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投资英国街区公寓出租收益堪忧英格尔与威尔士租赁毛利最高

将家庭住宅分割为几间卧室兼起居室，或“多用途住宅”（HMO）已经不再是Buy-to-Let（买来租）行业里最赚钱的方法了。

所谓的“多单位块永久业权”（multi-unit freehold blocks），意味着购买一块街区的公寓，或将一栋建筑改建成公寓，这种方式在2014年10月和12月之间为投资者赚取了9.3%的利润。

相反，一些房产投资商，如开发商Jim “HMO Daddy” Haliburton利用HMOs模式，在同一时期才赚到了9%的利润。

这些数据是以2011年以来发生的上千起真实的交易为基础计算出来的，它们是“毛利润”（gross）。这意味着这些数据没有将成本考虑进去，例如物业费、维修费、地租或像代理费和所得税这样的附加费用。

下面这张表格比较了HMO，街区公寓（blocks of flats），以及传统的Buy-to-Let方式所能赚取的利润的差异。

向街区公寓投资幷不便宜。一栋包含8间公寓的建筑在伦敦以外开价50万英镑，而在伦敦市中心则开价400万英镑。然而，今年来买家购置街区公寓的平均预算已经下跌了。在2011年早期，平均预算是 932,148英镑，首付44%，而现在投资者们的平均预算是497,644英镑，首付36%。一般来说，房东将公寓出租给个人，向他们收取房租和地租。

现在，投资者可以购买一栋改建过的维多利亚式建筑，位于诺丁汉，带有8个公寓，售价47.5万英镑。另一栋带有20个公寓的大建筑位于伦敦的Canary Wharf，售价3300万英镑。

HMO租赁模式带来的利润比很多传统的Buy-to- Let模式要高，但是去年以来，收益有所下降。代理商Mortgages for Business的维特阿克（David Whittaker）表示， “街区公寓的利润超过了HMO是令人惊讶的，不过这可能是因为在此时期街区公寓的交易量恰好非常庞大。”故其认为HMO将继续表现良好。

由于规模经济效应，街区公寓显得更为合算，是那些资金充裕的投资者的首选。而同时，由于仍然存在大规模的需求，HMO将继续表现良好。维特阿克说：“出于多方面的原因，像工资水平问题，很多租户并不能承担一套带有独立卧室的公寓。所以，出租一间房间，而不是整套公寓的方式，在2015年将继续流行。”

根据房产代理连锁商Your Move and Rees Rains统计，目前，英格兰和威尔士的平均房租为每月767镑，比去年12月份的745镑略有提高。

在英格尔和威尔士，一间租赁公寓的毛利润率是5.1%，也就是说，房东资本平均可赚达10,546镑。

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房租不赚钱没关系资产升值就好！澳洲房产投资勿因小失大

对澳洲房产投资者来说，关键的吸引力是资产增值

在澳洲对许多买投资房出租的人们来说，他们的租金收入远远抵不上他们购房贷款所需偿还的利息。也就是说，他们在赔钱。但他们并不担心，因为他们满怀信心，认为房产多少年之后一定大幅度增值。

例如在墨尔本和布里斯本拥有三处出租公寓房的人说，在十年里每一处房产带来了3万澳元的损失，但是房产价值却增长了20万澳元。

这只是澳洲几百万名房地产投资者中的一个例子。他们断定澳洲房地产持续增值，因此承受着损失也买房投资，他们的投资举动导致了澳洲债务水平的空前高涨。而且，他们也面临很大的风险，如果利率上调或者房地产价格下降，他们的处境就会很艰难。

问题是，关于房价上涨的假设是否合乎实际？有很多人认为是，也有很多人认为否。

根据澳洲统计局的最新数据显示，去年10月份，在所有的抵押贷款中，投资者的贷款额占了51%，而一年前这一份额是46%。根据澳洲储备银行的数据，在去年9月，澳洲的债务水平达到了一家一户可支配的年收入的153%。

2014年9月份时，储备银行警告道，购买投资房的人数相对于购买自住房的人数的增多，可能是一种“投机过度的标志”。

随着澳洲主要城市房价的创记录飙升，其部份是由于澳洲2.5%的低利率，越来越多的澳洲人在买房。

“对投资者来说，关键的吸引力是资产增值”，悉尼的房地产研究机构Domain集团的高级经济师威尔森（Andrew Wilson）说，“过去12个月里，进入房地产业的投资者人数几乎创下了历史记录，这不令人惊奇。”

随着澳洲房产投资者拥有的房产数量在增加，首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据统计局的数据，去年10月，首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据，就房价与收入水平相比而言，澳洲是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

“2014年，在澳洲所有的省会城市，房租升高了1.8%，这是十年来升幅最小的一年，”房地产数据机构CoreLogic说。

第四季度，广告的租金中位价没有出现变化，独立房租金中位价一周430澳元，公寓房是410澳元。

据澳洲税务局的最新数据，截止到2012年6月30日，总计约130万澳洲人，即所有投资者中的三分之二，其澳洲出租房产给他们带来的是亏损。这比两年前增加了7.5%。他们蒙受的损失总额为138亿澳元。在2012财政年度，其余的那三分之一人，获得了总计59亿澳元的收入。

澳洲的税收政策为投资蒙受损失者提供了少交税的好处，这在鼓励着他们买房投资。

上个月发布的由澳洲政府委托所作的一份报告说:“投资房产所获得税务待遇，在鼓励人们竭力投资及投机投资”。报告称，房地产是澳洲财政系统与澳洲经济的一个潜在的风险之源。报告建议政府考虑改变有关税收政策。

澳洲审核监管局去年12月敦促银行把贷款增长速度限制在每年10%之内。而2014年，这个目标在11月30日就已经突破了。

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聚焦新西兰海滨地块尽享远北地区隐秘的纯美自然

新西兰的远北属于未过度开发的亚热带地区，那里的沙滩和海港受到众人盛赞，在远北，人们永远不会离海太远。这是7个待售的海滨地块，位于新西兰远北地区（Far North）境内，占据优越位置，享有美好风光，为投资者提供了罕见的置业机会。

位置优越，享有卡里卡里湾天堂般的自然环境

在新西兰如果想逃避酷暑的追袭，方法之一是一直向北走，一直走到尽头。这块远北地区，恰恰满足了人们对悠闲生活和度假风情的种种幻想。这里是冲浪者的天堂，在海湾和风景如画的自然保护区，人们可以冲浪、远足、沙滩骑马、钓鱼、潜水……

这些待售地块位于卡里卡里湾（Karikari Bay）一带，享有得天独厚的自然环境。卡里卡里湾有纯净洁白的沙滩、清澈的海水和迷人的地平线，为投资者提供了既充满生机又极为宁静的度假休养环境。

美丽的新西兰处于南半球，这里气候温和，四季宜人。纯净的天空、碧绿的草地和可爱的小白羊就像一幅流动的油彩画。新西兰新的三大经济支柱为农牧业、旅游业以及发展迅猛的留学业。面对这种形势，很多国内投资人士都将目光投向了新西兰地产。

新西兰海滨地块 — 7个待售的海滨地块，位于新西兰远北地区（Far North）境内，占据优越位置，享有美好风光，为投资者提供了罕见的置业机会

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面向全球整合资源中国民企对外投资快速赶超国企

中国已成为资本输出大国，如今，在浩浩荡荡的出海企业大军中，民营企业从2008年占全国对外投资的14%，上升至2013年的45%，5年增长了3.5倍，所占比重接近国企。专家指出，民营资本在对外投资中产权明晰，决策灵活，未来应与国企优势互补，分工协作，实现投资效益最大化。

面向全球整合资源中国民企对外投资快速赶超国企

面向全球整合资源

目前，在全球184个国家和地区内都有来自中国的投资，其中，很多民企都从事着大手笔投资。从中国民营经济国际合作商会日前发布的“2014年民营企业走出去十大新闻”中，可以一瞥这些企业在海外创业的身影。

一是阿里巴巴集团于美国时间2014年9月19日纽约证券交易所上市。二是三一集团在美胜诉。三是华为荣登中国企业海外专利申请量榜首。四是复星集团海外投资达52亿美元。五是新希望投资27亿美元，在澳洲建首个万头牧场。六是利关集团实行海外本土化经营，在俄罗斯建厂。七是苏宁低调建立跨境电商自营体系。八是万达集团将在欧洲投资最大单体地产项目。九是锦江国际并购欧洲卢浮酒店集团。十是卧龙电器收购海外机器人公司。

专家指出，改革开放以来，中国民营企业发展迅猛，逐渐具备了参与国际化竞争的实力，走出去面向全球整合资源成为必然。亨通集团副总裁孙中林说，经过多年发展，民企在国内已遇到发展瓶颈，而国际市场非常大，如果进一步发展，只有走出去。同时，随着中国经济在世界扮演越来越重要的角色，国内民营企业走出去具有非常多的机会。

据普华永道发布的数据显示，2014年上半年，中国内地民营企业海外并购金额较2013年下半年暴增218.6%，而同期国有企业海外并购金额环比增幅仅为5.03%。

竞争优势日益凸显

民企对外投资增速能超过国企，在于其自身具有一定的竞争优势。专家指出，相比国企，民营资本的优势是产权明晰，决策灵活，反应迅速，也有较好的人才储备。对于国企与民企的在对外投资方面的差异，中国民营经济国际合作商会副会长兼秘书长王燕国总结，第一个是政治障碍，第二个是决策效率，第三个是投资成本。

美国波士顿咨询公司大中华区董事总经理廖天舒认为，与国有企业海外并购主要集中在资源领域不同，中国私营企业海外投资更为多元化，更关注获取技术、品牌和打开当地市场。这使得私营企业的“国际化”发展速度更快。

此外，海外对民营资本接受度较国企更高。“在发达国家，民企受到的制度和政治的怀疑阻力可能会少。在第三世界国家，民营企业更加灵活，更能够适应当地的情况。很多民营企业的项目是涉及民生以及建筑方面的。”《环球时报》社总编辑胡锡进认为。

从国内审批看，民企走出去将越来越宽松。“民营企业自己拿钱到国外投资，政府没必要给人家审批，帮人家把关！”国务院总理李克强表示。

分工协作互利共赢

虽然所有制不同，但走出去的民企和国企都代表着中国投资。联合国有关机构的报告指出，中国应推进对外投资体制改革，制定新的对外投资战略，即通过集群式、国际生产一体化的对外投资，在更高层次上利用、整合国际资源，最终建立自己的全球一体化生产体系。专家表示，在这个一体化生产体系中，民企国企需要分工协作，实现互利共赢。

民企在海外投资的表现可圈可点，但国企资金实力强大，受经济外交政策等方面的支持多，更有利于开展对外投资。专家建议，在对外投资的区域和领域中，民企、国企可根据自身特点进行科学布局。

“通常在新兴经济体中，国有企业与权威型政府的合作比较多一些；但在发达经济体，还是以民间合作较多。”东方证券首席经济学家邵宇建议，民资进行商业投资，政府做偏基础设施的投资，让国家和民间这两股力量形成效益最大化，走到一起形成合力。

民资和国资混合所有制走出去也是很好的方式。邵宇认为，部分民营企业走出去已有一段时间，有些已获得竞争优势。国资在资源方面比较有优势，只需要将资金配给民企，让他们将海外投资的能力成倍放大即可，相当于民资作为GP（一般合伙人），国资成为LP（有限合伙人），这样整个投资的效率和强度都会迅速增加。

专家对澳洲房产投资的新年建议

只需相对较少的时间是房地产投资的吸引力之一，澳洲房产投资者购买了房产以后不需花太多时间打理，特别是聘用了专业的房产经理的服务会使事情更简单。然而，有些事情，房产经理做不了，你不能指望他们随着时间的推移给你带来丰厚的回报。

在2015年到来之际，保险公司EBM Insurance Brokers负责土地保险的RentCover公司总经理斯莱特（Sharon Fox Slater）给予澳洲房地产投资者如下新年建议。

1、检查贷款利率是否具有竞争力

目前的固定利率和浮动利率都较低，而且在很多情况下，给银行的客户服务部门打个电话就可以获得更低的利率，特别是当你能够提供出竞争者愿意接受的价码时。低于5%的利率是很容易实现的。

2、申请折旧报告，并保持更新

许多房产投资者都没有意识到房产贬值的好处，这可以冲抵每年的应纳税额，改善资金流动状况。申请做折旧报告，只需要找一位具备资格的测量师做一份一次性的折旧报表，就可以每年使用了。

有了折旧报告，应向会计师更新房产设备如更换热水系统或安装了新空调等的开销情况。

3、时常检查房产投资组合的价值

尤其是长线投资者，有时会对自己的投资组合的价值感到惊喜。准确了解房产投资组合的价值可以帮助投资管理，以便在拥有足够的资产时考虑进一步投资，如更多的房产或其它类型资产。

4、了解保险政策，检查保险金额

房主和建筑保险并非同等，但很多投资者直到需要提出索赔时才发现不够了解保险政策。例如，有些政策不包括意外损害、租客纵火、秘密毒品实验室的清理或短租的房产。保险不足是常见的问题，因此应确保保险的准确性，能包括房子拆除和重建时有足够的保险赔偿。

投资澳洲房产不需花太多时间打理，但最好不断增值自己的房产投资知识

5、比较市场上的房租水平

通过同一地区同类房屋的租金比较，可以了解目前的澳洲租金是否合适，是否应该上调。这也将帮助决定是否值得加装空调等额外设施。

房产经理可以帮助了解该地区的行情。

6、检查投资房的业绩（如有必要，控制损失的继续发生）

承认自己犯了一个错误而卖掉房产是非常困难的，特别是结果蒙受损失的情况。然而，持有效果不佳的投资会妨碍你在其它地方进行更好的投资。房产投资的目的是为了赚钱。如果赚不到钱（不管是通过资本收益或租金回报），而且看不到会有改变，那还有什么意义呢？

7、将所有房子的账单交由房产经理管理

绝大多数的房产经理负责从租金中支付各类账单，如市政费、土地税和水费，而不收取额外的费用。然后，他们会在财政年度结束时提供一份清晰明确的报告，以方便投资者或会计师使用。你值得稍微花点精力把这些设定好，把所有的账单都转寄给房产经理。

8、继续学习澳洲房产投资知识

可以利用周围一些优秀的免费及廉价的资源，来进一步扩充自己的房产投资知识。如博客、电子通讯、投资论坛、杂志及电子出版物等有用的信息来源。

9、建立自己的联系网络

具有丰富经验的联系人团队非常宝贵，如建筑工、技工、房产经理、贷款经纪人、城市规划师、同行投资者、房地产经纪人等等，通过积极建立关系，在需要时可以联系他们。

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悉尼中国城附近公寓房两年转手能赚80万人民币

2012年，买家将悉尼The Quay公寓楼开发项目所有282套公寓房的楼花被一抢而空。现在，开发商正在出售最後四套公寓房。虽然价格还未公布，但根据楼中已经进行了的一些转售交易来看，这些悉尼公寓房的售价肯定比当初高很多。

在2012年，单间公寓房的起价为43万澳元；一卧室公寓房起价为51万澳元；两卧室的为81万澳元。

一套70平方米的公寓房楼花在2012年4月以51.5万澳元出售；而去年8月该房的售价为68万元，升值了32%，还有18665澳元印花税减免的诱惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售价为60万澳元（包括22490澳元的印花税费用），去年10月以70万澳元卖掉。

除印花税之外，诸如律师费和资本利得税等成本费用稍微抵消了部份利润。

到目前为止，该大楼的总体资本收益平均为20%左右。但Domain Group的数据显示，乾草市场在同样的两年期间，公寓房中位房价增长只有8.1%。

悉尼The Quay公寓楼项目

The Quay公寓楼项目的开发商是隶属北京首都开发控股（集团）有限公司（BCDHG）的澳宝股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所设计。公寓楼的两栋分别为16层和17层的高楼坐落在中国城附近原先的家禽市场位置上，大楼的下面是零售区。部份老式的外墙在设计中被保留了下来。

The Quay公寓大楼周围的乾草市场区正在进行的改造重建。澳宝总经理Gavin Zhang表示，该开发项目在可持续的城市生活方面处於领先地位，并且已经获得了绿色能源4星级的评级。

由於建筑设计师的环保理念丶精益求精的设计及对激活周围的公共场所的考虑，悉尼市政府给这个项目多批了10%的占地空间。

悉尼公寓房的增值前景良好

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加拿大房贷利率下调房产投资者受益

根据地产销售业者与分析师指出，近期油价下跌，已对加拿大多单位住宅（multi-family home）的投资者带来好处。主要的原因来自低油价迫使加拿大央行（Bank of Canada）调降隔夜拆帐利率至0.75%，各银行房贷利随之调降率，商用不动产抵押贷款因此也变得更为便宜。

分析师指出，低油价所带来的低利率将会对投资多单位住宅的置产人士有利

位于亚省卡加利，主攻公寓出租市场的Mainstreet Equities公司总裁狄安（Bob Dhillon）表示，目前购买多单位住宅的房东或投资者，已可拿低到2.3%的十年房屋抵押贷款利率。这个月狄安才在素里以3300万元买下一栋有331个单位的公寓大楼，而且还在寻找其他投资目标。他指出，大温地区公寓出租的回收率约为4%，加上这洋的低利，几乎是稳赚不赔。

基隆那的地产开发商沃斯利克（Renee Wasylyk）也表示，低油价对消费者十分有利，民众可将加油时所省下的钱转做其他用途，等同于促进民间商业活动。她强调加元与油价双双下跌的结果，将为出口商与制造商带来利多，卑省房地产也将因而受益。

但另一方面，商业办公大楼出租则可能遭受冲击，以大温为例，目前办公楼空置率已直叩10%大关，升至十年来最高，不过在温市中心仍有200万平方英尺的办公空间正在大兴土木。

分析师指出，低油价极可能造成卑省液化天然气（LNG）产业急速冷却，连带影响办公大楼的出租率。

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英国房产市场呈平衡健康发展态势 2015伦敦房价预大幅下跌

英国最大房屋建筑商之一Taylor Wimpey日前表示，英国房价增长目前有趋缓迹象。随着价格增长率降低，整体房市呈现出一个更平衡、健康及可持续发展的态势。

英国房价增长目前有趋缓迹象

英国房市在2014年急速上涨，这一繁荣使得很多人买不起房。但在2015年，利率提高、五月大选以及较少的国外买者，会使房价提升速度缓慢下来。

全国建筑协会亦预期英国房市在2014年平均房价上涨8.3%后，于2015年降温。与此同时，近期经济和商业研究中心的预报也表示，2015年房价将下跌，其中伦敦将会是跌幅最大地区。

Taylor Wimpey在2015年新年开始就有 14亿英镑的订单，比起2014年增加了12%。2014年该公司完成12,454间房屋订单，比2013年增加6%。该公司亦在交易声明中表示，“2014年后半年，我们看见了一个更健康以及更平衡的房产市场的回归，英国住房市场亦将持续增长。”

因得到政府“帮助买房抵押贷款资助计划（help-to-buy mortgage-subsidy scheme）”的支持，英国一些大型房屋建筑商在房市暴涨期间获得了丰厚利润。

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日本新住宅动工数量连续10个月同比下滑

据日本媒体报道，日本国土交通省1月30日发布消息称，2014年12月新住宅动工数量为7万6416户，同比减少超过14.7%，已经连续10个月低于上一年同期实绩。

日本去年4月1日上调消费税前的紧急购买需求反弹减少影响依然持续。按照房屋使用区别来看，自住房同比减少25.5%，连续11个月减少；出租房同比减少8.9%，连续6个月减少。分户出售住房同比减少10.6%，连续2个月减少。

中国赴迪拜游客人数去年增长25％

迪拜旅游和商业推广部门负责人伊萨姆·卡齐姆近日表示，２０１４年赴迪拜旅游的中国游客总数再创新高，比前一年增长２５％。

卡齐姆介绍，２０１４年来迪拜旅游的中国游客数超过３４万人次，２０１３年为２７．５６万人次。他还表示，２０２０年迪拜将举行世博会，届时预计将吸引２亿游客前来，“对中国市场的拓展将越来越有助于我们实现这一愿景”。

中国赴迪拜游客人数去年增长25％

卡齐姆说，迪拜的阳光、海滩、购物环境和良好的治安是最吸引中国游客的地方。迪拜以拥有众多超五星级奢华酒店而闻名，但近年来为了能减少旅游开支以吸引更多游客，许多本地房地产公司纷纷推出建设经济型酒店的计划。“目前，迪拜约有６００多家酒店可提供９．２万套房间。未来迪拜将建设更多三星和四星级酒店，预计到２０１６年，迪拜的房间数将新增２万间，”他说。

２月１９日是中国农历新年的大年初一，届时将有大量中国游客利用新年假期前往迪拜旅游。卡齐姆说，在未来几周迪拜将针对中国游客举办多场中国文化活动，以迎接中国“羊年”的到来。