Tag: 买房须知

日前旅游網站公布最新日本游樂園排名，東京都內的游樂園就占了七個名次，讓許多游客紛紛表示要朝聖一番，但若要常前往，東京的飯店住宿價格相當高昂，許多人會選擇在東京置產，買個小房。專家也解析，東京都內的小套房房價租金與飯店相比相對便宜，實為不錯的投資選擇。

對此，中信房屋王藝樺副理表示，若要在日本置產，雖無經濟、財力等必要條件，基於“互惠原則”，國人能夠在日本置產。海外投資雖都有風險，但日本人守法、治安好以及政治穩定帶動不動產穩定等因素，相較之下投資日本房產風險較低。

不少人在日本置產，為了赴日旅游時方便居住，或者是買給兒女作為在當地讀書時的住處。王藝樺表示，若在日本置產，主要還是首推首都東京，因該地區繁華，且主要考量到“退場機制”，以及房產保值的程度，較建議買家投資東京的房產。此外，其他地區像是大阪、名古屋、衝繩等地也是不少業者會選擇的地區。預算僅 1000 萬日幣左右，可以購得約 5 坪左右的中古小套房。

>>>日本置業百科：日本購房流程  | 日本房貸流程  | 日本房產稅費

點擊查看東京房源

除了上述所提的小套房之外，王藝樺表示，投資日本房產當中，1LDK（一房兩廳一廚房）和 2LDK（兩房兩廳一廚房）房型均相當受到歡迎，屋主投資該地房產除了短期赴日旅游可居住外，大多為收租用，而 1LDK 及 2LDK 房型對於在東京的外派主管、上班族租用也是相當合宜的。

王藝樺說明，日本的房產以東京為例，中古屋價格一坪大約落在 15-18 萬元人民幣，不過和中國台灣坪數估算最大的差異在於，日本房產坪數為“不含公設”，就連自家的陽台也不包含在總坪數內，因此使用坪數往往大於實購的坪數。

然而日本地震頻繁，在日本置產挑選房屋的過程當中，該如何購得具備良好防震系統的不動產，王藝樺表示，日本在 311 大地震過後，法令對於“新築”防震系數有新的規範，因此在這之後購得的房屋大多不必太擔心防震的問題，反之屋齡超過 3、40 年的建築年代較為久遠，當時法規要求與現在不同，故沒有近幾年蓋的房屋來得安全。

此外，王藝樺也強調，日本房地產的投報率高，且 2020 年將舉行東京奧運，周邊基礎建設理所當然會增長並刺激經濟，房價有機會隨著東京奧運來臨而上漲，現在至明年也是進場買賣的好時機，尤其中古屋入手價便宜，若想當包租公、包租婆可說是絕佳好選擇！

（據鉅亨網）

前幾期居外課堂為您講解了壹系列買房前的問題，當成功購入美國房產時買家可能還會遇到壹些問題，比如說：到美國很多朋友赴美買房後，都會接觸到壹個名詞“HOA” （Home Owner’sAssociation，簡稱HOA）。HOA是美國的業主協會的英文縮寫，也可稱物業管理，是投資者們在買房後必須要接觸到的壹個機構。本文為大家介紹了美國HOA以及相關的壹些內容。

壹、不是所有房屋類型都有HOA

美國的房屋類型主要有三種：Single Family House（獨棟別墅）、Town House（聯排別墅）、Condo（公寓）。除了single family House（獨棟別墅），沒有物業管理(HOA)，美國的新建住房很多都有物業管理(HOA)。常見的Condo（公寓）或Town House（聯排別墅）會設立此項，由它來負責公共地區的管理

數據顯示，到2012年，大部分美國居民更傾向於獨棟別墅（single family House），沒有物業管理的社區，約20%的人會選擇住在有物業管理的Town House（聯排別墅）或Condo（公寓）。所以妳如果打算給壹個Town House或Condo下單(Offer)前，壹定要聯系HOA，並仔細閱讀HOA的條款。

Single Family House（獨棟別墅）：業主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性，但壹切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國的人工成本可觀，所以single family House的管理及維修通常是屋主的壹大夢靨。

Town House（聯排別墅）、Condo（公寓）：可以幫妳做了很多打理維護工作，但有的HOA經常還有壹些讓人難受的規定.例如有的HOA規定不容許出租妳的房子,有的HOA要求統壹的外觀,有的還不容許安裝室外的衛星天線。

二、物業管理（HOA）收費種類及方法

美國物業管理的收費總類可以分兩種，月管理費和專屬費用。大部分社區都是采取月付的方式，而專屬費用專用費是社區為了某壹特定的項目而向業主收取的額外費用，壹般高端社區用的比較多。

1、月管理費（CommonCharges）：每月從幾十美金到幾百美金不等，具體金額就要看區域和服務，以及住宅面積。通常住的坪數愈大，費用也愈高。舊壹點的住宅費用也會比新住宅高，因為東西舊可能需要維修的頻率比較高。壹般的管理費會包括水費，公共區域清潔費，公共設施維護費，積雪清理等，但這筆費用不包括在您每月的貸款裏，所以是另壹筆額外開銷。

2、專屬費用（SpecialAssessment）：如果妳所在社區的地下管道年久失修，需要壹大筆資金更新，這時社區的通常做法是向銀行申請貸款完成項目，然後要向業主收取額外費用來償還貸款，期限壹半是3-5年，收取的費用根據設備價格而定。

美國的物業費相對國內是比較高的，例如邁阿密著名的濱海公寓TrumpTower，物業費每個月近人民幣28元/平米，壹年的物業費占到房屋總價的0.9%。 而上海著名的高檔社區世貿濱江花園每月的物業費僅人民幣5元/平米，只有房屋總價的0.4%。

三、中美兩地物業管理比較

面對如此高昂的物業費，很多人不理解，也很不情願。在國內許多居住區的物業管理糾紛時常發生。例如服務質量常有不令人滿意，個別居民拒付物業費，物業管理公司運作困難，服務質量進壹步下降，對於繼續繳納物業費的居民是相當得冤枉。所以，美國相對高昂的物業費，很多人總有遲疑。 對於這壹點，可以說，專業化管理是美國物業管理最顯著的特點，業主的每壹分錢都會花得讓人心服口服，絕不冤枉。 我們可以從中美物業管理的模式對比來看出個所以然。

1、關於業主委員會的性質

中國——民間組織

*由業主自發票選出，監督物業公司的服務的群眾組織

*組織結構隨意，管理模式較為鬆散

美國——有限責任公司

*以有限責任公司的形式運作，運作管理嚴格規範

*美國有些州規定業主委員會要擁有自己的網站，將業主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網上，讓人們可以任何時候都可以看到。

*幾乎所有的業主委員會都購買意外責任險，若發生大的法律訴訟，把可能的風險轉移給保險公司。

 

2、關於業主物業費拖欠問題

中國——物業公司交涉、追討

*不交物業費的業主，繼續享受服務以及公共設備，導致更多業主也不交物業費

*物業公司只有上訴程序追討物業費

美國——強制繳費

*如果有的業主拖欠物業費，業主委員會有權通過司法聽證，將業主的產權進行拍賣，或是在業主將房產掛牌出售時，將房產扣留，不允許出售，直至業主付清物業費

*有些州，例如德克薩斯州，業主委員會甚至不需要經過司法程序就可直接將拖欠物業費業主的房屋進行拍賣

 

3、物業管理公司的服務

中國——基本物業配套服務

*大多數社區物業公司的職能是維護綠化，安保，公共區域和設備的維護

*遊泳池，會所，健身房等都需額外付費才能使用

美國——免費、額外的高端服務

*安保，車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務。

*高檔寓所有五星級酒店式服務，有些甚至提供包括24小時管家服務，海灘服務，客房服務。

*遊泳池，會所，健身房，spa

*商務中心，發送傳真，打印，甚至可以可舉行會務活動

*很多物業公司定期組織業主郊遊、聚餐，營造鄰裏之間友好融洽氣氛

*所有設施服務均不需再付費，已包含在物業費中

 

居外觀點：在美國投資房產，選擇優質物業管理公司十分關鍵

美國的物業管理和加拿大的物業管理類似，各個環節的法制完善，其運作方式同任何企業壹樣規範和專業。每個業主必須要交納物業費；物業公司必須提供最優質的服務，把業主委員會的利益放在第壹位，全力給予最精心的服務；業主委員會則保證業主享受美好的生活良好的環境，爭取小區地產保值升值。

所以在美國投資房產，當投資者不在美國時，是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事，會導致租客的不滿，甚至失去固定回報。而投資者在美國投資房產後，選擇壹家優質的物業管理公司，就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用。

 

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答， 點擊查看更多系列文章

 

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 

 

中國富裕層正在日本掀起一股「購房熱」。那麼，中國人在日本進行房地產投資前回關注一些什麼呢？在這裡居外為大家整理了一些關於中國人在日本買房前回資訊的10個問題，僅供大家參考。（日本買房有什麼條件）

 

1.日本買房可取得日本籍嗎?

以投資經營方式的話，是可以的！有兩種方法，一種是以現物出資，看是以物件或現金來設立公司，另一種則是以公司型態取得，也就是成立法人，由股權人身份去做申請。

關於詳情細節還是要選擇專業的東京不動產專家，為您的需求做最完善規劃，讓您的資金規畫做最安全的投資收益。

2.日本買房議價空間有多少？

東京不動產買賣制度相當完善，價格也相當透明化，不會有漫天開價的混亂狀況，對中國人來說，買房子很習慣先從８折開始殺價，但這一招在日本買不動產不僅不管用，還會造成中國人在日本房屋市場的信譽，所以現況許多物件他們寧可等日本人來買也不願賣我們外國人。

日本人因為民族性使然，不習慣將價格提高讓人來議價，因此投資東京不動產，首先應以投資金額扣除所有費用後，去試算出投報率，再考慮能否接受這樣的投報，而非一昧殺價。

3.購買了日本的土地或者房屋以後,是否能得到居住權或者方便的簽證?在入境資格上是否有什麼便利?

日本是一個限制移民的國家，包括投資移民，對外國人的長期居住多持保守政策。為吸引各國富人消費，於 2015年4月實行新的觀光促進計劃， 60歲以上夫婦、擁有3000萬円日幣資產的外籍人士，在日本最長居留時間，由每次90天延長到1年，以方便沒有永久居留權的外國人，在日本長期逗留。新制度適用與日本簽署免簽協定的66個國家及地區，將允許配偶陪同，但為了防止非法打工，子女不得一同滯留。日本目前仍存在要求下調年齡限制的聲音，在之後會持續進行商討。

4.日本地震房地產怕不怕?

日本為島國，所以皆有地震。地震是房東的天敵，但地震之後所釀成的火災才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂，造成火災)。關於這點東京不動產會為你篩選實施「新耐震基準」後所建設的物件外，以RC或SRC為主流，並搜尋不會有土壤液化的安全區域物件，並且提供你地震險的相關資訊。(其費用約5年1萬多日幣)

5.為何買新不如買舊?

在日本買房，如果是站在出租的角度，舊的房子房價較低，但因為出租的租金沒有比新屋低，相對的租金投報率就高許多。

其實買舊一點的東京不動產物件，反而有好處，一般住宅用大樓的耐用年數約為60年，實際效用年限為47年左右，所以房齡久的房子，可能會面臨重建的可能，建築費用就是從我們每月所繳納的修繕基金提撥，不足的部分再由持有戶數的屋主去做分擔，因此您可重獲一間全新的房屋，這時您要賣出或出租都會價格更高，獲利更多。

6.日本購屋該挑哪一些區域？

在投入日本房地產之前，務必先調整好心態，用日本人的居住需求來挑選物件，而不是用投資的角度出發，因為我們的租客是日本人，當然要以日本人的生活習性及邏輯去做考量。

日本人其實並非一定要住在東京山手線內的不動產都心地帶，他們反而偏好都心附近具備鬧中取靜、交通方便的地點。世田谷區、用賀、自由之丘、三軒茶屋、二子玉川、三鷹、吉祥寺、荻漥、是日本人氣的居住區域外，北區的王子、赤羽，及中野區皆為東京不動產新興都會區發展的好據點。

7.為何東京不動產租不如買?

東京地小人多，一般上班族租的東京不動產套房，幾乎都不會超過10坪，一般以4、5平米居多，不過麻雀雖小五臟具全，這樣的套房，只要40萬人民幣就能到日本買得到房，對多數中國投資客來說，投資東京不動產的確門檻不高，加上有打算遊學或留學者，我們建議租不如買，白白付別人房租，還不如成為自己的房租收入，將來學成歸國後還可繼續收租。

點擊查看更多日本房源

8.日本房地產有履約保證嗎?

在日本一般房地產買賣因交易流程及付款方式與中國不太相同，分為兩次付款，一次為訂金，一次為尾款。房款匯入時會有代書做監控，等同於民間公證人，此時可拿到代管證明書。

且有國土交通大臣指定的「財團法人東日本不動產流通機構」從中做保障，本身已具有相當的交易保障，故在日本一般房地產成屋的交易並沒有「履約保證「。

9.為何在日本買房出租房屋安全可靠；收租會持續嗎?

日本租屋契約，不僅要有連帶保證人，而且不能租超過月薪資一半的物件；假若是學生的話，父母親則為連帶保證人。因為條件嚴苛，所以對於房東有相當的保障。

假若想要保持一定的房租收入，可與轉租公司簽租金保證契約(他們等於二房東)，屆時就不用擔心中斷租金收入了。

10.日本人租約習慣

日本還有很重要的租屋習慣，就是他們喜歡一次簽長期的租約，對房東來說很有保障，因為日本是個不愛搬家的民族，一來房客必須支付房東押金，部分還有禮金給房東，一次租屋時就須支付龐大的金額。

退租時又需將房屋歸復原狀，這些費用會從房客的押金中扣抵一部分，扣除這些零零總總的開支，房客最後拿回的押金所剩無幾，算一算，在日本搬家及租屋的開支真的很大，因此房客對屋況的維護也令人放心。所以像小套房、辦公室等小型物件，一般東京不動產基本的合約是一次簽兩年，大型物件像是店舖的租約較長，為了避免房客被房東無預警趕走，導致生意損失，租約通常都是５年起跳。

 

近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本「爆買」的報導，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了一項——日本房產！ 

延伸閱讀：為什麼近年在日投資房產如此火熱

 

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

2017年，人民幣貶值與海外置產配置依然是國內投資者熱衷的話題。隨著越來越多人加入海外投資者的行列，更多房產新興市場也隨之吸引了大家的眼球，越南是其中之一。2016年，居外網收到越南房產問詢較2015年上升10倍以上，漲勢十分驚人。在2016年問詢房產的潛在買家中，超過八成打算為投資而買房，而胡志明是最受關注的投資地點。

如此強烈的需求增長並非偶然。2016年，越南經濟同比增長約6.2%，勢頭十分強勁。雖然增幅略低於6.7%的政府預期，但在2016年充滿不穩定因素的國際市場環境中仍屬難得。放眼整個東南亞，當下經濟增幅能與越南媲美的也只有柬埔寨。值得關注的是，盡管整體增長略低於預期，越南制造業與服務業卻表現喜人。得益於境外投資的增加，制造業同比增長11.9%；而隨著越南零售與旅游行業的巨大潛力逐漸被挖掘，整個服務業已經占據越南經濟總量的40.9%。截止2016年底，越南吸引了約240億美元的境外直接投資，同比增長7.1%，韓國、日本與新加坡的投資額列前三。中國則在2017年1月趕超新加坡，成為越南第三大境外投資來源。國際旅游業方面，2016年越南境外游客到達數量同比增長26%，超過1000萬人。來自中國與韓國的游客數量分別同比增長51.4%與38.7%。2017年，更寬松的簽證政策與便捷的電子簽證預計將進一步推動海外游客數量的顯著增長。物價方面，越南整體CPI增幅在2016年逐月加大。12月同比增長幅度為4.7%，其中醫療服務與產品價格在當月同比漲幅度超過77%。住房與建築材料價格12月同比增長2.5%，自2015年12月來持續呈現上漲趨勢。2017年，全球經濟穩定繼續受到多方挑戰，不過越南發展的基本面良好，本地就業市場與物價增長勢頭強勁，預計將延續2016年良好的發展勢頭。

越南主要投資城市是最大城市胡志明與首都河內。胡志明舊稱西貢，是越南的經濟中心，貢獻約全國近五分之一的經濟總量。服務業，工業與建築業均是胡志明的支柱產業，高科技產業、港口與旅游業也為其經濟發展發揮著越來越大的作用。擁有完善的基礎設施與友好的招商政策，越南的海外投資也大多集中於此。胡志明的住宅類投資選擇主要有公寓與別墅。

從上表中，我們不難發現胡志明公寓市場整體供需關系較平衡，市場活動集中在中低端公寓；別墅市場則略微偏向買家市場，不過由於別墅市場流動性較低、供求匹配的困難性較大，數字上的輕微供大於求在現實中往往並不會體現在房價上。胡志明住宅市場要價變化證明了這一觀點。無論是新房還是二手房，別墅要價增幅均高於公寓，尤其是22萬至44萬美元這一區間的別要價增幅明顯。從不同的市場區間來看，公寓二手房要價增幅略高於新房，而新房別墅的要價則顯著高於二手房。從要價增幅來看，目前在胡志明投資別墅新房與中低端公寓較為明智。

越南首都河內是越南第二大城市，也是越南歷史上最重要的一座城市。充滿著藝術與人文氣息，河內是越南人類發展指數最高的城市。河內在近些年發展迅速，是即胡志明之後吸引海外投資第二多的越南城市。主要產業包括工業與貿易。經濟的迅速發展也進一步推動了河內基礎設施的改善。同胡志明一樣，河內的房地產在近些年增速迅猛。

2016年4季度河內公寓新房要價連續第11個季度上漲，平均季度增幅1.6%。其中，中端公寓要價增長最快，環比上漲2.3%，個別項目增幅可達到4%-6%。受到高端公寓增幅減緩的影響，二手房市場要價增幅整體減速，環比增幅下降。整體來看，中低端新房的供求形勢最為健康，在新的一年有望繼續保持高增幅。

需要注意的是，對於不在越南生活工作的外國人來說，想要通過貸款在越南購買房產並不那麼容易。由於越南不具備發達國家成熟的貸款體系，要在越南獲得住房貸款需要購房人（或機構）在越南本土有一定的財政信用記錄。這也就意味著大部分的海外投資者必須選擇全款購房。人民幣在今年對越南盾有一定的彙率優勢。2017年2月份，1人民幣大約可兌換3300越南盾，雖然較2015年3500越南盾的峰值有所下降，但較10年前仍增值60%，處於歷史高點。

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

自2009年以來，越來越多的海外投資已經進軍倫敦房地產市場。國際投資已從純粹的商業投資或購置私人用的高端住宅發展為向有“增值機會”資產的投資。國際投資者們正在尋找零售業、寫字樓、酒店和住宅開發領域的投資機會。作為倫敦發展促進署長期商業投資法律諮詢合作夥伴，英國泰樂信律師事務所的房地產團隊擁有數十年豐富的行業經驗。針對房地產整個購買程序中的各個方面，此份報告通過專業分析和解讀，將圍繞為何英國是一個具有吸引力的投資對象，以及如何進行房地產投資來探討。

為什麼投資英國房地產？

據房產投資論壇最近的一份報告“英國房地產市場的規模和結構：十年的變化”發現，英國商業地產股票的價格在10年內增長了11%，已達6470億英鎊。報告指出，海外投資者成為最大的單一類型的投資者使他們的市場佔有額加倍，佔總投資的四分之一或者說是3640億英鎊中佔880億英鎊。例如海外投資者在倫敦金融區的寫字樓市場居主導地位，占投資總數的56%，成為倫敦西區及市中心寫字樓最大的所有者，擁有市場上總資產三分之一的股份。

>>>英國置業百科： 英國購房流程|英國房貸申請|英國房產稅費

倫敦作為一個全球化的城市，無論其經濟、文化還是社會都處於國際領先地位。倫敦對涵蓋所有行業（從零售業到技術行業，再到保險業、金融服務業等）的主要企業都具有吸引力。這些企業在投資合同契約上的保證和他們在倫敦地產的租賃協定條款，都有助於創造市場投資價值。此外，預計倫敦市的經濟在未來20年內將顯著發展，外國投資者將每年投資4萬多套住宅單位來保持其增速。英國政府一直支持國際投資者來到倫敦和周邊地區進行投資，相對於歐洲其他國家和城市，英國法律和稅收體制相對公開透明，且沒有通過立法增加整體稅收負擔的傳統。

自二戰以來，英國的房地產行業一直具有周期性。根據這一特徵，投資者需對投資類別、資產定位、資產所在地、租約方的履約能力以及整體時機的把握有所掌握。以往國際投資者關注在倫敦市中心具有核心戰略意義的地區投資，如梅菲爾區（Mayfair）。如今，各國投資者正廣泛擴展其投資範圍至倫敦西區、新金融區、碼頭區等新興潛力市場，以保證投資收益。海外投資人應僱傭當地具有資質的專業機構作為投資嚮導，提供盡職調查，幫助審核、報告環境和分區、規劃事項以及項目開發所需的許可、授權、審批、溝通等專業幫助將是非常重要的步驟。

在英國房地產收購時的融資

當考慮在英國進行房地產收購融資時，貸方通常會期望滿足一系列條件，例如貸方在提供貸款之前通常要求借款人滿足其他的條件，包括貸方收到符合要求的資產估值、建築調查報告、保險報告、產權報告/產權證書以及董事會決議、董事證明書和法律意見書等。在大多數情況下，不管限定特殊目的機構（SPV）是在英國還是海外設立，貸方都會要求在SPV的全部已發行股本上給予抵/質押。另外，貸方將與SPV之間簽訂一份貸款協議，其中包含SPV必須遵守的承諾, 這包括如何管理房地產, 房產租金的收取以及SPV自身的運營和其他一些事項等。

英國的稅收制度和海外投資者的福利

目前英國房地產市場對海外投資者在很多方面非常有吸引力，不僅因為其始終如一的財務業績，還有對投資者有利的稅收制度所創造的機會，以及引入外國資本的穩定市場需求。英國房地產稅收制度，在發展的同時，為海外投資者提供了眾多優勢，如緊密的組織結構和對細節的關注。例如凡是非英國居民投資者收購英國商業房產用於投資，該房產的後續處置賺取的資本利得通常不屬於英國稅務範圍。這與英國居民投資者相比具有優勢，後者處置房產的資本利得必須繳稅。

因此國際投資者有三點需要注意：

· 屬於商業地產投資而出售資產所得收益不徵收英國稅務。

· 投資性房地產的租金利潤徵收20%所得稅。

· 能夠使用投資者的負債融資減少應稅利潤。

英國稅收制度如何影響房地產企業？

英國稅法對於房地產投資以最終目的為區分。以收購為目的，即為了以租金收入和資本增值（通常稱為“投資”）的形式獲得中長期回報，或以房地產的再銷售或開發為目的投資（通常稱為“交易”）是區別對待的。

廣泛來說，海外投資者在英國做房地產買賣（交易），若該行為是在英國的一個固定營業地點或“常設機構”進行，該交易將會受英國稅收的管轄。而稅收內容和形式則需要密切關注交易活動的具體事實和情況（無論是通過翻新或建造來開發房地產，還是僅僅為了短期利潤“轉變”資產）。建議通過當地專業機構進行諮詢。

相比之下，海外投資者所持有的投資型（投資）商業地產的資本利潤一般不用繳納英國稅款（不管業主在英國是否有固定的營業場所）。值得注意的是，此行為下住宅地產的分析是不同的。海外投資者擁有的投資性房地產的收入（如租金）利潤一般只需按照英國所得稅的基本利率（目前為20%）繳納。這種租金在向英國稅務機關提出申請後, 可以在沒有扣除英國預提稅的情況下支付。

近來，英國稅收制度大幅度改變，對某些住宅地產的所有者將徵收更高的稅費。需要注意的是自2015年4月起，所有非英國投資者住宅房地產業主將必須繳納房產出售所得的資本收益的英國稅款，但重要的是，這些新法律一般不適用於商業地產投資。因此投資者是投資商業還是住宅，建議向當地專業機構進行更多了解。

（據倫敦發展促進署，由Taylor Wessing LLP供稿）

提起越南，你會想起什麼？越南美食？度假勝地？還是名勝古跡？有沒有想過越南其實是個充滿投資機會的地方？趁資金還未攻陷這個漂亮的國家，快點來發掘她的黃金機遇吧！

在2011至2013年之間，越南曾經歷房地產市場泡沫爆破，當時房價暴跌、房地產積壓問題嚴重，在河內等城市更不難發現“爛尾樓”。但在越南政府的政策轉向、並開放投資機會予外國人後，在短短數年間，越南樓市已迅速恢復，可見這個國家的強勁“生命力”。

越南的發展或許比不上鄰近國家如泰國、印尼等，但越南近年積極打通國內與全球市場的連系，積極推廣越南的度假市場，同時拓展多條直達越南新興度假勝地峴港的航線，單單中國香港（截至2016年11月），每周就有最少14班航班來往峴港，非常方便。

越南近年已發展成為投資者在東南亞市場的新歡，原因大致可分為四方面。第一，與鄰近國家如泰國、馬來西亞等相比，越南政局相對穩定，減低投資當地的風險。第二，越南當地生活悠閑，既有各式美食，也有醉人的自然美景及歷史古跡，加上充足的基建及康樂設計，以及鄰近順化、美山聖地及會安等旅游熱點，令越南成為旅游人士的新寵兒。

外商限制少 租金收益高

第三，為了吸引外來資金，越南政府在2015年7月起放寬外商、外籍投資者及越僑的購房規定，外國人可完全擁有當地房地產，而當地的租金收益更高達6%至7%，較一般已發展國家為高。越南中央銀行預計，2016年的越南僑民彙款將較去年增加15%至140億美元（約1086億港元），而根據2015年的數字，有20%僑民彙款流入當地房地產市場；加上越南央行在2015年12月將美元⬀款利率調低至零，進一步推動資金流向當地樓市，帶動房價持續攀升，投資前景值得看好。

最後一個讓越南炙手可熱的原因，就是在中國的“一帶一路”計劃中，越南是海路的重要一環。位於越南北部的海防港，是兩個經濟走廊的重要連接點，第一條路線連接南寧、諒山、河內和海防，另一條則連接昆明、老街、河內和海防。這兩條經濟走廊將令越南在中國產品對外運輸方面發揮更大作用，也促使越南向外國供應商進一步開放本地消費市場，並有助越南發展工業基地。

促進鄰國貿易 推動基建建設

長遠來說，“一帶一路”計劃除了能帶動中國及越南之間的貿易外，還有望促進越南與東盟集團國家間的合作，更有助推動當地基建建設，對越南經濟百利而無一害。在經濟不斷增長下，當地樓價將有望穩步上揚。

由2015年起，越南每年都會頒發越南地產大獎，予表現出色、設計獨特或具環保意念的發展商、酒店及度假屋等。這個大獎不只令傳媒及公眾認識更多當地的房地產項目，投資者更可從得獎名單中，發掘具潛在回報的項目。

其中一個值得投資者注目的房地產項目，是位於沔中的Laguna Lăng Cô。Laguna Lăng Cô是越南首個以及最大的國際級綜合度假村，亦是越南人或海外人士於越南中部購買度假物業的熱門地點。這個占地280公頃的大型社區，是悅榕莊首個位於越南的投資項目，坐落於陵姑灣（Lang Co Bay）的附近，這個連綿3公裡的海灘，擁有原始天然美麗的海岸線，更可以眺望壯麗的東海景致，擁有醉人的天然景色，亦鄰近聯合國教科文組織世界文化遺產的著名地點。項目包括Laguna Park Lang Co、Angsana Residences Lang Co及Banyan Tree Residences Lang Co，單位由947至1637平方呎不等，入場費只需約212萬港元（27.3萬美元），絕對是投資者進軍越南房地產市場的最佳踏腳石。

 

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報，但是在面對投資的選擇時，很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。居外針對這一情況，簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。

一、現金買房的租金回報率計算方法

現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的淨收入除以購房的總價。

計算公式：

租金回報率 = 每年房租淨收入 / 購房總價%（房屋買家支付給賣家的金額）

每年房租淨收入 =年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出

年租金收入指跟租戶約定的年租金。估算一棟房子的未來年租金收入，可以將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。找到其中出現次數最多的租金價格，以這一數字或比較低的價格作為參考，即可估算出自己想要投資房屋的未來租金收入。

持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應當計算在內的項目也不一樣。投資者讀者可以根據具體的情況，自行判斷。

想要瞭解更多相關支出，可點擊。去美國買房，你的資金準備夠了麼？

實例分析:

由於加州爾灣是投資的熱門區域，華人比較多，所以我們選擇一套在爾灣的真實房源來計算其租金回報率。可點擊房源：http://www.juwai.com/18077454.htm

房屋概況：

所在地區：加州爾灣

房屋戶型：3房3浴（公寓）

租金中位數：$3,200

房產稅率：0.61%

購買價格：$775，000

居外分析：爾灣地區是整個美國最為宜居的地區之一，也深受華人買家關注，以自住買家為主。當地房屋需求旺盛、房價價格較高，但租金回報率相對較低，隨著當地房價越來越高，其租金回報率還會再下降。

二、貸款購房的租金回報率計算方法

貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微複雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部採用每年分期固定還款的方式。其計算公式如下：

租金回報率 = 每年淨收入(年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出- 年固定還款額) / 自付額 %(購房總價扣除銀行貸款的部分)

實例分析:

由於麻州波士頓的大學比較集中，教育水平全美最高，工作機會也最多，所以我們以一套在波士頓的真實房源來計算其租金回報率。可點擊房源：http://www.juwai.com/19525505.htm房屋概況：

所在地區：麻州波士頓

房屋戶型：3房3浴（公寓）

租金中位數：$5,400

房產稅率：0.96%

購買價格：$548，880

自付額(30%)：$164,664

貸款額：$384,216

貸款月付：$1,834.31（30年分期固定攤還，利率4%）

三、現金買房VS貸款買房大對比

現金買房和貸款買房，有弊有利，到底是應該選擇貸款買房還是全款買房，大家還是要根據自己的實際情況作出最適合自己的選擇。希望居外的介紹可以給大家帶來一定的幫助。

 

熱點聚焦| 海外買房是否可以移民？

名家專欄| 英國交稅可享中國免稅？海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

特別策劃| 跟著習大大去英國看房

居外看點| 澳洲房產投資貸款急剎車 你要如何突圍？

星級生活| 煮出個「億」來！英國大廚傑米·奧利弗再買倫敦豪宅

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

現金買主需要準備的檔

1． 有效的護照和簽證

2． 準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）

3．在美國當地銀行開設的帳號

如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的檔

1． 有效的護照和簽證

2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4. 在美國當地銀行開設的帳號