关于澳洲房东不得在6个月暂禁令期间驱逐租客的解读|居外专栏

新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害,这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。

为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施,来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。

新的措施包括哪些呢?

新的措施包括过度性6个月暂禁令,即房东不得在暂禁期间内向拖欠房租的受疫情影响的租客发“租约终止通知”(Termination Notice)或者向新州仲裁庭(NSW Civil ad Administrative Tribunal)申请“驱逐令”。

6个月从Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法规发布日,即2020年4月15日开始算。

在新措施的实行下,房东须先和受影响的租客本着善意精神(good faith)共同协商解决方案,包括减租。若协商后,还是无法达成解决方案并且房东有合理依据来终止租约,房东可在60天后发终止通知或向仲裁庭做出申请。

其他情况下,房东须在6个月后才能给受影响租客发终止通知或向仲裁庭作出申请。但是,如果房东可以向仲裁庭证明其正在遭受过度重负,那么房东也是有可能直接向仲裁庭做出申请。

那么什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护?

为了享有新禁令保护,一个家庭需要能够证明他们收到新冠病毒的影响,即:

第一,1个或多为负责缴租的家庭成员由于新冠病毒丢失了工作(包括收入降低),或 1个或多为负责缴租的家庭成员因为感染新冠状病毒,或者照顾感染病毒家庭成员而不得以停止或减少工作时间,

第二,上诉因素导致家庭每周收入(包括政府补贴)相较疫情发生以前降低至少25%

如果租客本着善意精神(good faith)去和房东做协商,则受保护期为6个月。

若不然,房东可以在60天后发租约终止通知。换句话说,如果租客尽力通过例如收集信息,咨询律师,将各种有利材料准备好,与房东谈判,那就是6个月,不然就是60天。

对于房东,他们减免的租金也是可以通过土地税的减免申请来减少其损失。

因为对于新州的物业,商业和民用住宅的房东皆可享受最高25%地税折扣。而申请的前提条件也是是房东对相关的物业租客减租,并且受影响的租客须满足“财务困难”(financial distress)居民租客收入降低25%。

若租客经济未被新冠状病毒影响或者租客因其他因素违约,则新措施不适用。我们用流程图来协助房东能够更好判断他的租客是否收新禁令措施的保护。

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱:hi@auslawreview.com.au

 

房东疫情生存攻略:房客是否可以不交房租?|居外专栏

业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安,因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。

虽然澳洲政府表示,他们正在就租金问题制定下一套补助方案,但如果房客不付房租,房东也不知道应该怎么办,因为目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。

澳洲专家分析,政府有可能要求领取了JobSeeker(失业补助)或者JobKeeper(就业保障补助)的租户,必须要交房租。

Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议,大家可以参考一下。

房东现在应该做什么?

澳大利亚房地产投资者委员会主席Ben Kingsley表示,房东应在政府发布有关租金减免的更多政策细节之前,推迟减少或增加租金

他说:“我们告诉投资者,政府将在未来几天,几周或者几个月内会颁布租赁减免方案。如果房东降低租金,在政策出台的第一时间未付的房租可能影响到房东申请的补助金额,之后可能也会影响到业主的补助金额。”

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示,虽然房东现在只能等待政府的进一步政策,但可以趁着这个时候做好预算,这很重要!业主需要知道,如果在未来的六个月房租收入被减少或者完全没有,你是否有足够的资金能够支付这六个月的费用(包括,贷款,成本费用等)。她说:“业主需要和会计师谈谈这些问题,看看这对您的税收状况有什么影响。”

澳大利亚房地产购买者经纪人协会(REBAA)主席Cate Bakos说:投资者需要知道,暂停驱逐执行令不等于租户就可以不付房租。如果房东降了租金或者给出驱逐执行令到期之后,就算租户有经济困难,他们也必须付清房租。

租户应该证明自己的收入损失,找Centrelink寻求补助。

房东应该暂停银行贷款的还款吗?

银行虽然同意让房东暂停最长六个月的贷款还款,但是RateCity研究主管Sally Tindall表示,房东需要了解暂停还款的长期影响,并思考如何最大程度地减少损失。

在这次疫情中,如果你不得不停止还贷,最好能做一个计划,小心这段时间不断累积的成本,尽快恢复贷款的还款,回归到正常的节奏。

暂停还贷应该是投资者最后的选择。

您其实可以和您的银行谈谈,看看还有没有其他选择,包括在有限的时间内降低贷款利率或减少还款。

暂停六个月贷款还款会导致更大金额的还款,因为利息费用已计入贷款金额中。

CBA最近宣布,暂停贷款还款的这六个月期间是不会再收复利的。但是其他银行还没有宣布会这么做。

房东该如何与租户沟通呢?

Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说,房东需要站在对方的立场进行讨论。

“你可以说:’我们现在是同一根绳上的蚂蚱。我有抵押贷款需要还,也需要钱生活下去。你们可以讨论一下现在的问题所在,看看是否可以提供帮助。”

“你可以和双方的会计师一起开个电话会议,这也表明您正在努力帮助他们度过难关,而不仅仅是不闻不问直接拒绝。”

他说:“有些企业并不会受到COVID-19的影响,但仍会要求折扣。如果您认为房客只是在利用这次疫情来讲价,您应该礼貌地拒绝。”

“我个人拥有一家小型超市,超市租户要求我免三个月的租金。我礼貌地拒绝了,因为这段时间其他超市生意都很好,他们的收入怎么可能下降。然后我建议租客应该看看政府向小企业提供的补助,有哪些适合他可以去申请。这样租客就不会再继续追问降租的事情了。”

房东和房客之间该如何协商租金减免?

JobSeeker的补助(以前称为Newstart)在接下来的六个月中将每两周额外支付$550。(财富笔记将会详细解释JobSeeker补助,关注公众号,第一时间获得第一手财务信息!)

布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示,在立法颁布之前,住宅房东和物业管理人员必须继续遵循关于不交租金的正常程序,通过提供通知来补救拖欠租金的违反租赁协议的行为。这将确保业主能够获得保险公司赔款。一旦业主同意优惠租金,保险公司将不会管了。

对于商业房东,他说,这主要取决于租户的生意好坏了。

如果他们的收入下降了而且提供足够的证明,比如因为政府禁令而关闭的健身房,只要你认为疫情过后他们的生意会稳定恢复,那么可以某种形式的减免他们的租金。

他建议业主可以给予租客租金减免,来换取更长的租约期限。

让一个因为禁令关门三个月的企业付租金,其实挺不合理。业主可以暂停支付租金三个月,并让他们选择签署更长的租约-至少延长三到五年,租户以后仍然需要支付延期租金。

这将增强您的长期收入保障,更重要的是,您的租户将继续经营。

业主需要租客提供什么材料?

布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano说除非政府有明确的政策,否则房东应该要求租客提供工资单或者解雇信来确认中止工作。

澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说,房东可以要求租户提供证据,证明他们确实收到疫情的影响去Centrelink申请了失业补助。

Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说,对于商业租户,房东可以要求查看财务报表,证实收入确实有明显减少。商业租赁是因行业而异,因此业主可以根据常识来确定企业是否确实因疫情而遭受损失。

房东需要问租客的问题

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter建议房东应该向租户询问一些问题,这样能更好的帮助他们决定是不是要减免租金。

  • 您是否打算恢复工作后分期偿还未付的租金?
  • 当您在找足以支付租金的工作,找到工作后是否愿意通知房东?
  • 您是否还有其他财产或股票之类的资产可以用来支付部分租金?
  • 您以什么形式寻求政府的补助?

如果房东拒绝提供租金减免怎么办?

有关六个月租客驱逐禁令将如何操作以及房东将如何获得支持或赔偿,政府尚未宣布任何细节。同时,政府鼓励房东和物业经理与面临收入或工作损失的租户合作。

这意味着房东此时没有义务提供任何租金减免或延期。布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前,并没有阻止房东遵循标准的房租拖欠程序的政策。

澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说,要确保所有关于租赁违约的通知,例如租金拖欠,在法律的范围内都应得到处理。

业主直接与房客接触时会遇到麻烦,他始终建议应该交给经验丰富的物业租赁管理经理。

此时更重要的是,房东需要确保在发出通知丶提出要求丶或者通知期限的问题,完全遵守法律条款。

哪些税收优惠能帮助房东?

政府正在考虑采取一系列税收减免措施,包括土地税(land tax)和负扣税(negative gearing),但具体细节尚未公布。

财富笔记会计认为,这没有太多优惠空间。土地税,除了极大型的购物中心可能会涉及到,大部分的商铺本来也不需要交。负扣税,房主没收到房租,这个财年注定要亏损,本来也不用交税,负扣税是否有优惠也没有任何意义。

业主保险会为因COVID-19造成的租金损失赔偿吗?

根据保单,房东保险(landlord insurance)可以承保租金损失或租金违约。但是您需要与您的保险公司核实。

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter说:“目前我们看到许多保险条款都规定只有在租户被法庭驱逐或终止后,或者他们离开时没有通知,并且在撤离后没有警告的情况下拖欠付款,业主才可以索赔。”

“但是,现在的问题是,假设投保时默认的租金收入没有变,如果因为疫情拖欠房租的租户不能被驱逐,那么这种情况不符合保险条款中的租金违约规定。

房东需要马上和保险经纪人或者保险公司确认,这种情况保险是否能得到赔偿。”

押金(Bond)是否提供任何担保?

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示,住宅业主只能从押金中获得四周的租金,不足以支付持续的租金欠款。

他说:“如果业主在租赁期间损坏了他们的租赁财产,他们通常会使用押金。房东购买保险是为了防止拖欠租金。”

对于商业地产,Rethink的O’Neill表示,房东有更大的安全性,因为租户通常会根据租约支付三至六个月的租金作金额为押金。他通常要求租户每年交等同于一个月租金金额的押金。这是为了赔偿我任何潜在的租金损失或财产损失。

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
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我可以出租我在柬埔寨的物业吗?

是的,你可以出租你的物业。

柬埔寨买房后,房子可以选择出租和托管,开发商都有自己配套的物业管理,本身物业管理都会有待租待售的服务。

1、当地的华人机构也有知专做中国人的中介服务,专为中国人服务的中介提供出租出售托管等等。第三也有不少中国人买房以后,放在网上做短租,通过当地的第二物业公司代管。

2、柬埔寨公寓房产多数是精装修,部分为全部装修,包括软装家具;所以购买了柬埔寨房产可以放答心的出租托管。

由于外籍公司开始往柬埔寨投入资金,对单元式套房的需求也相应升高以应外派人士的需求。公司对于租金的预算都颇高,所以屋主每个月可收到1200-1500美金的状况并不算少见。

由于物产价跟其他亚洲国家比起来相对较低,那你的低投资可以为你带来相对来说很不错的报酬。

 

新冠疫情蔓延 纽约租屋市场有利房东

今年1月开始,全球都垄罩在新型冠状病毒肺炎的阴霾中,各个产业受到影响,然而根据多间房地产公司报告发现,租屋市场2月份租屋市场中,曼哈顿、布碌仑(布鲁克林)和皇后区三区的房租,不论是与去年同期或今年1月比较,租金均全面上涨;疫情蔓延下的房地产市场,似乎对房东较有利。

另外数据也显示,疫情的不确定性,让租赁市场各方面的指标都有增长,以曼哈顿为例,市场空屋率为1.11%,为自去年7月以来的最低空屋率,而且今年1月市场上的空屋率连续下降;空屋率下降,反映租房子比以前不容易,综合租金上涨等各个数据,目前的房市对房东有利。

纽约市3月初出现第一个新冠肺炎确诊病例之前,新冠疫情已对房市产生影响,包括买家、卖家、房屋仲介等,都对未来感到不确定;即便美联储自新冠肺炎疫情爆发以来二度紧急降息,连动抵押贷款利率下降,但由于无法预料疫情何时结束以及未来发展,让不少潜在买家处于观望状态,同时延迟了看房、买房计画。

纽约2卧2卫豪华公寓,享有曼哈顿天际线丶帝国大厦和克莱斯勒大厦的360度壮丽景观。房价约¥1,242万。由柯可兰集团信心代理。点击图片查看房源详情

疫情退烧后 将见抛售房屋

根据人工智能网站Localize.city总裁Steve Kalifowitz分析,目前的房市处于观望态度,在房屋买卖市场已经看到疲软现象,但同时租赁市场则是处于强势状态,此现况将持续到不确定因子消失后才可能明朗;Kalifowitz表示,由于买家转由网上看屋,让目前的买卖市场某种程度上等同停滞,“但最终当疫情结束、生活恢复正常,我们预期将看到有些在疫情期间遇上经济困难的屋主,为了获取现金而抛售房屋。”

纽约房地产经纪公司柯可兰集团(Corcoran Group)首席营运官马林(Gary Malin)则说,2月后的房市在房东的角度来看具备各种优势,由于天气转好增加租客看房欲望,同时由于租屋需求旺盛,以及5月后即将迎来的旺季,让租赁市场表现强健。

新建案、豪华公寓 仍有优惠

这样的情势也非完全只对房东有利,尽管租屋的优惠减少了,但根据数据显示,在拥有许多新建案和豪华公寓的区域,仍有近三分之一的单位为房客提供租屋优惠;根据柯可兰集团的最新数据,今年2月市场上约有30%的租屋单位,提供签一年约、免房租一个月,或是免仲介费等优惠。

根据报告,2月在曼哈顿、布碌仑和皇后区三区的租房市场,与去年同期或今年1月比较,租金均全面上涨。(图片:世界日报)

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源,或致电 400-041-7515 谘询美国移民、留学或房产投资的机会。



来源:世界日报
责编:Zoe Chan

曼谷买房必读:投资富人区地铁房 仅需51万起︱居外精选

当前,到泰国旅游、顺便在当地买房投资,正成为一种“日常”。而大家迅速达成的共识是:投资泰国首都曼谷的房产时,沿着轨道线路投资地铁房准没错!这不仅是国内已验证过的成功经验,也是目前曼谷房产市场正在火热上演着的投资热潮!

当“地铁房”碰上另外一个买家最关注的热词——“富人区”时,将会碰撞出怎样的火花呢?下面跟着我们了解曼谷地铁线路和当地最受欢迎的富人区,以及最值得投资的项目Philo Ekkamai 6,你就可以找到答案!

“首堵”曼谷  地铁是出行唯一选择

去过泰国曼谷旅游的朋友,除了能感受到它的独特文化魅力之外,也一定切身体会它那让人泪流满面的“堵”,“一天堵一次,一次堵一天”说的就是曼谷。你或许体验过在北京被堵在五环外的感觉,但曼谷的“堵”可谓有过之而无不及。因为被堵在路上,你往往需要等司机半小时到1小时,就算坐上了车,你甚至眼睁睁看着前方的目的地,却只能跟着车子挪20分钟都过不去……

毫无疑问,地铁成为在曼谷快速出行的首选!

目前,曼谷现有的3条轨道线(BTS/MRT/机场快线),不仅贯穿了整个曼谷的重点区域,更能“傲视”曼谷这座“大堵城”脆弱的交通,快速便捷地到达城市的各个区域。

BTS被誉为曼谷的交通“生命线”,是曼谷第一条轨道交通。整条线路呈东南-北走向,贯穿曼谷核心市区,每个站点之间的距离在1-2km左右,每趟车发车时间大约在2-5分钟。BTS有浅绿色和深绿色2个颜色,可在Siam(暹罗广场站)换乘。

曼谷地铁轨道(MRT)与BTS的区别在于,它是一条真正意义上的“地铁”,全程18个站点共 20 公里,南起华南蓬站(靠近唐人街),北至邦素站,5-7分钟一趟车,MRT为蓝色线,与BTS线的换乘点位于BTS Asok站,MRT的站名叫(Sukumvit line)。

机场快线,是曼谷目前唯一一条可以直达素万那普国际机场的轨道线。机场快线的颜色是红色线,运营时间:早6:00-深夜。有三个方式可从市中心快速换乘到机场快线。

俗话说,地铁一响,黄金万两。不论在哪,便利的出行条件都是人们选择居所时考虑的重要因素,为此,投资曼谷房产,地铁房肯定是首选!

曼谷轨道交通路线图。目前曼谷正在大兴土木,规划、兴建更多的轨道交通,不过,市区的核心区位优势不可复制!

曼谷集中了泰国绝大部分工业人群,为此造就了旺盛的住房需求和从地铁房的兴起。图为BTS Ekkamai站最新投资公寓Philo Ekkamai 6!

曼谷通罗Ekkamai-Thong lor人人向往的富人区

在海外很多城市,都有很多被当地人称为“富人区”的高端生活社区,通常,那都是城市顶级配套、资源的汇集地。那么曼谷的富人区在哪呢?

答案是曼谷动脉素坤逸线(BTS)沿线的“Ekkamai-Thong lor(国内称为“通罗地区”)”。

在众多泰国人的心里,自暹罗至Ekkamai,连起来的部分被称作曼谷的一环,是城市最核心的精华地区:包括以暹罗为中心的世界级购物群、以Asoke为中心的商务CBD、以Ekkamai-Thong lor为中心的富人居住区。简而言之,是曼谷政府机构、城市地标、高端社交场所、富人圈层的汇集地。

这里拥有充足的配套、丰富的生活、多彩的社交!为此,有人将Ekkamai-Thong lor与北京的三里屯、上海新天地、香港兰桂坊相比。根据泰国相关报道,福布斯泰国排名前十的富豪全部在Ekkamai-Thong lor拥有自己的房产。而中国富豪和明星也开始注意到这里,近年来有很多国产电影就是在本地区进行拍摄,不少明星也选择在此地区置业!

此外,Ekkamai-Thong lor地区吸引了大量的日本人居住,汇集了众多日式餐厅、购物场所,当地租客70%都为日本人,因此又被称为日本区。能被“苛刻的日本人”看中并聚居,由此可见该地区的配套、环境遥遥领先于其他地区,称之为人人向往的宜居之地一点也不为过。

曼谷动脉素坤逸路北侧的Thong Lor与Ekkama路平行(在BTS属于相邻两站),间隔不到一公里,如今已成为曼谷最受欢迎的居住区域,房市极为火爆。

Philo Ekkamai 6以在CBD(距BTS站仅数站之隔)上班的白领为目标人群,以面积小、配套好、功能全,适合年轻人居住的小户型为主。

曼谷地铁房+富人区 = 投资首选Philo Ekkamai 6

曼谷Philo Ekkamai 6公寓完美融合了上面提到的“地铁房”与“富人区”两大投资关键字,不仅坐拥曼谷最重要交通线轻轨素坤逸线,还聚集着丰富的城市资源配套,是当地高端人群居住的不二的选择。对买家来说,这意味着旺盛的住房需求与升值潜力。盘点一下,Philo Ekkamai 6公寓以下独有的4大优势不得不看:

Philo Ekkamai 6方位图。值得一提的是,Ekkamai站隔壁就是Eastern Terminal东部汽车站,可直达沙美达/象岛/芭提雅等泰国东部热门旅游地。
Philo Ekkamai 6专为“出租-投资”而建,以面积在25㎡左右的小户型为主,方便出租,对买家来说,也意味着不需要太大的投资!

顶级地段:地处Ekkamai-Thong lor繁华富人区—被称为泰国 “比佛利山庄”,遍布了顶级的餐厅、酒吧、咖啡,是曼谷最顶级的社交地。居住在这里人们多数都是高端人群,非贵即富。

高端配套:紧靠城市动脉BTS Ekkamai站,确保了出行便利,而项目周围都是能够满足生活需求的商场、医院、国际学校、酒吧,例如日本Gateway购物中心、Major Cineplex商场、高尔夫练习场等高端配套聚集。

国际化教育:通罗富人区之所以出名,还在于这是整个曼谷国际化教育资源最为集中的区域,从幼儿园,到小学,到初中乃至高中都十分齐全,英式、美式、新加坡式教育应有尽有。孩子不仅可以从小接受国际化的教学,大部分学校上完高中后还可以直接到国外上大学。

品质住宅:只有一流的高品质住宅,才能配得上项目所在的好地段!Philo Ekkamai 6公寓成功实现了这一点。极简设计、绿色空间,在繁华都市中营造出宁静、身心放松的居住环境,而共享酒店式大堂、顶层超大泳池、屋顶景观露台、24小时安保等完善、贴心的配套与服务,则确保了良好的居住体验!

现在,拥有地铁房与富人区两大投资热点的Philo Ekkamai 6公寓正式开售,仅需人民币51万起,性价比超高、回报率与升值潜力巨大,你还在等什么? 如果您对曼谷Philo Ekkamai 6公寓感兴趣,欢迎到居外网了解更多信息https://www.juwai.com/52640586.htm ,或致电居外热线400 041 7515垂询。

更多Philo Ekkamai 6精彩图片:

 


撰文:
Echo Liu
责编:Zoe Chan

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在葡萄牙买房出租需要注意哪些法规?

租赁法出台

葡萄牙是欧洲自有住房率最高的国家之一,部分原因是政府慷慨地向国民发放抵押贷款补贴,将本国的自有住房率从1981年的52%推高到了2013年的74%,去年这一数字增至75%。

与此同时,私人租赁市场已经从1981年占住宅总量的39%萎缩到目前的20%左右。社会租赁行业规模较小,约占总住房存量的3%,或总租赁存量的16%。

私人租赁市场之所以萎缩,是由于国家出台了新的租赁法租赁法对租户缴纳的租金进行了严格管控,并保护他们免受驱逐。因此,年轻人通常要么住在家里,要么支付过高的房租,或者买一套公寓。这使得对租赁住房的大量需求被抑制。

2012年8月14日通过的第31/2012号法律改善了上述情况,赋予了房东更多权利。这项新措施是该国与国际货币基金组织、欧洲央行和欧盟委员会达成协议从而获得780亿欧元救助的条件之一。

法律从以下方面进行了修改:

  • 新的立法允许租赁双方就任何租赁期限达成一致,而不是之前的最少5年。如果合同中没有规定期限,则租赁期设定为两年,可以自动续约。
  • 现在设立了一个调整租金的流程:(1)房东向租户提出新的租金标准;(2)承租人接受或提出反驳建议;(3)如果没有达成一致,协议可以终止,房东支付五年的租金作为补偿。有经济困难的租户可获得豁免,他们租房可按过渡制度执行,需缴纳的租金在五年内小幅上涨。法律还规定了一项特殊的过渡制度,适用于65岁以上或有60%残疾的租户。
  • 与旧法律一样,如果租户死亡,租约将转让给其配偶、普通法配偶或亲属,但不同的是,现在新的租赁期限只有两年。租户的受益人不允许在同一个城市持有购买或租赁的财产。在里斯本和波尔图,在邻近城市持有上述房产也不被允许。

新法还赋予了房东更多终止租赁协议的能力

  • 如果租户连续两个月未能支付租金,并且在第三个月月底仍未支付到期租金,房东有权终止合同。
  • 如果租户一年内累计四次未能按时付款(或逾期超过八天),房东可以终止合同。
  • 房东可以在提前至少两年通知租户其打算终止合同的情况下终止合同。
  • 如果房东希望拆除该物业或开展施工,也可以终止租约。

该法旨在更新旧合同额关租金的规定,并修订第6/2006号法律或《新城市租赁法》(新NRAU城市租赁制度),以期解决旧租赁问题。

新的立法中还加入一项新程序,即对于没有在法院或合同规定的日期搬出去的房客,可予以驱逐的特别程序。它还设立了国家租赁办公室(BalcãoNacional de Arrendamento),房东可以向该办公室提出申请,以通知租户腾出房产。

房东们对这部新法律期待以久。根据里斯本业主协会主席路易斯·梅内泽斯莱托(Luis Menezes Leitao)的说法,外国人认为旧法律不合理,他还说里斯本中部的一些人每月支付5欧元的极低房租。

《住房权利法》获得通过

2019年7月,议会通过了《基本住房法》,为住房被视为公民权利奠定了法律基础,从现在起,政府要负责确保所有公民有适足的住房。

为了缓解房价飙升的影响并消除无家可归现象,新法律强制各市议会将公共建筑和存量住房改造为经济适用房,并且禁止在政府为租户找到附近的替代住房前驱逐租户。

根据上述法律,有史以来该国首项国家住房政策将于2020年3月提交议会。

 

来源:葡萄牙国家统计局,《全球房产指南》
责编:Zoe Chan

安坐家中 海外收租:吉隆坡哪些地区才是租户最爱?

八打灵再也、莎阿南及赛城的房屋最抢手,租户最爱!

根据产业租赁及销售平台SPEEDHOME提供的数据显示,隆雪地区的房产出租需求如今仍以南部最为受欢迎,如八打灵再也、莎阿南及赛城等地区,租户询问度都很高。

其中八打灵平均高楼房产每月租金为1600令吉,莎阿南及赛城则分别是1300令吉及1450令吉。

隆雪地区的房产出租需求如今仍以吉隆坡南部最为受欢迎,如八打灵再也、莎阿南及赛城等地区,咨询度都非常高。

SPEEDHOME首席执行员黄伟明表示,一个地区的房产出租表现亮眼,离不开数项因素,即交通便利、基设完善及供有就业机会等。

他指出,其中位于巴生河流域正中心的八打灵,连续2年成为询问最高度最高的地区,主要是当地办公楼和大学林立,租客来源高。

“同时,社区发展成熟,公共设施完善,自然而然吸引众多游子居住。”

接著是莎阿南,他说,或许很多人对莎阿南的第一印象,是缺乏娱乐及沉闷的城市,不过作为雪州首府的莎阿南,近年来发展迅速,不论是高等教育或大型商场,都纷纷进驻该地段。

他续说,莎阿南占有交通便利的优势,如道路连接可说是四通八达,拥有高达5条大道;在交通、设施和居住环境等优势之下,莎阿南成为该平台第二受欢迎的出租地点。

“第三,则是赛城。根据大马统计局资料,赛城外国人居住占当地总人口42%,主要是因为当年多媒体超级走廊项目的设立,因此成为了很多跨国企业设立公司的热门地点。

“另外,赛城也是大学城,学生亦成了当地主要的租客来源。”

居外网上待售的“国王天玺”,位于马来西亚赛城核心地段,教育+科技中心。项目距离吉隆坡国际机场仅15分钟车程,距双子塔仅25分钟车程,并且项目旁规划地铁站已经在建,立体交通,四通八达。3卧2卫2车库,只售约¥206万。点击图片了解更多详情

至于隆雪北部的租房需求,他则指出,由于住宅房产供应增加,许多热门成熟社区,如士拉央、双溪毛糯及甲洞等,都面对租金成长空间受挤压的问题。

根据数据,在十大最受欢迎的租房地点中,有6个地区的平均租金,是在2018及2019年期间,呈涨幅趋势,分别是八打灵再也、莎阿南、赛城、蒲种、蕉赖及巴生。

另外,有4个地区的平均租金则呈降幅,分别是史里肯邦安、加影、安邦及冼都。

加影万宜“平靓正” 租房前景看俏

SPEEDHOME依然看好房产出租市场的未来前景,接下来也将主攻加影及万宜等周遭一带的租屋市场!

黄伟明表示,除了上述提及的地区,该平台今年也会著重于攻入吉隆坡南部、加影及万宜等地区的租屋市场。

他认为,加影及万宜等地区十分符合“平靓正”的需求,不仅占有公共交通优势,价钱方面也极具竞争力。

“加影一带目前设有捷运服务,具备公共交通便利,加上生活水平也不高,价钱相对划算,如果要找平靓正租屋的话,又要容易前往市中心,这将是一项好的选择。”

他指出,根据“投资吉隆坡”报告,预测大吉隆坡人口今年将成长达1000万人口,以大马家庭人数平均4人计算,即需要250万间住宅;同时大马拥房率为75%,因此今年大吉隆坡最少有62万间房屋出租的需求。

“我十分看好大吉隆坡的出租市场未来前景,只是屋主们若还是被动地等待租客上门,将花更长时间,才能将房子租出去。因此利用线上平台招租,也不失为一个好方法。”

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减轻房贷压力 屋主考量经营民宿

随著房产市场低迷,租价也欠理想,据知有不少屋主为了减轻偿还房贷的压力,都考量将房屋转为经营民宿,黄伟明认为,若可以找到长期租户,屋主都不会倾向短租。

“我们平台选择将长租转成短租的个案不多,不到10名屋主或少于1%。”

他也说,尽管政府推出的拥屋计划,以及允许降低外国人买房门槛,有助于消化市场滞销房产,但过去5年的房产项目实在太多,许多楼龄较高的公寓,都面对留不住旧租客的问题。

他说,租房的租客比率很高,不过若屋主提高租金,租客都会选择搬迁到他处。

“少数屋主仅仅一年就提高租金,以及楼龄太旧等问题,都是导致租客改租他处的原因。”

 

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居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售马来西亚房源,或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产投资的机会。



来源:东方日报
责编:Zoe Chan

安坐家中 海外收租:多伦多住宅租金领跑全国 预计今年再升7%

多伦多房价虽然并非全国最高,但住宅租金绝对领跑全国各大城市。最新数据显示,尽管按年升幅不算惊人,多伦多一卧室单元月租已高达2,300元。有报告指出,出租公寓单元空置率创历史新低,加上以千禧一族及新移民为主导的强劲需求,预计2020年住宅租务市场会持续紧张,多伦多租金可能再升7%。

根据地产网站PadMapper的1月份全国租金报告,加拿大24个大城市中,有9个城市出现一卧室单元租金按月上扬,包括本拿比(Burnaby)、蒙特利尔、巴里(Barrie)、基秦拿(Kitchener)、奥沙华(Oshawa)、哈利法斯、伦敦(London)、温尼泊(Winnipeg)及圣约翰斯(St John’s)。另外有5个城市租金维持不变,10个出现租金下调。

最昂贵租房市场多伦多独占鳌头

根据该份报告的数据,全国租务市场最昂贵的5大城市中,安省及卑诗省各占两个,魁省有一个。多伦多继续稳占一哥之位,1月份仍然是全国租金最贵的城市。现时一卧室平均月租达2,300元,按年微升1.8%,但与一个月前比较则没有升跌。反而两卧室单元的租金比上月微跌1.7%,平均月租2,950元水平,按年升3.5%。

居外网上在售多伦多的山间别墅,位于央街和雪柏大道附近,由四季酒店和度假村的设计建造者打造,带5卧5卫,占地面积共800多平米。靠近购物中心和餐馆丶优秀的学校丶私人网球场丶高尔夫球场丶医院丶公园和公共交通。房价约¥1,844万。(点击图片查看详情)

温哥华全国第二贵

西岸的温哥华,是全国第二贵租的城市,一卧室单元平均月租为2,150元,按月减少了2.3%,按年则有0.9%增长。至于两卧室单元,比多伦多稍贵,平均月租达3,000元,按年跌了7.1%。

基秦拿、奥沙华挤身全国十大

在各大城市中,有些城市的租务市场比以前更受关注,租金也急起直追上来,特别是安省城市。例如巴里市,以1,530元的一卧室租金而打进五大,基秦拿及奥沙华市,亦挤身全国十大。虽然基秦拿的一卧室单元平均月租只是1,310元,与多伦多比较便宜了近千元,但其租金升势不容小觑,按月有3.1%,按年也有13.9%升幅。至于租金升势最凌厉的,要算是伦敦市。与一个月前相比,一卧室租金升了5.4%至1,180元,按年比较更出现15.7%涨幅,两者皆是全国最高的升幅。

安省空置率创历年新低

安省住宅租金节节上升,与出租住宅单元空置率创历史新低不无关係。根据Central 1 Credit Union一份经济分析报告,对安省2019至2022年房市作出预测,指安省的住宅出租市场会持续紧张,主要原因是强劲的移民人口增长,以及相对有限的出租单元数量。

从1991至2018年这27年间,安省的出租单元每年平均新增1,500个,空置率平均约2.6%。过去3年,新建出租单元增加了超过7,000个,虽然稍为抒缓租务市场的需求压力,但从空置率可以看出,数量依然不足。2018年10月,出租单元空置率已跌至1.8%。预计到了2022年,空置率可能会再创新低至1.5%。

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每年需增3万单元始达健康水平

尽管政府增加投资兴建更多出租房屋,冀为出租住宅市场减压,但预计未来两年,空置率只会继续停留在低于历史平均的水平。除了因为大量移民选择在安省定居的刚性需求,很多现有的租客选择继续租住,直至他们储够首期以符合房贷要求。皇家银行(Royal Bank of Canada)最近一份报告便指出,多伦多每年要兴建2.68万个出租单元,方能使空置率提升至3%的健康水平。

多伦多今年租金会升7%

Rental.ca就2020年租务市场作出的预测指,加拿大住宅租金整体上会有3%升幅,单是多伦多则会升7%。数据分析公司Local Logic行政总裁Vincent Charles Hodder表示,越来越多家庭会放弃买房,转而继续租住。那些租住较大单元的家庭,宁愿住近质素较好的学校,多于选择靠近公车、购物、饮食及娱乐。因此,邻近好学校的社区,租务市场表现将更加强劲。

在紧张的租务市场中,可预见的是,租金不停攀升,升幅更远超通胀率。2018年,安省住宅租金升了4.8%。Central 1 Credit Union的报告认为,在未来几年,一些吸引新移民定居的重点城市,例如多伦多、渥太华、伦敦、基秦拿、滑铁卢、咸美顿等,租客要在租盘短缺的情况下展开竞价战,租金升幅也可能会在这幅度以上徘徊。

顾问公司Bullpen Research & Consulting总裁Ben Myers表示,加国整体的租务市场,在2020年会继续受供应不足的问题困扰。房贷压力测试、扩阔租金管制、修改Airbnb规例、急速的人口增长、破纪录的出租房屋兴建量等房屋政策,都影响著全国租务市场的供求平衡。

Central 1 Credit Union区域经济师Edgard Navarrete指出,省府现行的租金管制政策,虽然可诱使私人投资者进入次级住宅租务市场,从而抒缓租盘供应紧张的情况,但可能要等上好几年后,才会见到成效。原因是现时纵有不少高密度的共管公寓大厦兴建中,但由于一般要两至三年施工期,可以说,不到2022年后,主要住宅租务市场的供应压力也不会得到改善。

 

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来源:星岛地产王

责编:Zoe Chan

全美国租金漲最多是這城 10年漲了93%!

新一年打算在美国投资买房出租吗?除了热门大城市纽约和旧金山,你很应该考虑德州的首府奥斯汀

过去十年内德州奥斯汀的房租增长了92.6%。(图片来源:推特)

根据房地产资讯网站Zillow最新一项调查,自2010年至2019年间奥斯汀的房地产租金,和全国其他主要大城市相比涨幅最高;主要原因是奥斯汀人口不断增长,造就过去十年内租金成长92.6%。

Zillow调查显示,租金涨幅第二高的是北卡罗来纳州的首府洛丽(Raleigh),自2010年至今租金成长91%;第三名是科罗拉多州的丹佛市(Denver),涨幅为88.2%;相比之下,全国租金涨幅为46.5%。

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尽管如此,这些租金成长率名列前茅的城市,租金的升值率却逐渐趋缓,例如亚利桑纳州的凤凰城,过去是全国租金涨幅最剧烈的城市之一,但是去年租金升值率却只成长7.5%。

全国租金最高的城市为纽约市,过去十年内的租金总收入上看5070亿元;其次为洛杉矶,过去十年的租金总收入估计为3459亿元;第三名为旧金山的1411亿元;另外,阿拉巴马州的伯明罕(Birmingham)为全国租金负担最低的城市,过去十年租金总收入仅95亿元。

美国德州奥斯汀的4卧4卫独栋别墅,房价约¥414万。点击查看房源详情

根据Zillow的调查,全美从2010年至2019年间的租金收入总额为4兆5000亿元,但是进入2020年後,市民沉重的租金负担似乎得以喘息,全国将有上百万人不用被持续成长的租金压得喘不过气。

Zillow的首席经济学家克拉克(Joshua Clark)在报告中提到,过去十年内的租金每年都在成长,因此未来下滑的趋势是可以预见的;克拉克又说:“明年租金升值率将会减少,再加上过去几年房地产自有率逐渐提升,租屋市场在2020年初将会产生一些负面的变化。”

这项Zillow的调查预估,未来经济也有可能持续受到通货膨胀的影响,到2020年底租金涨幅将趋缓。

 

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来源:世界日报
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英国房价触底反弹 平均售200万

自2006年,英国住宅销售均价缓步向上,但亦非只升不跌,根据Nationwide公布的数据,由2006年首季至今年第三季,英国整体住宅销售均价由16.03万英镑(约147万元人民币)上涨至21.68万英镑(约199万元人民币),而西北部城市的同期销售均价,则由每套14.78万英镑(约136万元人民币)上升至16.66万英镑(约153万元人民币)。

然而,不论是整个英国或是西北部城市的住宅销售价格,都曾在2008年金融海啸时呈现跌势,并於2009年首季触底回升。

还息不还本 以租养房

太一地产发展执行董事张耀德(Peter)早在2006年起投资英国物业,以6万港元首期起家,并善用该国银行予供楼人士长期“还息不还本”的安排,把其物业王国不断扩大,目前已持有超过20间英国楼,投资技巧了得!

另方面,他亦采取只买不卖的攻略,故目前个人持有的物业遍布英国西北部城市,包括谢菲尔德(Sheffield)丶利兹(Leeds)丶利物浦(Liverpool)及曼彻斯特(Manchester)。

他自信道,过去英国西北部城市楼价持续向上,兼其租务市场活跃,所以他成功赚价赚租,其所持物业的楼价年均升幅逾5%,租金年回报逾6至7%,而且从未亏蚀过。

“还息不还本”的方式其实亦有风险。因一旦楼价下滑,银行对物业的估值随之调低,则贷款对估值的比率便会上升,理论上银行亦可以Call Loan(要求提早还款),其时贷款人便大失预算了。

最看好曼彻斯特后市

他又指,个人一直将所有租金收入再投资,至於生活费则靠打正职赚取,所以才能在短时间内买入大量物业。展望后市,他最看好是曼彻斯特地段,指其属於物业空置率最低的英国城市,而且预计未来楼价升幅会最显着。

据研究网站Numbeo数据,在谢菲尔德丶利兹丶利物浦曼彻斯特市中心租入一个一房单位,每月租金分别约586英镑(约5382元人民币)丶661英镑(约6071元人民币)丶655英镑(约6016元人民币)丶771英镑(约7082元人民币)。

脱欧料利好经济

利物浦贝丽花园公寓
利物浦贝丽花园公寓
利物浦贝丽花园公寓

根据居外网资料,位於英国西北部利物浦市中心黄金地段丶毗邻着名的圣约翰购物中心的一个公寓贝丽花园Fabric Village,面积322方呎的一房单位,售价为10.1万英镑(约93万元人民币)。点击了解更多房源详情

同样位於西北部城市曼彻斯特,在Piccadilly火车站附近,距离曼彻斯特大学20分钟步行路程的Oxygen Towers住宅,其面积462方呎的一房单位,售价则为19万英镑(约174万元人民币)。点击了解更多房源详情

曼彻斯特Oxygen Towers公寓
曼彻斯特Oxygen Towers公寓
曼彻斯特Oxygen Towers公寓

至於英国脱欧对楼市的风险,Peter就表示未有太担心,因英国本地租务需求大,就算外来的打工仔减少,预计对其物业租金回报的影响亦轻微。再者,他相信,脱欧後反而有利当地经济,因预料英国会自订独立移民政策,吸引更多高技术人才来英生活,提升国民教育水平及国家的经济动力。

 

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来源:东网
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