况下披露其内部资料和财务数据,大多数的商家都会在买卖双方意向性合约达成之后才肯进行资料披露。操作过程的第一步,就是要求买家签署《保密协议》。

《保密协议》具有很强的针对性,是针对其特指的商业资产而言的。不难理解,商业机密的披露首先要以信任为前提。信任从何而来呢?自然就是买方和买方经纪人保密的承诺。有些华人投资者对此感到无法理解,有些甚至拒绝签署此项协议,这只能说明,我们的华人朋友对此类交易的见识和理解有一定的偏差。在加拿大,任何商业行为都必须遵照法律和协议进行,西方人信任的是法律和条约,有些客户朋友对老张说,我们能够做到保密,但协议可否免除?那就请您试想,保密协议您都不肯签署,卖方如何会看到买方的诚意?卖方又何来义务向您披露商业机密?没有协议的约束,一旦出了问题将如何处理呢?

《保密协议》实际上对卖方、买方以及经纪人都有保障作用,是三方共同受益的公平公正的一项合约和法律文件。对卖方来说,看到买方签署的《保密协议》,卖方在交易的过程中就会放心地通过经纪人与买方进行资料和数据的交流,给买方提供种种方便,以便顺利达成交易;对买方而言,签署保密协议后,买方就拥有了查看及审核卖方所提供的所有资料的正当权益,并有权调阅其他资源的辅助佐证资料;对经纪人而言,有了这份协议,经纪人及其经纪公司便有了免责保证,也有了专业服务和经济利益的保障。

《保密协议》有多个版本,各经纪公司和各个商业资产卖方所出具的协议各有不同,但是大同小异繁简各一。主要内容有如下几个方面:

1. 买方确定不可以与卖方、卖方的供货商及卖方的员工直接联系和接触,所有与卖方及其相关方面的联系和会面以及实地考察等都要经过经纪人的准许和适当安排;

2. 买方确定不会与卖方进行直接交易,在未经经纪人和公司的许可下,不能与卖方进行直接的资料和财务数据的交流;

3. 买方确定对所有卖方的商业资产资料保密,不会向任何第三方透露,也不会随意复制和散发资料,一旦买方撤出谈判,买方将所有已获得的资料归还经纪人;

4. 买方签署的《保密协议》对买方的家人和公司合伙人以及买方的公司员工具有同等的约束力。

商业资产的交易以《保密协议》为第一原则和第一步骤,没有这项协议的约束,一切都无从谈起。在动辄几百万甚至几千万加元的交易过程中,安全措施是第一位的,否则,买卖双方潜在的损失可能无法估量。

伦敦东区拟建英国最高公寓楼

在伦敦市长表示不反对后,伦敦着手建造英国最高公寓楼

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建址设在东伦敦泰晤士河大转弯处的“狗岛”(Isle of Dogs)附近的South Quay Plaza将有68层,220米高。

公寓楼将提供888套住宅单元,其中188套被定为是低价单元。

公寓楼位于伦敦新金融中心Canary Wharf 附近。

此前,伦敦Tower Hamlets 区政府已经批准了设计。

在伦敦市长约翰逊表示不反对后,建设工程预计从明年一月正式上马。

除主楼外,还将包括一个36层的附楼。整个建筑工期预计5年。