新趋势 中国买家海外置业按揭不断增多

从最近的成交来看,中国人到洛杉矶置业发生了两个明显的变化:一是全现金购房的情况少了,利用按揭置业的中国人不断增多;二是动辄出手购买四五百万美元的豪客少了,购买70万~120万美元左右房产逐渐成为主流。

新趋势 中国买家海外置业按揭不断增多

中国人今年春节期间在美国洛杉矶签订的购房合约最近这些天陆续登记成交,数据再一次证明了中国人把洛杉矶视为最受青睐的海外置业地之一。在大洛杉矶地区,学区好、环境舒适的圣玛利诺、亚凯迪亚、核桃市、钻石岗、尔湾等城市一直受到中国投资及自住者的青睐。

据洛杉矶房地产协会的统计数字显示,在农历新年前后两个星期签订的40个亚凯迪亚的购房合约中,有31个买家是华人;核桃市总共的16个合约中,有12个买家是华人;而尔湾的北木区在最近成交的房产总共有14栋,其中有11个买家是华人。据业内人士介绍,这些华人中40%是来自中国内地。难怪现在老外经纪见到华人“金主”都会热情地说上两句:“您好,欢迎光临,随便看。”

从最近的成交来看,中国人到洛杉矶置业发生了两个明显的变化:一是全现金购房的情况少了,利用按揭置业的中国人不断增多;二是动辄出手购买四五百万美元的豪客少了,购买70万~120万美元左右房产逐渐成为主流。高价位的物业交易逐渐放缓,以亚凯迪亚市为例,去年春节期间300万美元以上的成交量达9栋之多,而今年却一栋都没有。中国人今年在洛杉矶的第二次购房热潮将会出现在七八月暑假期间。

萨维尔街成“高富帅街”:英国推出景点中文译名

伦敦的萨维尔街(Savile Row)是“高富帅街”,高耸入云的碎片大厦(Shard)是“摘星塔”,运动员身穿方格呢短裙投入比赛的苏格兰高地运动会(Highland Games)是“高原勇士大会”。这些都取自今日出炉的101个英国景点的新的中文名称。

萨维尔街成“高富帅街”:英国推出景点中文译名
萨维尔街成“高富帅街”:英国推出景点中文译名

英国旅游局(VisitBritain)试图用地道的中文来装点英国最受喜爱的景点,作为一场吸引更多中国游客的宣传活动的一部分。

迄今英国在吸引中国游客方面表现落后,部分原因是因为游客必须另行获得英国签证,而不能使用涵盖欧盟申根区成员国的共同签证,后者让海外游客在竞争的热门旅游目的地(如法国、意大利和西班牙)自由流动。

英国旅游局的目标是提高来自中国游客的收入,从2013年的4.92亿英镑增至2020年的10亿英镑。中国游客每次访英的人均支出达到2508英镑,远高于海外访英游客总体人均640英镑的支出。

“中国是一个不同的国家,有不同的语言,英国的名称对中国人不一定有任何涵义,”英国旅游局海外运营总监蒋骆宾(Robin Johnson)表示。“这(场宣传活动)力求给这些景点注入生命力。我们需要表达温暖和欢迎之意,这对中国游客极为重要。”

这些名称是由数百万中国社交媒体用户在10周期间提议的,提议的名称总数达到1.3万个。这些提议随后通过英国旅游局中文网站上的一个投票过程,筛选为101个景点中每个景点3个入围名称,整个过程堪称一段网上民主的佳话。

命名投票中,得票最多的赢家有15177票,他把拥有欧洲最长地名的威尔士村子 Llanfairpwllgwyngyllgogerychwyrndrobwllllantysiliogogogoch译成“健肺村”,因为单单是说出这个村名就需要有强大的肺功能。

在风景如画的多塞特郡(Dorset),旅游业高管为选取裸身的塞那阿巴斯巨人像(Cerne Abbas Giant)的中文名称伤透脑筋,入围的名称包括:大力时尚男、一丝不挂巨人像和大白裸奔者。

新加坡:父母子女购屋成近邻 更多家庭获更高额津贴

新加坡越来越多家庭在更高额度公积金购屋津贴的帮助下,住得靠近父母或子女。

建屋发展局答复本报询问时透露,获得更高额公积金购屋津贴(Higher-tier CPF Housing Grant)的家庭,从2012年的944户增至2014年的1079户。这部分家庭在获公积金购屋津贴家庭中所占的比率,也从三年前的41%升至去年的46%。

根据建屋局规定,符合条件的首次购屋家庭,如果选择与父母或已婚子女一起购买转售组屋,或购买对方住家附近的转售单位,能享有四万元公积金购屋津贴,比原有津贴额多出一万元。

新加坡:父母子女购屋成近邻 更多家庭获更高额津贴

房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣认为,领取更高额公积金购屋津贴的家庭比率上升,说明如今有更多转售组屋买家成功购得父母或成年子女住家附近的单位。这可能是因为受房地产降温措施影响,去年组屋转售价格全面下跌,让更多年轻家庭有能力负担得起靠近父母住家的转售组屋。

2013年开展的组屋住家抽样调查显示,半数受访夫妇希望能与父母同住或住在离父母不远的地方,但真正能做到的只有37%,也就是有13%的夫妇不能如愿以偿。国家发展部长许文远去年针对调查结果发表博文称,政府将探讨改善住屋措施,帮助大家庭建立紧密联系。

另一方面,符合条件的首次购屋单身者,如果与父母一起购买转售组屋,或购买父母住家附近的转售单位,也可在1万5000元公积金购屋津贴的基础上,享有额外5000元津贴。不过,领取更高额度公积金购屋津贴的首次单身购屋者却从2012年的143人减至2014年的103人。

博纳集团总裁伊斯迈指出,年轻情侣在结婚生子后,就会了解到住得靠近父母的好处,例如更方便让长辈帮忙照顾孩子。“相反,没有孩子的单身人士就体会不到这类好处。比起住在父母家附近,他们可能更希望住得靠近工作场所。”

智信研究与咨询总监王伽胜认为,由于当局自前年起允许单身人士申购新组屋单位,购买转售组屋的单身者近年来逐渐减少,可能是导致获津贴者人数下降的原因之一。

“那些每月收入不超过5000元的单身人士会选择购买二房式预购组屋;月入更高的则更可能购买鞋盒公寓。和屋龄较高、相对老旧的转售组屋相比,新组屋和私宅单位对单身人士更具吸引力。”

淡滨尼和勿洛受惠购屋者最多

从地区来看,淡滨尼和勿洛这两个成熟市镇最受想住得靠近的多代家庭青睐。在过去三年获得更高额度津贴的购屋者中,最多人在这两个市镇购买转售组屋。

伊斯迈说,这两个拥有许多老居民的成熟市镇,已经没有太多土地建造大批新组屋。为此,那些想和父母住得靠近的年轻夫妇,就得转而购买转售组屋。

IT公司职员刘俊麟(30岁)去年在兀兰买下人生第一套组屋,夫妇俩这个月就将搬进新家。这个四房式转售单位,和刘俊麟父母家只有一座组屋之隔。

刘俊麟说,自己一直希望在父母家附近买房,以便互相照应。“我曾申请过这一带的预购组屋,但没有中选。转售组屋比新组屋要贵一些,一万元的额外购屋津贴正好帮我们分担一些经济压力。”

英国精英教育,和你想的不一样

谈起英国教育,精英主义经常被视为其一大特色,接受私立教育则经常和精英教育划上等号,同时也被认为是进入顶尖大学或上流社会的垫脚石。不论英国首相卡梅隆(David Cameron)、前首相布莱尔(Tony Blair)、甚至是威廉王子和凯特王妃,无不毕业于私立中学。根据英国教育慈善机构萨顿信托基金会(Sutton Trust)2015年公布的调查报告,有31%英国国会议员接受过私校教育,然而,全英国仅有7%人口毕业于私立学校,私立教育与精英培养的紧密相连。 英国精英教育传统从19世纪延续至今,历经时代更迭面临诸多挑战,已然造就“新式精英教育”,其中变迁趋势和得失值得我们一窥究竟。

英国精英教育,和你想的不一样

所谓的精英教育,在英国最常见的是实行小班化教学,通过投入充足的资源教导少数的个体。伦敦大学学院教育学院(The UCL Institute of Education)教授克莱尔·麦斯威尔(Claire Maxwell)解释,精英教育可从两个层面来理解,其一,精英教育是作为进入顶尖大学的渠道,例如伊顿公学(Eton College)和温彻斯特公学(Winchester College)这些拥有悠久历史的私立名校,以极优异的升学率闻名,进入这些名校如同提早拿到剑桥、牛津等顶尖大学的入学通知书,更是争取高端职业的机 会;另一方面,精英教育在早期被当作教育上层社会阶级的方式,英国作为世界精英教育的典范,历来是王室政要子女接受教育的不二之选,克莱尔教授直言,私立 名校多数学生来自富裕家庭,精英教育可说是由特定的社会阶层群体所塑造出的教育模式。在英国传统精英教育中,学校除了提供一般学术课程,同时也着重“全人教育”(Whole Person Education), 除了要求学生保持优异学术成绩之外,更注重学生的个性化发展和个人兴趣培养,通过多元课外活动来挖掘学生的潜能,因此,有别于公立中学的庞大学生人数和相 对松散的管理教育方式,英国私立寄宿中学高质量的教学模式和完善校园设施,长久以来备受国际留学生的青睐。

破除贵族教育的迷思

“私立学校学生一周七天,从早到晚都有各种课外活动,为了培养孩子良好兴趣,更为了升学考试做完善准备,替未来职涯发展铺路。”教授克莱尔 强调多数私立中学的教学重心除了基础学科教育,还有许多课外活动,像是戏剧、音乐、艺术、体育等等,所谓“全人教育”的最终目的仍是为未来加分。海伦娜公主学院(Princess Helena College)校长乔·安妮·邓肯(Jo-Anne•Duncan)认同“全人教育”是英国精英教育的精髓,“除了优异的课业成绩,我们通过课外活动培 养学生的自信,挖掘学生的天赋才能,为他们的未来增值。”但是,越来越多家长抱着让孩子接受精英教育的期待,让孩子自小小年纪从世界各国来到英国就读私立 寄宿中学。这种现象背后,却普遍伴随着一种迷思。

“私立教育不等同于精英教育。”克莱尔教授这么说,多年以来,英国私立学校数目剧增,虽是私人教育单位和独立招生,但配合政府逐渐松绑教育 政策,越来越多民众有机会进入私立学校就读,公立学校和私立学校的差距也日益缩小,“私立学校的优势在于可以提供特殊的学习需求。”克莱尔教授补充说。 “越来越多私立学校提供相等的受教育机会。不论是穷人或富人,我们都希望他们能有机会通过学习而成功。”瑞德尔潘罗斯学校(Rydal Penrhos School)校长帕特里克·李布朗(Patrick Lee-Browne)回应说。英国自19世纪末开始,越来越多私立学校需要较高的门槛才能进入,但近年以来,大众教育的趋势撼动了精英教育的精神,教育 不再是少数人的特权。校长乔也认同这个变化“我们提供越来越多奖学金,让更多学生可以接受私立学校更好的教育。”

在大众教育已然成为共识的当代,许多华人家长却仍抱有“英国私校是贵族教育”的误解,克莱尔教授对此感到疑惑:“我从来没听过‘贵族教育’ 这个词,精英教育常被理解为‘贵族的教育方式’。许多国际学生误认为英国寄宿学校和贵族有直接关系,但这是一个迷思,私立寄宿学校并非限定贵族才能就读, 所谓‘精英’的定义也产生变化,金融和商业在当代占据更重要角色。”她认为英国可称得上是世界上运行精英教育最好的国家,有鉴于此,所以许多华人父母将孩 子送到英国读书是为了进入顶尖大学做准备。对此,校长帕特里克则提出异议,他表示:“现今某些学校像伊顿公学和温彻斯特公学仍保有其类似‘贵族教育’的传 统,但仅集中在几所学校,大多数私校并非如此。”也就是说,大部分私校已经随着大众化教育走向平民化,所谓的贵族教育,在英国教育体系中逐渐退出历史舞 台,即便存在,也仅剩下极少数学校保留了些许传统。

新式精英教育的时代

英国私立寄宿中学走向国际化俨然为英国私校塑造了新的面貌,克莱尔教授称此趋势为“新式精英教育”,她说:“私校着重全球化 的发展,越来越多学校招收海外学生并与国际接轨,低龄留学生日益增加,像是来自中国的学生数量逐年上升,学生组成的多样化可以让他们有多元文化的交流。这 是一种新形态的精英教育。”克莱尔教授认为,英国的私校教育是很好的仿效典范,所以有些重点学校会是国际学生父母的首选,因而这些私校的国际学生比例会非常高。另外,克莱尔教授也提到,除了招收来自其他国家的学生,学校也栽培有国际视野的学生,像是有意出国进修或就业的年轻人,加强其成为“全球公民”的意识。

在新式精英教育逐渐拓展后,展现出两项特点各有优劣。首先,就读这些私校的孩子会对这个小群体形成一种强烈的归属感,通过共同创造出独特的校园精神,让学生之间有强烈的连结。学生若能在整合过程中顺利融入校园群体会是一大收获,“但从很多案例中,我们发现,学生之间的文化交流并没有预期中顺畅。”教授克莱尔提出,海外学生赴英就读常会遭遇文化适应的困难,对于年幼学童而言,学校会变成一个“孤单的地方”,英国当地学生和国际学生之间的文化鸿 沟依旧存在,这是父母为孩子选择寄宿学校时应该考量的因素。

另外,多元的课程和课外活动是私立中学一大特色,校长乔称为“现代化的教育”,她 说:“越来越多华人父母选择付更多学费让孩子接受私立教育,是因为他们相信私立学校能提供更多的教学资源,而这些教学内容是大部分公立学校无法取得的。” 但是伴随高品质教学的是高竞争力,在某些特别看重学业成绩的学校,会带给学童过多课业压力,“许多父母是因学校的排名而花了这笔不便宜的学费,其实这些学 生的课业表现已经优于平均值,但因为同校学生表现更好,所以突显出某些学生的能力相对不足,因而会给学生带来极大压力。”克莱尔教授解释。不过,竞争力带 来的压力程度因校而异,校长乔认为所谓的竞争力是让学生成就自己最好的一面,“他们乐于尽力展现最好的自己,与自己竞争,而不是为了超越他人而竞争。”

从精英教育走向新式精英教育,英国私立寄宿中学不断寻求最佳的“现代化教育”,关心孩子未来的家长们也积极寻找最优质的受教育环境,每个学校的教育方针、课程结构、学生组成亦或是 升学率排名各有千秋。在做出选择前,不妨针对孩子的个人特质进行评估,如同校长乔所言:“我们倾听孩子想要什么,然后尽全力满足他。”这是教育者的核心价值,让学习一直是件快乐的事。

新加坡为何受中国留学生青睐

目前,素有“花园城市”之称新加坡留学生已达5万人,其中中国学生占了三分之一。据了解,九成的新加坡留学生在毕业后都选择留在新加坡就业。为什么有这么多学生选择新加坡呢?而他们毕业后多数学生为什么选择留在新加坡呢?

新加坡为何受中国留学生青睐

新加坡留学成本低

新加坡公立大学本科学费2-4万人民币每年,私立大学贵4-6万人民币每年。生活费一个月大约是500-700新币(合人民币2500-3500元)。总体来说比英、美等国家低2/3左右,每年需要8万-10万元人民币。

此外,一般留学生可以申请企业奖学金和政府奖学金,企业奖学金是新教育部提供给国内合作学校学生的全额奖学金,学生能获包括学费、生活费、路费在内的全部费用。政府奖学金是新政府为我国留学生提供的部分免费奖学金,学生能通过留学中介或自己申请。申请到该奖学金,学生能减免65%~80%的学费。如家庭仍无法负担剩余费用,学生还可向学校申请无息贷款,最高额度为自费部分的80%。

新加坡的就业前景无限

新加坡作为国际商业中心,吸引了全球6000多家跨国公司及70多家全球100强IT企业落户。新加坡大学生90%以上毕业半年内找到工作,新加坡的公立大学和优质私立大学毕业生并不发愁找工作,起薪可达人民币1万到4万。

新加坡的工作环境比较宽松,压力也没有国内那么大,所以许多毕业生都愿意留在新加坡发展几年有了一定的事业基础再回国。

英国房市:养老金改革或促进房市

英国养老金政策改革可能促进房市交易量
从2015年4月开始,英国养老金储户已可以完全自由的提取养老金并投资到房产中去

根据房地产公司Chestertons的研究,英国养老金的规则变化可能引发的房产交易量显著增加,但不会对英国房价造成太大的直接影响。从2015年4月开始,英国养老金储户已可以完全自由的提取养老金并投资到房产中去。

2014年3月底公佈的英国财政预案对养老金方案进行了改革,储户可以逐步的从养老金中提出更大额度的现金以投资到中意的其它门类中去。至2015年4月,限额已经完全解除,储户已可以完全自由的提取养老金。

因为房产投资通常被视为波动较小、相对安全的长期投资,并能提供定期的租金收入。由于生利的本金是首付与按揭之和,因此在房市繁荣与租房顺利的情况下,资产的升值与房租的收益率都会大于一般的投资。而且稳定、可观的中长期资本增值也更让人容易理解与放心。再加上当前英国房市已经进入复苏,市场的需求应该会把业主推到较为有利的位置。所以对于那些决定自主操控养老金的人,房产投资可能超过养老年金并成为流行的投资选择。

但英国养老金的平均额度为2.5万英镑,对于大多数家庭,仅仅用养老金还不足够以投资房产。如果以此作为20%的首付计算,那么养老金投资购房出租最多只能购买12.5万英镑的房产。虽然这并不足以购买很好的房产,但是仍然可以投资学生住宿。如果想投资更大的房产,可能需要有其它的资产来源作为首付。

而且对于很多已过退休年龄的人来说,要获得购买房产的贷款并非易事,因为很多贷款机构一不太愿意发放贷款给那些在退休之前无法清偿按揭的人。当然用现金购买物业也可以,但能够额外再拿出一大笔钱的人数并不多。

Chestertons公司的报告指出,很多退休人员可能会通过产权释出(把现有的地段好的、较大的房产卖掉,买一所地段一般的小房产居住)的方式来投资房产,或者是用这笔差价加上养老金作为他们的子孙购房的首付,而这会推涨房市的交易量,并有助于缓解租房房源紧缺的态势。

经济发展带动房产市场升温 匈牙利商业地产投资飙升71%

经济,是一个国家任何产业发展的主要素。经济与房产更是密不可分。在2014年的全球调查中,布达佩斯被评为欧洲经济发展第二快的城市。这项调查使得布达佩斯由一年前的排名20位跃升至第12位。欧洲企业500强名单上,56家匈牙利公司榜上有名。 美国智库布鲁金斯学会透露,欧盟委员会2015年2月26日通过了匈牙利国家经济部的3项行动计划,批准为促进匈牙利经济发展提供4万亿福林(约合130亿欧元)的资助。这是匈牙利迄今实行的最大规模经济振兴和发展计划。也是欧盟为快速复苏欧洲经济做出的巨大举措。这些都明确的表明,匈牙利经济始终都备受关注并已经有了非常强烈的转强迹象。

其原因主要是,匈牙利政府从2010年以来采取了一系列扭转经济的措施,着眼于新的战略,经济状况才得以出现转机:投资量加大、欧盟资金的利用率得到提高、消费进一步增加、出口继续保持强劲的竞争力,它仍然是匈经济增长的主要引擎。此外,服务业、旅游业、零售业和交通运输业也促进了经济的增长,低利率和复苏的私营部门的经济活动也是经济增长的因素所在。

匈牙利房地产销量看涨   商业地产投资增长71%

经济的不断“强化”使匈牙利商业地产从中受益。据匈牙利财经网站Portfolio报道,最新调查结果显示,2014年中东欧地区(不含俄罗斯)商业地产投资达77.34亿欧元,同比增长28%。其中波兰投资最多,为30.76亿欧元,同比下降5%;其次是捷克、罗马尼亚,分别为19.92亿欧元、11.24亿欧元,同比分别增长54%和220%。匈牙利投资为4.66亿欧元,但增长率达到惊人的71%,在中东欧地区遥遥领先。主要带动因素是办公室和工业地产,显示经济回暖已传导至商贸服务业。

2014年,匈牙利首都布达佩斯房屋销售量同比增长了18%以上,其中12月份同比去年增长超过70%,房价上涨超过4%。2014年相关数据显示,住宅价格在2013年年底开始上涨,扭转了多年下行趋势。

Laszlo律师专栏全集:

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或浏览Hunfund Kft的官方网站http://www.hunfund.com了解匈牙利房产

华人置业“互联网+”正流行

新西兰天维网报道,居外网是“全球最大的中文房产网站”,针对中国国内买家量身订制,专业全球国际房产中文网络搜索引擎及资讯平台。网站展示来自53个国 家和地区的超过220万套物业,每天吸引成千上万购房者浏览。该网披露,大多数华人购房是为了在新西兰留学的孩子能够居有定所,房子同时也被视作长期投 资。

海外华人置业“互联网+”正流行 置业网应运而生

新西兰天维网报道,居外网是“全球最大的中文房产网站”,针对中国国内买家量身订制,专业全球国际房产中文网络搜索引擎及资讯平台。网站展示来自53个国 家和地区的超过220万套物业,每天吸引成千上万购房者浏览。该网披露,大多数华人购房是为了在新西兰留学的孩子能够居有定所,房子同时也被视作长期投 资。