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最近，上任不久的伦敦市长又对伦敦的房产市场有了动作。 

Sadiq Khan向媒体透露，他将对海外投资者在伦敦的投资行为进行深入调查，目的是调查海外投资与伦敦房价的关系。 这次研究的结果，将作为未来调整伦敦房屋政策的依据……

这，究竟是怎么一回事？

市长表示政府也是第一次发起这样的调查，主要是想了解来伦敦投资的海外人群组成以及资金的主要来源是什么，进一步了解伦敦各种物业的海外投资情况，并最终找出海外投资对伦敦的住房市场存在怎么样的影响，同时也希望探讨其他国际城市是如何解决这类型的问题。

不过…… 海外投资者物业所有权的界定存在一定的难度。因为很多海外投资者都是通过公司操作，还有很多都是匿名购买的。同样的，海外买家的定义是多样的。当中也包括在英国居住但持有外国护照的人，而仅在伦敦，37%的居民都是在国外出生的…….

市长表示：“来自海外投资的资金需要更加透明，要确保流入伦敦房市的资金来源的合法性。部长们现在必须要采取措施让所有的物业所有权信息更加透明，我们才能真正了解到这些物业究竟归谁所有。”

伦敦市长最后表示：“我们欢迎全世界的资本来到伦敦投资物业，也欢迎那些首次购房买家。但与此同时，我们也必须要看到，伦敦市民在买房子上存在越来越大的压力和困难，我们对海外投资者购买伦敦物业数量的暴涨也存在真正的担忧（real concern）”。

那么到底，现在在伦敦投资的海外购房者，是啥情况？

举个例子：

下面这个图显示的是，在伦敦西边购买房产的人群占比图：

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大家可以看到英国人占比超过一半，其次是其他欧洲国家的买家，然后是美国、再然后是中国内地、中国香港等地的亚洲买家。

不过也有小部分楼盘，被海外买家占据。 比如今年年初的时候，The Guardian 披露了一组数据，在Vauxhall泰晤士河沿岸的一栋有214间高档公寓的50层的住宅大楼st george wharf tower，60%的业主都是海外买家。

像曼切斯特、利物浦以及伯明翰现在成为了投资的热点城市，买家都希望能避开印花税，让自己的钱能获得最大的收益。如今，在中国香港专门针对中国做海外物业投资的中介公司，推荐了不少位于伦敦的郊区，甚至像Slough这样的卫星城市的物业产品。

根据Knight Frank的数据表示，中国人是在全球范围内购置新建物业最大的买家，新加坡人排第二，英国人则排第四。CBRE海外项目投资部的董事Victor

Li表示：“中国买家的海外投资之旅才刚刚开始，更让人兴奋的是，中国有168个城市是拥有超过百万人口的，这绝对是一个庞大的市场。”他还预测：虽然现在海外投资潜在买家中只有3%是来自中国的，但中国是一个很大的市场，而且中国人也越来越有钱了。

专家们预测接下来的10年里，海外投资者，尤其是中国部分，对英国房产的投资将会大幅度上涨，也会掀起中国内地中产阶级买家对海外投资的新热潮。在未来10年里，中国内地中产阶级每年的海外物业投资将会出现4倍的增长，这里包括对英国物业的投资，将会达到1,500亿英镑。

在英国脱欧后，很多的物业专家都会预测海外投资者会趁着英镑的贬值，进入伦敦的物业市场。很多为中国投资者寻找海外物业的网站，数据都纷纷显示，在脱欧后对英国房产的咨询增加了40%。

这时候，一些批评的声音就出来了……

他们认为海外投资者引起了英国住房危机的急剧恶化。在本周初，就有报道说因为近几年高昂的房价致使越来越多的伦敦市民搬离伦敦。而最近也有一份来自伦敦大学金史密斯学院（London’s Goldsmiths University）的研究报告表示：“越来越多海外超级富豪的资金流入伦敦的豪宅市场，这对伦敦中产阶级产生了广泛的影响。”报告还发现，这些超级富豪迫使伦敦传统的精英人群搬离高端住宅区，如Maryfair，Chelsea以及Hampstead，促使了这些地区的房屋价格攀升。很多的公寓成了“买完就搁置”，感觉好像把房子当成是存钱箱一样。

那究竟是不是真的因为海外投资者导致了伦敦乃至英国的房价上涨呢？

下面这张图显示的是英国每个地区在过去10年的平均房价

一些专门研究住房市场的评论员则表示，在处理伦敦住房危机上仅仅关注海外投资是错误的。

Savills全球研究部门董事Yolande Barnes认为：“大伦敦内，海外投资者只占了买家的7%，这个比例以伦敦来算或许会稍微高一点。”她同时还表示从2008年金融危机后，这些海外的投资帮助推进了伦敦经济适用房的建造。

“当我们谈论到住房危机的时候，海外买家经常都是被讨论的重点，事实上他们也是唯一较为复杂的一个群体。不过如果没有海外投资者的投资，我们也不可能在金融危机之后，筹集到这么多资金去新建社会性房屋以及经济适用房。”

她还表示：“真正的问题是在于可用于建造房屋的土地价格太贵以及土地的缺乏。像其他主要的国际城市一样，伦敦市中心根本没有更多的土地了。伦敦的土地很少进入市场进行售卖，只有当人们觉得把自己房子的土地卖出去能获得可观的回报时，才会考虑把土地卖出去，这时一般就指的是用于建造豪宅了。”

仲量联行的Adam Challis表示：“在伦敦，85%-90%的亚洲买家都计划把自己的物业出租出去，也有不少是为了将要来英国读书的孩子购置的。在过去11年里空置的房子数量也在下降，在2015年大概有203,596间空置房子，比2004年下降了36%。”

海外投资还为英国的物业市场带来了一些新鲜的血液。像利物浦，在过去五年里已经有数百万的海外投资进入房市，当中还包括价值200,000,000英镑的中国城在建造中，而这将大部分针对的中国的买家。今年初，一家来自中国的房地产开发公司在Sheffield达成了数万亿英镑交易，在未来3年里，将会有4个或者5个市中心项目落成，带来数百个就业岗位。

仲量联行住宅部负责人Andrew Frost表示：“我们绝对支持市长的政策，为伦敦市民建更多新房子，保证伦敦市民能买到房子。但是，市长也必须清楚认识到，海外投资对于伦敦新房屋建设、就业以及经济适用房建造的重要性。新增住房供应是解决伦敦住房危机唯一的长期性办法，所有相关政策都要围绕解决这个问题而开展。”

最后，我们的总结：

1  伦敦执政阶层认为，海外买家推高了伦敦房价。 有必要调查清楚，决定是否做出限制来控制房价。 

2  跟海外投资利益相关的开发商，房产中介等也对伦敦政府发出声音： 海外投资对于伦敦的住房建设息息相关，市长不要乱玩火。 

3  我们认为，伦敦市中心区域的稀缺地产的价格，跟海外投资的行为相关。  但是市中心区域以外的范围，伦敦的房价还是由英国本地买家的行为决定。 

4   这个研究最后的调查报告，一定会引发各方关注。 如果最后结论是海外投资与伦敦房价有正相关，伦敦政府可能对海外投资做出各种限制措施。 （比如限购，或者继续加税。 目前对英国对海外买家没有任何的限制） 

5  无论最后结果如何，如果有投资需求的话，可以考虑在限制措施出台之前，尽快出手。 

（比如加拿大一些房价开始出现泡沫的地区，现在已经给海外买家限购了 — 加特别税15%）

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（据英伦房产圈）