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研究顯示美國房市處於14年來的最佳時期 暫無泡沫之憂
最新數據顯示,美國房地產市場進入14年以來最穩健的時期。
雖然,當曼哈頓的壹個停車位要價13.6萬美元,對中產階級而言,舊金山能夠負擔得起的房屋僅15%時,很容易引人憂思,房地產泡沫是不是近在咫尺。但大部分美國擁房者沒有什麽好擔心的。
研究報告顯示,美國房地產市場進入自2001年以來的最佳時期總部設於俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示,美國國內住房市場環境目前為2001年以來最好,沒有理由擔心全國性的衰退,而泡沫破裂更無此壹說。
美國全國首席經濟學家波森(David Berson)表示,在首批公布的數據中,全國健康房地產市場的領先指標2014年第四季度上漲至109.8,該數據高於100表示產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區的當地數據。包括改善就業的措施,人口統計以及抵押市場。
而在預測市場泡沫化水平時,全國保險公司的數據就值得壹觀。該公司此前即對2005年泡沫破裂提出了準確的信號,遠比2006年到達峰值的標準普爾/Case Shiller指數要來得早。而數據顯示,房地產市場可能今年並沒有猛漲,這就更加使美國人日子過得舒坦。
波森表示,有許多市場增長得比人們希望的慢,但這就意味著發展是可持續的,他們是對的,這是普遍真理。如何房價維持低速增長,那麽在短時間內也就無法積累起過渡的供需失衡引發未來泡沫破滅的隱憂,這其實才是最理想的房地產市場格局。
基於上述假設,報告顯示,匹茲堡、克利夫蘭與費城被列為健康城市之首。最末尾的是北達科塔州首府俾斯麥。雖然,俾斯麥當地市場蓬勃發展大部分歸功於良好的經濟基礎。不過,該地區人口稀少的狀況和支柱產業石油開采的不景氣,都使得當地房價難以進壹步上漲。
目前,波森唯壹擔心的狀況在於,房價繼續大幅上漲而使大多數人供不起房子。自從經濟擴張以來,工資上漲停滯不前成了美國經濟發展中的壹根刺,但最新數據顯示薪酬增長已經達到自2009年金融海嘯風波逐漸平息後的平均水平。
而很容易看出,房地產市場發展之所以趨於穩定,而不是大幅飆升的原因,正是因為民眾收入並沒有大幅盡收眼底。但波森表示,由於2014年下半年全美就業水平穩步上升,薪酬水平很快會水漲船高,並料將帶動房價走強。
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新移民在加拿大買房該如何下Offer?
OFFER實際是Agreementof Purchase and Sale的簡稱,可以由買家,也可以由賣家準備,但通常由買家準備。OFFER一旦由雙方簽字同意後就具有法律效力。
許多常見的需要買家確立的條款主要是:購買價格、訂金、交屋日期和OFFER附加條件。而最常用的OFFER附加條件是貸款和房屋檢驗,這主要是為了保護買家的利益,保證買家在不能貸到款或所購房屋不能滿足買方品質要求時免受經濟損失並無需承擔法律責任。
OFFER遞交的程式是怎樣的?
目前最常用的遞交OFFER的形式有兩種:直接遞交OFFER給賣方或賣方經紀人或傳真OFFER。
第一種方式需要買方經紀準備好OFFER並在買方簽字後向賣方經紀人登記OFFER並約定雙方見面時間地點(通常在賣方住所或賣方經紀公司內),並由買方經紀親自遞交OFFER給賣方經紀及賣方。雙方經紀在與自己的顧客充分溝通的情況下,代表各自顧客就OFFER條款討價還價並達成協議.通常情況下買方也需要到場。任何條款改動均需通過雙方簽字認可方可生效。
傳真OFFER相對簡單,雙方經紀通過傳真聯絡,無須買方到場,但同樣任何改動均須雙方簽字認可可生效。
OFFER的價格是如何定出的?
通常在顧客選到中意的房屋後,經紀會立刻根據自己在房地產市場的專業經驗,幫助買方準備近期相同區域相似住房的房屋成交及房屋狀況資料,幫助買方分析市場價格並訂立合理購買價格,一切定價均基於實際數據資料。
如何瞭解賣方的心理,以合理的價格買到滿意的住房?
很多人都說,賣方的心理無非是想讓房子賣到盡可能高的價錢。此話對,但不全對。因為忽略了一點最重要的,任何一個賣家在決定出售房屋後都不希望房子成為滯銷品出不了貨,所以應該修正說賣家是希望在房子安全(成功)售出的基礎上拿到盡可能高的成交。牢記賣家的心理狀況,談OFFER時就可以變得很技巧了。
當我們在談OFFER的過程中,除了關注價格本身,交屋日期、定金金額、合同附加條件等都能不同程度的影響到OFFER是否能被賣家接受,技巧地揉合各種因素,呈現給賣家的是一個有強烈誘惑力的大餐,賣家想不接受你的OFFER也難。記住一點,雙贏才是真的贏,一個好的買賣合同應該是雙方均滿意的合同。
有多個OFFER時怎麼辦?
你看到中意的住房,當然有可能別人也中意,所以出現多個人競爭同一套房子也不是奇事,反而更說明這種房子是一個性價比比較好的物有所值的房子,所以不用擔心。
盡了努力,達到自己能接受的最大上限,即使不能得到這套房子也不會遺憾了。因為如果超越了你的負荷,拿到這套房子後你也會患得患失,不妨冷靜面對,再尋找其他的房屋。
美國“中產階級”門檻有多高?
據美國商業內幕網報道(Business Insider),皮尤慈善信托基金(Pew Charitable Trust)的國通博客(Stateline Blog)最近發布了壹項分析,顯示2000年至2013年期間,美國各州中產階級呈現縮水狀態。
“中產階級”是壹個很微妙的概念。地域不同收入不同,有的地方中產階級的收入高達250,000美元/年,而同壹時期美國收入中間值僅為52,250美元/年。在這個分析中,皮尤將中產階級家庭定義為收入為該州收入中間值的67%-200%的家庭。所以……究竟是多少呢?

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房價漲跌的人口密碼 多倫多投資正趕上春天
如果說,多倫多之於加拿大,就如東京之於日本,有些人會覺得比較牽強。兩國是有很大不同:日本彈丸之地,加拿大地廣人稀,但是多倫多和東京的共性則比較明顯:一是人口規模,兩者都是其本國最大的城市;二是房價,兩地的房價過去幾年一直上漲,並且,東京因為什麼原因上漲,多倫多亦然。
其實兩個共性歸根到底只是一個,東京房價因為什麼原因上漲?人口增加。最近我在微信上看到《房地產決策參考》的一篇文章《地圖遷徙大數據:房價漲跌的人口密碼》,很有同感。文章論述道:房價表現與區域人口增減關係密切,東京市區是日本淨流入人口最集中的地區。“房價漲跌的密碼,是人口淨流入或淨流出;人口流入與房價漲跌基本成正比,流入得越多的,往往漲得越快,無流入或淨流出,房價上漲乏力。”
這段話換一種說法就是:由於日本中小地方城市經濟長期低迷不振,就業形勢嚴峻,而大城市的經濟發展明顯好於中小城市,很多年輕人為了尋找適合自己的職業,紛紛從中小城市流入大城市,東京外來人口多,住房需求旺盛,房價自然水漲船高。道理很顯淺,說深奧點就是“房價漲跌的人口密碼”。
其實也不止用東京做比較,哪里都一樣。文章裏面繼續說道:2014年,中國人口淨流入超過100萬的城市共有22個,房價最高的城市基本都出現在這22個城市裏面,上海排第一,北京排第二,深圳排第三,跟著是廣州、廈門。今年春節期間,中國五大遷出城市排行為:深圳、北京、上海、廣州、東莞。為什麼遷出多?因為平常人口流入多,一到春節就都回家過年了。
該文深入探討到:而人口流入流出的密碼是什麼?是產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水準。看一個地方的房價走勢不能只看人口規模,還要看人口規模的可持續性。人口流動和轉移最重要的動力是產業。產業對房價的影響,主要通過三個方面:人口規模、人口結構和收入。產業決定人口、人口決定房價,所以歸根到底,還是產業決定房價。
其中最核心的主宰因素,是產業決定了收入的多少和可持續性。產業升級在聚集大量人口的同時,亦為當地的房地產市場帶來巨大推力,因此,產業結構顯著影響著一個地區的房價水準。產業越高端、多元,房價上漲空間越大。相反,產業結構單一、產業鏈條短,房地產市場增長空間則很有限。
以洛杉磯為例,其房價30年前比紐約低不少,但現在和紐約基本持平,這主要是由於洛杉磯周邊集中了美國主要高科技產業,如電腦、電子元件、通訊、航空等,吸引了龐大的高收入就業人口,以致房價迎頭趕上紐約。再以深圳為例,深圳是中國南部最大都市圈——粵港都市圈中最繁榮的城市,目前深圳的常住人口中外來人口占7成多,這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。
相反,那些依託於自然資源的重工業驅動型城市,在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之後,面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸,人口導入水準低,房地產需求量多由本市居民支撐,房價上漲的後勁不足。汽車工業衰退,“汽車之城”底特律破產。世界原油價格暴跌,卡爾加裏頓顯蕭條,這就是產業結構單一的結果。
再看日本,根據日本總務省公佈的數據,截至2014年7月,日本空置房屋達到820萬戶,創歷史之最,空置房屋占全國住宅的13.5%。但與此同時,占日本全國人口和經濟總量(GDP)比例為70%的三大都市圈(東京、大阪、名古屋)的房價卻快速回升。2012-2014的最近三年內,東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。
再看看多倫多:多倫多是加拿大最大的城市,北美第四大城市,多倫多作為加拿大的經濟中心,在經濟上的領先地位表現在金融、商業服務、電信、宇航、交通運輸、媒體、藝術、電影、電視製作、出版、軟體、醫藥研究、教育、旅遊、體育等多方面產業上。多倫多也是世界上最大的金融中心之一,多倫多證券交易所是世界第七大交易所,多數加拿大公司在這裏上市。
而大多倫多地區是加拿大唯一的都市圈,這個都市圈還連接著北到蒙特利爾、南到紐約的整個北美東岸大商圈。即使不論人口流入的規模,資本的逐利性決定了這個地區必定成為各路英雄雲集、商家必爭之地,如果說溫哥華是富有移民退休的好去處,那麼多倫多才是年輕人嚮往的明日之星,前景不言而喻。投資房產,舍多倫多其誰?
美國度假別墅熱銷:2014年漲幅57%創紀錄
在股市中財富大增的全美富豪去年購買110萬套美國獨棟別墅度假屋,比2013年增長57%,也是全國地產商協會(NAR)2003年開始調查度假屋市場以來的最高紀錄。
佛羅里達州清水海灘(Clearwater Beach)遊人眾多,它也許說明為何南方度假屋熱銷購買第二套或度假屋的熱潮同自住房市場疲軟及投資房銷量下降形成強烈對比。
NAR星期三發表的報告說,度假屋佔去年所有住宅銷量的21%。
加州地產商協會說,該州情況不同:度假屋銷量所佔比例從2013年的6%下降到去年的5%。協會女發言人洛特斯·婁(Lotus Lou)說,高房價影響銷量。就全國來說,房價昂貴的西部和東北部度假屋銷量都在下降。
全美度假別墅熱銷,推薦房源:奧蘭多Encore俱樂部
NAR通過對全美2000名買主的調查發現,投資性房屋效率去年只有100萬套,下降7%;而自住房為320萬套,下降13%。
進入老年的嬰兒潮一代去年刺激退休住房銷量,通常都同他們近年來的股市投資收益大增相關。NAR經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)說,房價穩步上升看來促使他們相信房地產是個有吸引力的長期投資。
去年購買度假屋的買主中位數家庭收入為94,380美元,高於2013年的85,600美元。度假屋中位數價格為15萬美元,下降11.1%。云說,那主要是因為共有公寓和連排房銷量上升而獨立房屋比例下降。
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專家:新加坡房價今年將繼續放緩
城市發展(CDL)主席郭令明預計,新加坡住宅房地產的價格今年將繼續放緩。
他在集團的最新年報中說:“在具挑戰性的監管環境下,各類住宅房地產的價格預計都將繼續放緩。”
专家:新加坡房价今年将继续放缓他指出,政府的降溫措施還在抑制住宅單位的銷量和價格,平均租金也處於下行趨勢,轉售市場也疲弱。
“在此當兒,政府售地計劃下的土地中標價格依然強勁。雖然非黃金地段吸引的競標者減少,但黃金地段仍能吸引眾多發展商參與競標,競爭十分激烈,並令競標價相對偏高,這說明發展商也面對填補土地庫存的壓力。”
郭令明預計,信貸政策縮緊、新住宅陸續落成、對利率攀升的預期等眾多因素,也都將影響住宅房地產市場的需求,對價格形成壓力,進而也導致城市發展持續面對嚴峻的經營環境。
在這樣的大環境下,郭令明強調,城市發展會嚴謹制定在新加坡及海外的土地和房地產投資方針。在新加坡,集團預計會於數月內陸續推出兩個新項目,即位於坎貝拉通道的執行共管公寓和位於格蘭芝路的Gramercy Park。
至於海外,城市發展去年在美國、英國、意大利、日本、中國等地共收購了總值約13億元的資產,力求推動業務的多元化發展,希望通過開拓海外市場及開發新投資平臺來拓展業務。
郭令明說:“逆風預計將繼續橫行本地市場,全球經濟前景也同樣脆弱,但在此不明朗的前景下,仍會不時有好機會浮現,因此集團將做好準備隨時利用行業低潮來鞏固實力、拓展海外項目、多元化業務構成等。”
另壹方面,城市發展的年報也揭露,郭令明去年的總薪酬達921萬元,擔任集團副主席的胞弟郭令裕是672萬元,下壹代郭益智(郭令明之子)和郭益升(郭令裕之子)的總薪酬則介於55萬元至60萬元。
相比之下,郭令明在前年的總薪酬是介於900萬元至925萬元,郭令裕是介於750萬元至775萬元,郭益智是介於50萬元至55萬元,郭益升則是介於45萬元至50萬元。
目前,還有多家上市公司的年報尚未出爐,也有個別已出爐的沒揭露高管薪金。在揭露薪金的當中,壹些較高的包括星展集團總裁高博德(Piyush Gupta)的1012萬元,雲頂新加坡主席林國泰的介於900萬元至925萬元等。
郭令明預計,信貸政策縮緊、新住宅陸續落成、對利率攀升的預期等眾多因素,也都將影響住宅房地產市場的需求,對價格形成壓力,進而也導致城市發展持續面對嚴峻的經營環境。
俄罗斯海域沉船事故敲醒警钟 如何在沉船中逃生
俄羅斯海域沉船事故
俄媒稱,當地時間2日在俄羅斯遠東鄂霍次克海域發生沉船事件。據指稱,所沉船只是一大型拖網漁船。事發時船上共有132人,包括78名俄羅斯人、42名緬甸人、3名拉脫維亞人、4名烏克蘭人和5名瓦努阿圖人。目前已知有54人遇難,63人獲救,另外15人下落不明。有俄羅斯媒體報導稱,此次遇難的漁民年齡都在28到32歲之間。
目前俄羅斯警方正在強力進行搜救工作,搜救範圍已經達到了8500平方公里。
俄羅斯偵查委員會發言人弗拉基米爾·馬爾金表示,拖網漁船很有可能是與障礙物發生了撞擊導致船體發動機艙受損,並最終沉沒。而早前有報導稱,船隻是在收網過程中發生事故的,事故誘因可能與船員違反漁業操作規則有關。
不管事故緣由如何,已然造成了傷害。死者已往,生者更該珍惜。所以普及一下海域船隻事故緣由以及逃生建議吧。
海上沉船的幾種原因:
1.低氣窗
氣窗是位於船背部或者尾部的一個垂直平面。在船的外側,馬達安裝在氣窗的上面,在船艙裏,你會在氣窗上看見船的名字。之所以把氣窗安裝到足夠高的地方是為了不讓它碰觸到水面。有時,簡單的設計缺陷會導致氣窗過低。不當的重量分配一樣會使氣窗過低,致使水浪進入船艙,淹沒甲板。為了避免類似事件的發生,不要把所有重型裝置配備在船尾。水中呼吸器、冷卻器、捕魚設備和餌料應當均衡的分佈在船上,以確保氣窗處在一個安全的高度。千萬記住不要在船尾的一側拋錨—這會使氣窗進一步下沉。
2.缺少排汙螺塞
聽起來這是件不費腦筋的事,但一直以來,沉船事件的發生恰恰是因為缺少了排汙螺塞。當船隻在水面前行的時候,整個船身距離水面的高度要比停息的時候高,而且船頭要比船尾高。排水管道位於船尾,與甲板持平,進入船內的水波和浪花就是通過排水管道排出的。當船向前行駛的時候,水浪掀動致使船身發生傾斜,船內的水就會順著排水管道流出。當船隻在停靠休息時,船長如果忘記了用一個小小的防水螺塞阻止管道排水,這時,問題就出現了。船隻停止移動時,水浪通過排水管道進入船內,船體開始下沉。攜帶額外的排水螺塞並在點火器附近放置一個以作為提示。
3.冷卻系統出現漏洞
船上用的發動機是船用水冷壓縮機,對於一個300馬力的發動機來說,每分鐘大約抽30加侖的水。如果水管爆裂或不夠嚴密,船底會再次進入水導致船體下沉。檢查水管是否有腐蝕或爆裂,並確保在你離開之前配備好冷卻系統裝置。替換所有你認為有問題的裝置,這樣,你就可以放心了。
4.導航錯誤
簡言之,這就意味著在你的船上增加一樣裝置。它可能是岩石、冰、礁石、原木或是其他任何足以破壞船的表面、船體或是小船的東西。最好的解決辦法就是加以小心。看見殘骸時要減速,在暴風雨過後尤其要小心。如果你看見了一些漂浮物,那麼在它的表面下肯定有更多物體。假如聽起來像是碰撞到了什麼東西,馬上停下船,檢查是否有漏洞或者裂縫。
擰緊排水管道上的螺塞,並且提前閱讀怎樣的船上設備才算安全。
船舶的安全設備:
1.排水泵、艙底水泵
在船上配備正確安全的設備,就和擁有一個技術嫺熟的船長同等重要。沒有救生衣或是救生艇,連船長都沒有辦法阻止沉船時間的發生。最重要的就是首先要配置艙底水泵。多餘的水會從甲板旁邊的排水口排出,但是這些水又時常會通過別的途徑流入艙底。
艙底水泵會把船底的水抽上來,然後通過管道將水排出。艙底水泵有很多種,選對合適的水泵十分重要。如果在位於距離船的吃水線一尺一下有一個一寸的漏洞,那麼一分鐘能流出約80加侖的水。同樣大小的漏洞如果在距離吃水線3英尺以下,那麼每分鐘流出的水將增加到135加侖還要多。許多沉船事件的發生是由於水流出船的速度要慢於進水的速度,或者是因為水泵壞掉。定期維修水泵是避免沉船的重要因素。
大多數機動艇不足35英尺長,不但排水泵很少,而且也沒有足夠的電池能量來運轉它們。大多數帆船,不論大小,都只有一個泵。由於過度運轉和有時候不正當的維修,艙底水泵便會失去原本的工作性能。安全起見,專家建議在船上備用兩個泵以便替換。除此之外,你還應該預備幾個手動泵以備緊急情況的發生。浮動開關會自動觸發船底的水泵,當到達一定水位的時候,浮動開關會自動打開,來避免危險的發生。石油、污泥和碎片會影響泵的運作,因此保持艙底和泵的清潔十分重要。
2.救生背心和救生服
對於任何一名乘船者來說,救生背心和救生服是必備物品。事實上,法律規定每名乘船者需配備至少一件救生衣。把救生衣放在易於拾取的地方,固定好,以免掉落船外。救生服要比救生背心高級一些。它是包裹整個身體的服裝,內置絕緣,還有使人體保持漂浮的鞋子,甚至是在冰冷的水域也可以使用,這就要看你是否需要它,肯為它付多少錢了。檔次最高的救生服還能抵禦寒冷,價格在1300美元到1600美元之間。
3.救生筏
救生筏在近些年取得很大進展。現代救生筏有蓬蓋、漿、絕緣地板、救助水桶、梯子和各種應急物品——照明彈、水袋、信號鏡、反光膠帶、釣魚裝備等等。它們裝備著鈴鐺和口哨,看上去像自動充氣的行李箱。一個好的救生筏並不便宜。豪華的四人模型成本價約4000美元——如果你確實需要它,那就值了。
救生筏的包裝和定期保養由製造廠商負責,以確保它的可用性。不幸的是,大多數奢華的救生筏並不防漏。對於一艘小船來說,浩瀚的海洋是可怕的,最後,海浪很可能進入你安全的避風港。所有現代救生筏配備排水泵和包修理恰恰是出自這個原因。
接下來,我們將看到關於沉船逃生的一些建議。
關於沉船逃生的一些建議
如果乘船時遇險了,要在短時間內奔到通向甲板的最近出口,儘快跑到甲板上。
1.沉著冷靜,保持信心
遇險人員間要相互鼓勵,樹立求生的信心,在使用救生設備,如救生艇、筏時要注意聽從指揮,保持秩序,特別要強調的是樹立一定能活著回去的信心至關重要。
2.發佈信號,報警求救
要通過一切可能的手段,將自己遇險的具體情況(時間、地點、遇險性質、所需幫助等)和報警求救信號發送出去,一般可通過甚高頻電話(VHF)、DSC、GMDSS衛星通信系統、應急示位標、單邊帶等船用救生設備,在條件允許時,也可直接用手機撥打水上遇險報警電話:城市區號“+12395”求救。
3.快速穿好救生衣,不要貿然跳水
要儘快穿好救生衣,在條件允許時要儘快放下救生筏和艇,並且在落水前要保證吃飽、穿暖,使自己有一個充足的體力,同時要儘量不落入水中,特別是在水溫較低時,要儘量待在船上或是救生艇筏上等待救助,不要貿然跳水。
4.減少運動,保持體力
一旦落入水中,一定要保持情緒穩定,不能慌張,儘量減少在水中的活動,特別是水溫低時儘量不要游泳,最大可能地保持體力,延長在水中的待救時間。
如果不得不離船時,一定要穿好救生衣,跳水時儘量選擇較低的位置,同時要避開水面上的漂浮物,從船的上風舷跳下。如果船左右傾斜則應從船首或船尾跳下。跳到水中應採取最好的姿勢,雙腳併攏屈到胸前,兩時緊貼身旁,交叉放在救生衣上,使頭頸露出水面。這樣做對保持體溫很重要。
一般來說,為保存體溫和體力,對落水者的要求是:棄船時,應多穿保暖防水的衣服,將頭、頸、手、腳遮護好,袖口、褲管口、腰帶等紮緊;落水後不應做不必要的游泳,並應採取國際上有名的HELP(HEAT:ESCAPELESSENINGP0STURE)姿勢,即三人一組,肩搭肩圍成圈,每個人蜷縮雙腿、雙腳、雙膝貼近腹部,以減少體溫擴散,互助互惠,保存體力,浮於水面等待救助。
在水中漂浮時,如果沒有現成的浮袋或救生衣,應該利用穿在身上的衣服做浮袋或救生衣。可以使用的有:大帽子、塑膠包袱皮、雨衣、襯衣、化纖或棉麻的帶筒袖的上衣等,甚至可以將高筒靴倒過來使用。但應注意不要將衣服全部脫掉,以保持正常的體溫,具體方法為:要在踩水的狀態下,進行如下活動,用皮帶、領帶或手帕將衣服的兩個手腕部分或褲子的褲腳部分緊緊紮住,然後將衣服從後往前猛地一甩,使其充氣。為了不讓空氣漏掉,用手抓住衣服下部,或者用腿夾住,然後將它連接在皮帶上,使它朝上漂浮。如果用褲子做浮袋,將身子臥在浮袋上,採用蛙泳是比較省力的;如果穿著裙子,不要把它脫下來,要使裙子下擺漂到水面上,並盡力使其內側充氣。
新加坡私宅價格指數采用新計算法
新加坡市區重建局更換了15年未變的私宅價格指數計算方式,以更準確地反映本地私宅市場中的價格變動。
市建局指出,修訂私宅價格指數(Property Price Index)是因為新加坡私宅種類已日趨多元,不僅出現更多小型鞋盒私宅,早年興建的私宅也逐漸老化,顯著改變了私宅市場的結構。
新加坡私宅價格指數采用新計算法昨天公布的今年第壹季私宅價格預估數據已開始采用新計算法。新計算法除了單位地契、落成狀態、私宅種類和地點之外,還考慮到更多影響屋價的因素,包括單位屋齡、單位面積、是否靠近地鐵站等。
采納了新計算法的私宅價格指數,除將與建屋發展局去年底開始采用同樣計算法的組屋轉售價格指數接軌,也能與日本和法國等市場的先進住宅價格指數並肩。
私宅價格指數的基年從1998年第四季調整至2009年第壹季,與去年底調整基年的組屋轉售價格指數壹致。
此外,私宅價格指數覆蓋的私宅範圍擴大了,能反映所有私宅的新推出和轉售價格走勢;舊指數的私宅涵蓋率約90%。
ERA產業主要執行員林東榮把指數新計算法形容為:“這就好比將水進壹步蒸餾至清至純。”
根據市建局文告,私宅價格指數過去采用的“分層計算法”(stratification),先根據私宅種類劃分小組,再取得每組價格中位數,按過去12個季度的移動平均交易量,為不同組別加權,綜合算出每季私宅價格指數。
這種方法較簡易直接,但隨著近年來私宅種類增加,它面對壹定的瓶頸,無法辨識私宅的新舊和大小,卻又不能進壹步細分,因為這可能導致指數波動性增加。
新計算法稱為“分層特征回歸法”(stratified hedonic regression),細分出影響房價的屋子特質,包括地契、屋齡、面積、地點等,並從指數中去除這些特質的影響,只留下受時間因素影響的部分,並改用按固定的權值來綜合算出每季的私宅價格指數。
固定權值(fixed weights)反映總體交易資產的價值,可減少指數因交易量起伏而出現的波動,當局將每隔三年檢討權值。仲量聯行東南亞研究部主管蔡炎亮認為,新計算法讓指數能夠反映房價在本質上的改變。
市建局的私宅租金指數也將采用新計算法。
值得註意的是,盡管新算法只從今年第壹季起生效,但若根據新算法進行回算,私宅價格指數過去壹年四個季度的跌幅,似乎都比按舊計算法的跌幅小。
按舊的計算法,整體私宅價格在2014年全年累計下滑4.0%;第壹季至第四季的跌幅分別是1.2%、1.1%、0.7%、1.1%。
按新計算法,去年第壹季至第四季的跌幅分別是0.7%、1.0%、0.8%以及0.8%。
對此,市建局發言人說:“累計價格跌幅上的微小差別是計算法改變所致,按新算法對2014年的私宅價格指數進行回算測試,顯示價格動態的大趨勢(跟舊算法)壹致,細節的差異並不大。”
欣樂國際執行董事麥俊榮表示,新舊計算法在變化率和波動率方面的差別極小,新計算法代替舊計算法“不會對買家的投資決定和政府的私宅政策帶來任何影響”。
開發房地產交易信息網站SRX的StreetSine聯合創始人兼首席技術官李俊旸表示,市建局的新計算法與SRX的計算法壹致,對公眾是壹件好事,他們做決定時可參照更壹致的數據。
私宅價格指數在采集原始數據方面也有所進步。新推出的銷售數據來自發展商,該數據將剔除所有發展商提供的折扣和回扣,以得出新推出單位凈價。
轉售和樓花轉售數據則來自土地管理局所收到的買賣禁令(caveats);由於申請買賣禁令不是壹個強制性步驟,過去的轉售數據並不全面。
如今,市建局將從第三方,即國內稅務局獲取印花稅數據,使私宅價格指數覆蓋所有私宅。
市建局也將縮減私宅價格指數子指數,從目前近50個縮減至6個,以反映更廣泛的價格趨勢。