2015年加拿大房价还涨得动吗？

 2015年刚到，加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成为年末的热门话题。

虽然还没有到12月份的最后一天，但加拿大房地产协会（CREA）最新的年度预测显示，2014年加拿大房价将增长6%，至405，500加元（约人民币（6.2198, 0.0050, 0.08%）220万元）。

个别热门城市涨幅惊人，温哥华的房产均价早已超过80万加元，多伦多房产均价达55万加元，卡尔加里均价达46万加元。而根据Teranet National Bank房价指数，过去五年加拿大房价累计已上涨了27.2%。

但与之对应的，加拿大央行（Bank of Canada）的2014年下半年金融系统评估报告表达了对房产市场的担忧。央行认为，目前加拿大的房价已经被高估10%至30%，给购房者带来了巨大的房贷压力，也成为当前加拿大经济面临的最大风险。

如果从经济的角度分析，推动房价上涨的因素，主要是收入、就业、利率、住房供应和人口增长几个方面。

过去几年加拿大房市上扬，超低利率是主要推手。加拿大央行维持1%的基准利率已超过4年之久。

人们付更高价格买房，而不考虑自己的收入，“一不小心”就贷多了。但过高的家庭债务水准(相对于可支配收入)使得房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。

央行报告显示，目前大约12%的加拿大家庭处于严重负债水平，其债务/收入比高达250%。

考虑到加拿大目前的通胀率为2.4%，创2012年3月以来最大升幅，一旦利率恢复正常化，还款压力上扬，而薪资与其他收入又不可能突增，这种对立必将对房市产生重大冲击。

住房供应量和人口增长情况则是供求关系的两端。假设2015年加拿大将接受26万到28.5万个新移民，而住宅开工率预计为18.49万套（根据加拿大按揭房屋公司CMHC的预测数据），那么新移民的涌入的确可以给房产市场带来促进作用。

但这里面有个问题：高企的房价即便对于部分富有的新移民而言也已是天价，这些新来者中有多少能转化成有切实消费能力的购房者，来消化这些新建房？

而且，新移民主要登陆在大城市及经济中心，比如大多伦多和大温哥华地区，这些地区有可能呈现一定程度的“供不应求”，但在其他地区，房市表现已明显呆滞。

仍然以CREA的数据进行分析。虽然全加2014年的房屋交易量增幅预计将达到5.1%，但列入统计的10个省中，有4个省录得年度跌幅，1个省持平，另2个省增幅仅为0.8%和1.8%，真正对全国增幅起贡献的，其实只是BC省（14.5%），阿尔伯达省（9.3%），安大略省（3.6%）。

而从价格方面来说，虽然全国的涨幅达到6%，但仍有2个省（新斯科舍省、新不伦瑞克省）录得跌幅，领跑的也仍然是安大略省（6.3%）、BC省（5.2%）和阿尔伯达省（5.0%）而已。

再以安大略省为例。虽然大多伦多地区和哈密尔顿市行情火爆，但是只要过了东部边界，行情立刻走低，渥太华贵为首都，也摆脱不了库存过多、销售疲软的态势。

一直以来，这种地区差距都存在于加拿大房产市场，只是近几年，因为各地经济环境、发展潜力、人口增长预测等因素的差异，被进一步放大了而已。相比大城市，郊区、小城镇事实上找不到房价上涨的强有力支撑，因而也并不存在普遍性的狂热。

经历过上次加拿大房市风暴的业主，有句意味深长的评价：“房价怎么涨上来的，就有可能怎么跌回去。”

再看看加拿大历史上曾经历过的房市风暴。80年代初和90年代初，房产价格快速上涨，媒体大量报道人们对房地产的各种痴迷，那些没抢到房、错过了买入机会的人捶胸顿足，后悔得无以言表。这些都是资产泡沫化的典型特征，而结局无一例外都是深幅回调。

一些曾经历过上次风潮的“老业主”冷眼旁观这几年的房市，有句意味深长的评价：“房价怎么涨上来的，就有可能怎么跌回去。”这跟咱们中国人说的“出来混，总归要还的”，倒是有异曲同工之妙。

不过，来自实体经济方面的乐观预计或许是对加拿大房市的一个支撑。虽然加拿大的出口以能源业产品为主，但2014年有所转折，非能源产品出口增加，预计2015年这一趋势还将继续。

如果加拿大GDP在2015上涨2.5%，就业率及工资水平呈现良好的发展态势，那么将对整个房产市场起到积极的推动作用。但如果实体经济得不到持续改善，则房地产泡沫危机将明显化，住房市场冷却与衰退速度之快，或达到20年来前所未有的程度。

以能源重镇卡尔加里为例。石油业的蓬勃发展吸引了很多人来到这里，从而刺激了对房屋的需求，然而，现在原油价格已经比今年夏季下跌了大约四成，对当地的就业也产生了一定的冲击，预计新的一年里更多的人将持等待观望态度，而不是急着下单。

另一个常被房市乐观主义者强调的外部支撑因素则是海外投资者尤其是亚洲投资者的避险需求。

对很多投资者而言，在温哥华或多伦多购置一处房产，是一种“保险”而非单纯的投资，目的是用来抵御本国或有的金融风险，做全球范畴的资产配置。不过这种趋势也越来越多地引起了当地民众及政府的不满，未来政策制定者可能会采取更多“挤泡沫”的步骤，让市场逐渐失去动力。

如果用一个词语来形容加拿大房市，“参差不齐”可能比“形势一片大好”更合适，而“软着陆”或许是政府与民众乐见的最佳结局。

在决定投资或者投机加拿大房市之前，城市规模、就业情况、居民收入、金融环境，甚至全球经济的异动，都值得购房者深入研究，细细琢磨。

 

 

澳媒称澳洲或将外资购房申请费提升至1500澳元

澳洲地产商则提出了不同的意见。房产门户网站Juwai的总裁就指出：“过高的购房申请费用将吓跑海外买家。”

此外，地产开发商崔古柏夫(Harry Triguboff)表示：“上述法律的变更完全是毫无必要且愚蠢的决定，这无异于摆出不欢迎的架势，阻止海外投资者来澳投资。”

加拿大房主要小心：你的房子究竟值多少？

买家和卖家握手成交时，才能确定一所房子的真正价格。但是，在买房或卖房之前，抑或是在交地产税时，人们还是需要一个价格数据来作参考。这个价格是多少，不同的人会给出不同的答案。

你的房子究竟值多少钱？

通常，如果一所房子的挂牌价低于评估价，你会立即怀疑这个房子是不是有什么问题。其实，对不同的人或机构来说，同一所房屋会有不同的价值，而且房屋的评估价与真正的市场价可能会相差好几个百分点。

房产经纪估价：$$$$

房产经纪的工作就是让一所房子的价格卖得尽可能地高，因此从房产经纪那里所知道的房屋价格可能是最高的。

房产经纪可以从房源西悉尼服务商MLS（Multiple Listing Service）那里获取公众不可能看到的资料，并且一直关注着房地产市场中的最新消息，盯着各处的楼盘，与买家沟通信息，并与其他经纪交流。

综合所有这些信息，并考虑该地区类似房屋的价格以及市场行情后，他们会给出他们认为可能达到的最高价钱。

业主估价：$$$

房主对自己的房子通常是充满信心的。在卖房以前，房主会做一些功课，阅读与房地产相关的报刊，查看这些报刊上所列的房源，对自己的房子处于什么价位有一个估计。不过，即使是同类型的房屋，也会有细微的差别，所以业主根据模拟进行的估价可能偏高。另外，有些房主想卖旧房换新房，因此新房的价格也可能对房主的评估造成影响。

银行：$$

银行作为放贷者，对房子的估价比较保守，这样一旦贷款人最后不能偿还贷款，房子需要被出售的话，他们也比较容易拿回自己的钱。

当房子的要约价被买家接受之后，在大多数情况下，银行会派出评估员查看房屋，并确定这个房子是不是真的值这个成交价。如果评估员认为房子的实际价值大大低于成交价，那么买家不得不从其他途径筹措资金，融资也完全可能落空。

BC物业估价署（BC Assessment）：$

对房屋最保守的估价来自于政府自营机构——BC省估价署。BC省估价署负责对全BC省两百万套私有房产进行估价，不会漏掉1元钱的价值。因为基于这个评估标准，每个市政和税务机关可以收取相应的房产税。

当然，这并不意味着估价署每年会派人上门估价。虽然他们有评估员，但如果这样做人手显然不够。评估署有个巨大的数据库，包含来自于市政、省府、房地产局及其他相关机构的大量数据。

当年房屋的评估价通常为前一年7月1日的价值，评估时考虑的因素包括：可使用的面积、房龄、占地大小、卧室和卫生间的数量、房屋状况和质量、格局、天井或露台、附属建筑物如车棚或车库、视野和景观、交通与噪音、学校及小区设施。

BC房屋评估署通过批量分析房屋的销售资料来为某一小区性质差不多的房屋确立市场估价。基本上与买家搜寻房源时所做的事情差不多，比如说买家常会考虑，“这个房子内部状况比较好但是离大马路太近；另一个房子小一点，但是所在的位置比较安静而且地下室也装修好了” 。

大部分估价上升是因为房地产市场的整体变化。如果你所在的小区去年突然变得比较受欢迎，去年的成交量比前年多很多，那么今年的评估价格就会反映这种变化。

如果市场变化过于极端，政府就会介入给估价设限。2009年就曾发生这样的事，因为某些地方的房价相比于2008年的高峰跌了超过10万。

房屋的估价也可能因为做了某些改建而变化，比如，改变房屋的面积或是房屋的有效房龄可能会使房屋升值。

我的房子到底值多少？

想要正确客观的了解自己房屋的价格，就要了解上述各种评估途径的利弊，综合考虑。

你可以通过BC物业估价署网站的e-valueBC工具（http://evaluebc.bcassessment.ca/default.aspx）获得房价。你只需输入自己房屋的地址，就可以查到房屋的估价，但要记得这是去年7月1日的价格。

也可以多找几个地产经纪和他们谈谈。他们非常了解本地的房产市场，也通常有自己的方法来确定一所房屋的价格。可能你会得到几个不同的答案，但都在相近的范围。同样地，不同的经纪有不同的销售策略，挂牌价也会有差别。

和不同的经纪交流，能帮助你更正清晰的认识自己的房价，也可以取多种结果的平均值或中位数作参考。

你还可以找经过加拿大估价协会（Appraisal Institute of Canada，AIC）认证的估价师，他们能提供比较公正的房屋当前市场价。估价师通常由放贷者、律师事务所、投资者和其他需要准确的不动产价格的人雇用。你可以通过AIC的“Find a Real Value Expert”工具（http://www.aicanada.ca/find-an-appraiser/）查找评估师。

如果你想知道详细的的房屋当前价值，也可以查找放贷机构和房产专业人员所用的资料。Landcor资料公司（Landcor Data Corporation）的不动产估价报告通常29.95元一份，还包括当前市场行情。通过这份报告，你可以了解该不动产的历史、估价、所在地区的市场趋势等等。Landcor公司利用BC估价署的数据库及其他数据源，并有其独特的方法来分析这些海量数据。

当然，也不妨和邻居、朋友、亲戚多交流一下，获得多样动态的房产信息。

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美元走强之后 中国香港楼市为何反而大涨?

尽管2014年美联储退出量化宽松，美元也大幅度走强，但国际资金并没有从中国香港楼市撤离，去年楼市累计升幅达13.3%。可见，美元升值的冲击并非很可怕。这也为观察内地楼市，提供了很好的窗口。

美元走强之后 中国香港楼市为何反而大涨?

据路透社报道，中国香港差饷物业估价署昨日发表数据称，去年12月全港私人住宅楼价连续9个月上升，按月涨1.3%，继续刷新纪录。2014年全年楼价延续6年升势，累计升幅达13.3%，高于2013年7.7%的涨幅，也跑赢同期恒生指数，自2009年以来累计涨幅达到1.65倍。

老实说，看到这个数据，确实吓我一跳，因为前年，中国香港金管局总裁陈德霖预测中国香港房价未来几年要跌两成，原因是美联储退出量化宽松，资金流出中国香港，令中国香港房价承压。可事实呢？美联储已经退出量化宽松了，现在都在嚷着加息，而中国香港房价不跌反升，搞得陈德霖表示要推逆周期措施，来控制中国香港房价过快上涨，以确保银行体系稳定。

我在中国香港没有物业，也不打算在中国香港购置物业，但一直对中国香港房价高度关注。原因是，从美元升值对人民币资产价格的冲击来看，中国香港是最好的观察场所。境内资产价格也好，人民币升贬值也好，因为有汇率管制，难以得到真实的市场检验，大家吵得莫衷一是，公说公理，婆说婆理。中国香港没有港币汇率管制，美元可以自由进出，又毗邻深圳，其房价和境内一线城市有一定的比价效应。某种意义上，可以把中国香港房价理解成境内一线城市房价，在自由汇率下的一种模拟。现在中国香港房价在美元大幅升值的2014年不但没有跌，反而涨得很欢，我不知道那些认为人民币要崩盘的同志们对此作何感想，因为按照他们的逻辑，中国香港房价即使不跌个稀里哗啦，至少也不该这么涨。

当然，也存在一种抽象假设：如果人民币不是汇率管制，中国香港房价没有了后盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民币汇率稳定的管制，才会有中国香港金融的稳定。这样一般地、抽象地谈谈是可以的，但问题是，它没有现实性，因为人民币的现实就是管制汇率，而且在一定时期内，看不到它变成自由浮动汇率的可能。我们讨论问题，得从现实出发是不是？

人民币汇率在当前确实是一个敏感话题，可以从多个角度来讨论，但无论从哪个角度，夸张地、单边地推导，将美国经济和美元加以神化是不可取的，那种认为美国经济和美元绝无依傍、一骑绝尘地直奔大繁荣、大升值而去的神话模式，基本上都是在哗众取宠。美国人自己都不买账，因为美元大升值对他们来说，感受并不那么美妙。据报道，华尔街的投行们目前最痛苦的一件事，就是美元升值对企业盈利的影响，客户们要求投行把那些受汇率影响比较大的公司剔出来。而美国财长日前在国会听证会上的证词，也表达了这样的意思：美国经济虽牛，但不可能作为全球经济的唯一增长引擎，“不可能独撑大局”。那么要问了，如果全球经济不行，美国能独善其身吗？未必！我认为那种在全球经济一片哀鸿时，美国经济还能够一骑绝尘的看法，是不合乎经济逻辑的。因为美国经济和美元不是相互加强的正循环关系：美国经济走好虽然能让美元走强，但美元一味走强，却并不能促进美国经济一定走好。

全球经济已不再是过去美国一家独大的格局，而是美国和中国G2双头格局，或者说是“利益攸关”地你中有我、我中有你。因此，美国独大时美元独升所引发的剧烈跨境资本流动，有望不再重演，至少，不会像以往那么剧烈了。这个观点能否成立，还需要进一步观察，但从目前的中国香港房价来看，部分印证了这一观点。我不赞同这样的观点：如果没有人民币做后盾，中国香港房价在美元如此升值的情况下，还能如此涨升。反过来，中国香港房价在全球多种货币对美元大贬值的2014年，还能有两位数的上涨，恰恰也表明了人民币的坚挺，不是完全没有市场支撑的。

 

赢过港股 中国香港房价去年涨13％

中国香港官方近日发布的数据指出，去年12月中国香港的私人住宅价格持续创下新高，全年涨幅达到13.3％，不但大赢同期恒生指数1.3％的升幅，也是房市连续第6年上涨。

赢过港股 中国香港房价去年涨13％

中国香港差饷物业估价署公布的初步数据显示，到去年12月为止，中国香港私人住宅价格已经连续上升9个月，一般住宅与100平方公尺以上的大面积住宅房价涨幅在12月都有所减缓。而12月的住宅租金行情也继续上扬。

中国香港住宅2014年的房价累计上涨13.3％，上涨速度快于2013年的7.7％，也胜过同期恒生指数1.3％的涨幅。而从2009年以来，中国香港住宅价格已经连6年上涨，累计涨幅达到1.65倍。

中国香港金管局总裁陈德霖日前曾表示，房市交易活跃而且有上涨迹象，如果房市持续升温，会考虑推出逆周期措施以确保金融系统定。

中国香港官方为了抑制房价，曾在2013年宣布调高买卖房屋的印花税率，将200万港元以下的住宅印花税率将由原本的100港元上涨到成交价的1.5％，大幅提高房屋交易的成本，使得房价在去年一度下滑，不过在市场资金充裕的情况下，房价反而出现大幅反弹。

中国香港在今年1月时，宣布暂停一项已经实施了11年的外国投资移民中国香港方案，该方案一共为中国香港吸纳了2,058亿港元的境外资金。而对于暂停投资移民的理由，中国香港行政长官梁振英则表示中国香港不缺资金。

不过对中国香港当地民众来说，房市的凶猛涨势却加重他们的购房负担。根据人口统计国际住房负担能力调查，2014年中国香港的房价中位数是当地收入中位数的17倍，冠绝全球，也创下该项调查11年以来的新高纪录。

 

谨慎再谨慎！加拿大买房时必须核查的文件

对多数人来说，买房也许是你今生最大的一笔投资，因此再怎么谨慎也不为过。

在加拿大买房时注意核查哪些文件

当然，请专业验房师检查房屋是常识之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望验房报告显示房屋没有任何瑕疵。你只需关注是否有损害将来居住及房屋价值的大问题，如建筑材料劣质、老化或建筑结构不当等。

当你看好了房子，就开始下offfer。接下来就需要仔细审核、查看相关文件，这是买房过程中至关重要的一步，这些文件包括：

  • 公寓商品房管委会（Strata council）的会议记录，其中收集了过去1～2年内大大小小的会议内容，详细写明了国内所有房产交易过程出现的问题及纠纷。
  • 必须要求卖主出示Information Certificate (Form “B”) ，这是管理委员会出的，一定要最新的。里边涉及如下内容：
  1. 大楼或小区存在什么问题，发生过或可能发生什么问题，除房屋维护费用之外，房屋管理公司可能会征收何种附加费。
  2. 房屋卖主是否欠管委会钱，有没有其它人对大楼或小区提出过法律诉讼？如果有，你可以看到起诉书复印件。
  3. 产权关系是否具法律效力。
  4. 房产交易过程中或以后，大楼的某些制度是不是会改变？
  • 查看房管管理公司的现行条例，对于入住者有何要求。
  • 了解房屋管理公司的当前财务状况，这样可以知道在房屋出现状况需紧急维修时，公司是否有足够资金。
  • 查看已注册的房屋规划，有关房屋修正条款及一些针对买主的限制条款等，因为有些房屋会限制买主的自由使用，如不可以用作商业用途等。
  • 查看房屋说明报告（Property Disclosure Statement，通常我们简称为PDS），此报告由卖主填写，卖主有义务告诉买主他所知道的任何关于房屋的问题。对于报告中提到的所有问题，你都应当交由代理商做详细核查。
  • 注意房屋保修的相关信息。
  • 建筑大楼外部检验报告。

如果上述文件都不存在什么问题，您就可以放心贷款。之后再进行验房，交定金，最后找律师或公正人办理剩余手续。

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美国好学区房价高 家长也为学区房头疼

对于美国每个学龄孩子的家长来说，谈起学区特别是学区房，都会心有戚戚然。为便于管理各个区域内的公立中小学，由州政府教育局批准，每个州都会成立数量不等的学区，美国称为独立学区。

跟中国家长一样，美国家长也为学区房和美国房价头疼。推荐房源：美国伯克利大学学区房

美国的所谓学区并不是指一大片房子，而是一个类似于NGO组织但同时带有一定独立性和管理职能的第三方机构，有些类似我们的区县级教育局，同时又有着独特的运作模式。

在美国，教育的权限是下放到各个州的。每个州根据自己的情况确定本州青少年的受教育年限，制订教育大纲，并进行每学年的统一考试。德克萨斯的义务教育年限就定为12年，时间为6岁到18岁。0到5岁时，家长们只能自己掏钱让孩子上私立学校，称为Kid　Garden，类似于我们的幼儿园。6岁时，孩子们就可以进入小学，开始接受政府全包式的公立教育。首先上一年Preschool，类似于学前班，再加上5年的正式小学教育后小升初入读6—8年级，类似于我们的初中。然后初升高，读4年高中，9-12年级，这4年期间修满24个学分便可高中毕业申请就读大学。

当然，这12年里，很多美国孩子也会选择就读私立学校。但是，除了少数有特色的名校外，美国的私立中小学与公立学校相比，并无明显优势，而且费用高昂。之所以选择私立学校，很大程度上，是因为房产所在学区的质量不行。

为便于管理各个区域内的公立中小学，由州政府教育局批准，每个州都会成立数量不等的学区，美国称为独立学区。学区有着独立的职能和作用，并像公司一样，经营着本区域内的公立学校。以德克萨斯州为例，我们来看一下美国学区房的特点。

其一，学区拥有独立管理权。目前，整个大休斯敦地区就被分为16个独立学区。一个学区就像一个小社会，除了市政府之外，学区雇的人员是最多的，包括教师和行政管理人员，还有大量的后勤人员。值得一提的是，美国的警察有很多种，在自己的区域范围内各管一摊，校警也是其中一个警种。由于近年来校园枪击案频发，每个中小学都配有大量的校警，每天持枪上岗，维护校园安全。

其二，学区拥有独立经营权。学区的主要资金来源为州教育局的拨款，基本占到总支出的40%至45%，然后最大的进项就是学区内住宅所缴纳的房产税。美国的住房买的时候看起来价格不高，但每年都要根据房产市值缴纳一定比例的房产税，其中缴纳给地方的部分就包含相当比例的学区税，这个有些类似我们的教育附加费。在德克萨斯州，每个市收取的房产税不同，一般来说，小城市和学区一般的房子收取的房产税比例也低。休斯敦的独幢别墅一般售价为20多万美元，在普通学区，这幢独栋的房产税会在3000美元左右，而学区好、生活环境较好的地区，这项税就会达到8000美元以上。

美国的公立学校和私立学校在硬件上几乎是没有差别的，很多时候，公立学校因为享受政府拨款，硬件设施可能还要更好一些。教师的教学质量差别也不大，所拿到的工资也没什么差别。而且，一旦孩子进入了公立学校，只要一离家，孩子就像进入了保险箱，早晚会有校车接送，中午会在学校就餐，家长们一天都不需要再为孩子的事情操心了，出了任何事情都由学校负责，还可以省下私立学校高昂的学费和生活费。哪怕是收入还不错的中产家庭，也会精心算计一下，尽量在合适的好学区内购买住房，然后送孩子进公立学校。

如此一来，折磨我们国内年轻父母们的学区房难题，对美国父母来说，也是一样一样的啊。如何选择？聪明的华人自有办法。一位经验丰富的过来人介绍了他在德州选学区房的诀窍，一句话：看数字！数字有三：一是学校的统考及格率。美国的孩子并不像我们想象得那样轻松愉快，每学年末，他们也要参加全州性的各门课统考，每个孩子的成绩虽不排名也不公布，但学校的总体及格率是要广而告之的，并会成为新生家长选校时的首要参考指标。二是学区内享受免费或半价午餐的孩子的比例。如果出身于低收入家庭，公立学校的学生可以申请半价甚至免费午餐。美国人认为，低收入家庭的父母由于更多时间要忙于生计，会相对忽视孩子的教育，孩子会更加顽皮或不好管理。所以，这个比例不能大。三是种族的比例。尽管德克萨斯尤其休斯敦是全美最国际化的地区，没有一个种族包括白种人的比例超过50%，但在普通美国人心目中，白种人多的区域才算富人区，房价高，学区也必然好。亚裔和其他族裔的精英阶层也慢慢会聚集到这样的区域内。特别是亚裔，既聪明又勤奋，而且普遍重视孩子的教育，学区中亚裔孩子的比例也成为近年来很重要的考量指标。

可怜天下父母心，中外皆然。

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泰国公寓为何吸引中国人投资？

泰国经济在各个领域保持着活力， 其中房地产业最为突出。在物业稳定增值的情况下，投资泰国公寓能得到高额的回报，这一巨大商机吸引了一大批中国投资者目光。

泰国公寓为何吸引中国人投资？

从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。中国投资者将目光投向泰国公寓，至少有三组计划于2015年在曼谷东部推出三个价值50亿泰铢的项目，这些项目大多临近附近的便利公共交通设施。除了曼谷，中国投资者有兴趣在芭堤雅，华欣和清迈，自己的同胞最喜爱的目的地进行公寓投资。

泰国房价较中国香港或新加坡相比并不高，中国、欧美、日本人士希望买在泰国公寓的人数正在增加。根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且，目前有180万的外国退休人士在泰国生活。投资泰国公寓对中国投资者非常有吸引力。

泰国环境优美，山青水秀，加上国际一流的医疗服务，低廉的物价水平，令泰国成为越来越抢手的退休目的地。泰国法律规定，年满50岁的外国人即可申请长时间居留泰国的养老签证。

泰国具有优质的教育条件，在泰国居住可以解决孩子的教育问题。同时，外籍人士和泰国人一样，拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代（无遗产税），受法律保护。

 

加拿大换房手续必读：那些年我们一起追过的贷款

如果由于生活需要，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。加拿大的华人移民中，很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女，或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化，使人最先想到的就是换房问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。

详解加拿大买卖房过程中的贷款安排

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。

例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。

例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元;旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即1800元;原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入12000(10000+1800-1600)元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样，BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房的消费者来说，财务上的安排更容易些。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款(bridge loan)，银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。

例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

本文试图说明换房过程中的一些常见问题处理方法。每个消费者的财务状况和未来打算都不同，如果打算换房，建议先咨询银行，再动手操作。

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移居泰国的6个理由

泰国是距中国最近、文化最为相通的国家之一，因而多年以来就存在不少中国赴泰移民。近10年来的这股移民潮被一些学者称为“第三次移民浪潮”。那么，中国移民为什么要移民泰国呢？

移居泰国的6个理由

1、因为生活方式和生态环境

吸引他到泰国的不仅仅是新的商业机会，也有些人是喜欢泰国的生活氛围和环境：相比国内的很多城市，清迈都要更为干净整洁，空气质量也更好。当然，也因为这里已经成为国际性的旅游城市，有各种风格独特的咖啡馆、餐馆和旅游项目，一些“小资”就是因为生活方式和生态环境的因素住在了清迈。

考取泰国的留学生相对容易，而泰国高等院校也乐于招收留学生，泰国的学费也较欧美国家低许多。另外，泰国的生活成本比西方国家低，就业岗位也不少，因而吸引了大量中国青年移民。考取泰国的留学生相对容易，而泰国高等院校也乐于招收留学生，泰国的学费也较欧美国家低。

2、生活消费低福利好，到这里养老不错。

对中国大城市和西南地区的中产阶级来说，以后到清迈养老似乎是个不错的选择，这里的生活消费要比中国大多数省会城市低，四季长夏，事实上，欧美人退休后到泰国养老已经有将近二十年的历史，即便是普通蓝领、白领退休也可以用欧元、美元退休金在泰国过更为舒适的生活。我记得2008年去泰国还惊讶于芭提雅的欧美老男人数量之多，后来发现，在曼谷、清迈同样有为数不少的退养人士。

泰国政府规定超过50岁就可以办理养老签证，可以呆一年以上，只需要每年去当地移民局报到一次。即使获得一年的签证，也可以有很多方便的变通办法，比如签证快到期就坐汽车去临近的柬埔寨等国进出一次，再办一下签证即可。很多不到50岁但在泰国长期居住生活的欧美人也是如此处理。

只要你是泰国公民，不管是小小的一次感冒还是十万火急的大手术，去任何一家公立医院救治只收30铢手续费(即6元人民币)，其他一概不收。可见，泰国虽然相对于中国是个小国，但福利上却不比中国逊色，

3、有更多的商业机会和多元的环境。

相比周边的柬埔寨、缅甸、老挝，泰国更为发达，基础设施更好，而且民风较为开化和温和。新移民到曼谷、清迈、芭提雅、普吉这样的大城市和旅游城市的比较多。三十年来有将近三十万中国台湾商人到到泰国“打拼”，从事旅游、加工业、农业等各种产业。近年中国内地商人接踵而来，多是西南临近地区的冒险家，其中不少人似乎更喜欢到柬埔寨、缅甸、老挝这种刚开放有爆炸性成长和暴富机会的地区开拓与中国有关的生意。

近几年来，两国政府间持续“中泰一家亲”的友好关系，给商业带来了空前机遇。现在，与中国有关的商贸推介会、投资签约会在泰国屡见不鲜，许多新移民利用在国内的知识，到泰国发展生意。

4、移民泰国性价比高。

超大都市的中产阶级似也都“不安于室”，怀着对雾霾的无助和对未来的不确定感寻找方向。就目的地情况而言，东南亚或许只能算次优的选择，但毕竟好抵达、离中国近，算是性价比合适还有点心理安全感的一种选择吧。

5、不限制生育，生男生女都一样。

泰国因为人口极少，所以政府不限制人民的生育量，在这里，你就是生个4胎5胎也绝对正常，正因如此，这里没有中国那么严重的”重男轻女”现象，毕竟“机会”多多嘛。

6、可以自由信佛修行

泰国是个佛教国度，所以在这里出镜频率最高的人就是僧人。在中国，一般都很少有人带发修行，即使有，也需要很严格很苛刻的条件。但在泰国，你完全摒弃这一点。中国人和泰国人的”修行观”完全不同。如果有人在中国出了家，那肯定认为是得了什么抑郁症或受了什么大的伤害，那他们家的祖宗可能就要被人笑话了。但在泰国出家却截然相反。他们经常把出家当作是舒缓压力和调节心情的一种渠道，而且你可随时出家随时还俗，丝毫不会遭到别人的白眼。

不过，近两年来，由于泰国局势的动荡，也让很多想去泰国旅游的华人都处于观望的态度，至于移民，就更要谨慎考虑了。