买房须知 – Page 7

疫情過後，泰國房產還值得去投資嗎？

受疫情影響，外籍人士來泰國的總人數呈斷崖式驟減。最近有很多投資者和已經買房的客戶，都擔憂自己在泰國投資的房產是否也會遭受一些不太好的影響呢？

疫情過後，還值得去泰國買房嗎？

雖然疫情當下，對泰國房地產有一定的影響！但是，對於買房這件事，從來都不能只看眼前的行情。實際上，對於泰國買房而言，房地產市場的變化趨勢能夠歸納成一句話：短期內看現行政策，中後期看城市規劃，長期性看人口數量。

短期看現行政策

既然要在泰國買房，當然不能只看眼前。簽證辦理這類短期內的限制之外，中泰關系變化、房地產業的政策變化等才是投資者更應當關注的。

泰國房地產銷售市場開放性強，購房政策比較寬松，中國的投資者在選購泰國房地產後，可以享有當地人一樣的政策，擁有房子永久產權以及交易的稅金也是和泰國人一樣的。

可以說，泰國房地產市場對於海外投資者是非常友好的，這也促使了每年眾多的海外資金流入泰國房產市場。

中後期看城市規劃

泰國近幾年的飛速發展被國際關注，不但在“一帶一路”政策下披荊斬棘，還將促進“泰國東部經濟走廊計劃”（EEC）。加大基礎建設，從多個產業，多個維度全面發展泰國經濟。

中泰高鐵邦蘇總站未來將是泛亞高鐵三條交彙處，新加坡、馬來西亞、越南、中國、緬甸的列車必須在該站轉運，邦蘇總站將變成全部路線的終點站。未來中國的高鐵也會在該站停靠，極大的為“一帶一路”的經濟發展、度假旅游的來往提供有利發展。

飛速發展的泰國經濟也將為房地產市場打下堅實的基礎。

長期看人口數量

地價因多種要素而起伏，但在房產行業內廣泛將流動人口數量起伏看作是對其影響很大的要素之一。人口會流向教學資源和就業資源好的地區，這是放之四海皆准的趨勢。

人口數量常年高流入的地區通常意味著該地區的基礎設施建設健全，樓價也會不斷高漲；相反，人口數量長期淨流出的地區必須擔憂買房後房子閑置期太長的難題。

實際上，今年年初入境泰國的外國人總數減少，但等疫情修復以後，這些入境泰國的旅游游客總數肯定會回升。

另一方面，對一個國家的樓價來講，影響較大的人口數據當屬當地居住人口數量。就泰國曼谷來講有1300萬人長期在曼谷居住，其中每天也有200萬人口的波動。

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總而言之，投資投的是長久，看的是中長期使用價值。如果你在考慮泰國房產，但卻因為疫情被嚇跑，那應該重新了解一下泰國房產的特性。待疫情過去的那天，旅游人口激增，走出國門來泰國看看吧。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售泰國房源，或致電 400-041-7515 諮詢泰國移民、留學或房產投資的機會。

來源：瑞麥說房
責編：Zoe Chan

中國人在柬埔寨可以買哪類房產？

外國人可以買哪類房產？

在柬埔寨投資，並非所有類型的房產都允許外國人進行買賣，我們首先要做的第一步，就是找准：外國人可以買什麼？

柬埔寨土地產權所有權有4種形式：

硬產權（國家認可）
軟產權（地方政府認可）
分契式產權（外國人可買）
LMAP產權（高度安全）

由於目前可供海外個人購買的，只有分契式產權類房屋。因此本文將著重講述分契式產權類房屋的購買流程。所謂分契式產權，即表示有關土地產權屬於開發商，而開發商在建設房產之後，再把產權分成契式產權並銷售。

如果有海外投資者想進行土地買賣，則必須要通過柬埔寨公民或者在柬埔寨注冊的企業才能操作。柬埔寨目前符合分契式產權形勢的房屋類型絕大部分都表現為——公寓！

即便是公寓，在投資過程中也有兩點需要注意：

公寓的底層外國人不能購買；
一棟公寓內外國投資者購買的單位不能超過70%。

綜上所述：柬埔寨目前可供海外買家購買的房屋類型，主要是公寓樓內的非底層房屋。

期房還是現房？

公寓通常分為兩種類型：

一是期房，簡單來說就是指還在建設中的、尚未建成的房屋，產權證及鑰匙要在建設完成之後才可以拿到。

二是現房，簡單來說就是買了就可以住進去的商品房，而且是房產證和土地使用證都具備了，簽訂買賣合同後就可以辦理入住並取得產權證的房。

哪種類型更適合自己呢？這裡面也有門道！

期房與現房各有優劣勢，每位買家都需要根據資金狀況、交房時間等多個維度的實際情況來做出選擇。

葡萄牙房市概況

因為葡萄牙的經濟危機和歐盟其他國家經濟的不確定性，葡萄牙的房產市場遭受了嚴重的打擊。

盡管如此，經濟評論人士對葡萄牙的前景已經持有更加樂觀的態度，並已經有初步的聲明暗示最糟糕的時期已經過去。

盡管信心有所回升，但是英國皇家特許測量師學會（RICS）發布的一份關於葡萄牙的報告對其前景仍持謹慎態度。學會表示：“房價仍在下跌，但是下跌的速度是調查有史以來最慢的。”

雖然全國的房價下跌都在放緩，但是人們普遍認為葡萄牙的房地產總體上被低估了。裡斯本的房產市場已經有了顯著的復蘇。自2013年3月以來，裡斯本房產市場幾乎成為尋求葡萄牙黃金簽證的國際投資者需求的唯一受益方。

在裡斯本，盡管以歐洲的標准衡量，拜沙（Baixa）和世博（Expo）等地區的房產價格仍然物有所值，但是價格已經大幅回升。快速的同比增長將需求擴散到了裡斯本都市圈附近的地區，尤其是卡斯卡伊斯（Cascais）和伊斯托裡爾（ Estoril），最近則擴散到了北部城市，特別是波爾圖，以及南部的阿爾加維海岸，吸引了法國、俄羅斯和中國等新的投資者。

另一方面，英國皇家特許測量師學會的《葡萄牙房產市場調查報告（PHMS）》的最新數據顯示，市場信心仍保持在高水平，新買家的咨詢量和交易量都在增加。

特許測量師的最新報告稱：PHMS的報告結果顯示，銷售活動繼續升溫，而價格似乎也更接近於穩定。在此背景下，人們對房產市場的信心繼續增強。

“與此同時，現在的銷售預期與調查歷史上的任何時期相比（調查於2010年推出），都更為樂觀。因此，全國信心指數上升了10個百分點，目前為+23，這是有記錄以來的最高水平。”

RICS的高級經濟學家喬什·米勒（Josh Miller）表示：“調查報告證實，房產價格正變得更加穩定，經濟活動指標的回升應該會提供進一步的支持。”

隨著買家重返市場，房產經紀重拾信心的跡像已十分明顯。在SIL裡斯本房產交易會上，參展商和國際游客的數量有所增加。

這種對國際市場的關注尤其有意義。2014年葡萄牙售出的房屋中，有五分之一都是被國際投資者買走的。葡萄牙房地產中介公司協會（APEMIP）表示，英國人仍在市場上占據主導地位，但是中國和法國已經迎頭追趕，逐漸成為葡萄牙的主要買家。

傳統上，葡萄牙的外國買家，特別是阿爾加維的外國買家，一直是來自北歐，英國、法國與德國，是他們買下了各種規模不一、價格也不一的房產。但是黃金簽證計劃等新的激勵方案打開了新的市場，尤其是中國市場。

中國正在崛起的中產階級現在正積極地將目光投向海外，增加自己的房產投資組合。而發放允許持有者進入申根區的簽證的額外激勵措施，使得葡萄牙成為投資者的首選目的地。

與葡萄牙黃金簽證相關的外國投資比例，已經是去年的兩倍多。也就是意味著葡萄牙通過該計劃，已經獲得超過10億歐元的總投資。中國居民仍然是該項目的中流砥柱。該項目要求，無犯罪記錄的非歐盟申請人需在房產上投資至少50萬歐元，才可獲得居留權。到目前為止，總投資額中近9.065億歐元是來自房產市場。

百分之八十的黃金簽證都發給了中國申請人，參加該計劃的其他國籍申請人則包括來自巴西、俄羅斯、南非、安哥拉和莫桑比克的公民。“除了在促進經濟活動，特別是在房產部門和民用建築方面方面發揮了重要作用外，這項特別制度（……）還帶來了財政收入的增加，以及維持了人們的工作，還催生了新的工作機會。”由副總理保羅·波爾塔斯（Paulo Portas）、外交部長魯伊·馬謝特（Rui Machete）和內政部長米格爾·馬塞多（Miguel Macedo）辦公室發表的政府聲明如此表示。

由於黃金簽證計劃的條件，即購置的房產價格必須達到50萬歐元，中國買家已經對高端市場形成了影響。

對於歐洲買家來說，也有一些頗具吸引力的條件，即非居住居住（NHR）計劃。NHR計劃幾乎是肯定對歐盟買家產生了影響，促使他們選擇葡萄牙而不是其他地方。阿爾加維的氣候和國際化的生活方式會使其成為最受歡迎的地區。

在澳洲分居，如何保護您的孩子及財產？｜居外專欄

澳大利亞的離婚率較高，其中無疑有著移民背景不同、多元文化融合或傳統意識保留等多方面宏觀的原因。

澳大利亞的《家庭法（Family Law Act）》涵蓋了大部分的家庭法律事務，內容涉及對特定家庭事務（如離婚、子女及財產等問題）的處理。如果您已結婚或正與人同居，《家庭法》對關於您子女或財產方面的任何糾紛問題都已作出了相關規定。即使您未處於婚姻或同居關系中，《家庭法》也對與您有關的子女方面的糾紛作出了相關規定，例如孩子應在何處居住。

以下是您分居前應該考慮的十個問題。

Q: 什麼是分居？

A: 在澳大利亞，分居（Separation）是指您和您的伴侶不再作為夫婦生活在一起。

Q: 我是否需要別人許可才能分居？

A: 這是您的個人決定，您不需要配偶或政府許可，就可以與配偶分居。

Q: 我們能不能分居但住在同一個住房中？

A: 《家庭法》規定，如果您們不再以夫婦的身份一起生活或社交，那麼您們即使仍然住在同一個住房中，也可以被認定為分居。

Q: 我如何證明自己已經分居？

A: 您不必向法院或任何政府機構提出分居申請，也無需填寫任何申請表格。除非您申請離婚，否則您不會得到任何證明您已分居的文件。但為了更好地證明您和您的伴侶“不再以夫婦的身份一起生活或社交”，建議您：

通知您的銀行、公積金和保險公司（若有），查詢您有多少公積金和保險。這是為了幫助將您的財務與前配偶分開，並且使您的財務資料保密；
規劃好您的財務事宜：弄清楚如何支付債務和貸款以及怎樣處理您們在同一銀行帳戶中共同擁有的錢財；
更改遺囑；
將自己分居的情況通知Centrelink（社會保障部）、Child Support Agency（子女撫養費收取處）和Medicare（國民保健）等政府機構；
對子女的照料做出安排，並且告訴家人和朋友、醫生或社區工作者；
獲得法律幫助。

Q: 我們中的一方是否必須從家裡搬出去？如果人身有危險怎麼辦？

A: 不是必須。您想離開住所或是留下，這由您自己決定。如果您對自己的安全感到擔心、受到威脅，或覺得自己無法與配偶平等地做出決定，您可以尋求幫助。如果您或孩子覺得不安全，您就應該迅速致電000報警。警察的職責是確保您們安全並且在您們不安全時提供幫助。

如果您想留下並且有必要讓配偶離開住所，您可以申請合適的法院命令，例如“家事法禁制令”（Family LawInjunction Order），該命令可以保護您和孩子的安全，禁止前配偶做出威脅或接近您們生活和工作的地方。

Q: 如果我從家裡搬出去怎麼辦，我是否會失去對財產的權利?

A: 您不會因為搬離住所而自動自己對住房或其他財產份額的權利。但若可能，請在離開之前獲得個案的法律建議。如果您的名字不在產權證上，您也可以采取法律手段來保護自己在家庭住房中的利益。這稱為“警告”（Caveat）。對於您持有利益的物業，“警告”是向檢查其產權證的人士發出的書面告誡。如果您做此安排，若有人企圖登記其利益或者出售物業，您就會得到通知。

Q: 我可不可以帶孩子離開家？

A: 可以。如果您感到擔心，最好先考慮您和子女的安全。然而，如果您想要和子女一起搬走，而且搬家會使另一方家長難以見到子女，則您需要盡量先獲得對方同意。但如果您嘗試得到另一方家長同意讓您覺得害怕，而且您擔心自己的安全，請在做出決定之前獲得個案的法律建議。

Q: 當我離開家時，我應該帶什麼？

A: 建議您帶上自己所有的個人法律與財務文件，如：

出生證明、結婚證明及其它證明；
遺囑；
護照和簽證；
銀行存折和支票簿；
銀行、公積金、稅務和其它財務文件；
您不想留在家中的個人物品；
您和孩子可能需要的物品。

Q: 分居是否會影響我的居留權？

A: 不一定，這取決與您的簽證狀態，分居或離婚有可能會影響您在澳洲的居留權。如果您正在考慮分居並且對自己的簽證狀態並不確定，請在做出決定之前獲得個案的法律建議。

Q: 如果我們復合然後又分居怎麼樣？

A: 如果您們作為夫婦復合不到三個月時間，然後再次分居，這不會影響離婚前所需要的12個月分居時間。這三個月必須是連續一段時間，不可以是斷斷續續的幾段時間。如果您們作為夫婦復合的時間超過三個月，後來又決定分居，那麼您們分居的時間必須達到12個月，然後才可以申請離婚。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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葡萄牙的經濟前景如何？

歐盟委員會數據顯示，2019年，葡萄牙經濟相比前一年溫和增長了2%（2014年至2018年的年增長率分別為0.8%、1.8%、2%、3.5%和2.4%）。

該國經濟在經歷了多年慘淡發展後，持續增長了6年。根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，葡萄牙經濟在2013年、2012年和2011年分別萎縮了0.9%、4.1%和1.7%。2010年，該國經濟增長了1.7%，但2009年國內生產總值下降了3.1%，而2004年至2008年間的年均增長率僅為1.4%。

GDP增速和通脹

——實際GDP增速；——通脹
數據來源：國際貨幣基金組織，《全球房產指南》

根據歐盟委員會發布的估算數據，未來兩年，葡萄牙經濟預計將以每年1.7%的速度增長。

經過3年的財政緊縮，葡萄牙在2014年5月成為第二個退出救助計劃的歐元區國家。葡萄牙曾在2011年尋求780億歐元的救助計劃，起因是葡萄牙政府無力償還債務。

2019年，葡萄牙仍面臨巨大的公共債務負擔，該債務總量約占國內生產總值的119.5%，盡管這比2014年的130.6%有所改善。公共債務占比預計將在2020年降至國內生產總值的117.1%，在2021年降至國內生產總值的113.7%。

失業率（%）

數據來源：國際貨幣基金組織，《全球房產指南》

2019年，該國財政赤字占國內生產總值的0.1%，較2018年（0.4%）、2017年（3%）、2016年（1.9%）、2015年（4.4%）和2014年（7.2%）大幅下降。在2020年的預算中，政府預計其盈余將達到國內生產總值的0.2%，這是該國自45年前開始實施民主政治以來的首次盈余。

根據INE的數據，該國2019年12月的通脹率為0.4%，低於2018年12月的0.7%和兩年前同期的1.5%。根據歐盟委員會的估算數據，今年該國的通脹率預計將升至1.1%，到2021年將升至1.4%。

在2019年第三季度，該國的失業率為6.1%，低於去年同期的6.7%，達到17年來的最低水平。從2010年到2018年，葡萄牙的平均失業率為12%左右。預計今年有望進一步降至5.9%，到2021年降至5.6%。

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

這幾種情況，你可能不適合在日本買房｜居外專欄

“我想在日本買房。” 一個念頭背後可能有一萬個契機，理由和動機。或許是在日本旅游後覺得日本房子不錯，永久產權，想要擁有一套連帶土地和房子的不動產；或許是打算讓孩子去日本讀書，有個屬於自己的居所；又或許是看到全球經濟局勢不穩定，想讓自己兜裡的錢不貶值；也可能是周圍朋友推薦，大家都買了，我買一套應該也不虧……

不管出於什麼原因萌生在日本置業的想法，但並非所有人都“適合”在日本買房。為什麼這麼說？難道在日本買房有限制嗎？並非如此，外國人在日本購房並無身份限制，滿18周歲即可。

我說的“不適合在日本買房”，實際上是針對一些對日本房產投資毫無了解，並且固執堅守自己的一套思維理念的投資人。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢？注意了，如果你持以下觀念，可能還要再斟酌斟酌。

1. 過分擔心地震災害

日本是一個島嶼國家，地震和台風時有光顧。很多國內投資人擔心地震會給自己的房產帶來意外損失，人之常情，可以理解，但是你只知其一不知其二。生於斯長於斯的日本人民經過世世代代的智慧和努力，在房屋建築安全方面走到了世界前沿。

1981年，日本修改了建築基准法,新抗震標准要求6級~7級的大規模地震中也不會出現結構性損害。而且在新抗震標准中，除了防止建築物倒塌外，還要注意確保建築物內的安全。另外還有地震保險來加一層保障。

新耐震法實施後，建築的抗震性能更上一層樓。2011年震驚世界的“3·11大地震”中，東京幾乎沒有一棟樓倒塌，舊耐震也接受住了如此大的考驗。天災不可逆，但是人為力量也不可小覷。

當然了，歷史上留下深刻印記的大地震屈指可數，小地震對於構造嚴密的日本建築不足以構成威脅，基本就是“撓癢癢”的存在。所以如果因為擔心黑天鵝事件讓自己的房產受損就舉步不前，因噎廢食，那就再考慮考慮吧。

2. 炒房升值翻倍賺

國內房產在幾十年間的翻倍猛漲讓一部分人嘗到了甜頭，另一部分人眼紅。既然沒有乘上國內的東風，把目光放到海外，說不定東京是下一個北京呢？

對有這種想法的朋友我想說：你的視野突破了國門，很好但還不夠。你也應該回到上世紀90年代看一看，那時候的日本房價怎一個“高”字了得。感受一下當年的豪言壯語：“賣掉東京買下整個美國！”再送你一首歌“全都是泡沫~”

30年後的今天，日本房地產市場經過長時間沉澱才瀝干了泡沫，終於開始逐漸緩慢穩步上漲。所以說當今的日本，已經發展出一個比較成熟穩定的房地產市場，短時期內很難有“過山車”式的波動。帶有淘金色彩的炒房發大財夢，恐怕在日本是很難實現了。

3. 追求10%以上高回報率

在日本投資房產主要是穩定的租金收益，實現海外資產配置，外加小幅度的房產增值。既然達成了這個共識，再來看看租金回報率。以東京為例，公寓的租金回報率平均在4%~6%（扣期間除費用後的實際到手收益）。

很多人看到這個數字就皺眉頭了。與柬埔寨、泰國那些10%以上的高回報相比，東京這個回報率不夠誘人。

首先，泰國、柬埔寨是新開發市場，高回報伴隨著的必然是高風險，法律制度保障以及後期維護都要打很大的問號。如果你不是想投機的冒險家，成熟穩定的市場才是你的選擇之道。

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其次，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200，回報率即4%~6%。如此看來東京都市圈的房子完全符合房產運行良好的國際水准。（國內一線城市租售比在1.5%左右）

而且回報率不能只看比例數值，一般而言郊區的房子比市區的房子收益率高，二手房的收益率比新房收益率高。收益率因區域而異，所以比較相同區域房子的收益率才是關鍵。就算將東京都中心和地方城市的房產收益率相比較，孰高孰低其實也沒有實際參考意義。

4. 瞄准偏遠地區低價房

可能很多人手頭資金並不寬裕，但還是想在日本投資一套房產。不是說日本房價不高嗎，正好手裡有30萬元閑錢，在日本買套房子保值，總比握在手裡安全得多。

其實有這樣的理財規劃已經成功了第一步，但不是故意要潑冷水，30萬元確實只能買到日本較偏遠地區的房子。但如果想用來投資收租，不得不考慮空置風險。因為地方人口流失，租房需求沒有那麼旺盛。

所以回歸到房產投資的核心標准：地段！地段！地段！（重要的事情說三遍）

人口流向教育資源和就業資源好的地方，這是放之四海而皆准的必然趨勢。作為日本的首府，東京占據了日本三分之一以上的人口，GDP占據日本全國70%。不管是經濟實力，還是人口流動，東京都遙遙領先於日本其他城市，也是國際都市中的佼佼者。

自上世紀90年代中期以來，一方面，為了尋求工作機會而湧入東京的年輕人一直在持續增加。另一方面，來東京求學的各地學生也與日俱增，包括很多外國留學生。在東京並不太需要擔心人口老齡化的問題，反而能看到有源源不斷的年輕血液注入進來。

截至2020年2月1日，東京總人口估算為總人口13,953,443人，較上個月增長1,807人，較去年同期增長94,718人。東京的15~60歲的人口占絕大多數，以勞動人口為主。另外，2019年7月日本總務省公布的調查數據顯示，東京圈是日本唯一人口增長的都市圈。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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葡萄牙住宅房地產的供需情況怎麼樣？

需求依舊強勁

國家統計研究所（INE）的數據顯示，2019年前三個季度，葡萄牙房屋交易總額同比增長了4.3%，達到186.5億歐元，交易數量穩定在132,246套。

在2019年前三季度：

現有住房：交易數量同比增長0.3%，達到112,973個住宅單元，而交易額同比增長4.3%，達到150.8億歐元。
新住房：交易量同比下降1.6%，至19,273個住宅單元，而交易額同比增長4.4%，至35.7億歐元。

住房交易數量

——新建住宅；——現有住宅
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

從地區來看，森特羅（Centro）的房屋交易量增幅最大，2019年前三季度同比增長了10.2%，其次是阿連特茹（Alentejo），年增幅為7%。相比之下，阿爾加維（Algarve）、諾特（Norte）和裡斯本的交易量有所下降，分別下跌了8.1%、2.8%和跌2.7%。

在亞速爾群島（Azores Islands）和馬德拉（Madeira）自治區，住房交易量分別增長了14.7%和6.6%。

施工活動激增，但仍遠低於峰值水平

自2002年以來，葡萄牙的施工活動一直呈下降趨勢。實際情況中，根據INE的數據，2014年獲批的新建住宅數量從2007年的65，650套驟降至6，785套，降幅約為90%。從2007年到2014年，獲批的住宅數量年平均降幅達27%。

不過近年來出現了復蘇跡像，年增長率達到兩位數。2015年，獲批的新建住宅數量同比增長了21.8%，達到8,491套，2016年同比增加了36.1%，達到11,558套，2017年同比增加了22.4%，達到14,143套，2018年同比增加了43.2%，達到20,259套。

獲批的新建住宅

數據來源：歐洲中央銀行，葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

住宅竣工方面也出現了類似增長情況，2016年同比增長8.8%，達到7,565套，2017年同比增長13.1%，達到8,553套，2018年同比增長38.2%，達到11,820套。

住房存量

——諾特；——森特羅；——裡斯本大都市區；——阿連特茹；——阿爾加維；——亞速爾群島；——馬德拉群島

數據來源：歐洲中央銀行，葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

2019年前11個月，葡萄牙的獲批住宅數量同比激增18.2%，至21,973套。2019年前11個月，亞速爾群島（33.3%）和馬德拉群島（30.5%）的獲批家庭住房數量比上一年同期增幅最大。裡斯本（29.7%）、阿連特茹（19.8%）、諾特（19.5%）、阿爾加維（12.7%）和森特羅（4.5%）的增長也很強勁。

同樣，2019年前三季度的住房完工量同比大幅增長了17.2%，達到了10，141套。

INE的數據顯示，2018年住宅總量為5,954,548套，相比去年同期略微增長了0.2%。

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

葡萄牙兩大城市撤購房移民買房還需注意什麼？

2月初，葡萄牙國會通過投票，決定暫停首都裡斯本（Lisbon）及第二大城市波爾圖（Porto）的置業投資移民申請。簡單而言，如果中國人有意藉置業投資移民當地，日後只可選擇鄉郊地區的物業，無論升值潛力或出租回報都會有一定折扣。該法案最快於今年底實施，如有意移民到當地，最好趕及法案實施前申請及置業。

葡萄牙的黃金簽證計劃於2012年實施，該計劃接受未持有歐盟護照的外國人士申請，申請人可選擇以50萬歐元買入當地的全新物業；又或者以35萬歐元買入當地樓齡超過30年，而且尚未翻新的二手物業，成功購入物業及通過審查即可移民。

2月初，葡萄牙國會通過投票，決定暫停首都裡斯本及第二大城市波爾圖的置業投資移民申請。（圖片來源：明報新聞網）

裡斯本及波爾圖物業較易出租

該計劃的好處是可以一人申請、三代移民，即申請人只需買入一所物業，其配偶、父母及子女亦可一同移民到當地，亦毋須審查資金來源。移民國外大多要求“坐移民監”，葡萄牙僅要求有意移民者，5年內在當地住滿35日，期滿後即可申請永住權或入籍。

寰宇移民顧問銷售總監劉碧琪（Peggy）表示，葡萄牙深受中國人喜愛，每年有不少人投資裡斯本及波爾圖的物業作移民，因這兩個區域人口稠密，亦為沿海城市，同時又是興旺的旅游區。“當地有較多華人聚集，另外葡萄牙國民多會在首都工作，若物業用作投資會較容易出租。”

全國房價去年炒高逾一成

黃金簽證計劃推出至今已經8年，Peggy表示，是次葡萄牙國會通過法案，是由於兩地的樓價已經上升至當地人難以負擔的水平。根據外媒報道，2019年葡萄牙全國樓價急升13.3%至每平方呎約1458.5元人民幣。裡斯本是全國樓價最昂貴的地方，每平方呎價約2115.2元人民幣。不同城市樓價亦有不同程度升幅，如波爾圖上升16%、塞圖巴爾上升15.6%、布拉干薩上升12.7％。不過最新研究報告顯示，首都裡斯本月入雖為全國最高，但平均工資只有接近7200元人民幣，可見當地人要上車置業並非易事。

移民須通過葡語測試

Peggy續指，“事實上黃金簽證並未全面取消，有意移民者仍可以選擇首都以外的地區，但這些地方多為農村，若要前往就近超市，可能至少需要一小時的車程，可說是相當不便。”一般而言，申請移民到當地需時3個月，如法案在今年年底實施，即有意移民者最遲要於今年6月提交申請。

其他申請條件方面，申請人及共同移民的家屬需要通過葡萄牙語言測試。另外當地移民局亦會檢視申請人的犯罪紀錄，但條件相對寬松，如申請人有少於一年刑期亦可申請移居當地。

小心低價舊樓似危樓

在選購物業時，她建議以50萬歐元買入全新的物業。不過當地部分“新樓”並非全新，一般翻新過的二手物業都可以稱為新樓，投資者最好親身考察。“我不太建議申請人選擇入場門檻較低的二手物業，這些物業大多看似危樓，用以維修的金額非常高。”她表示，曾經有客人買入這類型的二手物業，購入後才發現沒有接駁水電喉管，需要向當地政府申請。結果苦等兩個月才獲得當地政府發出的水電接駁批准通知書，該物業因而有數個月未能出租，可說是得不償失。

她亦不建議申請人在當地敍做按揭，因為需要資產審查，當地銀行會翻譯申請人的收入證明，需時較長。“試過有中國人在當地敍做按揭，結果9個月後才成功批出按揭貸款。”

另外，她建議不要買入超過60萬歐元的物業，因當地設有房產稅，物業持有人每年都要向政府繳交稅項，房價愈貴，稅率愈高。雖然當地樓價較國內大城市低，但亦有各種稅項，當中包括物業交易稅、印花稅、水電燃氣連接費、業主服務費、稅務代表費，各種意想不到的費用也可能產生。

當地與國內大城市一樣，新樓愈建愈細，如在當地以50萬歐元買入今年落成的物業，面積只有約700方呎。相反樓齡較大則呎價愈便宜，如一個位於裡斯本，早於2002年落成單位，其售價為53.5萬歐元，但面積卻過千呎，包含3房兩廁以及一個車位。

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售葡萄牙房源，或致電 400-041-7515 諮詢葡萄牙移民、留學或房產投資的機會。

來源：明報新聞網
責編：Zoe Chan

收租拿身份：低門檻全家移民宜居葡萄牙

提起葡萄牙，大家第一時間總會聯想起甘冽醇香的葡萄美酒，或是美味可口的葡撻。而該國更位於歐洲大陸的西南盡頭，往西岸走，就可以欣賞臨近大西洋壯觀的景色，以及充滿地中海陽光的海灘。而擁有葡萄牙護照的話，便能以歐盟公民的身份移居歐盟成員國，若想享受如此福利，投資約300萬港元即有機會入籍。

寰宇移民顧問資深顧問黃偉康表示，現時客戶主要透過“黃金居留許可計劃”投資移民葡萄牙，所需金額由35萬歐元（約271萬元人民幣）起跳，故大部分顧客都屬中產或以上。

自2012年，葡萄牙政府公布新移民法例，容許非歐盟國家公民在葡萄牙投資至少35萬或至少50萬歐元，便可取得葡萄牙居留權。兩種投資移民的方案，分別是投資50萬歐元房地產（不論樓齡，可包括商鋪），或投資35萬歐元於30年或以上樓齡的舊房產重建項目。以上兩種均要求主申請人年滿18歲，無犯罪紀錄（但可接受刑期不多於一年的犯罪紀錄）及擁有非歐盟國家居民的身份。

而此計劃的一大特色為主申請人可帶同配偶、18歲以下未婚子女、18歲以上未婚並全日制在讀且經濟上依賴父母的子女，以及已退休、經濟上依賴申請人的父母。換言之，一人申請便可帶同三代移民，非常符合經濟效益。

而且申請人幾乎不用“坐移民監”，只需要在首年累積居住滿7天，並且分別在第二至三年累積14天，以及在第四至五年累積14天逗留在當地，加上在5年後通過簡單葡語測試，同時申請永久居民身份及入籍，便可取得護照。

當成功取得永久居民身份後，申請人便可以選擇把物業售出。他稱，按照過往經驗，客戶多選擇在首都裡斯本或大城市波爾圖購入房地產，而一般商鋪的租金回報率更高達5至6%。最新消息：【靴子落地！在裡斯本、波爾圖購房將不能拿葡萄牙黃金簽證】

此外，他提醒，由於投資舊房產重建項目需得到當地政府認可的翻新工程牌照，故需有心理准備等待批核時間較長，甚至要2至3年才可開始放租，而租金回報約4至5%。

黃偉康亦補充，若果申請者對考取獲認可的葡語測試沒有信心，可以在購置物業之後開始准備，便可以有5年時間作充足的准備，而目前為止只有澳門提供相關認可的考試。

申請者獲得葡萄牙護照後，就可以移居至歐盟成員國，如德國及法國等。護照持有人可選擇於這些國家定居、工作，以及享有歐盟公民的學費優惠。

港媽Like生活指數低

剛於去年12月移民當地的中國香港人Nars表示，自己早在2015年初次到葡萄牙視察環境，已經覺得當地各方面生活條件不俗，只是經濟比較低迷。

她坦言，過往曾考慮移民澳洲，正想透過工作移民之際，當地突然收緊相關條例，故申請便被拒絕。其後，又因有親戚居於英國，故曾考慮移民倫敦，但最後因脫歐及高稅率等不穩定因素打消念頭。與大部分人一樣，她起初曾考慮透過“黃金居留許可計劃”移居，但經過無數的資料搜集，她最終選擇透過被動收入的方式獲得簽證。目前，她更開設馬介休絮語的專頁，從事移民中介工作。

她認為，葡萄牙生活指數較其他歐洲國家低，而且天氣非常好，當地人亦非常禮貌及友善。走上街頭，縱使大家不相識，也會互相問好及打招呼。唯一須注意的是當地人生活節奏較慢，若太急速反而顯得不禮貌。

雖然她明言，當地華人不多，但不少英國及法國人均會選擇在葡萄牙退休，是一個理想的居住地。她更鼓勵有意移民者不用懼怕適應新生活，反而可以在這裡嘗試另一種生活方式。

不少人或會擔心當地治安問題，她卻表示葡萄牙一直穩居全球和平指數排名頭五位，而今年更位居三甲。她續指，在她現時居住的裡斯本，晚上也非常熱鬧，即使一個女生夜歸，亦不需擔心人身安全問題。談及教育，意想不到的是，當地人非常重視階級觀念，與香港類近，亦渴望望子成龍，故強調精英制度。

當地人英語流通，到超級市場購買雜貨已能以英語溝通。當地人除母語及英語外，更會學習一門外語如法語或西班牙語等。現時，她的孩子就讀英式的國際學校，方便將來銜接大學，而當地最優秀的國際學校學費只需一萬多港元一個月，收費相對香港的相宜。

去年樓市成交量增16%

根據歐盟委員會數據，葡萄牙2018年經濟增長2.2%，預計今年將增長1.8%，2020年增長1.7%。

在經濟增長以及移民政策的推動下，葡萄牙房價亦持續上漲。從Instituto Nacional de Estatistica的數據顯示，2018年葡萄牙房屋交易總數量比2017年同期增長16.6%，達到178,691套。截至2019年首季，葡萄牙的認可住宅許可證數量比去年同期增長接近28%，達到5,887套，2018年全年則增長約40%。

市場預期葡萄牙今年房地產市場將保持活躍，穆迪投資者服務公司更預計至2020年，房價期間將上漲7至8%。另外，市場預計裡斯本租金收益回報達5.45%。

根據居外網顯示，一個位於裡斯本格拉薩（Graça）的四室復式公寓，面積約142平方米，只需約¥ 462萬（點擊圖片了解更多房源信息）。

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來源：東網
責編：Zoe Chan

葡萄牙“黃金簽證”受中國買家熱捧里斯本豪宅價格看漲

有分析指出，葡萄牙首都里斯本近些年房價的上升與該國成功實行“黃金簽證”計劃有直接聯系，而來自中國的投資者是該計劃的主要參加者。

據澳大利亞媒體《澳大利亞人報》2019年5月26日報道，根據全球房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）最新公布的一份調查報告顯示，在外國買家的推動下，葡萄牙首都里斯本的豪宅價格自從2012年該國政府推出旨在吸引國外投資的“黃金簽證”計劃後便一路走高，其中2018年其每方米均價同比上漲了近7%。

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報道稱，從葡萄牙政府公布的數據來看，該國開展的“黃金簽證”計劃近些年開展得相對順利，截至今年3月，該國政府已累計向海外投資者共發放近7,300本簽證，該簽證為這些投資者提供了居住權以及高額收稅優惠保障，而申請者中絕大多數人是通過購置價格50萬歐元及以上房產的方式獲得該簽證的。

萊坊方面則表示，里斯本近些年多個地區的房價因外國財富的大量湧入和該國國內對優質住宅的旺盛需求而上漲，以該市自由大道周邊老城區的社區為例，其每平方米價格已經達到1.08萬歐元，而一些充滿時尚氣息或是位於繁華市區的社區，其每平方米均價也能達到1萬歐元左右。

另一方面，中國公民則是該國政府“黃金簽證”計劃中的最大投資群體，在取得該簽證的全部申請者中的占比超過50%，對此萊坊方面則表示，穩健的經濟基本面、可負擔的住宅價格以及低廉的生活成本等因素，使里斯本成為國際投資者、開放商以及游客的首選目的地。

此外，國際會計事務所普華永道（PwC）則將里斯本評為2019年歐洲最佳投資地。

據了解，歐洲地區如希腊、葡萄牙、西班牙等小國都曾經歷過2008年全球經濟危機重創，為了加速其國內經濟復蘇，這些國家便隨後相繼頒布“黃金簽證”計劃以吸引外資。對此歐盟與美國均表示過擔憂，前者擔心這種“花錢買簽證”的行為會威脅歐洲地區整體安全，後者則擔心外國投資會增強外國在該地區的地緣政治影響力。

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來源：多維新聞網
責編：Zoe Chan