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利民措施推出助港人融入大灣區｜居外專欄

上周香港特首林鄭月娥在出席粵港澳大灣區建設小組會議後，公布新推 16 項惠港新措施。其中最矚目的，就是豁免港人在大灣區 9 個城市置業時的限制。

在中國各大城市都有限購令，外地人購買房屋，一般需要証明有實際自用需要。同一城市，不同行政區也有不同的規定，簡單的只要求工作證明、也有繳納 5 年社保的紀錄。限購政策當然對樓市不利，交投減少、發展商存貨增加、自然要減價促銷。一旦新措施推行後，港人可享有內地居民的同等待遇，一定令大家的置業興趣增加。

珠海就是一個好例子。2018 年限購令下，港人要有 5 年社保紀錄才能買房，導致珠海交投一般。但自從今年放寬限購，整個珠海市場都出現翻天覆地的改變。中山也有類似情況，10 月開始也放寬限購了，佛山、廣州、江門、惠州都有限購令，新措施一下子完全放寬了 9 個城市。所謂貴有貴買，平有平賣。香港人的選擇將會更多。

除此之外，港人的二代回鄉證已經享有跟國內身分證一般的電子辨認功能。内地居民只要在手機上購高鐵車票，便可以直接入閘，香港人則需持身分證排隊取票。往政府部門辦公，也可以利用身分證預約或自動取號，非常省時方便，現在方便措施通通可以在港人身上發生。再加上今次連子女讀書、開設銀行戶口都照顧到。進一步利用國內電子支付的方便，令香港人政容易融入大灣區。

筆者明白並非每位港人都願意回國內發展，但多一個選擇，相信不是壞事。尤其是對一些退休人士，大灣區的居住環境比香港舒適、物價水平又較低。現在又放寬了居留限制，令他們又可以繼續取得香港的退休保障。

在各式各樣的政策配合下，移居大灣區的趨勢將會越來越明顯。當中的投資機會也自然應運而生，大家宜多加留意研究！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

“豪”在阿聯酋，“住”在阿吉曼——阿吉曼環球城地產投資正當時！︱居外精選

長期以來，中國投資者正在積極尋求海外投資以實現多元化發展，足跡遍布世界各地。放眼亞洲，阿聯酋的房地產價格遠低於中國，加上稅收結構和其他激勵措施，使其成為全球最佳投資市場之一。而即將在迪拜舉行的2020年世博會也將對阿聯酋的房地產行業產生積極的影響，隨著世博會的臨近，迪拜乃至整個阿聯酋的經濟活力會進一步增加，地產市場從中獲益。

作為阿聯酋裡最“土豪”的國家，迪拜的高物價是出了名的。客觀的說，即便放到世界範圍，迪拜的生活成本也並不低，貴的部分主要基於房租、教育和其他大宗開銷。因此，許多在迪拜工作的外國人選擇居住在阿聯酋最小的酋長國——阿吉曼酋長國（Emirate of Ajman），這樣可以降低可觀的生活成本，同時亦拉動了阿吉曼這個昔日名不見經傳的小國的房地產業發展。

在允許外國人購置更廣闊面積的地產上，阿吉曼酋長國僅次於迪拜酋長國。面積僅260平方公裡的阿吉曼雖然是阿聯酋最小的一個酋長國，其在阿聯酋的地位卻不容置疑。這個悠閑的國度擁有迷人的歷史、快速變遷的發展，還有美麗的自然風情——譬如完美的海灘、紅樹林以及崎嶇的山脈等。而首府城市阿吉曼，正在雄心勃勃、大舉發展，同時又保有獨特的寧靜祥和，實屬難得。

阿吉曼酋長國（Emirate of Ajman）（圖片來源：Shutterstock）

就房產價值和投資回報率而言，目前阿吉曼被認為比迪拜更加穩定。投資位於阿聯酋阿吉曼的房產正當時！居外提醒各位金主，海外置業中，首當其衝的一個困擾就是“信息不對稱！”，互聯網中“開放、平等、協作、分享”等特質已經向傳統金融業態滲透，然而“當事人”依然是交易雙方中最重要的因素，“靠譜房產公司&經紀人”則是買和賣當中最重要的橋梁。

今日，居外網為大家推薦的是阿聯酋當地一流的房地產開發商之一——房地產技術公司（Property Tech）引薦的項目：阿吉曼酋長國境內的環球城（Global City）。該項目占地400平方米，位於謝赫·穆罕默德·本·扎耶德路（Sheikh Mohamed Bin Zayed Rd）（連接所有酋長國的主要公路），可謂是當下投資阿聯酋房產的最佳機會！

作為一家在阿吉曼擁有超過十年的專業經驗的房地產公司，阿吉曼房地產技術公司（Property Tech）致力於透過對市場的深入了解，交付出超出客戶期望的高質量工作方式。讓我們跟隨阿吉曼房地產技術公司，一起來看一下阿吉曼環球城項目具備哪些吸引人的亮點吧！

所有國籍的買家都享有永久產權
無土地部門注冊費（僅位於阿吉曼的項目可免除這些費用）
該地塊被劃作可建4層（加底層）和21層（加底層）的商業/住宅建築的混合用地。
起價只有16萬美元，如今這只是一套公寓的價值！
無首付的3年付款計劃
購買後，您有權立即開始建造並出售期房公寓單元給外國人。
項目已完成全部基礎設施和土木工程（包括電、水、污水處理、公共服務系統）

作為阿聯酋最小的酋長國，阿吉曼未來將幾乎更多沒有土地可供出售，尤其是賣給外國所有人的土地更是奇貨可居。機不可失，歡迎立刻致電居外熱線400 041 7515或者居外網https://www.juwai.com/51256299.htm，進一步了解和選購阿聯酋阿吉曼酋長國的環球城地產！

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

東京文教區投資置業指南｜居外專欄

我們經常說，日本沒有學區房。因為日本沒有戶口制度，只要住在這個片區，且孩子到了適齡階段，那就都有權利上這個片區的公立學校，因此，在日本學區房的概念並不明顯，但日本確實有“文教地區”這個概念。簡單來說，就是市中心大學附近的一片區域。

另外日本大學沒有宿舍，學生要自己解決住宿問題，所以文教地區的房子大部分都是學生住客。而文教地區往往在該區的核心地段，租金不菲，所以很多家長衡量以後直接在學校附近給孩子買一套小戶型公寓自住，等以後孩子畢業了，房子出租也不成問題，一舉兩得。當然，日本的父母沒有為孩子買房子的習慣和傳統，這其實是為中國家庭量身打造的一種投資模式。

除了有住房需求的學生家長投資人密切關注，文教地區因為地段好租、小戶型公寓價格實惠，同樣受到其他投資人的青睞。既可以是先上學自住畢業後投資，也可以是先投資，為孩子以後的學業做准備。不僅住宅需求旺盛，店鋪也同樣火熱。一言以蔽之，文教地區的房子是塊“香餑餑”。

那麼問題來了，東京都心有哪些文教地區呢？都可以買到什麼樣的房子？需要花多少錢呢？

文京區

代表：東京大學

說到文教地區，大家自然而然就會想到文京區。顧名思義，文京區是東京最負盛名的文教區，集中了日本不少的國私立大、中、高等學校，因而得有文化教育區之美名。教育設施質量上乘，可比擬北京的海澱區。

日本最高學府——東京大學就位於文京區。除此之外，還有御茶水女子大學、築波大學大塚校區、東京醫科齒科大學、順天堂大學、中央大學後樂園校區、日本醫科大學、日本女子大學等共18所大學。

文京區因為學校眾多，分散四周，整個區都可以叫文教區。東京大學與小石川後樂園為直徑的周圍地區是文京區的中心地段，附近有很多住宅區，是投資的最佳之選。再往南是東京核心區千代田區，往西是新宿區，早稻田大學也在不遠處。

2019年7月日本國土交通省公示的文京區平價地價為128萬日元/㎡，上漲了7.96%。相比於繁華喧鬧的港區、新宿區等核心地區，文京區是個安靜舒適的住宅區，地價也比較溫和，意味著有足夠的上升空間。

在文京區的中心地段能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：

被東京大學等名校包圍，緊鄰東京巨蛋、小石川後樂園，一室一廚一衛，1410萬日元（人民幣約90萬元），月租金69000日元（人民幣約4432元）。

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其他地區的大學附近也有指定的文教地區，大多都集中在市中心。

新宿區

代表：早稻田大學

新宿區有19所大學。除了大家最熟知的早稻田大學，還有東京理科大學、學習院大學等名校。新宿區的文教地區指定在早稻田大學所在的西早稻田、富山和戶塚町附近。新宿御苑和神宮外苑也被劃分在文教地區之內，以保護周圍環境。名校和景點互相加持，這個區域吸引著無數投資人的目光，很多投資人都是直接點名要早稻田附近的房子。

早稻田的地價比想像中溫和很多，不奇怪那麼多人趨之若鶩。在這裡可以買到什麼樣的房子呢？

可以參考這一套房子：東京都新宿區投資房，名校環繞！緊鄰早稻田大學，一室一衛加上餐廳和廚房，售價1780萬日元（人民幣約114萬元），月租金90000日元（人民幣約5782元）。

港區

代表：慶應義塾大學

港區有17所大學，包括3所國外大學日本分校，這是港區獨有的國際化特色。意料之中，港區指定了慶應義塾大學所在的田町站和三田站為文教地區。

說到港區，大家的印像就是貴。但其實港區的平價地價並不是最高的，但上升幅度是最大的。同樣，慶應大學附近的文教地區也是港區的一片“淨土”，地價在港區排名中等，但是上升率很高，未來有進一步增值潛力。

在此處能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：緊鄰慶應大學，一室一衛，車站步行180米可到，僅售1380萬日元（人民幣約88萬元），月租金67000日元（人民幣約4304元）。

千代田區

代表：上智大學

千代田區有19所大學。大家熟悉的上智大學位於此區，但更靠近新宿區。千代田區還有日本大學、明治大學等知名學府。

文教地區位於皇居的西側和北側。以地鐵站飯田橋站和神保町站為基准，法政大學、明治大學、淺草大學、日本大學等都在飯田橋站和神保町站附近。

千代田區是東京最核心的區域，寸土寸金。這個區的地方都有投資價值，只不過文教地區因為特殊屬性，生活環境會更加安靜。這個區的平價地價高達504萬日元/㎡，但是飯田橋站所在的文教地區地價並沒有想像中那麼高，只有217萬日元/㎡。算是千代田區的價值窪地。

上智大學附近的房子可以參考這一套：東京都新宿區77萬電梯房，近慶應大學、上智大學，名校環繞，性價比高！

以上是文京區、新宿區、港區、早稻田區4個區的文教區分布情況，在目黑區、品川區等其他區也有文教地區。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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重磅！2020 U.S.News世界大學排名發布

剛剛，2020年 U.S.News世界大學排行榜正式發布了！

U.S.News世界大學排行榜作為享譽全球的世界大學排名參考，涵蓋了包含81個國家/地區的1500所院校（去年涵蓋75個國家/地區的1250所院校），U.S.News世界大學排名致力於讓人們能夠了解各個國家的頂尖學府在全球範圍內的排名和定位。

U.S.News排名不單純只是考量學校的本科或研究生的教育水平，而是根據13項指標進行考核排名，這些指標通過衡量學校的整體學術研究表現以及其在全球和地區的聲譽來進行排名。

排名指標

排名指標相對往年有所變化，根據U.S.News所提供的數據進行整理總結，具體如下：

全球學術聲譽（12.5％）：該指標反映了全球聲譽最好的研究大學的最近五年的學術聲譽調查結果的彙總。

地區學術聲譽（12.5％）：該指標反映了該地區內最好的研究大學的最近五年的學術聲譽調查結果的彙總。

論文發表（10％）：這是對大學整體研究效率的衡量標准，基於包含與大學有隸屬關系並發表在高質量、有影響力的期刊上的學術論文總數（包括評論，文章和注釋）。

書籍（2.5％）：書籍是學術研究的重要出版物，特別是在社會科學，藝術和人文領域。該排名指標的使用為文章數據提供了有用的補充，更好地代表了側重於社會科學、藝術和人文科學的大學。

會議（2.5％）：學術會議是進行學術交流的重要場所，尤其是與工程和計算機科學相關的學科，會議記錄的正式出版可以代表某些領域的真正研究突破。

標准化論文引用影響指數（10％）：每篇論文的引文總數代表大學研究的整體影響，並且與該大學的規模和辦學年份無關。

論文引用數（7.5％）：該指標衡量大學對全球研究界的影響力，通過將出版物排名因子乘以標准化引證影響因子來確定。

被引用最多的10％的論文數量（12.5％）：該指標反映在其各自領域中，在世界上被引用次數最多的論文中排名前10％的論文數量。

論文占“被引用最多10%論文總數”的比率（10％）：該指標是指大學在每個領域和出版年份中占世界上被引用率最高的論文中前10％的論文總數的百分比。

國際合作（5％）：該指標是該大學包含國際合作作者的論文總數中所占比例除以該大學所在國家的國際合作論文的比例。

國際合作發表論文總數的百分比（5％）：該指標是大學包含國際合作作者的論文總數的比例，是衡量質量的另一個指標。

代表領域被引用次數最多的前1％中的論文數（5％）：該指標被認為是科學卓越和最高績效的衡量指標，可用於對照全球學科領域的基准對研究績效進行基准測試。

被引用最高的論文在論文總數前1%中所占百分比（5％）：它是衡量卓越水平的一種衡量標准，顯示了一個大學在世界上最具影響力的論文中所占的比例。

TOP100排名

在今年的排名中，居於榜首的是哈佛大學，其次是麻省理工學院，斯坦福大學名列第三，加州大學伯克利分校第四。牛津大學排名第五。除去牛津大學和劍橋大學（排名第九），前10位其余全部為美國大學，第六至第十依次為是加州理工學院、哥倫比亞大學、普林斯頓大學、劍橋大學和華盛頓大學。U.S.News指出，劍橋大學今年由第七位跌至第九位，哥倫比亞大學和普林斯頓大學排名有所上升。

在排名前1500位的大學中，美國的上榜大學數量依然多於全球其他國家與地區：249所。中國緊隨其後，擁有第二多的上榜高校，為188所。英國有86所大學上榜，位列第三。日本和德國分別以82所和66所上榜高校，位列第四和第五。

小編為大家整理U.S.News世界排名TOP100榜單，供大家參考：

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來源：普加斯留學
責編：Zoe Chan

第五屆一帶一路中國企業全球化論壇暨海外投資峰會成功舉辦

2019年11月12日，乘著第二屆中國國際進口博覽會的東風，2019（第五屆）一帶一路中國企業全球化論壇暨海外投資峰會在上海虹橋西郊假日酒店盛大開幕。作為本次論壇的戰略合作伙伴，居外網積極參與了本次盛會。

早上八時多，各路嘉賓就紛擁到會場，在峰會的背景板上簽到留念，並互相打招呼，交換名片。九時多，金牌主持、著名演員，《加拿大國際電影節》最佳影片和最佳女主角金金女士，宣布峰會正式開始。首先，由中國僑商投資企業協會副會長、香港上海浦東聯會會長、香港僑界社團聯合會名譽會長姚征博士致辭，姚會長首先祝賀本次峰會圓滿成功，闡述了一帶一路與改革開放的重要性。接著，上海市工商聯商會部劉劍鋒部長，也對本次峰會的召開表示祝賀，並鼓勵企業家在經濟下滑時期如何應對，響應一帶一路政策如何“走出去”。然後，詹金龍秘書長代表組委會，感謝各位領導、嘉賓、企業家的大力支持，感恩所有的協辦單位、合作伙伴以及媒體朋友的協力，使得本次峰會能夠順利召開。

之後，本次峰會進入了正式議程，上海交通大學博士生導師，經濟學副教授高冰副院長作了《2019宏觀經濟形勢展望》的主旨報告，報告中詳細闡述了改革開放40年以來，中國經濟的發展歷程。在“一帶一路”戰略方面的思考中，高院長說：“一帶一路”是中國全球戰略調整的表現和結果，從緣起發展的角度看並非一個橫空出世的大戰略，而是逐步水漲船高的過程。在經歷了雛形初現、頂層推進和全面展開三個階段的發展後，“一帶一路”在短時間內就取得了一定成果。當然，在取得成果的同時，“一帶一路“建設面臨一定問題。“一帶一路”沒有完美方案，中國需要在初步的評估之後，進一步優化“一帶一路”的目標層和推進策略，包括推進策略上全球通用做法與中國特色的有機組合。“一帶一路”建設所體現的正是中國外交辯證法——變通發展、兼顧矛盾、突破困境。高院長的主旨報告，引起了陣陣掌聲。

在主題演講環節，德國洪堡學者、研究員、區塊鏈專家鄭曉軍博士作了《一帶一路與世界區塊鏈組織》，易界董事長兼CEO馮林先生作了《中歐並購的機遇與挑戰》，上海外聯發商務咨詢有限公司金融咨詢部章月瓊總監作了《自貿區引領境外投資新航向》，香港家族辦公室協會武軍執行會長作了《企業發展傳承之路——家族辦公室初探》，中國房地產數據研究院陳晟執行院長作了《2019海外房地產投資研究報告》，受到了大家一致的好評。

“海外置業”圓桌對話參與嘉賓，從左至右分別為：主持人詹金龍（《海外投資平台》創始人）、安居客海外事業部負責人張瑩、居外網項目推廣總經理周子淇與CBRE全球置業服務部中國聯席董事王濤。

在圓桌對話環節上，組委會精心策劃了5個主題的版塊，分別是：一帶一路時代發展的機遇、留學移民對話、海外置業對話、金融財富對話、家族辦公室對話，每個主題的圓桌討論都由相關行業的大腕主持、參與討論，分享各自的精彩觀點。居外網項目推廣總經理周子淇與CBRE全球置業服務部中國聯席董事王濤、安居客海外事業部負責人張瑩共同參與了“海外置業對話”板塊，向大家分享了海外置業行業如何走上規範化之路。

在主題討論會上，周子淇簡要介紹了居外網怎樣成長為國內最大的中文海外房產網站，並分享了公司最新動向、今年中國買家的購買趨勢與如何選擇好的項目方。目前，居外網每月有330萬用戶查詢來自91個國家/地區超過280萬套房源，今年7月與東南亞最大房產營銷公司IQI Global合並後，組建了專注全球新開發項目影響的房產科技集團。這意味著，新居外網不僅能提供“線上房源展示”與“線下項目推廣”全流程服務，更將營銷服務網絡從大中華區擴展到東盟和中東地區，完美覆蓋了全球最大的跨境買家來源地。根據居外網的最新數據，亞洲不僅是全球半數跨境買家的來源地，也成為新的購房目的地，今年最受中國買家關注的亞洲地區分別為日本、柬埔寨、越南。最後，周子琪結合居外網的實際操作經驗，向大家介紹了如何選擇一個安全、可靠的海外項目。

2017-2019年上半年最受中國買家歡迎海外置業目的地（據居外網買家咨詢數量統計）

出席本次峰會的領導嘉賓有中國外交部南南合作促進會上海辦事處洪湧清主任，中國僑商會姚征副會長，中國僑聯常務理事程東，上海市國際技術進出口促進中心宗宇燕主任，江蘇省對外友好交流協會袁達海執行秘書長。出席本次峰會的還有各地駐滬辦、上海僑商會、浦東新區僑商會、上海市廣西商會、上海市荊州商會、上海市蘭溪商會、上海市邯鄲商會、上海市長興商會、安徽壽州商會、安徽安慶商會、上海市桂林商會等，近200位企業家齊聚一堂，共享盛典。

本次峰會，還進行了項目路演、《全球資產配置指南》彙編發布、合作簽約儀式和《海外投資平台》杯的頒獎盛典。一天的盛會，議程安排的滿滿的，收獲頗豐。正如記者在會後的隨機采訪中，有一位參會的嘉賓評論說，此次峰會會議質量很高，很有品質，值得一聽，值得大遠路來接受教育。

本次峰會，由世界自由貿易區聯合會主辦，中國企業全球化論壇暨海外投資峰會組委會,《海外投資平台》策劃。並得到中歐協會上海辦事處、中國產業升級網、香港家族辦公室協會、上海東方財經企業家聯合會、百度上海、澳大利亞上海總商會的協辦。同時，綠野資本集團、環旅出國服務、居外網、總裁面對面、資管100和澳中經貿博覽會作為戰略合作，中國房地產數據研究院和江蘇東方地產研究院作為學術支持以及國建集團、上海外聯發商務咨詢有限公司、松下電器和貴州茅台鎮王家老作坊酒業公司作為合作伙伴，一並支持本次峰會的順利召開。

本次峰會已落下帷幕，期望明年11月再見！

新加坡房地產投資前景為亞太區最佳

區域地緣政治局勢緊張，更多房地產投資者轉向新加坡市場避險，推動新加坡房地產投資前景在亞太區22個城市中躍居榜首。

新加坡辦公樓空置率目前處於歷史低位，加上新增供應有限，令投資者對中期前景重燃信心。（圖片來源：聯合早報）

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城市土地學會（Urban Land Institute）和普華永道會計師事務所（PwC）11月12日聯合發布的《2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，新加坡樓市今年上半年交易激增，多數是由跨境資本推動，預計下半年交易依然強勁。

報告指出，新加坡辦公樓的空置率目前處於歷史最低水平，加上新增供應有限，令投資者對中期前景重燃信心。

Skyline @ Orchard Boulevard占據新加坡頂級地段，設計、配套無可挑剔，且還是市場稀有的永久產權物業，這個新加坡豪宅你不能錯過！（點擊圖片了解房源詳情）

在房地產投資展望排行榜上，東京、胡志明市、悉尼和墨爾本分列第二至五位。深陷反修例風波的香港，排名則從去年的第14位跌至今年的榜尾。

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來源：聯合早報
責編：Zoe Chan

居外網發佈2019年第二季度全球樓市報告

全球房地產市場的發展勢頭自2017年第壹季度以來在持續減弱，今年第二季度的結果進壹步確認了這壹趨勢。居外的調查發現：

德國奧地利領跑，歐洲表現保持強勁
亞洲地區整體溫和上漲，大中國區不容樂觀
澳大利亞開始反彈，新西蘭熱度下降
美國仍處牛市唯增速放緩，拉美地區亮點頻現

截至2019年第二季度的壹年內，歐洲房價的上漲勢頭有增無減。《全球房地產指南》調查覆蓋的46個市場的前十位中，有六個位於歐洲；在23個已公布數據的歐洲住宅市場中，有14個市場的房價相比去年同期有所上漲，占六成以上。

受到供需面的強勁支持，德國和奧地利的表現最為搶眼。今年第二季度，德國公寓的平均價格同比上漲8.21%，環比上漲了1.44%；在奧地利首都維也納，住宅房地產價格指數同比上漲7.99%，環比的漲幅亦高達3.98%。

同時，長期受到外國投資者青睞的西班牙也有不俗的表現，今年第二季度，西班牙的房價同比上漲了2.08%，同時需求與供應都十分強勁。

然而，伴隨著“脫歐”的膠著，英國的房地產市場依然沒有好轉的跡象。全英房屋抵押貸款協會數據顯示，2019年第二季度，英國平均房價經過通脹調整後實際下跌了1.25%。

截至2019年第二季度的壹年內，《指南》調查範圍內的大部分亞洲市場呈現溫和上漲的態勢。如泰國（2.59%）、中國臺灣（2.25%）、韓國（0.97%）、日本東京（0.94%）和新加坡（0.6%）的房價出現了中低幅度的同比上漲。

在長期受到居外客戶青睞的新馬泰地區，泰國房價在今年第二季度房價同比上漲了2.59%，持續溫和上漲；而經過兩年調整之後，投資者對馬來西亞房地產市場的信心在逐漸回復，今年第二季度，PropertyGuru指數上升了0.8%，兩大城市吉隆坡和檳城的房價也見好轉。得益於近年經濟騰飛，越南房價高歌猛進，吸引了大量買家。據仲量聯行（Jones Lang La Salle）越南公司統計，今年第二季度，胡誌明市的公寓價格同比上漲21.6%。

澳大利亞的房地產市場延續了觸底反彈的趨勢。Corelogic的數據顯示，今年第二季度，全國整體房價同比下跌了6.9%，環比下跌1%（比上壹季度2.3%跌幅進壹步收窄），而6月僅微跌0.2%。悉尼和墨爾本的房價第二季度環比僅下跌1.1%和0.6%（上壹季度跌幅為3.2%和3.4%），6月則出現了0.1%和0.2%的小幅上漲，這是當地房價自2017年下半年以來首次出現的月度上漲。在澳聯儲連續降息和下調首付比例等利好政策之下，澳洲房價有望進壹步修復。

而同期新西蘭市場的熱度則進壹步減退。今年第二季度，新西蘭實際房價中位數同比上漲了2.74%，較上季度8.76%的同比漲幅明顯放緩，環比則窄幅下跌了0.58%。這壹趨勢也印證了居外今年第壹季度報告中對該地區的房地產市場將面臨挑戰的預測。

在經歷了六年的強勁增長後，美國房地產市場在今年第二季度維持了價格上漲但增速放緩的走勢。FHFA首席經濟學家William Doerner表示：“盡管房屋供應受限、按揭利率極其優惠，但是大多數州和城市的房價上漲比壹年之前有所放緩。”

今年第二季度，經季節性調整的標普/凱斯-希勒全國房價指數僅上漲1.46%，比上壹季度1.83%的增長率更低；聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）發布的季節性調整後交易數據顯示，第二季度房價同比上漲了3.12%，略遜於壹季度3.35%的同比增長。

加拿大的房價也繼續走弱。2019年第二季度，加拿大11個主要城市的房價下降了1.48%，環比略微上漲0.53%。

拉丁美洲不乏亮點。《指南》調查中房價表現最為強勁的前五名有兩個位於南美：波多黎各（同比上漲13.24%）和智利（9.05%）。由於美國和加拿大的買家重返墨西哥，加之國內的中產階級不斷壯大，該國今年第二季度的全國房價指數同比上漲4.78%，環比上漲了2.31%。

最後需要指出的是，第二季度在《指南》調查前五名除德國以外均非主流市場，這些市場房價表現可能波動性較高，保守謹慎的投資者宜著眼於更多、更長期的數據再做決策。

居外提示：
本報告使用的數據如非特別註明全部為通脹調整後數據。本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

香港降低首期換樓市場再起動｜居外專欄

政府放寬按揭保險受保範圍，令 600 至 1,000 萬港元的物業率先直接受惠。沙田第一城傳統只有 300 呎實用面積的細單位，也刷出 636 萬港元的歷史新高。呎價超過 2 萬港元，可見樓市反應之快。

過去周末，不少業主實時反價或封盤，也令周末周日的二手成交減少了。市場上也有分析員預言樓市已經見底。

樓市轉活是不爭的事實，但除了直接受惠的上車盤、首置買家之外，下一波受惠的將會是呎價便宜的換樓之選。又再舉第一城為例，細單位大多數是一房，呎價最高超過 2 萬港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大單位，在 10 月成交了兩套，實用面積分別是 800 呎及 853 呎，成交價都是 1,000 萬港元。呎價分別只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往換大單位的資金要求很高，購買一千萬元的物業，單單首期便需要 500 萬港元，賣出細單位套現的資金也許未能足夠支付換樓首期。但當子女長大後，細單位地方太細，不足夠應用便唯有用 40 萬港元首期，用子女名義買入多一個 400 萬港元的納米單位。一個家庭占用兩個細單位，令市場嚴重扭曲。也形成第一城細單位呎價超過 2 萬港元；而大單位則嚴重落後的市場形勢。

今天當按揭保險放寬後，一個家庭有子女長大，需要大單位，也可以通過換樓、賣出細單位、換入大單位。同樣 1,000 萬港元的物業，首期只需 200 萬港元，首期大減，固然輕松很多。賣出呎價貴的細單位；買入呎價平的大單位，更加是精明投資之道。

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因此，換樓鏈將會重新啟動，尤其是新界區，呎價便宜的三房單位，將會成為搶手貨。相反，新界區的納米樓，將會是重災區。以往全靠總價細，才能支持不便宜的呎價。當買家消失了，唯有減價促銷，早賣早著。

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為什麼投資日本：國家概況

日本，其意為“朝陽升起的地方”，正式國名為日本國，是一個位於亞洲東部的島嶼國家，領土由日本列島（主要為北海道、本州、四國與九州四島）和6800多個小島組成，北鄰俄羅斯、東臨太平洋、西眺朝鮮半島和亞洲大陸、南方則與台灣島和菲律賓隔海相望。日本國土面積約37.9萬平方公裡，其中四大島的面積就占了國土總面積的99.37%。

根據日本民間傳說，日本於公元前660年2月11日由神武天皇建國，而現在的日本政府就將此日定為建國紀念日。截至2019年6月，日本總人口約1億2623萬人，排行全球第十一，其中大和族約占98%。日本通用日語。

日本經濟在第二次世界大戰後迅速蓬勃發展，至今仍然是全球第三大經濟體，也是世界八大工業國中唯一的亞洲成員國。日本的高科技產業相當發達，但因本土欠缺資源，因此高度仰賴國外進口的工業原料及能源。在各大城市都邁向現代化的同時，日本國內依然保持著豐富而且獨特的的傳統文化，因而呈現出融合了現代和傳統特色的獨特文化景貌。

首都東京

東京（日語：東京/とうきょう，英語：Tokyo）是日本一個地方行政區，與道、府、縣同屬第一級行政區劃。轄區包含東京都區部（即一般所認知的東京市區）、多摩地方、伊豆群島、小笠原群島等地區；其中，東京都區部為日本中央政府所在地。東京都同時也囊括了日本最南端（衝之鳥礁）和最東端（南鳥島）等幾個地理極點。是日本都道府縣中人口最多的，其人口密度與大阪府相持平。

根據建成區面積、人口以及國民生產總值等指標，東京是世界第一大城市，全球最重要的經濟和金融中心之一，國際重要的金融、經濟和科技中心，是一座擁有巨大影響力的世界城市，是世界上擁有最多財富500強公司總部的城市。與美國的紐約、英國的倫敦、法國的巴黎並為”四大世界級城市”。

東京有全球最復雜、最密集且運輸流量最高的鐵道運輸系統和通勤車站群，還是世界經濟最富裕，商業活動最發達的城市。

東京在明治維新後即成為日本首都所在地，同時也是日本文化、經濟、教育、商業、時尚與交通等領域的樞紐中心。

下面是從最狹義到最廣義不同的定義，用以界定對於東京的各種稱呼所指涉的範圍：

東京都心：東京都中心區域包含千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區等五區，其中前三者是傳統中最為核心的區域。
舊東京15區：包含傳統東京市23區當中的千代田區、中央區、港區、文京區、台東區全區與新宿區、墨田區、江東區局部區域，是1889年東京市最初成立時的管轄範圍。
東京都區部：俗稱東京23區，相當於過去東京市（存續於1889年－1943年間）轄下的35區，也是一般“東京”所指之範圍。另俗稱為都內。

東京都區部，也稱東京23區、東京特別區，由東京都的23個特別區構成，是日本政治、經濟、文化的中樞，也是日本中央政府的所在地。（圖片來源：百度百科）

東京都：區域範圍與過去的“東京府”相同，但在地方自治體系上則不同。
東京圈：從東京都心向外擴張，半徑70km同心圓範圍內的區域。
首都圈：除了東京都之外再加上千葉、神奈川、埼玉、茨城、群馬、栃木、山梨等縣（日本“八大區域”劃分中的“關東地方”則排除山梨縣）。

東京是2020年奧運會的主辦城市，成為繼巴黎（法國）、倫敦（英國）、洛杉磯（美國）和雅典（希腊）後的世界第5個至少兩次舉辦夏季奧運會的城市，同時也是亞洲第一個。

社會概况

教育

日本政府歷來注重教育。日本於1947年實行了教育基本法和學校教育法。日本學校教育分為學前教育、初等教育、中等教育、高等教育四個階段，學制為小學6年、初中3年、高中3年、大學4年、其中小學到初中為9年義務教育。

日本國內的大學分國立大學、公立大學和私立大學三種。著名國立大學有以東京大學為首的七所舊帝國大學，即東京大學、京都大學、東北大學、九州大學、北海道大學、大阪大學和名古屋大學。著名私立大學有早稻田大學、慶應義塾大學、法政大學等。著名高校聯盟有學術研究懇談會（RU11）、八大學工學系聯合會、指定國立大學等。此外，日本國內函授、夜校、廣播、電視教育等較普遍。

醫療

日本興起了醫療旅行，而這一次興起也恰恰針對中國的旅游人群，日本政策投資銀行預測，醫療旅行的潛在市場規模在2020年將達到5507億日元，訪問者達到42.5萬人。為搞活區域經濟，日本各地紛紛運用先進醫療技術，大力培育“醫療旅行”產業。

日本房地產的投資優勢

1. 回報率高

租賃收益上，日本房地產投資比中國房地產投資的租金回報率高很多。中國大概在2-3%左右，日本在10%左右。

2. 投資風險小

日本租賃市場成熟、回報率相當穩定。日本人口密度高、消費集中，入住率始終維持在90％以上，很適合租賃收益。房產幾乎不受通貨膨脹影響。在日本，即使地產價格根據行情變動，租金並不會受影響，確保穩定的收益。日本房產從合同的簽定、定金的支付、房屋的驗收，到產權證件的取得、房產的出租、以及再出售等全過程都受到嚴密地，系統地監督，以保證投資人的合法利益。

3. 永久性

日本的房屋所有權，包括土地所有權，完全屬於個人私有所有。可自由重建，改裝。（中國只有使用權，無所有權，不可重建。中國的土地使用權最長為70年）

4. 省心，省力，穩收入

日本房屋全是精裝修（免除裝修之苦，省錢，省力，省時間），立即可以出租。日本房屋出租時，不需要配備任何家具電器，直接出租。日本有專業的管理公司為您管理，清掃房屋，安排入住者。每個月有房租作為穩定的現金收入。日本面積表示都是使用面積，且不包含陽台。購房時，沒有資產來源要求及背景調查。

5. 長遠性

有機會辦理一年至三年投資簽證，一定時期後可以辦永久居民證。日本房產永久產權可以代代相傳，土地所有權都可以留給子孫後代。

移民日本：在留資格、居留卡、簽證那些事｜居外專欄

日本入國管理局最新公布的數據顯示，截至9月日本入境總人數為2208973人，其中中國大陸的入境人數是710783人，約占總人數三分之一。截至2018年12月，在日本獲得在留資格的人數為2731093人，其中中國大陸在日本取得在留資格人數為764720人，同樣占比最多。

入境人數包括赴日旅游、公務派遣、留學等短住或長居的人口，對於那些相對長時間居住在日本的人來說，必須要取得日本的在留資格。可能很多人都會被一些概念迷惑，在留資格/居留卡是什麼？跟移民簽證有什麼關系？今天跟大家捋一捋這些基本概念，搞清楚規則是去日本生活的第一步。

如何移民？

移民日本一般來說采用最多的有兩種方式：

有日語基礎的，在日本找一家公司簽訂勞動合同，直接申請日本工作簽證，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。
在國內有一定經濟基礎的，在日本開設一家公司做經營管理，以公司法人身份申請日本經營管理簽證，維持續簽，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。

這兩種方式都可以攜帶家屬（子女和配偶），獲得在留資格之後家人可以申請家族滯在簽證，在日本生活、上學，並享受當地福利政策。

經營管理簽證適合三類投資人。

第一種是明確想去日本開設公司創業的人，有一定的創業計劃。

第二種是想去日本居住的人。也分三種情形：

在日本有明確的投資項目，並且以此公司在日本居住；
想去日本居住，但沒有明確的投資項目，想先來日本考察；
子女在日本留學，父母想前往照顧，並投資項目開設公司。

第三種是想在中日之間有更方便的往來的人。這類投資人涉及到中日商貿來往，為了方便在中國和日本來回走動，並且可以把一部分中國的業務拉到日本，把日本的業務拉到中國。

在留資格有哪些？

拿到簽證之後就可以在日本生活、發展了。想要在日本長期居住的外國人必須獲得在留資格，除了上述兩種方式，在留資格還有哪些種類呢？

入管局8月登記的在留資格中，有外交、公用、教授、藝術、宗教、報道、高度人才、經營·管理、法律會計業務、醫療、研究、教育、介護、技能實習、文化活動、留學、研修、短期滯在、家族滯在等24種在留資格。

每種在留資格需要拿到相應的簽證就能在日本相對長時間地居住，每種在留資格認定的居住時間（專有名詞叫“在留期間”）也是不同的。

就以眾多投資人需求最大的經營管理在留資格來說，對應的就是經營管理簽證，能在日本停留的時間有5年、3年、1年、4個月或3個月五種情形。入管局會根據申請人經營的項目和個人情況來決定在留期間。

什麼是居留卡？

取得在留資格的人中，日本政府會向中長期居留者發放居留卡。

居留卡作為最新登陸許可、居留資格變更許可或居留期間更新許可等居留資格相關許可結果，由日本向中長期居留者（中長期居留者）發放。

因此，居留卡具備法務大臣用以證明某人具備在日本中長期居留的居留資格，以及是在居留期間合法居留的人員“證明書”的性質，而且在進行登陸許可以外的居留資格相關許可時發放的居留卡，可替代以往被視為護照的各種許可印章等，屬於要式格式行為，因此具有“許可證”的性質。

居留卡上記載了姓名、出生年月日、性別、國籍/地區、居住地、居留資格、居留期間、可否就業/勞務等法務大臣所要掌握的重要信息，當記載事項發生變更時，必須進行變更申報，以便隨時反映最新信息。此外，16歲以上人員會顯示證明像。

這些概念之間的關系是怎樣的呢？以經營管理簽證為例，先要在入管局申請獲得在留資格，隨即拿到經營管理簽證。拿到簽證後可以出入境日本，日本政府會向中長期居留者發放居留卡，這是在日本生活的“許可證”和“身份證”。

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