加拿大买房 – Page 11

亮瞎眼：看加拿大溫哥華多倫多11月房市數據

11月房市數據又出來了！大溫大多地區的火爆房市，再次無聲地打擊了所有普遍認為這兩地房價被嚴重高估，房價會回落的唱衰一族。在加拿大房市永遠火熱的這兩個地區，基本就是創紀錄的瘋漲和接近紀錄的猛漲。

亮瞎眼：看加拿大溫哥華多倫多11月房市數據

歎為觀止的「11月」

報告稱，11月份多倫多創下了銷售7385套房屋的歷史記錄，並在今年前11個月達到房屋累計銷量96401套，遠遠超過以往整年的銷售記錄。而溫哥華的上月交易數據是3524套，也遠超以往10年平均記錄，增幅達46.2%，也成為了歷史記錄中房屋銷售量第二高的11月。

而大家不要忘記，11月在地產界一般是被認作一年中銷售最慢，房市最冷淡的月份！

多倫多：房屋可負擔性跌至25年來最差

據多倫多地產局數據，11月份多倫多的平均房價增長了9.6%至$632685元。多倫多城市的獨立屋均價年比上漲了8.8%，至$1,018,621，大多地區的獨立屋價格則更是瘋漲了10.7%，至$829,241，和溫哥華幾乎一樣，房源越來越少，需求卻持續高漲。

這股漲勢也推動了公寓市場，數據顯示，多倫多現在買一套公寓的成本比上一年要多花5.4%，均價已達$415,316，大多地區的公寓也是水漲船高，年比增幅達到了4.1%至$385,506.

溫哥華：房屋銷量瘋漲40%

溫哥華上個月的房屋總體銷售數量比上一年增長了40.1%，獨立屋的銷售量年比增長了31%，大溫地區的房屋基準價則上漲了17.8%至$75.25萬。

自從2014年的11月以來，大溫地區共有1335棟獨立屋再度交易，基準價則上漲了22.6%至現在的$122.63萬。大溫地產局表示本地稀缺的房源加上巨大的市場需求，有力推動了本地獨立屋的銷售市場。

公寓方面，共售出了1553套，基準價上升了14%至$43.5萬，由於溫哥華並不像多倫多有那麼多的新建公寓，因此也推動公寓價格上升更快。

像城市屋，雙拼屋這些非獨立的物業均價上漲了11.3%，現在的基準價為$53.66萬。

去年溫哥華錄得的增幅最大地區仍是溫西，該地區的房屋價格又繼續猛漲了25%，至$210萬，比較出人意料的是，Tsawwassen的房屋均價竟然也上漲了23.8%。在今年10月至11月之間，北溫地區的房屋價格也猛漲了3.5%至$80.84萬。專家：加國房價馬上要下跌！

由於房貸利率從今年秋季開始上調，並且隨著美聯儲的強勁升息預期，分析師表示加拿大的房產市場會馬上開始降溫。

投資管理巨頭PIMCO也是在最近開始加入唱衰一族，聲稱加拿大房價在未來5年會下跌5-10%。TD銀行也表示加國持續走高的房市將會終止，並給出了一個更具體的走衰時間表，TD預測安省及卑省的房市將從明年開始回落。

TD銀行對各省房屋銷量的預測：

TD銀行對各省房屋價格的預測：

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（據加西網）

加拿大房貸利率微漲房市要冷房奴睡不著

加拿大房貸利率起起伏伏的變化，真的不會牽動購房者的神經嗎？未必！

加拿大房貸利率微漲房市要冷房奴睡不著

加拿大幾大銀行近期陸續上調房貸浮動利率的動作，在本地盆友圈也引起熱烈討論。

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升，在過去兩個月內，最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年來首次持續上漲。

雖然加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲，這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢，這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師推測，由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息，加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。

如果真的這樣，或許導致加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。經濟師認為利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大，因此冷卻程度也較高。

央行會否加息？

據加通社報導，許多經濟學家預期，如果加拿大經濟復甦步入正軌，央行下一步將提升隔夜利率，道致貸款浮動利率升高。目前浮動利率提升並非意味著央行將加息，他認為只是大銀行為了增加利潤而已。銀行不會將利率長期保持在2%甚至2%以下的水平，當央行降低基準利率P時，銀行必然要調整降低折扣率。因此每當央行降息時，借貸者就要趕緊爭取到最大的折扣。如果仍在觀望，還是趁現在利率比較低及早行動。

浮動還是固定？

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息，但這不妨礙固定房貸利率上漲，因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率，最近也在緩慢上升。

世界日報採訪intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特，他感到驚訝：這是浮動利率房貸市場的巨大轉變，一個很少人預料到的變化。

他分析，這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策，導致銀行等房貸業者融資成本升高，迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為，一些推動利率上升的因素是暫時的，例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標，無意再以優惠利率招徠顧客，以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析，一些銀行在11、12月提升利率，以準備來年春季與對手競爭時，能夠有更大幅度的削減利率空間。

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時，由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市，這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家，最好謀定而後動，因為他覺得加拿大經濟表現欠佳，即使明年房貸利率上升，今後數年還是會回落。

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（據加西網）

加拿大多倫多獨立屋供應劇降需求強勁價格競爭仍激烈

本週三(11月25日)，多倫多地產局發佈的最新報告稱，多倫多地區的房屋需求仍然強勁，但是低層房屋的供應量劇減，創了歷史新低。這意味著價格競爭仍然非常激烈，低層房屋價格仍有較大上升空間。

加拿大多倫多獨立屋供應劇降需求強勁價格競爭仍激烈

在今年前10月，GTA地區房屋銷售量累積為12萬4,123。由RealNet Canada公司統計的新房交易量與過去十年的平均值持平，但新房的類型以及售價則出現了顯著的變化。GTA地區總的房屋供應量維持在正常範圍內的2萬6,388間，但81%都是高層公寓房。

相反的，低層房屋的供應量則明顯下降，達到了歷史新低。在今年10月底，在售的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋數量約為1萬，而在2005年同期，在售的新低層房屋數量約為1.6萬，二手低層房屋數量則約為1.3萬，所以總的在售低層房屋數量為2.9萬，低層房屋儲量是今年的約3倍。

該報告指出，雖然低層房屋的數量出現了明顯的下降，但是對低層房屋的需求仍然非常的強勁，這也意味著價格競爭更為的激烈，低層房屋價格仍有較大的上升空間。截止今年10月31日，新低層房屋的平均價格約為80萬2,376元，比2005年高出1倍以上。

獨立屋是這10年間價格上升最快的房屋類型。今年10月，GTA地區的新獨立屋平均價格約為96萬2,312元。建築行業和土地開發協會會長 Steve Deveaux稱：「對於購房者來說，如果預付20%的首期款，那麼需要年收入達到17萬4,855元才能負擔得起剩下的貸款。如果首期款更低，那麼年收入則需要更高。根據加拿大統計局的數據，多倫多家庭在2013年的平均收入僅為10.7萬。」

GTA地區在售的新公寓數量在過去十年則出現了顯著增加。在今年10月，新公寓的供應量約為2萬1,408間，而2005年的新公寓供應量僅為1.3萬。新公寓的平均價格為44萬，而2005年的平均價格為28.8萬。

不過，多倫多地產局在報告中指出，雖然新公寓的完工量和待售數量都在增加，但是大部分新增公寓都已經被市場所消化。所以新公寓的儲量不增反減，而且價格也出現了上升。此外，新公寓的平均面積也在過去十年間從908平方尺縮小到767平方尺。

多倫多地產局長Mark MacLean表示，整個房地產行業對於目前的政府相關政策與房屋負擔過重之間存在著矛盾十分擔憂，比如說安省政府計劃允許市政府向市民收取土地轉讓稅，這就導致購房者需要繳納雙重的土地轉讓稅，購房者的負擔將會顯著增加。有研究證實，增收市級土地轉讓稅對於安省的房地產行業將會有非常消極的影響。

根據建築行業和土地開發協會2013年的研究報告顯示，政府所徵收的稅費幾乎佔GTA購房者總支出的20%。

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（據加拿大家園網）

與加拿大房地產經紀人合作大有學問多倫多金牌代理親指點

在海外置業時，選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。在加拿大多倫多市的房地產市場，一個合格的房地產經紀人由國家、省和地方各級委員會共同監管。

並非所有的地產銷售人員都是平等的，並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”（REALTOR）。一個人要自稱是房地產經紀人，他/她一定要是加拿大房地產協會（CREA）的成員。因此，多倫多房地產經紀人應具有以下特點：

致力於履行房地產經紀人准則（REALTOR Code）——這是所有從業者行為和優質服務的公認標准。
要熟悉房地產行業的發展，例如，經紀人應能為你提供的信息、價格比較、鄰裡動態和信息，及市場狀況等。
能通過各種渠道，如課程、研討會、會議等，積極地更新自己的知識。
能訪問MLS和多倫多地產局（TREB）系統。

在大多倫多地區工作的房地產經紀人不僅要求是安大略省房地產理事會（RECO）成員，還要求是一個或多個地方委員會——如多倫多地產局中的一員。

優秀的經紀人應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網

以上是基本要求，一名優秀的多倫多房地產經紀人還需要具備以下特點：

做一個好的傾聽者和溝通者——優秀的經紀人必須會聽。其實上，在和客戶的第一次見面中，經紀人的主要任務是通過向客戶提出多種開放式問題，找出並記錄他們的需求和目標，盡可能多地收集信息。他們為什麼賣房？他們為什麼要尋找一個新家？這些及其它更多的問題，對經紀人開始著手工作至關重要。在關系更進一步前，經紀人必須與客戶建立一定的信任水平。

有當地知識和一般專業知識——最好的經紀人對各個市場和當地社區都了如指掌。因此，無論你是要找特定的學區房，還是想在靠近餐飲和夜生活區、公園和娛樂設施、購物和交通方便的地方買房，經紀人都能提供幫助。

有談判專長——無論你是購買或出售第一個房子或第三個房子，優秀的經紀人有很多的經驗和談判技巧可以派上用場。有時候談判會變得困難或復雜，有時候可能會有來來回回的討價還價。優秀的經紀人從不輕易被情緒所左右或讓情緒影響自己的判斷，他們關注的焦點應是手頭的工作，幫助客戶獲得最好的結果。一個優秀的經紀人知道何時簽單，何時等待。他們知道在發出要約後有多大的還價空間，知道達成最好交易的其它路徑。

有法律和合同專長——買房或賣房是一個復雜的過程，其中很多財務和法律義務一般的購房者很難顧及到。一個房地產經紀人受過相關教育、具有專業知識，熟悉房產交易中所有的義務和要求，確保你不會觸犯法律或簽署一個糟糕的協議。

置身於強大的專業網絡中——優秀的經紀人不僅應與同行建立好的關系網，形成合作關系，促進房源收索和房屋買賣；他們還應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網。一般來說，他們應與不同的團隊合作，如專業設計人員、專業攝影師、律師、承包商、貸款者、搬家人員、驗房師、評估師、金融和保險業專業人士，及更多的優秀團隊。經紀人應該與所有這些專業人士建立關系，並經常充當“禮賓”的角色，給你推薦合格可靠的人選。你應該在任何有需要的時候——不僅限於買賣房屋時，聯系這些專業人士。

提供量身定制的掛牌前後營銷——優秀的經紀人應該有一個非常強大的營銷計劃。這應包括若干不同的組成部分。他們應該有一個掛牌前計劃，將消息傳播出去，並建立起期待。一旦房屋掛牌後，他們應該有一個掛牌後計劃。該計劃不僅要包括MLS營銷，還要有傳統的營銷方法，如開放參觀、銷售招牌、平面廣告等。如今，幾乎所有的購房者都在網絡上開始搜索房源，經紀人必須有一個強大的網絡形像，如一個負責任的網站，還必須在社交媒體上積極亮相和具有相關宣傳意識。最重要的是，營銷計劃必須針對房屋和客戶類型。例如，許多高端物業的賣家和買家喜歡隱秘的私人看房而不是開放參觀。因此，房地產經紀人必須能夠適應，針對這些獨特的情況和客戶調整服務。

設定可行的目標——當涉及到給物業定價時，好的經紀人應該幫助你設定可行的目標。如果掛牌價格過高，將嚇跑所有買家，這時掛牌價需適當下調，最終的售價可能會低於一開始就定價正確的情況。

節省客戶時間——如今，大多數人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各種活動、家庭責任——如照顧一家老小、兼職或回學校充電等。除此之外，您再試著跟進整個買房過程：將房屋准備好，處理承包、攝影、掛牌、營銷和廣告、開放房屋等一切事宜，不方便時也要帶人看房——甚至要請假，談判，找到一個好律師等，足以讓你忙昏頭。當你在為生活所忙碌時，優秀的經紀人完全有能力搞定所有的這些甚至更多的事情。

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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看加拿大房市：一個很少被提及的會讓加房價下跌因素

加拿大廣播公司資深經濟記者皮迪斯報導說，11月第二個星期，又有兩個聲音加入了唱衰加拿大房地產市場的大合唱。非政府研究機構「加拿大政策選項研究中心」和「西方國家經濟合作發展組織」都發表報告說，如果加拿大中央銀行上調利息率，則加拿大過熱的房地產市場會出現價格下跌的局面；不少購買房產的加拿大人會由於借債過多而無法負擔利率上升帶來的過重債務；就是能夠繼續支付每個月的房貸，房地產市場價格的下跌也會導致一些加拿大房奴的房產淪為「負資產」。

看加拿大房市：一個很少被提及的會讓加房價下跌因素

社會老齡化是影響市場的主要因素

但其實還有一個重要的會影響房地產價格的長期性因素很少有人提及，這就是嬰兒潮一代人正在開始在房地產市場上「瘦身」。

加拿大金融市場專家本.拉比德克斯Ben Rabidoux說，人口構成的變化是社會的趨勢性變化，但卻還沒有人重視這個會對市場帶來深遠影響的重要因素；現在每年加入勞動人口大軍的人數是有統計數字以來最低的。

根據國際清算銀行的研究，人口構成的變化對資產價格有著決定性的影響；當每年加入勞動人口的人數少於每年離開勞動人口人數的情況成為趨勢性的問題時，資產價格會開始走低、經濟會出現萎縮。

60-70歲賣房

國際清算銀行的研究顯示，人們在70歲時會出售他們的住房。也有的金融機構的研究顯示老齡人口在60歲到65歲期間就已經開始出售自己的住房。

加拿大人口中最大的一個群體、第二次世界大戰後的嬰兒潮一代人現在正在大規模進入60歲到70歲的年齡。

嬰兒潮一代人在自己的孩子們長大成人離開家庭後，原來的房子不但成為空巢、而且是大空巢；更重要的是嬰兒潮一代人步入老年，他們不再願意承受打理大房子房前屋後、房裡屋外的負擔。所以嬰兒潮一代人開始賣掉大房子換成小房子、賣掉二層小樓換成平房、或者乾脆換到老人公寓樓的單元裡去居住。

誰來接盤

換句話說，由於加拿大人口迅速老齡化，加拿大房地產市場中面積大的住房會首先遇到需求下降的問題，會有越來越多的老年人要出售其手中的大房子；而由於新一代年輕人或者是沒有財力、或者是不想要孩子、或者是追求環保又可持續的生活方式，他們中很少有人有購買大房子的需求和願望。所以，在賣大房子的人多、買大房子的人少的市場情況下，價格只能走低，加拿大房地產市場中的大房子會成為首先冷卻的市場部分。但大城市生活方便區域有至少兩間臥室較大戶型的公寓樓單元會繼續受到歡迎，因為不但賣掉大房子的老年人需要搬到這樣較大戶型的公寓單元居住，那些在大城市買不起獨立房的年輕家庭也需要購買較大戶型的公寓樓單元。

狼什麼時候來

不過，加拿大廣播公司資深經濟記者皮迪斯承認，預測加拿大房地產市場的走向是件沒有準頭的事情，更談不上是科學。自從2006年美國房地產市場價格見頂以來，不少來自銀行、國際金融機構、資深金融記者、大學教授等專家對加拿大房地產市場價格要深度下跌調整的預言至今還沒有變成現實。

「狼來了」喊得次數多了會沒有人再重視；但就在沒有人當回事的情況下，可能狼就真來了。

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（互聯網資訊綜合整理）

加拿大買房貸款利率_加拿大留學生貸款買房

俗話說「長租不如買」，尤其是在加拿大，買房子的貸款匯率非常低，而租房子的費用往往包括房租，電費，保險費，這些費用加起來和每個月實際供房的費用不相上下，許多有經濟實力的家長，往往都會選擇為孩子購置一套房產，那麼加拿大貸款買房有哪些注意事項呢？居外為您詳解。

2015年9月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房價9月加速上漲，近半年來漲幅逐月加大。加拿大房地產協會公布的價格指數顯示9月份加拿大房價較上月增長 0.44%，同比上漲6.9%，為2011年以來最大同比漲幅。另壹方面，市場銷售活動在9月遭遇了2.1%的單月下滑，不過與去年同期相比仍略高0.7%。

9月加拿大房價地圖

9月份除維多利亞顯示微小跌幅以外，加拿大各大區域銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為漢密爾頓與多倫多。9月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。

9月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區9月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付高於200萬加幣的均價，公寓均價也在55至70萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了80萬加幣，公寓均價也在34到36萬加幣左右。

查看2015年加拿大每月房價報告

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又沒抽中宿舍？留學生加拿大怎麼購房?

又沒抽中宿舍？又遇夜夜笙歌的金發派對姐和愛吃咖喱的印度哥當室友？生活無法愉快地進行下去了怎麼辦？大部分加拿大留學生貸款買房！

其實，在加拿大這個鼓勵個人投資的自由國度，作為留學生，完全可以進行個人的置業投資。通常，在加拿大要想租住一間條件較好的公寓，房東往往要求住戶有良好的信用記錄並要求提供相關的學生或工作證明，更甚者需要住戶至少提前繳納幾個月甚至半年的租金作為抵押。倘若運氣再差些，遇到難纏的房東和奇葩的室友，則道不同，不相為謀，屢屢搬家成了常事兒。

又沒抽中宿舍？留學生加拿大怎麼購房? — 其實，在加拿大這個鼓勵個人投資的自由國度，作為留學生，完全可以進行個人的置業投資

因此，很多家境較好的留學生開始在加拿大購置專屬於自己的房產，既可自住，又能投資。畢業回國後倒手出售，除了不用付租金替房東還貸款，還能賺得一筆可觀的房屋增值。更有智慧膽大的高富帥，直接買下單棟別墅或整套公寓，除了自住之外還當上了房東，讓他人為自己負擔貸款和地稅。

那麼，中國留學生在加拿大自己購置房產，究竟需要注意哪些事項，又如何實現私人房產投資的利益最大化呢？

八大速答

自我檢測爭做合格購房人

（1）我是否年滿18週歲？

（2）我的父母是否真正同意我在加拿大投資置業，並已準備好足夠的資金（最低需支付房款的10%到15%）？

（3）購房款項是否已存在加拿大本國銀行或短期內確定能從國內匯至加拿大的銀行帳號？

（4）買房後，我能否有充足的預算支付每個月的供房費？

（5）我是否具備最基本的海外理財能力？

（6）我是否有較嚴格的自律以及掌握與他人溝通的技巧？

（7）在擁有了個人房產後，如果要出租給他人，我能否與人和平共處？

（8）若自己做房東，管理房屋及與他人相處，是否會影響到自己的學習？

以上八大問題的思量缺一不可。首先，加拿大不承認18歲以下的未成年人所簽訂法律文件，包括房屋買賣合同。

其次，在加拿大購房的首期款（10%到15%）折合人民幣一般需要十幾萬至幾十萬。目前，中國的外匯管制相當嚴格，很多留學生即使在國內準備了購房款，也會因為外匯管制而在簽訂購房合同後到房屋交割的30到90天內，無法將首付款到位。

再者，獲得房產後要繳水電氣費或公寓的管理費、地稅、銀行的貸款，如果沒有基本的理財能力，不懂得量入為出，便很快會面臨個人的經濟赤字，使得自己在留學生活裡承受相當大的經濟及精神壓力。因而，無論自住還是出租，我們都要積極地與各類人打交道：房產經紀人、貸款人、律師、會計師、政府工作人員，甚至房屋維護保養人員和鄰居及房客。鍛鍊自己與人交往的能力與溝通的技巧。當然，若是自己做房主，則更需擁有極高的自律，房子是用自己的錢購買的，必須充分考慮到房產的保值及增值，房前屋後的整理，室內衛生狀況，房屋的護養，都需付出心血。平時是否注意維護，對此後售賣時房產的價值有很大的影響。

15%首付可買房

巧申貸款靈活還貸

在加國購置房產，即使是海外身份，亦有權利向銀行申請房屋貸款。然而，銀行在審核房屋貸款時對非安大略省居民有相對嚴格的風險控制機制和相關規定。即使你是加拿大的公民或永久居民，在申請房屋貸款時，銀行亦會給出如下兩項審核指標：（1）購房者的信用，根據購房者信用判斷是否可以貸款；（2）購房者的家庭年收入，根據家庭年收入來判斷，貸款數額。

若按以上標準，作為國際留學生，既無相應的信用記錄，又無實際收入，似乎貸款購房相對困難。其實不然，加拿大的本土銀行，還設有一個相對彈性的規定，對於無信用或信用不好，沒有收入或收入不夠的情況，只要購房者自己支付房款的35%，銀行則可視為無風險貸款，將剩下的65%貸給購房者，並給予較為優惠的貸款利率。

那若沒有35%的首付款，是否就不能買房了呢？不，你仍可買房。作為國際學生，若沒有35%的首付款，仍想貸款買房，則需學會變通，可向一些較小的金融機構甚至一些願意承擔相應風險的投資者，通過相對高的利率進行貸款。

當然，由於這樣的貸款存有一定風險，通常相關的機構或者貸款人需要國際留學生在買房時最少自己能夠支付房款的10%到15%。但可以肯定的是，雖然相比於向大銀行貸款來說，金融機構的貸款利率通常會較高，但確實也較為靈活，此類貸款的常規做法參見如下：在貸款沒有到期以前，貸款申請者每月只需支付利息，不用償還本金，等貸款期到期時一次性償還本金。購房者需在每月準備相應的房屋維持費，做好預算，按時交納相關費用。

非稅務公民交稅高知曉政策實現賣房的利益最大化

作為一個已在加拿大購置的房產留學生，雖然即非加拿大永久居民，又無工作收入，但是，稅收等相關問題對他們來說仍需密切關注。

在瀏覽加拿大相關政府網站時，可以發現：無論是否為加拿大居民，在出售房產時的操作程序，各項稅收以及相應手續費實則都是一致的。當然，加拿大稅務居民與非稅務居民在稅收上繳和房產交接時的房款交付程序上有相當大的區別。加拿大稅務居民出售自居房產時，無論該房產有多大的增值，都無需繳納資產增值稅。而非加拿大稅務居民在售賣個人房產時，即使房產是其常居所，仍需繳納資產增值稅。

假設M同學三年前以15萬加元買了一個Condo單元，用於自居，今年該同學畢業回國，將其以20萬加元出售。除去律師費、交易費及其它各項費用後，該房產給M同學帶來的資產增值（Capital Gain）為3.8萬加幣。若M同學是加拿大稅務居民，則此3.8萬加元全部歸M同學所得，無需交稅。而若M同學並非加拿大稅務居民，則這筆資產增值中的 50%是需交稅的，需計入當年的個人收入，按相應比例交稅，（按當前比例，所得稅在8000加元左右）。此外，M同學若被確定為非加拿大稅務居民，在房屋交接時，按照程序，他將無法獲得自己應能拿到的全部房款。即使該房屋沒有資產增值，賣方律師亦必須按照法律規定將全部房款的25%扣留，直到M同學到相關稅務部門辦理好繳稅手續，拿到清償證明（Clearance Certificate）的文本，證明其已繳納相應的所有稅款，才可將剩下的25%房款拿回。由此我們可以看出，想要實現賣方的利益最大化，必須認真做好相應的稅務籌備工作。

最後需提醒的是，任何國際留學生均有資格成為加拿大稅務居民，尋找一位好的會計諮詢師，辦理好相關手續，你就能成為加拿大稅務居民，獲得最為豐碩的房產盈利。

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（互聯網資訊綜合整理）

加拿大房市：分析加拿大買房貸款的利率變化

這一年多來，加拿大買房貸利率起起伏伏變化著，牽動著加拿大購房者的神經。不少客人不禁詢問，到底是應該選浮動還是固定加拿大買房貸款利率？

固定加拿大房貸利率(fixed rate)和浮動加拿大房貸利率(variable rate)的利率差距，從未像現在這麼接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇加拿大房貸利率稍低點的浮動利率房貸，並指出從過去25年看，總是選擇浮動加拿大房貸利率的人更合算。

從數字上看，確實是浮動加拿大房貸利率更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房貸利率，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%，兩者的息差是0.5個百分點。可是，為這麼小的息差冒風險值得嗎？

2010 年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動加拿大房貸利率之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一加拿大房貸利率差也不斷變小，目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定加拿大房貸利率。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說，只有當固定和浮動加拿大房貸利率之間的息差達到1%時，選擇浮動加拿大房貸利率才是合理的。

他告誡人們，現在加拿大房貸利率處於極低狀況，這種利率環境不可能長期持續下去，央行總有一天會提升基本加拿大房貸利率，迫使各商業銀行跟隨提高加拿大房貸利率。只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升加拿大房貸利率 0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。

也許有人會說，屆時可以立即轉為固定利率房貸，便能規避加拿大房貸利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法，事實上當加拿大房貸利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。

加拿大房貸趨勢網站(Canadian Mortgage Trends website)編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當浮動利率上漲時，固定利率已經完成上漲過程，背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定加拿大房貸利率，只能接受更高的固定利率。

有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數年內無力提升基本加拿大房貸利率，完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定加拿大房貸利率的時機。如果經濟狀況轉好，央行可能比外界預期的更早加息。

按照一些經濟學家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大（更多加拿大房源）製造和出口業的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯准會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定加拿大房貸利率能繼續維持目前這麼低的水平。

什麼時候選擇浮動加拿大房貸利率

我們發現在過去20年間的任何時候，選擇浮動利率的總是要比當時選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個時段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5 %左右。所以筆者個人認為，長線以浮動加拿大房貸利率為主。

什麼時候選擇固定加拿大房貸利率

固定利率有時也是非常好的，特別是處在探底位時，而浮動利率Prime – X中的X又不大的前提下。銀行什麼時候會出現固定加拿大房貸利率升降，他們在看加拿大（更多加拿大房源）Bond的收益率。你也可以看。因為Bond收益利率每天升升降降，沒有關係，但是如果連續下降或連續升高幾週，甚至1個月，銀行會馬上採取行動進行調整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會基本知道，銀行是否要升息還是要降息了。根據過去的經驗，一般當Bond收益率連續3至4周走高，大部分銀行會立刻採取行動進行提高3年/4年/5年的固定加拿大房貸利率。但是如果Bond 收益率連續 3至4周下降，銀行會開始就進行「暗」降，然後再進行「明」降。所謂「暗」降，主要是通過2種手段執行。一種是提高佣金，讓房貸經紀進行更多的購點降息行為來降低實際加拿大房貸利率而不影響整體市場利率。第二種做法就是進行給於一個特定條件的促銷，比如30天之內close案子的，給於特別優惠的加拿大房貸利率等。「暗」降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續下跌，那麼明降也就馬上來臨了。

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（互聯網資訊綜合整理）

加拿大留學：留學該不該買房子買有什麼的好處

新移民在到達加拿大後的頭一兩年內大多忙著求學，找工作，基本都是租房住。一旦有了一份比較穩定的收入，很多人就會考慮到買房的問題。由於目前房屋貸款利率較低，住同樣面積的房子，每月貸款供款額常低於付租金，這使得買房比以往更具有吸引力。與其用辛辛苦苦掙來的錢去替屋主還貸款，不如用租金來買一間自己的房子。那麼加拿大留學生貸款買房好處有什麼？

從個人的經濟角度來講，買房是非常合理的。下面是買房子的十大好處：

1、設想你每月付$750房租，租金每年上漲5%，25年後你付出的租金總是$430,000，而你還是兩手空空，名下無房。假如你今年35歲，買了你的第一所房子，那麼當你60歲時就已付清了全部貸款，舒適地坐擁一大筆財產。這意味著你在晚年可以經濟獨立，盡享美好的黃金歲月。

2、如果你肯做25年的投資，其資本增值將是巨大的，所以不要期待短期內獲利，而要把買房作為長線投資來對待。

3、買房是一種非常有效的儲蓄方法，在25年內每個月存一筆錢。即使沒有其它退休儲蓄或投資計劃，你已經在為未來有效地進行積蓄。

4、西安大略大學商業管理學院兩位教授1991年進行的研究結果顯示：過去的30年，是一個經濟發展動盪的時期，但安省房地產的投資回報高於國庫券，政府債券，TSE300指數和基金的升值。

5、有了自己的永恆意味著生活穩定下來，易於瞭解和融入你所在的社區。孩子們也可以和街坊四鄰的孩子交朋友，可以結伴去同一所學校，一起進行娛樂活動。

6、擁有自己的房屋令人自豪，你可以按自己的特殊需要來安排。把暗室或木工房佈置在地庫。試一試自創的粉刷和裝飾，把壁畫貼在牆上，修一個涼台或建一個夢想中的廚房。

7、當屋主發生不測時，房屋貸款保險將付清未付完的貸款本金。家屬仍可擁有房產，免受債務的困擾。

8、當兒女長大成人，另立門戶之後，如果你願意，可以把空餘的房間出租，賺取額外的收入。

9、如果你打算向銀行或其它金融機構錯錢，擁有房產是談判時的有利條件。

10、很多投資項目盈利，都要納本金增值稅，而自住房屋在出售時的增值部分，不必交稅。這樣你的投資所得就更多地留在了自己的口袋裡。

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