澳洲作为国内留学首选地之一的国家，其教育背景和教育质量都深受国人喜爱，但是澳洲大学众多。接下来就让居外网带您了解澳洲大学排名的情况吧。
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居外澳洲免费留学秘籍 – 2018年如何实现以房养学 | 澳洲
对于国人来说，澳大利亚向来以宜居与教育闻名，近些年随着海外房产投资热潮的兴起，在澳洲投资房产的人也越来越多，有很多人也都希望可以实现“以房养学”。以房养学的核心概念就是通过出租与出售房产的收益，来支付留学所需的各种费用。不过近年澳洲火热的房产投资需求已经使得澳洲房价飞涨，政府不得不出台各项政策限制需求，为房价降温。在这样的大环境下，澳洲房价还能继续上涨么？“以房养学”是否依然可行呢？居外为您带来独家秘籍，为您详细解析澳洲热门留学城市以房养学的可能性：
- 墨尔本（走进名校 | 以房养学攻略）
- 布里斯班（走进名校 | 以房养学攻略）
- 阿德莱德（走进名校 | 以房养学攻略）
- 悉尼（走进名校 | 以房养学攻略）
- 堪培拉（走进名校 | 以房养学攻略）
- 珀斯（走进名校 | 以房养学攻略）
一、留学澳洲名校，中国学生的好选择
在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大学排名中，澳大利亚共有35所高校进入世界千所大学排行。其中，六所高校跻身世界百强，分别为墨尔本大学(32)、澳洲国立大学(48)、悉尼大学(61)、昆士兰大学(65)、莫纳什大学(80)和新南威尔士大学(85)。可见在澳大利亚读世界名校，选择非常丰富。澳大利亚同时也是继美国、英国之后，世界上国际学生数量第三多的国家。而这次入选的名校也无一遗漏的聚集在我们所熟知的悉尼、墨尔本、珀斯、堪培拉、布里斯班与阿德莱德等著名澳洲城市。
备注：《泰晤士高等教育》是一份英国出版的高等教育报刊。泰晤士高等教育世界大学排名与USNEWS世界大学排名、QS世界大学排名、ARWU世界大学学术排名为公认的四大权威大学世界排名。
数据来源：https://www.timeshighereducation.com/student/best-universities/best-universities-australia
二、房租逐年增加，“以房养学”是明智之选
在众多学生眼中，澳洲留学都是一个极为不错的选择，出国留学选择澳大利亚的中国学生不在少数，我们对澳洲教育认可的同时还对那里的生活环境有着深深的向往，但是去澳洲留学不得不面临一个现实的问题，就是花费，澳洲留学费用虽然不及美国英国，但是也是比较高的。近年来，我们发现留学生的生活费，尤其是海外租房的费用，正在逐年增加。
来源：https://studyvision.com.au/wordpress/en/price-list/
面对越来越高昂的留学租房费用，很多家长选择“以房养学”的形式，通过购置海外房产，达到降低留学成本与资产升值的双赢效果。为孩子出国深造、家庭财产优化配置做准备，“以房养学”可以称得上是明智之举。
延伸阅读：“以房养学”的3个好处
- 省租金 既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境；
- 补贴费用 投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支；
- 长远投资回报 国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。
三、澳洲整体房价增幅放缓 但“以房养学”仍大有可为
2017年12月澳洲整体房价增幅放缓，许多城市出现环比房价下跌。特别是悉尼，房价同比增幅只有3.1%，显著低于之前的水平。霍巴特、墨尔本与堪培拉则为房价增幅最高的三个城市。此外，布里斯班与阿德莱德房价表现较为稳定，增幅缓慢上升。之前房价跌跌不休的珀斯，则似乎有望止跌反弹。
根据居外网海外房产分析师Adam Yang表示，目前澳洲房市处于调整期，当地政府对外国投资者的附加税与贷款限制，加之澳洲房市可负担性变差，都会影响房市需求。受到悉尼房价降温的影响，2018年澳洲房市整体将继续放缓。2018年悉尼房价整体增幅可能在2-4%的范围内，在接下来几年都可以逢低进行学区房价值投资，不过在目前暂不适合以房养学。而墨尔本、阿德莱得、布里斯班与堪培拉等城市房价在接下来几年将依旧上行，只要选择得当，都可以找到适合以房养学的投资选择。在这次的居外秘籍系列里，我们将为您一一详细解析这些城市以房养学的可行性。
当然，以房养学的首要前提就是资金规划，这是一项长期的资产配置行为。“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出不少。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。
四、居外澳洲六大名校“以房养学”攻略
居外网选择发布在《泰晤士高等教育》评选出来的世界排名前100的大学所在城市，多角度剖析了在这些城市是否适合投资学区房。希望给予有意在新一年踏足澳大利亚，并投资学区房的投资者更多选择。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
责编： VX
我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏
随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？
人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。
转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？
｜如果判断自己是不是要转贷？
如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：
- 新银行的利率/产品比就银行好
不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。 - 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。 - 负债合并，比如：还清信用卡
用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。 - 调整贷款还款
比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划 - 调整贷款结构
如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。 - 物业产权变更
即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整
｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人
我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：
- 物业刚成交不久
这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格 - 信用不高，比如有欠款等
在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品 - 没有收入，或收入不稳定
收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。 - 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。
｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？
我们为大家整理了以下几点：
- 贷款规划
是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。 - 房屋价值
想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。 - 财务状况
你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？ - 信用分数
在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。 - 旧银行
在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久 - 时间安排
我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。
｜非居民海外客户
要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。
如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。
- 通过转贷同样达到减少利息还款
- 或选择更好的还款方式
- 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
- 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
- Meriton Vendor Finance到期转贷调整
责任编辑：Zoe Chan
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
My Home Loan解决澳洲房贷难题
我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项
随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。【阅读原文】
首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！
当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机：房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点；投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多。这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。【阅读原文】
日本建筑大师隈研吾澳洲首个住宅楼项目将在上海发售
在国际上享有极高声誉，在中国因北京三里屯SOHO办公楼和瑜舍酒店而拥有不少粉丝的日本著名建筑师隈研吾，又有新项目带给中国市场，这一次是他在澳洲设计的首个住宅楼项目。
澳大利亚龙头房地产开发商皇冠房地产集团日前在上海向媒体公布了悉尼的最新开发项目Mastery by Crown Group。该项目的亮点是由隈研吾设计的一栋高达19层，建筑外墙种满绿植的“层叠森林”。
Mastery by Crown Group项目由澳洲皇冠房地产集团董事长兼集团首席执行官Iwan Sunito，世界著名建筑设计师隈研吾以及获奖悉尼建筑设计师Koichi Takada，三位业内领军人物，协力打造，带领悉尼跨入建筑设计新境界。
Mastery by Crown Group项目位于48 O’Dea Avenue Waterloo，共拥有384套奢华公寓，自带悬臂式屋顶无边泳池、健身房、社区活动室等度假式居民配套设施，底层零售区更是特设餐厅、咖啡馆及商铺等社区配套设施。
Sunito先生表示：“通过Mastery by Crown Group，我们致力于打造一个全新的城市中心，一个独一无二的社区，人们可以在这里聚会、交流、学习、放松和娱乐，在蓬勃发展的城区享受丰富的社区生活。能够将Mastery by Crown Group项目带到悉尼，我们为此引以为豪。”
位于Mastery by Crown Group项目中心的“层叠森林”公寓楼，将成为隈研吾建筑事务所在澳大利亚的首个住宅项目。
谈到这栋19层高的住宅楼，隈研吾说道：“我们的愿景是通过独特的设计构思营建一个有着温馨、自然氛围的社区。大楼的上部流畅过渡到下方的阶梯露台，让建筑与人行道在街道水平面亲密连接。包裹着建筑外立面的屋檐以木条覆盖，木质元素让建筑表面增添了一丝温暖之感。每个屋檐上均覆盖绿植，整个建筑表面形成一个垂直的都市森林。”
“这些设计构思模糊并淡化了建筑轮廓，充分展现了Mastery by Crown Group项目为Waterloo地区带来的全新形象。” 隈研吾先生补充道。
Mastery by Crown Group项目落址悉尼市政府Green Square重建规划区，距离悉尼中央商务区5公里，新南威尔士大学3公里，悉尼机场7公里。
至2030年，Green Square地区预计新增40,000余个岗位。该开发项目将于2021年完工，届时将成为数百位Waterloo新居民的家园。
“皇冠房地产集团对悉尼Waterloo地区有着长远的规划愿景并积极投身于此地区的改造，曾经的工业仓库将变为健康有机、绿意盎然的新社区。其倍受欢迎的度假风格标志性设计，在为居民打造惬意舒适生活的同时，更构建出全新的街景氛围与文化，造福于公众。” Takada先生说。
誉有Urban Taskforce Australia“房地产业2015年度风云人物”美称的Iwan Sunito毕业于新南威尔士大学，拥有建筑(荣誉)学士学位及建筑工程管理硕士学位，曾获新南威尔士大学“Eric Daniels住宅设计卓越奖”，并于1993年成为注册建筑师。Sunito先生与其商业合作伙伴Paul Sathio于1996年共同创立皇冠房地产集团。自此，该集团已建立一系列计划开发及处于施工的项目组合，价值高达50亿澳元。
皇冠房地产集团将于9月10日开始接受买家意向登记。公寓将于十一月开盘销售。项目预计于2021年完工。
在媒体介绍会上，Sunito先生称皇冠房地产集团之前的楼盘，约有10%的买家为中国人，“大部分中国买家是孩子在澳洲读书的家长。”
撰稿：光明
责编：VX
未来五年都市区商业地产投资回报率前景最被看好 | 澳洲
澳洲本土行业研究预测机构BIS牛津经济研究所对澳大利亚各主要地产市场的投资回报前景进行排名，结果显示，未来5年，投资收益前景最好的市场是澳洲商业地产，其中以悉尼办公室市场居首。（海外房地产投资回报率）
BIS牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)以资本收益和租金增长作为衡量标准，对澳大利亚各主要地产市场的投资回报前景进行排名，得出2018年澳大利亚地产前景(2018 Australian Property Outlook)报告。结果显示，未来5年，投资收益前景最好的市场是商业地产，其中以悉尼办公室市场居首。
据该项排名结果显示，未来投资收益最好的将是悉尼办公室市场，其次则是墨尔本和堪培拉的办公室市场，此外布里斯班工厂的投资收益前景也较好。在该份报告中，前10名并未出现任何一个住房市场身影。
未来几年，澳大利亚地产价值和投资收益的影响因素将从收益率转向租赁条件和租金增长。BIS牛津经济研究所的房产方面的负责人盖尔伯(Frank Gelber)指出，未来5年，投资者能够获得较高收益，主要将得益于低水平利率带动的超常价格增长，而非收益率高。即使办公室市场发展最为强劲的悉尼和墨尔本，从现在起到2022年间，办公室投资收益率也会下降近1/5。
而澳大利亚不同市场的表现将不尽相同。悉尼和墨尔本的办公空间在5年内仍会被低估价值，而在需求增长和空置率下降的情况下，预计租金将会明显提升。
堪培拉在未来5至10年的收益前景也较好。过去18个月，堪培拉已经有6处重要的办公室进行租赁续约，私人租赁需求也维持稳定。
珀斯、布里斯班和阿德莱德则仍受矿业投资低迷影响，办公室市场将出现估值过高和供过于求的情况，因此现在还不是投资者重返这些市场的时候。
BIS牛津经济研究所指出，未来5年，悉尼办公室内部收益率将为10%。墨尔本为8.2%，堪培拉为7.5%。
来源： 澳洲新快网
责编：Shelly Du
澳洲留学读研条件有什么？
澳洲的教育发展水平是不比美国低的，但是相比较门槛而言，澳洲就低上很多。因为有着高质量的科研水平，这让很多想要留学考研的人首选了澳洲。出国留学都是需要满足一定的条件和优势的，每一个国家的教育政策不一样，对于留学生的要求也是不一样的。那么澳洲留学读研条件有哪些呢？在进行留学的时候，又要做一些什么相关的准备是比较好的呢？
专科生申请澳洲留学读研的条件
国内很多专科生想要获取高学历水平，一般会直接进行读研或是读博的选择。满足它的第一个条件就是要具备专科学历，没有本科学位，还要具备一定相关的工作经验。出国留要保证自己的语言交流是没有任何障碍的，雅思过级的分数要在6.0或是6.5分以上。学制通常情况下是一年或是两年，在学校专业的选择上面有一定的限制，工作经验要在2—5年左右。
本科生申请澳洲留学读研的条件
- 申请的学位是本科学士学位。
- 如果你是211工程大学毕业的学生，并且成绩比较优异的话，某些相关的要求会变得低一些。
- 雅思分数要在0—7.0分左右，当然院校不同对于雅思的要求也是不一样的、
- 专业选择上面没有限制，学制基本上在1—2年左右。
- 达到一定的要求或是满足一定的条件是可以进行奖学金申请的。
上面的两种是本科和专科留学读研的一些条件，不过这几年澳洲的留学生一直都是一个上涨的趋势，政府在相关的留学政策上面也进行了一定的调整，和美国相比较而而言，澳洲在各个方面都是比较符合大众留学的。费用上面不是特别的高，基本上都能够承担的起，申请留学的条件要求也不高。
投24万涨37万 华人买家分享悉尼投资实操秘笈 | 居外买家故事
作者：Charlie
今天的澳洲，房产中介已经不需要苦口婆心地劝客户投资了，过往的房价数据就是最好的证明。居外网接下来为大家介绍的是成功投资悉尼房产的普通买家——查理Charlie，一起了解下他是如何理性、有策略地实现悉尼房产投资梦想的。
投资概况
- 买房类型：新公寓
- 户型：2房1厅2卫+车位，共100平米
- 置业结果：成功投资
备注：本案例中，Charlie买的是期房，海外买家在澳洲也同样可以买，不存在限购问题。
下面是Charlie分享的买房决策过程及重要决策逻辑，供各位看官参考。
一、买房前该回答的N个问题
无论买房目的是投资还是自住，都需要考虑清楚以下问题：买在什么地方？买什么样的房？自己的预算有多少？找谁买？全款买还是贷款买？贷款的话，澳洲的银行能贷款吗？如果行，贷款比例多少？能贷多久？利率多少？采用固定利率还是浮动利率？如果投资出租，租金多少？需要自己贴钱还房贷吗？投资回报率多少？等等诸如此类的问题
由此可见，居外编辑建议做一个表格，问题对应数字和答案，各位想要进入海外房产投资的投资人， 需要先结合自己的财务状况，调研和评估，回答完关键问题再采取行动。
二、悉尼买房的全流程实战经历
基于Charlie的买房经历以及他此前在房地产开发管理咨询背景，Charlie特意分享了独门购房流程图，能令各位读者朋友对于怎么在澳洲买房一目了然。
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
1、前期准备
购房的前期准备工作非常重要，需要了解市场，锁定目标区域，确定预算范围，还有澳洲政府关于海内外买家的购房政策和法规，银行贷款政策、税务的问题以及购房过程中将会发生的费用等等，下面会分别介绍。
1.1、了解市场，确定预算范围
买房之前肯定得通过各种渠道了解市场以便确定目标区域和预算范围，做到有的放矢。首先通过个别房产中介了解市场情况，包括悉尼房地产市场变化的历史数据和趋势，同时在澳洲一些知名的房屋销售网站上了解各类价格数据，也和线下中介接触了解一下他们的看法。
通过广泛的调研，我也根据自己的经济条件基本确定了自己的预算范围为60~80万澳元。
1.2、了解澳洲购房相关政策和法规
通过浏览澳洲新南威尔士州公平交易厅网站(英文）可以了解如何选择中介以及购房时有哪些注意事项（中文）。按照法律规定，只有具备执业资格的中介才可以开展中介业务，这样的话，万一发生什么问题可以向州政府公平交易厅以及中介行业协会投诉。
对于海外买家，还得了解澳洲政府海外投资审查委员会的最新政策、地方政府关于印花税的政策，还有银行的贷款政策等等。
需要注意的是，澳洲市场上有些属于黑中介，没有任何执业资格，而且胆大妄为，如果没有搞清楚就容易上当受骗。州政府公平交易厅网站上对于购房的一般程序和注意事项都有基本的介绍，没有经验的买家可以先好好看看。
1.3、联络会计师和房贷顾问
买房之前还应该预先和自己的会计师和房贷顾问沟通一下。找会计师主要是涉及税务问题，是以个人名义买房还是家庭信托买房比较好，假若以后房产升值卖房赚了钱怎么纳税。对于澳洲税务居民，购买房屋一年之后出售的话，盈利部分的50%得计入纳税收入。
找房贷顾问需要了解的是，假若房屋是有一定期限的固定利率的贷款，一旦在固定利率贷款期限内转房贷或卖掉房屋也就可能意味着违约，需要支付贷款银行一定数额的罚金。这一点我是真的忽略了，毕竟以前没有买过房。当然，后来房子升值想做转贷时问了贷款顾问，贷款顾问告知会有所损失，觉得还能承受也就算了，当然，贷款顾问也会有损失，因为先前银行支付给贷款顾问的部分佣金会被银行收回。另外，如果买家认识房地产估价师当然也不错，可以咨询一下目标房产的价值。
1.4、了解购房的税收和费用
购买澳洲房产时，印花税是买家需要缴纳的最大一笔费用，根据房产价格、个人情况以及房产所在地不同，所付印花税有时可能高达房价的5%。如果是海外买家，根据房产价格的不同，则需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳数额不等的费用，例如价格在100万澳币以下的房产，目前需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳5,000澳元的费用。
我当时买的73万澳元的房子，印花税交了2.7万澳元。购房时还有律师费，悉尼这边大概是900~1200澳元，律师费中其实还包括一些政府的收费，为了省事都由律师代缴了。
2、拟定买房策略与选择房源
随后我拟定了基本的买房策略：通过广泛接触中介或开发商寻找位置不错、符合预算以及口碑好的开发商开发的公寓楼花（即期房）。
楼花的最大好处是付了第一笔款（一般房价的10%）签署合同之后，还有一段时间准备过户的资金，不利之处是不知道房子能否按期交付，也不知道是否会有设计变更，或者规划是否能获批，最终房子能否真的建起来，或者最终质量到底如何，要避免这些风险，找个口碑好的开发商尤为重要。
经过一段时间的了解，有人向我推介悉尼北岸圣雷纳兹地铁站附近一个2房1厅1厨2卫带车位的高层公寓楼花，室内面积100平米，价格73万澳元，所在的楼层视野也不错，可以看到远处的海湾，离悉尼歌剧院大约5站路，另外，楼盘附近有不错的学校和医院，还有知名连锁超市，当地市场上类似房源每周租金700澳元左右，我一看，这个可以考虑！
3、选择贷款顾问及预批贷款
好的贷款顾问能够根据买家的具体情况提出好的贷款建议，寻求最优贷款条件并帮助做好贷款的预批，这个非常重要。假若买家和开发商签约交换了合同而到房子需要过户的时候贷款却办不下来，那么买家有可能损失10%的价款（如果购房合同规定是10%的话）。
这是我买房之后才知道的，当时没有经验，也没有谁提醒我。现在回想起来，只能说老天爷眷顾我了。特别在当今澳洲银行基本拒绝贷款给海外买家的情况下，海外买家一旦付了钱交换了合同而最终又没法办理贷款，房子没法过户的话，这笔价款和印花税可就白白损失了。还有，万一房价在过户时跌价了，开发商收回房子转卖时还会向买家追索这个跌价的损失。
4、选择律师及购房合同谈判
好的律师会真正为客户考虑，他们会仔细研读购房合同并指出其中的不利条款并努力争取更有利于买家的合同条件。一般大家关注的主要是交房标准、交房期限、保修年限、违约责任等。在交换合同之前最好和律师沟通一下，看看自己关心的问题是不是问题。
在房地产行情好的时候房子不愁卖，开发商一般不会愿意和买家谈判合同条款，假若市场不好，态度又可能不太一样，协商的余地就大一些。我买房的律师是中介介绍的，事后想来也是一个陷阱，没事皆大欢喜，万一和开发商发生冲突的时候你的律师就不是你的律师了，因为中介是代表开发商卖房给你的，中介往往会“好心”给你介绍律师，这些律师的生意来自中介，而律师和你只是一锤子买卖，对吧？
5、交换合同
按照合同规定，我当时支付了几千澳元的诚意金之后有5天的冷静期，冷静期内买家可以变卦不签合同并拿回诚意金。假若冷静期过后再变卦就损失诚意金了。需要注意的是，通过竞拍拿下的房产是没有冷静期的！
我当时提供了身份信息、签署了购房合同并支付了房价的10%就完成合同的交换了，也就是说购房合同生效了。随后在数月之内律师会提醒买家支付印花税。交换合同时无需办理贷款，一般在交房前三个月开发商会通知买家办理贷款。
6、房产的过户
当房子完工并验收合格，开发商在有关政府机构办理好产权登记之后会通知买家交割房产。办理过户手续之前开发商会安排时间让买家验房，看看还有什么问题，然后拍照留底签字记录在案，给开发商大约二周时间整改。
房产过户前买家还必须办好银行贷款，如果是打算付全款的土豪，办理银行贷款这个环节就可以省略了，到时候直接拿支票给自己的律师，买卖双方律师约定时间和地点就可以完成房产的过户手续了。假若房产有贷款，那么产权文件原件是放在贷款银行做抵押的，买家拿到的是复印件。需要说明的是，房产的过户手续除了律师可以帮忙办理，买家自己也是可以办理的，只要您有这个专业能力！
三、投资收益：2年升值37万！
我当时买的这套公寓是2014年底交房的，首付一共20%，银行贷款80%，贷款利率属于只还利息不还本金，利率平均4%，锁定2年。每周租金700澳元，市政费每季度250澳元、物业管理费每季度1000澳元，房屋保险费每年174澳元，水电和网络宽带费用由租客承担。
这样的话，我的收支相抵之后还有盈余。也就是说这个物业属于正现金流资产，无需自己倒贴钱。不过假若中介找的租客出现什么问题就不好说了。最重要的是，最近几年该区域房产升值不错，同类房产售价达到110万澳元。也就大概2年半的时间，这套房产升值约37万澳元，假若现在售出，投资回报率还是不错的，但是会交很高的税，澳洲政府会通过税收政策抑制炒房，无论对于买家卖家都是好事情。
四、投资心得：看好澳洲房市发展、投资有技巧
澳洲是目前全球少有的相对比较健康的房地产市场，当欧洲面临一波波恐怖袭击的威胁时，澳洲由于得天独厚的地理位置还有相对严格的枪支管制，成为地球上最后一片乐土和避风港，这也是最近几年全球投资人和移民蜂拥而来，从而不断推高澳洲房产价格的重要因素。
对于海外买家来说，如果有钱都不是问题，但是想要进入澳洲这个市场，做足功课，找到一个好的中介或购房顾问、好的律师、好的贷款顾问和好的会计师则是投资置业成功的重要保障。以下投资建议细节需留意：
1、中介是代表开发商卖房的，从开发商那边拿佣金，所以买家无需支付任何费用。但是，对于想要购买高性价比房产的朋友，可以考虑支付房价1~2%的服务费找个能够代表自己利益的中介或者是购房顾问去寻找合适的房源，和卖家进行谈判，以便更好的维护自己的利益。
2、贷款顾问是从银行那边拿佣金的，所以买家也无需支付贷款顾问任何费用，但是，贷款银行办理贷款手续时会收取买家一些费用。
3、假若买的是公寓，房子成交之后需要按季度支付市政管理费、物业管理费、水费和电费，而网络宽带费用一般是按月支付的。假若买的是别墅，则无需交物业管理费，但是需要缴纳土地税。另外还有房屋保险费，数百澳元而已，不同的保险公司保费有所不同。
4、如果房产过户之后并非自住，那么可以委托中介帮忙出租，房东支付中介租金收入的5~6%作为服务费，中介负责招租、代为收租和支付市政费、物管费等费用，还定期通知租客配合消防年检以及通知房东检查房屋情况。
5、常听到有人说，房子升值主要是因为土地在升值，要买就买有土地的别墅！事实上，每个人的情况都不同，本钱不多的人不能老想着攒钱买别墅而错失购买公寓的投资机会。公寓可能升值少一点，但是资金要求也不高，租金收益一般比别墅高，还贷压力相对小一些。一般说来，同一个区域的别墅长远看升值会比公寓高不少，但是，前面好些年可能倒贴钱。
五、2018年投资展望
由于2017年下半年澳洲房地产已经呈现明显的疲软态势，2018年上半年将以观望为主，同时积极寻求捡漏机会。假若是公寓，地段必须很好，交通方便，容易出租，假若是别墅，也应该关注好一些的区。我将重点关注悉尼的机会，毕竟我生活在悉尼，而且由于悉尼的人口仍然处于持续增加中，房价抗跌能力会比澳洲其它城市更强。
看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。
排版：Shelly Du
责编：Vincent Xie
前Geeky京城工科男 現在的墨尔本房产投资达人 | 居外买家故事
前面几期内容里，居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事，让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过，“授人以鱼不如授人以渔” ，以往的买家案例固然精彩、有价值，而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。
买家概况
- 买家：Peter Pang /北京人
- 置业区域：澳洲
- 置业目的：投资
- 买房类型：适合投资的各类物业
- 置业结果：成功投资，小有所成
备注： Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房（HO）及总结，共6部分，篇幅较长，请耐心阅读。
一、怎样选择买房区域
新移民或买家到了澳洲，该在哪买房呢？这里我想先解释一种现象，那就是宇宙的中心五道 口的形成（上海人也可以理解为五角场或莘庄现象）。北京的大学主要集中在海淀区，那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里， 再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地，大批IT公司在那里聚集，也就形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。
长此以往，随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施，亲戚朋友这么一问，都说住五道口交通便利，生活工作两不误，于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤， 你要是问问老北京买房会不会选五道口， 得到的答案一定是否定的。
有人说了， 哪个大城市不是从无到有发展起来的呢？废话， 一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么？
初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样， 问问朋友，找找亲戚，发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子， 一致回答 ：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校区，又是大型的购物中心，还有电影院，火车站，汽车总站， 亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley ， 一批一批的土豪大妈，一掷千金，200万，300万，不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是一样的。
其实从投资的角度来讲，就要买 glen 这种五道口位置，步行距离可以到达一切，因为人口爆炸增长，房价大幅增长，短期投资回报很高，买完等俩月马上卖，赚快钱或者囤地做开发， 赚大钱！但要选对当地最热的区域，还需瞭解当地的居住观念。
一个问题你必须明白，宇宙的中心，就算再繁华，也算不上宜居之地。周围高楼林立，车水马龙，酒吧的音乐就能吵死你，大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐，警车从你家不远处24小时呼啸而过，开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售，但不会做成别墅。
看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里， 他们的地都被谁买下来做了什么， 你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁华的中心保持安全的距离（必须有车）， 而不是直接住在市中心。当然，无论如何， 把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区，肯定是不会错的！
二、影响房价的N个因素
买房不要凭感觉，而让数据说话！幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀，这样会误导大众， 因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图， 要培养自己用数据画图的兴趣， 学习用好每个工具，从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素：
1、房产及周边配套列表
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
2、各区均价排名变化
3、学区地图
4、房屋周边土地规划
5、区域需求判定
6、周边房价对比
7、每周成交数据
这些都只是一些最基本的图表和工具，而且当地都有对应的专业网站提供相关数据，查找不难。其实还应该包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打电话给区政府询问 zone code 等等，一套房子贵，总归是有一些原因的，多看多听、多经历，形成自己的理论并不断完善。
三、是否该投资学区房？
中国的教育资源大都集中在公立学校手中， 从小我们就知道， 中国的私校是混日子的， 教不出好学生，一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的（主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同）。
国外的有钱人，包括中产， 一般是不会送孩子去公立学校的， 因为公校不论硬件设施， 还是教师资源都远远不如私校，因为国外政府根本没钱，连政府都会破产的国家，怎么可能靠政府养好学校呢？
再有就是，老外对社交圈非常重视，其实就是国内的关系网，试想一下，如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子，那么等他们 长大了， 你还会担心自己的孩子混不好吗？
那么学区房到底重要不重要呢？？
这里我来讲一个道理，力从地起，人类所有的行为都需要土地。 想造汽车？需要厂房；想办学校？需要教学楼；想开车？需要修公路；想看病？需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为，都需要土地的支持， 而各种各样用途的房子，也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。
如果最近几年的新生儿出生率高， 那你屯个学区房准没错， 如果最近留学生开始多起来 了， 那就买两套大学旁边的学生公寓吧， 要是认为人口老龄化是个趋势， 那么买个医疗有关的用地是会保值的， 看好互联网？物流用的厂房是关键， 要是觉得今后会普及在家办公， 那么办公楼千万别买，o2o 送餐会波及餐饮业？那就别碰做饭馆的底商， 新移民数量看涨？那买两套市中心的公寓也无妨。
房地产是一个很大的行业， 涉及到经济的方方面面，因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行，小到停车位，墓地，大到海岛，摩天大楼， 房地产即 经济本身！
所以到底要不要买学区房呢？？我相信读到这里，你应该已经有了自己的判断，何止学区房， 医院，商店，办公楼，咖 啡厅，谁知道会不会是你的下一个目标呢？
四、怎样的房产才算豪宅？
下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素，一套房子如果能给人带来精致感，那么就离卖个好价钱不远了，就像买苹果产品和中关村地摊货的区别，要让人有住在里面有高大上的感觉，可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。
1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖，至少4车位车库，健身房，网球场，电影院，书房，9洞推杆草坪，中院，地下室，空中花园，户外烧烤区，四合一卧室，钢琴，壁炉，高墙阔院，单层房高超过3米，前园有纵深感，酒吧，视频监控安保系统，中央空调等，以上都算必备的要求。
2、景观（view）要好。说到 view 有一点不得不提， 就是上坡地还是下坡地的问题， 有些人说地一定要平， 其实大错特错了，对于豪宅而言为了获得更好的 view ，地一定要又坡度， 只是选择上坡或下坡，玩法不一样而已，平地你只能看到邻居家的窗户，只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行～比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)
3、提升精致感上： 最好的木地板，复古花纹地毯，水晶灯，旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手，浮雕墙，木包墙，拱形吊顶，透明玻璃透光顶，厕所浴室天然大理石从顶到底，嵌入式水晶柜，整体厨房用最好的厨具。
所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材；整面墙的书柜；外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕；电源位置设计合理看不到明线；灯光够足、房间布局采光合理；每个房间之间靠走廊隔开；电影院合理的声乐场设计；宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画；墙体凹凸设计可放置古董展示；双开木质复古门或玻璃门；镂空的玄关；地宽超过20米并有气势的房子前脸；前园纵深足够走车，全自动院门，木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘；每个房间有自己独立控温的中央空调；天然大理石厨房中控台；泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池；灯光网球场；花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。
以上都是很具体、很明确的硬性指标，下面是一些我看到的不错的豪宅设计，供参考。
五、是否可以买古董房？
很多人都说在澳洲买了古董房（HO） 你就别想升值了， 还有很多人说古董房千万不能买， 维护起来可贵了，住里面又破又小，到时候想转手都卖不掉的，我想说的是，你知道北京的四合院都谁买么？你知道上海的老洋房都谁住么？
其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样，即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力，为啥？因为这才是跟暴发户的区别所在， 这才是格调和品味的代表，这才是一个国家历史文化的精华，这才是底蕴！
其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了，物以稀为贵，所以动不动就要几个亿才能买一套， 但澳洲的古董房很便宜， 不是因为真的没人要又没法住，而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到 处都能看到这样的住宅，有些甚至整条街都是，这也就形成了另外一个优势，想住好区又预算有限，那就买套格局好的 HO 自己收拾吧！
HO 有很多种， 有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色， 有些是整体保留一砖一瓦都不能动，但有一点是可以肯定的，房子里面你想怎么整都可以，所以外面看起来很旧的房子，里面可 以是全新的，房间的布局、功能性，一样也不会比新房少，就好像北京有个小区叫观塘，还有一个叫中国院子， 其实都是四合院风格的房子，但房子里面都是现代装修， 住起来一样舒服，一辈子就住里面了又怎样， 很牛逼的好不好。。。。
还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅，其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种，买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅， 什么时候成为仅仅是时间问题而已 （你现在买的是法风新房， 过二十年你再想拆试试，区政府肯定不让你拆，这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的，所以才会成为 HO）， 你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。
点击查看澳洲建筑风格的 wiki ， 帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格
以下几个不同时期的 HO 图片， 你会不会怦然心动呢？
六、总结
虽然我并没有说什么自己的买房经历，而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的 经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变，帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节， 比如如何避税， 如何再抵押套现继续买， 如何购买商业地产等等。
下面简单回答下读者重点关注的问题。
Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢？
A: 简单来说就是要不停的找白菜，试想，如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值，那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少， 那么这个时候如果低于这个市场价值买入，那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入，因为这其实原本就是房子本身的价值而已， 只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好，有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下，转手就是利润。
买下有潜力的旧房进行翻新，也可以快速达到这个目标，再不济你买块地盖个新房也能快速办到，因为你在路上看到的任何一套房子，不论多老多旧都曾经是一套新房，试问在几十年甚至上百年的过程中，曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的， 这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性，它能带给每一位房主稳定的收益。
Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办？
A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套，就变成海外人士也可以买
的新房了。
看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。
排版：Shelly Du
责编：Lisa Zhu
投资澳大利亚物业必读：海外人士空置税｜居外专栏
去年12月，澳大利亚政府正式通过了一份针对海外人士在澳大利亚购买住宅房却将其空置超过6个月之上所征收的空置税的一项法律。这里空置的定义包括没有人居住或没有出租给别人。政府引荐该项法令的目的是迫使海外投资客在购置澳大利亚当地的住宅物业后将其挂牌出租从而缓解澳大利亚紧缺的租赁市场。那么，政府如何知道哪些人需要支付空置税呢？他们通过要求海外人士每年以申报空置税的形式来决定他们是否需要支付。
哪些海外投资客需要向政府每年做空置税申报？
以下购置澳大利亚住宅房的海外人士：
符合上面条件的海外人士，即使出租了他们的物业，他们每年也需要向政府做空置税申报。如果物业持有人超过一个人，有可能所有人一起做一次申报，也有可能要求每个人分开单独申报，具体视购买时的法律文件。
如有以下情况发生，该海外人士不需要进行今后的空置税申报：
- 购置的物业已售或转给别人（包括物业持有人死亡）
- 该海外人士成为澳洲税务公民
哪些海外投资客需要支付空置税？
如果你需要做空置税申报，并且在一个空置年你的物业没人居住或没有真实的放在出租市场超过183天；或者在空置税申报截止日期前，没有按时申报的人士。
什么是空置年？
空置年是从你第一天占有该项物业起至接下来的每一个连续的12个月的时间，它不同于公历年，也不同于财政年，是每个物业所独有的。
哪一天算正式占有该项物业？
一般来说从房子交房日那天或也有可能在物业获得可居住证之日。
183天的要求
可以不是连续的183天，而是一年分为几段分开的时间的 之和，但是每段分开的时间必须等于或超过30天才能计入183天之中。值得注意的是，短租类的物业（一次合同少于30天）将不符合以上183天的要求，因此需要支付空置税。
空置税豁免
如果你可以证明在一个空置年里你的物业至少有183天不适合人居住，你将不需要支付当年的空置税。当然你还是需要申报空置税来申请此豁免。
申报期限
空置税申报的期限是每个空置年结束后的30天之内。
不准时申报空置税的惩罚
如果你没有准时申报空置税，你将需要支付空置税不管你的物业在空置年居住或出租多少天。严重的，不准时申报空置税或没有保留相关的资料，有可能会受到民事惩罚。每年申报空置税的相关资料需要保存至少五年。
空置税需要交多少？
一般来说，如果你需要支付空置税给税局，空置税的金额将同你买房时海外人士投资申请费相当。具体的金额在申报空置税以后会自动由系统生成。如果你因为购买的是开发商已经获得新房豁免证书的楼盘而没有支付海外人士投资申请费，空置税金额将会是假设你当初购买一般的楼盘所需要支付的海外人士投资申请费，该金额最少是5500澳元（约27048元人民币）.
个人状态变化
如果你有以下情况的变更，你可以在申报空置税时通知税局：
- 你已经不是海外税务居民
- 你的投资物业已经转让他人
- 你的联系方式有所变动
如果您对澳大利亚的海外人士空置税有任何疑问，请透过居外联系皮特马丁（Pitt Martin）会计师事务所。
责编：Zoe Chan
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