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居外课堂：五大海外热门国家买房税费大PK

美国：对于买房来说，交易税所占的比例是最大的，而律师费的差别非常大，特别是在纽约市，律师费比一般城市都高出很多。产权保险一般为房屋价值的0.3%-0.5%。其他费用各地区差距不大，一般控制在2000美金以内。此外，美国买房的中介费是由卖家支付。

需要注意的是，在美国买房时，一次性支付的买房费用比例最少，但买房后，还需要支付大约0.5-2%的房产税。这也是一笔不小的支出。

想要瞭解更多，可点击：美国各州房产税一览表

澳洲：在澳洲买房费用，除去房子的价钱之外，你大约还需要预留房价5%-7%（一般不超过房屋总价的10%）的金额来支付各种费用。假如你还需要申请按揭贷款，那么费用的支出还会更多。其中印花税是买房税费中的大头，征收比例因州而异。

澳大利亚西澳州（Western Australia）房产印花税征收标淮

澳大利亚维多利亚州（Victoria）房产印花税征收标淮

澳大利亚昆士兰州（Queensland）房产印花税征收标淮

英国：在英国买房，主要的费用包括聘请律师的费用、印花税、中介的费用三部分。其中印花税是最为重要的房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常在房产交易完成的30天内缴纳。值得注意的是，英国房产印花税的征收标淮并非固定不变的，而是不定期更新，以下是最新的征收标淮。英国房产交易税是多少？

加拿大：在加拿大买房税费包括13项，其中有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税。你需要缴纳多少税完全取抉于你购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可点击：加拿大买房税费

新加坡：在新加坡购置房产，印花税是最主要的交易税费，在目前降温措施影响下，18%的税率会对很多买家造成抉定性的影响。使外国人购房与本地人不再同等待遇，除要缴纳固定的约3%印花税外，海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅，必须支付3%+15%的额外买方印花税。

想要瞭解更多，可点击：新加坡房产投资费用详解

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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对不起，我要去澳洲买地建房了！

谈起“房子”，也许你会想到“家”、“投资”、“稳定”、“避风港湾”、“地位的象征”…….而有远大目标的人，想到的关键词可能却是“未来”与“规划”。

相比于直接买一栋现成的房子，买上一块地理位置优越的土地、按照自己想要的样子建房子会不会更酷？答案是肯定的——宽敞的起居室、孩子可以自由玩耍的后院、专享的车库……如果这栋房子是在碧海蓝天的澳洲，那就更美了。现在，在澳大利亚的维多利亚州，中国人也可以购买土地，拥有它的永久产权，随心而欲地去建造自己喜爱的梦想住宅！您也可以开发它更多的潜在价值，并坐等升值！

所以，当你还在为如何规划自己的财富和未来一筹莫展时，对不起，我要去澳洲买地建房了！

这是一片位于澳洲维多利亚州莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号的土地，总占地156200平方米的土地，坐拥38.5英亩的缓坡牧场，不远处就是碧海金沙，实属整个澳大利亚范围内所剩无几的珍稀机遇！

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号待售土地全貌

这块土地，最近才刚刚被授予城市规划许可证，炙手可热！要知道在澳洲，土地绝对是卖方市场，有限的土地通常都会在上市的一周甚至一两天之内被抢购一空！其总占地156200平方米，被细分成了7个地块，其平均地块面积超过2公顷（5英亩）。它的外部边界，穿过木匠南巷（Carpenters Lane South）即可直通柏油路，交通便利发达，周围有两所高中、两所大学，将它购买下来，无论您用以建造自己喜爱的梦想住宅、享受无限隐蔽性，还是开发用做其他，升值的空间都将远超您的预期。

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号待售土地规划图

心动理由一：天堂般美景、交通便利

从一望无垠的海岸线、保持着原始风貌的海滩，到遍布着野生动物和森林的国家公园，再到葡萄酒酒庄、湖泊以及适合滑雪、攀登和远足的高山，本块待售土地所属的维多利亚州都可谓应有尽有、包罗万象；最难得是，如果从墨尔本出发，维多利亚州大部分独特而又丰富多样的景区您都可以当日往返。

在迷人的维多利亚州，莫宁顿半岛恰恰是那个把欧洲传统的海滨生活方式和澳大利亚特有的魅力结合起来的地方。买下这里的土地，成为这里的居民，您可以在微风吹拂的海滨逛画廊、做SPA、品咖啡，或者去往内陆地区的精品酒庄享受美食美酒，如果想去墨尔本，开车一个小时便可以方便到达。

心动理由二：升值空间大、收益可期

现如今，在悉尼和墨尔本，土地价格的涨幅已经超过了房子。相信在接下来的时间，将会不断出现开发商为了弥补供不应求的局面，纷纷囤积土地，加快新建住宅的开发力度的现象，这将在一定程度上进一步推动大城市稀缺土地价格的上涨。而相比土地价格昂贵的悉尼、墨尔本，环拥澳大利亚东海岸末端的维多利亚州现如今的土地价格还有着相当高的上升空间。所以如果你想在澳大利亚购买土地，秘诀就是——出手一定要快！出手一定要快！出手一定要快！（重要的事情说三遍）

心动理由三：买地建房实惠大、优惠多

买地建房在澳洲是为普遍的一种购房形式，比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。其背后的优势不言而喻：

节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。
自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
可灵活跟建筑商确认建房开始时间及交房时间。
和楼花一样，资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。

当然，建设一座您心目中理想的家园，单纯依靠金钱是不可能实现的。它需要您用心去筹划、用爱去加持，也许这个过程才最珍贵。相信维多利亚海斯汀斯（Hastings）3915、木匠北巷（Carpenters Lane North）3号的这块土地，可以帮助您让梦想照进现实——用一个家，温暖一座城。

注意：

澳大利亚维多利亚州Hastings房产的该房产只可通过一私人物业方可进入。提前预约方可参观住宅。
出价截止日期为11月16日星期五17:00，地点为代理人办公室。
预付10%的定金。余款60天内付讫。拥有空地占有权。

有关信息备忘录和更多详情，请点击 http://www.juwai.com/43898082.htm 或致电居外热线400 0041 7515查询。

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撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧｜居外专栏

随着选择公寓而非独栋住宅的购房者越来越多，开发商们在配套设施方面的角力也日趋白热化。

在纽约，名人夫妇汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）刚刚卖掉了他们的“麦迪逊一号（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫妇以1170万美元（约8140万元人民币）的价格购买了这套整层公寓，后以1395万美元（约9706万元人民币）的价格将其售出。

汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）夫妇

西雅图的房屋建筑商已经开始像2005年那样纵情狂欢了：没错，公寓的时代回来了。

自前十年的房地产泡沫破灭后，开发商在过去数年里除了公寓什么都建，而现在他们终于要把重心转移回来，重新建造公寓了。

其结果或许是这样的：未来几年内，购房者可能会拥有丰富的购房选择，这对于年轻人，其他买不起独栋住宅的首次购房者，还有想缩小住房面积的空巢老人来说都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的价格也不便宜——一间单卧室小公寓的售价通常超过50万美元（约348万元人民币）。而且公寓还将吸引更多投资者，这些投资者不仅会抬高价格，让普通买家更难买得起房子，有时还会空置房产等待它们升值。

到目前为止，西雅图和贝尔维尤大约只有2000套公寓是开放出售的。但根据一家追踪该地区公寓销售情况的市场营销公司Polaris Pacific的说法，未来几年内，大约有6000套公寓即将完工。

目前仅在西雅图就有20多个公寓项目（共5000套公寓）正在建设当中，而其中的大多数项目过去数月才刚刚公开。

在某些情况下，公寓项目是全新的专项工程；在其它情况下，开发商原本打算建一般的公寓，但中途改变了计划，决定将它们改造成共管公寓（两者的区别在于公寓的用途是出租还是出售）。

自上世纪中叶房地产泡沫破灭之前的共管公寓发展盛况以来，西雅图地区还没有出现过这样的公寓热潮。

居外诚意推荐：西雅图晨曦豪宅公寓

西雅图晨曦是西雅图市中心近十年以来，少有的高端豪宅公寓项目。它与西雅图标志性建筑“太空针塔”遥相呼应，在多重意义上刷新了“地标性塔楼”的概念。项目位于市中心区域，弗吉尼亚街与第三街交叉口。步行5分钟即可到亚马逊总部、派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店。西雅图作为全美数一数二的文化娱乐中心，在西雅图晨曦附近，就有文化博物馆、艺术博物馆、图书馆音乐厅和体育场。从这里出发到西雅图塔科马机场也只需要约20分钟的车程。
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澳大利亚东海岸沿岸的资本市场发展趋势十分明显：悉尼和墨尔本的房地产价格增速大幅下降，而布里斯班房价增速的下降幅度要低得多。

根据CoreLogic （悉尼知名房地产数据分析公司）提供的数据，2017年，悉尼房价上涨了2.1%，而2016年的房价涨幅为16.7%。墨尔本的房价于2017年上升9.1%，远低于2016年15.1%的水平。布里斯班的房价增长率略有下降——2017年的房价涨幅为3.1%，而2016年为4%。

CoreLogic的《2017年度优中之优报告》（Best of the Best Report 2017）显示，从各个城市来看，悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温，但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。

在繁荣期即将结束时，我们往往会发现城市整体的房价增长速度下降，但是人们对最佳郊区的优质房产依然有着长期需求，这类房产的价格也保持着强劲的增长。最佳郊区可以被定义为那些能为人们提供一种良好生活方式，临近工作场所或价格可负担性较强的城市边缘地带。

在当前周期所处的阶段，购房者会变得更加挑剔，而且不愿意争夺“B”或“C”类房产。

比方说，去年悉尼的房价可能只增长了2.1%，但下北岸麦克马洪斯角附近的高档海滨郊区的房价上涨了45%。这些郊区都是重要的公寓住宅区，建有大量的公寓建筑群。

对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说，购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。

Raine & Horne Green Square公司旗下经纪人Trever Back提供的房源实例：这套3卧室分层顶楼公寓坐落于悉尼滑铁卢阿奇博尔德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9号，堪称中央商务区边缘地段的奢华住宅典范。该物业将于11月10日拍卖。

责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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新西兰净移民人数跌至三年来低点离境人数为何越来越多？

抵达新西兰的人数减少以及离开新西兰人数量增加导致移民净流入量降至三年低点。

Westpac高级经济学家Satish Ranchhod表示，9月份的净移民人数下降至4640人，而年度人口流入量降至62700人，为2015年10月以来的最低水平。

“结果显示年度净移民流入数量明显下降。”

与去年同期相比，截至9月份的一年中，移入人数为129000人，减少了2600人，流出人数为66200人，增加了5600人。

新西兰统计局人口监管高级经理Brooke Theyers表示，移民离境的增加和移民入境人数的减少都导致净移民水平下降。

“然而，随着变化的增加，移民离境的增加影响更大，尤其是非新西兰公民。”她在一份声明中说。

在66200名离境人口中，一半以上是新西兰公民，即34500人。然而，离开的非新西兰公民在12个月内增加到31800人。

ASB经济学家Mark Smith说：“令人鼓舞的是，劳动力市场容量的增加，年度工作签证发布数量为46933，继续创下历史新高。”

而本年度的流出人口数为66249人，为2014年2月以来最高。

他指出，每年离开新西兰前往澳大利亚的人数为25710人，为2015年4月以来的最高水平。

“这可能是由于澳大利亚劳动力市场的增强以及提供的更高工资。”

Ranchhod说，新西兰每年的净移民数已从2017年的72400人降至现在的62700人。

“虽然这仍然很高，但这是自2015年10月以来的最低水平。”我们预计未来几年将进一步下滑。”他说。

他说，继续影响移民的最大因素是非新西兰公民离开至澳大利亚以外的地区，流出至这些地区的人数一直居高不下。

“这实际上是我们前几年看到的临时工签和学生签证人数增加的结果。”Ranchhod说。

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来源：新西兰先驱报
责编：Zoe Chan

房价增速有望超过20% 霍巴特市郊土地提供绝佳投资机遇

霍巴特(Hobart)是塔斯马尼亚州的首府，独特的传统建筑和充满活力的文化氛围相结合，非常宜居，因此近年来吸引众多人来此移居。根据澳大利亚国家房地产市场研究公司Propertyology的报告，2018年霍巴特房价增速有望超过20%，所以现在投资这里的土地和房产，未来收益必定很高。现在，在霍巴特的市郊Tranmere，一块稀缺土地正在出售，这块绝佳水景地产非常抢手，你还不赶紧把握机会？

你不能错过！澳大利亚房市下一个增长热点：霍巴特

如果你也在寻找最佳海外投资方向，那么，霍巴特非常值得你关注。最近公布的最新CoreLogic房价数据显示，Hobart房价去年同比增长12.3％，几乎是全国平均水平的4.2倍，几乎四倍于悉尼的3.1％。远高于悉尼和墨尔本房地产市场繁荣期间最快的增速，也是10年来首府城市中房价最高的年增速。

塔斯马尼亚州经济的持续复苏鼓励了当地居民升级房屋，而在塔斯马尼亚停滞的人口增长自2013年以来一直呈上升趋势也加大了对房屋的需求。塔斯马尼亚曾是向澳洲主要城市移民净出口的州，现在正在经历州际移民的净流入，特别是有越来越多的人移居其美丽的港口首府城市。这一切都显示，霍巴特潜力巨大，未来将不容小觑

不仅如此，该州还吸引了外国移民，海外移民净额每年增加1000多人。霍巴特是温带海洋性气候，Mount Wellington山顶上常年被雪覆盖，可俯瞰市区。生活非常舒适，可以在丛林中徒步旅行，也可以骑山地自行车，享受休闲。霍巴特也有多所公立和私立学校，供有孩子的家庭选择。

临水福地尽览自然美景，生活便利利于不同开发

这处绝佳水景地产，是一块临水福地，这里是草木葱茏的Vaughan Court最后仅余的一处地产。这样的投资机会，以后也很难再遇到！

地块的风景这边独好。从此处眺望，可以饱览德文特河(Derwent River) 美仑美奂的水景，也可以坐拥霍巴特城 (Hobart City)的绚丽风光。

一流的地理位置，使得本地块的开发潜力巨大，目前售价不足100万澳元，性价比极高。

说是稀缺地段，因为风景这边独好。从此处眺望，可以饱览德文特河(Derwent River) 美仑美奂的水景，也可以坐拥霍巴特城 (Hobart City)的绚丽风光。不像都市钢筋水泥，这里的自然景观让人沉醉，可谓全塔州无出其右。

这块土地用来开发，也不会只有景观而缺失便利。因为从此街区驾车20分钟，即可直达世界闻名的MONA博物馆，15分钟可达屡获殊荣的Me Wah中餐厅。在土地上建造新的房屋，可以尽享德文特河之旖旎、Wrest Point赌城之璀璨、中央商业区之繁华、惠灵顿山之巍峨，一切美好尽收眼底。

若是居住于此，晨起瞭望雪山，午间清泉悦耳宜人，傍晚有落日金碧，洒满厅堂。每年十二月的帆船赛期间，更可闲看庭前，百舸争流。这块土地价格为$980,000澳元，可以说是大自然赠予的瑰宝，如今出售，既是潜力巨大的投资机会，也能实现你打造理想房产的梦想。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/43440753.htm

（本文内容资料由客户提供）

首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机。

对于首次购房的买家，几乎是非常事宜：

房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点
悉尼房价从去年6月至现在小幅下跌，跌幅5.6%；墨尔本从去年11月至现在跌幅3.5%
投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多
卖家预期更加合理
银行依旧偏爱首次置业者
出现一些楼花抛售转售，或许可以“捡漏”

这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字，可以只看我们的一句话回答。当然，最省事，安全的做法，是联系我们专业的贷款经纪。

1. 我需要多少存款？

“那得取决房子多少钱”

一般来说，购房者至少需要房价10-20％存款加上5%的其他费用准备金。

例如，购买价值50万澳元的房产，意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款，加上2.5万澳元的其他费用。（如果申请人的贷款能力不足，那么将需要准备更多的存款）

对于贷款比例（LVR）超过90%的借款人，大多数，并非所有银行都有真实存款（Genuine Saving）要求，也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。

不过对于首次置业者来说，如果存款不足，不妨将目光转向楼花而非现房，以房价的5% 或10%就能锁定房子，并为自己争取到1-2年筹措资金的时间（最长8年）。

除此之外，买家也有其他选择参考，例如通过父母或亲属赠与的钱（Gift funds）来凑够剩余资金；或通过担保贷款（guarantor loan），即买家父母通过他们的房产作为抵押担保，帮助卖家申请贷款。

2. 购买房产需要支付哪些费用？

“比您想得多一点点”

除了首付外，还有很多“隐形”费用。

假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子，交了10%的首付。我们一起来看下除此之外，您还需要交哪些费用：

印花税（Stamp duty）

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中，印花税大约为18,300澳元。

律师费（Conveyancing Cost）

澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成，律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。

贷款机构费（Home Loan Fees）

贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费（最多900澳元）。一些贷款机构为了吸引客户，会免除这些费用。

LMI房屋贷款保险（Lender’s Mortgage insurance）

当贷款比例超过80%时，会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大，保险费用会越高。在此例中，假设贷款比例为90%，LMI保险费用大约为9,000澳元。

房屋检查费用（Inspection cost）

在买房前，建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实，另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子，检查费用大概在400澳元左右。

市政费（Council rate）

市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大，也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。

搬家费（removal cost）

请专业的搬家公司帮忙搬家，可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗？

“得具体情况具体分析”

关于首次置业印花税的减免，从新州政府网站我们可以看到：2017年7月1日后，从之前的总价55万（及以下）的房产，首次置业印花税全免，到总价65万（及以下）就能全免，而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。

其次是首次置业补贴，在新洲，对于价值不超过75万的买地建房，首次置业者可以申请1万补贴；对于已经建好的新房，价格要低于60万才能拿到1万补贴。

那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢？基本上来说，有如下规定：

至少有一个申请人应持有永久签证，或是公民。
每位申请人必须年满18岁。
物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。
购房者及配偶在2000年7月1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权
从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴
在该房产交房一年之内入住，并且连续居住满 6个月或以上
两人或以上联合购房，至少一人是澳洲永久居民或公民
购房者只能以个人形式购房，不能以公司或信托形式购房

4. LMI银行保险费用大概是多少?

“不是每笔贷款都要付”

好，首先什么是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？从字面上看，这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说，LMI在贷款比例超过 80% 时会产生（少数银行在贷款比例超过90%时产生），因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。

LMI费用不是线性计算的，通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高，保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司，也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借（LMI Capitalisation）。

举个例子：如果您想买个价值50万澳元的房子，准备贷款45万澳元，这时候您的贷款比例是90%，LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后，您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元（45万澳元 – 5千澳元）。

那有什么办法可以避开LMI保险费吗？

第一，有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品；

第二，专业人士贷款90%可免除LMI（如律师、银行家、会计师、工程师或医生等）；

最后，也可以通过父母担保来避免这一费用。

5. 需要准备哪些文件？

总的来说，银行需要您提供如下几个类型的文件：

身份证明：

中国护照或澳洲护照
澳洲驾照或photo ID

收入证明：

工资单或雇主信
纳税申报表（Tax return）或评估通知书（NOA）
会计师信（如果您是自雇佣人士）

资产证明：

银行存款证明
赠与信（以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金）
定金收据（如果已付定金）

负债信息：

信用卡账单
车贷、个人贷款及助学贷款（HELP/HECS）等
短期债务，如Afterpay或Zippay等

在准备文件时，请确保所有文件都是最新的。

因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候，很大程度上依赖于这些文件的准确性。

6. 我该选择哪种房贷产品呢？

现在市面上提供房贷的金融机构有很多，可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

是否想要额外还款吗？
是否想要在贷款的同时，留一些钱应急吗？
是否需要更好的估价或更低的利率？
是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的basic home loan？
网上银行或手机app使用便利是否重要？
是否一定需要银行有分行服务？

房屋贷款是一项大的经济决定，在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您，欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队！

责任编辑：Zoe Chan

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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澳洲移民新政落地未来几年布里斯班房价或大涨！

刚刚，澳洲政府确定将为新移民设立新的签证政策，要求他们先去悉尼和墨尔本以外的偏远地区定居5年！这条新闻今早立马刷爆了整个外媒而且全部占据了重要版面！同时也成为澳洲第三大城市布里斯班的极大利好消息。

｜移民新政板上钉！

10月9日早上，人口和城市基建部长Alan Tudge宣布将会出台新的人口政策关键纲领！包括联邦和州政府人口分布和基础设施规划管理的基本结构变化。这就意味着之前疯传的新移民“上山下乡”政策已经成为板上钉钉的事！

据悉，此次新移民政策主要为限制悉尼和墨尔本新移民数量，强制要求技术移民在偏远地区定居。因为澳洲政府认为这部分人不会受地理区域的影响。例如那些依靠公司担保和通过家庭签证移民澳洲的人。据统计，这类移民人数占总移民数量大约45%。

如果你觉得这样的新政策很不讲道理，并不想去偏远地区发展，那么不好意思：澳洲政府对于让新移民下乡这件事是非常认真的！

澳洲政府将会对违规行为强制处罚！处罚形式包括：取消签证或限制其申请公民身份的能力。

澳洲总理莫里森与人口部长都表示：内政部正在研究如何将新移民绑定到某一个地区，而不是一拿到身份就逃离。“我们经常收到担保人的投诉称，作为永久居民的新移民，一拿到身份就跑。”因此，澳洲政府正在制定政策，让更多的新移民前往较小的州和偏远地区，并要求他们在那里停留几年。

有证据表明，经过一段时间后，许多人便会长期待下去。这样可以在经济上帮助较小的州和偏远地区的人口增长。

｜推行“上山下乡”签证原因

澳洲政府之所以强推“上山下乡”签证最主要的原因在于：人口增速远超目前澳洲基础建设承载力。

Tudge表示：“推动我们增长的主要因素是净海外移民，在过去10年里，净海外移民占人口增长的60%。”由于之前澳洲政府对移民签证的大力推行，2007年之后的人口增长远远超过了预测！澳大利亚在过去的15年里原本预计人口增长大约为250万人，但却因为新移民数量阶梯式增长飙涨至500万人。

Tudge部长在演讲中发表讲话称，目前净移民占全澳人口增长的60％，在悉尼，移民占总人口增长的84％，据统计，总人口增长的75％主要集中在墨尔本、悉尼和布里斯班。

甚至从全球来看澳洲的新移民增长率高居第二！所以限制移民数量已经是迫在眉睫不得不做的一件事了！

澳洲政府认为这种人口增长的无计划性，导致基础设施严重短缺和人口分布不平衡，并进而导致首府城市拥堵问题！尤其是墨尔本和悉尼的基础设施建设不足，无法满足预期增长的需求，更不用说实际增长了”。

近日，笔者也拿到了一份非常牛逼的房地产经济报告，全面分析了整个昆士兰州，包括阳光海岸、布里斯班、黄金海岸的房地产经济，区域发展和人口流入情况。今天就翻译给大家，让关注澳洲房地产，尤其是昆士兰州房地产经济的人，能对整个昆州的房地产有更直观的了解。

今天就让我们一起来全面了解一下澳洲的第三大城市——布里斯班吧！

1. 布里斯班一览

●人口：根据昆士兰州政府的报告，布里斯班是澳大利亚人口增长最快的城市之一，到2036年，布里斯班地区人口增长预计将增长至316万。

●Shaping SEQ：SEQ（South East Queensland），根据基础设施部门，地方政府和规划部的数据，昆士兰州东南部新的区域计划，布里斯班的项目将大约支持157万左右的人口，因此在2016年到2041间，大约需要20万个额外的住房。

●经济：根据布里斯班市政府的数据，布里斯班的经济价值大约为1560亿澳币，占昆士兰州总产值的49.6%。

●基础设施：布里斯班市政府也将继续对城市内的关键设施进行改建升级，这意味着布里斯班在2017/2018财政年度的大约有30亿澳币的拨款，用于基础设施建设。

●人均生产总值：根据澳大利亚国民经济协会的数据，布里斯班目前是澳大利亚人均地区生产总值最高的城市。

●皇后码头：昆士兰政府发展部的报告显示，皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。

●机场升级：布里斯班机场正在继续进行超过30亿澳元的扩建和升级计划，包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020年完成。

●投资回报率：根据Domain的数据，在2017年12月，布里斯班公寓的租金收益率为5%。相对而言，悉尼和墨尔本，公寓的收益率分别为3.9%和4.5%。

●可负担性：Corelogic的数据显示，截至2017年4月，布里斯班房价中位数分别比悉尼和墨尔本低50%和28%，可负担性更强。

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2. 布里斯班的经济增长情况

布里斯班是昆士兰州东南部的经济中心，有着强劲的经济表现和重要的基础设施投资。它的竞争优势将越来越多地来自多元化、知识经济，并以创新的实践促进产业的发展。

• 布里斯班的总区域生产总值在2015年-2016年估计为1560亿澳元，占澳大利亚GDP的10%。同时，布里斯班在澳大利亚拥有最高的居民总区域生产总值。

• 自2016年8月以来，现金利率一直保持在1.5%的历史低位，刺激了消费者信心和借贷。

• 2012年-2013年，澳币对美元大概是1澳币=1.109美元，自2015年7月以来，澳币贬值，兑美元汇率一直维持在0.70至0.79的范围内，使得国外在本地的投资产品，尤其是房产产品的投资对海外尤其有吸引力。

• 布里斯班继续成为跨国酒店在酒店和零售业“试水”扩展到澳大利亚的重要目的地。包括榕树、H＆M、ZARA、马克斯和斯宾塞、永远21、丽思卡尔顿、威斯汀、红木酒店和W酒店。

3. 布里斯班的基础设施和交通

布里斯班的商业和客运交通基础设施正在转变为一个世界级的系统，它补充了一个新世界城市的需求，提供了高效的基础设施解决方案，这些方案将继续推动经济增长，并支持布里斯班作为一个集商业、旅游、教育和文化活动中心于一体的中心城市。

• 布里斯班市政规划：市政府继续对城市内的关键基础设施进行预算，这将代表2017/18个财政年度将有30亿澳元的支出记录，比如：10亿澳币用于解决交通拥堵问题；4亿4100万用于建设地方经济，同时创造新的就业机会；5亿8300万用于保持布里斯班清洁、绿色和可持续发展；3亿700万用于创造新生活方式和休闲机会；6亿5500万用于升级现代化的公共交通工具。

• 机场建设：布里斯班机场（BAC）正在继续进行超过30亿澳币的扩建和升级计划，其中包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020完成。

• 地铁：“布里斯班地铁”的商业案例是由布里斯班市议会提出的，它将投资约9亿4400万澳币，用于地铁的建设，届时将实现每3分钟一趟，南部的八里坪到CBD、以及CBD往北Herston到昆士兰科技大学Kelvin Grave Healk校区的连接。

• 皇后码头：皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。同时将使布里斯班成为世界级的娱乐中心城市。

• 跨河铁路：“跨河铁路”项目将通过州政府推进，从布里斯班市中心往南，将Yeerongpilly、Fairfield、Dutton Park, Woolloongabba, 穿过布里斯班河，到CBD, 再将CBD北边的Spring Hill and Bowen Hills 连接，并增加额外的火车站。

• 娱乐项目：世界最大娱乐场所运营商AEG推出了价值20亿澳币的“Brisbane Live”项目，这是一个拥有17000个作为的世界级场所，将支持国际超级巨星音乐会和表演以及世界体育赛事。这个项目将建在罗马街的铁路线上，并将利用公共交通设施，让布里斯班的每一个人都能接触到。

4亿5000万澳元的投资还将包括一个能容纳4000人的摇滚俱乐部，被多家电影院、餐厅和酒吧包围，还有一个巨大的屏幕和圆形剧场，供15000人左右使用。

• 摩顿湾铁路干线：铁路干线最近已完成，连接摩顿湾地区的居民到CBD，并为Albion和Petrie等地区的居民提供额外的铁路服务。

• 公交网络：布里斯班公交网络投资增加从2004的4800万到2016的超过7600万，预计到2018年将达到9000万。同时，据数据统计，大约有5100万名顾客在2016使用了布里斯班的铁路网。

4. 布里斯班的就业状况

布里斯班的人口特点是年轻、有技术、受过良好教育和文化多样，因此非常适合于继续向知识和技术密集型就业转变。大约80%的就业增长位于布里斯班的CBD和周边区域，以及大型商业区的周边区域。

• 仅在2016次人口普查的时候，布里斯班市就支持了714000多名工人就业。到2020年底，预计将有130万人在大布里斯班地区就业，在此期间每年约有13000个新就业岗位。其中，约55%是在大布里斯班地区。

• 在2016—17年的州报告中显示，布里斯班，是在2016年内包括澳大利亚所有城市中，工作人口数量最多的城市，排在第二的是悉尼。

• 布里斯班的失业率在2012年12月至2017年9月期间保持稳定在5%至5.6%。

• 医疗保健和社会援助、专业、教育、科技服务等关键行业的就业增长将继续推动布里斯班人口增长和随后的住房需求。

5. 布里斯班的人口增长

在过去的20年里，布里斯班加快了澳大利亚的人口步伐。未来的20年，布里斯班将继续成为澳大利亚发展最快的城市之一。

• 从过去十年来看，布里斯班人口在2006至2016年间增加了约192500人，约有118万人。

• 由于居民寻求就业和生活方式的机会增多，昆士兰东南部地区人口增长预测超过昆士兰其他地区，到2036年，大约占该州人口的55%左右。

• 昆士兰政府统计局（QGSO）计划到2036年，布里斯班人口增加到143万人。

• 住宅发展、就业机会、海外移民和对州际移民增加的预期表明，布里斯班的人口到2036年，实际上可能超过150万。

6. 布里斯班的房地产市场

到2019年，预计布里斯班住宅价格中位数增长率将在三年内超过悉尼和墨尔本。

根据BIS数据统计，布里斯班三年内，至2019年间的房屋增长率预计为6%，远高于悉尼的0.2%和墨尔本的0.6%。随着世界级的项目开发建设，基础设施的升级，令人羡慕的生活方式和比较好的可负担能力，布里斯班的房产将吸引越来越多的州际购买者。

• 布里斯班房地产和房地产市场已显示出稳定增长和投资潜力的基本指标，相比起澳大利亚的其他首府城市，比如悉尼和墨尔本，以前曾经历过异常增长，但现在已经达到了房产价值的顶峰。

• 截至2017年12月的一年内，布里斯班的独栋中位价为655000澳币，单元房中位价为442000澳币。

• 布里斯班的单位和公寓市场的可承受性、可用性和可居住性导致了创纪录的销售数量（自2006以来每年约12000）和建筑批准（2012年6月至2017年3月之间的批准两为46600，约占布里斯班所有审批的79%）。

• 有吸引力的回报：投资公寓的总收益率在12月的2017季度为5%，这在当前的低利率环境下是非常有吸引力的。相对而言，悉尼和墨尔本的公寓回报率分别为3.9%和4.5%。

• 平衡的市场：布里斯班租房市场的空置率表明市场均衡。截至2018年1月，布里斯班市场的独栋屋空置率为2.5%，公寓为3.1%。

• 积极的信心：澳大利亚房地产理事会/澳新银行十二月2017季度房地产信心调查显示，昆士兰的信心水平维持在+134的积极水平。

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7. 布里斯班的生活方式和教育

布里斯班从高等教育领域汲取力量，拥有三家世界级的大学，其毕业生的质量和研究开发水平受到世界的认可。

• 布里斯班的平均最低温度和平均最高温度介于17.1度和27.3度之间，舒适宜居。

• 第十四次年度住房保障能力调查表明，布里斯班是继珀斯之后，澳大利亚第二大住房可负担性佳的首府城市。

• 在2016次人口普查的时候，大约100000的布里斯班居民在上大学。

8. 布里斯班的人口统计

多样化的年龄分布

• 布里斯班，和昆士兰以及澳大利亚的其他城市一样，人口老龄化，但预计将保持相对多样化的年龄分布，包括儿童、学生、年轻家庭、退休人员和老年人，每个人都有一套独特的住房需求。

• 在2016年的人口普查时，布里斯班居民的重点行业包括卫生保健和社会救助（16%）、专业、科技服务（12.3%）和教育和培训（12.3%）。

• 在2001到2016年间，布里斯班的公寓居住者从54000增加到86000，占据了2016年的人口普查中住房居住的21.3%。

要知道投资海外房产，如果对这个城市的基本面不了解的话，大概率是要吃亏的。只有你能清晰的对这个城市的各个方面的情况都了然于心，才敢说——我投资这里是没错的！

随着移民新政的落地，相信未来几年布里斯班的发展一定会向好。

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来源：米宅海外
责编：Zoe Chan

2018年澳洲房产拍卖购房的关键技巧｜居外专栏

由于卖家和投资者希望在圣诞节前完成交易，因此每年这个时候起到年底，房地产拍卖额一般都会有所增加。

制定拍卖计划对购置房产而言至关重要，因为不论是买家市场还是卖家市场，做好拍卖计划都将为你省下一大笔钱。

以下是目前新南威尔士房地产拍卖市场的购房技巧。

1. 深入调查，了解市场

买家需要开展特定的调查工作，如在网上浏览或实地考察特定地区即将举行的拍卖活动，获取关于房产受欢迎程度等一手资料，调查该地区的最新数据，包括每月的最高和最低售价，并询问该地区是否会新建基础设施，以及这些基础设施对你有意购买的房产是否会产生积极影响。

2. 抢占先机

瑞恩和霍恩房地产公司（Raine & Horne）的最佳销售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亚排名前30的销售代理人，是国际连锁集团瑞恩和霍恩房地产公司（Raine & Horne）的最佳销售代理人。

Dib认为，投标的关键在于在竞标开始时就要抢占先机，提出有竞争力的价格，而不是等待别人取而代之。

抢先投标让你得以观察他人的身体语言并引导整个投标过程，最重要的是，这为后续投标定下基调。数据显示，大多数抢先投标的人最终都会“抱得房产归”。

3. 善于提问

在竞拍日前，询问代理人是否有关于竞拍房产的政治、经济、社会文化、技术和建造方面的相关文件可供参考，以及该房产名下有哪些合同。

通过这些问题，你可以切实地了解房产的受欢迎程度，而不是无根据地猜测参与房产开放日的人数。

4. 在竞拍日前提出报价

如果你喜欢这个房产，就应该在竞拍日前提出报价。过去12个月中，有几个月的数据显示，悉尼东部郊区等地区的竞拍房产在竞拍日前就已经售出。每年这个时候，卖家更有可能接受提前报价，以确保年底的交接过程不至于太匆忙。如果你能够在早于规定的42天周期内完成付款，你可以在报价时表明这一优势。因为较短的结算周期有可能促使卖家在接近年关的时候接受更低的售价。

5. 制定策略

如果参与竞拍时你有所计划，那么竞拍过程就不会太过令人紧张，你也会更有自信。在竞拍前，设下你能够承受的最高竞拍价（具体到1澳元），然后坚持这一底线。切记，竞拍是智力的较量而非意气用事的游戏。

另一个竞拍的关键技巧在于对时间的把握。竞拍时间越长，往往成交价格越高。

Dib即将举行竞拍的房产之一，位于悉尼艾米莉街道7号早餐点（7 Emily Street Breakfast Point）：

Dib表示，买家可以明显看出这套房产别具一格。要想在这一区域再看到这样水平的房产，可要等上好一阵子。

投资者在制定计划时，应该考虑理想成交价和时间安排，因为可能你现在就需要为房产支付大额首付。1月和2月是澳大利亚房地产的淡季，如果今年没有找到想要购买的房产，你就需要再等3个月。等待的时间越长，价格就可能会越高。

另一套同样出众的悉尼豪宅同样以拍卖形式寻找买家。20年来首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外网上挂牌，这是一套充满灵感的气派住宅。位于七先令（Seven Shillings）海滩上的一个私人绿洲内，尊享从海湾和海港到歌剧院以及海港大桥等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船库和全年平静的深水泊位。这套无与伦比的住宅是国际上千载难逢一个的机会！点击查看房源信息