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落潮：房地產業會有壹半經紀人退出

過去幾年房價連年猛升的加拿大大溫哥華地區和大多倫多地區有不少人加入房地產經紀人的行列，而且掙了不少快錢。

但潮起也有潮落時。在聯邦和省市政府協力推出調控房地產市場的壹系列措施後，大溫哥華和大多倫多地區的房地產市場相繼開始冷卻。

有專家預測今後壹段時間會有不少房地產經紀人退出這壹行業。

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據加拿大廣播公司記者安德麗婭.霍普金斯Andrea Hopkins的報道，加拿大長達十多年的房地產市場熱潮不但讓成千上萬人湧入地產經紀這壹行業，而且帶旺了室內裝飾擺放行業、裝修行業、家電行業、更不要說建築行業了;但似乎正在到來的加拿大房地產市場熊市會導致上述行業的萎縮和成千上萬工作崗位的消失。

房地產行業壹直是帶動加拿大經濟發展的主要引擎之壹。自2008年以來，加拿大最大城市多倫多地區的房地產經紀人數量猛增了77%，達到4萬8千人，十倍於加拿大就業市場的上升幅度。

與之相對比，芝加哥這樣的美國大城市的房地產經紀人數量才不過是1萬3500人。

加拿大全國房地產經紀人在過去10年的增加幅度是26.9%，這差不多也是加拿大住房建築行業的就業增加幅度。

現在加拿大就業市場差不多壹百萬個工作崗位是與房地產行業相關的工作，已經遠遠超過了石油、天然氣開采和采礦行業提供的就業崗位數量。

經濟專家們擔心，如果加拿大房地產市場的冷卻變成了長時期的熊市，則加拿大經濟產出和就業市場都會遭受痛苦的折磨。

根據路透社今年5月份所作的調查詢問，超過壹半的經濟專家認為加拿大溫哥華和多倫多的房地產市場價格會出現大幅度的下降。

知名的房地產熊市專家馬達尼David Madani認為加拿大房地產市場最火熱地區房價下跌的幅度會達到40%，而且下跌時間會長達5年。

加拿大經濟專家們的預測是，房地產市場進入熊市會讓加拿大的國民生產總值GDP下降0.2到0.5個百分點。

加拿大多倫多地區的資深房地產經紀人弗萊明David Fleming認為，過去幾年房地產市場價格連年猛升的環境確實讓不少進入房地產經紀人行業的新人賺了快錢;但多年的經驗證明，在房地產市場熊市到來的時候，會有壹半的房地產經紀人退出這壹行業。

實際上大多倫多地區房地產經紀人的日子已經開始不好過。統計數字顯示，2016年多倫多註冊房地產經紀人中差不多壹半的人做成的房地產交易不超過兩個，只有不到三分之壹的多倫多房地產經紀人做成了的交易超過5筆。

在1989到1992年加拿大的房地產市場價格猛降的年代，加拿大的房地產經紀人數量減少了18%。

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（據加拿大家園）

安省的公平安居計劃確實達到了使樓市降溫的效果，但是這個效應會持續嗎?

RE/MAX Ontario-Atlantic Canada的地區主管Christopher Alexander認為，總體上樓市新政達到了冷卻市場的效果，但是某些區域仍在增漲，他認為樓市冷卻的關鍵不在於這個新政本身，而在於他們推出政策這件事。

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即樓市冷卻不在於實行了哪些具體措施，15%外國買家稅也好，房租管控也罷，都不是關鍵。有樓市新政這件事本事會引起公眾情緒的反應，任何政策都可以引起不安，進而導致市場冷卻。

他認為今年第壹季度對買家而言非常揪心，競爭十分慘烈，買家往往要在很短時間內作出抉定，經常沒有足夠的時間來做調研，所以對信息的掌握不足。

多倫多的平均房價從4月份的$920,791 下降到五月份的$869,910 ，再到六月份的$793,915。

Alexander認為，如果在多倫多買房，現在是自2012年至今最好的時機。

我們都預計第三季度市場疲軟，因為夏季的幾個月通常都不是旺季，但是秋天壹般都不錯。房市基本面仍然很好，很多買家雖然持蔽觀望，但是仍然是想買房的，現在房源很多，可以選擇。

總體上樓市降溫，但是 Alexander認為大多倫多地區還有些區域顯示出升值。剛過去的這個季度，獨立屋市場也表現不俗。

RE/MAX計算了大多地區65個社區在過去半年時間裏的房價數據，發現不同區域的價格增長。第二季度，905區壹半的社區裏獨立屋價格平均上漲了46.7% 。416區同期獨立屋平均價格上漲了34%。

2017年第二季度獨立屋平均價格總體上漲了40%。

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（據加拿大家員）

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）發表的最新報告顯示，溫哥華樓市仍處於過熱狀態。對此，卑詩大學（UBC）學者就指，大溫城市屋和柏文需求強勁，導致市場再度熾熱。溫市房價的確被高估，或會面臨大幅度價格下跌的風險。另有地產經紀則表示，隨著央行加息和省新政府上臺，溫哥華樓市已有冷卻跡象。

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UBC商學院教授達維多夫（Thomas Davidoff）接受訪問時表示，房屋供應跟不上需求，市場自然會過熱。他也認可報告中所認為的本地房價被高估了。價格被高估，高估愈多，修正幅度就會愈多。

不過，達維多夫表示：“自己不敢說溫哥華的樓市存有泡沫，因為我們有很多理由去相信會有人願意接手溫哥華的房子。”他舉例說，未來數年，大量新移民將湧入加國，適宜居住的溫哥華必定是新移民首選之地，他們到來後自然會買房，滿足自住要求。另壹方面，溫市正朝著國際都市方向發展，大都市通常都有房價高、負擔性差的特點。

經紀:市場已開始轉淡

地產經紀蘇嫻雅則說，從平日帶客戶的情況來看，感覺市場已開始轉淡，尤其是高價位的獨立屋，而柏文和城市屋雖然早前經歷壹波漲幅，但由於目前價位已經不便宜，許多買家變得相對理性些。

此外，這個7月發生不少大事情，包括加拿大央行加息、中國收緊外匯，以及省新民主黨上臺，該黨早前多次指會透過加稅等方式調整房價，不少買家選擇開始觀望。

蘇嫻雅指省府若再征稅，或者市場轉淡，對炒家風險相對大些，加上聯邦政府開始針對樓花炒家展開調查，這些都令到投資者變得很謹慎。市場冷卻，對購買自住房的人來說當然是好事，不過，蘇嫻雅認為，樓價下跌，除非跌幅很大，例如達到30%，否則基本上對改善民眾的住房可負擔程度是沒有影響。

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（據西岸居）

加拿大經濟過分依賴房地產買賣費

房地產行業壹直是加拿大經濟的主要支柱。但除了蓋房子和裝修房子會提升加拿大的GDP之外，買賣房子要繳納的經紀人手續費等費用也為拉動加拿大的國民生產總值做出了不小的貢獻。

經濟發展的引擎

據加拿大廣播公司記者賈克琳娜.漢森Jacqueline Hansen的報道，加拿大與買房和賣房有的關各種各樣手續費產生的國民生產總值比農業、漁業、林業和狩獵業貢獻的GDP加起來還要多。

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在加拿大，買房和賣房有關的手續費如房地產經紀人費、土地轉手費、土地測量費、房屋檢驗費、律師和公證費等費用加起來差不多占加拿大全國經濟的2%;而根據加拿大統計局的數字，加拿大經濟中農林牧副漁行業的國民生產總值加起來才不過是1.6%。

由於這些與買房賣房有關的費用是與房產售價掛鉤的，所以房價升高讓這些要繳納的費用也水漲船高的跟著上漲。

水能載舟也能覆舟

美國經濟的增長也曾經很依賴房地產市場市值的猛升和與買房賣房有關費用的上升。但就是在2005年美國房地產市場崩盤前的房地產高峰期，美國與買房賣房有關的費用產生的國民生產總值也不過占美國經濟的1.5%，遠低於加拿大現在的2%的比重。

在10年後的今天，美國房地產市場經歷了由於次貸危機崩盤和隨後復蘇的10年，現在美國與買房賣房有關的費用產生的國民生產總值占美國經濟的比重不到1%。

加拿大的經濟觀察家們認為，今後幾個月加拿大統計局的經濟統計數字會顯示，加拿大房地產市場在聯邦政府及省市政府推出的房地產市場調控組合措施和加拿大中央銀行上調利息率措施的綜合作用下，加拿大以大多倫多地區和大溫哥華地區為代表的熱得瘋狂的房地產市場已經開始冷卻，房屋銷售量的下跌和房產價格的下調會讓與買房賣房有關的費用產生的國民生產總值占加拿大經濟的比重下降。

進入拐點

除此之外，加拿大的房屋裝修行業也會受到拖累。當房地產市場冷卻，買房和賣房活動減少後，房主們的房屋裝修活動也會減少，導致目前占全國經濟2.6%的房屋裝修行業在加拿大經濟中的比重下降。

專家們指出，許多加拿大人把房產當作投資，在房地產價格猛升時，他們願意花錢去裝修廚房和廁所以拉升自己的房產價值，但在房產價格下降的情況下，願意花錢裝修的人就少多了。

央行行長波羅茲吹風說今年加息可能不止壹次。

加拿大中央銀行不久前已經把央行利率從0.5%上調到0.75%，而且吹風說今年可能還會繼續加息。如果說加拿大中央銀行長期實行的超低利率貨幣政策是拉升加拿大房地產市場的壹個主要推手的話，那央行加息也會成為冷卻加拿大房地產市場的主要推手。

房奴們要小心了

比如，如果購買75萬加元的房產，在支付了10%的首付後，購房者的房貸供款負擔會由於中央銀行把利息率提升0.25%而每年多付1千加元;假設加拿大中央銀行今年加息三次、每次上調利息率0.25%，則這位購房者每年要多付的房貸利息是3千加元。

不要以為加拿大中央銀行把利息率從0.5%上調三次到1.25%就是高利率了，從歷史上看正常的中央銀行利息率水平是在3%到5%之間;上個世紀80年代還出現過房貸利率20%的超高利率期間。

20%的房貸利率簡直是在用信用卡高利貸買房，那時的加拿大房奴們怎壹個“苦”字了得。

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（據加拿大家園）

卑詩省新任住房部長Selina Robinson表示，正在評估溫哥華海外買家稅和首次購房免息貸款項目。

在受訪時，Selina Robinson表示正在和財政部長Carole James壹起分析上任聯邦政府實施的措施到底是否可以有效穩定溫哥華房地產市場，提高負擔能力。

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在5月份大選之前，新民黨曾承諾將對空置屋增加2%的稅，目前這個措施也正在被評估。

壹年前，卑詩省對外國買家增加15%的購置稅，以此抑制過高的房價。

從2016年6月10日至8月1日，也是就是海外買家稅實施前，大溫哥華地區國外買家的比例是13.2%;

從2016年8月2日至年底，外國買家的比例跌至2.6%。

6月份，溫哥華地區MLS的基準價是$998,700，比去年同期上漲7.9%。

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（據約克論壇）

老是陰沈著壹張臉的加拿大的中央銀行行長Stephen Poloz這壹次表現得很開心，7年以來的第壹次，加拿大央行提高了基準利率0.25個百分點，雖然加息前和加息後的媒體評論都為那些在低利率時期受益、有過高還貸壓力的人擔憂，集中討論加息造成的問題，但這都不是Stephen Poloz的重點：貸款當然越來越貴，但是經濟好轉意味著加拿大人可以應對這種增長。

市場正經受組合拳打擊

加拿大抵押貸款創始人兼首席執行官Samantha Brookes對未來的房地產市場表示擔憂。與經濟情況更好的溫哥華相比，多倫多地產市場遭受了更多的負面影響。

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2016年8月，BC省出臺外國買家稅，對購買大溫地產的外國買家額外征收15%的物業轉讓稅。

去年10月，當時的聯邦財政部長Bill Morneau宣布了幾項旨在確保加拿大借款人只能承擔他們負擔得起的抵押貸款的新法規，對借款人進行了壓力測試。這些規定是為了讓火熱的地產開始降溫。

今年4月，安省政府出臺了安省公平住房計劃，推出了旨在進壹步提高承受能力的16項措施。

與已經逐步消化掉外國買家稅影響的BC省不同，加息的消息對於安省來說似乎是在短時間內的雪上加霜。許多人放棄購房，剩下的買家則在持幣觀望。Samantha Brookes認為，人們越是努力了解新的規定，越是增加了他們購房時的混亂和恐懼。

如果這還算不上是壞消息，上周金融機構總監辦公室(OSFI)宣布，它正在考慮要求對無保險的抵押貸款的貸款人進行“壓力測試”。該措施針對的是在無保險的按揭市場上“過度借貸”的人。

如果OSFI選擇在不久的將來將這個“壓力測試率”強加於銀行貼現率以上，這將對需要再融資的個體戶購房者和房主產生巨大的影響。擁有房屋的信用不佳的人可能無法再續租或再融資，這意味著他們可能會陷入絕境，被迫出售自己的房子。

“加息對加拿大是個好消息”

即使如此，最刁鉆刻薄的問題也不能讓央行改變想法。央行行長Stephen Poloz表示，“我們有信心及證據來證明經濟會穩健發展，這應該是每個人的好消息。”這也包括所有的房奴。

利率上漲的確是近壹段時間裏許多文章的重點，5大銀行也陸續提高了自己的最優惠貸款利率。但是央行表示，經濟的日益增長意味著人們能夠承受得起加息，“加拿大人必須看到‘就業持續上漲，薪資繼續上漲’”。借款費用的確在上漲，但這是在經濟不斷增長的背景下。

央行已經非常謹慎

當然，Poloz說：“我們不只是預報員，我們是政策制定者，所以對我們來說，這不僅僅是壹個預測正確的問題。”

央行高級副行長Wilkins表示，他們已經考慮了許多可能發生的事件，包括與美國的貿易談判。到目前為止，央行並沒有預測到外部的問題，以往阻礙加息的問題這次都沒有出現。比如他們所預測的最大的意外是能源部門出現問題，人們的收入需要工業成本削減後的很久才能恢復。

盡管加拿大經濟的發動機——石油出現了損失，但也許是因為這種損失，央行認為許多跡象表明，在更廣泛的層面上，加拿大的經濟正在攀升。目前加拿大經濟增長增速約3%以上，是七個發達國家中增速最快的。

此外，加拿大商業投資、機械設備進口和出口均呈現蓬勃發展的跡象。

央行最新的業務展望調查也顯示，企業主越來越樂觀，銷售額增長，同時還有更高的銷售增長預期，以及投資意圖提高、招聘計劃急劇上升，這都與最近的就業人數相對應。勞動力市場逐漸復蘇、失業率降低、經濟改善都讓央行提高利率的信心得以加強。

加拿大央行行長表示，近期數據令人感到鼓舞，預計通脹將在2019年略微超過2%，去除臨時性因素後，加拿大通脹為1.8%。當然，此次加息並不是沒有外部影響。

加拿大央行宣布加息25個基點，成為跟隨美聯儲進入加息軌道的第壹家主要央行。雖然此次加息有些出乎大家的意料，但是仔細回想壹下，加拿大與美國經濟上深度融合，也是最緊密的貿易夥伴。美聯儲6月加息，加拿大跟隨其實也在情理之中。當前的經濟增長情況給了加拿大央行撤除部分貨幣刺激措施的條件，同時美國財政刺激的前景也有望推動加拿大經濟增長。

加息的兩重目的

加息後，現在的利率其實仍不算高，有人擔心還是會有民眾冒險超額貸款，最終導致財務危機，但是央行認為，現階段最重要的是加拿大的經濟增長。

央行行長表示，小幅增加的利率具有雙重目的——避免通貨膨脹的突然增加以及預防經濟出現不穩定。畢竟加拿大房屋貸款數字屢創歷史新高，多倫多和溫哥華房地產市場更現崩潰隱憂，加息也有助維持金融穩定。

加元也隨著加息的好消息迅速攀升，但是有專家表示，獲利後應考慮拋售，因為加元的匯率可能不如市場預期的那樣堅挺。畢竟此次加息中的政治方面的考量，也有提高利率、減少外國買家進入地產市場的意思，這樣使加元的上漲空間變得有限。

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（據加拿大家園）

根據加拿大房地產協會(CREA)上周壹公布的數據，今年6月全國房屋銷量比壹年前下滑11.4%，比5月下滑6.7%，比3月高峰時更下降14.1%;6月份全國房屋均價為$504,458，僅比去年同期上升0.4%，但若與4月($559,317)相比，跌幅更達到10%。

GTA地區房屋交易量的跌幅更大，按月下跌15.1%。從房價來看，其實今年第壹季度GTA地區房價上升了29%，但隨著省府在4月20日實施包括對海外買家征收15%轉讓稅的系列新政策，5月和6月房價開始下降，其中獨立房價格第二季度比第壹季度下滑12.4%。

但據房地產公司Re/Max Integra的壹份最新報告，盡管GTA地區獨立房價格下降，但這也要看在哪個區，有些區實際上不降反升，即使第二季度也仍然在上升。在多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)所統計的65個區中，至少有40個區的獨立房價格在第二季度仍然不降反升，其中幾乎壹半是多倫多市以外的905 地區。

比如在多倫多市的C02區，該區範圍大致是從Bloor Street往北，西起Dufferin，東至央街且包括Annex 社區在內，其獨立房價格在第二季度上升28%。不過Re/Max在報告中分析認為，如此之高的漲幅多少有些異常，尤其與其它區比較而言，或者與該區二季度豪宅銷售較多有關。

在多倫多市的E01區，第二季度獨立屋價格上升7.6%，該區位於市中心東面，包括Riverdale以及Greenwood-Coxwell等社區。而在W02區，二季度獨立房價格也上升6.9%，該區邊界則是湖濱，Bloor，Dufferin Street與Humber River之間。

而在多倫多市以外的區域，第二季度獨立房價格也有較大幅度升高，如多倫多東北面的Brock鎮，房價攀升11.7 %，獨立屋均價達到$562,711;多倫多西北Caledon市則上漲8.6%，多倫多西面Halton Hills房價也漲了7.8%。

Re/Max安省-大西洋區域主任Christopher Alexander在報告中指出，這種區域差異的傾向至少與兩個因素有關：壹是與區內房屋類型有關，再是與區內獨立屋上市量有關。比如在905地區，售價上漲的獨立屋多為房價在$100萬以下的物業，因為買家更傾向於買這種實惠的房子，不僅賣得最好，房價也上升明顯。

與此同時，如果區內獨立屋上市量越多，買家選擇也越多，因此售價上不去。而有些區域獨立屋資源稀缺，其售價也會高壹些，這種情況在多倫多市最為明顯。

比如多倫多市的C09區，該區在Bloor往北，西起央街東到Don Valley，第二季度獨立屋下滑21.6%。再是市中心核心區C01，南起湖邊北至Bloor Street，西起Dufferin東至央街，二季度獨立房價格也降了19.7%。

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從約克區來看，第二季度新市(Newmarket)的獨立屋降了7.75%，旺市(Vaughan)則降了6%。

Alexander預測說，從7月到9月的下壹季度，GTA地區房屋銷量會比較平，因為壹般這個季度的房市不如第二季度。但在第四季度，也許考慮到央行會再次加息，可能有更多買家入市，相信這個季度的房市會熱鬧壹些。

（據加拿大家園）

建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association，BILD)主席Bryan Tuckey說，安省房地產16條新政對二手房銷售影響很大，但對新屋銷售影響很小。大多倫多地區今年6月的新屋銷售數量再創新高，比去年6月大升了23%，特別是新建的共管公寓銷量比5月狂升59%。低幢住宅價格年上漲了超過40%，共管公寓售價年上漲了接近34%。

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BILD最新發表的報告顯示，今年6月，大多倫多地區共售出新屋6,046間，與去年同期相比增長了23%，其中91%是新建共管公寓，總數達5,495個單位。剩余的9%則是新建的低幢住宅，包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋，總數合計為551間。

與去年6月相比，共管公寓銷量大漲89%，低幢住宅銷量則下跌了72%，其中多倫多的低幢住宅新屋銷售為零，這顯示了多倫多的低幢住宅供應極度短缺，高棟住宅繼續受到買家的追捧。

新建的共管公寓售價與今年5月比平均漲了2.2萬，價格達62.7萬，但與去年同期相比上漲了接近34%。

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（據加拿大家園）