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加拿大稅局是如何查稅的？ | 居外專欄

大家都知道，加拿大政府对于涌入加拿大房地产市场的海外资金的监管越来越严格。同时，税局（CRA）也改变出售自住房的报税要求，因此一些收入少、名下却有多处房产的华裔移民，接到税局的查税通知书。那么，税务局究竟是怎样进行查税的呢？今天嘉德理财就这一话题简单来介绍一下。

一般来说，纳税人被税务局选中查税的几率是在1%左右，纳税人被选上查税有以下两种可能：

电脑分析选中查税；

根据第三方的可靠线索导致查税。

在大多数情况下，查税官员（Auditor）会使用书面形式通知纳税人已被选中查税，有时也会用电话形式通知。查税通知信的内容一般包括：查税的种类，将要审查的税务年度，纳税人需要准备的文件，查税官员的姓名，联系电话，以及所属的税务中心。另外查税官员还会要求纳税人收到信后，与税局联系，以便预约开始查税工作。

在纳税人资产的增长与申报的收入不相符的情况下，税务局一般要求查阅的文件包括所有银行账号文件、投资及存款文件、购买物业文件、购买汽车文件、贷款文件和信用卡账单等等。

查税结束后，查税官员会总结查税结果。如果没有问题，查税官员会作出不需调整的结论，并用书面形式将这一定论通知被查税人。如果查税结果有问题，查税官员会提出一个书面的调整建议，并向被查税人提供一份稿件，具体详细说明其计算过程及方法，供被查税人参阅。这份书面调整建议会说明被查税人可以在一定时间内提供补充材料或说明。如果查税官员没有在规定的时间内收到补充材料，或者查税官员觉得被查税人提供的补充材料不被接受，查税工作就到此结束。税务局会按照查税官员的建议对查税涉及的年度进行调整，并会发出正式的重新评估通知，具体说明被查税人应补交的税金、罚款以及利息。

在纳税人资产的增长与申报收入不相符的情况下，税务局一般采用根据个人资产及生活费来评估，即净资产评估法（Net Worth Assessment）。它的基本假设条件是纳税人如果没有隐瞒收入，净资产不会突增。在具体计算方法上，包括两个方面：一是计算纳税人的净资产、年与年相比的增长，每年的增长是以年底为计算界限。算入纳税人个人资产的包括现金、存款、房地产、汽车、债权、股票和其他投资等。另一方面是纳税人家庭每年的生活费用，一般按统计局的全国平均水平计算。净资产评估方法的基本运算公式：

纳税人净资产的增长 + 全家的生活费 – 已报的收入 = 隐瞒的收入

税务局按照这一隐瞒收入评估出应交的税款、罚款及利息。如果纳税人能够提供充分证据证明有其他的资金来源，而这种资金来源是属于免税的，如父母给的钱、借款、赌场或者中奖赢的钱等等，税务局会给予考虑。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

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專家分析：溫哥華租金價格正在下跌

溫哥華的天價租金似乎已停止上漲。一位分析師的數據甚至表明公寓租金價格下跌。

博客和數據科學家Louie Dinh將今年3月份超過5,700個Craigslist租賃列表的價格與2018年的價格進行了對比。

他發現，一居室單位的中位數價格下跌了3.8％，兩居室的租金中位數下降了3.5％。他表示，對比他三年來跟蹤溫哥華的租金價格，這一下跌是“不尋常的”。

“由於通貨膨脹和租戶營業額的影響，你通常預計每年價格會上漲一點點，”他說。

Dinh表示，當你考慮通貨膨脹成本（通常在2％左右）時，下降幅度接近5％，這使得它更加顯著。

對他而言，這表明整體市場正在放緩。“從整體上看，我覺得事情正朝著正確的方向發展。”

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尚未成為趨勢

Dinh表示自2016年以來租金持續大幅上漲。

但他說，低迷時期開始於2018年9月，那時他發現單臥室單位的中位數價格從1,950加元下降。現在是1,900加元。

但是，他不會將減速稱為趨勢。

UBC商業和房地產教授Tom Davidoff也認為不會。

他同意以前租金上漲，但表示租金是否實際下降的數據仍然不一。

“我可以有信心地說，2016年到2018年之間的租金大幅上漲，”Davidoff說。 “從那時起，租金上漲的證據就越來越少了。”

他指出，正在緩慢完成的新租賃住房的激增最終可能導致供應量超過需求量。但是，關於租金是否會下降，他仍然不能預測。

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空置率上升

加拿大抵押貸款和住房公司的分析師Eric Bond預測，這些新單位將有助於提升溫哥華歷史低位的空置率。

他預計今年晚些時候這一比率將從1％上升到1.1％。到2020年，他相信它將增加到1.3％。

這將意味著租戶將有更多選擇，但他指出價格可能仍然很高，因為新單位將取代更便宜，更老的單位。

“無論如何，預計市場仍將保持緊張，”Bond表示。“但與過去五年的情況相比，它確實代表了市場的輕微放松。”

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來源：CBC
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2019年《CBRE全球生活報告》：全球35座城市房價租金大比拼

2019年《全球生活報告》近期出爐，該報告由國際地產及物業咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)發布。

今年，報告對全球35個城市進行了調查，這些城市包括了美國的紐約、洛杉磯、邁阿密、芝加哥，加拿大的多倫多、溫哥華、蒙特利爾，以及中國的北京、上海、深圳，以及香港等地。

全球房價排名

報告顯示，香港以套均123.5萬美元的成交均價蟬聯全球房價最高城市榜首，其次是新加坡的87.4萬美元，上海和溫哥華緊隨其後。排在前十名的美國城市有洛杉磯和紐約。

全球十大最昂貴的房地產市場

房價漲幅最大的城市有五個，都柏林、上海和馬德裡均出現了兩位數的增長，洛杉磯漲幅6.1%排名第九位。

隨著長達10年的房產市場周期接近尾聲，全球房產市場正在放緩。相比之下，房價最高的前10名城市相對沒有變化。生活成本最高的4個城市，香港、新加坡、上海、溫哥華的排名與去年持平，新增城市深圳排名第5。巴黎從去年的第13位升至第10位。

全球住宅租賃

報告同時分析了全球住宅租賃市場，世界各地對靈活租賃物業的需求持續上升，影響了租賃成本。租金最高的城市是紐約，香港位列第三，加拿大的三大城市，溫哥華、多倫多和蒙特利爾均在前十位。

有趣的是，在去年租金增長最快的10個城市中，有7個城市進入了今年的前十名。裡斯本、馬德裡、都柏林和巴塞羅那這些歐洲城市都走在了前面。與此同時，加拿大城市的空置率也接近歷史最低水平，多倫多、溫哥華、蒙特利爾位列前排。倫敦和香港也以6%和8%的年增長率進入今年的前十名。

日常消費

報告對具體城市的分析中也有一些有意思的日常消費數據。

比如，阿布扎比一張電影票的價格為$10.28，北京是$8.64，香港$12.77，洛杉磯$15.00等等。

一杯卡布奇諾的價格：洛杉磯$2.70，米蘭$1.59，巴黎$3.75，上海$4.32等等。

全球房產稅

住宅地產是一種非常受歡迎的資產，被視為一種安全的長期投資。不過與購物一樣，房產買賣也會產生稅收行為。每個國家的經濟和住房市場不同，房產稅也不同。

報告比較了各國房產稅的差別，可以為購房者提供參考：

房產稅的實施有些是在國家一級，而另一些是地方城市或州政權。在美國，稅收不是在聯邦一級征收，而是通常在州和市一級征收。例如，紐約市的購房者需繳納約0.4%的州購置稅和1.4%的市購置稅。

各國之間的稅收政策也有所區別：

有些政府可能會提高印花稅，以控制過度投機，穩定物價通脹，限制外國投資。越來越多的全球知名城市吸引了海外買家的投資，在許多情況下，這被歸咎於價格的快速上漲。作為回應，有些國家的海外買家將面臨額外的稅收和限制。

在悉尼，海外買家被限制購買新建房產(通常是公寓)，並需額外繳納8%的購房稅。此外，購買超過300萬美元的物業須繳付物業稅。

自2012年以來，香港在印花稅的基礎上又加征15%的印花稅。

在英國，無論買方國籍如何，稅收制度都是一樣的。任何擁有一套以上房產的買家都要額外繳納3%的印花稅。

下面我們摘取了報告中美國及加拿大的部分城市的數據詳情，供大家參考：

美國

紐約

紐約是美國的金融、商業、文化、體育、娛樂和時尚中心，這裡的生活節奏是世界上其他任何地方都無法比擬的。布魯克林、皇後區、曼哈頓、布朗克斯區和斯塔頓島五個區組成了美國人口最密集的城市。

紐約經濟蓬勃發展，住宅物業一直供不應求，截至2018年9月平均房價達到67.45萬美元。不過，平均房價掩蓋了整個城市廣泛的價格區間。在曼哈頓的翠貝卡區(Tribeca)和蘇豪區(Soho)等最昂貴的街區，平均房價接近300萬美元。

紐約大數據：

平均房價(美元)：$674,500；私人租客比例(%)：50%；去年房價增長(%)：5.4%；平均每月租金(美元)：$2,844；平均收益率(%)：5.1%。

現有人口：20,320,872；2人用餐，中檔餐廳：$80；出租車1公裡：$2.88；每月健身俱樂部會籍：$82；幼兒園月費：$2,328

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洛杉磯

洛杉磯是好萊塢和全球電影業的大本營，地中海氣候。這裡有800多家畫廊和博物館，高端零售區，以及綿延數英裡的風景如畫的海岸線。

報告顯示，洛杉磯的平均房價為67.92萬美元，在所有城市中排名第六。高昂的房價，使得洛杉磯成為了租房者城市，超過一半的家庭選擇租房。該地區租賃市場表現良好，租金增速略有加快，增幅3.4%，而空置率則收窄至3.5%。在今年的報告中，洛杉磯的房價和租金增速都超過了美國其他城市。

洛杉磯大數據：

平均每月租金(美元)：$2,312；去年房價增長(%)：6.4%；平均房地產價格(美元)：$679,200；私人租客比例(%)：51%；平均收益率(%)：4.1%；去年租金增長(%)：3.4%。

現有人口：13,353,910；去年GDP增長(%)：2.4%；2人用餐，中檔餐廳：$69；卡布奇諾咖啡：$4.34；出租車1公裡：$2.70；電影票：$15.00

洛杉磯同時還是2028年夏季奧運會的主辦城市。該市正在開發一系列基礎設施項目，以改善整個城市的交通和互聯互通。這將創造許多新的就業機會，同時緩解洛杉磯的交通擁堵。

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多倫多

多倫多是加拿大人口最多的城市，也是商業、金融、藝術和文化中心。南靠安大略湖，西北岸4有6公裡長的濱水岸線，市中心核心地帶的高層建築與約克維爾(Yorkville)和羅斯代爾(Rosedale)等美麗的住宅區兼容並蓄。

2017年4月，在15%的外國買家稅實施後，該城市住宅房地產市場形勢變得不穩定。同年，利率上升趨勢開始顯現，加拿大央行將利率從2017年的0.5%逐步上調至2018年的1.75%。2018年出台的旨在控制價格的新借款規定，也證明對目前正在降溫的市場產生了影響。

多倫多大數據：

去年租金增長(%)：4.8%；平均房價(美元)：$575,557；平均收益率(%)：3.9%；私人租客比例(%)：34%；去年房價增長(%)：1.4%；平均月租金(美元)：$1,026。

現有人口：6,419,713；平均全職年薪(美元)：$41,919

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來源：北美購房網
責編：Zoe Chan

中加經貿投資是否受阻於孟晚舟案？居外網CEO接受BBC采訪

華為高管孟晚舟去年12月因其公司涉嫌違反美國對伊朗制裁在加拿大被捕後，中加關系被認為進入寒冬。可現實究竟如何呢？BBC中文整理多組數據與時間表，帶你看中加關系近期的跌宕起伏。

中加貿易

加拿大統計局的數據顯示，2019年1月中加貿易有所增長，2月則有所回落。

雖然北京與渥太華的關系趨於緊張，但實際上，今年2月的中加商品進出口貿易量比起去年同期，分別增長了17.8%與8.7%。

值得留意的是，在2019年1月加拿大對華大豆出口量大幅減少25%，據加拿大統計局的分析，這主要是由於中美貿易摩擦。中國在2018年轉從加拿大進口大豆，但其後與美國達成大宗購買協議，重新從美國進口大豆，導致中加大豆貿易量下降。

也有分析人士認為，由於存在政策延遲效應與規避風險的搶先出口效應，中加關系的溫度可能要在數月後才會透過貿易數據反映出來。

油菜籽風波

加拿大是世界上第一大油菜籽出口國，而中國是世界上最大的油菜籽進口國，也是加拿大油菜產品的最大市場。

原本各取所需的油菜產品貿易在3月遭遇了大震蕩。

中國以檢驗出“危險性有害生物”為由，撤銷加拿大第一大谷物加工商理查森國際（Richardson International）的對華出口油菜籽資格，隨後也將另一加國出口商維特拉公司（Viterra Inc.）加入禁令名單。4月初，中國對第三家加拿大油菜籽出口商提出品質不佳的質疑，但並未撤銷其出口資格。

加拿大油菜協會的數據顯示，2018年加拿大47%的出口油菜籽賣到了中國。

去年，加拿大對華油菜產品出口量總值44億加元，其中包括油菜籽、菜籽油及其他油菜食品。加拿大油菜協會表示，目前沒有來自中國的油菜籽新訂單，其他產品則未受到影響。

油菜禁令打擊的不僅是經濟利益，對加拿大來說，油菜具有特殊的意義，跟奧運冰球隊、楓糖一樣，是加拿大引以為傲的產品。

早年的傳統菜籽油並不適合人類食用，直到1970年代，加拿大種植者培育出如今人類食用的油菜。事實上，油菜的英文單詞”Canola”即是Can（Canadian，加拿大），o（oil，油），l（low，低）與a（acid，酸）的組合詞。

加拿大《國家郵報》寫道，油菜代表了加拿大先進的農業科技水平，禁令是“中國刺向加拿大的穿心匕首”。

中國游客

在孟晚舟事件後，有傳中國的國企、學校、大型私企等暫緩赴加交流，加拿大也暫停在華宣傳旅游，但中國赴加旅游的大勢似未被影響。

根據加拿大統計局數據，在2019年1月，赴加拿大的中國旅客人數為74000人，比起去年同期增加接近兩成，比起2018年12月上升8.7%，幅度高於海外（除美國外）旅客增長比例4.3%。中國仍是僅次於美國的赴加旅客來源最大國。

房地產交易

近年來，中國購房者在加拿大房地產市場扮演舉足輕重的角色。根據中文海外房產網站居外網的數據，中國買家對加國房產的興趣在2015年登上高峰，當年成交量的升幅高達76%。

居外網的CEO羅雪欣近期接受采訪時說，孟晚舟事件所引發的中加關系緊張，目前對來自中國的購房及投資熱在加拿大並未造成“可感知的影響”。

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居外網預期，在2019年，中國人購買加國房產的熱情將持續，成交量會上升10%左右。加拿大仍是中國人海外置業的熱門目的地。

羅雪欣說，鑒於加拿大在近年出台了針對海外購房者的稅收政策，以及溫哥華與多倫多的高房價，中國購房者開始放眼加拿大其他城市的房產。延伸閱讀：【中國買家依舊看好加拿大房地產：只是換了地方】

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“加拿大鵝”

孟晚舟在加拿大被捕後，中國互聯網一度出現封殺加拿大羽絨外套品牌“加拿大鵝”（Canada Goose）的呼聲。該品牌的股價一度下挫40%，並延後了在華首家門店的開張。

不過，在孟晚舟事件後數周，加拿大鵝在北京三裡屯的門店正式開業。根據媒體報道，開業當天店鋪十分低調，沒有籌備慶典或促銷活動，但仍然吸引了大量客流量，顧客在門外排起了長龍，要等待半小時才能入店。

公司財報顯示，加拿大鵝在2018年第四季度的全球銷售量激增了50%。

“我們把政治留給政客們。”加拿大鵝的CEO 瑞斯（Dani Reiss）早前接受彭博社采訪時說，該品牌的中國商業計劃正在穩步推進。加拿大鵝的外套冬衣一般要價1400美元左右。

“新聞頭條眾說紛紜，但從結果上來說，我們在中國和其他地區的業務都有長足發展。” 瑞斯還特別指出，加拿大鵝與阿裡巴巴天貓網店的合作尤其成功。

來源：BBC
責編：Zoe Chan

自雇人士如何獲得最佳房屋貸款 | 居外專欄

與有穩定收入的工薪階層相比，自雇人士因其非穩定收入而導致獲得房屋貸款相對要艱難一些；但是，這並不意味著自雇人士不能獲得房屋貸款。要知道，在加拿大的總就業人口中，2018年自雇人士的比例占到15%；對每個自雇人士來說，在加拿大有很多人像您一樣面臨著獲得房貸比較困難的問題；因此，提供房屋貸款的銀行或其他金融機構也專門設計出了針對自雇人士的房屋貸款產品；其目的首先是幫助自雇人士擁有自己的房產；其次，為自雇人士投資房地產也提供金融服務。

適合自雇人士購房貸款按照收入狀況可以分為以下幾個類別：1）能夠提供收入證明的房屋貸款，2）不能提供完整和足夠收入證明的房屋貸款，3）經營自雇生意業務少於兩年的專業自雇人士房屋貸款，4）購買投資房或者第二套自住房的房屋貸款

一，能夠提供收入證明類的房屋貸款

加拿大的金融機構給借款人發放房屋貸款的最基本條件就是審核借款人的收入與負債水平，以及借款人的收入來源渠道和穩定性。在申請房屋貸款時，自雇人士如果能夠根據所提供的過去兩年的報稅收入證明滿足金融機構的收入和債務水平要求，那麽，這類自雇人士與一般的具有穩定收入的工薪階層一樣，比較容易獲得房屋貸款；購房的最低首付資金比例也可以達到所購買房屋的5%。

所需要的報稅收入證明材料主要包括T1 Generals和Notice of Assessments(NOA)。房屋貸款經紀或貸款專業人士首先要根據這些材料所顯示的年收入水平來評估申請人的貸款資格。除此之外，金融機構一般要求申請人的信用分數至少在650分，有些金融機構可能要求申請人的信用分數至少在700分。

在該類別中，不少金融機構並不接受以傭金為主要收入的自雇人士申請房屋貸款。同時，在該類別中，不少金融機構主要針對自雇人士申請購買自住房發放貸款，而不提供自雇人士購買出租房或第二套的貸款；可是，也有個別金融機構卻為這類自雇人士提供房屋貸款。這就需要貸款申請人多方尋找，或者直接聯系房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)。

二， 報稅收入材料所顯示的收入不足以滿足房貸債務要求

在加拿大，自雇人士因為在報稅時，對各種花費成本進行了抵扣申報，實際報稅收入要低於其經營業務的收入水平。針對這部分自雇人士，加拿大的金融機構也專門設計了一種房屋貸款產品，幫助自雇人士購買自住房產。

該產品的主要特點是最低首付比例為10%；首付比例在10%和35%之間，貸款申請人需要購買貸款違約保險。這種貸款產品並不適用以傭金為主要收入的自雇人士。

這部分自雇人士申請這類貸款的基本條件是，自雇人士的生意業務至少滿兩年，個人的信用分數至少需要650分；同時，在申請房屋貸款時，需要提供過去兩年的報稅材料，如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA).

盡管如此，也有個別金融機構為這部分人士提供購買出租房或第二套自住房產的房屋貸款。這需要這部分自雇人士聯系房屋貸款經紀或貸款專員，詳細了解各個金融機構的具體貸款政策。

三，自雇業務時間少於兩年的專業人士

一般地，自雇人士在加拿大要獲得房屋貸款，至少需要滿兩年的自雇經營時間。但是，有一些專業人士在自雇經營之前是服務於某些機構；在自雇以後如果仍然從事與以前一樣的專業服務事業。如果按照對於一般自雇人士申請房屋貸款的要求，這部分人士是無法獲得房屋貸款的。針對這種情況，有一個金融機構專門為這部分人士提供房屋貸款。

申請這類房屋貸款的條件與一般的自雇人士申請房屋貸款的條件基本相同。需要過去最近一年多的報稅材料，例如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA)。個人的信用分數至少650分；同時還需要其他有關個人生意的財務資料。

該金融機構不僅為自雇人士提供購買第一套房產的貸款，也提供購買第二套房產的貸款。此外，也為自雇人士提供房屋貸款到期轉貸。這種貸款產品是其他金融機構並未提供的。

那麽，貸款利率是否會比其他類別的自雇人士所獲得貸款利率高呢？並非如此。自雇人士在該金融機構獲得房屋貸款利率仍然屬於優質類型(A side)的貸款利率。

四，自雇人士購買出租房和第二套房產的貸款

在加拿大的優質房屋貸款（A類）中，不少銀行或其他金融機構為自雇人士提供購買第一套自住房產的房屋貸款；但是，自雇人士若要申請購買第二套房屋貸款或者購買出租房的貸款，或者自雇人士想把自己已經合同到期的房屋貸款轉到其他銀行或金融機構，這並不是一件容易的事情；因為加拿大的很多銀行或金融機構因為考慮到貸款風險問題，都不提供這類房屋貸款。

盡管如此，在加拿大仍然有一些金融機構為自雇人士提供購買出租房產和購買第二套房產的房屋貸款。為了順利獲得購買房屋的房屋貸款，有意願投資出租房產或購買第二套房屋的自雇人士，需要聯系您的房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)或貸款專員。

五，其他類型的自雇人士申請房屋貸款

作為自雇人士，如果仍然不能滿足以上各種條件，那麽，是否還能獲得房屋貸款，並園自己擁有自己房產的夢想呢？

答案是：“完全可以”

例如，如果作為自雇人士，信用分數不能達到650分，但經營自己的生意仍然擁有現金流；從自己生意的財務報表看，擁有足夠的現金流可以支持房屋貸款，那麽，作為自雇人士可以獲得接近於A 類或完全屬於B類的房屋貸款。

同樣，作為自雇人士，所經營的生意時間少於兩年，甚至少於一年，但超過半年以上，雖然報稅的收入很少，但是若能通過財務報表或銀行流水賬單，或者業務合同，等等，顯示生意的財務現金流量能力，也可以從金融機構獲得房屋貸款。

對於這類房屋貸款來說，在加拿大一般屬於接近於A類或完全屬於B類貸款。這類房屋貸款一般屬於過渡性質的貸款。也就是說，通過獲得這類房屋貸款，購房者首先擁有自己的房產；在一年或兩年以後，申請人的財務狀況或者信用狀況獲得改善以後，可以將房屋貸款轉到A類的優質貸款。因此，B 類貸款的合同期限一般最長是3年期；有些也可以是1年或2年期。

對於那些自雇生意財務現金流量很好的自雇人士來說，雖然所經營的自雇生意不滿兩年，無法獲得A類房屋貸款；但是，通過獲得這類房屋貸款，這類自雇人士可以提前擁有自己的房產。特別是在房屋價格處於上升期間，購房者想更早獲得自己的房產。這種貸款非常有幫助。

（本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何經濟金融決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的專業房屋貸款經紀Mortgage Broker/Agent或專員）

責任編輯：Adam Chen

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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加拿大猛吸中印留學生 6年賺翻帶來155億收益

加拿大正制訂多個方案到海外推廣，希望吸引更多國際留學生，料藉此推動課堂多元化，以及提高經濟利益。留學生每年已為加國家帶來數十億元收益。

在2010至2016年間，外國留學生的經濟影響幾乎倍增，據聯邦分析指，他們透過學費、租金以及雜費，合共為加拿大進帳155億加元。

文件稱，按此計算，他在2016年支持近17萬個職位，而其創造的經濟影響力較加拿大汽車零件、飛機及木材出口更大。

大多數來自印度及中國

盡管近年諸如越南等經濟迅速增長國家的外國留學生急增，但絕大多數是來自印度和中國。

加拿大大學聯盟（Universities Canada）主席戴維森（Paul Davidson）接受《加新社》專訪時表示，來自多間大學、專上學院及聯邦政府的人員正制訂“協調”策略，到世界各地擴大宣傳，但目前尚屬初步階段。他估計，加拿大將推廣它作為教育的目的地，其經濟不斷發展，以及擁有大量年輕人，恰如哥倫比亞和部分非洲國家。

大學聯盟代表96家機構。戴維森說：“我們正探討全球哪些地方，它們不斷有中產人士需要更高教育，而當地又是加拿大早已有聯系的。”

加拿大近年成為海外留學生選擇的熱門地方。在2000年，聯邦數據顯示，加國共發出122,665份有效學生簽證（Study Permits），而有關數字去年已突破572,415份，增幅達4.67倍。據大學聯盟搜集的數字，在2017至2018年間，入讀各大學的全職國際學生增加約15%。

盡管加拿大跟沙特阿拉伯於去年8月發生外交風波，但去年該國的留學生仍在增加，而它更成為其中一個最多留學生的國家之一。戴維森認為，聯邦官員和高等教育團體所作的外交努力，可助抵銷外交風波所產生的影響。他並稱，許多沙特學生選擇留下，其中包括已在加國受訓多年的醫科生，以及正修讀健康科學及部分研究生課程的人。

聯邦財政預算案上月宣布將在未來5年為國家教育撥款近1.48億元，當中部分款項特定用作致力吸引更多外國學生到加拿大。

多倫多聯合大廈，所在的481 University Ave是多倫多首屈一指的便利位置，非常難得的地段，步行可至多倫多大學東門、瑞爾森大學、Eaton購物中心，更難得的是直通地鐵。
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學生回歸家鄉變身加國大使

聯邦多元化國際貿易部長卡爾（Jim Carr）表示，除了經濟影響，海外留學生經常跟加拿大建立重要而長達數十年的聯系，“我們相信，國際學生增加我們社區的價值，他們在加拿大有過良好體驗，並會抱著這份贊賞加拿大人的感覺。當他們返回家鄉，他們就會變成加拿大大使。”

加拿大高等院校協會（Colleges and Institutes Canada）主席兼行政總裁阿米歐（Denise Amyot）指，外國留學生帶來新視野，讓加國同學更了解世界。他們付出較高的學費，亦可強化院校，並確保有更多課程可供所有學生選擇。

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來源：加拿大家園網
責編：Zoe Chan

多倫多湖濱Condo公寓投資必備知識 | 居外專欄

房地產投資涉及面很寬泛，鑒於投資者經濟實力的不同，所選擇投資的產品也不盡相同。對於一些機構和公司來說，選擇投資周期較長、有穩定現金流回報的商業物業一般是比較好的選擇。對於經濟實力很強並有土地開發能力的機構和投資者來說，選擇買地皮或舊房進行開發是一種高風險但卻高回報的投資策略。對於廣大中小投資者來說，購買現成住宅物業追求房產升值是大部分這類投資者的考慮重點。

如果房地產投資者的資金有限，不想對物業進行過多的打理，又追求穩定現金流並希望以後有一定程度房價增值，投資Condo公寓或投資Condo公寓樓花是眼下比較常見的投資方式。投資Condo現房或樓花的主要優點有：
1、相對於其他房地產投資產品，投資Condo現房和Condo樓花對啟動資金的門檻要求比較低；
2、多倫多近幾年出租單元嚴重缺乏，租金快速上漲， Condo的租售比也相對提高，現金流較好；
3、Condo現房和管理起來相對方便，基本不需要對物業進行太多的維護和打理，Condo樓花在交房前也不需要花費投資者太多精力，對於很多擁有大量物業的投資者來說，管理成本更低；
4、Condo的房價增值的速度遠高於通貨膨脹，尤其是在安省推出海外買家稅後，低層住宅物業的房價都有不同幅度的下調，而反觀Condo房價依然保持增長態勢。
5、市中心的Condo新房增長數量遠遠不能滿足市中心的人口增長速度，房源供不應求。
綜上，投資Condo的門檻更低，並便於管理，且有穩定現金流和強勁資產增值潛力。

除了很好的現金流，大多倫多地區Condo目前的價格增幅非常不錯，但是追溯到2011年到2016年之間，Condo和Freehold的價格走勢表現完全不同，2011年到2017年4月前低層物業價格年增長率都在兩位數的歷史高位，而次期間Condo現房的價格卻是基本保持穩定，每年只有極小的價格增長率，一些地區的Condo甚至出現小幅下降。
然而這種情況在2017年卻意外反轉：受到2017年4月20日新政和加息的影響，大多倫多地區低層住宅房價開始下滑，市場驟冷；相比之下Condo市場卻極其火熱。仍保持兩位數強勁的增長態勢。
正因為這樣的反轉，更多的房產投資者將目光投向Condo公寓市場，大家也開始關註對Condo公寓區域的選擇。大部分投資者還是更加喜歡多倫多Downtown核心地區，比如Yonge & Bloor，比如Yonge & King，比如Bay Street Corridor（多大附近沿著Bay St），或者近幾年越來越熱的Entertainment District（King Street和John St交口附近）和South Core（Downtown湖邊中部），但是隨著多倫多了Downtown 核心位置Condo價格的提高，這些社區的入門門檻越來越高，對於多倫多Condo公寓投資者，尋找價格較低但未來具有升值潛力的社區，就顯得尤為重要。
說到未來多倫多Downtown Condo的發展方向，就不得不說說Downtown東部湖邊的發展。2017-2018年在這個區域連續發售的幾個新盤：Time and Space Condo、Canary Commons、以及綠地開發的Lakeside Residences，加上新聞裏炒得熱火朝天的谷歌智慧城，都讓不少投資者對這個區域產生了濃厚的興趣。
但是由於是新區，不少打算投資Condo的朋友並不了解這幾個社區，也經常有朋友來詢問這些社區的情況，以及這些社區未來的發展前景。今天小編也來跟大家簡單聊聊多倫多湖濱公寓計劃 – Toronto Waterfront Revitalization。

多倫多湖濱計劃
其實這個計劃早在2001年就由三級政府通過，一個跨越25-30年或者更長時間的長遠規劃，可算是影響多倫多Downtown未來發展的 “百年大計” 了。
多倫多Downtown東部的湖濱一直以來為工業區，再加上Gardiner高速公路，讓多倫多的湖邊看起來很破舊。為了改變多倫多的這個短板，多倫多湖濱復興計劃，從1999年11月開始籌備，2001年正式由多倫多、安省、聯邦三級政府，成立Waterfront Toronto，政府第一期撥款50億加元，初步預計在25年內由政府和私人企業總投資300億加元改造多倫多Downtown中部和東部湖濱區域。
今年多倫多政府又發布信息，三級政府在2017到2026年預算中，再追加15億加元的投資到湖濱復興計劃，著手發展Port Lands（多倫多Downtown湖濱最東南的港口區域）的規劃和基礎設施建設，而在湖濱復興計劃開始實施30年（2031年）之後，繼續支持私人企業（例如開發商）對這些區域的投資和開發。也就是說，在未來10年到20年左右，整個多倫多東部湖濱區域，將會建起來一座新城區！
湖濱復興計劃，雖然重點是改造Downtown東部湖濱區域，但是首先還是先把精力放在了多倫多Downtown中部的湖濱。湖濱復興計劃，主要把中部和東部湖濱分成了五個區域：Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本著由西向東，由北向南的順序逐步開發。

Central Waterfront
這個區域主要是在Queens Quay以南，西至Bathurst，東到Lower Jarvis之間的狹長地帶。是多倫多主要的旅遊景點，也是多倫多的面子工程。
經過過去十幾年的開發，這個區域的各項工程已經完成的差不多了。政府這邊最主要的工程就是改造Queens Quay這條街，從街道下面的各種管線，到街上面的公交系統、綠化園藝都進行了全面的升級。地產開發方面，緊挨著Central Waterfront北面的South Core社區，近幾年建了大量的Condo，比較著名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos，Harbour Plaza等。
Spadina以西的Concord Cityplace也開發完成， Concord在這片區域最後一個項目Canada House也開始建設。從2000年的Gardiner高速附近一馬平川，到如今附近Condo公寓大樓和金融辦公樓林立，目前這個區域剩下可供開發蓋Condo的土地越來越少了， Central Waterfront未來的可建設的Condo越來越少，並且地價已經很貴，這個區域未來的投資的機會慢慢變少。

East Bayfront
East Bayfront是湖濱復興計劃第一塊被開發的新區，位於Gardiner高速的南側，西至Lower Jarvis，東至Parliament St。最先進駐這個區域的是Corus Entertainment的總部和George Brown的分校，還有糖廠對面的Sugar Beach公園。由於是一個新區，區內非常重視可持續發展，社區達到Stage 1 LEED ND Gold認證標準。綠化度和步行度非常高，緊挨著湖邊有一公裏左右的木棧道讓居民可以在湖畔散步。
區內規劃了6000個居住單元和8000個就業崗位，包括1200個政府補助的出租單元。說到政府補助的出租單元，現在新開發的區政府對開發商都有這方面的要求，所以未來投資新區是很難避免的。
Cityplace當年在規劃的時候，政府也要求開發商建造足夠的出租單元，但是Concord的做法是單獨建了一棟廉租樓在那裏，這在很長一段時間都影響著周圍的房價，直到2016年末那邊的房價才開始啟動增長。
East Bayfront區內的開發商都是頂尖開發商，比較著名的樓盤有幾年前發售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年綠地的Lakeside Residences。這些盤的特點是包括了大量的無遮擋湖景單元，這在Condo密布的多倫多湖濱來說是越來越罕見的。區內的交通目前主要靠改造後的Queens Quay上面的有軌電車，但是隨著湖濱復興計劃的發展，這個區域的就業和商業配套完善，步行和自行車將是區內最主要的交通工具。這就是為什麽Google選擇了緊挨著East Bayfront東邊的土地來進行谷歌智慧城的建設，他們希望建立一個利用高科技支持的，自給自足可持續發展的新型城市。

West Don Lands
West Don Lands進入公眾視野，主要是通過2015年的Pan Am Games（泛美運動會）。這塊當年的工業用地，在80年代多倫多政府曾經試圖重新規劃開發，但最終由於資金問題而流產。直到2001年多倫多湖濱復興計劃，才重新開始規劃開發這裏，但是進度緩慢。直到2009年多倫多獲得2015年泛美運動會的舉辦權，大量人力物力投入了這個社區，用了僅僅6年的時間，就建立起一個漂亮的運動員村社區。
在運動會結束後，開發商們繼續開發這塊地段，比如今年推出的Canary Commons項目。這個區域比較著名的景點，就是新建的Underpass公園和Corktown Common公園。對於喜歡戶外散步和騎車的人士來說，這裏將是Downtown最適合他們的區域。而區內的全新YMCA，更是讓愛好運動的年輕人有了選擇這個區域的理由。這個區域的年輕程度很高，今年夏天走在這個區域的路上，即使很晚都有不少年輕人在YMCA運動或打籃球，街上也有很多步行遛狗散步的人群。

Lower Don Lands和Port Lands
這兩個區域一起說，主要是因為它們都尚未被開發，目前沒有任何的住宅項目。這兩個區域，預計將在未來幾十年內慢慢逐步開發，這裏將是多倫多的未來。為什麽這麽說？首先這兩個區域目前是完全未被開發的工業用地，它們的規劃將融合所有最新的科研成果，建立一個未來之城。其實谷歌智慧城這個項目，就位於Lower Don Lands的西北角，而這塊試驗田一旦成功，將被擴展到整個Lower Don Lands和Port Lands。
其次，多倫多、安省、聯邦三級政府對這塊區域是十分重視而且充滿了決心的。就在2017年，三級政府追加了15億加元的撥款，主要用於對Don River河口和Port Lands的防洪設施進行改造，為下一步開發這兩個區域做準備。而這片區域一共880英畝的土地，超過了另外3個已經開發區域土地面積的總和。目前對Lower Don Lands的開發，多倫多市政府已經有了初步方案，以Don River河口為中線，兩邊建立綠地公園，再往外是生活區域。一旦這個區域建成，多倫多東部湖濱將以全新的活力展現在世人面前。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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中國炒房者退出溫哥華轉戰多倫多

去年，在全球各大城市炒房的中國人變少了，其中在加拿大溫哥華炒房的中國人數，更是大幅縮水。CREA首席經濟師克倫普指出，安省、卑詩省的房地產政策，和渥京的按揭壓力測試等，對房價上漲基本起到了遏制作用。

中國炒房者轉戰多倫多

據彭博社（Bloomberg）4月9日報導，繼2016年中國政府限制資本外流後，中國投資者正在全球撤退。在溫哥華，去年亞洲投資下降幅度較大，部分原因是政府提出了一系列新稅，包括對房屋的投機和財產稅。此外，政府還出台相關法案，驅逐一些投資者。

經紀公司Avison Young的負責人Bal Atwal表示：“在溫哥華，中國投資者一直以土地為基礎，在土地上下注，無論是舊購物中心還是辦公樓，他們都看到了潛在的發展和土地價值，但他們現在正在考慮多倫多，因為他們看到了更大的套利空間。”

加拿大頂尖的高級公寓開發公司Cresford將在今年隆重推出最新一共85層高的熱盤YSL Condo。YSL樓盤位於Yonge St.和Gerrard St.東南口——385 Yonge Street，介於College and Dundas地鐵中間站，毗鄰Ryerson懷雅遜大學，是多倫多市中心寸土寸金的最繁華位置。
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CBRE執行副總裁何（David Ho）認為，多倫多有移民和大量年輕人湧入，因此比有“養老城”之稱的溫哥華更具活力和吸引力。

據世邦魏理仕（CBRE）公司數據顯示，去年溫哥華房市投資總額大跌至僅3.5億元，遠遠低於前2年的10億元多。與之相比，2017年和2018年多倫多房市來自亞洲的投資總額持續上升至5.26億元。

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今年加拿大房市或基本平穩

據《環球郵報》報導，據地產協會（CREA）本周公布的最新數據顯示，上月全國房屋銷量比2月微漲0.9%，但仍是過去6年最低水平，同比跌4.6%。

CREA總裁斯蒂文（Jason Stephen）說，渥京預算中首次購房者刺激政策要能正式發揮效應，還需一段時間，在這之前，許多人會因按揭壓力測試及各種其它因素，暫時保持觀望態度。

道銀經濟師桑德希（Rishi Sondhi）稱，今年1季度全國房屋銷量下滑2.5%，主要是因天氣惡劣和按揭利率。但在接下來的1年中，就業和人口增長強勁有力支撐市場需求，房屋銷量前景看好。唯一要注意的是，利率上升有可能起到一些反制作用。

房價指數自經濟衰退以來最低

上周四公布的Teranet-國家銀行綜合房價指數（CHPI）顯示，上月是過去20年中指數下滑的第2個3月。

國家銀行高級經濟師品索諾爾特（Marc Pinsonneault）表示，此前綜合房價指數下滑的唯一一個3月份，是2009年的3月，當時正值全球金融危機。

滿銀首席經濟師波特（Douglas Porter）說，全國房市最好也只是維持現有低迷狀態，一是地區差異大；二是今年房市基本支撐要素有所好轉，同時按揭收費政策已走入正軌；三是天氣也不會再差到哪去。鑒於這幾點，今年全國房屋銷量和新屋開工量有可能基本保持平穩。

哈利法克斯和卡爾加裡成新目標

溫哥華和多倫多一直是外國人在加拿大置業買房熱地。加拿大住房及房貸公司（CHMC）與加拿大統計局最新聯合研究數據顯示，溫哥華共管公寓被外國人買走，2016～2017年期間新建公寓中，近20%業主是外國人。多倫多這一比例為9%。

然而，亞洲買家雖日益湧入多倫多商業地產，中國買家卻日益減少。中國海外地產網站—居外網此前數據顯示，中國人對哈利法克斯和卡爾加裡等地房產興趣日增，對多溫兩地熱情日益消退。

最受歡迎的Mahogany社區就位於卡爾加裡的東南端，它比鄰市內最大的淡水湖，自然環境優越，生活方式舒適，住宅質量優秀，被2015年SAM Awards評為卡爾加裡市年度最佳社區，是一個非常理想的湖邊家園。房價約¥95萬-250萬。
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居外網CEO羅雪欣（Carrie Law）說，多溫兩地海外買家稅，加上房價高，使中國人對這兩大城市炒房熱情消退。延伸閱讀：【中國買家依舊看好加拿大房地產：只是換了地方】

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來源：新唐人
責編：Zoe Chan

人口每年增3萬加拿大溫哥華吸引大量移民落戶

據加拿大《星島日報》報道，盡管溫哥華樓價之高，近年經常躋身全球頭5位，但是仍吸引大量移民定居溫哥華，原因各有不同。有的為了想與心愛的伴侶一起；有的為著家人可以過更佳的生活；有的為了子女可以有更佳的教育；有的為了優美的環境和美麗的群山；也有為了尋求更理想的工作。

據2016年加拿大人口普查，溫哥華人口每年平均增加3萬人，其中海外移民占新定居者的79%。

據加拿大廣播公司報道，專門研究移民模式的卑詩大學（UBC）社會學系教授勞斯特（Nathan Lauster）指出，雖然溫哥華屋價居高不下，但是假如不拘泥於一定要住獨立屋，不拘泥於一定要住大屋，溫哥華依然有很多東西吸引移民定居。

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學者指勞工短缺也是吸引力

勞斯特舉例說，溫哥華出名環境優美，溫和氣候，十分宜居，另外勞工短缺和經濟機會都是重要的吸引力。

勞斯特承認，高昂的住房成本可能使一些人遠離溫哥華，不過只要准備前來溫哥華的人士，知道他們將要面對的是甚麼，作好心理准備就可以了。

34歲的錢女士（Qian，音譯），與35歲廖姓先生（Liao，音譯），今年1月帶同3歲女兒薩拉（Sarah）由北京移民加拿大，並定居列治文，為的是尋找新生活。

居外為您推薦的宜居房產位於加拿大溫哥華大都會市伯恩比（Burnaby）的市中心，這是一座雙居室加書房單元的物業，目前正在出售契約。該物業位於麥凱（McKay）6080大道上的車站廣場4號樓，是一個設計巧妙的轉角單元，擁有面積930平方英尺的居住空間，附帶面積195平方英尺的陽台，優質的房產、寬敞的空間讓人居住舒適，亦可呼朋喚友、招待大量賓客。
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由金融界轉職旅游業

錢女士表示，兩年前自己跟丈夫在尋求職業的改變，他們本身在金融方面有高薪工作，但壓力不小，因此希望能一家能過壓力較小的生活。

錢女士現在從事旅游業工作，生活節奏改變了，但是她享受目前的生活方式。她指出，不需要賺很多錢，只是想找到喜歡做的事情。

對於女兒的未來，錢女士感到樂觀，認為女兒在這裡可以結交朋友，學到喜歡的東西，她形容這就是為家人所想的。

來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

“多倫多公寓會漲還是會跌？” | 居外專欄

“多倫多公寓會漲還是會跌？”

最近經常會有客人問起DAISY黃嵐這個問題，我嘗試著用另一個問題代替，就是建議問下自己：“這套房子目前在市場上是否能找到性價比更好的？如果不能，那這個就是最好的。”

誠然，誰也看不見操控市場的那只隱形的手。政府想借助那只手調整市場，開發商想借助那只手擡高市場，但是最後市場還是有市場發展自己的自然規律，那就是供求關系決定市場價格。

目前，多倫多房產市場經過一段調整，這段時間是指從2017年4月20日實行海外買家稅開始至今近2年時間。這兩年時間，大多地區基本消化了2016/2017年獨立屋近30%的漲幅，把獨立屋的價格增長維持在了年平均漲幅7%的歷史均線。

讓我們再來回顧一下2017年1-3月第一季度的瘋狂漲幅：30-50%。當時應運而生了一種非常奇怪的現象，叫二手房合同轉讓。什麽意思？就是今天我買家賣家剛剛簽完合同成交了一套二手房，轉手買家就加價幾萬甚至十幾萬賣給了其他人。很多房源放出來連房子都沒看過就搶著下Offer了。一個季度吃掉2-3年漲幅，那麽隨後調整2-3年，完全正常。

再讓我們來看看導致調整的原因是什麽？加拿大的經濟大環境並沒有什麽大的變化，導致調整的主要因為人為因素：

海外買家稅
貸款收緊
稅收加強（比如轉讓樓花中的所得稅、HST稅，以前沒那麽嚴格，現在越來越嚴）
中國的外匯管制

而現如今，我們已經切實感受到了政府政策松綁的層層試探。

經過兩年的調整，獨立屋回到正常軌道，那麽公寓價格從2012年一直攀升到現在並未調整，後市走勢如何？

多倫多市中心公寓10年價格變化

市中心公寓比獨立屋貴在很多城市也常見，目前看來100萬是個坎，超過百萬的單元會需要一段時間消化。從目前新樓盤的銷售來看，900-1200尺的兩室或三室，100-150萬很正常，但是那是2年-3年以後的價格。兩三年後1000尺的公寓都會在120萬左右。目前看，銀行估價也能到這個位置。即使到現在1200-1600的尺價，只要位置好，仍然有人購入，主要是因為公寓位置的便利，高企的租金，50-70歲人的需要，留學生及留學生家長的需要，帶動了市區好位置公寓的銷售，而獨立屋缺乏這些追捧者。

多倫多市中心10年租金變化

責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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