加拿大 – Page 27

多倫多房市升溫四月銷售量增長16.8%

大多倫多地區的房地產市場在上個月出現早春銷售激增，這是該國兩個最受關注的房地產中心之間出現大幅分歧的最新跡像。

根據多倫多房地產委員會（TREB）周一公布的數據，4月份大多倫多地區的房地產銷售額同比增長16.8％，共計9,042筆。

所有房產類型的銷售活動均有所增長，其中獨立式房屋銷售最快，增長21.9％。所有物業的平均售價同比上漲1.9％至820,148加元（約合414.2萬元人民幣）。

2018年竣工的多倫多Vox Condominium由知名開發商Cresford開發建造，大樓現代化設計感十足。公寓設有2間Corner臥室，1衛生間，9ft層高寬闊舒適，落地窗創造級佳視野，將多倫多城中心景觀盡收眼底。室內經過精裝修，樓內24小時安保。公寓交通指數超高，數步到達Ttc Subway，多倫多大學，威爾遜大學，Yonge Street商業圈，Bay金融街和附近的商店與餐廳。學生與在downtown工作的商務人士的住宿首選，同時出租無憂，是自用投資的好選擇，現售價約¥332萬。
居外物業編號：47495045 點擊查看房源信息

多倫多的銷售飆升與大溫哥華地區跌幅形成鮮明對比，後者銷售額同比下降29.1％。

盡管如此，周一多倫多房地產委員會對去年初生效的無保險購房者壓力測試再次嗤之以鼻，並指其拖累房市。

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TREB首席市場分析師傑森·默瑟（Jason Mercer）在發布會上表示，“盡管4月份銷售額同比增長，但值得注意的是，銷售量仍遠低於過去十年間的大多數4月份水平。”

“根據OSFI對抵押貸款的兩個百分點壓力測試，許多潛在的購房者可能會重新評估他們的選擇而保持觀望。”

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來源：BNN Bloomberg
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

又一護照排名出爐：盧森堡居首

Nomad Capitalist出爐最新護照排名，與其他主流護照排名不同的是，該榜單注重繳稅情況和個人自由。該排名中盧森堡奪魁，前十名均是歐洲國家。

位於德克薩斯州專門幫助高淨值客戶實現資產多樣化和避稅目的的機構Nomad Capitalist每年也會對全球國家和地區的“護照含金量”進行排名。其榜單采用加權法，除可免簽的國家和地區數字（權重50%）外，還根據國家對居住在海外的公民征收所得稅（30%）、國家整體全球聲譽（10%）、公民個人自由（10%）、同時持有多張護照的能力（10%）等條件綜合分析結果，得出排名越靠前，國家越自由。

該排名中盧森堡奪魁，前十名均是歐洲國家，前二十名除了新加坡、新西蘭、加拿大和韓國，也均為歐洲國家。其中第二名是瑞士，第三名瑞典，第四名愛爾蘭，第五則為比利時。

盧森堡這棟華麗的現代別墅位於Nospelt村，享有周圍大自然的清晰景致。
居外物業ID：43471418 點擊查看房源信息

Nomad Capitalist的創始人安德魯•亨德森（Andrew Henderson）表示，其他護照榜單的算法過於單一，很多國家的護照屬性類似，尤其是歐盟國家，對此應進一步深究其征稅以及強制兵役情況。

該創始人放棄其美國護照，因為美國對公民海外收入的額外征稅。

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來源：Imidaily
責編：Zoe Chan

地下室改造——讓你的房屋完美增值！（下） | 居外專欄

上期我們介紹了一系列地下室可以改造的形式，休閑室、客房、家庭影院、遊戲室、健身房等等都是實用又可行的方案，可供不同家庭需要來自行選擇。然而，即使確定了地下室功能，準備著手改造時還是會碰到很多問題，沒有經驗的我們在很多細節上或多或少都會有一些疏忽，裝修的成品可能並不盡如人意。那麽，哪些細節我們在改造地下室時要特別註意的？哪些地方需要多加修飾？

樓梯

樓梯是您通往地下室的通道，應該集聚美觀和方便的兩大特性。

首先，如果家中已有的樓梯並不在一個合適的位置，就要毫不猶豫的轉移它，將它設置在一個更好的位置，絕對不能偷懶。

其次，樓梯還需要方便人們使用，樓梯的寬度和臺階高度都要進行比量。

另外，為了迎合整個房屋的布局，要采用相適宜的扶手、欄桿以及樓梯款式。

窗戶和外門

地下室一般都存在采光和通風不佳的問題，在地下室改造過程中，很多人都希望能夠很好的解決這兩大問題。

新增或擴大地下室的窗戶、添加外門是比較普遍的解決方法。這能夠使得自然采光和通風效果顯著改善，讓您更享受地下室這一生活空間。

要增加地下室的窗戶，您需要挖好窗井，窗井的擋土墻可以采用磚石，石灰石塊，或處理過的景觀木材等材料。當然，這種專業的工作，最好還是請專業的建築師和設計師來進行施工。另外，防漏等工作也不可以輕易小看，一定要裝修到位，以免日後帶來不必要的麻煩。

墻面

墻面由於面積的關系，總是占人們視野的絕大部分，不同墻面的色彩和質地會讓人有不同感受，達到不同效果。

地下室的墻壁通常是由混凝土澆築或堆疊而成，這種“赤裸裸”的材料感，讓地下室總給人一種落寞的感受，不如上層空間來得溫暖。為了讓地下室能有上層空間的風格，可以用石膏板，膠合板，鑲板或油漆過的混凝土來覆蓋與墻壁之上。當然，油漆粉刷和壁紙的運用也是不錯的選擇。

天花板

地下室的天花板最主要有三個處理方式，我戲稱為：部分隱藏式、全部隱藏式和完全暴露式。根據這三個名稱，就能對其裝修方式略知一二了。

部分隱藏式主要是隱藏托梁和各種管道，用石膏板或者鑲板將其遮蓋，讓視覺上排除這些繁雜錯亂的感受。

全部隱藏式顧名思義，就是將所有靠近天花板的布局、排線、管道等等全部隱藏起來，吊頂的設計雖然會降低一些層高，但卻是最有效用的隱藏裝修設計。

完全暴露式的風格，需要設計者有足夠的信心，因為一不小心就會弄巧成拙。設計得當，那您的地下室就會彰顯與眾不同的風格。完全暴露的風格可以用一些設計感十足的塗鴉粉刷來突顯地下室的寫生感。

地板

除非您的地下室在最初時就已安裝了夾層地板，不然地下室的地板很可能只是一塊混凝土板。不過幸運的是，混凝土接受幾乎所有最常見的地板選擇，從油漆到乙烯，層壓板，瓷磚，地毯等等。

多數實木地板不推薦用於以地下室，因為實木地板的收縮會造成間隙或翹起。工程木是一個很好的選擇，因為它收縮和膨脹相對於實木地板來說要少一點。

如果想要營造溫暖感，地毯是最好的選擇，雖說清潔起來並不是非常方便，但其帶來的溫暖感是實木地板不能相較的。

燈光

良好的照明是使地下室成為一個溫馨聚會場所的關鍵。由於大部分地下室層高的局限，鑲嵌式整體照明已經成為了地下室照明的主導形式。但除了嵌燈，其實還可考慮追光燈和吊墜以消除工作或閱讀時，在其表面會產生的陰影。另外，巧妙的使用造型各異的臺燈和落地燈能夠很好的驅逐角落陰影，並能在沙發，茶幾等處提供局部照明。

儲物

對很多家庭來說地下室的各項功能中不可忽視的一項就是儲物功能。反季節的衣服、花園的工具、各類紀念品、裝飾品統統都要存儲於此，因此包羅萬象的地下室絕對少不了儲物空間。

考慮到這一重要需求，人們在改造地下室的時候一定不能忘記騰出合適的面積。如今在節節攀升的房價面前，不少人只能退而求其次選擇小面積房屋，面對小面積房屋的限制，當然就要運用更高超的空間利用技能來滿足家居生活對於儲物空間的需求，除去正常可以想到的空間外，墻面、樓梯下方的空間也不能錯過。

找到合適自己的地下室改造方案，根據方案挑選正確的建築材料是最最重要的兩個工作，一旦確定了改造方案，經過專業人士的裝修以及配套的軟裝飾運用，一定能將您的地下室改造成您心目中的樣子。地下室作為您家中的一個部分，同樣需要您的認真對待。

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蒙特利爾家具店介紹（一）大眾連鎖家具店 | 居外專欄

初到蒙特利爾安家，人生地不熟，到哪裏購買家具是大家經常問到的問題。由於篇幅的原因，我將分兩期為大家總結介紹下蒙特利爾的大眾及中高檔家具店。

對於註重性價比的新移民或留學生來說，風格簡潔、價格實惠的宜家IKEA成為大家日常購買家具的首選地點。然而，蒙特利爾地區還有很多像宜家一樣的大眾化連鎖家具店。它們以極高的性價比和優質的售後服務，為您節省費用的同時，便利日常生活，提供更多風格和式樣的選擇。

STRUCTUBE

1974年成立於蒙特利爾，如今在加拿大全國有55家分店。該店堅持以最低的價格為消費者提供最難以置信的各種現代家具和配件。店內很多款式都參考奢侈品牌家具設計，適合住在Condo的年輕人或喜歡簡潔時尚的消費者。其風格較為現代，價格不高但質量不錯，而且經常有打折活動。

風格示例：

網址：www.structube.com

島內店址：

7077 Newman Blvd #01110, Lasalle, QC H8N 1X1
1450, rue Sainte-Catherine Ouest , Montreal, QCH3G 1R3
3945, rue Jean-Talon Ouest , Montreal, QCH3R 2G4
375, boulevard René-Levesque Est Montreal, QCH2X 1P2
3782, rue Saint-Denis , Montreal, QCH2W 2M1
5620 boul. Métropolitain E , Montreal, QCH1S 1A7
6000 Trans-Canada Hwy, Saint-Laurent, QC H4T 1X9
local E, 2315 autoroute Transcanadienne, Pointe-Claire, QC H9R 5Z5

LAVAL店址：

1058 Autoroute 13, Laval, QC H7X 4C9
650 Boulevard le Corbusier #6, Laval, QC H7N 0A9
5925 Boulevard Robert-Bourassa, Laval, QC H7E 0A4

ASHLEY HOMESTORE

1945年創立於美國，主打傳統美式風格並傳承美式家具的經典元素。商品涵蓋客廳、餐廳、臥室、書房等全套家具，同時也出售床墊、床品、燈具等家居飾品。性價比不錯，每逢節假日有相應的折扣活動。最吸引人的是它們為消費者提供優質的價格保證，即如果您在購買後的30天內，在方圓110公裏內找到一個價格較低的相同產品，Ashley Furniture Homestore將向您退還該商品125％的費用。同時它們還推出Ashley HomeStore信用卡，您可以選擇更靈活的支付方式（第一年不付款/兩年內分期付款）購買心儀家具。

風格示例：

網址：ashleyhomestore.ca

島內店址：

6875 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N2

LAVAL店址：

3615 AUTOROUTE 440 OUEST, Laval, QC H7P 5P6

BRAULT & MARTINEAU

1960年創立於蒙特利爾東部，是魁省本地人最熱衷的家具店，致力於以最優惠的價格提供最好的產品。時至今日，已在魁北克省經營著9家大型商店。風格齊全，包含古典及現代風，店內和官網經常有打折促銷及免稅活動。Brault＆Martineau是蒙特利爾第一家提供免費送貨和免息分期付款計劃的家具店，如今還為客戶提供在線咨詢服務。

風格示例：

網址：www.braultetmartineau.com

島內店址：

6700 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N1
7272 Newman Blvd, Lasalle, QC H8N 1X2
16 975, Route Transcanadienne, Kirkland, QC H9H 5J1

LAVAL店址：

500 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7N 6K6

THE BRICK

The Brick是加拿大古典風格的家具連鎖店，其總部位於加拿大阿爾伯塔省的埃德蒙頓，在加拿大擁有著220多家門店。其款式迎合加拿大本地人喜好，成熟保守偏帶復古，家具尺寸偏大，以深色系為主，價格適中。偶爾會有折扣活動，較為劃算。同時也提供分期付款及最低價格保證的服務。

風格示例：

網址：www.thebrick.com

島內店址：

7999 Boulevard des Galeries d’Anjou, Anjou, QC H1M 1W9
8701 Boulevard de l’Acadie, Montréal, QC H4N 3K1
17080 Transcanadienne O, Kirkland, QC H9J 1M1
6867 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1

LAVAL店址：

1530 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Y8

ECONOMAX

EconoMax以倉庫模式出售家具、電器、床墊、電子產品和裝飾配件，同時提供30天最低價格保證。於此同時，提供上門送貨及分期付款服務。其風格與The Brick，Brault＆Martineau相類似，適合註重性價比的消費者。

風格示例：

網址：www.economax.com

島內店址：

3782 Boulevard Cote-Vertu Ouest, Saint-Laurent, QC H4R 1P8
Carrefour Angrignon, 7101 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1
12605 Sherbrooke St E, Pointe-aux-Trembles, QC H1B 1C8

LAVAL店址：

1770 Boulevard des Laurentides, Laval, QC H7M 2Y4
1675 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Z3

LEON’S

1909年創立於安大略省南部Welland小鎮，如今是加拿大最大的零售商之一，銷售各種家具和家用電子產品。風格稍顯現代，價格較為劃算。Leon’s提供60天價格保證，即您在購買後的60天內，若在附近的貿易區域內查看到價格較低的相同產品，Leon’s將向您退還全額費用。

風格示例：

網址：www.leons.ca

島內店址：

11201 Rue Renaude-Lapointe, Anjou, QC H1J 2T4
2222 Place Transcanadienne, Dorval, QC H9P 2N4

LAVAL店址：

2000 Boulevard Daniel-Johnson, Laval, QC H7T 1A3

以上為大家介紹了蒙特利爾大眾化家具連鎖店。下期的文章中，釋仁地產將為您介紹蒙特利爾地區極具特色的中高端家具店，歡迎您持續關註。

責任編輯：Adam Chen

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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地下室改造——讓你的房屋完美增值！（上） | 居外專欄

地下室作為一個富於想象的空間，每個人心中都有屬於自己對它的構想。正是由於地下室的特殊性，使得它既能夠填補上層空間無法完成的住房功能，也可以擴大上層空間已有的功能。

在房屋交易過程中，一個實用、豪華的完成地下室能幫助吸引不少買家的眼球，也能擡高一定的房價。一般來說，人們傾向於將地下室改造成休閑空間，以及客房，其實地下室改造方向可以覆蓋很多內容。

家庭休閑娛樂空間

毋庸置疑，地下室是休閑娛樂的極佳場所，其設計不僅可以迎合整家人的娛樂要求，也能單方面的滿足孩子。大屏幕的電視，桌球桌以至於其他占地面積較大的娛樂設施都能在這裏安放。

想要將地下室改造成休閑空間，家具布置也很有講究，要考慮到人多或人少對其的不同需求，盡量選擇一些舒適並且多功能的家具，再配合音響系統和燈光系統，使它能夠適合不同氛圍。當然，裝修也不能隨便馬虎，畢竟這裏的設定是一個享受的空間，視覺上要感受到直觀的放松感，穩重大氣的木質裝修最能體現這種濃重的安詳感受。

居住套房

小戶型的房屋在上層空間裏可能並沒有足夠多的臥室用來滿足家庭需求，將地下室合理改造出一個套房對於人們來說是個不錯的解決方案。不僅如此，許多擁有足夠多臥室的家庭也非常樂意將部分地下室改造成一個套房，供客人使用。

改造之前首先要認清這間臥室的使用對象是誰，只有知道了需求才能更好的規劃格局。設計時還要考慮到衛浴空間和儲物空間等。例如：想要寬裕的擺下一張Double的床，建議要留出至少125 Square Feet的空間，要想擺下Twin Beds那麽需要的空間就更大了，至少要150 Square Feet。

另外，這裏要提醒大家一個經常被人們忽略的細節：為了安全起見，盡量要留出一個緊急逃生口直接通向房屋外，這個逃生出口可以是一扇窗也可以是一個門。

迷你廚房

地下室的廚房不需要擁有全套的設施，簡單幾樣必備電器就已經足夠，如果鐘愛品酒，將Bar的功能添加到這個廚房也是不錯的主意。

地下室擁有一個迷你廚房有非常多的好處。首先，使得擁有地下室的臥室變得更完整，更像是一個一應俱全的套間。其次，還能將地下室的娛樂功能發揮到極致。

兒童樂園

有孩子的家庭一定都希望能有真正可以給予孩子學習、放松的舒適成長空間。孩子的臥室由於面積的限制有時並不足以讓他們盡情發揮，經常可以看到一些家庭的客廳或者休息室裏都堆滿了屬於孩子的物品，將部分地下室改造成專屬於孩子們的天地，就可以很好的解決這一問題。

健身房

人們如今越來越註重身體的健康，各種各樣的健身器材也頻繁出現在人們的家中，有些健身運動會帶來不少的吵聲，將健身器材擺放在地下室就能避免這些弊處。

改造時記得要註意地板的選擇，健身房的地面盡量使用Rubber floor，想象一下您舉起的啞鈴重重砸在硬木地板上的後果。

工作室/書房

此前熱火的電視劇House of Cards迷倒了不少電視迷，男主角Francis家的地下室簡直就是誕生“政治”的秘密基地，大家在這個地下室完成了一系列的工作。

冬暖夏涼的地下室，還有一種與世隔絕的感覺，的確是一個迸發激情和靈感的好地方。將地下室改造成工作空間合理又簡單，擺上一個辦公桌、一把舒適的轉椅、幾個文件櫃就可以完成。

洗衣房

家務這種讓人頭疼的事情，要是一定要在狹小空間裏完成，會讓人感覺更糟糕。寬敞明亮的洗衣房再必要不過了。寬敞的洗衣房不僅能擺下多個洗衣機和烘幹機，還能設計水槽，使得清潔、清洗的家務變得更加輕松。

除了這些改造方案以外，根據個人喜好，還能將地下室改成其他各式各樣的格局。地下室就是這麽一個任您發揮，滿足您不同需求，增色您愛家的地方。

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留學生注意！加拿大安省最受歡迎的雇主擔保移民叫停

加拿大安大略省政府4月26日發布2019年安省移民提名項目（OINP）的最新通知，從4月26日起，暫停接收安省移民提名項目下兩個類別的申請，分別是：

雇主擔保：國際學生類
雇主擔保：外國勞工類

通知稱，這兩類移民申請人在2019年顯著增加，由於聯邦政府分配給安省的提名名額有限，為此有必要暫停接收新的申請。

什麼是“安省移民提名項目OINP”？

安省移民提名項目允許外國勞工、國際學生和其他擁有合適技術、經驗和教育背影的人士，通過申請安省提名，成為安省的永久居民。

該項目由安省政府與聯邦政府合作，通過聯邦移民難民公民部來操作，是為了幫助安省滿足其勞動力市場和經濟發展的需要。

具體而言，OINP分三大類：

雇主擔保（Employer job offer）
人力資本（Human capital）
商業（Business）

其中，雇主擔保類別下又細分為三類：

外國勞工（Foreign Worker Stream）
國際學生（International Student Stream）
緊缺技術（In-Demand Skills Stream）

人力資本類別下又細分為兩類：

國際碩士或博士（International graduates）
安省快速准入（Ontario’s Express Entry）

商業類別下又細分為：公司類（Corporate Stream）和企業家（Enterpreneur Stream）兩類。

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4月19日，安省公布了OINP項目下，商業類別中企業家（Enterpreneur Stream）移民的投資門檻大幅放寬，申請人最低投資額從目前的50萬元，降至20萬元，在大多倫多地區內的申請人最低投資額從目前的100萬元降低至60萬元。

同時雇主擔保類別下，緊缺技術新增了一些符合資格的職業，但是取消了商業類別中公司移民的通道。

這些改變需要經過45天的公眾咨詢期，於2019年5月30日正式生效。

在4月26日的最新通知中，移民廳表示，暫停接收雇主擔保類別下，外國勞工和國際學生的移民提名申請，主要是因為名額有限，而申請人大幅增加。OINP將繼續關注所有類別的申請情況，以便決定被暫停的兩個類別在2019年晚些時間重新開放。

總而言之，希望通過雇主擔保移民的申請人，現在只剩下緊缺技術這一類別可以申請，如果是通過外國勞工和國際學生類申請，移民廳暫時不再接收了。

來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

華裔熱衷赴美讀名校繞道加拿大“爬藤”成時尚

據加拿大《星島日報》報道，移民到北美的華人中，很大部分是為了能讓孩子享受到北美良好的教育環境。美國有3000多所大學，排名前15位的精英名校，就是大家口中常說的“常春藤盟校”（Ivy League），成為學生和家長夢寐以求的世界殿堂級學府。近幾年來，藤校又分別出了“大藤校”和“小藤校”，華裔家庭同心協力“爬藤”成為時尚。

近年有個名為“曲線爬藤之路”的新名詞在家長圈中出現。睿私學（Elite Path Consulting）聯合創始人、首席文案導師Sherry Hu在接受記者專訪時表示，這是形容非美國籍、不在自己的出生國申請美國藤校的學生群體。他們往往先去其他學校就讀一段時間，再去申請美國的藤校，比如先去加州念一些小區大學，兩年後再申請加州的其他大學，例如加州大學伯克利分校；另外還有一條曲線，就是先到加拿大念幾年書，再從加拿大申請美國的藤校。

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根據哈佛大學本科生項目的統計數字顯示，目前有來自103個國家的791個國際學生正在哈佛學院（Harvard College）就讀，平均每5.8個國際學生中就有一個是來自加拿大，人數遠高於其他國家的爬藤率，也許便利的地理位置，和美國相近的文化傳承，導致越來越多人把加拿大作為爬藤校的中間站。

睿私學創始人、首席策略規劃師Jeanne Ye表示，加拿大的留學生在美國各大精英學府的國際生中，占比基本都保持在前三，是絕對的“爬藤大戶”。雖然加拿大本土的大學並不差，在世界上排得上名次的大學很多，且加拿大人的本土認同感非常堅固，加上美國大學學費昂貴讓人卻步，所以本地迷戀藤校的家庭，更多是來自於私校以及移民群體。

安大略省持牌教師、睿私學首席教育成長導師Maggie Ying表示，華裔小區對藤校的持續關注和熱衷，主要來自於華人家庭經濟實力的增長和消費觀念的轉變。“新移民或國際學生家庭，他們的生活水平在提高，經濟實力比較雄厚。他們對孩子的教育、尤其是精英教育的投入，基本上屬於一擲千金。只要能夠受到精英教育，再昂貴的學費和成本都願意支付，並覺得非常值得。教育，是當今世界上最大的奢侈品。”

Maggie把加美兩國的大學作了個對比。“美國的社會競爭性強，加國相對落後一些。加拿大的很多家長覺得去美國可以讓孩子更積極、上進；有國際生的經驗，又不用漂洋過海，美國的工作機會相對也多。”

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加拿大華裔學生“爬藤”的很多，成功率也並不低，當然這也伴隨著昂貴的代價。不光在私校，即便在加拿大普通公立學校的天才班、IB Program裡，學生去學一些AP課程，或者學業比較優秀的，爬藤的成功率都是非常高的。Jeanne解釋，“華裔會認為反正在哪兒都是移民，就會比較傾向於把孩子送到美國去。本地的一些西方人反而不會想讓孩子去美國上本科，或只會考慮去美國讀研究所，很少有家庭會直接鼓勵孩子在本科的階段去美國考藤校。相對而言，華裔的爬藤成功率較高。”

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

溫哥華買房不用交外國人稅？這也可能是個坑

根據年初居外網對平台上中國買家調查後顯示，溫哥華是繼多倫多和蒙特利爾之後，中國最受歡迎的加拿大城市，而排外稅並沒有遏制市場熱情，搜索量比去年同期還略微增長3%。去年8月，卑詩省政府出台了嚴格政策，控制投機行為，要求在當地買房的海外買家要多交15%的外國人稅。

買房要多交15%的稅會對市場有何影響？過去一年，溫哥華的海外買家有著深刻體會。去年8月，卑詩省政府出台了嚴格政策，控制投機行為，要求在當地買房的海外買家要多交15%的外國人稅。政策出台後，成交量連續7個月下跌。

最近，加國一家名為Apex Western Homes的房企為了招攬生意打出“免交15%排外稅”的廣告噱頭。廣告中稱，他們可以幫助買家以租房形式買房（Rent to Own）。買賣雙方要簽訂一份協議，先以總房價5%作定金，以後每月只需付房租。只要五年內籌到房屋總價，就能購買該套房產，而且價格是以最先簽訂協議之日的市場價為准。Apex稱通過這種操作，海外買家能避免15%的排外稅。

此事引起加拿大媒體的關注，畢竟對總價上百萬的房產而言，15%的稅或許是本地家庭一年的總收入。根據CBC報道，卑詩省政府在最初回應時表示，以租代售的操作並沒有大問題。但在幾天之後，省政府又更改此前說法，稱先租後買的策略不能用來幫助買家避稅。有評論認為，該房企的噱頭並不是避稅，更像是延稅行為，將交付期限拉長至5年而已。但該公司在宣傳中並沒有說明此點，甚至還有意造成“免稅”的公眾印像。如果稍細心也能發現Rent to Own模式有意在打擦邊球。五年裡如果房產增值，那麼即便買房者仍需交付15%的稅，增值部分反倒能填補部分支出。

實際上，現實可能並沒有看上去那麼好。5%的定金是一次交付且不可退還，也就是說如果政策有何變動，買家並沒有權利要求賠償這筆資金。另外，未來五年內，如果常駐加拿大的海外買家沒有獲得移民身份，還是面臨被征稅的政策風險。近期卑詩省政府兩次截然不同態度的也說明了這點。

“我相信這個項目背後的開發者是誠實和善意的，但是省政府已經表態稱要打擊該性質的項目。在最壞的情況下，你可能會有法律上的麻煩，甚至可能要付一大筆罰金。更糟糕的是，在你得到投資回報前，必須經歷五年的不確定性。”海外房源信息平台居外網CEO羅雪欣對界面新聞評價道。卑詩省針對稅務問題有嚴格的法律，根據財產轉讓稅法案（Property Transfer Tax Act）規定，逃稅行為將遭到法律懲戒，罰款高達20萬加元，嚴重者還將面臨兩年監禁。

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房市有風險，投資需謹慎不是一句空話。即便是在熱度不減的海外市場也是如此。溫哥華的城市經濟增長迅速，但近幾年海外買家增多，開發商一窩蜂開始新房建設，政府出台排外稅的影響卻有限。根據年初居外網對平台上中國買家調查後顯示，溫哥華是繼多倫多和蒙特利爾之後，中國最受歡迎的加拿大城市，而排外稅並沒有遏制市場熱情，搜索量比去年同期還略微增長3%。看來，為迎合市場熱情，廣告噱頭出現也不是那麼難以理解。

那麼，豁免海外買家稅正確姿勢是什麼呢？

在2017年1月29日，卑詩省府宣布只有獲得卑詩省移民提名項目 (BC Provincial Nominee Program，簡稱BC PNP) 的提名者才有資格在大溫地區購買住宅房產時獲得豁免15%的稅項。

也就是說，其他類別的工作簽證持有者，例如：國際學生、派駐加拿大人員和其他省分移民項目提名者等，都不符合豁免資格。此外：

此豁免資格只適用於當省提名者將此住宅視為其主要居所；
此豁免只可使用一次；當省提名者購買其他位於大溫哥華地區的住宅房產時，仍需繳納15%外國買家物業轉移稅；
在項土地注冊廳（Land Title Office）登記時，需提交省提名資格證明文件。

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申請退還已繳納的15%外國買家物業轉移稅

在新的豁免規定裡，若已繳納15%外國買家物業轉移稅，但符合下列情況者，有資格申請退稅：

在2016年8月2日至2017年3月17日期間，於大溫哥華地區購買住宅房產的BC PNP提名者或已確認獲提名者；
在房產於土地注冊廳登記的一年內獲得加拿大永久居民身分或者加拿大公民身分的人士。

永久居民和公民必需符合下列條件才可申請索取退稅：

只適用一個房產；
該房產為其主要居所；
於房產登記後的92天內搬入居住；
於房產登記後，連續一整年居住於此。

也就是說如果A先生在2019年1月1日購買溫哥華價值500萬加元豪宅時還是外國居民，他就需要繳納15%，共計75萬加元海外買家稅。如果他在2019年4月3日前住進這套豪宅（以水電網賬單為證），並一直住到2019年12月31日後，他就有資格申請退稅，但他必須保證自己在2020年6月30日前取得加拿大永久居民身份，並在這個日期前提出申請。

來源：雪花新聞、溫哥華港灣
責編：Zoe Chan

千禧一代人進入房地產市場，明星經紀人就此熱烈討論 | 居外專欄

左：坦尼亞·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）

右：德文·歐文（Devon Owen）

下：大衛·帕恩斯（David Parnes）

業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯註意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引，開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時，嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。

千禧一代（通常被定義為目前年齡在22到37歲之間的人群）過去更偏愛城市公寓住宅，而嬰兒潮一代（出生於20世紀中葉的人群）則習慣於購買買面積較大的郊區宅邸。盡管許多人現在仍可能保持著這樣的想法，但人們整體的偏好正在穩步轉變。

“很多事情都與生命的自然循環有關，”主要負責洛杉磯比佛利山地區的蘇富比最佳經紀人之一，坦尼亞·斯塔夫斯基說。根據皮尤研究中心（Pew Research Center）的數據，2016年，全美千禧一代的家庭數量已達到2800萬戶。到了2018年，這一數字已躍升至3600萬以上，比其他年齡段人群的增長幅度都要大。

“他們有了孩子，需要養家糊口之後，他們就會想搬去住宅更集中，更適合家庭的地區，”坦尼亞說。據全國抵押貸款（Nationwide Mortgages，一家在線抵押貸款統計機構）報導，大多數千禧一代希望在未來五年內購買房屋。在美國，那些20多歲、30多歲，想要成家的人有將近一半首次踏入房地產市場。盡管千禧一代可能渴望對住宅進行輕度的調整以適應自己的口味，但他們不願進行改頭換面的大規模裝修工程。他們更喜歡新建成，可拎包入住的公寓，大衛·帕恩斯說。大衛·帕恩斯是洛杉磯百萬美元房源（Million Dollar Listing ）房地產公司的明星經紀人。出現這種偏好的原因包括工作時間長（千禧一代的科技企業家可以為洛杉磯市場提供動力，帕恩斯說），要照顧孩子。在某些情況下，尋求即時滿足的21世紀新風尚也是原因之一。

“我認為，在家園頻道（HGTV）大受歡迎的時代，看著別人把房子拆成兩半可能確實很有意思。然而，當人們意識到實際上要做的工作比自己所看到的要多得多時，他們可能會大驚失色，”韋斯特說。“所以，和我合作的許多年輕人都非常清楚哪些工作是必須完成的，哪些工作是已經完成的。”

對不斷變化的房地產市場進行評估後，開發商和代理商都依然專註於建造和展示那些對於千禧一代和嬰兒潮一代都具有吸引力的房產。因此，這些物業開始逐漸趨於一致。

洛杉磯房地產市場變化
另一方面，嬰兒潮一代開始進入人生軌跡的反坡降階段，已經慢慢達到退休年齡，子女們也從家裏搬走了。目前，嬰兒潮一代在美國擁有價值近13萬億美元的房地產，或者說每五個嬰兒潮一代中就有兩個人擁有房地產。然而，隨著洛杉磯房地產繁榮期正式結束（在過去的三年裏，洛杉磯大部分住宅區的嬰兒潮一代業主增長幅度超過了25%，但從2019年開始，這種增長已經停滯），由於租房傾向和老年人專用設施的拉動作用，這一數值將出現大幅下挫。

雖然購買較小的房產可能會維持嬰兒潮一代中房屋擁有者所占的高比例，但完全背離這一預測的趨勢可能已經顯出了苗頭。美國2016年、2017年、2018年的人口普查數據顯示，嬰兒潮一代是增長最快的租房者群體。綜合公共微觀數據系列——當前人口調查（IPUMS – CPS）的數據顯示，從2010年到2017年，在全美前50個市場中，有34個市場出現了嬰兒潮一代的房地產擁有率大幅降低的情況。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹茲堡等城市中，嬰兒潮一代擁有的房屋數量都在減少。來自匹茲堡的房地產代理人韋斯特可以作證。

加拿大
來自加拿大溫哥華德文·歐文個人房地產公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地產經紀人德文·歐文表示，盡管溫哥華的房地產價格在過去18個月裏有所下降，但千禧一代購置房產的難度依然很高。
“以城市為中心的15英裏半徑範圍內，大多數住宅起價都超過120萬美元。在那些備受人們追捧的地段，你根本找不到標價低於200萬美元的房子。這也影響了奢華物業市場，因為中等規模住宅的業主在出售房產時會試圖提價。

德文還提到，許多千禧一代都接受過教育，而他們更願意購買像峽谷高地（Canyon Heights）等優質郊區樓盤的物業，但這些物業的價格已經超出了市場水平。

上個月，由於近5年來房價持續大幅上漲，加拿大總理賈斯廷·特魯多推出了一項新計劃，力求幫助千禧一代進入加拿大房地產市場。加拿大的住房管理機構將在三年內花費高達12.5億加元（9.43億美元）的資金，向首次購房者提供購房補貼。這是賈斯廷·特魯多政府計劃的一部分，其目的是提高低齡選民購買房產的能力。

根據加拿大政府於周二在渥太華公布的聯邦預算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）將向新住房的購買者提供高達10%的資金，向現有住房的購買者提供高達5%的資金，以便降低中低收入購房者的抵押貸款成本。這些補貼適用於有保險擔保的抵押貸款，而申請這類貸款的必要條件是購房者支付的首付款低於房價的20%。

最近幾年，由於價格上漲和政策法規變化，加拿大人，特別是剛開始進入勞動力市場的千禧一代購房的難度大大提升，財政部長比爾·莫尼爾（Bill Morneau）正尋求解決住房負擔能力問題的方案。

加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）的數據顯示，盡管在2018年，大多數城市的房地產價格和銷售額大幅下滑，但溫哥華房價在過去五年內仍上漲了64%，平均房價超過了100萬加元，而多倫多的房價也同期上漲了56%。

政府預計，在未來三年內，有10萬購房者將參與這項新計劃。目前，加拿大經濟已經呈現放緩跡象。而這項新計劃可能會為至關重要的經濟增長因素之一——房地產市場提供一個難得的機會。

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加拿大獲批中國移民減16% 回國發展留學生遞增

據聯邦移民部最新公布的數據顯示，與2018年同期比較，今年首兩月，中國移民獲批本國永久居民身份的數字大幅減少，去年1月和2月的數字分別為2,080和2,625名，今年分別是1,875與2,215名，跌幅約10至16%。有關數據令人聯想是否與華為副董事長孟晚舟去年12月初在溫哥華被捕、進入引渡聆訊程序，以及中方拘留兩名加拿大公民，令加中關系緊張有關。不過，有移民律師則認為，數字減少與兩國關系轉冷無關。

過去數年中國移民獲批加拿大永久居民身份數字一直穩步上升，最近呈現明顯下跌。

針對中國移民獲批加國永久居民身份出現明顯下降趨勢，溫哥華移民律師李克倫（Richard Kurland）周四接受本報訪問時稱，此事與華為創辦人任正非的女兒孟晚舟被捕無關，他指出，中國經濟近年發展迅速，許多到加國求學的中國留學生都選擇回國就業，導致申請加國楓葉卡的人數有所下降，間接使獲批人數也同步減少。

在本國的新移民中，大多數是經濟類移民，即具備較高學歷、工作經歷及相關技能的人士。聯邦移民部自2015年實施特快通道（Express Entry，簡稱EE）在線申請形式後，加拿大經驗類、聯邦技術移民類及聯邦技工類的申請者可通過特快通道打分，再通過遞交申請的形式，進入永久居民身份申請程序。

律師：留學只是「鍍金」方式
李克倫強調，許多中國留學生獲得工作簽證後，經由特快通道獲得永久居留權，但近年有許多中國留學生畢業後便選擇回國就業，包括許多有抱負的年輕人更願意回中國發展，他們認為中國有更多發展空間與機會，留學只是一個「鍍金」方式。

李克倫稱，他甚至還遇見過獲得本國楓葉卡後，仍計劃回國發展的中國移民。

孟晚舟去年在溫哥華國際機場被捕一事引起中國民眾紛紛關註，但李克倫認為，中國移民獲批人數下降與孟晚舟被捕無關，因數據未必反映實際情況。

加拿大不列顛哥倫比亞省溫哥華房產的這棟嶄新住宅位於克裏斯戴爾（Kerrisdale）的中心，設有7間臥室，7間浴室（帶有5間臥室和5間浴室的主屋+ 帶有2間臥室和2間浴室的巷道住宅），建造上采用了精湛的高端材料和工藝。近大學。房型：7臥7衛；建築面積：353 平方米；土地面積：414 平方米。價格約￥1800萬。

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來源：星島日報