居外独家解读：中资海外地产投资现五大趋势

2014年第四季度，安邦保险和中国银行两笔大单，标志着金融机构成为中资海外地产投资并购的生力军。根据某权威媒体发布的报告显示，2014年四季度共发生9宗涉及中资海外房地产并购事件(不含绿地投资)，披露金额约38.44亿美元。相比第三季度，并购数量下降55%，然而已披露金额却环比上涨113.44%。其中，安邦保险在10月份19.5亿美元(约合人民币120亿)大手笔收购纽约华尔道夫酒店成为四季度第一大单，金额超过四季度房地产行业海外并购流量的一半。同时根据该报告显示，四季度房地产海外并购呈现出如下五大趋势。

中资海外地产投资现五大趋势

第一，投资主体多元化。此前房地产海外投资并购往往以开发商和大型综合资本为主，现在安邦保险大手笔收购华尔道夫酒店，代表险资强势介入海外房地产市场，体现了投资主体开始呈现多元化的趋势。并且，险资追求长期稳定的现金流与房地产市场平稳的投资回报不谋而合。

第二，民企积极参与海外并购。报告显示，第四季度9宗房地产海外并购事件中，有6宗是民企作为并购方发起的。随着国企海外房地产并购活动的降温，和政府放宽“走出去”的门槛，民企势必会更加踊跃地加入到海外房地产市场的投资阵列中。

第三，并购主体和标的所在区域集中化。从并购发起方和标的所在地区来看，都呈现出相对集中的态势。9宗海外房地产并购事件中，有7个并购方来自北京、上海和中国香港；相对应的是，欧洲和美国主流市场继续成为中资海外地产并购的首选之地。这种相对集中的态势在未来短时间内还无法改变，由国内一线城市作为主力向欧美发达市场投资的情况还将持续。

第四，日本房地产市场投资价值上升。《报告》提出，日本很可能会成为将来一段时间内房地产投资并购的新宠。日元兑美元从2014年8月份就开始走上贬值通道，贬值幅度超过15%，加上日本国内持续通货紧缩的风险，市场普遍认为将有下一轮宽松货币政策出台。日元长期贬值的预期将开启低日元时代，同时也给中企投资日本房地产市场打开了便利之门。

第五，出现“平台型”新投资模式。与此前中资直投海外房地产市场不同的是，复星国际通过收购日本IDERA资产管理公司，并以此作为投资当地房地产的主要平台。IDERA本身对于日本当地的金融、税收和法律体系都有全面了解，借助IDERA的前期铺路，复星顺利完成日本天王洲花旗银行中心和品川公园大厦的收购事宜。这种先在当地市场收购一家经验丰富的地产投资管理公司作为跳板，降低当地市场对于中资企业并购的抵触之心，从而帮助母公司进行下一阶段的投资并购模式，值得其他中企借鉴。

 

 

 

新加坡房地产：非有地私宅租金一年来滑落5.3%

据新加坡《联合早报》近日报道，新加坡非有地私宅租金在12月连续11个月下跌后，在过去一年滑落了5.3%，其中以高档私宅租金的跌幅最大，达到6.7%。

根据新加坡房地产交易信息网站SRX的预估数据，新加坡非有地私宅租金去年12月份环比下跌0.8%，其中高档私宅租金跌幅最大，滑落了1.2%。中档私宅与大众私宅的租金跌幅较小，分别跌了0.6%与0.3%。

新加坡房地产：非有地私宅租金一年来滑落5.3%

新加坡智信研究与咨询（R” ST Research）总监王伽胜说：“中央核心区（即高档私宅）的跌幅最大，是因为公司继续减少外来专才的房屋津贴，作为一种有效的节省成本策略。”

王伽胜指出，虽然大众私宅12月份的租金跌幅最小，但租赁需求疲弱，加上有项目完工，可出租单位增加，给租金施加下行压力。

亚洲外来专才较精打细算

他说：“大部分的外来专才还没选择到郊区居住、租下那一带的共管公寓，尤其是西方外来专才。这是因为郊区项目一般至少有300个单位，有时会有点挤。”

他说，西方外来专才比较喜欢环境清幽的小型项目，而租下大众私宅的人多数是来自亚洲的外来专才。“他们比较会精打细算，甚至会考虑租下政府组屋的房间。”

王伽胜指出，大众私宅租金下跌的另一个原因，可能是因为租户觉得各个单位都大同（楼盘）小异。

“因此，业主的上策是降低租金，提供好处，包括房屋勤杂服务等。比如说，经纪人可能会负责租出同个项目里的多个单位，好让业主以较划算的价格提供这些额外服务。”

根据SRX的数据，非有地私宅租金从去年2月份就开始下跌，从去年初到去年底，共下跌6.4%。

中档私宅与大众私宅租金在过去一年分别下滑4%和6.2%。

出租单位方面，SRX估计去年12月份租出的单位有2968个，与去年11月份的3026个单位相比，少了2%。

出租单位同比则下跌14.1%。前年12月份，共有2601个单位租出。

新加坡政府组屋方面，SRX价格指数显示，12月分的租金环比下滑0.4%，其中四房式、五房式与公寓式组屋分别跌0.7%、0.6%和0.3%，三房式单位则起0.4%。

 

伦敦居民个性地图帮投资者找到适合的住宅区

据《卫报》报道，剑桥大学学者对56000名伦敦居民的性格特征类别进行研究，绘制了伦敦地区216个邮编区域的居民个性地图。

从地图上来看，伦敦这个世界大都市的各个区域居民性格不同，有的地区居民外向热情，也有地区居民不友善事事挑剔，当然也少不了有些区域聚集居民喜欢尝试新鲜事物。

伦敦居民个性地图帮投资者找到适合的住宅区

根据该报告，伦敦市中心和威斯敏斯特区（Westminster）的居民最不友善，亲和性最差，这或许可以解释为什么当地居民很多都能在事业上获得成功。主导该项研究的剑桥大学心理学家杰森·伦特福罗（Jason Rentflow）表示，从职业角度上来说，成功人士的亲和性往往较低。正是这种不在乎是不是会被别人讨厌的态度能够帮助他们在不少行业获得成功。

而居住在伊斯灵顿（Islington）和国王十字（Kings Cross）地区的人则更多的偏向于尝试新东西，这些区域往往犯罪率较高，房屋密集，具有更为广泛的民族和宗教多样性。而越远离市中心的区域，开放性越低，特别是东部区域。

伦敦西南地区和万兹沃斯（Wandsworth）聚集了众多外向居民，情绪也更稳定。数据显示，该地区居民的平均生活满意度较高。

研究学者希望借由这些数据来解释哪些因素可以使得伦敦居民获得幸福感。这份发表在《国家科学院学报》上的研究报告认为，居住在和自己个性相一致区域里的居民生活满意度最高。

伦特福罗认为居住地点对幸福感有影响，但并不能一概而论。居住在一个具有可以影响你的个性的区域将会提升你总体的生活满意度。

伦敦最为友善的居民大多居住在市中心外的居民区，这些地区拥有更大的花园和公园空间。但这些区域对具有开放、创造性思维的居民并没有多少吸引力。伦特福罗解释道，对于开放性很大的居民，例如艺术家或者从事创意产业的人群，住在更为多样、人口更多的区域可能会更加开心，因为周边会有很多刺激因素来满足你的好奇心。

该研究的合作者芬兰赫尔辛基大学的马库斯·约凯拉（Markus Jokela）表示该研究结果挑战了之前认为城市中会有一个最好的居住区域的想法。很多研究都将注意力放在了收入和低犯罪率上，且都是就广泛的地域进行研究，而没有考虑个性差异，因此认为在同一个地点，无论什么样的人的幸福感都是一样的。但这次的研究表明，个人的幸福感与周边环境是否符合其个性息息相关。

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位置优越的南澳土地 帮您实现葡萄园业主之梦

对想投资澳洲土地的人们来说，一个绝佳机会就在眼前！一块面积为80公顷的土地正在热售，其所在地是 “河地葡萄酒产区”（Riverland Wine Region），占据优越位置。土地上有一片葡萄园（56.17公顷）、一片柑桔园（13.02公顷）以及一块空地（10.81 公顷）。一直以来，澳洲都是国内热门的投资、移民目的地。然而，现在国人的投资走向，已由之前的别墅公寓类房产投资，转向土地、农场、葡萄酒庄园投资。抓住这个难得的机遇，您就能实现财富升值！

位置优越、出行方便、美酒相伴的高品质生活

这块土地是南澳大利亚州派克河洛克斯顿梅恩路第24号地块（Lot 24 Loxton Main Road, Pike River, South Australia），占据十分优越的地理位置，因此具有突出的投资价值，是难得的购买机会。

从这里驾车前行约2.5小时即可抵达阿德莱德市，而距颇具地方特色的小镇——伦马克（Renmark）只有15公里，距贝里镇（Berri）28公里。同时，它也靠近镇区的所有生活服务场所、备受推崇的学校、医疗机构和购物区。在这里工作、生活能享有很多便利，对有孩子的家庭来说也是理想的选择。

土地上的葡萄园运营良好，可以一圆您成为葡萄园园主的梦想。对于那些真正想要投身于澳大利亚葡萄酒行业的投资者来说，所获得的回报将远远超出一份财务报表的范畴。你的生活方式将因此发生潜移默化的变化，逐渐转型为彻彻底底的高品质生活——你将能品尝优质的葡萄酒，品味新鲜食材烹制的美食，和一些充满兴趣的朋友分享经验，并且享受世界上最美丽的一道风景。

一块面积为80公顷的土地正在热售，其所在地是 “河地葡萄酒产区”（Riverland Wine Region），占据优越位置
土地上有一片葡萄园（56.17公顷）、一片柑桔园（13.02公顷）以及一块空地（10.81 公顷）
这块土地是南澳大利亚州派克河洛克斯顿梅恩路第24号地块（Lot 24 Loxton Main Road, Pike River, South Australia），占据十分优越的地理位置
土地上的葡萄园运营良好，可以一圆您成为葡萄园园主的梦想
土地上有一套高端4居室住宅，宽敞舒适，适合多人口家庭居住

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2015中国人将继续“虎咽”澳大利亚房产

专为中国买家服务的国际房地产网站Juwai的执行长亨利(Simon Henry)预测，今年外国人购买的澳大利亚房产将比2014年增长15%至20%。 “澳大利亚房地产市场面临很多逆风，但幸运的是我们的分析显示国际投资将可弥补一些国内损失的需求。”亨利说。

曼哈顿、布鲁克林太贵 纽约皇后区房租“一片涨声”

美国纽约一向是全球租房最贵的几个城市之一，据房地产经纪公司Douglas Elliman最新发布的报告显示：此前房市火热的曼哈顿和布鲁克林公寓租金在去年出现了小幅下跌，不过皇后区的公寓租金则出现了较大幅度的增长。（相关资讯：纽约房租）

此前房市火热的曼哈顿和布鲁克林公寓租金在2014年出现了小幅下跌，不过皇后区的公寓租金则出现了较大幅度的增长

根据Douglas Elliman发布的2014年第四季度大纽约地区房市报告，与2013年相比，曼哈顿公寓的月平均租金在2014年下跌了1.2%，平均为3960美元。布鲁克林区的公寓租金则是下降了1.3%，为3139美元。

相比之下，皇后区的公寓月平均租金则出现了大幅增长，增幅为4.9%，达到了每个月3015美元。

Douglas Elliman的副总裁科林布拉特（Yuval Greenblatt）将这一变化归因为：越来越多被曼哈顿以及布鲁克林高额租金吓走的租客搬到了皇后区。

根据该报告，去年关于纽约租房市场最大的一个变化是：新租约的数量出现了前所未有的增长。以布鲁克林为例子，与续约的租户相比，在该区签订新租房合约的租户出现了111%的增长，这一数字在皇后区则是达到了121%，就算是在新房不多的曼哈顿，签订新租房合约的租户也比预约租户多出了33%。

Douglas Elliman分析师说：这一趋势显示：租户和房东对续约的租金存在分歧。

这份报告还显示：虽然曼哈顿的房价仍是纽约五大区中最高的，不过布鲁克林的房价正在飙涨。

近几年来，布鲁克林出现了大量新建的公寓楼，不过这仍无法满足人们对该区公寓的极大需求。Douglas Elliman的报告显示：布鲁克林独立产权公寓（condo）的中间价格在去年上涨了2.6%，不过光是在去年，在该区可供出售的房屋数量就上涨了41%。

科林布拉特说：”房地产市场一直遵循供需市场规则，不过对于布鲁克林房产的需求实在太强烈了。”

数据显示：去年第四季度，一个位于布鲁克林区的独立产权公寓往往只要挂出平均23天，就可以成交，这一时间和2013年相同时候比，缩短了73%。

除了布鲁克林外，皇后区的房市也在持续升温，报告称，皇后区的房价在去年上涨了14%，而房屋供给量在去年则是上升了7%。
 
此外，去年第4 季度，布鲁克林房屋的均价为58万5千美元，皇后区的均价则为43万475美元。

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纽约州州长宣布减税计划 纽约房产税最多可减2000美元

根据纽约州长葛谟14日公布的一项17亿美元全面性宽减计划，纽约屋主支付的房产税最高可能减少2000美元，而租客也可节省多达750美元。

纽约州长葛谟提出降低房产税计划

葛谟在霍夫斯彻大学 (Hofstra University)演讲时说，房产税(property tax)减免将是他第二任州长任期开始时的最优先预算项目，正如他在首任时一样。

他宣称：“倘若纽约成为全国的税都，长远来说是没有前途的。”

他说：“年轻人为什么要出走？是因为税重。企业为什么要撤离？也因为税重。”

在葛谟的房产减税计划中，共有130万个业主合资格获减房产税，纽约市占了20万9000个。

这些退税将根据收入而定，业主的收入上限是25万美元，租户的收入上限是15万美元。

屋主支付的房产税若超过收入6%，便有资格获得减税。

纽约市的屋主估计平均可获减免房产税872美元。

纽约市郊长岛纳苏郡的房产税比其他地方高得多，因而房产税平均可望减少1208美元。

全州约有100万名年收入不到15万美元的租户，其中纽约市的租户将有资格获房产税宽减多达750美元，州内其余地方的租户将有资格获宽减最多500元。

葛谟说，他与共和党领导的州参议会和民主党掌控的州众议会磋商预算时，将会致力推行减税计划。

他说，他在第一任期内把房产税的年度增幅上限定为2%，及后冻结房产税率，这次的计划是延续他第一任州长的减税行动。

他说：“这次将会是首次实际减税。”

葛谟去年亦提出退税给租户，但被州议会拦阻。

葛谟说，这项计划可能“分阶段”实施，可能需时超过一年。

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南加州房市价量双扬 洛杉矶表现抢眼

南加州2014年12月房市价量双扬，中间房价升至41万5000元，年度涨幅5.1%，成交量增加4.3%。其中洛杉矶县中间房价46万元，橙县59万1000元，圣地牙哥县44万元。

2014年12月洛杉矶县中间房价46万元，比上一年同期上涨7%

根据CoreLogic DataQuick的统计，洛县12月中间房价比一年前的43万元上扬7%。成交6459栋房屋，比一年前的6240 栋增加3.5%。

橙县12月中间房价比一年前的57万元上涨3.7%，但成交量2880栋，比一年前的3089栋减少6.8%。

圣地牙哥县12月中间房价比一年前的42万元上扬4.8%。成交量3290栋，比一年前的3099栋增加6.2%。

包括洛县、橙县、圣地牙哥县、河滨县、圣伯纳汀诺县与范杜拉县在内的南加州，去年12月共售出新屋与再售屋1万9205栋，比一年前的1万8415增加4.3%，比11月的1万5643栋激增22.8%。

南加12月中间房价比一年前的39万5000元上扬5.1%，比11月的41万5000元上扬0.7%。

CoreLogic DataQuick分析师Andrew LePage说：“单单一个月数据并不能代表房市走势，但12月房屋成交量增加显示，最近数月低房贷利率与就业成长，让人们又有兴趣购屋。”

南加房市在投资客与现金买家所占比率持续减少之下价量双扬，下一步要看高需求与高房价能否吸引更多屋主卖房、以及建商是否愿意兴建更多新屋。

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中国投资者目光转向南非 Swartland Winery酒庄日前被中国商人收购

中国商人William Wu以未对外公布的价格收购了南非酒庄Swartland Winery，标志着中国投资者对南非葡萄酒兴趣的兴起。

中国投资者收购南非酒庄Swartland Winery

Swartland Winery酒庄的70位股东同意将酒庄51%的股份出售给中国投资者William Wu。根据新闻媒体“独立在线（Independent Online）”的报道，此人为中国一家大型证券公司的所有者。

虽然无法立刻确认此次交易的细节，但据彭博通讯社（Bloomberg）报道，吴先生表示中国市场对Swartland葡萄酒“已有一定需求”。

Swartland Winery酒庄创建于1950年，每年从位于马姆斯伯里（Malmesbury）郊外的酿酒基地酿造2,400万瓶葡萄酒。酿酒葡萄来自在3,600公顷土地上耕作的葡萄种植者。

该酒庄的葡萄酒种类十分广泛，既有Lion’s Hill品牌下的入门级单一品种梅乐、赤霞珠和霞多丽葡萄酒，也有限量发行的灌木葡萄藤（Bush Vines）系列。

Swartland Winery酒庄已将约55%的葡萄酒用于出口。目前尚不清楚酒庄是否将调整供货以服务中国市场，或开发闲置的生产能力。

此前，其他中国投资者已经显示出了对南非的兴趣。

2013年，完美（中国）有限公司收购了位于开普葡萄酒产区（Cape Winelands）的Val de Vie Estate酒庄的51%股份，包括酒庄酒窖、21公顷葡萄园和古老的庄园。该笔交易的财务细节没有被披露。

据南非葡萄酒行业分析机构Sawis的数据显示，2008年至2013年期间，南非向中国出口的葡萄酒增长了三分之一左右，达570万升，相当于760万瓶。

但是在2013年，中国政府的厉行节约政策和进口葡萄酒的库存过剩问题导致中国葡萄酒进口商减少订货量，南非葡萄酒的出口在2012年将近600万升的基础上出现下降。

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中国香港叫停投资移民 美国EB-5将受影响？

1月14日，中国香港特首梁振英发表2015年《施政报告》，报告中宣布将于15日暂停推行“资本投资者入境计划”。而一直“岿然不动”的美国投资移民或许将受到影响，未来将进行政策调整。

资料来源：中国香港特别行政区政府入境事务处

在移民业界看来，未来收紧投资移民的将不仅仅是中国香港。虽然短期内各移民目的地国或并不会提高投资移民门槛，有的国家甚至还可能放宽投资移民政策。但从长远来看，只有钱的“土豪”并不会永远受欢迎，人才才是各国真正期待的。

专家介绍，在不少国家，投资移民往往是短期政策，而技术移民才是真正受欢迎的。尤其在欧洲等非传统移民国家，对投资移民的需求仅仅来源于现阶段经济压力之下，其对于资金的短期需求。一旦本国经济复苏，投资移民也不再必要。

今后，美国投资移民政策还会像现在看起来的那样依旧“岿然不动”吗？

据移民专家分析，移民市场已经普遍认可2015年美国投资移民政策会进行大调整的猜测。“涨价”基本只是一个时间问题。移民专家预测，价格将从当前的50万美金涨至90万美金。

另一方面，由于2014年已经出现美国投资移民10000个配额用尽情况，2015年配额并未增加，2015年递件数量应该和2014年持平。因而，排期也属意料之内。没有抢到排期的家庭将会受到影响，而申请者子女接近21周岁的家庭将受波及最大。因为美国投资移民政策规定，超过21周岁子女只能作为独立申请人申办移民。

美国EB-5投资移民政策自推出以来，政策并未有过大调整。2015年9月30日，美国国会将会就EB-5区域中心法案进行延期表决，根据目前美国国内形势和世界整体移民发展趋势看，此次延期表决后，或将有一批美国EB-5投资移民政策改革方案出台，单纯“涨价”、“排期”是最乐观的预期，其他不可预知的政策变动可能会更广泛的影响美国投资移民申请者，比如增加语言要求或是加强对于资产来源的审核。

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