中国买家 – Page 5

布局亚洲经济增长新引擎做危机中获利的大赢家！

在中国经济蓬勃发展的大背景之下，东南亚片区的经济也以较高的幅度增速，受到了大量的关注。其中的经济领头羊越南，更是被日本、韩国、中国、新加坡资本大量“关照”，从大量流入的外资中受益。

2019年，越南实际国内生产总值（GDP）增长率达到了7.02%。这个巨大的增幅，不仅高于政府当初的目标6.6～6.8％，也是越南当地连续2年GDP超过7％，更超过印度的5.3％和中国的6.1％，足证其潜力所在。

汇丰银行报告指出，越南经济今年继续增长，将在2021年脱颖而出，成为东南亚地区增长最快的经济体。了解更多：【越南经济前景看好 2021年房市将加速发展】

随着越南的经济起飞，欧美、日韩等国家的越来越多的产业选择转移到越南，各国的制造业企业纷纷对越南刮目相看。

投资越南商贸有什么优势？

1. 极具策略性的地理位置

越南国境狭长、近海岸线的独有地形特征，创造了它在全球贸易的地理优势。

2. 人口结构年轻化

越南的人口结构对发展制造业有优势，近半数人口是30岁以下人群。年轻人占比超过50%，也就意味着巨大劳动力市场。

据越通社报导，在东盟地区内，越南是劳动生产率保持最高速度增长的国家。

这是当前诸多工业发达国家，如欧美、日本，以及中国都不具备的。这些突出的优势，长期来看，预估越南未来会成为繁荣的消费市场。

3. 全球贸易政策中的价值洼地

越南是全球签订区域贸易协定最多的国家之一。越南和东盟，越南和中国，越南和澳大利亚、新西兰，越南和日本，越南和美国之间，有很多贸易协议，获得大量出口贸易优惠。

越南宣布一项新的法令，收入低于880万美元（2000亿越南盾）的公司将在2020年享受企业所得税减少30%的优惠。

这些种种证据，都表明越来越多人确信，越南就是下一个升值潜力无穷“世界工厂”。

延伸阅读：【越南将成新世界工厂吗？外媒这样评价】

中国买家涌至大举扫房

自2015年越南修改“住房法”，放宽了外国人在当地购房的条件后，市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在持续攀升。

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，近年通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，投资性购房客户占比高达 80%；海外投资者占比为 77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。

由于越南没有类似限购，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。举例说，位于河内核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，一位来自中国的买家一口气买了10套！

中国买家还把投资理念带到了越南，租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。

炒房大赚或亏本？看风险规避

经济腾飞的越南，显然已成为海外资金，特别中国买家海外投资的又一热土。不过，居外提醒中国投资者，在越南购房投资需要注意五大风险。

首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，它的品质以及管理是有一定差别的，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商，避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。

据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等加了好几次杠杆，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，而且如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。

第二个风险是关于房产证的。目前外国人在胡志明购买的房子几乎没有人拿到了房产证。据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。河内的情况要稍微好一些，不过不一定所有楼盘都可以拿到房产证，需要甄别。

由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等。一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对比较高。

第三方面的风险来自法律以及政策变动的风险。2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，整体房价下跌了30%左右。近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。

第四方面，汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。

越南的外贸表现相当出色，去年全年的贸易额首次突破5000亿美元，今年第一季的进出口贸易总额达到1153.4亿美元；吸引外资方面，今年前4个月越南吸引外资123.3亿美元，虽然是去年同期的84.5％，但注册资本总额成长了26.9％。

第五方面，流动性也是投资需要考虑的重要因素。越南的二手房市场尚处于萌芽状态，业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入有关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2、3000人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部刚需越南人而言依然比较昂贵。

综合整理自券商中国丶越通社等
责编：Zoe Chan

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德国楼市在疫情中逆势上扬的真相大揭秘！

受新冠肺炎疫情的冲击，2020年全球绝大多数的资产都发生了剧烈震荡，但德国住宅房地产却不在此列，依旧保持强势——自欧债危机以来的上涨趋势并没有发生实质性转变，甚至今年的交易量还有望超过去年，再次创下历史新高。

9月底德国联邦统计局公布的数据显示，今年第二季度德国住宅房产均价同比上涨了6.6%，环比上涨了2%，尽管同期德国国内生产总值（GDP）环比下跌了9.7%，但此次，突如其来的经济衰退似乎并未影响投资者对德国房地产市场的信心。

9月中旬，德国汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）的一份研究报告也佐证了上述猜想，据该机构预测，即使考虑到疫情，今年德国房地产市场的销售额仍将实现小幅增长，并有望达到创纪录的2900亿欧元（同比增长0.5%），其中住宅房产的销售额将同比增长5.2%，达2155亿欧元。

在接受第一财经记者采访时，德国如宾纳房地产公司（BHHS Rubina Real Estate）董事总经理表示，德国内需保持旺盛，利率也处于历史低位，这些都在激励更多的人买房。

GEWOS的房地产专家温施（Sebastian Wunsch）也认为，支撑德国住宅价格继续上涨的原因主要是：人口对住房的高需求、建设用地和新开发项目的不足、处于历史低位的抵押贷款利率以及不确定时期缺乏更好的投资选择。

利好：三大因素支撑德国房价

德国联邦统计局的数据显示，在第一波疫情最为严重的4~6月份，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）的别墅（含独栋与联排）价格同比上涨了6.5%，公寓价格则同比上涨了6.1%。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，上述七大城市公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23900元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上。

联邦统计局表示，房价整体仍维持上涨趋势，不过增速较之前两年有所放缓：2019年上半年公寓价格同比增幅为7.9%，而2018年上半年的增幅则高达11%。

统计局还指出，事实上今年上半年德国中小城市的房价增速比大城市更快，在人口超过10万以上的主要城市，二季度的别墅和公寓价格平均上涨了7.3%、8.2%；乡村地区的房价增速也没有落后——在人口较为密集的乡村地区，别墅和公寓的价格分别上涨了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏远农村，别墅和公寓的价格也分别上涨了4.8%与6.6%。

供不应求是导致价格上涨的主要因素，而这又与大量外来移民进入德国密切关系。

据经合组织（OECD）的报告，近年以来，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家；联合国经济和社会事务办公室的最新数据也显示，德国目前接纳的移民总数已超过1300万，仅次于美国（约5100万）。

出于工作需求、文化背景等诸多原因，外来移民大多都热衷于群居住在德国大城市（或周边地区），这使得上述地区房源变得更加紧缺。

比如，据亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者透露，中国背景的移民或投资者，他们最关注的城市主要是（首都）柏林、（拥有大量移民的）杜塞尔多夫和（房价最高的）慕尼黑的住宅。

极低的抵押贷款利率也是刺激买家入场的重要因素之一。侯先生是某家东南亚银行在法兰克福分行的中层员工，手中持有多套出租用的学生公寓。他对第一财经记者表示，早在2012年他就贷款购入了一套法兰克福郊区两室一厅的二手公寓。“当时买入的总价不到15万欧元，但银行给的按揭贷款利率比现在高多了，超过4%；现在类似的公寓价格已攀升至近30万欧元，不过贷款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是说。

此外，施工量不够，新房项目太少也助推了房价上行。据德国经济研究所（DIW）估计，在德国七大城市中，目前正在兴建（包括已审批的房产项目）仅能满足市场需求的约70%，而疫情造成的施工速度延缓，可能会进一步加剧市场的供不应求。

风险：房产泡沫已是全球最高？

早起三年前，Empirica就曾预言，德国各大城市的房价泡沫将会破裂，并发生大崩盘。令绝大多数人庆幸的是，预言中的暴跌并没有发生。

不过机构对德国楼市发出的警告声不绝于耳，在9月底瑞士银行（UBS）最新公布的“全球（城市）房地产泡沫指数2020”中，慕尼黑蝉联了第一，而法兰克福也首次排到了第二，不但超过了巴黎、伦敦，也将多伦多、中国香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世等热门城市甩在了身后。

瑞银为慕尼黑和法兰克福给出的泡沫指数分别是2.35和2.26，该指数只要超过1.5就被认为存在明显的房产泡沫。瑞银房地产经济学家霍尔茨海（Matthias Holzhey）表示，十年来，随着经济繁荣和房价翻番，法兰克福成为了自己成功的“受害者”。

不过，如果单从房价看，慕尼黑与法兰克福核心区域的公寓售价约在8000~10000欧元之间，这与伦敦市中心每平方米轻松上万（英镑）的公寓相比，仍存在不少差距（1英镑约等于1.1欧元）。

海因里希也对第一财经记者表示，无法想象有一天慕尼黑或法兰克福的房价会赶超伦敦，伦敦吸引力和国际地位不是任何一个德国城市可以媲美的。同时，这也不是德国政府努力的目标，“我们是一个联邦制国家，追求的是各个区域的平衡发展”。

瑞银还认为，新冠肺炎疫情危机有可能会成为检验一个城市住宅价格是否合理的“试金石”。

Gewos研究所的董事总经理旺兹克（Carolin Wandzik），也持类似观点，她表示，疫情扩大了居家办公的潮流，这可能会促进市场对大都市以外住宅空间的需求，从而影响大城市内部的房价。

“人们开始追求更大的居住空间，并希望住在绿地里。”旺兹克说，“这种居住偏好的变化可能会让位于大都市周边、人口在3~4万之间、基础设施良好的中小城市成为赢家”。

不过，海因里希（Carsten Heinrich）则认为，德国每个地区情况不同，比如疫情给柏林房地产市场造成的影响就十分有限。他称，目前仍有很多人想搬到柏林居住，因为这里有更好的工作机会、离医院和超市也更近。柏林（及其周边地区）的吸引力在持续增加，租金和房价也在快速上涨，

另外值得注意的是，9月以来，欧洲第二波新冠肺炎疫情来势汹汹，至今仍未有回落趋势，将会带来多大的影响暂时还难以预测。

Gewos称，疫情对房地产市场的影响可能存在延迟效应，如果德国因疫情危机而出现对劳动力需求的长期降低，将对工资发展产生负面影响，从而也会影响到中期的住房需求。

专家：中国背景购房者以投资、刚需为主

奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，拥有中国背景的买家对德国房产的需求通常都以长线投资和刚需为主。由于疫情和国际政局变化等原因，越来越多的中国家长逐渐对德国的大学教育感兴趣，因此不排除将来因子女教育的需求而去德国买房的人数持续增加。

深圳一家外贸公司的老板蔡先生就是上述人群中的一员，他7年前曾去美国进行投资，希望因此获得绿卡并为孩子铺平长大后的求学之路，但两年前遥遥无期的绿卡审批让他最终选择了放弃，把目标转向了德国。据蔡先生透露，他在去年获得了德国（投资）法人签证，且在法兰克福买下了一套50平米的公寓以供孩子将来求学之用。

海因里希则对第一财经记者表示，因为疫情导致的旅行困难，今年的外来投资者少了很多，楼市的强势主要还是得益于德国国内的市场需求。迄今为止，他们公司接待的有中国的背景买家，其购房目的主要是为了投资，当然也有不少是买来给孩子住的，而自住的主要是长期居住或外派到德国的华侨华人。

对于德国房地产市场的前景，侯先生表示，虽然疫情导致他手里的部分公寓被迫空置，但这并没有影响到他对未来的信心。他认为，疫情终究会过去，留学生们也会回来，德国大城市的房地产作为稳定、长期的保值资产，并不会因此发生根本性的改变。

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来源：一财网
责编：Zoe Chan

低风险率，高保值性和高稳定收益是德国房地产市场的三大主要特征，自然成为投资人长线布局的最佳决策。

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新加坡楼市逆势飘红全靠中国炒房客

《日本经济新闻》9月27日称，在疫情冲击背景下，新加坡二季度国内生产总值创史上最严重下滑，至今仍未触底。不过，房地产市场并没有受多大影响。这是因为在外出限制放宽以后，住宅非常畅销。

据新加坡《联合早报》报道，当地8月新建私宅销量连续4个月攀升，环比增加16.3％至1256套，并创下11个月来最高水平。新加坡房地产中介博纳产业表示，外籍人士8月的购买量达到193套，为两年以来最高水平。这背后，中国资金影子不时浮现。

亚洲房产科技集团居外IQI的调查显示，新加坡本地自住型买家在新房和二手房的购买中占了近50%，外国买家占住宅交易量的19%。至于具体的外国买家国籍，新加坡官方数据没有发布，但居外IQI认为，拉动外籍人士购房增长的是中国人。

就在5月份，美国彭博社报道说，3名中国客连房都没看，就在新加坡金融街的高端项目滨海盛景豪苑（Marina One）买下6套房产，价值2000万新元（约合人民币9909万元）。这样的报道在新加坡成为话题。居外中介的新加坡房地产件数激增，预计“3季度（7～9月）为今年最多”。

滨海盛景豪苑（Marina One）现正在居外网上出售，4卧5卫，建筑面积190平方米，房价约¥ 2,790万。点图查看房源详情

自2017年起，中国买家一直是新加坡房产最大的海外投资者。根据新加坡市建局的统计，2019年新加坡私人住宅交易量为16962套，其中外国买家参与的交易占21.7%，而外国买家中的约1/4都持有中国护照。

2000年代以后，新加坡高端住宅行情上涨，中国资金流入经常被视为主要原因。新加坡政府为了抑制房价上涨，多次针对外国人出台投资限制措施，例如提高税率等。

新加坡有多重类型的房产。组屋只有新加坡公民和永久居民可以买，别墅也只有新加坡公民有资格购买。私人公寓没有身份限制，单位平方米价格为一万新币至两万新币之间。私人公寓的地契可包括99年、999年和永久地契。此外，新加坡公寓房产面积都是实用面积，每个单位都免费带车位。

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中国经济在世界上最早摆脱新冠疫情影响。据称由于人民币的贬值预期，富裕阶层正在关注海外房地产投资。在中美对立加剧的背景下，新加坡采取中立的立场，还最先与中国达成放宽出入境限制的协议，预计将维持良好对华关系。居外IQI的高管指出，“从政治环境来看，新加坡也是中国富裕阶层感觉具有魅力的为数不多的市场”。

在商业房地产领域，今年夏季，字节跳动在外资金融机构众多的办公楼“莱佛士码头一号”建立包括3个楼层的约7000平方米的大型办公室。5月，位于市中心丹戎巴葛地区的52层大楼安盛保险大厦的50％以8.4亿新元出售，买家是中国阿里巴巴集团。

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新加坡是一个以华人为主的国家，安全指数在全球数一数二，而且拥有世界级的医疗设备和高质量的教育资源。基于种种优势，中国买家在新加坡房市上的活跃度不断提升。

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中国投资者对英国房地产的兴趣何以大增两倍？

在英国政府宣布暂停征收印花税以提振房价后，中国投资者对英国房地产市场的兴趣最近急剧上升。根据中国领先的海外房地产门户网站居外网的数据，7月份中国买家对英国房地产的咨询量比一年前增加了213%。

7月，英国财政大臣苏纳克（Rishi Sunak）宣布，在明年3月31日之前，购买50万英镑以下的房产无需缴纳印花税。这一变化意味着买家购买50万英镑的房产可以节省多达1.5万英镑。

居外IQI的执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）说：“任何能把交易从明年甚至更晚的时间提前到2020年的人，都会选择这样做。不仅印花税假期即将到期，而且外国买家印花税率明年将攀升2%。”

奇米尔表示，“很大部分的中国买家正在购买子女在英国留学期间可以入住的房产，即使实际的留学日期可能是几年之后。我们还看到大量投资者购买了以租养房（Buy-to-Let）的房产，尤其是在二线城市，比如曼彻斯特（Manchester）和布里斯托尔（Bristol）。”

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最新数据显示，第一季度中国买家需求强劲，咨询量比2019年同期增加9.5%。但第二季度却失去了势头，中国买家的询盘量比去年同期减少了54.1%。奇米尔说，“在印花税假期之前，旅行限制和疫情恐慌扼杀了中国需求。印花税假期是一个积极的举措，重新激活了需求。”

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巴特西电站开发公司（Battersea Power Station Development Company）住宅销售主管赫顿（Mark Hutton）也赞同这一观点。他说，“在过去的几个月里，我们看到来自亚洲的咨询量增加了约150%，而最近出台的印花税临时下调政策，也证明了这一需求增加背后的刺激作用。”

仲量联行JLL的伦敦市中心黄金地段、住宅开发和投资总监普雷迪（Peter Preedy）表示，降低印花税应该会激励投资者在明年印花税假期结束前推前购买。“在所有伦敦中心黄金地段的交易中，38%的交易额在100万英镑以内，62%的交易额在200万英镑以内，这意味着交易成本降低了0.75%-1.5%，”普雷迪说。

他解释说，英镑贬值是英国的中国买家数量上升的另一个原因。“目前和中期来看，英镑基本被低估了。根据牛津经济学的预测，到2025年，英镑对美元将升值15.2%，回到脱欧前的水平，这意味着中国投资者应该可以在未来几年内从货币兑汇中获利，”普雷迪说。

赫顿指出，中国买家也因为英国房产带来了大幅增值的投资机会所吸引。“我们一些在第一期购买的买家，此后又重新投资于我们的第二期和第三期。”

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他相信中国人对英国房产的需求将继续增长，并补充道，“英国得益于相对稳定的政治和经济环境，这使得该地区成为全球投资者的避风港。有利的时区、伦敦作为全球金融中心的领导地位、兼收并蓄且博大精深的文化氛围，以及极具吸引力的汇率，这些都是中国买家继续在伦敦房地产市场中看到价值的众多原因。”

来源：中国日报网
责编：Zoe Chan

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中产阶级开路！中国买家南下扎堆新加坡房市

中国富豪引领新加坡高端房地产市场，早就不是什麽新鲜事。据《南华早报》报导，不断壮大的中产阶级也不遑多让，正积极地在海外寻求资金避风港。中国香港曾经是他们的首选房地产市场，但现在已被更具吸引力的“狮城”取代了。

新冠疫情在袭之前，广州居民Jacky计划在农历新年假期到访新加坡，在当地购买一套两居室的公寓。这位30多岁的商人打算用200万新元（折合约992万元人民币）的预算，将“狮城”加入他的投资地名单中，目前他的投资地包括中国东南部城市深圳和香港。

据《本周亚洲》（This Week In Asia）采访的5位新加坡房产中介透露，Jacky是来自中国的新一波“中产阶级投资热” 中，希望藏富于外的投资者之一。Jacky曾考虑在中国香港进行另一项投资，但持续的社会动荡让他将目光南移。“我打算卖掉香港的房产，转到新加坡置业，因为这个国家更稳定，货币更坚挺，” 他说。

房地产公司ERA的副部门总监Clarence Foo先生表示，对于像Jacky这样的投资者来说，中国香港曾经是一个“强有力的选择”，但现在不是了。“对这些人来说，安全是个大问题。他们感到不受欢迎，并成为众矢之的，”Foo先生说。据新闻报道，中国大陆居民对在香港生活和工作已经有了二心，边境居民选择缩减来港休闲甚至体检的次数。

政治稳定

北京的投资顾问Lily Han女士说，自去年6月以来，内地人对新加坡房产的咨询数量激增了30%以上。她说，人们对这个城邦的“兴趣稳定地日益增长”，她的公司已经开始推荐新加坡作为亚洲“顶级投资目的地”。总部设在上海的移民公司总经理Michelle Gao女士也同样注意到，自6月以来咨询量增加了约25%。“新加坡一直都备受关注，但现在似乎成为了更受注目的焦点，”她说。

在新加坡569万人口中，约有80%的人居住在只对公民和永久居民开放的公共公寓中，另外20%的人则居住在对外国买家开放的私人公寓中。Gao女士说，中国人看重的是政治稳定。尽管与欧洲国家相比价格相对较高，新加坡的私人房地产市场仍然受到他们欢迎。

优质教育

在这一日益壮大的中层中国投资者群体中，通常预算约800万至1000万元人民币的人，寻求买房以便他们的孩子能在新加坡生活和学习。

上海居民Cindy说，新加坡的教育体系特别适合中国内地人，主要是因为它的双语教育政策，即学生在英语之外还要学习第二种语言，如华语、马来语或泰米尔语（印度的官方语言）。不过外国学生往往会选择新加坡的国际学校，因为他们需要参加入学考试才能进入主流学校，而那里的空缺可能有限。这位预算在150万新元（折合约744万元人民币）左右的准买家也认为，中国买家在新加坡受到欢迎。

资产配置

ERA的Foo先生表示，内地人对新加坡房产越来越感兴趣的另一个原因是中国一线城市，如北京、上海、广州和深圳的房价飙升。“他们在中国的投资可以翻倍或三倍的日子早已过去了，新加坡是他们停放资金，进行资产配置，分散风险的最佳地点，” 他说。

Foo先生又指出，在春节假期飞来的几批中国客户中，有一部分人也对过去10年来在东南亚购买的房产不满意。马来西亚、泰国、菲律宾等国家在2011年起受到追捧，但很多人发现投资回报率未如理想：“很多人意识到实际回报并不像承诺的那样，该地区的一些国家还面临着政治和经济的不稳定。”

新加坡私人房地产市场约70%的买家是本地人，这也推动了需求，因为买家相信，如果他们想出售或出租自己的单位，会有一批现成的需求。据Foo先生介绍，新加坡开发商已经努力加大在中国城市的营销活动。“去年来开发商一直在参加中国的路演，另一个媒介是微信，因为他们在中国没有很多员工，”他说。

降温措施

不过，高纬环球（Cushman & Wakefield）的东南亚与新加坡研究部总监李敏雯女士（Christine Li）表示，中国中产阶级对房产投资的兴趣虽然越来越大，可是还没有转化为新加坡的实际销售。总体而言，中国人的交易量从2019年第二季度的243宗略微上升到第三季度的272宗，但李女士表示，与超富阶层相比，中产阶级投资者通常较注重预算，对降温措施更为敏感。

新加坡最近一次为楼价降温的措施在2018年7月出台，当时府数据显示私人住宅价格已升至4年来的最高点，因此将外国人的额外买家印花税（ABSD）税率上调5个百分点至20%。Foo先生补充说，买家有可能期待新加坡政府明年降低ABSD税率。该国正面临着私宅过剩的问题，根据市区重建局的数据，截至去年9月底，该国私宅库存为3万1948套。开发商此后呼吁放宽房产调控措施。

市场信心

不过，李女士指出，中国超级富豪的交易依然强劲。“2019年第三季度500万新元（折合约2479万元人民币）以上的中国交易总量几乎翻了一番，达到40宗，而2018年只有21宗，”她说。

橙易产业（OrangeTee & Tie Property）的研究主管孙燕清（Christine Sun）女士表示，她也看到了类似的趋势，去年前11个月，中端买家在100万至300万新元（折合约496万至1487万元人民币）的房产交易中占51.7%，比去年同期的52.5%略有下降。孙女士表示，中美之间敲定的阶段性贸易协议可能有助于提振市场信心，相信会有更多中国资本南下流入新加坡。

她说：”此外，明年的按揭利率可能会维持在低位或更低，这有助稳定住房需求在目前的水平。我们预计中国买家将继续涌入新加坡。我们估计，不包括行政公寓，2020年可能会有9000至9800套新房交易。 “

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参考来源：南华早报
责编：Zoe Chan

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德国将严查房地产交易洗钱行为，对中国投资者影响有多大？

虽然德国对资金流动的监管也并不宽松，然而，根据专门负责反洗钱的德国联邦金融情报部门（FIU）9月发布的最新报告，2018年德国有报告的涉嫌洗钱案为77252例，而2019年这一数字已大幅上升至114914例，其中非金融部门（包括房地产交易、商品交易、赌博等）涉及的洗钱金额可能高达300亿欧元。据该报告称，这些资金主要来自毒品生意，通过买卖财产转而流入合法通道。

德国哈雷-维滕贝格大学（University of Halle-Wittenberg）此前一项研究表明，在德国，每年洗钱的金额可能达1000亿欧元之多，而其中涉及房地产交易的就有200亿欧元。绿党的财政政策发言人帕斯（Lisa Paus）最近也再次对德国政府仍然允许用现金买房提出了抗议。

为应对来自各界的压力，德国联邦政府将于10月1日起正式实施一项关于房地产交易的新规，如果将来投资者使用全部或部分现金或加密货币进行交易，公证人必须向监管部门报告。

新规：公证人应举报所有涉嫌洗钱交易

对于“为什么不禁止用现金买房”的问题，德国财政部长肖尔茨（Olaf Scholz）此前曾表示，使用现金受到人们的欢迎，且是理所当然的，如果在交易过程中发现了可疑的洗钱行为，经纪人或公证人可以向当地金融情报机构报案。

根据前述报告，金融部门（包括信贷机构、保险公司等）仍是洗钱的“重灾区”，2019年涉嫌洗钱案为103697例，与2018年同期相比上升了约50%；而非金融部门涉嫌洗钱案虽然总数少，但增速却更快，从597例飙升至1512例。

从表面数字上看，非金融部门的洗钱活动远少于金融部门，但不等于非金融部门的洗钱现象并不严重——这主要是因为相关机构对非金融部门的洗钱活动监控更为困难，同时个案涉及的金额也更大。

以房地产交易为例，据德国房地产咨询网站Immowelt的统计数据，8-9月德国市面上一套90-120平方米的公寓平均售价约36.7万欧元，这意味着即使只有数百例涉嫌洗钱案件，涉及的金额也已高达数亿欧元。

根据德国法律，房屋或土地交易都必须经过公证人公证，因此公证人也有义务向监管部门对可疑交易进行举报，但公证人实际举报的数量却十分之少。根据FIU的报告，2019年总共只有17例。

德国联邦公证人协会（BNOTK）对此解释称，并非现实中可疑的交易数量少，而是根据欧盟当前规定，只有在确信交易涉及洗钱，且有充分证据的前提下，公证人才能进行举报；如果仅仅是出于怀疑，由于法定的保密义务，公证人不允许进行举报。

不过，即将于10月1日起开始执行的《反洗钱法报告义务-房地产》，明确规定了公证人（及律师）在交易中的监管义务：如果投资者来自被欧盟认为的高风险国家，比如巴拿马、尼日利亚或伊朗；如果投资者全部或部分用现金、加密货币来支付交易；如果房地产交易价格明显偏离市场价值等情况下，公证人（及律师）都必须向监管部门报告。

但是新规并不能堵上所有房地产交易中存在的洗钱漏洞，如果不是直接购买房产，而是先收购房地产公司的股份，然后再想方设法卖掉该公司拥有的房产套现，就能逃避正常的监管。罗莎·卢森堡基金会最近对柏林433家房地产公司进行了调查，发现其中135家都不能从公开的注册信息中找到其股东的真实身份。

专家：新规对中国投资者的影响有限

德国法兰克福一位资深房地产经纪人李佳（化名）对第一财经记者表示，监管部门对不同账户之间的资金流动早已十分严格，自己曾有一名客户仅仅因为接收了父母从国内汇来的10000欧元，就被德意志银行要求提供书面解释，并在两周后收到了银行发出的注销账户通知。

李佳认为，10月1日开始执行的新规其实主要是针对来自东欧和南欧的金融犯罪组织，因为上述地区的人想要带着现金来德国十分容易，而对中国投资者的影响并不大，中国也并不是欧盟认为的可能涉嫌金融犯罪的高风险国家。他还称，虽然也曾听闻有当地中餐馆的老板买房时用全额现金从而被怀疑涉嫌洗钱，但只是个别案例，并非常态。大多数中国的投资者在德国买房都是出于刚需为主，而并非以洗钱为目的。

第一财经记者也发现多家德媒都曾报道过中国投资者在德国的购房潮，但报道的重点大多都是担忧将推动德国房价进一步上涨等。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）也对第一财经记者表示，中国买家对德国房产的需求以长线投资为主，加上由于疫情和国际政局变化等原因，已有越来越多的中国家长对德国的大学教育感兴趣，因此不排除将来因为子女教育需求而去德国买房的人数增加。根据居外网的数据，今年第一季度，德国在最受中国人欢迎的海外购房目的地中排在第九位。

居外精选西柏林的中心夏洛滕堡的一居室公寓，建筑面积48平方米，采光极充足；2019年整体翻新过，可拎包入住。但最具吸引力的，还是它极其优越的地理位置。无论是自住还是投资都非常合适，房价约¥ 227万。

德国百达律师事务所的律师米库斯（Rudolf Mikus）此前在接受媒体采访时表示，中国人热衷于投资德国房产并不让人感到意外，因为中国投资者首先想要的是安全的投资，而德国的资产显然十分符合这一需求。目前还没有迹象表明，这种趋势从长期看会被打破。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

居外早有文章表明，德国房产被封为“西方不败”，不仅具有价格优势，保值能力可观，而且还能给买主带来以房养学等投资优势。

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美国楼市火热程度媲美股市！中国买家仍主导市场

在美国股市主要指数不断创下新高的同时，近来美国楼市也迎来了一波强势反弹。

8月21日全美地产经纪商协会（NAR）公布的7月美国成屋销售数据显示，季调后年化总数为586万户，创2006年12月以来最高，同比增长8.7%，并且环比上月增长24.7%，刷新了1968年有纪录以来的史上最大月度涨幅；同时成屋销售价格中位数也首次突破30万美元，至30.4万美元，同比增长8.5%。

上周二（25日）美国两大房贷抵押融资公司（即房利美与房地美）公布的美国6月FHFA房价指数显示，月率增幅为0.9%，年率增幅为5.7%；同时房地美8月19日公布的30年抵押贷款利率仍维持在2.90%~3%一线，处于近50年以来的低位。

受新冠肺炎疫情以及政府的疫情防控措施影响，今年3月~5月美国房产交易量曾出现连续三个月的急剧下跌，而6月份以来的报复性反弹是否意味着疫情给楼市造成的负面影响已是强弩之末？

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时表示：“我认为疫情对美国楼市产生的影响还是存在的，只不过不再是唯一、或者说是一个主要的议题，而美联储的货币宽松加上低利率政策则是造成当前这波楼市热潮的主要原因。”

两大利好：货币宽松、市场供不应求

从根本上来说，不管股价还是房价都与市场的整体货币供给量直接相关。

今年3月起，美联储为了减少疫情带来的美元流动性不足等问题，开始大幅“开闸放水”。截至2020年7月，美国的广义货币（M2）已扩大至18.3万亿美元，同比增长了23%，创下自1981年以来的新高。由于美国各级政府并未对增发货币的流向做出严格限制，上述资金最终大量流入股市、楼市从而推动市场爆发式上涨。

另一方面，此前因疫情影响，市场交易量萎缩，使得房产交易波动较大，也导致了多数卖家不愿选择此时抛售房产。

据NAR的数据，7月份市面上待售的房产总数仅为150万套，较6月环比减少2.6%，与去年同期相比更是下降了21.1%，为有数据统计以来最低的7月份库存量。按照当前的销售速度，市面上的房产供应只能维持3.1个月，明显低于6月份的3.9个月。通常库存量不足5个月，都会被视为“供不应求”。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，当前买家的竞争十分激烈，新的房源一上市就被抢售一空，因此需要建设更多的新屋，当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。

另外值得注意的是，随着居家办公越来越普遍，人们开始逐渐搬离价格压力巨大的都市中心区域，转而追求位于郊区或中小城市价格压力相对较小、同时空间又更大的独栋别墅。

美国房地产资讯网站Realtor的市场热度指数（Market Hotness Index）显示，7月份美国楼市热度最高的几个城市是堪萨斯州的托皮卡（Topeka）、纽约州罗切斯特（Rochester）、北卡罗来纳州伯灵顿（Burlington）、俄亥俄州哥伦布（Columbus）和宾夕法尼亚州雷丁（Reading），其中除了哥伦布市之外，其他都是人口数万至一二十万的中小城市，且都远离传统的热门都市区，比如纽约曼哈顿、华盛顿特区、旧金山、洛杉矶、奥兰多等地。

陈宏明也对第一财经记者表示，当前不少买房者已不像以前那样把地理位置列为首要考虑因素，由于人们已经习惯并接受远程办公，这使得买家当前更偏好空间较大的房子，因此市郊甚至度假地的房产备受青睐。

美国Real Capital房地产咨询公司高级副总裁科斯特洛（Jim Costello）也持类似的观点，他表示，疫情改变了部分人群对住宅类型的喜好，即使疫情的影响正在逐渐减少，但年轻的家庭（千禧一代）还会继续离开昂贵且人口稠密的城市，因此郊区的房价可能会继续上涨，这与上次金融危机时期完全不同。

利空因素：外国买家投资额连续三年下滑

8月初NAR的一份报告显示，2019年4月~2020年3月的12个月中，外国买家在美国购买了共约15.4万套房产，投资总额约740亿美元，连续三年出现下降，不但低于一年前的779亿美元，更是远不及两年前的峰值1210亿美元。来自中国的买家再度成为最大的海外投资群体，共购买了18400套房产，约合115亿美元；其他主要的海外买家则来自加拿大、墨西哥、印度和哥伦比亚。

由于这份报告只统计到今年3月，当时全球的旅行限制还相对宽松，预计在最新周期中，外国买家的减少幅度将会更为惊人。劳伦斯·云表示，从那时起，事情发生了很多变化，美国成为了世界上感染新冠肺炎人数最多的国家，这将严重限制外国买家在美国的房地产上进行投资。

此外，外国买家最热衷投资的州包括佛罗里达、加利福尼亚、得克萨斯、纽约和新泽西等，而这些州恰恰又是美国疫情最严重的地区，旅行限制以及对疫情的担忧显然会使得投资者被迫推迟或改变自己的投资计划。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，新冠肺炎疫情在美国的大肆蔓延，以及入夏以后国际局势的剧烈波动，都影响到海外买家的投资信心。今年第一季度居外网买家对美国房产的询盘量环比上一季度下降17.6%，不过第二季度已有所反弹。居外网的数据还显示，中国买家去美国购房超过半数是为了让孩子读书时使用，而当前这部分的需求正转向英国等其他国家。

另一方面，奇米尔表示，印度买家在美国投资房产的热度正快速提升，目前印度在美国楼市的投资总额在海外买家群体中排第四位，购房量约为中国买家的一半。奇米尔认为，随着印度经济的快速增长及高净值人群的增加，未来印度投资者在美国购房量方面接近中国投资者，并非没有可能。

相关文章：外国买家在美国购房连续两年减少中国人仍主导市场！

安阁物业（Engel Völkers）佛罗里达州奥兰多市28 North Group分行高级房地产顾问克里奇（Chad Creech）对第一财经记者表示，6月份开始，有中国背景的买家（包括已加入其他国籍的华人）对当地房产的咨询量大幅增加，他们大多是长期居住在海外，包括加拿大和美国西海岸等地的华侨华人。克里奇表示，与温哥华相对，奥兰多房产的性价比要高得多，“这里没有空置税，是一种安全的投资”。

多位接受第一财经记者采访的专家均表示，11月美国总统大选的结果对楼市的影响也不容忽视，在尘埃落定之前，海外买家在房产的投资上料将保持谨慎态度。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

疫情下的全球楼市变局：韩国首尔房价暴涨曼哈顿公寓遇冷

新冠肺炎疫情影响下，全球房地产市场出现不少意料外的新变化。疫情阴云下，绝大多数行业都遭受巨大冲击，企业破产丶员工失业等情形并不鲜见，但许多城市特别是国际大都市房价却不降反升。

韩国首尔房价暴涨

韩国首尔近期出现了一波涨价抢房潮。据韩联社援引一份社会组织发布的报告，今年5月份，韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元，跃升至12.9亿韩元，平均上涨4.5亿韩元（约37.5万美元），涨幅高达53%，为近30年来最高。

房价急剧上涨的同时，还伴随着成交的大规模放量。韩国官方近日发布的数据显示，7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍，月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

事实上，近3年来，韩国政府累计颁布了20馀项房产新政以抑制楼市过热，但成效并不明显。在居外网挂牌的韩国首尔王国地产（Kingdom Inc.）经纪人李镇禹在接受中新社记者采访时表示，近期的确感受到了首尔的恐慌性购房热潮。在韩国，有钱人都想在首尔买房子。首尔楼市与中国部分中心城市一样，房地产市场长期供不应求，加之，韩国政府的住宅供应政策方向与市场不适应，导致供求矛盾愈发突出。

由王国地产代理的韩国首尔市中心星级酒店在居外网上挂牌，建筑面积达3523平方米，共20层，城市景观。欢迎点图了解详情

一般而言，在城市化进程基本结束的发达国家，其房地产市场会渐趋平稳，如果没有剧烈的外部刺激，房价难现急速涨跌。但韩国似乎并不符合这一规律。特别是疫情後，韩国首尔地区出现恐慌性购房潮，房价涨幅明显。

全球性的流动性过剩被视为带动包括韩国在内多国房价上涨的重要原因。新冠疫情以来，全球特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票丶房产丶黄金等多种资产价格普遍上涨。

易居房地产研究院发布的一份报告显示，二季度，包括纽约丶洛杉矶丶伦敦丶东京丶首尔丶多伦多丶新加坡丶香港丶北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。

纽约曼哈顿公寓遇冷

也有部分区域展现出不同的趋势。作为美国乃至全球最繁华丶最富有的区域之一，纽约曼哈顿的楼市却遭遇寒流。

根据纽约地产评估公司Miller Samuel与房产中介巨头Douglas Elliman的一份报告，7月份曼哈顿的合作公寓和公寓的签约合同数量与一年前相比下降了约57%。高端市场受到的冲击尤为严重，价格在400万至1000万美元的合作公寓跌幅超过75%。

Amy Wang是纽约知名高端地产公司Brown Harris Stevens的住宅销售代理人。在接受中新社记者采访时，Amy Wang表示，疫情影响下，曼哈顿住宅市场的确出现明显的销售下滑迹象。去年7月1日到8月24日，曼哈顿成交住宅1879套，而今年同期这一数字是860套，下降幅度约为54%。公寓售价也显着下滑。不过，选择降价抛售的业主并不多，许多房主仍在等待观望。而外来人口减少被视为曼哈顿楼市遇冷的主要原因。

相较买卖，住房租赁市场受到的冲击更为明显，“租房市场非常疲软，过去楼市最为依赖的外来人口很难进来，房租明显下降，不少住宅租金下滑25%甚至更多”，Amy Wang表示。

中国买家可能在其中扮演了重要角色。亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel对中新社记者表示，最新数据表明中国买家仍然是美国楼市最大的外国买家群体。居外网历年的中国买家美国楼市询盘趋势显示，华人买家在美国主要的购房地点就是西海岸的洛杉矶和东海岸的纽约。

此外，疫情防控和保持社交距离的要求可能也是导致曼哈顿楼市短期遇冷的重要原因。一个现象佐证了这一点：在曼哈顿楼市降温的同时，纽约周围的郊区楼市迎来一波上升行情。据当地媒体报导，汉普顿丶纽约威彻斯特县等区域7月份均出现住宅销售倍增的情形。业内人士指出，新冠肺炎疫情大流行，数十万富裕的纽约人逃离该市，前往人口不那麽稠密的郊区，带动这些地方房地产成交量急速增长。

来源：新浪香港
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花木兰上映在即，美系“中国风”IP是否获中国市场青睐？

国内二次元用户规模有望突破4亿

根据艾瑞咨询近期发布的《2020年中国动漫产业研究报告》预测，“得益于国内外优质动漫作品的涌现，二次元用户规模进入到平稳增长期，并有望在2020年突破4亿用户大关。”

自2006年国务院发布《关于推动我国动漫产业发展的若干意见》系统性政策以来，政府部门相继出台多项扶植动漫产业的政策措施，我国动漫产业步入发展快车道；另一方面，2015年以来，文化产业在生产端与消费端都呈现出稳步增长的发展态势，动漫产业作为文化产业的重要细分子产业也受惠于这一稳健的经济发展背景；此外，动漫内容的创意和实现形式也日新月异，使其逐渐打破次元壁，向主流文化和受众进行交流和融合。因此，不论是政策、经济还是动漫内容本身，都为我国动漫产业的平稳健康发展提供了强有力的支持。

虽然，与欧美、日韩等国家和地区高度成熟的动漫及IP产业相比，中国仍存在较大差距，但不可否认的是中国动漫及IP产业整体呈现向好趋势。

美系“中国风”IP是否够“中国”？

国内动漫及IP产业的快速发展与蓬勃增长的二次元用户规模，不仅推动了国产动画的崛起以及对漫画新形式的探索，也吸引了由好莱坞打造的“中国风”IP的接踵而至——然而它们能否在中国市场收获“道地”的好评，结果却大相径庭。

举例来说，《功夫熊猫》这只讲着一口美式幽默的中国国宝，不仅在全球市场荣膺多项大奖，就连中国观众竟也对它很是“买账”，一跃成为国内首部票房过亿的动画电影，衍生品也层出不穷。在我看来，这与影片中国味的创设、中国元素的合理应用及梦工厂的投入密切相关：为给影片加入“纯正”中国味，创制团队花费多年研究中国建筑、国画、功夫电影，每个动画师甚至都为之进行了6小时的功夫课程……

而与“熊猫”同年引入的另两部中国风IP电影，却有些差强人意：拥有成龙与李连杰强强联手的《功夫之王》虽确是一部燃爆兴奋点的大作，然而影片中的中国元素却更像是为了迎合中国市场而被简单且毫无目的地堆砌到了一起；大IP续作《木乃伊3：龙帝之墓》，虽呈现了令中国观众期待的演员阵容，但秦始皇变身为一头西方三头喷火龙的桥段多少令人有些无法接受……

真人版《花木兰》现已确认引入内地市场，它能否在动漫及IP产业的快速发展的中国市场赢得中国观众的青睐，目前不得而知，然而可以知道的是，想要收获更多中国观众的心，并非是简单植入中国IP、中国元素就行得通的，对中国文化的理解尊重、对中国元素的合理运用，或许才是正确的“打开方式”。

《理财周刊》旗下的《漫动作》电子刊第二期现已新鲜上架，电子刊中对中国动漫市场和美系“中国风”IP进行了更深入的分析，还有“三体•时空沉浸展”的探店报道。

以上内容由《理财周刊》提供。

外国买家在美国购房连续两年减少中国人仍主导市场！

当地时间8月6日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布一份外国人在美购房的最新报告。报告显示，近一年外国买家在美国购房减少，这也是外国对美国住宅房地产投资连续第二个年度下降。中国和加拿大仍然为在美购房金额排名第一和第二的买家。

报告显示，2019年4月至2020年3月，外国买家在美国购买了价值740亿美元的房产，比一年前减少了5%。从套数来看，外国买家购买了15.4万套房产，比前一年下降了16%。在同期美国全国1.7万亿美元的现房销售中，国际买家约占4%。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，在过去几年里，外国买家和新移民在美国住房市场上的份额下滑。住房库存不足、跨境旅游减少、国际贸易下降以及在美国大学就读的外国留学生等因素被其视为外国购房者投资下滑的主因。

延续2013年以来的趋势，中国和加拿大仍是美国住房市场最大的两个外国买家。过去一年，中加两国购房者分别购买了价值115亿美元和95亿美元的美国房产。紧随其后的是墨西哥（58亿美元），印度（54亿美元）和哥伦比亚（13亿美元）。其中，中国是前五名中唯一一个购房交易金额比上年下降的国家（从134亿美元下降到115亿美元）。

报告称，国际买家的现房销售价格中位数为31.46万美元，比美国全部现房销售价格中位数（27.46万美元）高出15%。中国买家的购买价格中位数最高，为44.95万美元。近半数中国买家在加州和纽约购买房产。

亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）指出，从过去一年的情况看，中美贸易摩擦对中国买家的投资决策影响有限，大多数中国买家是出于孩子在美国的读书需求等而在美购房。

美国伊利诺伊州芝加哥的3卧2卫公寓，主套间带有私人阳台，房价46万美元（约¥ 321万）。点图查看居外房源详情

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来源：中国新闻网
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