2017年最合适买房的美国20个城市 亚特兰大榜上有名 | 美国

美国哪个州房子便宜?如果你在今年打算置业安家,美国哪些城市的房地产市场在可负担性和投资增长方面是好的选择呢?(亚特兰大地图

据福布斯报导,谈到房地产风险和收入之间的权衡,美国南部城市和一些东北部大城市看起来似乎是不错的选择。无论你是安家置业还是选择出租物业,这些城市房地产投资在可负担能力和收入增长上具有优势。
 
为了找出今年住房投资拥有最大收益的美国城市,福布斯与北卡地方市场监测公司(Local Market Monitor)合作,追踪了300多个美国住房市场。对于每个地产市场,该公司CEO Ingo Wizner对住房指标和更广泛增长趋势进行分析,最终列出20个值得在2017年或以后进行投资的房地产市场。
 
Winzer说:“如果你打算通过购买房屋或购买租赁房产进行投资,这些都是非常好的市场。”“这些是你可以投资的市场,可能会得到一个好的投资机会,不会承担特别的风险。”
 
一、佛州
 
阳光州佛罗里达有四个城市上榜,比其他州都多,且这四个城市都在前10名,其中杰克逊维尔排名第2,奥兰多位于第3,西棕榈滩排名第5,坦帕排名第 7。
 
Winzer表示,佛罗里达的持续实力是榜单上的最大惊喜。 该州在危机期间,房市受到很大冲击。2015年,该州7个地产市场被低估了20%以上,但是目前新建房屋的限制和就业增长提高了现有住房的价值。
 
 
在这份名单上,德州达拉斯位居第一。达拉斯平均房价为233,000美元,这一数字比去年同期增长3.9%,与该城市历史平均水平相比,下降了3%。地方市场监测公司预测,到2020年,该市房价将上升31%,部分原因是过去一年的就业增长3.9%,人口增长6.2%。

除达拉斯外,德州还有两个城市上榜,仅次于佛州。其中沃斯堡(Forth Wor)排名第 9,圣安东尼奥排名第20。

德州没有像其他州那样遭受经济衰退和住房危机冲击,意味着房地产市场恢复更快;德州就业增长也超过其他州和地区。

2015年,除佛州外,德州拥有的就业机会和经济适用住房导致更多人从其他州搬到德州。奥斯汀排入了2016年榜单,2017只是进入前30名,因该市房价与一年前相比有点高估。

三、波士顿

无论在2017年榜单,还是过去其他年份,加利福尼亚的旧金山和洛杉矶,以及东海岸大城市如纽约和华盛顿特区等均不会上榜,主要原因是这些城市房价昂贵,不是投资首选。

波士顿例外,在今年榜单排名第16。波士顿平均房价为371,000美元,被低估2%,而地方市场监测公司预计,到2020年,该市房价将上涨20%。

美国劳工部预测,在2014年和2024年之间,波士顿的主要产业医疗保健将成为该州最大的就业增长引擎。波士顿房市略有低估,以及适度的人口增长均会导致房价上涨。

此外,波士顿2.7%的人口增长率迄今为止仍处于增长率最低的名单中。

四、值得注意的新入榜城市

在今年的榜单中,有一半是2016年未能上榜的城市,包括排名19的凤凰城,排名18的亚特兰大和和排名20的俄州哥伦布。

Winzer表示,如果他在这些市场上进行住房投资,会选择哥伦布。他说,没有那么多人在哥伦布投资房地产,这就是为什么在那里买房,花原本房价25%的钱就可以买到。他说:“你可以在一个其他人没有注意的地方做一个很好的投资。事实上,这可能是你做出的最好投资。”

五、以下是20个最值得地产投资的城市

1、达拉斯,德州

  • 人口:4,604,097
  • 未来三年人口增长率:6.2%
  • 平均房价:233,000(美元,下同)

2、杰克逊维尔(Jacksonville),佛州

  • 人口:1,419,127
  • 未来三年人口增长率:5.1%
  • 平均房价:225,000

3、奥兰多,佛州

  • 人口:2,321,418
  • 未来三年人口增长率:7.2%
  • 平均房价:219,000

4、西雅图,华盛顿州

  • 人口:2,839,550
  • 未来三年人口增长率:5.4%
  • 平均房价:416,000

5、西棕榈滩,佛州

  • 人口:1,392,710
  • 未来三年人口增长率:4.7%
  • 平均房价:313,000

6、盐湖城,犹他州

  • 人口:1,153,340
  • 未来三年人口增长率:4.1%

7、坦帕-圣彼得堡,佛州

  • 人口:2,915,582
  • 未来三年人口增长率:4.5%

8、纳什维尔,田纳西州

  • 人口:1,792,647
  • 未来三年人口增长率:6.0%
  • 平均房价:249,000

9、沃斯堡,德州

  • 人口:2,350,233
  • 未来三年人口增长率:5.2%
  • 平均房价:206,000

10、大急流城,密西根州

  • 人口:1,027,703
  • 未来三年人口增长率:3.2%

11、沙加缅度,加州

  • 人口:2,244,397
  • 未来三年人口增长率:3.6%
  • 平均房价:291,000

12、夏洛特,北卡

  • 人口:2,380,314
  • 未来三年人口增长率:5.7%
  • 平均房价:235,000

13、罗利,北卡

  • 人口:1,242,974
  • 未来三年人口增长率:7.1%
  • 平均房价:254,000

14、圣地亚哥,加州

  • 人口:3,263,431
  • 未来三年人口增长率:3.6%
  • 平均房价:436,000

15、拉斯维加斯,内华达州

  • 人口:2,069,681
  • 未来三年人口增长率:5.8%
  • 平均房价:200,000

16、波士顿,马萨诸塞州

  • 人口:1,966,530
  • 未来三年人口增长率:2.7%
  • 平均房价:371,000

17、哥伦布,俄亥俄州

  • 人口:1,994,536
  • 未来三年人口增长率:3.9%
  • 平均房价:207,000

18、亚特兰大,乔治亚州

  • 人口:5,614,323
  • 未来三年人口增长率:4.7%
  • 平均房价:213,000

19、凤凰城,亚利桑那州

  • 人口:4,489,109
  • 未来三年人口增长率:5.7%
  • 平均房价:243,000

20、圣安东尼,德州

  • 人口:2,328,652
  • 未来三年人口增长率:6.5%
  • 平均房价:210,000

(据宝吉)

美国买房最合算的10个“冷门”州 | 美国

美国哪个州房子便宜美国哪里买房最合算?全美住房市场今年仍将继续攀升。美国房产公司Redfin预计房价在2015年大幅增长之后,今年升幅也许只有去年的一半,房子上市时间延长。

根据抵押贷款新闻网HousingWire.com的这些信息,买主在找房和贷款方面都有更多选择,也有更多时间做出明智决定。

但在住房市场上,位置总是关键,买房开支各州相差很大。要在2016年找到可以为买主提供最佳交易的州,银行利率网(GOBankingRates)调查之后,根据包括负担水平和投资回报在内的五大关键因素为各州排名。

五大因素如下:住房负担是按照中位数房价同中位数家庭收入的比例计算;同样住房的租金和买价比例;每年房屋价值变化,价值上升显示为精明投资;一州平均抵押贷款年利率;一州地税。

今春美国买房最合算的10个“冷门”州如下:

印第安纳(排名第十)

  • 地税:0.86%
  • 平均抵押贷款年利率:4.14%
  • 中位数上市房价: $129,900

在今春买房最合算的州当中,排在第十名的是印第安纳。该州中位数上市房价只有12.99万美元,尽管中位数家庭年收入只有48,060美元,仍然能买得起住房。加上地税低,该州买房比租房划算。

美国房价跟人口是有一定关系的,如果人门口特别少,市场不活跃的城市,房价自然低,配套不如大一些城市的好,涨幅也不高。所以建议想买便宜房子,可以考虑选择休斯顿!房价基本在30万美金左右,还是大别墅,好租好卖好学区,自住投资两相宜!

佛罗里达(排名第九)

  • 地税: 1.06%
  • 平均抵押贷款年利率: 4.04%
  • 中位数上市房价: $249,900

该州居民仍然可以找到负担较轻的房子。该州房屋价值去年上升,投资住房的佛罗里达居民因此可以积累净值。

南达科他(排名第八)

  • 地税: 1.32%
  • 平均抵押贷款年利率: 4.12%
  • 中位数上市房价: $192,900

南达科他州买主看到房价上升,但仍然可以承受。该州房价去年上升13%,屋主净值平均增加1.9万美元。

爱荷华(排名第七)

  • 地税: 1.49%
  • 平均抵押贷款年利率: 3.93%
  • 中位数上市房价: $145,900

爱荷华州地税高于多数州,为中位数上市房价的买主每个月增加181美元开支。但买主仍然看到买房比租房负担轻,因为房价相对便宜,抵押贷款利率低。

堪萨斯(排名第六)

  • 地税: 1.39%
  • 平均抵押贷款年利率: 3.96%
  • 中位数上市房价: $148,000

堪萨斯房价和中位数家庭收入相比,该州买主负担较轻。由于该州房价仅相当于中位数家庭收入53,444美元的2.77倍,堪萨斯也是全美买房负担最轻的州之一。

田纳西(排名第五)

  • 地税: 0.75%
  • 平均抵押贷款年利率: 3.97%
  • 中位数上市房价: $169,900

田纳西房价低,当地居民很容易实现有房梦,尤其是因为买房比租房更划算。地税和抵押贷款利率都低也意味着田纳西买主可以减少住房开支。

密苏里(排名第四)

  • 地税: 1.02%
  • 平均抵押贷款年利率: 3.96%
  • 中位数上市房价: $139,900

密苏里买主可以很容易地存钱买房,因为该州房价低,收入又高于平均水平。中位数上市房价仅相当于中位数家庭年收入的2.5倍。抵押贷款利率低也减轻买主的负担。

阿肯色(排名第三)

  • 地税: 0.62%
  • 平均抵押贷款年利率: 3.97%
  • 中位数上市房价: $149,900

尽管阿肯色有着全美最低的中位数家庭年收入–44,922美元,低房价保证当地人可以实现拥有住房的美国梦。阿肯色居民今春买房也可以享受抵押贷款利率低的好处。房价低加上地税低,

普通屋主的每月住房开支中仅仅需要77美元用于地税。

科罗拉多(排名第二)

  • 地税: 0.61%
  • 平均抵押贷款年利率: 4.09%
  • 中位数上市房价: $350,000

由于房价较高,科罗拉多买主需要仔细衡量这项大笔投资的开支,以保证能负担。在许多情况下,租房要比买房划算。但是,科罗拉多房屋价值在2015年增长最多,平均2.96万美元,具有很快累计净值的潜力。地税低也让住房开支更容易管理。

缅因(排名第一)

  • 地税: 1.28%
  • 平均抵押贷款年利率: 3.95%
  • 中位数上市房价: $199,900

由于缅因州房屋价值大幅上升(2015年平均增值$23,100),现在是买主投资地产的好时机–既可利用净值增长,也可避免被竞价挤出市场。该州房价仍比较低,加之抵押贷款利率低于平均水平,买房要比租房合算。

(互联网综合整理)

中低价房仍抢手 华人购屋热度不减 | 美国

无论房产市场如何变动,华人购房热潮几乎从不消退,多位地产经纪人7月6日指出,虽然购买500万元至1000万元丶甚至更高价位房屋的买家人数,因种种原因大幅减少,中低档房源的购买力却直线上升,“限制中国居民汇款,促使中产家庭涌来买房”。

纽约地产经纪人潘琳表示,“原本看好高价屋的买家,转而买中低价位的房子,呈现高价屋打折扣丶低价位物业抢着要的态势。”她的客户中,现金买家占绝大多数,“华人还是买房的主力军,置业购房华人传统,不吃饭丶不旅游都要省钱买房,对於中国客户而言,在美国买房更是抗通货膨胀的投资方式”。虽然高档房屋交易量减少,但反而造成争购中低档房屋现象。

“前段时间传闻从中国汇钱来美国难度加大,反让我们忙得不可开交。”任寰国际置业集团合夥人任寰表示,纽约市房地产市场与全球政治丶经济局势关系密切,中国对大富豪控制和石油降价等,都导致高端房市下滑,中国中产阶级则受中国投资渠道限制,担心把钱留在中国不安全,投入股市也怕风险大等,反而下定决心在汇钱还未被禁时,赶紧把钱拿来美国买房,“花100万元至200万元在曼哈顿买房投资的客户,从今年开始就没断过”。她指出,近千万元的高档房屋销售量下降,导致原本卖一套房就能获得的佣金,现在要卖六丶七套房才能赚到,但市场仍欣欣向荣。

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买房是华人所需,高档房买家现在已转向中低价位房屋下手
买房是华人所需,高档房买家现在已转向中低价位房屋下手

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房地产公司Douglas Elliman纽约豪宅投资经纪人姜颖(Julia Jiang)说,虽然高端房源的买家中,华人不是太多,“但现金买家照样不乏华人,曼哈顿豪宅买家也很多,全世界的热钱都想来这里投资”。

她指出,曼哈顿房产市场也存在买家不急丶声称不降价就不买的现象,但往往过了一周,顾客回来想一分钱都不讲价买下公寓,却发现公寓已经卖出,“卖家永远不愁卖,房产市场还是非常健康稳健,交易数很多”。

(据世界日报)

中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲

中国买家又豪掷千金!继悉尼、墨尔本后,又将房地产战场转移到昆州!

继悉尼、墨尔本后,昆州的房地产市场又即将被中国买家攻陷!近日,中国买家成群结队地前往昆州豪掷千金!

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中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲
(图片来源:Domain)

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据Domain报道,Kollosche Prestige的房产经纪人Jordan Williams表示,由于前段时间的外商投资审查,中国买家确实“沉寂”了一阵,但是在最近两周,他们又回来啦!而且“来势汹汹”!

中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲
(图片来源:Domain)

为了限制中国买家在内的海外投资者澳洲政府不仅对海外买家征收额外的附加税,而且对空置6个月及以上的房产征收房屋空置税。但是在“消化”了一段时间后,中国买家开始接受了新的“政策常态”,重新恢复了他们的买房热情。

中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲
(图片来源:Domain)

上周,一位中国买家豪掷$700万现金买下了Calamvale的一处房产,刷新了该地区的成交记录。除此之外,Cronin Island的一处海滨别墅也以$695万成交。那么,中国买家将对昆州的房产市场造成怎样的影响?我们拭目以待。

相关资讯:中国开发商在悉尼房地产市场表现活跃

(据今日悉尼)

美国买房遇麻烦怎麽办?诀窍全在这里 | 美国

买房可以说是人生的一件大事,过程也极其复杂,会遇到各种各样的变故,不可能按照事先的计划进行,经常会让购房者头痛。

《侨报》近日刊登的“在美国买房遇麻烦怎麽办 诀窍全在这里”一文,总结了购买住房过程中遇到的一些典型问题,对於有意购房者或许有所借鉴。

信用评分低於预期

现在在美国获得抵押贷款变得越来越容易,但还需要至少760的信用评分,才能获得最优惠的利率

如何处理:如果分数过低,低於预期很多,有可能是信用报告出现错误,或者身份被盗。可以到网站annualcreditreport.com查看。

抵押贷款申请被拒

即使有了良好的信用评分,但如果放款人看不到贷款申请者有良好的债务与收入比率,或银行帐户文件,也可能会让他们拒绝贷款申请。

如何处理:提前准备必要的文件,同时可以多选择几个贷款人。如果这样仍然被拒,可能需要花费一些时间修覆信用评分,或另寻价格较低的房屋。

与家人关系紧张

据最近LendingHome的调查显示,在购房过程中,有3/5的千禧一代和X世代(1966-1980年出生的人)与另一半因意见不合,产生摩擦。

如果要避免因购房给家人带来的压力使家庭关系紧张。最好能在开始找房子之前,就对关键问题进行详细讨论,并切记夫妻要齐心协力,家庭和睦最重要。

找不到喜欢的房子

目前美国住房销售迅速,对於那些要买过渡房或准备立即搬入的购房者,购房较困难。

如何处理:最好不要操之过急,有时等待好过後悔。可以尽量多找房源,并事先做好房贷预批,以便在看到喜欢的房子时能及时提供贷款。

在出价时失利

在库存紧张的情况下,一个性价比不错的住宅往往会引来多个买家。

如何处理:尽量不要被情绪引导,做出不理智的消费。提前做好预算,并了解其中的浮动空间,同时坚守这个价钱。

抵押贷款文书难以完成

即使已获得预先批准,贷方在整个过程中还会要求提供更多的文件和其他材料。

如何处理:提前准备,以便快速提供所需文件。同时要为贷款人提出的另外要求做好情绪准备。

估价低於报价

在昂贵的住房市场,这种估价低於报价的事正变得越来越普遍。

如何处理:找当地的评估人员寻求帮助。如果估价依然很低,那麽需要仔细考虑是否修改报价,因为房屋的价值不尽如人愿。

产权不清

如果某房产有留置权,或卖方以外的其他人提出拥有所有权时,可以直接与产权代理人沟通,了解如何解决出现的问题。同时最好购买产权保险,以涵盖产权代理人错过的问题。

卖家要退出

有时卖家会在感情上难以割舍居住了很久的房子,或者想卖更高的价钱,因此改变主意。对於这一点,各州法律不尽相同,但在大多数州,作为买方没有太多的追索权。但卖方通常需要支付购房者与交易相关的所有费用或其他费用。

抵押贷款利率上涨

如果贷款期间利率上升,就意味着每月需要多付出还款数额。

对於这点,大多数贷款人向借款人提供30天的免费锁定。如果你认为某一利率比较合理,最好锁定它以防止发生变化。

银行改主意

按揭批准是根据购房者在申请时提供的信息。在提交申请之後和结束之前,如果购房者信用评分或工作情况发生变化,银行可能会毁约。

建议购房者获得预先批准後,不要开任何新的信用账户,并告知贷款人任何潜在的工作变更。

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建议购房者在购房前需要仔细阅读检查文件,同时考虑购买房屋保修险
建议购房者在购房前需要仔细阅读检查文件,同时考虑购买房屋保修险

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检查过程中发现问题

每次房屋检查都会发现一些问题,但如果出现维修成本很高的,或以前未发现的问题,例如基础或屋顶的问题,会令人不安。

如何处理:与卖家重新谈判,考虑是否愿意降低价格,以便可以根据购房者的承受范围进行修缮,或者自己动手可以解决的问题。如果对於这些关键问题,双方无法达成妥协,就要权衡好利弊。

验房不顺利

在最後对房屋进行验收时,可以通过检查了解到此前提出的问题是否都已解决。所以,最好尽早安排最後的验房,以确保有时间处理任何潜在的问题。因有时会发现新的问题,或发现谈妥的修复不符合要求,尽早验房,可以及时处理。

入住後发现新问题

大多数州都有法律规定买方“按原样”接受财产。除非卖家是有意欺骗,否则房屋的任何问题都需要购房者自己负责。

因此,建议购房者在购房前需要仔细阅读检查文件。同时考虑购买房屋保修险,它可以保证在居住的第一年或两年内进行一些维修的花费。如果能建立一个紧急基金就更好了,在房子万一出现问题时,可以拨出资金来支付需要解决的意外维护问题。子万一出现问题时,可以拨出资金来支付需要解决的意外维护问题。

(据新唐人)

值得收藏!加拿大政府给买房人的贴士 | 加拿大

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完善便民的加拿大政府网站提供了各式各样的信息,其中也不乏一些关于房产的知识和提醒,让人们能够理解在房屋买卖过程中自己所拥有的权力和义务,对一些陷阱加以防范,同时也提醒了人们房屋交易前后的一些注意事项。由于是政府官方内容,非常值得一看,尤其是对于不太明白加拿大房产买卖流程的首次购房者。

加拿大购房

Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)为人们提供了买房指导,有序的流程讲解无疑理清了大家对于买房步骤的疑惑,也有效帮助人们确定自己所需,更快买到所心仪的房屋。

除了CMHC的详细内容,Service Canada也列举了几条简单的步骤和注意事项:

  1. 确定自己已经做好买房准备
  • 对自己的经济状况进行评估
  • 计算可承受的购房开销
  • 选择在购房过程中保驾护航的专业人士
  1. 挑选合适自己的House或者Condo
  • 评估自己当前的住房需求,缩小最合适自己的房屋类型和区域地点范围
  • 对于那些符合要求的House或者Condo进行调查,了解大致价格和房屋状态
  1. 购买House或者Condo
  • 确定好心仪房屋后需要下Offer,这是房屋交易中至关重要的一步。Offer中的各项条款体现了作为买家的购买要求,包括交接日期、价格等重要细节条款,如果卖方同意并在这份合约上签字,那么这笔买卖就算完成了一大步。

这也是为什么在加拿大需要专业的房产经纪帮助买卖了,优秀的地产经纪会对房屋进行把关,对合约条款有很深的了解和认识,并将价格定在最优最合适的价位,从而在交易的谈判桌上占有主导性。

  • 在Closing Day交接日处理好房屋产权的问题,确保房屋产权到手。
  1. 履行你作为新屋主的义务
  • 清楚你在财务上的责任
  • 维护和修理你的房屋

贷款保险

贷款保险对于许多新移民来说显得有些陌生,初来乍到加拿大的移民或留学生由于贷款记录的缺失或其他原因,多数需要首付付清房价的35%,高比例的首付变相对银行和贷款机构证明了你的还款能力,因此很多买家不需要交付贷款保险

但你的购房首付少于20%,贷款额度高于80%时,银行和贷款机构一般会要求你想CMHC购买房屋贷款保险。万一你付不起房贷,贷款公司收回并出售你的房屋人不能得到全部贷款额的补偿时,CMHC将会支付贷款公司的损失。通过这种方式,只要你收入符合要求,贷款公司有可能同意贷款最高95%给你。

维护你的家

来了加拿大后对于房屋和家有了新的认识,家里的一些修修补补都得自己干,因为这里的人工实在太贵,维修本身零件工具都不昂贵,可以一加上人工想想还不如自己干呢。因此,在这里对于房屋和家的珍惜度更高,了解也更透彻。

如果按季对房屋进行检修会让房屋各部件、电器等等的使用寿命延长,小补小修能为自己省下更多的房屋费用。

Service Canada也为我们提供了一个根据不同季节而调整的维修Checklist,根据这个清单,定期对自己的房屋进行保养和维修,相信不仅能保障人身安全,也能将房屋变得最优化。

翻新你的家

加拿大政府还提供了帮助装修方案和服务。如果你想升级你的房子或公寓,提供方案,补助和激励机制包括以下内容:

1. GST/HST新房退税计划(GST/HST New Housing Rebate program)可以返还部分用于支付装修、翻新或首次购房的GST/HST。

2. 能源效率部门(Office of Energy Efficiency)能够提供能源和污染减排的升级。补助和奖励措施将帮助您从使用更少的能源,切换到使用可再生能源,并减少家庭和公共道路上的垃圾量。

适应你的新家

1. 加拿大内的不同省份各提供有关房屋购买及装修翻新的方案和服务,也有相关退税、补助等信息,可自行根据个人及房屋情况查询相关信息

2. 当你住进新家后切记更换地址。

新移民的住房支持

作为一个移民大国,新移民买房比例很高,甚至有报告称首次购房者已经占市场比例的四成,因此加拿大政府也非常乐意和有必要给新移民一些支持和资源。

CMHC的下列四个链接相信能为新移民提供不少实用信息:

  1. 选择一个落脚的城市
  2. 在加拿大租房
  3. 在加拿大买房
  4. 在加拿大维修保养房屋

省下钱来购房

听到这个topic相信大家都很兴奋,省钱的办法人人都想知道。在加拿大有许多联邦计划可以帮你省出钱来付房款首付:

1. 免税储蓄帐户(TFSA—tax-free savings account)是一种投资工具,储蓄或投资所产生的收益不仅在计划内时无需上税,而且在取用时也不必补税。另外,TFSA帐户的取款和收益不会影响任何政府福利。

2. 购房者计划(HBP—Home Buyers’ Plan)允许符合条件的个人,可以从他们的注册退休储蓄账户(registered retirement savings plans)中免税提款,使用于购置或建造一所符合规定的房屋。

想要在加拿大购房置业并不麻烦,这里不仅提供了政府平台让人们清楚认知到房屋买卖交易的过程以及其中的权利和义务。此外,加拿大房地产市场中的各项环节包括地产经纪、律师、贷款经纪等等的持牌专业性人才,也为买卖增加了保障。Jackie希望通过以上的内容,从权威政府机构的角度让大家获得更多实用信息。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

多伦多买房六大步 | 加拿大

中国人心中对于“家”的观念根深蒂固,无论在天南地北也往往都会把“安家”放在首位。很多新移民来到加拿大不久,条件一允许便会动起买房的念头,感觉只有拥有一个自己的房子才能有家的感觉,才能真正感受到安心和保障。

如今,由于越来越多的中国人将投资眼光集中在了加拿大多伦多、温哥华等几个主要城市,使之更是备受关注。各项数据以及我的切身感受都直观反映出了中国人的强大购买力,在加拿大房地产中的投资金额和数量都逐年增长,其增长势头更是有增无减。

为了让大家了解多伦多房地产市场,和更深层的理解在加拿大买房的过程,今天就带大家近距离体验一回加拿大买房的流程。

多伦多买房与在加拿大其他城市买房过程一样,主要有六个步骤:

1、确定买房的目的和预算

  • 买房目的
  • 投资——要着重回报,分析各个区域以及各种房型的投资回报比明确自己投资方式是租住还是升值后出售。

选择一个心仪、回报稳定的区域后也要了解区域内住户的人口比例,家庭人数和收入情况。这样做的目的是尽量迎合当地社区人口组成群体对房屋需求的实际情况,也是为了以后出售时面向的需求客户更大一些,好让房屋今后可以尽快出租也可以顺利高价格卖出

  • 自住——要考虑家庭成员各个需求,有孩子的家庭要考虑校区的问题,有老人的家庭要考虑到看病就医的问题。

每种家庭对房屋的需求不一样,有些人更爱Condo公寓的便捷和现代,有些人更喜欢House的私密和宽阔。要是还是SOHO一族的话,那也要把自己工作的需求考虑进去,让自己的家更适合兼顾工作和自住的要求。

考虑好买房的需求和目的之后,就不会在茫茫“房”海里迷失自己。

  • 买房预算: 

了解自己的财政状况,根据自己的实际情况决定自己想要买什么价位的房产,是否能够承受这个价位的房子开销。

开销不仅要包括每年的地税、水电费还要考虑房屋保养和养护费用。清楚这些总体开销以后是根据自己能力选择是一次付清还是贷款。如果是贷款还要明确能够支付多少首付,每月房贷又能偿还多少。

加拿大的银行和贷款机构都可以办理贷款预批申请(Pre-approved mortgage),这项服务可以让您在买房前知道银行和贷款机构能够给你提供什么条件和利率,平且根据您的个人情况能够得到多少额度的贷款。更好的是免费提供的这个预批的率一般可以保留90~120天。有了这个贷款预估,您就能心中有数,了解自己的信用记录和真正能够负担的房屋价位。

很多新移民因为信用记录不够完善,需要支付35%首付。通常在多伦多建议首付都要达到20%,收入和信用极好的人也能获得低于20%的首付。如果首付过低往往还需要您购买保险。

2、挑选优秀的房产经纪,开始看房挑房

找到适合自己需求的经纪是买房之路上重要的一个关键。加拿大的房产经纪都是经过正规培训及考核的,一个优秀的经纪不仅了解买卖中的基本法律法规,土地的管理制度,房屋转让继承等各种手续,熟知行业操作规范这些 大项,更是要懂得建筑的构造,房屋贷款的手续,有发现房屋的买点的经验。知道这些还远远不够,买卖过程中销售的能力非常重要,好的房产经纪能在买房谈判中 给买家省下不小的开销。

找一个大公司旗下 的品牌经纪当然是保障更高一层,这些正规的公司淘汰制下存活下来的经纪都是业内的佼佼者,凭着一身的多年经验必能为您买房助一臂之力。根据买家的要求经纪 还可以通过地产局的数据资料网站看到一般买家获取不到的房产信息,也能通过经纪的合理安排一次看多个房产,这样不仅节约了买家的时间还能从经纪专业的角度 了解到更多实用信息。

确定自己的经纪以后,为了给买家和经纪提供交易保障,双方要签订委托代理协议。如果有效期为三个月,那么买家在三个月内的交易都要通过这个经纪完成。买房过程中不用支付买房经纪费用,因为在交易成功后卖方会同时支付买房和买房经纪的所有佣金费用。

  • 确定社区

 找好经纪后要和经纪详细交谈自己对于所买房屋的要求和买房需要,经纪通常在这个时候都会给您一些合适的社区建议,比如买学区、买升值还是买养老等等。在这个过程中您就要开始决定房屋的社区范围了,因为买房不能像撒网捕鱼一般无头绪,一定要瞄准目标准确出击。只有确定好自己想要的社区才能开始进入有目的的看房过程中。

  • 看房选房

了解好自己的财政状况、挑选到合适的房产经纪后便可以进入“忐忑”“兴奋”的看房过程了,因为挑选的房子很可能马上就成为自己的家了。

经纪会通过您的要求为您筛选房源,找到合适您价位的房子,并且经纪会根据您的时间预约看房,他们所做的工作不但省去了您大量的时间,更是提供了更多的房源信息。好的经济拥有长时间的经验累积,在第一次筛选中就能为您初步审核房屋所在社区的好坏、房屋的年龄价格适合与否、周边是否有诸如高压电塔之类的建筑等。经过优秀的经纪筛选后的房屋才可能更精准的切合实际要求和升值需要。

房屋的地段往往都是最主要的因素,如果交通便利,生活周边设施齐全,更有好的学校在旁那么这地段通常会比较热门,当然考虑这些也还不够还要进一步考虑到人文和自然环境,了解周边治安情况,再实际结合自己的买房需要和目的。再要参考自己挑选信任的经纪所提供的建设性意见,好的经纪经过无数次的交易已经获得了相当的经验,他们能够准确的告诉您房子哪里是好的买点哪里又有些不足,经过综合评定您才能准确做出判断。

很多冲动型买家一见自己喜欢的房子装潢和摆设就开始盲目冲动,房子的美观固然重要,但是为了省去将来不必要的麻烦还是要谨慎小心一些,要多注意“大局”,比如房型实用性、房子布局、车库大小结构、地下室的装修程度、建筑材料的环保、建筑主结构的牢固、水管的老化程度、室内装潢的档次和用料等等。虽然之后会有验房师专业检查,但早期就能自己发现问题的话也能省不少烦心事。碰到冲动的消费者这时候一个对建筑有一定了解的好经纪会本着顾客之上的角度冷静的分析,给买家提供切实的经验之谈,分析其中的利弊也能给买家在开始订房时一个良好的参考价值。

不难看出,整个看房选房的过程中,不但买家需要保持头脑清晰、不骄不躁、善于发现房屋的优势劣势,更是要买房经纪承担起辅助买家不买“吃亏”房的关键。初来的新移民大多不熟悉当地社区环境,也不知道加拿大买房与国内的不同,这个时候找对经纪至关重要,最好能够找到一个诚实可靠、沟通技能优异、对房屋各方面了解、融入当地社会多年的经纪,这样不论您接触到的卖家是国人还是本地人都能得心应对,而且能在买卖中能够提供切实建议从而让交易变得简单完美

3、挑好房子接下来便是谈判价格和签订合同的时候了

  • 谈判价格

很多人都认为这个环节是最激动人心的时候,这一个过程不但影响到您能否顺利买到这个房屋,更关系到您是以什么样的价格买到。

这个环节通常由买方开始,买方要根据房屋周边以往出售买卖的价格,房屋本身的条件以及社区的普遍价位来制定。这个价格伴随着其他一系列买方意愿的条件一并发去卖家手中。这个价格怎么订,条件怎么开都不是你我能随便决定的,这个要长期的市场经验来决定。这个时候您找的经纪又有大用处了,从业的专业经纪能从MLS内部网站看到平时我们看不到的信息,尤其是我们谈判过程中至关重要的那些铁一般的证据,好比周围房屋价格、出售频率、房屋详细信息等。当然只掌握这些对方亦能获得的信息还远远不够,只有自己的经纪的谈判能力过于对方卖家经纪,那么您的买卖胜算才能更高。

买家开完这些价格条件后,卖家要相应做出反应,是否接受买家的要求,如果是那当然最好不过了,因为交易就这么愉快的能结束了。但是这样的情况实属不多,往往卖家不会一次让步到满足各种买家要求,他们总会提高一些买家叫价再删掉几条条件加上个几条。就这样买家在对此做出新一轮的反应,一轮又一轮的谈判直到双方都满意位置。有些热门的好房子一下子会被几个买家看中,买家之间都会有竞价,这样的房子很可能就会以高于叫价的价格卖出,因此,买家不仅要判断卖家的动作还要时刻盯着其他卖家的动向。

高能力的经纪不但要能掌握房源的全部价值,还要能懂得揣摩卖家的心思,是要价高一点还是低一点,这都是一门学问。信誉名声在外的好经纪又时还能给买家带来意想不到的好处,这不难理解,因为人们总是乐于和名声好又诚实守信靠得住的人做买卖。

  • 签订合同

当一轮或数轮的谈判达成共识,双方对于价格和条件都无异议以后就可以着手签订合约了。这份合约便是买卖能成交的主要象征之一,而且往往卖方会在合约中提及贷款和验房的具体时间。买家这时要做的就是尽快解决贷款和寻找验房师这两个重要问题。

  • 交付定金

定金一般在合约签订后的24小时内就要付清。款项一般会存入卖家经纪公司的账户内,卖家不会直接插手拿到这笔款项因此这个过程相对比较安全。如果买卖合同失效,那么这笔钱也会一分不少的退还给买家。当然如果您无故反悔撤销合同的话,这笔定金就到了卖家的腰包了。

4、抢到合约、付清首付以后还要保持冷静,找验房师细致验房同时要拿到客观的贷款

  • 验房师验房

为了保证所买的房屋没有重大建筑纰漏和不完善的地方,也为以后自己能省下不少维修费用让买卖价格更显实惠,找一个合格可信赖的验房师至关重要。一般买房后5天内便要完成验房的工作。整个验房工作要包括检查:水电气、水管系统,屋顶、墙壁、门窗、地板状况,空调情况等。在结束验房工作后验房师会出示一份专业的验房报告,从报告中您就能直观的了解到这个房屋“背后的秘密”。房屋使用多年小毛病在所难免,一些不起眼不费钱的小补小修一般买家都会自己承担,但是水管大漏,屋顶需要翻修或者有明显渗水现象的话,买家可以提出让卖家承担或者减低价格以抵消维修开销。这个环节的交涉后还能达成共识那么这个交易就基本能够继续进行,那些买卖双方不能达成共识的则就要取消交易,一切又要从看房卖房再从头来过了。

  • 获得贷款

买房前办理的贷款预批申请(Pre-approved mortgage)这个时候就可以提交给银行获得实实在在的贷款了。提交时还要附上买卖合同给相关贷款机构,他们会将预批申请转成正式批准。刚来的新移民如果收入不高或者没有收入也对贷款影响不大,银行通常只要新移民提供买卖合同、首付比例和登陆加拿大的时间即可。很多贷款专业人员都会给您在这方面提供信息和服务,通常一周左右时间您就能全部完成贷款的一系列手续,成功拿到贷款。

如果买家5天内还没有成功获得贷款即有权撤销合约,并且能够拿回交付的定金。当然一切顺利,获得贷款后便能拿着手中银行开出的免除条款的通知让卖房取消合约中对贷款的条件。当这些卖家附加条件全部完成免除后,这个合约便正式生效了。买卖到这里也就基本快要完成了。

5、接着找一名律师完成法律各项文件,并且付清首付了

这时一系列的法律文件就需要一名合格的律师全权代理了。法治国家当然法律规章不能违背,为了保障自己和他人的利益签署一些必要的文件当然是非常重要的。找到一名尽心尽责的好律师,让他帮您完成包括产权转移、计算地税管理费等费用、审核债务情况等法律事宜。经过他们的工作之后,您才能正在有保障的安心地交易。律师费用不尽相同,但是如果您一次付清那么价格则会相应少一些,因为他们可以省去一部分的工作。

  • 付清首付

一切妥当之后您便要付清首付,首付和一些相关文件通常在交房前一天或当天都已办妥转由律师代理,这个过程一般买家卖家都不直接参与。买家只需把钱款交给律师,由买家律师把钱交给卖家律师,卖家则通过卖家律师交付房子的钥匙。律师双方之后还会代替买卖双方当事人处理一些产权交割的法律文件。

6、一切准备就绪,完成交房、更改房屋信息,欢欢喜喜等着搬进新家

  • 完成交房

总算一切顺利等到了交房的时候,买房律师会通知买家前去领取房屋的钥匙。如果拿好钥匙进入后发现房屋还存在问题,那一定要尽快联系律师和经纪,再与卖家协商早日能够处理。

  • 更改信息、安心入住

记得一定要尽快更新房屋的信息,水电天然气公司更新基本信息,好让一切都准备有序,这个过程如果您碰到困难也可以直接联系律师寻求帮助。

经过漫长的一系列步骤之后,属于您的房屋就这么展现在您的面前了。

想要安心入住那些前进大好的房定是需要一些专业人士在买房之路上的相助。尤其值得一提的事如今的经纪行业人才众多,更是要有一双“慧眼”发现合格又出众的经纪。最好要选择品牌名誉好的公司,为了迎合了解当地的生活,更是要找一个已在当地社会中有多年声誉的经纪。这样的经纪不但会投当地人之所好,也能提供全面的当地社会信息,这样的经纪更是能够运用自己良好的沟通能力争取更多的实惠。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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冬天在加拿大买房到底好不好?好处多到包你意想不到!| 加拿大

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加拿大,春季和夏季通常是一年中房屋销售量最高的季节,通常倾向于为卖方市场。今年的这一特点更为突出,纵观整年的销售格局我们不难发现今年卖方从年初以来都处于绝对优势,大多地区房屋市场供需的不平衡导致了抢offer情况频频发生。但不同于春夏,冬季有时却是一个买方市场。如果您不追求超大的泳池,那么冬天买房也许并不是一个坏的选择,今天我们就来说说冬季买房好处

竞争少,更多“杠杆”作用

由于春季和夏季是最活跃的房地产交易季节,许多卖家愿意等到那时才上市自己的房屋。这就意味着冬季出售的房屋数量相对较少,一旦卖家最终选择在冬季出售房屋,他们往往是有着急于脱手的理由,如工作调动。这些卖家的出售动机可以说是购房者的福音,因为急于脱手通常价格也会更诱人。

虽然对于买家来说冬季房屋选择相对较少,但这从另一角度来看也为您节约了大量的时间。有过购房经历的人们都知道,其实在春夏旺季看房,不仅费时费力还费神。房屋数量太多有时未必是件好事,您不仅不可能将上市房屋全部看完,并且庞大的看房数量还会让您深陷“选择综合征”,更有甚者看房看到忘记了自己的买房初衷,得不偿失。

相反,冬季市场上市房屋数量有限,购房者可以细细品味,选择最适合您需求的房屋,并且由于您有相对春夏更长的市场反应期,您更容易保持冷静和清醒,这两点对于这笔大花销的使用是至关重要的。

冬季不仅卖方减少,相应的买家也少了不少。这意味着更少的竞争,春夏的抢offer大战会在冬季相对减少。另外,卖家也更愿意在这一淡季适应买家要求,以便更快成功售出自己的房屋。要善于将这些冬季买卖特点成为您冬季购房时的优势。下Offer时可以稍稍压低价格(当然这要是在合理范围内),或是提出一些适当要求,例如:保留客厅家具、保留房屋中的吊灯等等。

评估一个房屋的冬季健康状态

中国人买房时往往最关心两件事莫过于采光和通风。

采光对于室内的明暗和温度程度有很大影响,这在日照时间较短的冬天来说尤为重要。房屋采光究竟如何,接受日照时间有多久,只有冬天看得最真切。

因为冬天常常是大风肆虐的季节,选择有风的日子去看房,顺便测试一下房屋的通风效果也是明智的选择。一般来说,冬天都是门窗紧闭,如果此时室内通风效果能达到预期,那么其它季节就大可不必过虑了。而寒冷天气对于室内锅炉也将是严峻考验。看房时可将控制温度开关适当调高,在感觉温度提高的同时,留意取暖系统启动时的动静。因为一些老旧锅炉运行时噪音很大,夜深人静时经常会对人体构成较大滋扰,而且维修起来费用也很高。

门窗是室内外热交流和热传导最活跃、最敏感的地方。购房人在查看通风效果时不要忘记检查房屋的密封程度,即将房屋门窗紧闭后,在门窗的缝隙处感受一下是否有空气流进的现象。对于只注重通风不关注密封的房屋,其预期的采暖效果一般很难得到保证,而这些都是在冬季才容易检查出的问题。

黯淡的花园或是冬季仙境

在冬季,购房者或许会对光秃秃或被大雪覆盖的花园失去兴趣。的确,光秃秃的树木和覆盖白雪的草坪不是最美丽的,但是,您却能收获了对与一个社区的评判。

在看房过程中,您可以留意到周边邻居们是如何对待车道和人行道的,以及是否孩子们会出来在雪地里玩耍。此外,在假期前后您甚至可以看到邻里对于冬季房屋装饰的用心。一个良好的社区即使在冬天也依旧生机勃勃,生活气息浓郁,而不是一片萧条景色。相信大家都更愿意与具有生活品质的人为邻吧。

专业人士更多帮助

在一个市场节奏放缓的冬季进行房产买卖交易,也是得到更多专业人士帮助的好时机。行业中优秀的地产经纪选择范围更广,且经纪此时手中的客户相对较少,能拥有更多时间专注于您的需求。另外贷款申请人也会更容易的得到贷款顾问的协助。这些对于购买者来说都是极有力的。

华人经纪江晓清专业点评

因此,无论在任何季节买房都有其利弊,有时冬季买房未必是一个错误的选择。进入市场早晚时机的确会对交易结果有所影响,但掌握不同时机中潜在的优势,迎合自己的需求,最终能够顺利买到自己心仪的房屋都可谓是一种胜利和成功。

时间和过程在变,不变的是您的目标——能找到中意的“家”。

 

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房产专家为你揭秘:加拿大买房的五大步骤 | 加拿大

加拿大房产专家为你揭秘 加拿大买房的五大步骤

2015年加拿大房价仍然持续增长,近来加拿大汇率的下跌,更是进一步刺激了海外投资者的购买欲,中国买家汇集到了加拿大,而加拿大是具有健全经纪人制度和完善法律体系的国家,买卖双方的责权利益都受到法律严密保护,在加拿大买房相对来说是一个比较繁琐和需要专业帮助的过程,居外在此为您进行详尽解读。

1. 找一位房产经纪人,看有哪些房产

在之前的专栏中,我已经指出找一位合适的房地产经纪人的重要性。通过居外网(Juwai.com),你可能找到符合你需求你所喜欢外观风格的房子,或符合你需求,位处郊区或其他地区(如靠近好的学校、家庭、交通、风水等)的房子。加拿大房地产经纪人有一个搜索工具,从中可以等到房产上市的信息。你的房地产经纪人可以向你推送大量符合你的标准的房产清单, 而且,你可以先草拟一个简短的清单,以及实地考察访问一小部分房屋,以便作出理性明智的决定。

2. 找一些专业人士,帮你解决购房中出现的一系列问题

充分利用一位房地产经纪人这点很重要的,他可以提供你在购买房产时所需要的,涵盖所有专家服务的一套完整的服务。一位律师将帮助你了解房产购买的法律文件。一位熟悉当地和国际税法会计将确保你以最有效的方法购买房产。一个好的银行家和金融家将允许您利用加拿大历有史以来的低利率,以及人民币兑加元升值。一位房产检查员可以让你避免迁居后发生不愉快的意外。这里,克雷格·多尔蒂物业 (Craig Doherty Realty)便是这样一个可为你提供完整的服务团队的例子。

3. 让专业的房地产经纪人,为你报价签订买卖合同

经过专业训练的房地产经纪人将为你准备报价。这份报价将给你承保保护,允许你进行检查、安排资金、规划为你工作完成日期,一般情况下,会以优惠的条件为你提供最好的购买机会。然后就是买方给卖方offer(要约),具体做法就是在BC省的标准房屋买卖合同文本上写明买方的具体要求,例如Purchaseprice(购买价)、Deposit(定金)、Term and Condition(条款和条件)、Possession(交收日期)等。

4. 选择合适的金融机构,安排抵押贷款

市面上有着成百上千的银行、信用合作社和其他借贷机构。该如何选择一个最适合你呢?跟你的金融机构谈谈,打电话给其他机构咨询。或是向朋友、家人和同事咨询。房地产经纪人抵押贷款非常了解对,并且有很多好的建议,他们可以向你推荐银行家。

5. 完成交易以及迁居

你的报价已被接受!好消息!你的房地产经纪人和律师会处理大部分的收尾工作。但一定要询问所有需要立即采取行动协议条款。很快,新房钥匙将会交到你的手中。

 

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购买加拿大房产该如何自我保护?| 加拿大

一个客户曾跟我调侃说,他这一生到目前为止只有两次等待让他最为忐忑不安,一次是他妻子进产房,一次是我去为他心仪的房屋抢Offer谈判。这话虽让我当下受宠若惊,但回头品味又何尝不是如此,人们惯性的认识就是这样,有了房子就真正有了家,对一个家的等待怎能不忐忑。

既然购房如此“刺激”,投入也如此之大,想必,谁都不愿意在过程中承担不必要的风险,每个人都希望能最大限度来维护自己应有的利益。今天就与大家分享一些购房时必要谨记的几项自我保护意识。

  • 合同认真对待

首先,买卖合同(Purchase and sale agreement)是受法律约束的。因此,买家在签字之前需认真阅读,确保签署过程是公平公正、未收任何压迫的。

第二、通常口头协议是不能强制履行的。

其三、买家需要在期限内完成所对应的条款内容,一旦没有满足,可视作买房违反买卖合约。建议买家提早做好验房、贷款等各项准备工作,这样不仅能在下Offer后的规定期限内满足合约条件。

最后,买家还要记得保留所有自己签署过的文件或其复印件。

房屋总是不免一些修修补补的工作,通过验房,买家能更有针对性的进行调整和修理。专业的验房师能够帮助买家更好的判断和评估房屋的健康状况,从而帮助买家更好的认识自己的房屋。

所以,除了一些特殊情况,请务必在合约中保留验房条件,为自己赢得更多的安全保障。

目前很多验房师都是专业协会的会员,并对其资质和要求都进行了标准化,也为买家提供了保障。

建议在选择验房师时询问他们相关资质和从业经验,以便选到最为满意的验房师。

  • 周边观察很重要

社区和周围人口组成对于一个房子的影响不可小视,学区就是一个很好的例子。因此,买家要对自己心仪房屋周边社区有所了解,不能仅凭房屋本身来做判断。

一个社区的好坏,周遭邻里的档次,决定的是将来几年甚至几十年的生活状态和生活环境,也会影响下次卖房时的价格和诱人程度。多花点时间在心仪房屋周边多转转,与周边邻里攀谈一下,获得的信息更有价值也更为直观。

有时买家的视角需要更开阔、更有前瞻性。举例来说,如果周边有块空地,就应该要了解将来空地的用途,看其将来发展是否依旧如您所愿。

  • 安全检测也关键

验房师验的是结构、漏水、材料、电器、供水排水、电路、安全等有形且具体的内容,然而为了居住安心,有些看不见的东西也最好能够掌握其安全性。

通过气体、水质、霉菌等检测能够让买家更了解房屋,也保障买家入住后的安全。即使是在买卖过程中未能进行此类检测,顺利交接房屋后也希望大家在有条件的情况下进行一次这样的检测。

  • 确认房屋开发空间

如今不少人买房时也评估房屋所占地皮的升值潜力。毋庸置疑,这是非常理性的一种购买方式。

但光看宽大的占地面积并不能代表这块地皮具有颇丰的升值空间。政府评估是否能够扩建和重建有自己的一套评估标准,不仅要考虑屋前公共道路还需要考虑排污管道等问题。因此,买家在实地勘察后,还需要向有关部门了解在此扩建或重建是否能满足相关法律法规,继而顺利拿到许可。

为了买房过程做到无悔,买家对自己的利益和权益都要有明确的认识,了解相关法律法规、在买卖过程中更要多咨询相关从业人员,尽量让自己避免不必要的麻烦,更万万不能因小失大。

 

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