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歐盟呼吁取消投資移民計劃 “黃金簽證”或遭遇最強監管｜居外專欄

11月14日，歐盟議會提交了一份草案報告，呼吁“逐步取消”所有不符合歐盟法律要求的黃金簽證，包括歐盟永居和歐盟公民（國籍）投資計劃。委員會將於11月27日討論這個問題，並將在2019年2月對最終報告進行投票。

消息一出，便引發多方震動！

據悉，歐盟成員國通過移民計劃吸引了大約250億歐元的外國直接投資。西班牙（9.76億歐元），塞浦路斯（9.14億歐元），葡萄牙（6.7億歐元）和英國（4.98億歐元）。

在“輕移民”時代，越來越多的中國家庭准備移民歐洲。相比傳統大國，歐洲國家有申請條件相對寬松、申請周期短等眾多優勢。

為何歐盟想取消投資移民項目？

原因一：投資移民項目對歐洲國家產生巨大風險

草案中指出，歐洲國家開放投資移民項目，讓很多移民者有機會用錢購買身份，至少有5000位非歐盟公民通過這種方式獲得國籍身份。

由於很多開放投資移民的國家都加入了申根協定，這樣一來擁有一個國家的簽證就可以自由出入申根區的其他國家，無論旅游或是居住都十分便捷。

數據顯示，目前已有13個歐洲國家開放了“黃金簽證”政策。而塞浦路斯和馬耳他的政策除了永久居留，還有直接獲得公民身份（護照）的政策。

歐委會因而擔憂這可能會破壞申根區的完整性。

由於歐洲多國對投資移民項目的申請人身份進行保密。他們的財產來源沒有得到充分審查，投資的具體細節也未公開，公眾並不知道資金將用於何處。

這將產生巨大的風險：

導致歐盟公民身份貶值；
增加洗錢、逃稅等可能性。

原因二：投資移民項目對歐洲國家產生負面影響

草案報告中還指出，投資移民項目帶來許多負面影響，因此得出以下結論：

投資公民資格（CBI）和投資居留權（RBI）計劃的潛在經濟利益不能抵消他們提出的嚴重洗錢和逃稅風險。更重要的是，呼吁會員國盡快取消所有現有的公民資格和投資居留權計劃。

目前此提案的投票前景並不明朗，但是可以看見的是，歐盟已經開始重點關注各歐盟成員國的投資移民項目。

其實早在當地時間10月10日，歐洲議會中的德國聯盟黨主席卡斯帕裡（Daniel Caspary）就曾強硬表態，呼吁應立即禁止所有歐盟護照買賣項目。

如今，隨著草案被提上議程，歐洲第三波全球高淨值移民潮在開放時隔6年之際，將遇重大考驗。

假設法案通過，准備移民的人士將會面臨資金來源調查、移民辦理時間延長、費用增加等困難。建議有意向的投資人盡早申請，把握良機！

而縱觀當下，馬耳他移民界成為了最新性價比之王！

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責編：Zoe Chan

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

海外房產平臺居外網評出最佳海外房地產品牌

全球房地產中文平臺居外網12月5日在上海舉辦盛大頒獎式，向來自世界各地的房地產及相關領域品牌，授予首屆“居外-全球華人之選”大獎。大獎歷經四個月的提名、業界資深評委評估，以及中國消費者的在線投票，最終有20家來自中國買家主要海外購房目的地的房地產業者榮獲大獎。

“居外-全球華人之選”大獎是全球唯壹針對面向中國市場的住宅開發商、代理商和房地產相關機構頒發的獎項。大獎為致力於中國市場的海外房產開發商及服務商樹立卓越的行業標桿。舉辦者居外網是全球最大的海外房地產中文門戶網站，以及騰訊海外房地產合作夥伴。

榮獲“美國最佳房地產公司”獎項的美國榮富地產（long & Foster）亞太區項目總監陳宏明先生說：“贏得居外網頒發的獎項對我們意義重大，居外網我們在中國市場的無與倫比的向導和合作夥伴。我們的辛勤工作和與中國買家的合作得到了回報，取得了成功，我們感到非常激動。”

榮獲“最佳海外房產代理”獎的領域佳士得國際房地產公司（Landscope Christie’s International Real Estate）首席執行官及創辦人KS Koh先生說：“能得到居外網的獎項，我感到非常榮幸。我要感謝評委會提名我們為最佳海外房產代理機構。我認為這是對我們公司業績以及對為公眾提供服務的認可，正是佳士得的正直和服務使我們獲得這份榮耀。”

澳洲皇冠度假村集團戰略與發展執行副總裁Todd Nisbet先生說，“我們在悉尼的高端住宅項目Crown Residences at One Barangaroo贏得了“最佳國際酒店品牌住宅”獎。我們感到特別興奮的是，這個獎項是經由對海外房產感興趣的中國公眾投票評出，而壹個澳大利亞的住宅項目能在中國獲獎，這正說明了全球房地產對中國消費者來說已經變得多麽真實。居外網在中國擁有目前許多公司沒有的最大影響力和可信度。”

榮獲“最佳海外物業服務提供商”獎的鐵魚置業中國區首席執行官徐明（Lanny Xu）先生說：“自2004年在中國開展業務以來，我們獲得了很多獎項，也非常感激，但這些獎項都不能與居外今天的獎項相比。這是該行業最好的獎項之壹，能獲獎我們深感榮幸。希望今後我們與居外網建立長期的合作關系，為海外房地產的購買和投資提供服務。”

居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士說：“在居外網，我們致力於打造快樂的消費者和快樂的客戶。這就是我們作為壹個團隊的快樂所在。我們看到了今晚獲得殊榮的團隊有著與我們相似的願景。

“如果妳能在中國市場勝出，妳可以在任何地方勝出。中國買家是全球樓市最積極，支出最大更是最精明的跨境買家。獲得中國買家最喜歡的海外房地產品牌，是這些海外房地產公司在中國市場投入的最好回報。

“沒有其他市場像中國那樣快節奏，有競爭力，回報豐厚。中國市場是海外房產商運用各種最具創意的營銷策略的用武之地，因為買家市場的規模可以提供豐厚回報，而海外房地產商又將他們在中國學到的東西獲取的經驗帶回本國市場加以應用。

“針對中國消費者的房地產營銷越來越多涉及VR、直播視頻、和O2O模式，中國是各種房地產新科技的試驗場，設立居外網全球華人之選，就是要彰顯他們的探索並推動此領域的進步。

“去年，中國大陸投資了1197億美元的海外房產。我們預計今年的投資將超過3％至8％，2018年的總投資至少達到1233億美元。“

大獎的評判小組包括來自京東房產、諾亞控股、阿裏巴巴企業家基金和其他知名公司的九名行業領袖。完整的評審小組請參看：https://awards.juwai.com/judges

“所有的評委都覺得很難從這麽多優秀的公司中挑選出贏家，”居外網董事長Georg Chmiel在網上平臺和技術領域擁有24年經驗、曾擔任iProperty Group和LJ Hooker Group的CEO和董事總經理，以及71億美元市值的REA集團的首席財務官的Georg Chmiel先生這樣評價本次參選品牌。

“最後的獲獎公司實為最優秀者。這20位獲獎者在地理位置、類別，甚至商業模式方面都表現出驚人的多樣性，但他們的共同之處是對中國消費者有著不同尋常的理解和承諾。他們利用技術幫助他們進行跨境銷售，設法克服了語言和距離方面的挑戰。在獲得中國買家人群的忠誠度方面，他們表現突出——這表現在買家的積極在線投票、搜索模式和交易上。”

居外網全球華人之選大獎2018海外房地產獲獎品牌全名單

全球範圍

最佳電子商務大數據應用：工商銀行電子商城

最佳國際酒店品牌住宅：澳大利亞悉尼One Barangaroo Crown Residences

最佳海外物業服務供應商：鐵魚置業（Ironfish China）

最佳海外房貸服務：BC Securities

最佳國際地產代理商：領域佳士得國際房地產（Landscope Christie’s International Real Estate）

最佳數字創新發展：新世界發展有限公司（New World Development Company）

最佳物業AI服務提供商：ArchiStar Pty Ltd.

希臘

最受歡迎開發商： MD Homes LTD

日本

最佳房地產投資顧問：世紀21中華物業

最佳移民與創業咨詢企業：遠東國際投資移民（日本）顧問公司

馬來西亞

最佳住宅項目：益馬集團（ACMAR Group）D’Rapport Residences, Ampang, Malaysia

泰國

最佳開發商：奧英房地產開發集團（All Inspire Development PCL）

最佳房產經紀：泰好房地產（Thai D Real Estate Co Ltd）

英國

最佳開發商 – 倫敦：蒙特安維（Mount Anvil）

最佳開發商 – 伯明翰：得寶資本集團（Top Capital Group）

最佳開發商 – 曼徹斯特：Salboy International

最佳住宅項目 – 曼徹斯特：Salboy International的Local Blackfriars

美國

最佳美國房產公司：榮富地產（Long & Foster）

越南

最佳住宅項目：FLC下龍灣高爾夫俱樂部和豪華度假村

最佳開發商 ：FLC集團

照片展示

最佳國際酒店式品牌住宅：澳洲皇冠度假村Crown Residences at One Barangaroo

最佳海外地產代理公司：領域佳士得國際房地產（Landscope Christie’s International Real Estate）

最佳數字創新項目：新世界發展有限公司（New World Development Company）

馬來西亞最佳住宅項目 – ：益馬集團（ACMAR Group）D’Rapport Residences, Ampang, Malaysia

泰國最佳開發商：奧英房地產開發集團（All Inspire Development PCL）

泰國最佳房產經紀：泰好房地產（Thai D Real Estate Co Ltd）

曼徹斯特最佳地產開發商 &最佳住宅項目-： Salboy International

越南最佳開發商 & 最佳住宅項目： FLC Group & Halong Bay Golf Club & Luxury Resorts by FLC Group

關於居外網Juwai.com

居外網是中國首屈壹指的海外房地產門戶網站，也是中國互聯網巨頭、微信運營商騰訊的獨家海外房產合作夥伴。居外網的中文用戶月度數量高達 310 萬，網站上展示的房源分布世界各地 90 個國家，共280 萬套。居外網已連續兩年被中國最頂級電子商務機構評為中國壹流海外房地產網站，並因其在創業公司中的卓越表現而榮獲著名的《紅鯡魚》雜誌全球卓越初創企業 100 強大獎（Red Herring Global Top 100 Award for excellence in startups）。公司主要團隊設在上海和香港。居外在美國、菲律賓、加拿大、馬來西亞和澳大利亞均設有區域團隊。如需了解更多信息或開展廣告合作，請點擊 http://list.juwai.com。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

這一輪美國經濟周期裡，哪裡租金漲得多？

在2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡，美國的經濟增長出現與前幾輪不一樣的特征：那些常被視為落後的產品成為此輪美國經濟增長的領頭羊；未被預見到的行業板塊強勢擴張雇佣了更多美國人。在這樣的大背景下，美國的房租漲幅出現在以下區域也就不足為奇了。

美國RealPage咨詢公司在回顧了2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡全美50個大都會區671個房市區域的租金數據後，羅列了這一輪經濟周期裡的房租領漲者。每個大都會區裡的排名靠前區域都在下圖中標出。

全美排名No.1 山景/帕洛阿圖/洛斯阿爾托斯（Mountain View/Palo Alto/Los Altos）

來自：加州聖何塞 – 桑尼維爾 – 聖克拉拉大都會區

租金漲幅：69.7%

該區域是本輪經濟周期裡全美租金漲幅冠軍區。盡管過去兩年裡，該區域房租年度漲幅都低於5%，慢於前幾年，但在2011年時，該區租金同比漲幅高達18%。這一區域當之無愧是聖何塞和灣區最貴的區。截止2018年6月，該去平均租金為3364美元，相比之下，整個聖何塞的平均租金僅為2814美元。

聖何塞2臥1衛房產86平米，約398萬人民幣
居外房源編號：44924963 查看房源信息

全美排名No.6 雷德蒙（Redmond）

來自：華盛頓州西雅圖 – 貝爾維尤 – 埃弗雷特大都會區

租金漲幅：62.3%

雷德蒙是此次排名前十裡唯一一個來自灣區以外的地區。雷德蒙位於西雅圖市中心以東約24公裡處，是微軟和任天堂美國總部的所在地。盡管該區域房租平均在2008美元左右，比起臨近的西貝爾維尤、美色島和西雅圖市中心都要便宜，但租金同比漲幅在2016年中期高達12%，隨後兩年，該區域的租金漲速已趨於平緩。

雷蒙德4臥4衛2車庫新裝修湖景房，約1992萬人民幣
居外房源編號：42330195 查看房源信息

全美排名No.8 弗裡蒙特（Fremont）

來自：奧克蘭 – 海沃德 – 伯克利大都會區

租金漲幅：60.8%

對比奧克蘭的房市趨勢與灣區其他地方，通常奧克蘭是亦步亦趨的走勢。弗裡蒙特是距離硅谷最近的東灣區城市，在這輪經濟周期裡，該區域的房租漲速全美第八。在2015年，該地區租金同比漲幅高達16%，隨後漲速回落，近兩年增速低於全美平均水平。目前該區平均租金為2375美元，略高於全奧克蘭平均水平，遠低於海灣對面的聖何塞。

弗裡蒙特3臥2衛房產，103平米，約511萬人民幣
居外房源編號：43893244 查看房源信息

全美排名No.9 阿羅哈-西比弗頓（Aloha-West Beaverton）

來自：波特蘭 – 溫哥華 – 希爾斯伯勒大都會區

租金漲幅：60.1%

阿羅哈-西比弗頓地區在本輪周期中房租漲幅在全美排名第九。該區域離俄勒岡州首府城市波特蘭市西區16公裡左右，該區域本輪經濟周期漲幅如此之高歸功於B類房產，在2015年該區的房租漲幅達17%， 2018年6月該區域平均房屋租金為1325美元，與大波特蘭都會區水平一致。

阿羅哈4臥3衛房產，建面191平米，約283萬
居外房源編號：44704097 查看房源信息

全美排名No.11 奧羅拉西南（Southwest Aurora）

來自：丹佛 – 奧羅拉 – 萊克伍德大都會區

租金漲幅：59.7%

奧羅拉西南的房租漲幅緊跟全美前十名，屬於大丹佛區漲幅最強的區域板塊，主因要歸功於 B 級房產的租金漲幅。該區域過去9年裡新建公寓數量相當少，而年化房租漲幅達7%， 2015年該區的租金同比漲幅甚至高達14%，過去兩年裡，該區域的租金年度漲幅都低於5%。

科羅拉多州奧羅拉2臥1衛房產，約329萬人民幣。
居外房源編號：44187144 查看房源信息

本文第一張地圖僅羅列了美國主要大都會區裡領漲的次級板塊。很明顯，大多數領漲的區域都位於美國西部。事實上，這張榜單上，唯一一個進入排名前列的非西部區域來自亞特蘭大郊區的羅斯維爾，排名為第五十三，漲幅49.5%。而前52名領漲區域都來自美國西部。拖後腿的區域是聖路易斯市，租金漲幅僅為4%，落後於同時期全美房租30.6%的平均漲幅。

居外誠意推薦：西雅圖市中心“晨曦”高端公寓

建築師鄭景明與藝術家約翰·霍根聯手打造。

西雅圖“晨曦”（First Light）是西雅圖市中心近十年來罕見的高端公寓樓盤。總共有469套，含開間、一臥一衛、兩臥、三臥和頂層豪閣五種房型。項目位於西雅圖市中心，弗吉尼亞街和第三街交叉口，步行五分鐘可達全球最大電商平台亞馬遜公司總部、派克市場、高級百貨Nordstrom。想要領略西雅圖這座全美數一數二的文化經濟大都市的生活，住西雅圖“晨曦”會是最佳選擇。周邊文化博物館、藝術博物館、圖書館、音樂廳和體育場應有盡有。從“晨曦”公寓出發到西雅圖塔科馬機場不過20分鐘車程。

該項目無州所得稅和海外買家稅，為難得的美元資產配置之選。
查看房源信息，或咨詢居外熱線：400-041-7515

來源：realpage.com
責編：HY

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馬德里的浪漫生活不是夢

西班牙馬德里，文化瑰寶之城

“馬德里不思議，突然那麼想念你”—— 這首十幾年前發行的《馬德里不思議》單曲至今仍舊廣為傳唱。馬德里作為西班牙的首都似乎天生就散發的浪漫、甜蜜的甜味。馬德里是個相當適合步行漫游的城市，從太陽門往西比列斯廣場，或從大廣場往王宮方向，沿途盡是藝術、文化、寶藏，到處都是觀光客群聚盡情瀏覽古跡、世界知名的博物館以及沉醉在這美妙的夜生活中。東方宮和普拉多畫宮是世界聞名的藝術殿堂。

普華永道的《2018年歐洲房地產新趨勢》報告顯示，65%的受訪者認為歐洲房地產的投資回報在2018年比2017年更高，且將近80%的受訪者表示今年的歐洲房產收益在5%—20%之間，尤其是一些優質的房產市場。報告仍指出，由於大城市的經濟實力是其他城市和地區不能比擬的，因此大部分仍都希望在大城市定居，所以大城市的房價通常不斷上漲。而西班牙的馬德里和巴塞羅那都擠進了歐洲前十五名房產投資高回報城市，其中馬德里高居第五。

“三合一”豪華住宅，就在浪漫馬德里

本期居外推出的這棟復式公寓坐落在馬德里的中心地帶，而且最近才經過翻新，正在尋找她的新主人。雖然地處市中心黃金地帶，但這座公寓位於卡斯蒂利亞（Castellana）和阿爾瑪格羅（Almagro）之間一條安靜的街道上，頗有一份“鬧中取靜”的美感。您只需步行5分鐘左右便能到達黃金地帶（The Golden Mile）購物區、生鮮市場、地鐵站、英格列斯百貨（El Corte Ingles）和四家五星級的酒店。

這棟復式公寓共有5間臥室和6間浴室，住宅面積登記為650平方米。此物業目前分為三棟獨立的住宅，但是您可以輕松將其合並成一處住宅。三棟住宅都可以通往80平方米的屋頂花園。主住宅位於頂樓，而第二套住宅屬於一室的小型公寓，配有寬敞的浴室、步入式衣櫃和超大的起居室。正因如此，該起居室也可用作廚房和飯廳。而第三套住宅和第二套則配備了同樣的設施，但是屬於兩臥兩衛的公寓。此處馬德里房產坐擁450平方米的起居空間，位於四樓（即頂樓），設有九個陽台，天花板高3.5米，因此采光極佳。

慢慢走進這套住宅，您會發現一個夢幻般的主套間和寬敞的起居室。廚房位於公寓的中心，毗鄰帶滑動牆壁的飯廳，飯廳內配有足以容納14位客人的圓桌，十分契合中國人觀念裡“其樂融融”的文化。而另一個套間則設有自己的起居室。主宅還有一間書房、兩個化妝間、洗衣房和充足的存儲空間。

寬敞的空間、精致的裝潢設計、黃金的地段等等，這套住宅的優點簡直不勝枚舉。除此之外，所配備的車庫只需2分鐘便能到達。而且此物業在地下室內還設有20平方米的存儲位置。現在這套載有三套住宅的黃金復式公寓僅售價3960萬元。而且，基於中國人傳統的投資偏好，買房投資仍然是獲取“黃金簽證”的首選。在西班牙購房移民的門檻只需要50萬歐元，這套“三合一”優質房產應付得綽綽有餘。

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注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Carlos Loinaz提供

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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留學疑問：新加坡教育好嗎

新加坡的教育理念一直被譽為亞洲第一，也因此讓很多家長慕名而來，想要自己的孩子在新加坡比較好的教育環境下成長和學習。現在很多家庭的發展條件都是比較好的，所以使得很多家長都想要自己的孩子在比較好的學習環境下進行成長當然也會有很多家長會問到新加坡教育好嗎？這樣的問題。如果你對於新加坡的教育理念不是特別的了解的話，那麼小編今天就帶大家一起來具體了解一下新加坡的教育方式好不好？

通過相關的數據統計和顯示，我們可以清楚的感受到新加坡有著全球最好的教育制度之一，它的多數小學提供了高素質教育。並且他為來自不同社會背景的學生提供了公平的機會，可以迎合不同學習的進程和方式，能夠更多的幫助人們在未來找到高薪工作。上面的這些因素都能夠很好的幫助孩子進行有效的學習，並且他在新加坡的教育理念中佔比是非常大的。

新加坡的公民對於小學生的教育制度是非常有信心的。因為在培養孩子發展的過程中，挑選的課程都是不一樣的，根據孩子的內在潛力去培養孩子的興趣。讓孩子感受更多不一樣的自己，也讓孩子的思維不斷的擴發挑戰不一樣的空間。新加坡的教育理念是非常透明化的，老師得負責任，態度也是非常好。通過調查，我們了解到家長在關注孩子的成績以外，也比較關注孩子的人格發展。

新加坡的教育理念中，除了學習以外，在人格的培養上也非常看重，所以新加坡的學校是一個綜合性發展的學校，更多的去培養孩子的綜合能力發展。因此它在世界上的排名很高，在亞洲的排名很好，也讓很多家長想要把孩子送往此處留學。

新加坡教育優秀在哪裡？

我們都知道新加坡的教育水平是非常高的，所以每年前往新加坡留學深造的人士也非常的多，新加坡的教育理念在世界排名是非常靠前的，並且被很多國家進行引用和借鑒。新加坡的經濟發展是非常迅速的，並且在亞洲地區的經濟畏懼前進這和他們的教育理念有得很大的關係。那新加坡教育優秀在哪裡呢？今天我們就一起來具體的了解一下吧。

新加坡教育體系的優秀地方：

1.新加坡在教育理念上面是比較重視人力資源的各項分配的。我們都知道新加坡的國內資源是非常有限的，即便如此，新加坡的經濟發展很好，是因為他們在人力資源上面的充分利用，盡可能的把國家利益發展到最大化。並且新加坡的每個公民都是非常具備素質文化教養的，所以該國家才會發展的如此好。

2.新加坡在教育理念的發展中是比較願意挖掘學生的內在潛力，以及培養他們的獨立思考空間的。大部分國家在教育理念上面都是比較傳統的，但是新加坡他們比較注重培養孩子的興趣以及潛在的能力擴散他們的思維，讓他們更多的去創造自己的價值空間。在專業教師的培養下面，不僅能夠不斷的提升自己，在以後出來之後也能夠更好的服務國家。

3.新加坡的教育方式主要以分流式為主，這種方式在小學的時候就進行實施了。從孩子的能力和興趣來進行分班通過專長來不斷的挖掘孩子的潛能，讓孩子最大優勢的發揮自己的特長。相較於其他國家的教育模式而言，這種方式能夠極大的培養孩子的內在潛力，所以這樣的教育模式也更加符合孩子們發展的狀況。因此這也是為什麼大部分家長願意把孩子送往新加坡留學的原因。

買家有福了！今年悉尼房屋拍賣季將持續至平安夜｜居外專欄

往年對於打算在悉尼購置房產的投資者來說，12月的頭兩個周末是最為熱鬧的，同時也標志著這一年拍賣季的收尾。其中一個主要的原因是在新南威爾士州（NSW），買房的過渡期通常是4-6個禮拜。如果無法在聖誕節前喬遷新居，這對於買房者可是很掃興的。

不過今年買家有福了，直到現在市場上的房源數量仍然沒有明顯的消退勢頭，不少房產中介也紛紛表示將把拍賣期延長至12月底。這也就意味著，今年一直到聖誕前夕，投資者們都有機會為自己拍下一套心儀的居所。而房源的質量也是今年與往年另外一個很大的區別。悉尼許多非常優質的城郊豪宅破天荒地在一年中的這個時候出現在了市場上，這無疑又是一項福利。

悉尼核心地段的冠軍中介，Metro Reality房產公司總監Joseph Fairchild表示，今年市場經歷了一段相對平穩的過渡期，從2014-17年瘋狂火爆的賣家市場轉換到如今相對現實的買家市場。尤其重要的是，市場對於價格預期從最開始就相對理性。越發充裕的房源以及不斷收緊的借貸限制讓大多數意向買家不得不三思而後行，同時也使得房價成為了交易中最為重要的考量因素，這無形中增加了銷售的難度。

9月份的數據顯示，通過拍賣的形式成交一套房產平均需要49天，而通過正常交易渠道，這個數據則多達69天。這也印證了接下來的另外一組數據：9月份流拍的房產中，之中大約有68%在接下來的1-2周內成交了。

對於投資者和屋主來說，拍賣在當下買方市場中無疑是更受歡迎的，其中的優勢非常明顯：零反悔期徹底避免了成交後的眾多不確定性，而拍賣過程中的緊張和刺激從某種程度上來說也能更好地促成買賣。

甚至有一些拍賣是正好安排在平安夜前幾天的，今年Joseph Fairchild也有趕上了一回。這是一處位於8 Panorama Rd Lane Cove的雙套間居所，設計相當獨特。如果12月19日下午6點30分前還沒有名花有主的話，它就會接著去拍賣場上碰碰運氣。Joseph表示，這是一套很有意思的住所，內有兩個獨立的單位，無論是一家人自住或者投資出租都非常合適，自由度極高。在他看來，如果是一年前的行情，這樣一處房產在拍賣會上用不了4周就能輕松找到買家的。

International Realty Australia總監Toby Pinhol

Toby Pinhol是墨爾本的一名高檔房屋中介，他同時經營著一家專門針對高端市場的房產中介公司International Realty Australia。他的觀點和Joseph不謀而合。Toby認為，眼下墨爾本的房產市場與悉尼十分類似，雖然說買賣並不好做，但是高質量的房子依然是不愁買家的，只不過要在推廣和操作中多花上些功夫而已。在聖誕前的拍賣季中，甚至出現過不少非公開的獨家拍賣，造就了相當可喜的業績。總而言之，只要操作得當，拍賣依然是能為客戶帶來最佳回報的交易方式。

居外誠意推薦：悉尼市郊Waverton的2臥2衛公寓

位於悉尼下北岸郊區Waverton最具代表性的建築之一，405/40 King Street Waverton。公寓位於四樓，享有完美的北方朝向，生活和娛樂區日光充沛。寬敞的甲板陽台可通往起居區和臥室，非常適合燒烤和與親友聚會。兩間寬敞的臥室均設備齊全，主臥配有連接浴室。
拍賣時間：12月22日（星期六）下午12時15分
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責編：Zoe Chan

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抵押貸款限制將對曼谷房市造成哪些影響？

雖然開發商最近正在推出更多公寓項目，但泰國買家在部分地區購買的物業數量已有所減少，而且預計銷量將隨著抵押貸款政策收緊而進一步放緩。部分開發商正在嘗試尋找合適的項目開發地點，努力在泰國房產最終住戶的實際需求和買家的負擔能力之間取得平衡。其他開發商則傾向於更依賴國外的買家，但這樣做會引發與物業最終使用者有關的不確定性。雖然市中心的外籍人士租賃市場比較穩定，但世邦魏理仕認為曼谷中城區/郊區的租賃市場表現平平，所以那些有意購買出租專用物業的投資者可能無法達到自己預期的收益率。

泰國央行（The Bank of Thailand）最近出台了更為嚴格的抵押貸款規定，試圖通過降低特定購房者的貸款價值比（LTV）以減少抵押貸款和房地產市場風險，同時改善住房貸款的質量。這些預定於2019年4月1日生效的新措施將有利於剛需者，而不是那些以獲利為目的，同時肩負多份未償還抵押貸款的出租專用物業投資者。雖然新法規不會強迫開發商在簽訂合同時收取最低首付款，但這些政策會鼓勵他們收取更高的首付款以對衝轉讓房產時的貸款違約風險。這將減少投機買家的需求，因為他們現在只需要支付10-15％的首付，但新規執行後就必須支付高達20-30％的首付了。這些措施肯定會讓房地產市場降溫，從而讓市場整體的狀況趨於穩定。延伸閱讀：【泰國央行調高買房首付比例公寓板塊將受影響】

考慮到新出台的抵押貸款限制政策，預計泰國國內的購房需求將減少。據世邦魏理仕預測，這會引發多米諾骨牌效應，開發商將更依賴那些用自有資金購買房產的外國買家，因為按照外國公寓所有權的相關法規，這類買家的全部資金都必須來自海外。許多開發商表示，外國買家購買的公寓數量有所增加。其中，中國買家（包括個人投資者和進行大宗房地產交易的物業代理機構）購買的物業數量出現了十分顯著的增長。從幾個項目的銷售表現來看，中國買家所購買的物業已經達到了外國所有權的配額上限（可銷售區域占比為49%），這種情況過去非常罕見。

“這進一步引發了我們對高度依賴外國買家是否正確的擔憂。我們無法確定這些外國買家是不是投機者，會不會轉讓物業，而且也不知道項目完工後誰會住在這些房子裡。大多數外國買家都只是投資者，而且我們也無法確定他們會不會住在自己購買的房子裡，”世邦魏理仕泰國公司的執行董事Aliwassa Pathnadabutr女士說道。

世邦魏理仕研究部門的一項調查顯示，2018年第三季度，各大開發商在曼谷市區啟動了包含7200套住宅的房地產項目，而今年前兩個季度啟動的項目只涉及1300套住宅。2018年前三季度，開發商在市中心動工的房產數量相比去年同期增長了8％。

曼谷市中心正在建設的永久業權公寓項目（高端及以上級別）各單元均價小幅上漲了1.7％，達到了每平方米27.7萬泰銖（約合5.8萬人民幣）。世邦魏理仕認為，除了極少數已完工而且未售出物業庫存量較高的項目外，市中心物業平均價格下降的可能性很低。從開發商提供的數據來看，市中心在建公寓住宅單元的已售占比已降至67％，而去年同期為77％。

預計未來市中心有大多數項目的銷售進程會變得相對緩慢，買家的選擇余地更大，那些要價超過每平方米30萬泰銖（約合6.3萬人民幣）的項目尤其容易滯銷。那些希望把房產賣出好價錢的開發商必須讓買家相信他們的項目確實配得上高昂的價格。

世邦魏理仕的研究部門表示，本季度中城區/郊區有18200套公寓掛售，這打破了自2013年第三季度以來單季度掛售數量的最高紀錄。2018年前三個季度開始銷售的中城區住宅總數同比下降了4％。開發商現在專注於開發未來公共交通線路經過的地段。曼谷目前有多個公共交通設施項目，例如曼谷地鐵綠線和地鐵藍線擴建項目，還有正在建設的地鐵橙線、黃線和粉線項目。

曼谷中城區/郊區的公寓期房平均要價已微漲至每平方米99700泰銖（約合2.1萬人民幣），同比上漲5.6％。超過200個在建的中城區/郊區公寓項目已售占比為71％，而去年同期為59％。世邦魏理仕認為，中城區/郊區項目的銷售量提升來自中國房地產代理商達成的多筆交易，但目前還不能確定這些已售出的房產完工後是否確實會轉變為轉售物業。

由於供應不斷增加，國內最終住戶需求引發了更多不確定性，而且人們對外國需求可持續性的擔憂加劇，共管公寓市場的前景已變得更難以預測。在市中心物業市場上，開發商可能需要調整對黃金地段物業價格的預期，或者把注意力集中在Sukhumvit 63（Soi Ekkamai）等位於中心且地價略低的項目，而不是Sukhumvit 55（Soi Thonglor）這樣的項目。中城區/郊區物業市場將不得不更多地依賴於泰國最終住戶對住房項目的需求，為購房者設計投機者和出租物業投資者減少，而且可以申請抵押貸款的項目。

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在市中心的外籍人士住宅租賃市場上，擁有工作許可證的外籍人士數量同比增長了2.7％，而每月住宅租金的預算沒有變化。市場整體情況保持不變，新公寓（單一所有權）的供應有限，而共管公寓的供應有所增加。世邦魏理仕預計，未來多個項目完工時，個別業主將把占比約為30至40％的新公寓放到市場上出售。

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來源：Retalk Asia
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

新加坡小中學教育制度的優勢有哪些

我們都知道現在人們的生活經濟發展都非常的好，手中有一些錢，就想著把自己的孩子送往更好的地方進行學習和教育。亞洲地區，新加坡成為首選，很多孩子上小學的時候，家長就把他送到新加坡進行留學了，新加坡的小學教育體系一般分為兩個階段，第一個是基礎性階段，另一個是定向性階段。所以對於很多家長想要把孩子送往新加坡留學的人，都想要具體的了解一下新加坡小中學教育制度的優勢有哪些？

新加坡小學教育體系

他的小學教育體系上面有說到，主要分為基礎階段和定向階段是通過小事分流的形式來進行的，一般五年級到六年級是定向階段。這樣的方式是比較注重培養孩子的特長的。在五年級的時候，孩子們基本上就面向分科，這個分科分為好幾種形式，一般到中學二年級便開始分流。通過這樣的方式來引導學生的興趣，並且提升學生的學識。

新加坡中學教育體系

在新加坡中學的教育體系裡面，一般分為三個班，它們分別是特別的快捷班以及普通班這三種課程。一般前兩中的學生可以在第四年參加新加坡的o水准考試。普通班就要遲一年進行參加。前兩週的課程是四年制的課程，後一者的課程是五年制的課程。他們在課程上面的培養標準都是不一樣的，並且進入技術學校的要求也是不一樣的，具體還是看學生的能力來定。

新加坡中小學教育體系的優勢：

1.首先它比較培養中小學生的全面發展，不僅僅是在知識上面的培養，更多的也是在人格上面的培養。

2.能夠給孩子們較大的獨立思考空間，不斷的挖掘孩子的潛能，通過他們的興趣來引導學習。

3.通過因材施教和精英選拔的方式，讓每個孩子能夠感受到自己在哪一方面是比較具備優勢的，自己對哪一方面是比較感興趣的。

新加坡教育特點主要體現在什麼方面？

根據相關的資料和報導顯示，我們可以清楚的了解到新加坡的教育水平已經躍居全球第一位。並且他的一些教育方式，受到了很多國家的借鑒和採納。這也是為什麼很多家長願意把孩子送到新加坡留學的原因之一。新加坡的國土面積雖然比較小，但是該國家對於教育水平上面的投入卻比較多。所以小編今天就帶大家一起去了解一下新加坡教育特點主要體現在什麼方面。

新加坡的教育特點：

1.以人為本

不管你在學校是處於小學階段還是處於初中階段，任何一個階段新加坡的教育都是比較注重體現孩子的個人發展能力的。我們都知道新加坡的自然資源是比較匱乏的，但是他們最大的資源就是用人為的來推動社會經濟的發展，所以通過培養孩子的潛在能力來不斷的改變國家現有狀況的發展，爭取把國內的優勢利益發展到最大化。

2.給孩子創建獨立的思考能力和擴散性的思維。

和其他國家的傳統教育方式相比，新加坡更加註重培養孩子的潛在能力和創新思維能力。所以很多孩子上小學的時候，教育方式就是分流式教育，通過孩子的不同能力來進行分班，再通過因材施教的方式，以不同城市的教育水平來提升孩子的能力發展。以此來給孩子足夠獨立思考的空間。

3.重視孩子的道德教育

在教育上面，孩子的基本禮儀是必須要學會的。所以新加坡在教育上面從小就比較注重孩子的道德觀念。我們都知道新加坡是一個多民族的國家，文化元素上面的碰撞畢竟會產生相關的矛盾，所以讓孩子從小就接受人人平等的道德理念教育，這也是新加坡內部穩定的根本所在。

4.新加坡也比較注重監管教育

新加坡老師對於孩子的潛能挖掘和開發都會進行一個有效的評估，以此來評斷該孩子以後成長道路發展的可能性。通過科學教育的方式，讓孩子成功的走向好的發展方向。