在过去的12个月中，英国的私人房东年平均收益为15%，相当于每套房产赚了2.7万镑，预计至2015年春天，他们的资产总值将到近1万亿英镑。
在过去的几年时间里，英国“买房出租”这一领域扩展迅猛。官方统计数据显示：自2001年起，大约有200万的业主加入了这个领域。英国房屋抵押贷款发放机构Kent Reliance预测到2016年，英国私人房东的人数将增加至500万，在英国所有业主中，以出租为目的投资客将达20%。
据英国国家统计局与土地注册处提供的数据显示：2001年，私人房东拥有的房产总值约为2621亿英镑，目前，这个资产资番了3.5倍，达9307亿英镑。2007年起，这个领域增长的61%要归功于伦敦房产的增值，伦敦私人房东的房产增值到了1660亿镑。
在私人买房出租领域，有41%的投资者集中在伦敦，产值达3773亿镑，另外有15%的投资者集中在东南部。
在房屋出租市场，同时也能看到一个现金流的增长。其中，现金流在“买房出租”领域的增长额为34%。尽管英国房价上涨有趋缓的迹象，但Kent Reliance 预测，到2015年第二季度，“买房出租”领域的资产总值将超过1万亿英镑。该机构的报告同时指出，房价上涨会使租金/房价收益比值下降，但是房东的年度收益却增加了。去年，英国的私人房东相当于在每套房产里赚到了2.7475万英镑，平均收益额为15%，整个领域的总收益为1240万亿镑。
自2007年上一房价高峰至今，全英房东的平均收益为8.3万镑，其中伦敦的房东平均从每套房产中收益22.4257万镑。在整个英国，房东们每月可以收到38亿万英镑的房租。
Kent Reliance的所有人安迪.高登（Andy Gloding）指出，2009年以来的英国房产复苏，让英国的房产投资者获益将近10亿英镑。但最根本的原因是租房需求的增长。“买房出租”领域在英国的繁荣并不是昙花一现，因为2001年来，英国新增的住户中，有80%的人住在出租房里。房价高、工资低等现状让买房变得越来越困难，英国人越来越适应长期租房的人生选择。
明年4月，英国关于养老储备金的新政策将会实施，到时退休人员可以提前一次支取养老退休金，人们相信将会有更多的现金涌入“买房出租”领域，作为退休人员理财的一种方式。
张思琪专栏全集
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申请条件：
提起普罗旺斯（Provence），就让人想到那一望无际的紫色薰衣草田园、蔚蓝的地中海海岸、一年四季都温暖灿烂的阳光以及海鲜美食。这个世界闻名的薰衣草故乡，也是倍受游人青睐的旅游胜地。住进这个世外桃源般的人间天堂，是许多人的梦想。目前一个绝好的机会就在您的眼前——当地一栋雅致的田园式住宅和一艘27米长的游艇（网址：www.moon-glider.com）正在紧急出售。投资者如一同购入住宅和游艇，将享受15%的折扣。
生活在普罗旺斯，慢品生活之美
这栋正在出售的住宅，位于普罗旺斯心脏地带的瓦尔地区（Var Region），坐落于多个集镇之间，这里分布着洒满阳光的老教堂、狭窄的小巷和绿荫覆盖的长长街道。住宅位于一处绝美的乡村之中，该地分布着藤蔓覆盖的山谷，并且坐拥远方山脉和森林的全景。
凭借着怡人的气候，美丽的海景和完善的娱乐设施（赌场、游艇码头、高尔夫球场等），蔚蓝海岸和普罗旺斯地区一直是欧洲和北美富豪的聚居地。人们热衷于在这个美不胜收的地区置业，无论度假或者自住，都是非常理想的投资之地。您在此时购买这座住宅和游艇，会享有极有优势的价格，难得机会不可错失。
普罗旺斯无与伦比的生活质量，社区良好的安全，和它的不可复制的美丽宅邸以及海岸风景，让这个地区成为了住宅投资回报最稳定的地区之一。普罗旺斯的生活简朴而高尚，单来这里把节奏放缓，好好地吸一口忘草香，尝一口鲜味芝士，也是人生难得的境界。而如今，您也有机会开始慢品生活之旅，在这座环境清幽的住宅里卸下紧张与疲惫，拥抱舒适的生活。
随着网络的日益进步，大家获得各类信息的来源更为广泛，很多人借着这一优势决定自己出售房屋，而不找代理经纪，希望就此省下一笔客观的代理费，以便增加一点现金流，为下一套新房做打算。
然而，听着好似简单可行，省下的钱也不少，但其中承担的风险和人力物力绝对是不容小觑的。今天我就详细来解答：私卖房屋与经纪代理有何不同？经纪能为卖方提供哪些自己难以达到的服务和工作？
正如文章开头所说，如今网络盛行，各类房屋买卖网站层出不穷，将自己的房屋信息发布在各个网站获得关注也未尝不可，此外，像经纪一般在家门口插一块For Sale的牌子也简单易行。但是，房屋毕竟不是一笔小买卖，且不论真正能够触及到多少潜在买家，就仅凭放在一般网络媒体很难让人信服其真实性和可靠性。
众所周知，在加拿大大部分买家是通过MLS接触到房源的。而想让你的房子得到最多潜在买家的关注，MLS无疑是一个最优质的平台。MLS还受到地产局的管理，只有注册地产经纪才有资格将您房屋信息放到此系统中，专业可信程度也就大大加强了。
虽然，如今有些经纪公司现在仅提供“挂牌”服务，只要您支付一笔费用，就能将房子发布在MLS上，但MLS上的每个Listing的介绍和填写规范都需要注意，只有专业详尽的介绍才能更抓住他人眼球，要想自己将其写得出彩出色，一定会花掉您不少的时间和耐心。
通常人们的私卖心理就想要节约下来需要支付给经纪的佣金，幷且同时相信自己比经纪更了解自己的房屋，可以卖出更合适的价格。
但其实事实并非如此，有关的统计分析表明（NAR，National Association of Realtors），平均来讲，人们通过专业房地产经纪卖掉房子的价格要比自己私卖的价格高27%。拥有充分经验的经纪能够更准确的给房屋估价，通过对比相同的房子，不同的地区差价，相同的地区不同的或类似的房型，还有上市时间，房子的内部结构，状况，房龄等数十项资料综合判断，结合即将采用的售房策略，确定房屋的售价。还能及时给您提出忠恳有效的意见，让您投入小钱做一些改造，从而卖到更高价。
私售由于市场推广的平台狭隘、经验的匮乏，难以在短期能接触到合适的买家群，一般销售周期较长，其所滞后的交易也会导致您白白损失数月时间和一定房屋支出。
卖房时你要自己加强防范意识，安全问题必须要考虑。如果有人在看房时顺手牵羊拿走了您家的贵重物品对您的损失也是极大的。
通过经纪代理房屋，所有预约看房的买方代理经纪信息都有记录，买方来看房时有其经纪陪同，大大降低了您的安全隐患。
一、私卖时您要面对各类买家，以及其强有力的代表经纪，如果您面对的是大牌经纪拥有极高的素养和谈判能力，杀价杀到你片甲不留、毫无还手能力都是非常有可能的。他们会挑出您房屋的所有缺点，牢牢压价，这种情景对您来说会是非常被动的。但如果您同样有一个经验十足的经纪代理，那么您的利益将会由您的经纪维护，他能用他的职业经验来帮助你保守住底线， 您也免于面对各类繁杂买家。您的代理经纪会尽一切可找出房子的亮点，能将价格抬高，与对方势均力敌的进行谈判。
二、面对房地产买卖的法律合约，很多人都是一知半解，对于如何面对Office中的种种条件是接受还是拒绝，分寸也不好把握。没有专业的人员协助，要是在法律文件中出错，对自己不利那您的损失将会很大。
三、另外，即便私售过程幷不艰难，到了最后关头买家也很难相信你，幷支付定金。就算最终买卖双方就价钱达成一致，买家也有可能疑惑和犹豫，因为他可能会顾虑无法证实你就是真实卖主，或者顾虑第三方的可靠性用以托管定金，买方会担心定金的安全。如果同过经纪买卖，押金则会放入专门信托账户，能避免被骗。地产经纪本身也有保险，如果他们的过失使你遭受损失，你将能得到相应赔偿。
房屋买卖是人们一生中的重要决策，在这一关键的转折中为自己省时省力省心，还能获得最大的主动权以及经济回报，是每个人都梦想的。即使在慎重决定下选择私售，也要尽可能的争取专业帮助，做好充足的准备。
雇佣房地产经纪的确会花费您一些佣金，但一个优秀的经纪，其为您争取来的时间、精力及专业价值都是远超佣金金额的。私售房屋表面看省下了几千元甚至万元，但其中的风险也是不可低估的。这也就是为什么现如今绝大部分人依旧选择地产经纪代理买卖房屋的原因。
江晓清专栏全集
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时间总是这样匆匆来去，挥手之间就已与昨日作别，因此不论我们身处何地何时都要把握住时下最重要的经济、生活的动脉，活在当下，让自己不要留下任何遗憾。我每月更新大多地区房地产市场走势，希望读者能感知大多地区的房产脉搏，为自己的买卖投资保驾护航。
11月房市持续火热供需不平衡交易量依然走高
多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）主席Paul Etherington透露，今年11月大多地区Greater Toronto REALTORS®对多伦多 MLS 系统的统计一共显示有6519起居民住房买卖交易，销售额比去年同期上升了2.6%。从今年1月至11月底，系统一共记录了8.8462万起交易，同比增长6.6%。这足以证明，今年房屋买卖市场的活跃程度有了显著的提升。
今年由于上市房屋数量有限，买家市场表现出了一定的焦虑，出现了供需不平衡现象。 而这直接也导致了价格的走高。今年一月以来，房价上涨了不少。11月的平均房价达到$57.7936万，较去年11月上涨了7.4%，累计今年的这11个月，总共涨幅达到8.4%，总体平均房价为$56.7198万。这一增长速度让不少之前就购入房产的投资者表示很欣喜，可以说这种增长势头是近几年最凶猛的。
对于持续不足的房源供给却仍能达到高交易量，这令不少人表示疑惑。对于这一现象Paul Etherington表示其主要原因是，现阶段的房贷额对于大多数家庭来说仍在可承受范围，贷款条件也能被大多数人接受。从长远来看，房屋投资依旧有“保障”，大家都想分一杯羹。
对比去年，各类房屋价格在11月都有了明显增长：
大多伦多地区总体房屋统计数据
总体来说，11月的房屋交易数量是一年当中的一个低值，较10月会有一定下降。
11月加拿大销售排名：
1、多伦多市
交易量：2661起
房屋均价：$61.6130万
2、Peel市
交易量：1310起
房屋均价：$48.5754
交易量：726起
房屋均价：$50.5万左右
交易量：521起
房屋均价：$44.5034
3、Halton市
交易量：501起
房屋均价：$61.2492
交易量：173起
房屋均价：$77.7801
各类房屋类别的具体变化情况
11月的房屋市场从销量数据来看，在10月小高峰之后有明显的下降。大多地区总体11月独立屋销售3,068起，这比上月的4,163起少了不少，然而均价基本保持不变为$75.0112万。
11月加拿大独立屋销售排名：
1、 多伦多市
交易量：904所
房屋均价：$93.5122万
2、 Peel市
交易量：561所
房屋均价：$65万上下
交易量：278所
房屋均价：$50.4万
交易量：236所
房屋均价：$78.3083万
交易量：47所
房屋均价：$67.2453万
3、Halton市
交易量：275所
房屋均价：$76.2171万
交易量：98起
房屋均价：$98.8183万
交易量：70所
房屋均价：超过$74万
总体来说，11月的房地产市场稍稍褪去了前几月的热度，房屋交易速度放缓，平均房屋在市场的周期达到27天，叫价售价比也降到了98%的这一正常值。
11月销售总共650起，平均成交价格$53.6864万，在市场上的周期天数比独立屋低了不少，为18天，并且叫价售价比为依旧保持100%。不得不承认，如今许多买家面对高价位的独立屋时，都理智的考虑选择半独立屋，在保证生活质量的同时也尽可能的将开销安排在可控范围。
11月加拿大半独立销售排名：
1、多伦多市
销售量：261起
房屋均价：$66.7178万
2、Peel
销售量：215起
房屋均价：$44.4175万
销售量：106起
房屋均价：$49.5971万
销售量：105起
房屋均价：$39.21万
销售量：4起
房屋均价：$43.8575万
3、Halton市
销售量：45起
房屋均价：$48.8029万
销售量：21起
房屋均价：$45万
销售量：9起
房屋均价：$60.8222万
大多地区Condo Townhouse在11月一共销售509起，低于前两月的水平，平均价格与上月持平，为$390,559。
镇屋在11月大多地区的销售量为502起，总体平均价格起伏不大， 为$48.1428万。
每月销售量排名每月也都基本不变，这很大程度是由于各城市房屋比例所决定。销售量由高到低排名依次为多伦多、 Brampton、Milton，其中多伦多销售87起，均价回落到9月水平，为$655,194;Brampton销售65起，均价为$385,097；Milton销售49起，均价为$410,371。
11月加拿大Condo镇屋销售排名：
1、多伦多
销售量：184起
房屋均价：$43.1553万
2、Peel
销售量：188起
房屋均价：$36.7087万
销售量：147起
房屋均价：$38.6733万
销售量：39起
房屋均价：$28.9041万
3、Halton市
销售量：42起
房屋均价：$37.7593万
销售量：18起
房屋均价：$39.2128万
销售量：15起
房屋均价：$42.2167万
大多地区11月中共有1,667起Condo公寓交易，比上月2,000多起交易有所减少，平均价格超过37万。
11月加拿大公寓（Condo）销售排名：
1、多伦多市
销售量：1199起
房屋均价：$39.4225万
2、Peel市
销售量：238起
房屋均价：$26.9774万
销售量：204起
房屋均价：$27.4352万
销售量：31起
房屋均价： $22.7784万
3、Halton
销售量：46起
房屋均价：$40.2730万
销售量：20起
房屋均价：$50万
销售量：16起，
房屋均价：$34.8175万；
交易量：9起
交易量：1起
纵观11月的各类房屋情况，、销量虽有一定的减少，但价格还在保持，买家想要在这个淡季中获利实属不易。
TREB的高级市场分析经理Jason Mercer在11月的报告中，毫无例外的继续支持价格仍会走高的观点，他相信在短期未来的阶段，房地产需多供少现象不会有及时的改观，买卖市场的不平衡还会继续推高房价，2015年大多房地产市场基本会以这个基调继续发展。
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希望岛（Hope Island）位于澳大利亚昆士兰黄金海岸的北部地区，毗邻传统黄金海岸富人区神仙湾，所在位置河网纵横，水道交错，风光独好。这个澳洲首屈一指的富人区，是集高尔夫、冲浪、三大主题娱乐城、世界最大游艇会、六星级酒店于一身的顶级奢华高尚区。当地一座顶尖豪华住宅环抱于水边，设计精美、环境极为宁静，打造出完美无瑕的度假式生活方式。
希望岛：首屈一指的富人区，集各种生活乐趣于一身
住宅所在的希望岛度假村（Hope Island Resort）拥有极为优越的生活环境——这里建有著名的高尔夫球场、帕特卡什网球学院（Pat Cash Tennis Academy）、漂亮的公园和烧烤区，全部位于带全天24小时保安服务的门禁社区内。
感受澳洲高端豪宅生活，这座物业是您的最佳之选。住在这里，沿多条高尔夫球车车道和步行道路前行，可轻松抵达各种商店、餐馆以及海滨沙滩高尔夫球场。度假村距高速公路仅几分钟车程，向北有便利的道路通往布里斯班机场，向南通往库伦加塔（黄金海岸）机场，距两个机场均只有大约45分钟到1小时的车程。
希望岛依水而筑、临水而居，潮起潮落，穷目极舒，海纳百川，总揽天下大道。这里距离布里斯班市中心45分钟；距离冲浪者天堂20分钟，彻底放松身心地感受宁静、或者来一场刺激的水上运动，您的一切所需都将得到满足。
从希望岛驾驶私家游艇，仅需15分钟的航程即可进入波澜壮阔的布罗特伍德湾，进而进入珊瑚海。这里环境优美，自然条件优越，绿化程度高，非常适合居住，近年来备受澳洲本地人及海外投资者青睐。由于这些优势，黄金海岸市政府近期来调整了规划方案，把希望岛及周边地区作为重点开发区，力求把希望岛及周边地区建成一个集休闲，娱乐，居住为一体的新兴社区，所以这里已经吸引了很多开发商目光。在未来，这里商业及住宅会得到极大的发展。
凯蒂（Katy），位于休斯顿市中心正西方向约25英里，隶属 Harris County。凯蒂坐落于休斯顿地区最大的东西向主干道（即10号洲际高速公路）的南北两侧，位于Fort Bend、Harris 和 Waller三县交界，地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北贯通凯蒂市，可直达糖城。由于学区优质，房价适中，凯蒂市是休斯顿华人购房的另一热点。
房地产:
近年来，由于人口激增，凯蒂市住宅交易也一直十分活跃。自2013年经济复苏以来，不仅二手房交易呈快速上升趋势，而且新建住宅也大面积开工。
尽管凯蒂面积很大，但购房者多选择Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school学区的房子。这两个学区的房子毗邻，位于10号高速公路和Westpark Tollway之间，Grand Lake parkway左右两边。这一区域也常被称为South Katy。在South Katy，受购房者青睐的小区有：Grand Lakes，Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。这些小区也大多是总体规划的小区, 小区内绿地、跑道、公园、湖泊、网球场、高尔夫球场等娱乐设施林立。这些小区的房子一般都比较新，绝大多数建于2000年以后。
2014年上半年凯蒂各主要小区独立住宅成交情况:
成交量：41套
房屋中位价：37.2万美元
成交量：522套
房屋中位价；34.9万美元
成交量：77套
房屋中位价：34.5万美元
成交量：48套
房屋中位价：32.7美元
成交量：41
房屋中位价：31.5万美元
成交量：6套
房屋中位价：27.9万美元
成交量：20套
房屋中位价：27万美元
学校:
凯蒂的学校属于Katy ISD, 也是大休斯顿地区最好的学区之一，小学和中学都普遍非常好。 华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分别是第43和69位，表现非常不俗。休斯顿大学（University of Houston）和休斯顿社区大学（Houston Community College）均设有凯蒂校区。
交通：
凯蒂交通也十分便捷， 有两条主要高速公路通往市中心，分别是10号高速公路和Westpark Tollway，到市中心约需30~50分钟车程。由于近期10号公路拓宽，不仅增加到单向八车道，还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane ，使得居住在凯蒂市的居民，远离了上下班堵车的困扰。 Metro公司在凯蒂也有多条公交线路，如221，222，228和229路可通往市中心，298路则通往医学中心。
人口情况
凯蒂有近30万的人口，是一个以白人为主的城市，华人多聚居在凯蒂南部。尽管以白人为主，但各族裔之间都能和睦相处, 互相尊重和包容。过去十年，凯蒂市人口增长达83%，其中亚裔人口增长超过100%。这种增长趋势预计将持续，预计凯蒂市人口今后每年至少增加1.2万。
生活和娱乐：
Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心，也是凯蒂市的购物娱乐中心。占地约1.3平方英里, 有200多家店。这里的商品以物美价廉著称，既有大家耳熟能详的大众品牌店，又有高端折扣店；除了商店，Katy Mills Mall里还有许多儿童娱乐设施，如滑梯、攀岩、小火车、旋转木马、弹球场、各种电子游戏等，而且在周末和节假日还经常举办各种活动；另外，还有一些特色餐厅，如雨林餐厅（Rainforest Café ）也十分吸引小朋友；除此以外，还有一个20屏幕的AMC影院。
由于Katy Mills Mall是全封闭的室内购物中心，在炎热的夏季，一家老小在mall里逛吃玩，呆上一整天都不会腻。
凯蒂市有六座大型的公园，均配备了凉亭、烧烤炉、游泳池，运动场和野餐区。值得一提的是紧邻凯蒂市南部的George Bush Park，它占地7,800 英亩(32平方公里)，是休斯顿地区最大的公园之一，该公园提供大量的足球场，棒球场、垒球场，射击场，模型飞机飞行场，以及众多的凉亭，游乐场，池塘和跑步/自行车道，还有狗公园等等，绝对是户外运动爱好者的乐园。
医疗：
凯蒂市以优质的医疗设施而着称，很多医院在这里都有分支机构如 Memorial Herman Hospital, Texas Children’s Hospital，Methodist Hospital等等。
孟洁如专栏全集：
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在初期考虑购房投资的资金来源及准备时，全现金交易还是申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者，那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资，从而实现资本的最优化利用；若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息，那么考虑到贷款产生的相关费用，在资金充裕的前提下，或许全现金购房会是较经济的选择。
RealtyTrac自2001年到2014年对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出，在2009年次贷危机之后，越来越多的房地产交易属于“全现金”交易（All-Cash Deals）。这种现象的存在还归因于：
1）随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场”（Seller’s Market），即供小于求的情况下，“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家；
2）越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场，往往这些投资者拥有足够的现金购买力；
3）受投资者追捧的“开发商新房交易”（Sponsor Deals）往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性，导致大量全现金交易的高占比。
美国贷款购房 YES OR NO有人对于2014年曼哈顿市场的购房成交量进行了专门的调查，综合曼哈顿三类地产形式（共有公寓、合作公寓和独立别墅）计算下来，目前整个曼哈顿市场的“全现金”成交量达45%。若将含有“产权”的两类地产形式（共有公寓和独立别墅）案例挑出，它们的“全现金”成交量都高于贷款购房比例。那么这些数据是否代表着“抵押贷款的流行时代”已经过去？其实并非如此。
“全现金”交易（All-Cash Deals）
“全现金”交易从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易（No Mortgage Contingency）。并非购房只能全部用现金。
“抵押贷款保护”（Mortgage Contingency）
一般要求买卖双方合同签署之后，买方在一定时间内进行贷款申请，若在规定时间内无法得到贷款批准，根据“抵押贷款保护”条例，则有权取消合同。
如果无“抵押贷款保护”，则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批，仍需要进行合同义务、交割房屋，视其等同为“全现金”交易。因此，上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。
贷款购房优势
根据美国国税局（IRS）最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”（Mortgage）、“房屋净值贷款”（Home Equity Loan)和“信用贷款”（Line of Credit）。只要满足贷款项目是担保性贷款（Secured Debts)和所贷房屋自身条件（Qualified Home) 这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”（Itemized Deduction）享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”（Tax Credit）。可以看出，美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。
时间的灵活性。在卖方市场的大形势下，有条件的购房者完全可以先进行现金交割，之后，再向银行申请借贷项目；
项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”，上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房，还可以是用作其他投资，如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松，算是值得考虑的选择。（未完待续）
相关内容：美国贷款购房 YES OR NO（下）
（本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写）
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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
上篇介绍了在美国买房子的两种方式。其中，我详细分析了通过贷款买房的优势。本期，我将讲述通过贷款买房如何顺利交割。
据上篇所述，贷款购房比全现金购房更为安全，然而，即使投资人确定了通过贷款方式购房，在后续的整个交易过程中，仍应注意以下问题才能保证顺利交割：
1、买方律师的前期调查工作
从实际操作上来说，买卖双方在签署合同正式生效之后，银行才会开始进行对贷款人的信用背景调查和所抵押房产的尽职调查。有时候银行贷款审批人员会做出“不予贷款”的决定，往往这些原因可能是因为房产本身不符合银行贷款审批政策。
例如，在银行贷款审批必须符合房利美政策的前提下，所抵押房产涉及重大建筑瑕疵或诉讼纠纷、不符合房利美政策对于入住比例的要求等。如果买方律师的前期尽职调查能够完善且准确地披露这些问题，购房者得以事先退出，那么就能尽量避免之后的被动局面。
2、购房合同中关于“贷款保护”的条款细节
如前文定义，合同是否拥有“贷款保护”条例关系到买方者在未得到贷款审批情况下是否享有自由的合同退出机制。另外，条款针对贷款保护期限也是非常重要的。现在，面向中国购房者的借贷市场，从之前的严格制度、到如今的“中国式”贷款审批模式。不仅许多大银行（如汇丰银行、富国银行和花旗银行）争相开创中国人贷款项目，许多亚洲背景的中小型银行（如华美银行等）也都进行针对中国人的特殊审核流程。虽然，大多中国购房者在美国的信用记录和资料甚少，相关银行采用“国内信用调查”和建立“国内卓越金融账户”方式降低贷款风险。当然，相应的操作下，会使得银行的贷款审批时间较长；因此，合同中所需的“贷款保护期”及相关条款应将这些因素事先考虑在其中。
3、选择“贷款购房”带来的额外费用
纽约州财税局（NYS Department of Taxation and Finance)对于购房贷款征收“贷款抵押税”（Mortgage Tax)。其税率根据州内房地产所在地郡的管辖不同以及贷款额大小来定。
以纽约市的贷款抵押税率为例：
此外，银行处理申请人的贷款也会收取相关的费用，包括贷款申请费、房产估价费、信用调查费、及银行律师费等，根据贷款金额不同，费用在2~3千美金甚至更高。同时，作为银行放款的要求之一，银行硬性要求购房者在交割时购买并在整个贷款期间维持房屋保险，且受保额不能低于贷款金额，这笔开销通常会与地税一起汇总在每月月供中一并交付，从而增加了实际的月供金额，成为投资人不得不考虑的因素。
尽管一部分贷款开支在投资人将来出售房产时可以由会计师处理为买房费用而降低计算“资本收益税”（Capital Gain Tax)所需的纳税基数，但在最初购房时却增加了投资人必须准备的购房资金数。
综上所述，贷款购房涉及的内容庞杂、程序繁琐，投资者务必谨慎，事先咨询有经验的相关律师、会计师和银行贷款人员，以免后面出现意料之外的情况。
相关内容：美国贷款购房 YES OR NO(上）
本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写
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