买房出租 – Page 4

日本房产持有多久合适？｜居外专栏

对于多数海外投资者来说，选择购置日本房产的原因都是出于以下几点：对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好，对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。

在如愿持有日本房产之后，这些海外投资家们的确获得了长期稳定的房租收益，也就是“收入收益”。

房地产投资收益大致可以分为“收入收益”和“资本收益”，即租金增加和资本增值。

收入收益是指从每月的房租收入中获得的利益。需要注意的是，将房租收入中扣除修缮费、管理费、托管费等费用，最终能真正进入房东口袋的钱才算实际的现金流部分。

与此相对，资本收益指的是出售房产所获得的出售利润，也就是通过房屋增值部分带来的收益。

但毕竟多数投资人将来没有在日本长期居住和生活的打算，所以在持有海外房产达到一定年限之后，人们也会考虑将房产售出，赚取一点“出售利润”，再通过这笔资产，更换购置一套更好的日本房产。

因此，房地产投资的终点站可以算在房产的售出阶段。房产能否以我们期望的高价顺利售出，决定着我们房地产投资最终的成功与失败。那么，为了使我们的资产利润最大化，不少投资人都非常关心的一个问题是：我手里的房产是应该长期持有，还是应该一两年之后及时卖掉呢？

诚然，短期来看，日本的房地产一般不被算作高收益资产，更相当于是一笔稳定的收益资产。想在日本“炒房”的效果肯定会令大家失望，但日本的房地产虽然不能像股票投资那样追求高回报高收益，相对的，日本房地产市场多年来价格稳中有升，一瞬间下跌的可能性几乎为零，可以说是稳健型投资的首选。

投资不动产可以降低通货膨胀的风险，因为现金其价值会因通货膨胀而下降，反观目前日本东京不动产价格稳中有升，如果我们长期持有一套甚至多套日本房产，就算当初无法以最低的价格买入，后期我们依然能够获得长期且稳定的现金流收益，为我们带来更多的被动收入。资本的保值增值也能为我们提供更多净资产，便于以后扩大投资组合，升级海外投资资产配置。

所以，每当有人问起：“我买日本房产是以投资为目的的，那我应该什么时候卖出才最挣钱呢？”，通常的回答是：长期持有是购买日本房产的最好策略之一，建议大家最少也要持有5年的日本房产。

点击查看居外网上在售日本房源

提出最少5年的这个时间节点是源于持有日本房产期限的时间长短对我们将来想要出售房地产时所支付的税费相关：拥有权限在5年以内和超过5年的增值税税率不同。5年内，增值部分的税率是 30%；5年及以上税率为15%。（增值部分可抵扣）。

例如：王先生购买的1000万日元的东京房产，5年后以1200万日元卖出。
增值部分试算：1200万日元-1000万日元-150万日元（预计可抵扣金额）=50万日元
增值税试算：50日元*15%=7.5万日元

因此，通过税费变动情况来决定什么时候出售房地产，无疑可以为我们节省一笔开支。

此外，也建议大家在最终想要出售房地产时不必一味追求“贱买贵卖”，只要出售价格达到了自己预期的目的，能维持基本的盈利，就可以算是成功的投资了。

再结合房租收入、房产本身的建筑年限、房屋本身的折旧率情况来看，假设我们以一千万日元的价格购置了一套日本房产，五年十年后，就算我们是以低于一千万日元的价格出售了这套房产，仍然可以算作盈利。简而言之，只要能达到盈利目的出售房产，就是划算的。

具体情况都需要具体分析，营销无定式，市场难定性，建议大家在房产买卖前多咨询专业人士的意见，了解最新的市场动向，及时升级自己的海外资产配置。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

远程买房5年上涨85% 眼光比资金更重要——上海金领德国买房投资的故事

买家档案

L小姐
身份：上海金领/金融圈从业人员
买房区域：德国柏林
房屋类型：市中心小户型公寓
买房目的：长线投资
购房资金：物业总价8.6万欧元，连同各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元

今年5月，我在德国度假期间，特地到柏林去看了一下自己四年多之前买的房子。因为租客还在，即便是房东没有得到租客的允许也不能进入房间的内部，所以只能观望下房子的外景和周边。说起来有点不可思议，这套买了四年多的房子，我至今也未曾进入过，里面的庐山真面目不曾看过，连现在入住的意大利房东也未曾谋过面（管理都由当地的管理公司在打理，日常的沟通主要通过英语邮件）。这一切是怎么发生的呢？且听我一一道来。

起因：深爱德国的环境与文化

我的这项投资交易是在2014年底确认、2015年初完成的。其实投资柏林对我而言也绝非完全偶然。毕业不久，我曾在一家德企工作，培训期间在德国纽伦堡住过4个月。虽然此前在英国留学，但初到德国的我就深深地爱上了这个国家的环境和文化，尤其是人与人之间的高度信任给我留下了深刻的印象。

2012年夏天，我男友在柏林度假顺便买了一套房子，当时我也在，并且陪着他走完了整个买房交易的全流程。因此对于如何以外国人的身份买房、怎么找中介、律师、按揭经纪、管理公司等，已经非常清楚了。男友是美国人，他的父辈是二战期间被迫离开柏林的犹太人，虽然这个交易中不免有些感情成分，但促使他当机立断做买房决定的最大原因是当时柏林的房价和世界上任何一个大城市相比都是“便宜到难以想象”。后来，我上海遇到一位以色列人，也是前几年在“寻根”柏林的时候顺便买了套房，他至今仍为这项投资感到无比的骄傲。

交易：全程 “遥控”指挥顺利入手

2014年，我在香港的一家资产管理公司工作，工作性质使我在二级市场证券投资上受到严格的限制。但自己当时手头有五六十万港币的闲置资金，到上海或者香港置业是绝对不够的，于是也萌生了投资柏林的念头。虽然当时的房价与2012年相比，已经有了不小的涨幅，但价格依然便宜。2014年夏天，我与闺蜜到欧洲度假，把柏林定为最后一站，找到了当时为男友办理交易的律师，提供了自己的护照复印件，签了律师的委托函，就离开柏林了。后续的房子搜寻、交易确认和与中介、律师和按揭经纪人的沟通都是在网上以邮件形式进行的。

柏林是个很大的城市，而且由于冷战时期东西分割的特殊历史，加上这些年创意和高科技产业在当地的迅猛发展，各地区房价变化差异很大，对于一个外国人来说，要找到适合自己投资的地段并不容易。所以我采取的策略是锁定西柏林的老牌黄金地段，以著名的选帝侯大街为中轴开始搜索。

最后选定的标的是位于柏林市中心西南面Wilmersdorf区Pfalzburger Straße街一栋二战前老公寓楼的单间公寓，大概是28平米。前房东是德国人，带每月470欧元的租约。凭借固有的认知，我一开始担心28平米是否太小，但德国的房屋是按实际面积计算的，对单身人士来说空间不算局促。在柏林当地，这样地段好、面积小、租金水平不低的小户型算市中心黄金地段的“上车盘”（香港俗语，指用少量的钱成为有房一族，登上楼市发展的列车）。由于外来人口不断涌入，柏林的房屋供应极为紧张，因此房东掌握了较大的主动权。

还好，有个尽心尽职的房产中介帮忙！这位房产中介是一位德国老先生，常年为西门子公司的员工提供房产租赁买卖的服务，对我的服务也很到位。因为无法实地查看，他就拍视频给我看了大楼的外观、附近的环境和公寓的内部结构。

投资：“绝不贬值”的长期资产

经过查看图片、视频资料和与经纪人的沟通，我很快就确定这是我想要买的房子！交易的第一阶段，总的花费大约在10万欧元左右，包括8.6万欧元的物业总价、房价7%的中介费、律师费和按揭经纪人的服务费。我的首付大约五成，其余的来自贷款。由于我不是欧盟公民，在当地银行系统无法取得贷款，按揭经纪为我找到的贷款提供方是北德一个行业退休基金，虽然3.5%的利率和当地银行按揭利率相比高了不少，但相比国内仍是要低了很多。租金用于还一部分房贷，其余每年再贴一万多元人民币，预计2023年贷款还清。

房屋购买后，延续之前的租约。由于我无法直接管理租客，律师为我推荐了一家当地的物业管理公司，主要负责收租、交税、还贷等行政工作，每月收费大约25欧元。另外，我没有开设德国银行账户，而是开设了一个第三方托管账户，进行日常资金的往来，我和物业管理公司对账户有控制权。

而房子本身的物业管理费大约在150欧元左右。这个管理费在德语中称为Hausgeld，直接的意思是“房子的钱”，也可以理解为“房子基金会”，所有对房子的管理修缮的费用都从这笔钱出，不存在再次向房东集资的情况。

粗略估计，这套小公寓的目前的市价大概16万欧元左右，较购买时的价格上涨了85%左右。

居外网共搜罗超过500套德国房源，马上查看！

在有些人看来，通过网上的沟通，“遥控”购房似乎有些不可思议，但在这国外并不稀奇，比如有报道说一些英国买家也是通过这种方式完成的海外房产投资交易。另外，不得不说，德国的诚信社会和法治环境也给予了我这样做以很大的信心。我的中介在交易完成后就退休了，他发了邮件对我说：“这是我职业生涯的最后一单生意，谢谢你对我的信任。你做了一项明智的投资，除非发生战争，否则这个房子是绝对不会贬值的。”

居外推荐德国柏林市西部心脏地带的优质投资公寓：位于柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商业综合体，于2019年进行了全面翻新，拥有23至60平方米的居住空间，设1-2个房间的公寓，是自用者和投资者的理想之选。房价约¥191万。
居外物业编号：49977523 点击查看房源信息

更多居外华人的海外买房故事：

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多德国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询德国留学、移民和投资的机会。

撰文：Leanne Wang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

欧洲滑雪房产市场正流行着什么趋势？

滑雪市场正在发生变化——这为打算购买或出售滑雪房产的人们带来了新的机会。基础设施更新、新的滑雪者的出现、租赁模式的改变、甚至是气候的变化，都是全新的商机。那么，2019年滑雪房产的主要趋势是什么？

1. 一波新的新滑雪者

滑雪的人口分布正在变化，如果您打算购置一个投资房产并进行出租，那么改变自己的目标群体将会为您带来不错的效益。大幅度增长是来自中国的滑雪者们。作为2022年冬奥会主办方，中国政府正在鼓励更多人们参与冬季运动——该国目前有1200万滑雪者。到2022年，中国滑雪者的人数预计将达到1.18亿，几乎与目前全球滑雪者总人数相同。中国的大多数滑雪者都会出国滑雪，所以租赁机会很多，尤其是在适合初学者的度假胜地。

2. 改善的基础设施

我们看到，度假胜地对基础设施投资越来越多，阿尔卑斯山的法国小镇夏蒙尼（Chamonix）购置了新的雪炮和滑雪缆车，梅惹沃（Megève）购置了封闭滑雪缆车和雪炮，韦尔比耶（Verbier）则斥资300万瑞士法郎进行重振计划，当然，瑞士安德马特（Andermatt）还新修了新火车站。我们也越来越多地看到不同地点的的良好联系，例如奥地利的滨湖采尔（Zell am See）和滑雪胜地萨尔巴赫（Saalbach）之间的接驳规划。房地产咨询公司莱坊国际数据显示，对滑雪胜地基础设施的投资可以使租赁占用率增加20％。如果您是进行投资，请重点关注滑雪房产的这一趋势。

3. 租赁更方便

几乎不言而喻，滑雪房产市场的一个主要趋势是出租物业的便利。以前，业主需要寻求代理方。而爱彼迎（Airbnb）这样的平台的崛起，意味着在租赁市场寻求机会所经历的周章更少，而且没有中间人。事实上，根据第一太平戴维斯的数据，几乎三分之一的滑雪房产业主表示从房产中获得利润，净收益率的中位数为2.9％。

即使是像在瑞士这样颁布了《韦伯法》（Lex Weber）来限制第二套房产的国家，新型房产也使得进入投资市场变得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市场外，像伦敦等主要旅游地点看到的模式，该模式允许您进行商业收购，在酒店式建筑群内购买度假屋。但是，当中通常还是有一些限制，例如，您在一年内自己使用的最长时间段的规定。

SnowOnly在居外网上共出售3500套滑雪胜地房产，不要错过！

4. 关于第二套房的新法

在一些国家，特别是最受欢迎的地区都实行了限购，试图对第二套房的购买进行管理。例如，瑞士于2018年通过了《韦伯法》，它向每个社区建造的第二套住房设定了20％的上限。此前还有《科勒法》（Lex Koller），对外籍人士可以购买的房屋数量进行规定。

在法国，我们也看到当地不同地区法律的变化。在《城市规划方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新开发房产的高度，高雪维尔（Courchevel）正在鼓励翻新现有的房产，梅惹沃则正计划兴建更大的房产。

奥地利虽然对在萨尔茨堡州、克恩顿州（Carinthia）、蒂罗尔州（Tyrol）和福拉尔贝格州（Vorarlberg）的非欧盟国民有一些限制，但只要您获得政府许可，您就可以在该国其他地区购买。

这些规定看似严格，但许多人认为是一件好事，因为有助于保持滑雪胜地的品质。而且既然流程得到严格控制，您大可放心，因为您的投资放在了安全的地方。

5. 气候变化

滑雪房产市场的另一个重要趋势是气候变化。预计暴风雪天气会更为猛烈，但频率却会降低。话说到这里，就在去年，全阿尔卑斯山的降雪量达到了创纪录的水平，所以，可能我们正在面对更大的不可预测性。这可能意味着，面对这种变化，高海拔度假胜地或许会得到更大的关注。

降雪最为可靠的许多阿尔卑斯山度假胜地，如瓦尔迪赛尔（Vald’Isère）和夏蒙尼的房产盘子，比较小。由于需求旺盛，根据我们预计，未来这些地方的价格会持续增长，这对投资者而言无疑是利好消息。

6. 英国脱欧所带来的担忧

英国脱欧已经延期，而且还是没有最终结果。这种不确定性令人担忧，英国买家为了等待结果已经推迟出手，当然他们会有顾虑，可是没有必要就一直这样担心着。正如我们之前所解释的那样，在英国脱欧后，英国买家可以购买滑雪胜地的房产。

当然，第二重顾虑是货币市场的波动增加。这对于任何持英镑购买欧元标价房产的个人来说，是一个自然而然的问题。如果提出要约之后，在支付押金之前，出现市场下跌怎么办？防控风险的最简单的方法就是一定的事先规划；许多英国买家采用了固定汇率，市场利率变化不影响交易利率。

在2019年购买滑雪地产

欲购置滑雪地产，请不要错过3000多套SnowOnly在居外网上出售的滑雪胜地房产。您亦可致电居外热线400 041 7515垂询。

原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本房产投资有哪些高回报的途径？

对于海外房产投资者来说，房屋出租率一直最关心的问题。不过在日本，房主却似乎不怎么担心，因为据有关数据显示，日本高GDP区域的房产，房屋出租率可达到90%或以上。

下面，居外就来为大家解析日本房产投资5大高回报途径。

1、二次售卖

这是最常见也是最直接的房产投资赚钱方式，原理基本上和炒股一样，低价买入，高价卖出，凭借差价能赚不少钱。但是这种方式在日本可能有一些不太能行得通，最主要的原因，是在于日本根据房屋持有年限不同，会在二次转卖的时候要求纳税，所以在日本很少有人会这么做。

2、普通出租

房屋出租的优势：

有比较稳定的回报金额，也就是租金，甚至可以用租金来偿还其他房产的贷款；
保持房产的所有权和房屋的价值，有很大的持有安全感。

东京都练马区“石神井公园”站徒步15分
著名的一流开发商：松下住宅施工设计
开放式大客厅，楼梯设计，高耐久性的铁骨木造建筑
土地面积100平方米、建筑面积99平方米
永久产权、赠送高级家具
附近大型自然公园，生活设施齐全
售价6980万日元（约445万人民币）
居外物业编号：48838721 点击查看房源信息

3、投资民宿

自从日本民宿合法化之后，很多中国购房者看上了日本的民宿房源，而这些也大部分集中在了旅游胜地附近。如果您购买的房产有多套房间，可以分别租给不同的客人，那么也可以收到可观稳定的回报。

東京JR総武線沿線，新小岩駅徒步4分钟。到东京车站13分钟，秋叶原14分钟，交通极其便利。共三层，1，2层出租给6个人。3楼全新装修，有民宿经营证。房外墙全新刷新。建筑面积300平方米，土地面积198平方米，7卧7卫房价约¥896万。
居外物业编号：48229212 点击查看房源信息

4、选择商住两用房产

在日本，一些商住两用房也是具有很大投资潜力的。上层居住，下层经商，总体面积无需太大，并且总价相比国内商铺要低廉很多。选择一个合适的地段进行投资，丰富的回报也是水到渠成的。

5、投资商铺

商铺的年收益率都很高，回本相对较快，特别是如果您选择的商铺位置，得到了政府规划的支持，那将收获更大的利润。所以不管是上面提到的商住两用房产，还是单纯的商铺，在选择投资之前，一定要对当地政策和投资潜力进行充分细致的了解。

如果并没有很大的金额来投资商铺的房产，那么建议您投资单身公寓。与中国国情不同的是，日本大量的年轻人比起买房更加倾向于租房生活，因此自单身公寓在日本出现以来，一直在租房市场上占有不小的比重。所以，日本单身公寓市场一直以来也是被许多投资者看好的。

东京市台东区单身公寓，建筑面积35平方米，1卧1卫，房价约¥191万。
居外物业编号：47326434 点击查看房源信息

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本房产的投资机会。

来源：日本东宁地产
责编：Zoe Chan

德国柏林计划“冻结房租”5年！居外网CEO料对中国买家影响低

柏林房东未来五年内不得提高房租，如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元的罚款。居外网董事CEO罗雪欣表示，中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值，因此抛售房产的可能性不大。

撰文：吴将

欧债危机之后，德国柏林成为了全球房地产投资者的宠儿，房价涨幅引领全球，房租也水涨船高，这引起了当地租户的诸多不满。

德国总理默克尔也于近日罕见公开评论了不断上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的进一步上涨，“我们必须使用法律作为监管工具，否则事情将越来越失控。”

出于各方面压力，当地时间6月18日柏林市政府的一次内部会议后，来自左派党（Die Linke）的建筑行业参议员隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的规定达成共识，10月前将出台正式法案，最晚将于2020年1月1日开始施行。

根据隆普舍宣布的新规，柏林的房东们未来五年内不得提高房租，除非对房子进行（必要的）重新装修。如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元（约387万人民币）的罚款。

租金上限

根据柏林市政府的信息，尽管该项新规最晚要到明年初才正式施行，但为了防止房东趁新规施行前大幅提升房租，该法案将追溯到今年6月18日，即新规公布当日。换句话说，柏林的房东在6月18日之后，就不能再像以往一样的提高房租。根据此前的法规，房东每三年最多可以提高房租20%。

这项“租金上限”的规定将持续5年，影响柏林150万套出租住房，涉及200万人，约为柏林总人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社会福利房不会直接受到该规定限制。对于所有现有的房租合同，柏林市政府稍后将公布租金的法定上限，如果房租约定超过了上限，则必须降低。

如果房东对住房进行必要的修缮后重新出租，则允许其房租上涨最多0.5欧元/每平米；如果房东想进一步涨价，则必须向有关部门申请。此外，如果房东的经济状况极为困难，也可以申请上涨房租。

对于违反上述条例的房东，最高将被处以50万欧元的罚款。

柏林地铁旁复式顶层公寓亟待出售！这座跨越三层的豪宅拥有480平方米的起居空间，包括6间卧室、3个露台、现代化建筑、绝对一流的居住氛围和令人惊叹的天花板高度。房价约¥5,380万。
居外物业编号：48541163 点击查看房源更多信息

柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）区一位名为罗尼什（Frank Rönisch）的租客为新规表示欢迎。他对当地媒体称：“上周五，房东刚刚把我的月租涨到430欧元（3328元人民币）。尽管这听起来并不是很多，但房东在涨房租的同时并未对房间做出任何修缮，包括那扇已经破损很久的大门。”他表示，很高兴市政府即将出台房租限制法案，并认为这是对租客的一种保护。

不过这一消息随即遭到了德国房地产公司、行业协会等齐声反对。

柏林-勃兰登堡商业协会（UVB）会长安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上涨并不能解决柏林房地产市场的核心问题——住房短缺。

对于中短线的炒房者来说，柏林市政府的这项新规恐怕不是什么好消息，尽管新规只是限制房租上涨，并未直接对房产进行限购或限价，但投资者的热情料将受到影响。

另一方面，德媒认为，同样有着类似困扰的德国汉堡和法兰克福（黑森州）政府不排除会群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持续10多年之久的德国房地产大牛市恐将进入调整期。

德房地产巨头股价闻讯大跌

房地产巨头料将成为限制房租上涨这一新规的最大受害者。

在柏林拥有10万多套住房的德国住宅公司（Deutsche Wohnen）股价在2008年金融危机爆发后一度跌破3欧元/股，但此后便一路飙升，今年最高时一度高达44欧元/股，涨幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府将严厉限制房租上涨的消息传出后，该公司股价大跳水，短短数日之内就下跌了20%，跌破35欧元/股。

安辛克表示，新规将让机构投资者对柏林望而却步，“房地产公司现在都十分犹豫是否要在首都继续投资。”他还称：“由于房租上涨被严格限制，修缮住宅、启用环保能源供暖的经济风险将主要由房东承担，这无疑会让计划中的翻修工程被长期搁置。”安辛克认为，柏林的建筑业将遭到重创。

柏林-勃兰登堡住房公司协会会长科恩（Maren Kern）对市政府的新规也十分失望。他表示，政府应该鼓励翻修老旧建筑、兴建环保住房，而不是限制房租，新规将打击房地产行业，使新建住房项目大幅减少。

作为柏林市议会的反对党，基民盟（CDU）柏林的党团代表德雷格（Burkard Dregger）不认为市政府的新规有助于缓解柏林紧张的住房租赁市场。他表示，新规让那些长年没怎么涨过房租的好房东吃了“哑巴亏”，他们现在想涨也没有机会了。

投资者踌躇不前

德国中央合作银行的一份投资研究报告指出：“（对于房租上涨）没有完美的解决方案，很多人都希望生活在市中心，但空间毕竟有限。用法律手段直接冻结房租，未必有多大的效果，反而会让投资者感到害怕，使新建的（住房）项目失去吸引力。”

事实上，如果和伦敦、巴黎相比，柏林的租金依旧很便宜。在柏林市中心最贵的普伦茨劳贝格区（Prenzlauer Berg），一套两居室的公寓每月平均租金约1500欧元（11600元人民币），价格仅为伦敦樱草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时表示，“今年前5个月，买家通过居外网咨询柏林房产的次数，比去年同期增加了68.6%，但环比去年下半年略有下降，预计今年整体的询盘量将于2018年持平。”

罗雪欣表示：“中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值。与伦敦、巴黎等地相比，柏林的房价还比较低；当然也有买家看中的是出租回报，因为德国家庭的租房率比较高，租房周期也长。”

查看居外网上的德国柏林在售房源

对于柏林市政府出台的新规，罗雪欣认为：“如果这项政策最终得以落实，意在买楼收租的这部分中国买家料不会受到太大影响，因此抛售房产的可能性不大。毕竟中国买家更在乎的是柏林房产的长期的增值前景和其作为海外资产配置的属性。”

原文来源：第一财经
责编：Zoe Chan

荷兰购房者注意：阿姆斯特丹禁止买后出租新建房产

阿姆斯特丹出台一系列政策旨在应对房价激增、住房紧张和旅游业过度饱和问题，其中就包括禁止出租新建房产。

阿姆斯特丹住房事务委员表示，“投资者越来越频繁地在阿姆斯特丹购买房产用来出租。这意味着‘普通’购房者的购房机会减少。阿姆斯特丹对这一现状表示不满。”

经典阿姆斯特丹风景。该城市计划加大力度禁止房主在爱彼迎（Airbnb）等平台出租房产

马上查看居外网上的荷兰在售房源！

三年来，阿姆斯特房价飙升、价格合理的住房紧缺、旅游业持续发展，部分当地居民和企业认为这一切正在慢慢摧毁阿姆斯特丹。面对担忧情绪的不断增强，政府出台了这一新政策。

阿姆斯特丹约有1/5的住房被投资者买下。去年1月至11月期间，约1万名外国人搬到阿姆斯特丹，这一数量与该城市荷兰公民的数量相同。该时间段内，当地新增居民增加了5000名。

过去一周，阿姆斯特丹住房事务委员劳伦斯·伊文斯（Laurens Ivens）颁布政策，规定了中等收入阶层新建业主自主房产的价格上限，禁止转租社会住房。

在阿姆斯特丹住一晚的旅客中，有12%选择爱彼迎（Airbnb）平台式的短租。这样的租房形式也受到打击。荷兰政府事务部长卡杰萨·奥伦格伦（Kajsa Ollengren）公布了一项国家注册计划，将在假期租房平台出租房产超过年出租时间上限（阿姆斯特丹的规定为30天）的行为列为金融犯罪行为，将受到高额罚款。

阿姆斯特丹发言人表示，“我们不认为有万能的解决方法，但阿姆斯特丹可以采取很多不同的举措为其居民提高城市的宜居性。一座城市的首要功能是居住，其次才是旅游。”

阿姆斯特丹已经成为国际商业中心，特别是随着脱欧进程的发展。2017年，该城市加入了瑞银全球房地产泡沫指数，目前在房价收入比上排名第七，仅次于伦敦和纽约。2018年最后一季度，其房价中位数达到历史最高的44.8万欧元（约合340万元人民币）。

荷兰阿姆斯特丹的4卧公寓，享有Vondelpark公园一览无余的美景，设有2个朝南的阳台、屋顶露台、电梯和2个停车位。房价约¥1,339万。
居外物业ID：47129409 点击查看房源信息

阿姆斯特丹房屋联合协会（Amsterdam Federation of Housing Associations）数据显示，尽管阿姆斯特丹39%的住房为社会福利住房，但可承担的住房数量仍是不足。

协会主任埃格伯·德弗里斯（Egbert de Vries）表示，“我们定期采访仍与父母同居的31岁居民，或被迫选择三代同居的居民。随着人们寿命的增加，且过去50年来净迁入人口数量一直处于正增长状态，这一人群的数量不断增加。过去10年来，阿姆斯特丹新建住房数量减少了60000栋。居民平均等待15年才能买到房产。”

他指出，虽然新建房产是最基本的举措，“但规定购房者必须住在买到的房产也很有必要”。

蒙特利尔麦吉尔大学城市规划与治理专家戴维·瓦克斯穆特（David Wachsmuth）就假期租房如何导致住房存量减少展开研究。他表示，禁止买房出租的政策也可以帮助受此问题困扰的城市，如伦敦，减少游客租房数量。

“显然，很多新建房产的目的都是为了进入短租市场。因此，确保房产由长期居民所有是明智的政策。更重要的是，这一政策直面了阿姆斯特丹和其他城市的短租管制问题……短租问题的出现主要是由于Airbnb等平台总是规避或破坏限制其发展的规定。”

但这一政策也引发了一些人的忧虑。阿姆斯特丹房地产中介的埃米尔·范·盖尔德（Emile van Gelder）表示，禁止买房出租是“对房屋所有权不可容忍的侵犯”。建造更多的住房才是更好的选择。

智库Amsterdam in Progress的史蒂芬·霍兹（Stephen Hodes）表示，这一政策治标不治本，“如果是父母为在阿姆斯特丹读书的子女买房，或者是我买了房但需要为了工作出国6个月，这样的情况如何解决？真正制造问题的是买多处房产出租的投资者。这一政策的确会限制他们，但也剥夺了‘普通’居民的自由”。

Airbnb在一则声明中表示其支持该平台上的20000名阿姆斯特丹房主遵循规定并支付税金，称，“我们一直以来都支持国家注册体系的运行，认为其有效协助荷兰城市获取所需数据并打击非法行为……我们希望与政策制定者合作，协助公平、公正、符合联合国法律的体系的顺利运行。”

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多荷兰在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询荷兰房地产的投资机会。

原文来源：英国《卫报》
https://www.theguardian.com/world/2019/mar/18/buyer-beware-amsterdam-seeks-to-ban-buy-to-let-on-newbuild-homes
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

英国脱欧会带来理想的投资机会？房产专家：你只需要做四件事

作者：物业专家公司（Property Experts）创始人兼总经理布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt）

英国退欧的最终方案即将揭晓，而全国各地都出现了房价下跌的报导。对于许多人来说，公投引发的不确定性意味着现在应该暂停所有金融投资计划。作为一名在两次经济衰退中都经历了业务繁荣的房地产开发商，我并不认同这样的观点，而且我认为，对于正在考虑投资房地产的买家来说，现在正是迈出这一步的绝佳时机。

英国脱欧只是一个市场条件，也是我们目前所面临的一项经济挑战，但它其实也是一个置业的良好时机。在一个正在上升的市场中，任何人都能投资物业，因为不管人们能否正确评估投资价值，总体的市场增长通常都会吸收误差。在上升型市场中赚钱是一种技能，而在英国退欧后的物业市场中赚钱也是一种技能。与人们的普遍看法相反，如果投资者采用并遵循特定的指导方针，那一个持续下跌的波动市场将创造一个潜力巨大的买入机会。

首先，通过报出低价来利用买方市场。请注意，物业的市场价值通常低于要价，因此购买价格应该至少比市场价值低10-15%。以这样的价格进行交易可以形成初始的缓冲，留出讨价还价的空间。

英格兰利物浦宽敞的单卧室公寓家具齐全，设有一个设备齐全的厨房、浴室和宽敞的起居区和用餐区。全宽窗户采光极佳，窗外就是城市和码头的迷人景色，是放松身心的理想环境。住户还能享用公共休息室丶安全进入系统以及保安和维护等设施。房价仅约¥ 137万。
居外物业编号：46832133 点击查看房源信息

第二，寻找合适的増值角度。房地产交易的实际价值可以通过增加物业的价值而不仅仅是翻新房产来获得。也许您可以购买一间空间较大的一居室永久产权公寓，然后把它拆分为两居室，或者把一个更大的住宅单元改建成几间公寓。您还可以购买一套较大的物业，然后把它改造成多租户住宅，以较小的单元出租或出售。

把握投资置业良机，立即查看居外网上的英国在售房源

第三，很多投资者很容易犯错的另一个方面是房地产的装修和翻新，因为偷工减料似乎是降低成本的便捷方式。我建议您不要这样做，因为当您要转售住宅的时候，敷衍的装修和翻新有弊无利。增加住宅价值的低成本方法很多，而投资者应该避免在翻修方面过于节俭。比如，您可以安装高质量的集成厨具，速热水龙头，花岗岩工作台，玻璃防溅板，LED照明设备和内置USB插头插座。这些设施的成本其实都低于人们的预期，但却会在您出售物业时变成令人惊叹的亮点。

我建议您多花一点钱来达到尽善尽美的标准，因为这样可以鼓励潜在买家在众多房产中选择您的物业。您应该专注于推销一种生活方式，这是一种买家可以轻易接受，而且可以让他们立即想象出美好新生活的产品。

伦敦诺丁山中心的5卧豪宅。物业以最高标准完全重建，包括5间卧室套房，整体车库，朝南花园，2个露台，所有楼层的电梯，15米游泳池，桑拿/蒸汽浴室，媒体室，健身房，独立客人/员工入口。距离最好的餐厅，酒吧和咖啡馆仅有几步之遥，提供休闲餐饮至米其林二星级餐厅The Ledbury。
居外物业编号：47091634 点击查看房源信息

最后，制定退出策略。如果您的主要计划是转售房屋，那您应该准备好以低于当前市场价值10%的价格出售房屋，因为当前的市场状况不佳。如此一来，如果价格下跌，那您的投资就有了缓冲的余地。若价格上涨，那就是一个令人愉快的惊喜了。然而，如果价格下滑，物业难以转手，则投资者应确保有足够的资金来偿还“买房出租”型贷款，而且应该以比每月还款额至少高50%的租金出租。

在当前的市场上赚钱需要有前瞻性的计划，敏锐的商业头脑和理性的策略，而且没有任何犯错的余地。然而，我认为按照这个计划行事的话，购买首套物业或扩大房地产投资组合不失为一种合理的选择。

物业专家公司 Property Experts简介

物业专家公司成立于2000年，是一家专门从事各类住宅房产购置业务的私营投资公司。物业专家公司的创始人为前房地产经纪人布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt）。凭借与业界一流专业人士的长期合作关系，物业专家公司取得了非凡的成就。宝贵的人脉为该公司带来了挖掘优秀投资和开发机遇的能力，进而为客户带来了丰厚的回报。如需了解更多信息，请访问http://propertyexperts.co.uk/。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。

责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

俄勒冈州或将成为全美国拥有强制租金控制权的首个州

为应对住房短缺和租金暴涨，俄勒冈州议员正极力推动一项租户保护措施的法案。一旦法案获得通过，该州将成为美国第一个实施强制性租金管制的州。

受良好的自然环境、轻松的生活方式和充足的就业机会吸引，越来越多的人们举家搬往俄勒冈州定居，但也因此导致当地住房短缺情况越来越严重。根据美国最大的家庭用品搬家公司联合货运线（United Van Lines）的一项研究，俄勒冈州在2018年成为美国第二大搬迁目的地。

俄勒冈州最大城市‎波特兰4卧3卫的房产，房价约¥468万
居外物业编号：46395684 点击查看房源信息

许多当地居民对日益提高的房租表示焦虑，一些热门地区的房租上涨了近100%，这迫使人们搬家或是与朋友合租，有些人甚至不得不住在车里。该州的梅德福镇（Medford）最近批准允许教堂将其停车场作为无家可归者的汽车露营地。实际上，整个西海岸的城市都在努力应对房价飙升和无家可归问题。

俄勒冈州众议会委员会2月20日通过了这项强制性租金管制措施，并将于下周送交全体会议进行投票。此前，州参议员已经通过了该措施，并且获得了州长凯特·布朗（Kate Brown）的支持。议员们指出，如果该措施成为法律，俄勒冈州将成为美国第一个在全州范围内实施租金控制的州。纽约州也有州级的租金管制法，但城市有权选择是否参加。加州实际上对各城市实施了租金管制，但相关的法案在去年被选民们推翻。

俄勒冈州的这项强制性租金管制措施，禁止房东在租户入住12个月后无故禁止租户按月租住，并将租金上涨次数限制为每年一次，增幅仅限于当年消费者价格指数（CPI）变化的7%。此外，房东只能以提前90天的书面通知和支付一个月租金的条件与租户终止租约，但在某些特定情况下可以免除这一义务。如果租户在12个月内收到3次违反租约的警告，房东可以拒绝续订定期租约，但需要提前90天通知租户。

俄勒冈州租房协会表示，强制性租金管制立法可以保护租户，同时避免业主终止租赁并将资金投入其它地方。支持该措施的俄勒冈州居民认为，住房是困扰他们是否继续在当地就业和生活的首要问题。

点击查看居外网上1.8万多套俄勒冈州在售房源

不过，有州议员指出，租金管制并没有解决住房供应问题，应对住房短缺，需要各城市和县批准在单户住宅的土地上加盖双层住宅或高密度住宅。俄勒冈州众议院议长缇娜·科特克（Tina Kotek）表示，该州每年必须建造3万套住房，以应对当前的住房赤字，并为未来更多人迁往俄勒冈州做好建设规划。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获着名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多美国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学丶移民和投资的机会。

来源：西雅图在线
责编：Zoe Chan

布里斯班的郊外—— 阳光、自然美景、还有豪宅

布里斯班——新兴国际都市

布里斯班，是澳大利亚昆士兰州首府，也是澳大利亚的第三大城市，大都会区人口超过227万，仅次于悉尼和墨尔本。布里斯班北靠阳光海岸，南邻国际观光胜地黄金海岸市，有着绝佳的地理优势。由于得天独厚的先天环境，再加上不断蓬勃发展的经济，布里斯班不仅吸引力很多移民也招纳了不少投资者——投资房产或者是开办企业。

布鲁克菲尔德——邀您来享受

本期居外推出的房产位于布里斯班著名的郊区布鲁克菲尔德（Brookfield）。这栋面积约为10英亩风景如画的别墅能够让您和您的家人、朋友和客户都能同时享受到乡村的氛围以及布里斯班城市内的便利。

说起布鲁克菲尔德，就不得不在这边给各位多介绍几句了。据澳洲当地网站Domain网报道，去年布里斯班租房最昂贵的城区榜单中布鲁克菲尔德排在第二，每周的租金高达约900澳元。报道中还称，西布里斯班各区的房租一般都较高，吸引了不少喜爱农场的富有租房者。

既然如此，我们话不多说，赶快来一探究竟，看看这栋房产带给我们哪些惊喜吧！

这栋别墅包含六间宽敞的卧室和四间宽敞的浴室，其中两间卧室包括了一个套间，主卧还配有一个衣帽间。本住宅配备教堂式天花板、两个壁炉、一个带落地式书架的图书馆、一个游戏室和一个餐厅，是一个非常理想的居家之所。客厅、就餐区和厨房采用开放式平面设计，厨房岛采用花岗岩台面。另外特别值得一提的是，餐厅内部的装饰也十分精美。整体木结构的布局让用餐的人们仿佛回归自然、置身于郊外，用餐的同时更有了一份和家人、和自然亲近的感觉。

该房产除了内部的豪华精美之外，还配有一个四车车库、一个工作间、一个花园小屋、六个马厩和两个骑马的场地。为了保证用户的隐私和安全，该住宅完全用自动开关门围了起来。

该房产距离布里斯班的中央商务区仅13公里，距离印多罗利购物中心、卫斯理医院以及布鲁克菲尔德州立小学和肯摩尔州立高中等学校很近。

由于其优美的景观，该房产完全可以作为简易旅馆、修养场所或婚礼中心。换而言之，如果您暂时还没有前往澳洲居住或移民的计划也完全不用担心，该房产也能很好地满足您投资方面的需求，回报一定十分丰厚。住宅附带有已登记注册的“布鲁克菲尔德旅馆”商标、一辆豪华汽车（Lexus LS460）和一份现有的物业维护地勤人员合同。该房产被证明有潜力成为空中食宿店，每晚收入超过1000美元，可以由专业的Airbnb管理公司轻松管理，为您的投资带来回报。

如此这般“一鸡多吃”的房产您还在等什么？782平方米的住宅面积现仅售价1679万元。要知道同等大小的房产在北上广深这样一线城市的售价可远不止这个数字呢。点击：https://www.juwai.com/2706979.htm进一步了解这套超值昆士兰豪宅，或拨打居外热线400 041 7515垂询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪Geoff Relton提供

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

投资在加拿大萨里市这座房子为您的海外置业梦埋单！

近几年来，中国人已成为加拿大房产的主要海外买家。这里有优良的教育资源、安全的居住环境，置业亦可抵御国内通货膨胀且分散资金风险。众多投资优势吸引了越来越多的中国买家来加拿大投资，不过，经历了跌宕起伏的2018年，加拿大房地产市场在未来一年将会有什么表现呢？那就是租金继续上涨。

房租上涨是加拿大房产2019年最热门的话题之一，尤其是在加拿大热门城市，房租更是节节攀升。据权威机关报告显示，2018年加拿大全国两居室租金平均上涨3.5％，其中不列颠哥伦比亚省和安大略省涨幅最大。今日小编为您推荐的一所5卧4卫设计精美的房产——温哥华福克斯瑞吉都市之家（Foxridge Homes Metro）就位于加拿大房租涨幅最大的不列颠哥伦比亚省的萨里市（Surrey）。

萨里市是不列颠哥伦比亚省继温哥华市之后的人口第二大城市，被誉为“公园之城”，这里拥有6000英亩的公园和绿色空间，兼具大城市的气息和小城镇安逸的生活方式，是一座值得探寻的城市，从风景如画的海滩至世界级的高尔夫，欢乐与活力不断，民众热情友好，充满趣味。

温哥华福克斯瑞吉都市之家（Foxridge Homes Metro）正位于此，这是一座由超过65年行业经验的顶级建筑商、加拿大西部最大的一站式私有房地产公司Qualico®打造的获奖住宅，并由加拿大旅行者公司提供为期10年的全套质保，为业主提供全方位的物业管理，让您出租无忧，稳获收益。

对于众多高净值人士和中产阶级购房人士而言，房子早已超出了居住场所性质的限制，可以理解为是不可多得的社会资产财富，并在未来得到进一步的价值释放，因此“以租养房”是海外置业的不二选择。福克斯瑞吉都市之家的租金为每月3650加元，目前这栋集安全性、实用性和美观性为一体的精致房子经过精心挑选，已经租给了一个收入稳定的名门望族，如果您买下这栋美丽的房子，一年数目可观的租金将很快让您落袋为安。当然，购买下这栋价值不菲的海外房产，长期稳定的租约是每一个购房者所关心的焦点，那么让我们一起来感受一下这栋房子由内而外的品质和魅力，为您的选择一锤定音吧！

一见钟情——美轮美奂

这是一座让人只看一眼就无法忘记的房子，比旁边的车道和相邻其他房屋高出来的设计令它与众不同。房屋的外立面展现出一种温暖的工匠式建筑风格，建材选用了耐用的纤维混凝土板、涂漆木质和美观的石质饰边与细节。您专属的埃奇伍德（Edgewood）封闭式住宅设计很好地保护了居住者的隐私，整个后院设有雪松木围栏，让院子里专业级别的景观前庭与后院显得神秘又精致。