悉尼住房面积逐年降 房价反大涨

人口房价齐涨，悉尼住房面积逐年降

尽管悉尼房产面积规模逐步缩小，但澳大利亚房价却持续增长。澳大利亚住房产业协会（Housing Industry Association）数据显示，平均住宅规模在过去5年中不断减少，因为建筑商需要应对飞涨的地价和猖獗的人口增幅。

数据显示，悉尼标准住房的面积从2010年的321平方米降低至如今的285平方米，降幅达27平方米，也就是一辆小型城市巴士的大小。预测数据显示，住房面积还将逐步下降。人口增幅数据显示，在2050年前，悉尼需要建造2万至3.5万套新房。如果发展商继续偏好开发高层公寓而非独立屋，那么小区物业将成为澳洲房地产建筑活动的主流。

悉尼市议会也更容易批准建筑商兴建小型住宅，这种情况在Campbelltown尤其明显。市议会所允许的最小开发面积从1992年的700平方米下降至如今的200平方米。住房产业协会分析师布鲁克菲尔德（Kristin Brookfield）表示，导致悉尼住房平均占地面积减少的原因在于，更少家庭能买得起大房子。悉尼住房中位价在过去3年中也大增17万澳元。布鲁克菲尔德表示：“许多家庭放弃了一亩四分地的梦想，因为他们难以负担距离CBD通勤时间少于1小时的独立屋。他们的唯一选择就是购买公寓或连排屋。由于交通基建设施附近的空间有限，发展商所建造的新房面积只能逐年减少。”

联邦证券（CommSec）经济学家塞巴斯坦（Savanth Sebastian）表示，对住房所有权态度的转变反映在房贷申请上，针对独立屋的房贷申请量在去年跌至历史低位，但针对公寓的房贷申请量却一路飙升。

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小投资大回报 澳洲房产投资客大谈生意经

案例一：

Jason在2005年购买了悉尼市中心附近的公寓（靠近市中心及各大学）。这套两房公寓约40万澳元。2005年他支付了订金10%，印花税约1万澳元。3年后项目建成，签订购房合同时，交纳房价首付20%。3年间共计支付房价30%的款项，即12万澳元。当时贷款利息较高，约6%~7%一年，只还利息不还本金。

2008年，Jason现房入住，开始支出房产税、维修费，他每年自己要贴的费用大约在2万-3万澳元。如以5年计算，其间共支付10万-15万澳元左右。

但是，Jason为了使投资最大化，公寓自住一间，出租一间。单间出租每周租金约180澳元，目前租金单价增长至280-350澳元（整套出租能租更高一点），租金抵消了Jason部分利息。

目前的贷款利息不到5%，70%的贷款即28万澳元每年利息约1.4万澳元，而租金回报约3万澳元一年。

目前该区两房出售价位约75万澳元，两房整套租金在650澳元一周。如果出售，相当于赚了35万澳元。扣除各类支出，净赚约15万-20万澳元。

案例二：

澳洲留学生Amy在以月供形式投资了一处房产，总价值约为40万澳元，她在澳大利亚留学3年的学费是6万澳元，生活费是每月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概50万澳元。

这套三房房产，Amy自住一间，其余两间分别租给了两个学生，一名国内和一名国外的，每间的月租是800澳元，两间一个月的房租收入为1600澳元，3年下来的收入为5.76万澳元，除去一些维护成本大概为5万澳元。近几年澳大利亚房价持续上涨，每年的平均涨幅为10%，Amy投资的地段稍微高于这一涨幅达到了12%，3年后该地产转手价格为56万澳元，最终3年下来因为房子所获得的总收益为61万澳元，减去留学和地产投资的成本，她还赚了11万澳元。

近几年澳大利亚房价持续上涨，每年的平均涨幅为10%

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案例三：

上海人Katharine一次去墨尔本游玩的机会，接触到当地开发商做的房产推介会。这个项目位于墨尔本西南Williams Landing，2009年的时候还是一片未开发的荒地。有商业头脑的Katharine觉得这个项目让人动心，项目紧挨着政府计划开通的地铁，作为轨交房，未来几年通车时，房价一定会上升。由于是别墅，拥有土地面积，Katharine总共付款5.7万澳元买了550平方米地块，地价价格当时为26万澳元，购买土地后，开发商将在12个月内统一开发打造居民社区。这是Katharine第一笔海外地产投资，等待房子建筑好之后，付清首付并开始办理贷款。然而此时，Katharine家人在投资方式的选择上与她发生分歧。家人认为，背负一套海外房产的贷款压力很大，于是，Katharine在家人劝说下，在半年时间内将地块转让出去，约盈利2万元人民币。

目前该社区已经建好，同一社区400平方米房产市场价约为33.56万澳元，另有512平方米的大户型市场价为41万澳元。“这是一个惨痛的教训，如果当初没有转让出去，5年间房价差不多涨至42万澳元。”

投资理念成熟起来的Katharine现如今在墨尔本又投资了一套别墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人区，是一套学区房，附近有整个墨尔本排名前十的公立和私立学校。两房55万澳元 2013年6、7月份买下，首付5万多澳元，现在项目刚刚动工。准备子女就学读书用的，租金也可以收到每年2万澳元的回报。”

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澳洲今后要向外国房产投资者说“不”了吗？

居外解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响

3月20日，是《加强澳洲外国投资纲要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公众征询的截止日。自2月25日，该草案提出以来，关于澳大利亚政府拟严格限制外国人购房的消息成为热点话题。无论是欲对外国置业者加收最高1,500澳元的申请费，还是采取措施打击违规购房者，都引发了全球舆论关注。更有人质疑，澳大利亚政府此举主要针对中国购房者，意在打压其置业行为。居外为你分析政改的前因后果，以及解读最新政策的细节。

 

 一、 为什么澳洲会推出收紧外国人在购买房产的新规定 ？

 

1、 外资涌入，澳洲房价被炒到逆天高，本地民众买房难

 最近几年，澳洲房价飙涨，悉尼和墨尔本等一线城市更加是涨价先锋。低息政策让房价疯狂，外国投资者入市炒楼也被认为是催高楼价的主要原因之一，尤其是来自中国大陆的投资者。房价飙涨导致本地居民抱怨买房难如登天，限制外国人购房是为了遏制澳洲房价上涨，以及响应公众对于买房难的关切。【阅读原文】

 延伸阅读：

 

2、 澳洲外资审委会（FIRB）失职，以致外国购房者“有机可乘”

 允许外国投资者购买新房，但限制其购买二手房本就是澳大利亚的法律规定。长期以来，这项政策没有得到严格执行，导致违规购房的现象越来越多。澳政府此举是为了完善既定政策，更好地落实针对外国置业者的限制措施，以缓解本国人面临的房价高涨无力购房的问题。【阅读原文】

 

3、 新州大选，住房政策方针成拉票武器

 2015年新州大选将于3月28日正式举行。本次新州参选党派除自由党和工党两大政坛主角外，还有许多其他党派也都参与竞选。澳大利亚广播公司（ABC）日前对9382名选民进行的投票在线调查中显示，选民所关注的议题中排首位的是经济，其次是国有资产的私有化问题，生活成本、教育、环境等。房产在大悉尼将继续存在高需求，两大党为争取选票均承诺帮助人民实现拥有居所的梦想。

 

二、澳洲海外人士购房新政的主要规定

 

 1、提高海外买家在澳洲买房收费标准

 

被称为澳洲房产紧缩新政中，对征收手续费的规定

 

2、 明确处罚措施，加强执法力度

 据2月26日澳洲政府公布的外国投资监管框架讨论文件，澳联邦政府有意将外国违规投资澳洲房地产处罚条例延伸至企业、商业地产、农业等投资领域，加强相关领域执法力度，令外国人在澳未经许可非法投资将面临更加严格的刑事处罚和民事罚款。目前针对外资违规购房的刑事处罚为合8.5万澳元或2年监禁，也可两项并罚。同时，澳政府严禁违规投资者从非法房产中牟利，一经发现，将处以不同程度处罚。【阅读原文】

 本次澳洲房产紧缩政策的相关处罚措施的规定如下：

 

 

延伸阅读：

 

3、 新增连带责任，严惩协助违规购房的第三方

 协助外国人购房的第三方，如移民中介、房产中介等也将受到惩戒，最高民事处罚为个人42,500元，企业罚金可高达5倍。另外，明知违法仍协助外国人买房者涉嫌刑事违法，最高罚款85,000元，和/或两年监禁。【阅读原文】

 

 4、 修改对农业土地买卖的审批

 从3月1日起，外国人在澳购买农地超过1500万元的交易将要接受外国投资审查委员会的审查。此前的审查起点是2.52亿。此外，税务局将从7月1日开始收集关于所有农地新外国投资的信息，不论交易价值。【阅读原文】

 

三、 新政对澳洲房市的海外买家会产生什么样的影响？

 

 1、严格执法 为保障澳洲购房者带来一个“公平的竞争环境”

 澳洲联邦政府对房地产外资紧缩审查，目的是只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心：“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】

 

 2、申请费不足以阻挡海外买家 对买家几乎没有影响

 根据新出台的意见稿，FIRB将根据房产总价，对海外买家在澳洲买房征收申请费，5000澳元起。然而，房地产业界普遍认为，外资购房申请费或许只是“毛毛雨”，海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】

 延伸阅读： 

 

3、处罚措施仍未确定 最终影响幅度仍有待观察

 关于违规购房的惩罚力度加强，监管网络扩展至移民中介、房地产服务行业及房地开发商或许才是关键所在。澳联邦政府“动真章”的态度不言自明，最终讨论文件中哪些部分将通过并实施，又将给澳洲房地产投资性购房活动、中资地产商的“圈地”行为产生多大的限制性影响，这一切都还是未知数，有待进一步观察。

 

延伸阅读：

澳媒质疑加強外资审委“抓错了痒处”

 澳大利亚主流媒体指出，目前仍缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价，强调房源紧张才是澳洲各大城市高房价的源头，甚至质疑对海外购房者加税无助于解决问题。【阅读原文】

 

 四、居外专业解读“新政” 让你更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具权威性的海外房产中文平台，外媒自去年下半年便就澳洲房产投资政策变动多番采访居外的两位联合创始人的专业意见。综合起来，居外网对此的观点如下：

  • 中国买家不是澳洲房价飞涨的“元凶”，更为澳洲房地产市场带来了巨大利益。【阅读原文】

 

  • 1,500澳元“出价费” 实属无理，或令海外买家转向其它国家投资房产。【阅读原文】

 

  • 澳洲联邦政府对住宅地产投资的执法活动的加大，并不意味着对外国企业投资的开放态度有任何巨大变化。【阅读原文】

 

  • 澳洲房地产市场面临着许多逆风，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投资将比去年增长15%至20%。【阅读原文】

 

 

 

巴黎房产投资新趋势：环保房产与法兰西岛

最近的调查显示全球投资者对于投资巴黎房产的胃口越来越大。巴黎 一直以来都是全球经济、文化与艺术的中心。因此，在全球前30位最适宜房地产投资的城市排名中，巴黎高居第四位。欧洲经济危机后，巴黎房价正在触底反弹中，因此现在已经到了最佳的投资机会。

去年，巴黎房产投资总额达到6000亿欧元 ! 这个数字在2006年经济危机过后还是首次出现。这不仅意味着巴黎房地产市场的稳健，更显示了法国整体经济环境的稳定和信心。因此，这些利好信息也进一步证明了在法国投资抑或在巴黎投资，房地产依旧是首选。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超过3200万名游客。作为最知名的浪漫之都，它拥有像卢浮宫、凯旋门、埃菲尔铁塔、巴黎圣母院等世界文化遗产，当然还有欧洲唯一的一家迪斯尼乐园 ! 这些只是所有可以在巴黎找到的活动和娱乐中的一小部分。巴黎本身所具备的一切文化环境与旅游价值都是房产保值与增值的重要保障。

巴黎房产项目多种多样，比如最新的Villages Nature（自然村庄）项目，这样的0碳、0车、0垃圾的环保地产代表着巴黎最前沿的房产趋势。因为当今巴黎的房产趋势逐渐由投资市中心位置发展到投资巴黎郊区，交通便利、基础设施完善的区域。巴黎郊区统称为法兰西岛（Ile-de-France）, 包括以下几个省份：

  • 巴黎（75省）
  • Seine-et-Marne（77省）
  • Yvelines（78省）
  • Essonne （91省）
  • Hauts-de-Seine（92省）
  • Val-de-Marne（94省）
  • Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最为大家所熟知。因为在这里，有欧洲唯一的一家欧斯尼乐园以及Val d’Europe 欧洲名牌打折村。这里也是每年接待游客最多的一个区域，单单迪斯尼乐园每年就要接待超过1000万游客。可以说77省是法兰西岛经济最活跃的一个地区，也是除了巴黎市中心位置以外，房产升值前景最好的一个区域。

综上所述，对于巴黎房产投资来说，除了寻找市中心的地产项目外，也可以开始将眼光投向巴黎郊区法兰西岛。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景点在房产附近，对于巴黎这样一个旅游城市来说，此类位置的房产能够更好的保值、升值。

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75万澳元能买到什么样的澳洲房产？看10年的差距

澳元持续贬值的今天让澳洲房地产市场却一直涨到无边无沿，你有没有叹息过，假如5年前我买了房子该多好呢，一等成千古恨啊，当时你本可以用75万澳元买到一处双层公寓，现在澳洲房子多少钱呢？悉尼别墅多少钱呢？估计也就只能买一个房间吧。

日前一项针对悉尼购房者在10年间购买力的变化研究发布，对比发现大家持续上涨的买房热情也让房价屡创新高。此项研究由Core Logic RP Data展开并完成，研究数据显示悉尼的中等房屋价格在过去五年间上涨了50%，从50万涨到了75万。口说无凭，我们看个实例，在悉尼西北部的Bella Vista郊区，10年前你能买到一处占地785平米带游泳池的五居室，2010年你再买的话，情况倒没有太大变化，你仍然可以买到一处别墅，只不过面积变得小了一点，700平米，也还可以吧，但你现在再买的话呢？不好意思，只够买一处简单的连栋住宅了。LJ Hooker的Jin Choong已经在这处山区卖了15年的房子，他也不无感慨：“以前你只要有70万，完全就可以买处豪宅，而现在70万澳元只是在澳大利亚买房的起步价。”

Core Logic的分析师Robert Larocca则表示Bella Vista就是整个悉尼的缩影，10年间房价的涨速发生了突变，而购房者的种类也在五年间有了巨大的变化。帕丁顿区的房地产市场也给了大家很好的说明，如果在2005年到2010年间买房的话，75万澳元完全可以买栋4居室的公寓，现在却只够买一个LOFT了，如果想买四居室那就要付130万澳元了。如今内城区中等偏上的房子至少都需要100万澳元，所以假如你只有75万的预算的话那就只能往西转转了。原来Stanhope Gardens的业主Brad和Jessica Galea现在决定出手他们的房子，Brad表示：“我们想住个更大点的房子，所以要搬到Oran Park那边去了，现在只有去最西边才能在预算之内买到大小合适的房子。”

悉尼西北部的Bella Vista郊区在售75万房产的10年变化

2005年：双层，五居室，带游泳池，共785平米 2010年：双层四居室公寓，不带游泳池，面积700平米 2015年：129平的三居室连栋

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购房预算有限？考虑美国生活费最便宜的十大城市

受够了每个月一半的工钱都要交房租，买桶一加仑的牛奶要花4.5美元？或许你是时候决定搬到个便宜点的地方去住了。

购房预算有限？可以考虑美国生活费最便宜的十大城市

当然，郊区县的生活开销总体会比大都市里便宜。可如果你又不舍得离开大城市，那么去哪儿好呢？房产信息网站SmartAsset综合多方数据，评选出了全美生活消费水平最低的十个人口15万以上大都市。这些地方购房便宜，房租也低，吃喝消费也都低于全美平均水平。

1. 纽约州 水牛城

房价中位数：$66,900

每月房租价格中位数：$512

住房以外每月平均生活消费指数：92.75 （全美平均水平100）

平均总生活费指数：79.34 （全美平均水平100）

2. 蒙大拿州 斯普林菲尔德

房价中位数：$106,200

每月房租价格中位数：$525

住房以外每月平均生活消费指数：95.54

平均总生活费指数：79.92

3. 印第安纳州 韦恩堡

房价中位数：$98,700

每月房租价格中位数：$535

住房以外每月平均生活消费指数：94.21

平均总生活费指数：80.77

4. 田纳西州 诺克斯维尔

房价中位数：$116,700

每月房租价格中位数：$589

住房以外每月平均生活消费指数：90.14

平均总生活费指数：82.26

5. 密西西比州 杰克逊

房价中位数：$88,400

每月房租价格中位数：$576

住房以外每月平均生活消费指数：93.42

平均总生活费指数：82.51

6. 亚利桑那州 伯明翰

房价中位数：$86,000

每月房租价格中位数：$521

住房以外每月平均生活消费指数：96.31

平均总生活费指数：83.29

7. 俄亥俄州 阿克伦

房价中位数：$81,400

每月房租价格中位数：$541

住房以外每月平均生活消费指数：97.94

平均总生活费指数：83.65

8. 路易斯安那州 什里夫波特

房价中位数：$124,700

每月房租价格中位数：$578

住房以外每月平均生活消费指数：92.31

平均总生活费指数：83.65

9. 德克萨斯州 阿马里洛

房价中位数：$116,500

每月房租价格中位数：$588

住房以外每月平均生活消费指数：91.01

平均总生活费指数：84.24

10. 密歇根州 底特律

房价中位数：$42,300

每月房租价格中位数：$553

住房以外每月平均生活消费指数：96.66

平均总生活费指数：85.21

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购买澳洲楼花 开发商在什么情况下才可取消售房合同？

最近一则悉尼房产开发商在出售楼花约一年多后取消合同退回定金的消息引起了不小震动。买家在2012-2013年签订了楼花的购房合同。在事隔2年之后，突然被告知该项目无法继续，以致所有楼花的合同均被撤销。

虽然买家在签订合同时的10%定金可以被悉数退回，但是购买楼花后等待的这一年多时间里，房价上涨的机会成本是再也追不回来了。那么，开发商究竟是否要承担所谓的“违约责任”呢？

在购买澳洲房产时，购房合同中都会有一条类似的条款，申明该合同是“有条件限制的合同”。简单来说，即双方履行合同约定的义务是建立在一些“先决条件”之上。通常这些“先决条件”包括：

（1）完成房屋建设

（2）完成相关政府机构登记

如果这些先决条件因任何原因无法被满足，那么开发商可以退回买家的定金，撤销该合同。在这种情况下是不存在违约责任的。

除此之外，购房合同中也可能提到开发商正在申请政府批文，如果开发商没有在指定时间内获得该批文，或是批文要求不符合开发商预期计划导致开发商无法接受的，则开发商有权撤销该合同。在这种情况下，撤销合同不失为对双方损失都降到最小的一种方式。

对于已经获得批文的项目，相对变化风险会降低不少，但并不表示在交房前就不存在撤销合同的可能性。值得注意的是，开发商是有权对已获批文进行修正申请的。如果修正申请被拒，或是不符合开发商要求的，则开发商也有权撤销合同。

其实，开发商递交的申请被拒或是被退回重审的事不在少数，大部分的申请在经过多次修改及协商后可能都会获批上市。其中不乏经过一些司法程序进行申诉的案例。上面提到的案例正是开发商在有批文的情况下，再次申请加建被拒之后，无奈选择撤销合同的方式。

对于买家而言，虽然最初投入的10%是没有损失掉，但这2-3年的等待期的机会成本就此丧失了。尤其是在目前房价水涨船高的大环境下，很难再以当初的价格买到相同类型的物业了。更别提买家投入的心血和精力。因此，买家在正式签订购房合同前，应当咨询自己的代理律师，并做好相关征询调查工作，了解该项目的批文申请情况，在考虑自身能够承担的风险的前提下再签订合同。

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律师扬泱解析澳洲房产

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澳大利亚迎来新一波留学潮 去年留学生人数增10%

澳洲国际教育行业迎来又一春，澳洲留学生注册人数增加，行业收入创新高。而且受毕业后享有工作权的吸引，还有很多学生在语言学习后会继续留澳接受职业教育或高等教育。

去年澳洲留学生注册人数增加了10%

澳洲联邦政府的数据显示，去年留学生注册人数增加了10%，扭转人数大幅下滑的局面。此前，澳洲大学和大专院校流失了超过三分之一的留学生。

英语语言学院在2013—14年迎来了最好的一年，注册人数增加27%。虽然这一增长率现已稳定在9%这个更为可控的水平，但很多学生打算继续接受职业教育或高等教育。这意味着这些行业未来留学生人数会出现大幅增加。

不过这依然远远赶不上2009年辉煌的时候。当时留学生人数达到了63万多人的顶峰。之后，注册人数恢复到2007年的水平，去年为45.5万人。这些数据只包括拿澳洲学生签证的学生，还有很多学习语言的学生也会持旅游签证或打工度假签证来到澳洲。

不过上个月有数据透露称，现在国际教育行业的收入已超过2009年的时候。新数据显示，该行业去年创收166亿元，高于此前161亿元的峰值。这导致贸易部长罗伯（Andrew Robb）向人们强调这一澳洲第四大出口产业的经济重要性。他重申自己的预计，如果澳洲充分利用在线教育的潜力，教育产业将急剧增长。

罗伯还强调了印度市场的潜力。“我们预计印度会重复中国的情形。印度是我们最大的职业教育和培训市场，未来10年的需求将十分惊人。”他说。

澳洲英语协会（English Australia）的布伦德尔（Sue Blundell）称，也有很多印度留学生报语言课程，并且很多之后会继续接受职业教育和高等教育。她说研究生入学人数也有增加，毕业后可获得机会工作很吸引印度学生。

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4月6日实施英国创业移民签证新政策 创业真实性最关键

英国移民局最近公布了移民法调整细则，其中创业移民签证(TIER1 ENTREPRENEURS)调整后的新政策,将于2015年4月6日实施。

创业移民签证(TIER1 ENTREPRENEURS)调整后的新政策将于2015年4月6日实施

20万镑创业移民签证主要申请要求有三个方面:首先是申请人拥有自由支配资金20万英镑，此资金要投资到英国建立一个企业或者加盟或购买英国现有的生意。其次是满足移民局的英语语言要求。再者，申请者及其家属要有一定的生活费保障。

以上几个条件一直以来都是对创业移民签证的“硬性要求”，而此次政策调整主要表现在对申请人创业真实性的考核上，也就是说是对此项目“软性考核”的调整，主要表现在以下几个方面：

1、从2015年4月6日起，创业的真实性测试 (GENUINE ENTREPRENEUR TEST) 不再仅仅适用于初次申请人，同时适用于此类签证的三年后续签以及转永居。申请人在持有此签证的五年期间都将一直受到移民局对于其商业活动真实性的考察。

2、从2015年4月6日起所有申请者都必须递交商业计划书（BUSINESS PLAN），明确了商业计划书已经成为申请此类签证申请的另一个‘硬性’标准。

3、英语语言要求的调整。旧政策下的B1英语成绩可以有不同的学校提供，而最新政策下的英语语言证书英国境外只承认雅思成绩IELTS，英国境内只承认雅思和TRINITY COLLEGE LONDON两种证书。

4、20万镑投资额需在金融机构存满90天，如果未存满90天，必须提供详细的资金来源解释。对于存款证明的开具日期必须在申请递交前的一个月之内。

5、Tier1 General签证持有人若要转成20万创业移民签证，必须在2015年4月6日前在英国建立了生意（一家或多家企业）或者获得了政府部门或风投所提供的投资资金。但是，Tier1 General签证转成其他类别的签证条件保持不变。

6、进一步明令禁止房产投资：所有涉及房产投资、房产管理或房产开发的项目都不被认可，包括购买房产以收取房租。

从以上新政策的调整要求上不难解读：英国政府加强了对 20万镑创业移民签证的审核条件和审核标准。因此，新政策下拥有一份完美的商业计划书，对申请成败至关重要。一份专业有效的商业计划书将会包含移民局想要看到的所有信息，而申请人的商业计划书也会成为移民官面试时问题的核心来源。因此，商业计划书务必认真准备，所提供的信息和数据力求准确无误，且商业计划合情合理有实现的很大的可能性，也就是说移民官看了计划书，会相信申请人在英国的宏伟规划有成功的可能，他才会批准申请！ 

另外，申请人被要求面试将会成为常规。现在此签证大部分申请人都会被要求面试，一般面试时间会安排在申请递交后的一个月左右。面试问题覆盖所有生意项目包括资金来源，市场调查，竞争对手的分析，成本核算…等等。因此，申请人真实的创业目的和创业目标以及专业的面试辅导，将对申请面试成功起到关键作用。被拒签的案例中，大部分申请者都是没有通过面试这一关。

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洛杉矶买房不可不看的省钱宝典

不少华人选择在美国购房的首选地区就是洛杉矶，那么在洛杉矶买房都需要什么呢？

美国洛杉矶——华人首选购房地点之一

一、看房前向经纪人提出自己一定坚持的要求

这样可以减少看不需要的房子，也可以避免在看房和经纪人的解说过程中逐渐改变自己应有的要求。如房价的要求，当你设定在50万美金时，你会在一次次看房和递购房申请时，不自觉的提高购房价格，最终成交价有可能70几万美金了。洛杉矶购屋与中国不同的是：每一个想购买此屋的人都不知道别人的报价（有点像中国的投标），最终由卖方及其经纪人决定卖给谁。购买方想得到卖方的个人资讯，进行私下交易是不可能的。出价高，一次性付现的先得是必然的。

二、不要排斥洛杉矶的老房子

有些区的老房子是由著名的设计师设计，而且用料一点都不差。无论您是来洛杉矶投资或定居，“买卖房屋找成薇一定成!”如果能买下来，房子日后只会升值。保护得好的百年房子的房梁、房柱及地板，日后的使用年限远远大于现在建造的部分房屋，原因是当年有钱人使用的木材用料非常讲究，而且处理工艺很繁琐，从而保证了每一根木料的质量。唯一不足的是，卫生间少了些，不太符合现代人的需求。这些好的老房子，部分被继承人捐给政府或社区了。部分老房子还有一个特点，就是房子小而老旧，绿地面积却特别的大，一般多为300到500平方米。买这样的房子一般都很便宜，可以考虑拆了重建（需要社区许可）；扩建；在绿地上新建；地分成几块出售建房等。

三、宁可在好区买普通的房，也不在一般区买豪宅

虽说价格一样，但是日后升值潜力不同，安全系数不同，孩子受教育条件不同，周边的配套设施不同。如果你看见周边房子有高高的砖围墙、窗户上有铁栏杆，多合算的豪宅最好不要购买，因为真正适合居住的好区是不允许，也不需要在窗户上安装铁栏杆的。 不过千万美金起跳的豪宅有砖或树围墙是应该的，因为面积太大，需要有效管理就另当别论了。

四、要注意查看该区居民的整体素质情况（问房地产经纪人或上网查）

这不仅能提供你日后住家的安全和社区环境的良好维护外，还能确保孩子受到真正的正面教育。无论您是来洛杉矶投资或定居，“买卖房屋找成薇一定成!”有些富人区学校的学分是10分满分，但初高中生中已经有帮派分子了。如果父母忽视了对孩子生理、心理变化的关注，孩子很容易成为帮派分子的囊中之物。类似的悲剧事件前几年在华人聚居的富人区多次发生。因为根据洛杉矶刑事辩护律师讲述，无论孩子加入何种帮派，只要案发时他不幸在帮派凶杀案的现场，也是按杀人主犯同罪处理的。

五、要真正彻底做好房子的检查工作

当你递交的购房申请被接纳后，你需要请专业人员为新购置的房子做全面的检查，包括水电煤气、门窗、房顶、地板、厨房、卫生间、房子的整体构造、虫害等检查。如果检查结果显示，卖方有严重的欺骗行为，你可以有权不买。同时，中国的购房者不要忽视了白蚁的检测，因为洛杉矶的房子居住时间长了，或多或少都会招来白蚁，谁叫它长有翅膀呢。房子居住五六年后也不要忘了请人检查一次。白蚁的处理对于专业人员来说是很容易的事。

六、买了房子后，注意按时交每年的物业税（PROPERTY TAX）

无论您是来洛杉矶投资或定居，“买卖房屋找成薇一定成!”美国房子的所有权可以永远是房主个人的，前提是上交财产税。在洛杉矶，财产税一般要求分两次交清，第一次是本年的11月1日之前，第二次是来年的2月1日之前。如果晚交1到2个月，财产税会自动上调10%。财产税的高低依据购屋时的价格来定，如果购买时价格是35万美金，每年财产税共需上交4千多一点。

七、买了房子后，不要随心所欲改造自家的前院

前院一般都是临街的，属于城市景观的一部分，草地面积的大小是在建房的时候就已经确定下来的，不可以占用草地作为他用，如停车位、行人道等。如果想改造，先要到政府相关部门咨询，审批才行。如果审批不通过，擅自改动，发现后还是会接到整改通知，如果逾期不改的，罚款是很重的。

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